KKO 1986 II 55

Irtaimen kauppa - Hinnanalennus - Kaupan kohteen virheellisyys - Reklamaatio
Diaarinumero: S85/878
Esittelypäivä: 4.2.1986
Antopäivä: 13.5.1986
Taltio: 1541

Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajat olivat lähes kolmen vuoden kuluttua kaupasta ja huoneiston hallinnan siirtymisestä heille saaneet tietää, että huoneiston pinta-ala oli sovittua pienempi, ja esittäneet myyjille hinnanalennusvaatimuksen. Ostajien katsottiin menettäneen oikeutensa vedota pinta-alavirheeseen.

«II»-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Bo ja Leena Looo ovat Ester Rmmmille ja Anneli Ammmselle 15.9.1982 toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 2.5.1979 ostaneet Rmmmilta ja Ammmselta 225.000 markan kauppahinnasta Asunto-Oy Iso Puistotie 16:n osakkeet n:ot 77 -156, jotka oikeuttivat huoneiston numero 5 hallintaan yhtiön omistamassa talossa. Huoneiston pinta-alaksi oli Bo ja Leena Loooille esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa, kauppakirjassa ja silloisessa yhtiöjärjestyksessä mainittu 85 neliömetriä.

Yhtiön hallituksen pyynnöstä oli Kiinteistöliiton rakennustekninen toimisto suorittanut yhtiön asuinhuoneistojen pinta-alamittauksen 23.9.1981. Kysymyksessä olevan huoneiston todellinen pinta-ala oli 27.9.1981 päivätyn mittauspöytäkirjan mukaan vain 76 neliömetriä. Bo ja Leena Looo olivat ilmoittaneet pinta-alavirheeseen perustuvasta hinnanalennusvaatimuksestaan Rmmmille ja Ammmselle 1.3.1982.

Edellä kerrotusta syystä Bo ja Leena Looo ovat vaatineet, että heidän Rmmmille ja Ammmselle maksamaansa kauppahintaa alennetaan kauppakirjaan merkityn pinta-alan ja todellisen pinta-alan erotuksen yhdeksän neliömetrin ja maksetun neliömetrihinnan 2.647,06 markan mukaan laskien 23.823,53 markalla sekä että Rmmm ja Ammmnen velvoitetaan suorittamaan heille sanottu määrä 16 prosentin korkoineen 1.3.1982 lukien ja korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.

Kannetta kehittäessään Bo ja Leena Looo ovat vaatineet hinnanalennusta huoneiston nykyisen arvon mukaan, jonka he olivat ilmoittaneet olevan 6.300 markkaa neliömetriltä.

Vastaus: Rmmm ja Ammmnen ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Kauppakirjassa oli huoneiston pinta-alaksi ilmoitettu "noin 85 m2". Sanonta salli ainakin 10 prosentin suuruusluokkaa olevan poikkeaman.

Pinta-alaero johtui mittausmenetelmien muuttumisesta. Bo ja Leena Loooin oli ostaessaan huoneiston vanhasta talosta täytynyt ymmärtää, että yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa mainittu pinta-ala oli laskettu vanhan mittaustavan mukaisesti.

Joka tapauksessa Bo ja Leena Looo olivat menettäneet oikeutensa vedota pinta-alavirheeseen, koska siitä oli ilmoitettu vasta lähes kolmen vuoden kuluttua kaupanteosta.

Rmmm ja Ammmnen ovat lisäksi korostaneet, että Bo ja Leena Looo olivat ostaneet tietyn huoneiston eivätkä tiettyä neliömetrimäärää.

Vaadittua hinnanalennusta Rmmm ja Ammmnen ovat pitäneet liiallisena.

Raastuvanoikeuden päätös 30.5.1983

Raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että Bo ja Leena Looo olivat 2.5.1979 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet Rmmmilta ja Ammmselta Asunto-Oy Iso Puistotie 16:n osakkeet n:ot 77-156, jotka oikeuttivat huoneiston numero 5 hallintaan. Kauppakirjan mukaan oli "huoneiden lukumäärä 2 h + ph + k + halli" ja "pinta-ala (noin) 85 m2" sekä kauppahinta 225.000 markkaa, joka oli maksettu käteisellä. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön tarkoituksena oli hallita taloa, jonka huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta enin osa oli varattu yhtiön osakkaille asuntohuoneistoiksi. Yhtiöjärjestyksen tiedot myydystä huoneistosta olivat samat kuin kauppakirjassa. Myös oikeudelle annetusta isännöitsijäntodistuksesta kävivät samat tiedot ilmi. Kauppakirjan ehtojen mukaan huoneisto oli luovutettu ostajille ja ostajat olivat ottaneet sen vastaan siinä kunnossa, missä se viimeksi ennen kaupan tekemistä ostajille esiteltäessä oli ollut. Bo Looo oli tutustunut huoneistoon ja Leena Loooin isä Aarne Mattila, joka oli ollut työssä Suomen Yhdyspankki Oy:ssä hoitaen kiinteistöasioita, oli käynyt huoneistossa ja nähnyt kauppakirjan ennen allekirjoittamista. Huoneiston kauppa oli tehty Mattilan luona Suomen Yhdyspankissa. Sekä Bo että Leena Loooin nimet olivat kauppakirjassa. Asunto-Oy Puistotie 16:n yhtiöjärjestys oli vahvistettu kauppa- ja teollisuusministeriössä 15.2.1939.

