KKO:1991:39

Dokumentin versiot

 

Kiinteistön kauppa - Kauppaehto

Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva korvausvelvollisuus

Pankki

Diaarinumero: S89/1101

Esittelypäivä:  21.5.1990

Antopäivä:      25.3.1991

Taltio:               1027

 

Pankinjohtaja A oli pankin edustajana notariaattitoimintaan liittyvänä toimenpiteenä laatinut kauppakirjan, jolla B myi C:lle määräalan omistamastaan tilasta. Kauppaa tehtäessä tila oli ollut pankin hakemuksesta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. C oli maksanut B:lle kauppahinnan, minkä jälkeen tila oli myyty pakkohuutokaupalla eikä C ollut saanut erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi ja omistusoikeutta siihen.

 

Koska tila oli ollut kauppaa tehtäessä ulosmittauksen johdosta myymis- ja hukkaamiskiellossa, A:n olisi pitänyt ilmoittaa C:lle ulosmittauksesta ja sen merkityksestä hänen oikeusasemaansa. Kun A ei ollut näin menetellyt, pankki oli velvollinen korvaamaan C:lle aiheutuneen kauppahinnan määräisen vahingon.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 25.3.1991

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Nurmeksen kihlakunnanoikeudessa

 

Viljo Juhani ja Lempi Piironen ovat Nurmeksen Osuuspankille 25.9.1987 ja Jouko Heikki Tapani Timoselle 11.9.1987 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että Piiroset olivat 2.4.1986 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Timoselta 45.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21 Nurmeksen kaupungin Nurmeksen kylässä. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala tuli vapauttaa Timosen kustannuksella Lamponiemen tilaa rasittavista velkakiinnityksistä. Timonen oli kauppakirjassa sitoutunut luovuttamaan määräalan Piirosille rasituksista vapaana ja Piirosten piti suorittaa kauppahinta Timoselle kokonaisuudessaan heti, kun kiinnitysten haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseksi kantatilan kiinnityksistä. Piiroset olivat huhtikuussa 1986 maksaneet kauppahinnan Timoselle.

 

Kauppakirjan allekirjoittamishetkellä Lamponiemen tilaan oli useita velkakiinnityksiä. Kaikki kiinnitetyt velkakirjat olivat olleet pankin hallussa. Lamponiemen tila oli 25.2.1986 ulosmitattu pankin 202.282,75 markan saatavasta korkoineen ja lainhakukuluineen. Tila oli ollut kaupantekohetkellä myymis- ja hukkaamiskiellossa ja se oli 13.3.1987 myyty julkisella pakkohuutokaupalla pankille muun muassa mainittujen pankin saatavien suorittamiseksi. Pankki oli tuolloin ilmoittanut Piirosille, ettei se suostunut määräalan erottamiseen.

 

Pankin palveluksessa oleva Vilho Tikka oli Piirosten toimeksiannosta laatinut pankin toimitiloissa kauppakirjan sen allekirjoittamispäivänä ja samassa allekirjoittamistilaisuudessa julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kaupan. Kaupantekotilaisuudessa taikka muutoinkaan ei ollut ollut puhetta, että Lamponiemen tila oli ulosmitattu ja että se oli myymis- ja hukkaamiskiellossa, vaikka nuo seikat olivat olleet sekä Timosen että Tikan tiedossa. Piiroset eivät sen sijaan olleet niistä tienneet allekirjoittaessaan kauppakirjan ja maksaessaan kauppahinnan Timoselle.

 

Tikka oli lisäksi todistaessaan kauppakirjan oikeaksi laiminlyönyt antaa Piirosille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:n mukaiset ohjeet kiinnityksen saamiseksi määräalan erottamisoikeuden vakuudeksi.

 

Timosen ja Tikan menettelyn vuoksi Piiroset eivät olleet saaneet määräalaa erotetuksi itsenäiseksi tilaksi, mistä Piirosille oli aiheutunut kauppahinnan määräinen vahinko. Pankki oli ollut sopimussuhteessa Piirosiin ja oli Tikan työnantajana vastuussa Tikan Piirosille kauppakirjan laadinnassa aiheuttamasta vahingosta.

