KKO:1986-II-90

Dokumentin versiot

 

Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde

Hinnanalennus

Diaarinumero:S85/1219

Esittelypäivä:27.1.1986

Antopäivä:26.8.1986

Taltio:2416

 

Kiinteistönkaupassa ostajilla oli oikeus kaupan kohteessa olevaa salaista virhettä vastaavaan hinnan alennukseen.

 

«II»-jaosto

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Kokemäen kihlakunnanoikeudessa

 

Jukka Ensio ja Anne Maarit Hiljanen ovat Pentti Ilmari Virralle 15.2.1984 toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 3.2.1982 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet Virralta Harjavallan kaupungin Niuttulan kylässä olevan Tontti n:o 11 nimisen tilan RN:o 1:40 ja tilalla olevat rakennukset. Sittemmin oli todettu tilan asuinrakennuksen kylmähuoneessa vesivahinko, joka oli mädännyttänyt huoneen seinän puurungon alaosan. Tutkimuksissa oli havaittu, että vaurion oli aiheuttanut pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja niin sanotun korokerenkaan välissä ollut avoin sauma, josta jätevesi oli päässyt jatkuvasti vuotamaan peruslaatan päälle. Virhe oli aikanaan syntynyt pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa, jolloin korokerengas oli päässyt siirtymään. Vesivaurion aiheuttaja oli siten syntynyt ennen kiinteistönkauppaa. Virheen seurauksena rakenteita oli vaurioitunut alunperin todettua kylmähuoneen seinää laajemmaltakin alueelta.

 

Hiljaset eivät huolellisellakaan tarkastuksella olleet saattaneet havaita kaupanteon yhteydessä vauriota ja sen aiheuttajaa. Vaurio oli sellainen, että Hiljaset siitä tietoisina olisivat pidättäytyneet kaupasta. Hiljaset olivat välittömästi vaurion havaittuaan ilmoittaneet siitä Virralle.

 

Hiljasille oli vaurion korjaamisesta aiheutunut yhteensä 24.990 markan kustannukset, joista Virran vakuutusyhtiö hänellä olleen kotivakuutuksen perusteella oli suorittanut 7.355 markkaa, joten Hiljasten vastattavaksi oli jäänyt 17.635 markkaa.

 

Tämän vuoksi ja koska myyjä yleisten kaupanvastuuperiaatteiden mukaisesti oli vastuussa mainitunlaisesta myynnin kohteeseen liittyvästä salaisesta virheestä, Hiljaset ovat vaatineet, että Virta velvoitettaisiin suorittamaan heille todetun vaurion korjaamisesta heidän kannettavakseen jäänyt määrä 17.635 markkaa korkoineen ja korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.

 

Vastaus: Virta on vastustanut kannetta ja vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Virta on lausunut, ettei hän ollut ollut kauppaa tehdessään tietoinen rakennuksen virheestä. Koska Virta oli ollut vilpittömässä mielessä, hänellä ei voinut olla kanteessa tarkoitettua korvausvastuuta. Rakennuksessa ilmennyttä virhettä ei myöskään voitu pitää olennaisena. Rakennus oli ollut sitä korjattaessa jo kahdeksan vuotta vanha, joten rakennusta olisi tullut jo muutoinkin korjata. Korjaustyössä oli tehty myös rakennuksen perusparannukseen liittyvää työtä, josta osa oli tehty talkootyönä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 10.7.1984

 

Kihlakunnanoikeus on lausunut, että Hiljaset olivat 3.2.1982 ostaneet Virralta mainitun tilan. Keväällä ja kesällä 1983 tilan asuinrakennuksen kylmähuoneessa oli todettu vesivahinko, joka oli mädännyttänyt seinän puurungon alaosan. Tuolloin ja tarkemmissa tutkimuksissa oli havaittu vahingon aiheuttajaksi pesuhuoneen lattiakaivo, jonka varsinaisen rungon ja korokerenkaan välissä olleesta avoimesta saumasta jätevesi oli päässyt jatkuvasti vuotamaan. Virhe oli aikanaan ilmeisesti syntynyt pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa, jolloin korokerengas oli päässyt siirtymään. Virheen seurauksena rakenteita oli vaurioitunut todettua kylmähuoneen seinää laajemmalta alueelta ja tästä oli aiheutunut Hiljasille vahinkoa.

 

Rakentamisvirhe, josta vahinko oli aiheutunut, oli täten syntynyt ennen kauppaa ja ollut sellainen, ettei sitä huolellisellakaan tarkastuksella ennen kauppaa ollut voinut havaita, joten Virta oli vastuussa virheen aiheuttamasta vahingosta.

 

Esitetyn selvityksen mukaan pääosa purku- ja korjaustyöstä oli ollut talkootyötä. Kihlakunnanoikeus on, ottaen huomioon Virran kuulustuttaman todistajan arvion korjauskustannuksista, katsonut korjaustyön kokonaiskustannuksiksi ja vahingoksi 22.876 markkaa, josta vakuutusyhtiö oli korvannut 7.355 markkaa.

 

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on velvoittanut Virran suorittamaan Hiljasille vahingonkorvaukseksi 15.521 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 15.2.1984 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 9.274 markkaa 55 penniä.

