KKO 1982 II 63

 

Kiinteistön kauppa

Esisopimus

Muut kuin kauppahintaa ja kiinnitysvastuuta koskevat kauppaehdot

Diaarinumero:                             S80/747

Esittelypäivä:  11.6.1981

Antopäivä:       14.5.1982

Taltio:                 2324

 

Kiinteistön kaupan esisopimuksessa lopullisen kaupan allekirjoittamisen edellytykseksi asetettu myyjän täytettävä rakentamista koskeva ehto ei ollut lopullista kauppakirjaa allekirjoitettaessa toteutunut. Ostaja oli kauppakirjaa allekirjoittaessaan tästä tietämätön eikä ostaja ollut voinut kaupan kohteen tavanomaisessa asianmukaisessa tarkastuksessa havaita rakentamisessa ollutta puutetta. Kun ostaja siten ei ollut kauppakirjan allekirjoittamisella luopunut esisopimuksessa rakentamiselle asetetusta ehdosta, myyjä oli velvollinen korvaamaan puutteen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset. Kun ei ollut näytetty, että myyjä olisi kauppaa tehtäessä ollut tietoinen sanotusta puutteesta, hän ei ollut velvollinen korvaamaan puutteesta rakennukselle aiheutuneita routavaurioita.

 

II-jaosto

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

 

Arvo ja Lahja A olivat Kankaanpään KO:ssa lausuneet, että heidän sekä Reijo ja Maija B:n välillä oli 24.1.1974 tehty esisopimus, jolla Reijo ja Maija B olivat sitoutuneet myymään Arvo ja Lahja A:lle omistamansa tontin Kankaanpään kaupungissa. Esisopimuksen mukaan lopullisen kauppakirjan laatimisen ehtona oli, että tontilla rakenteilla ollut omakotitalo pihoineen oli rakennettu valmiiksi eli tontti rakennuksineen saatettu rakennusluvan ehtojen edellyttämän lopulliseen kuntoon. Seuranneen syyskuun 27 päivänä vahvistetulla kauppakirjalla olivat Arvo ja Lahja A ostaneet Reijo ja Maija B:ltä mainitun tontin rakennuksineen. Kun kaupanteon jälkeen oli selvinnyt, ettei tonttia ollut rakennuksen salaojituksen ja routaeristyksen osalta saatettu rakennusluvan ehtojen edellyttämään kuntoon ja kun Reijo ja Maija B olivat kieltäytyneet korjaamasta noita puutteita ja näistä rakennuksille aiheutuneita routavaurioita, Arvo ja Lahja A olivat esisopimuksen ehtojen perusteella vaatineet, että Reijo ja Maija B velvoitettaisiin korvaamaan Arvo ja Lahja A:lle mainittujen puutteellisuuksien korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ja näistä puutteellisuuksista rakennukselle aiheutuneet vahingot yhteensä 40 000 markalla laillisine korkoineen.

 

Reijo ja Maija B:n vastustettua kannetta ja pyydettyä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan KO p. 29.5.1972 oli lausunut selvitetyksi, että Arvo ja Lahja A sekä Reijo ja Maija B olivat 24.1.1974 allekirjoitetulla esisopimuksella sopineet ko. tontin myymisestä Reijo ja Maija B:n toimiessa vastaisuudessa myyjinä ja Arvo ja Lahja A:n ostajina, esisopimuksessa mainituin ehdoin. Esisopimuksen mukaan lopullisen kauppakirjan laatimisen ehtona oli, että tontilla oleva omakotitalo oli täysin valmis. Tämän oli selitetty kauppakirjassa (esisopimuksessa) tarkoittavan sitä, että talon seinien saumaus, talon sisäpuoliset listotustyöt ja sisäpuoliset viimeistelytyöt oli suoritettu sekä pihamaa tasoitettu ja laitettu lopulliseen kuntoon, "eli talo on saatettu rakennusluvan mukaiseen lopulliseen kuntoon myös ympäristön osalta 15.10.1974 mennessä". Edelleen KO oli lausunut selvitetyksi, että rakennustarkastaja oli suorittanut tontilla loppukatselmuksen 28.5.1974 ja hyväksynyt talon valmiiksi lukuun ottamatta eräitä viimeistelytöitä, jotka nekin oli kuitenkin tehty ennen lopullisen kauppakirjan tekohetkiä. Lopullinen kauppakirja oli tehty ja kauppakirja allekirjoitettu 27.9.1974 kauppakirjasta lähemmin ilmenevin ehdoin. Kuten esisopimuksessa oli nimenomaisesti sovittu, oli lopullisten kauppakirjan tekemisten ehtona, että rakennus oli valmis. Ostajien olikin katsottava kauppakirjan allekirjoittamisella ostaneen kiinteistön sellaisena ja vain niillä ehdoilla, kun lopullisessa kauppakirjassa oli sovittu. Esisopimuksen määräyksiin ei näin ollen voitu enää lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen vedota, koska ostajat eivät olleet edes väittäneet, että heidän tahdonmuodostuksessaan olisi ollut oikeudellisesti merkityksellinen virhe. Edellä sanottuun nähden KO oli hylännyt kanteen perusteettomana ja velvoittanut kantajien korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 2 200 markalla.