 

Sen vuoksi Piiroset ovat vaatineet, että pankki yhteisvastuullisesti Timosen kanssa velvoitetaan suorittamaan Piirosille yhteisesti kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaamaan Piirosten oikeudenkäyntikulut 16 prosentin korkoineen kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeuden päätös 11.2.1988

 

Kihlakunnanoikeus on, kuultuaan pankkia ja Timosta kanteesta, lausunut selvitetyksi, että Timonen oli 2.4.1986 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt Piirosille itsenäiseksi tilaksi erotettavaksi 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21. Kauppakirjan oli laatinut pankin palveluksessa pankinjohtajana toimiva Vilho Tikka, joka oli sen jälkeen julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kauppakirjan. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala luovutettiin ostajille rasituksista vapaana ja ostajat olivat tietoisia kantatilan velkakiinnityksistä, joista määräala myyjän kustannuksella tuli vapauttaa. Kauppakirjassa oli sovittu, että 45.000 markan määräinen kauppahinta suoritettiin kokonaisuudessaan välittömästi, kun kiinnityksen haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseen kantatilan kiinnityksistä. Omistus- ja hallintaoikeus määräalaan oli sovittu siirtyväksi ostajille, kun kauppahinta oli maksettu.

 

Pohjois-Karjalan lääninhallitus oli 25.2.1986 määrännyt pankin hakemuksesta Lamponiemen tilan ulosmitatuksi tilaan kiinnitettyjen velkakirjasaatavien jäljellä olevan pääoman ja koron sekä lainhakukulujen perimiseksi. Tilaan oli kohdistunut useita pankin hakemuksesta vahvistettuja velkakirjakiinnityksiä. Pankin johtokunnassa oli huhtikuussa 1986 käsitelty määräalan vapauttamista tilaan kohdistuvista kiinnityksistä, mutta johtokunta oli päättänyt, ettei määräalaa vapautettu kiinnitysvastuusta. Tila oli 13.3.1987 pidetyssä pakkohuutokaupassa myyty pankille. Pankki oli kieltäytynyt suostumasta Piirosten ostaman määräalan erottamiseen tilasta. Pankki oli 12.10.1987 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt tilan edelleen. Piiroset eivät näin ollen olleet saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi.

 

Tikka oli tiennyt Lamponiemen tilan ulosmittauksesta, mutta hän ei ollut ilmoittanut siitä kauppaa tehtäessä Piirosille. Piiroset eivät kuitenkaan olleet olleet kauppakirjan ehtojen mukaan velvollisia suorittamaan kauppahintaa ennen kuin määräalan osalta oli saatu tilan kiinnitysten haltijan suostumus määräalan vapauttamiseen tilan kiinnityksistä. Kun tila oli ulosmitattu siihen kiinnitettyjen velkakirjasaatavien maksamisen vakuudeksi, olisi määräalan vapauttaminen tilan kiinnityksistä merkinnyt myös sitä, ettei ulosmittauksen peruste enää olisi kohdistunut määräalaan, ja määräala olisi voitu pankin ulosmittausvelkojana ja kiinnitysten haltijana antamalla suostumuksella erottaa itsenäiseksi tilaksi. Vaikka tila oli ollut kaupantekohetkellä ulosmitattuna, määräala olisi siis voitu luovuttaa Piirosille rasitteettomana. Oli jäänyt näyttämättä, että ennen huhtikuussa 1986 tapahtunutta kauppahinnan maksua Tikan tai muun pankin palveluksessa olevan henkilön toimesta olisi Piirosille ilmoitettu, että kauppahinnan voi maksaa, koska määräalan vapauttaminen oli selvä. Näin ollen ja kun Piirosille ei olisi aiheutunut kauppahinnan menetystä, mikäli he olisivat pidättäytyneet suorittamasta kauppahintaa kauppakirjassa sovittuun ajankohtaan saakka, kauppakirjan laatiminen kerrotun sisältöiseksi ei ollut aiheuttanut heille vahinkoa.