Kiinteistöliiton rakennustekninen toimisto oli 23.9.1981 suorittanut yhtiön huoneistojen pinta-alojen mittauksen RT 120.22 laskentaohjetta noudattaen. Huoneistojen pinta-alat oli ilmoitettu 0,5 neliömetrin tarkkuudella. Tämä mittauksen mukaan huoneiston numero 5 pinta-alaksi oli saatu 76,0 neliömetriä.

Raastuvanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Rmmm tai Ammmnen olisi tiennyt, että heidän myymänsä huoneiston pinta-ala RT 120.22 laskentaohjetta noudattaen ei ollut 85 neliömetriä. Sen vuoksi ja kun Rmmm ja Ammmsen oli täytynyt luottaa yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta ilmeneviin tietoihin, raastuvanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Rmmm tai Ammmnen olisi tahallaan tai tuottamuksesta antanut huoneistoa myytäessä Loooeille vääriä tietoja.

Bo Looo ja leena Lindfrosin edustajana Mattila olivat tutustuneet huoneistoon. Raastuvanoikeus on katsonut, että huoneiston ostopäätös oli perustunut tavanmukaisesti huoneiston sijaintiin, huonejärjestykseen ja huoneistosta saatavaan kokonaisvaikutelmaan pikemminkin kuin tiettyyn neliömetrimäärään. Lisäksi Bo ja Leena Looo eivät olleet ajoissa ilmoittaneet myyjille pinta-alavirheeseen perustuvasta hinnanalennusvaatimuksestaan.

Edellä esitetyillä perusteilla ja koska Bo ja Leena Looo eivät olleet muutoinkaan näyttäneet, että heille olisi syntynyt vahinkoa, raastuvanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut Bo ja Leena Loooin yhteisvastuullisesti korvaamaan Rmmmin ja Ammmsen yhteiset oikeudenkäyntikulut 5.500 markalla.
Helsingin hovioikeuden tuomio 5.6.1985

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Bo ja Leena Looo olivat saattaneet jutun, on katsonut, ettei puheena olevien osakkeiden kauppahintaa ollut määrätty pinta-alan mukaan eikä asiassa ollut näytetty pinta-alaa koskevan erehdyksen olleen omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti. Sen vuoksi hovioikeus on pysyttänyt raastuvanoikeuden päätöksen sekä velvoittanut Bo ja Leena Loooin korvaamaan Rmmmin ja Ammmsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 800 markalla.

VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI

Bo ja Leena Looo ovat pyytäneet valituslupaa ja vaatineet, että Rmmm ja Ammmnen velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta 6.300 markan neliömetrihinnan mukaan laskien 56.700 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.3.1982 lukien. Valituslupa on myönnetty 11.9.185. Rmmm ja Ammmnen ovat antaneet heiltä pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut

Bo ja Leena Looo ovat 2.5.1979 ostaneet Rmmmilta ja Ammmselta sanotut osakkeet, jotka kauppakirjan mukaan oikeuttivat 85 neliömetrin suuruisen huoneiston hallintaan. Kauppakirjan mukaan huoneiston hallinta on siirtynyt ostajille kaupantekopäivänä.

Kun talon asuinhuoneistojen pinta-alat on syksyllä 1981 yhtiön toimesta mitattu, kysymyksessä olevan huoneiston pinta-alaksi on nykyisen mittaustavan mukaan osoittautunut 76 neliömetriä. Bo ja Leena Looo ovat ilmoituksensa mukaan saaneet tiedon mittaustuloksesta 26.1.1982. He ovat ilmoittaneet pinta-alavirheestä ja hinnanalennusvaatimuksestaan myyjille 1.3.1982 eli vasta lähes kolmen vuoden kuluttua siitä, kun he olivat saaneet huoneiston hallintaansa. Tämän vuoksi he ovat menettäneet oikeutensa vedota kaupan kohteen virheellisyyteen.
Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Bo ja Leena Looo velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Rmmmin ja Ammmsen vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 1.200 markalla.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Leivonen, Saarni-Rytkölä, Heinonen, Hiltunen ja Ketola