 

Turun HO, jonka tutkittavaksi Arvo ja Lahja A olivat saattaneet jutun, t. 3.4.1980 oli jättänyt asian KO:n päätöksen varaan ja velvoittanut Arvo ja Lahja A:n suorittamaan Reijo ja Maija B:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena HO:n osalta 450 markkaa.

 

Pyytäen valituslupaa Lahja A haki muutosta HO:n tuomioon. Lupa myönnettiin. Reijo ja Maija B yhteisesti antoivat heiltä hakemuksen johdosta pyydetyn vastauksen. Lahja A:n puolison, 6.2.1980 kuolleen Arvo A:n perillisille varattiin tilaisuus antaa muutoksenhakemuksen johdosta lausuntonsa. Perillisistä vain yksi antoi lausunnon.

 

KKO t. tutki jutun. Reijo ja Maija B myyjinä sekä Arvo ja Lah- ja A ostajina olivat 24.1.1974 kiinteistönkaupan muotomääräystä noudattaen tehneet puheena olevaa kiinteistönkauppaa koskevan esisopimuksen. Tästä sopimuksessa oli myöhemmin tehtävän kaupan ehdoksi sovittu muun muassa, että myytävälle tontille rakenteilla ollut omakotitalo oli saatettu rakennusluvan mukaiseen lopulliseen kuntoon 15.10.1974 mennessä. Esisopimuksen edellyttämää kauppaa 27.9.1974 tehtäessä rakennusluvassa määrättyä salaojitusta ei kuitenkaan ollut tehty. Tätä rakennusluvan vastaisesta rakentamisesta johtunutta virhettä Arvo ja Lahja A eivät olleet voineet havaita kaupan kohteen tavanomaisessa asianmukaisessa tarkastuksessa. Allekirjoittaessaan 27.9.1974 vahvistetun kauppakirjan he eivät siten olleet luopuneet heille sovitusta oikeudesta saada kiinteistö myös salaojituksen osalta rakennusluvan mukaisesti rakennettuna. Reijo ja Maija B olivat sen vuoksi velvolliset korvaamaan Arvo ja Lahja A:lle ne kustannukset, jotka heille tulivat aiheutumaan salaojituksen tekemisestä. Nämä kustannukset oli jutussa esitetyn kustannusselvityksen pohjalta arvioitava 6 000 markaksi. Rakennuksessa oli talvella 1976 - 1977 alkanut ilmetä routavaurioita. Nämä vauriot olivat ainakin osittain johtuneet salaojituksen puuttumisesta. Kun ei ollut näytetty, että Reijo ja Maija B olisivat olleet tietoisia salaojituksen puuttumisesta tai että he muullakaan tavoin olisivat tuottamuksellaan myötävaikuttaneet routavaurioiden syntymiseen, he eivät olleet vastuussa näiden vaurioiden korjauksesta aiheutuvista kuluista. Edellä lausutun perusteella KKO kumosi HO:n tuomion ja KO:n päätöksen sekä vapautti Lahja A:n ja Arvo A:n perilliset suorittamasta Reijo ja Maija B:lle yhteisesti tuomittuja oikeudenkäyntikuluja KO:n osalta 2 200 markkaa ja HO:n osalta 450 markkaa. Reijo ja Maija B velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan Lahja A:lle korvaukseksi salaojituksen rakentamiskustannuksista 6 000 markkaa 5 prosentin korkoineen 25.10.1977 lukien.

 

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Saarni-Rytkölä, Nybergh ja Riihelä sekä ylimääräiset oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki ja Roos