 

Tikka ei ollut laiminlyönyt antaa Piirosille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:ssä tarkoitettuja ohjeita kiinnityksen hakemiseksi erottamisoikeuden pysyvyyden vakuudeksi pankin palveluksessa olevana henkilönä, vaan toimiessaan virkavastuulla julkisen kaupanvahvistajan tehtävässä. Pankki ei näin ollen ollut vahingonkorvauslain 3 luvussa tarkoitetussa vastuussa laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta.

 

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen pankin osalta ja velvoittanut Timosen suorittamaan Viljo Juhani ja Lempi Piiroselle yhteisesti, paitsi muuta, kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien. Piiroset on yhteisvastuullisesti velvoitettu suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 20.7.1989

 

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Piiroset valittamalla olivat yhteisesti saattaneet jutun, on pysyttänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen. Piiroset on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 600 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä ja Nurmeksen kaupungille korvaukseksi kaupungin yleisen oikeusavustajan Timoselle hovioikeudessa antamasta oikeusavusta 300 markkaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

 

Piirosille on 26.10.1989 myönnetty valituslupa pankin osalta. Timosen osalta valituslupahakemus on siirretty käsiteltäväksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

 

Piiroset ovat yhteisessä valituksessaan toistaneet vaatimuksensa, että pankki yhteisvastuullisesti Timosen kanssa velvoitetaan suorittamaan heille yhteisesti kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien. Lisäksi Piiroset ovat vaatineet, että pankki ja Timonen yhteisvastuullisesti velvoitetaan suorittamaan heille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeudessa 14.989,30 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien ja korvausta oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 16 prosentin korkoineen 20.7.1989 lukien sekä Korkeimmassa oikeudessa 16 prosentin korkoineen ratkaisun antamispäivästä lukien.

 

Pankki on antanut siltä vaaditun vastauksen, jossa se on vaatinut vaatimusten hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista Korkeimmassa oikeudessa 1.030 markalla korkoineen.

 

Piiroset ovat muutoksenhaulle säädetyn määräajan jälkeen 21.2.1990 Korkeimpaan oikeuteen toimittaneet kirjoituksen lisäselvityksineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 25.3.1991

Valituslupahakemus Timosen osalta

 

Valituslupaa ei myönnetä. Hovioikeuden tuomio jää tältä osin pysyväksi.

Valitus pankin osalta

 

Käsittelyratkaisu

 

Piirosten määräajan jälkeen 21.2.1990 saapunut kirjoitus lisäselvityksineen jätetään huomiotta, koska sen huomioon ottamiseen ei ole oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:ssä tarkoitettua erityistä syytä.

 

Pääasiaratkaisun perustelut

 

Tikka on pankin edustajana laatinut kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitun Piirosten ja Timosen välisen määräalan kauppakirjan pankissa notariaattitoimintaan kuuluvana toimenpiteenä. Piiroset ovat myös maksaneet pankille korvauksen kauppakirjan laatimisesta. Pankin ja Piirosten välille on näin ollen syntynyt kauppakirjan laatimista koskeva sopimussuhde. Sen vuoksi Tikan on kauppakirjaa laatiessaan pitänyt ottaa huomioon myös Piirosten etu ja näin ollen se, että he saavat ostamansa määräalan erotetuksi ja omistusoikeuden siihen.

 

Määräalan kauppaa tehtäessä Lamponiemen tila on ollut pankin lainhakuhakemuksen johdosta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. Pankin johtokunta on päättänyt, ettei se anna suostumusta määräalan vapauttamiseksi tilaan vahvistetuista kiinnityksistä. Tila on 13.3.1987 myyty pakkohuutokaupalla. Näin ollen Piiroset eivät ole saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi eivätkä omistusoikeutta siihen.