Turun hovioikeuden tuomio 27.9.1985

 

Hovioikeus, jossa Virta on hakenut muutosta, on katsonut, kuten kihlakunnanoikeuskin, selvitetyksi, että kysymyksessä olevan asuinrakennuksen mädäntymisvahingot olivat aiheutuneet siitä, että jätevesi oli päässyt jatkuvasti vuotamaan pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja korokerenkaan välissä olleesta avoimesta saumasta. Kun ei ollut näytetty, että Virta olisi ollut tietoinen tuosta vuodosta tai että hän olisi muullakaan tavoin tuottamuksellaan myötävaikuttanut vahingon syntymiseen, Virta ei ollut vastuussa vahingon korjauksesta aiheutuvista kuluista.

 

Näillä perusteilla hovioikeus on, kumoten kihlakunnanoikeuden päätöksen, hylännyt kanteen ja vapauttanut Virran velvollisuudesta suorittaa Hiljasille kihlakunnanoikeuden tuomitsemaa vahingonkorvausta ja oikeudenkäyntikulujen korvausta. Koska Hiljaset voitettuaan jutun kihlakunnanoikeudessa olivat hävinneet sen hovioikeudessa, asianosaisten tuli oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:stä ilmenevän periaatteen mukaan pitää heillä jutun vuoksi hovioikeudessa olleet kulunsa vahinkonaan.

VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI

 

Hiljasille on myönnetty valituslupa 16.12.1985. Virta on antanut häneltä pyydetyn vastauksen.

 

Hiljaset ovat muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja Virta haastehakemuksessa mainituin perustein velvoitetaan myyjänä suorittamaan Hiljasille todetun salaisesta virheestä johtuneen vaurion korjaamisesta heidän kannettavakseen jäänyt määrä kihlakunnanoikeuden päätöksen mukaisesti eli 15.521 markkaa 16 prosentin korkoineen 15.2.1984 lukien tai vastaavat määrät hinnanalennuksena. Lisäksi Hiljaset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista kaikissa oikeusasteissa.

 

Virta on vaatinut valituksen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

 

Hiljaset ovat 3.2.1982 vahvistetulla kauppakirjalla 161.500 markan hinnasta ostaneet Virralta asuinkäyttöön mainitun tilan, jolla on vuosina 1974 - 1975 rakennettu ja koko ajan asuinkäytössä ollut rakennus. Tilan hallinta on siirtynyt kaupantekopäivänä Hiljasille.

 

Hiljaset ovat keväällä ja kesällä 1983 havainneet asuinrakennuksessa vesivahinkoja, joiden johdosta rakennuksen kylmä- ja pesuhuoneen sekä saunan seinärakenteita oli lahonnut. Nämä vahingot ovat johtuneet siitä, että pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja korokerenkaan välissä oli ollut avoin sauma, josta jätevesi oli vuotanut rakennuksen peruslaatan päälle. Rakennevirheen on päätelty aiheutuneen siten, että korokerengas oli siirtynyt paikaltaan pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa.

 

Hiljaset ja Virta eivät kauppaa tehtäessä ole olleet tietoisia rakennevirheestä ja siitä johtuneista vahingoista. Virhe on näin ollen jäänyt salaiseksi. Hiljaset ovat ilmoituksensa mukaan ilmoittaneet vahingoista Virralle välittömästi, kun he olivat ne havainneet. He ovat myös viivyttelemättä ryhtyneet asuinrakennuksen korjaustoimiin.

 

Rakennevirheen sekä siitä aiheutuneiden lahoamis- ja vesivahinkojen korjauskustannuksiksi Korkein oikeus katsoo kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 22.876 markkaa. Hiljaset ovat Virran vahinkovakuutuksen perusteella saaneet korvausta 7.355 markkaa.

 

Asuinrakennuksen virheet ovat olleet niin olennaisia, että Hiljasten tietoisuus niistä ilmeisesti olisi vaikuttanut kiinteistönkaupan tekemiseen. Hiljasilla on siten oikeus saada Virralta hinnanalennusta sen johdosta, että kiinteistö asuinrakennuksen osalta laadultaan ja arvoltaan on ollut kauppaa tehtäessä olennaisesti huonompi kuin millaisena se on asuinkäyttöön myyty. Suoritettavaksi hinnanalennukseksi katsotaan korjauskustannusten määrä 22.876 markkaa, josta vähennetään Hiljasten jo saamat 7.355 markkaa.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja Virta velvoitetaan suorittamaan Jukka Ensio ja Anne Maarit Hiljaselle yhteisesti hinnanalennuksena kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 15.521 markkaa 16 prosentin korkoineen 15.2.1984 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeuden osalta 9.274 markkaa 55 penniä. Ottaen huomioon asian laadun ja sen, että asianosaiset ovat hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa vuoroin voittaneet ja hävinneet jutun, hylätään Hiljasten vaatimus saada oikeudenkäyntikulujen korvausta hovioikeuden ja Korkeimman oikeuden osalta.

 

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Leivonen, Saarni-Rytkölä, Heinonen, Nybergh ja Ketola