Myyjän vahingonkorvausvastuu teettämistään korjauksista?

Myyjä vastaa virheistä 2 tai 5 vuotta. Salaisissa virheissä seuraus on hinnanalennus, joka usein vastaa korjauskustannuksia. Tiedonantovirheissä seuraus on vahingonkorvaus. Ero ei aina ole käytännössä iso koska hinnanalennus ja vahinko on lähes aina korjauskustannusten määrä. Mutta jälkimmäisessä seuraa myös velvollisuus korvata korjauskulujen lisäksi esim. asumishaitta, selvittelykulut, terveyshaitta ja muut vahingot, joiden määrä voi olla suurikin. Tämän johdosta kannattaa vaatia ensisijaisesti vahingonkorvausta vahingoista ja toissijaisesti hinnanalennusta.

Alla olevassa hovioikeuden tapauksessa kysymys oli siitä, oliko myyjä vahingonkorvausvastuussa teettämissään remonteissa olleista virheistä. Hovioikeus katsoi vedoten lain esitöihin, että kyseessä on tiedonantovirhe eli myyjän olisi pitänyt tietää virheistä ja näinmyyjällä on vahingonkorvausvastuu näistä. Myyjä ei voi tämän ratkaisun mukaan vapautua tästä vastuusta vaikka olisi menetellyt huolellisesti eli käyttänyt ulkopuolisia valvojia jne. Tässä tapauksessa myyjältä ei vaadittu korjauskulujen lisäksi muuta vahinkoa korvattavaksi kuin tutkimuskuluja.

Myyjä oli ostanut 1950 luvulla rakennetun asuinkiinteistön perheelleen vuonna 1982, jolloin asuinrakennusta oli kunnostettu. Vuonna 1988 on rakennettu laajennusosa, rakennusta on lisäeristetty ja koko rakennuksen ulkoverhous on uusittu. Vuonna 2009 ennen nyt kysymyksessä olevaa kiinteistönkauppaa koko asuinrakennuksen vesikatto oli uusittu. Ostajat olivat ostaneet kiinteistön 2009 hinnalla 238.000 euroa ja reklamoineet 2010 rakennuksen lämpöeristyksestä yläkerran makuuhuoneen katon rajan tummentumisesta. Näistä on tehty sopimus 3000 eurolla. Sen jälkeen kattovuodon jälkeen 14.6.2013 ostajat reklamoineet laajemmin virheistä. Ostajat vaativat ensisijaisesti kaupan purkamista mutta tätä ei hyväksynyt mikään oikeusaste. Korjauskulujen väitettiin nousevan yli 77.000 euron.

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 50-51) mukaan myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Myyjä ei vapaudu virhevastuustaan pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Edelleen esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 63-64) mukaan myyjällä on todistustaakka omasta huolellisuudestaan. Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti. Myyjä on hovioikeudessa kertonut, että hän oli teettänyt kunnostus-ja rakennustyöt ammattilaisilla. Hovioikeus totesi, että lähtökohtaisesti sillä, kuka kunnostustyöt on tosiasiasiallisesti tehnyt, ei ole merkitystä, koska kiinteistön kunnostustapa ja kunnostuksen laajuus ovat kuitenkin olleet myyjän vastuulla kuten edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu kiinteistön omistajan asemassa olevan henkilön tietoisuudesta.

Vaikka asiassa esitetyn todistelun mukaan kattorakenteen vauriot eivät olleet havaittavissa vuonna 2009 kattoa yläpuolelta avattaessa eikä ulkoseinien tai laajennusosan harjan rakennetta ollut tutkittu enemmälti hovioikeus katsoi, että myyjä on kiinteistön omistajana tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla kattorakenteen ja yläpohjan kosteus-ja lahovaurioista, laajennusosan kattoharjan aluskatteen puuttumisesta. Hovioikeus on katsonut, että ulko-seinärakenteessa on laatuvirhe siltä osin kuin seinärakenteen tuulettuminen on estetty uretaanivaahdolla tai sokkelin päällä olevalla ulkoverhouksella Todettuja virheitä ei näin ollen voida pitää maakaaren 2 lu¬vun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisina salaisina virheinä eikä myyjä ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti.

Huonekorkeus oli mitattu osassa tilaa jonkin verran alle 220cm korkeaksi. Tällaista tilaa ei ostajan mukaan pitäisi myydä asuintilana. Käräjäoikeus hyväksyi ostajan perustelut mutta hovioikeus katsoi että ostaja oli nähtyään huonekorkeudet ennen kauppaa tullut niistä tietoisiksi ja hylkäsi vaatimuksen. Myyjä vapautettiin velvollisuudesta suorittaa ostajalle hinnanalennusta 11.900 euroa virheellisen huonekorkeuden vuoksi.