 

Kun kiinteistö on ulosmitattu, se on ulosottolain 4 luvun 30 §:n 2 momentin nojalla myymis- ja hukkaamiskiellossa. Kiinteistöstä kiellon aikana tehty määräalan luovutus on ulosottolain 7 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla mitätön suhteessa ulosmittausvelkojiin. Luovutuksen osapuolten välisessä suhteessa sen toteutuminen riippuu siitä, myydäänkö kiinteistö ulosmittauksen perusteena olevan saatavan suorittamiseksi pakkohuutokaupalla vai raukeaako kielto ulosmittauksen peruuttamisen johdosta. Piirosten etu huomioon ottaen Tikan olisi tämän vuoksi pitänyt kauppaa tehtäessä ilmoittaa heille tilan ulosmittauksesta ja sen sekä kauppakirjaan kauppahinnan maksamisajankohdasta otetun ehdon merkityksestä heidän oikeusasemaansa, mitä Tikka ei ole tehnyt. Tästä johtuen Piiroset ovat maksaneet kauppahinnan, vaikka maksuajankohtaa koskeva ehto ei ollut täyttynyt. Piirosille on siten Tikan menettelystä aiheutunut maksetun kauppahinnan määräinen vahinko, josta pankki on korvausvastuussa.

 

Pankin on suoritettava korvaus Piirosille yhteisvastuullisesti Timosen kanssa, joka on kihlakunnanoikeuden 11.2.1988 julistamalla hänen osaltaan lainvoimaisella ratkaisulla velvoitettu palauttamaan Piirosille kauppahinnan määrä. Korkolain 7 ja 9 §:n säännökset huomioon ottaen pankin on suoritettava korkoa korvaukselle haasteen tiedoksiantamisesta lukien.

Oikeudenkäyntikulut

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentissa (L 13.3.1964/133) säädetään, että jos joku alioikeudessa jutun voitettuaan häviää sen hovioikeudessa, oikeudenkäyntikulut on kuitattava, jollei ole erityisiä seikkoja, joiden vuoksi asianosaisen on kuitenkin korvattava ne vastapuolelleen. Piiroset ovat voittaneet täällä jutun kysymyksessä olevilta osin kokonaisuudessaan. Ratkaisun perusteena oleva oikeudenkäyntiaineisto on esitetty jo kihlakunnanoikeudessa. Pankki on taloudellisesti huomattavasti vahvemmassa asemassa kuin Piiroset eikä oikeudenkäyntikulujen korvaaminen ole sille kohtuuton rasitus. Näin ollen jutussa on sellaisia erityisiä seikkoja, jotka oikeuttavat poikkeamaan mainitusta säännöksestä johdettavasta pääsäännöstä, että kerrotussa tilanteessa asianosaisten kulut on kuitattava. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, että pankin on korvattava Piirosten oikeudenkäyntikulut kaikissa oikeusasteissa. Tämä korvausvelvollisuus on yhteisvastuullinen Timosen kanssa hänen maksettavakseen kihlakunnanoikeudessa tuomittujen kulujen osalta.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan Nurmeksen Osuuspankin osalta. Viljo Juhani ja Lempi Piironen vapautetaan velvollisuudesta suorittaa pankille korvausta oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeuden osalta 6.000 markkaa korkoineen ja hovioikeuden osalta 600 markkaa korkoineen. Pankki velvoitetaan suorittamaan Viljo Juhani ja Lempi Piiroselle yhteisesti vahingonkorvaukseksi 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 25.9.1987 lukien. Tämä korvaus pankin on suoritettava yhteisvastuullisesti Jouko Heikki Tapani Timosen kanssa.

 

Pankki velvoitetaan suorittamaan Viljo Juhani ja Lempi Piiroselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeudessa 10.000 markkaa, hovioikeudessa 1.000 markkaa ja Korkeimmassa oikeudessa 2.200 markkaa eli yhteensä 13.200 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien, joka koko korvauksen osalta on sen vahvistamispäivänä myös korvausvelan eräpäivä. Mainitusta määrästä pankin on suoritettava 6.000 markkaa nyt määrättyine korkoineen yhteisvastuullisesti Timosen kanssa.

 

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Jalanko, Nikkrinen, Paasikoski ja Krook