Hovioikeus tuomitsi katon ja seinien korjauksista 29.000 euroa käräjäoikeuden tuomitseman 77.000 sijasta. Korjauskuluista oli esitetty sen verran ristiriitaista näyttöä että hovioikeus joutui arvioimaan määrää.
Myöskään korvauksia ei tuomittu alapohjan polyuretaanilevytyksen johdosta koska asiaan liittyvä kosteusongelma oli tullut esille jo kuntotarkastuksessa ennen kauppaa.

Myyjä vapautettiin velvollisuudesta suorittaa ostajille korvausta oikeudenkäynti-ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 18.000 euroa.
Asianosaisten oikeudenkäyntikuluvaatimukset hovioikeudessa hylättiin. Eli kumpikin jäi vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluista molemmissa oikeusasteissa.



Itä-Suomen hovioikeus
Tuomio Nro 595
Antamispäivä Diaarinumero 29.9.2016 S 15/1069
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pohjois-Savon käräjäoikeus 27.5.2015 nro 15/8078 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittaja Kari Kaarlo Antero Lmmm
Vastapuolet Sonja Ilona Hoooonen Olli-Pekka Hoooonen

Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus Lmmm on ensisijaisesti vaatinut, että kanne hylätään ja Hooooset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa laillisine korkoineen. Toissijaisesti Lmmm on vaatinut, että hänen maksettavakseen määrätty korvaus kaupan kohteessa olevista virheistä alennetaan 18.000 euroon ja oikeudenkäyntikuluista 10.000 euroon.
Lmmm on tehnyt hovioikeudessa 18.000 euron määräisen sovintotarjouksen, johon kuuluu myös se, että Hoooosille korvataan lisäksi asiassa syntyneet tutkimuskulut 2.657,16 euroa (vaatimuskohta 2.2).
Lmmmen omistusaikana talossa ei ole ollut mitään ongelmia, joista Lmmmen olisi tullut ilmoittaa Hoooosille. Lmmm ei ole jättänyt ilmoittamatta Hoooosille kaupan kannalta merkityksellisiä tietoja tai kiinteistön ominaisuuksia, joita Lmmmella oli ollut tiedossaan kaupantekohetkellä.
Talon kattorakenteissa korjaustarvetta voi olla enintään vanhan osan itäpuolella 30 neliömetrin alueella, missä rakenteissa on vanhaa bitumikatetta. Mainitun korjauksen kustannus on ulkopuolisen urakoitsijan tarjoukseen perustuen 18.000 euroa. Katon muissa kohdissa ei ole virhettä.
Hooooset ovat havainneet talon huonetilojen korkeuden taloon tutustuessaan. Lisäksi Hoooosille oli Lmmmiden toimesta ennen kauppaa kerrottu normaalia matalammasta huonekorkeudesta. Myyntiesitteessä ja korjauslistassa oli myös mainittu, ettei tiloja ole tarkastusmitattu. Huonetilojen korkeus ei ole ollut Hoooosille merkityksellinen asia kauppaa tehtäessä. Näin ollen Hooooset eivät voi virheenä vedota huonekorkeuteen. Kysymyksessä on 1950-luvulla rakennettu talo, jonka vanhaa osaa ei mikään nykyinen eikä kaupanteon aikainen huonekorkeutta koskeva säännös voi koskea. Rakennuslaki (370/1958) on tullut voimaan vasta rakennuksen valmistumisen jälkeen. Toisaalta sillä ei ole merkitystä, onko huonekorkeus nykyisen rakennusasetuksen mukainen vaiko ei, koska sekä vuonna 1982 ja 1988, jolloin Lmmm on tehnyt rakennusluvan edellyttämiä toimia rakennuksessa, on viranomainen eli rakennustarkastaja hyväksynyt asuintilat sellaisenaan.
Talon seinärakenteessa ei ole virhettä. Seinärakenne on ollut rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten mukainen. Hoooosilla ei ole oikeutta saada korvausta seinien korjaamisesta.
Talon alapohjassa ei ole virhettä. Hooooset ovat ennen kauppaa tienneet, että alakerran makuuhuoneen kohdalla alapohjaan oli asennettu uretaanilevyt.
Hooooset eivät voi vedota virheenä enää seinien lämmöneristykseen, yläpohjarakenteen lämmöneristyksen ja vesikaton välistä puuttuvaan tuuletustilaan eikä vesikaton lahovaurioihin, koska näitä asioita on käsiteltyjä niistä on tehty sopimus 8.8.2010.
Lmmmtta ei olisi tullut velvoittaa korvaamaan Hoooosten oikeudenkäyntikuluja ainakaan täysimääräisesti, koska Hooooset ovat hävinneet ensisijaisen vaatimuksensa ja voittaneet toissijaisen vaatimuksensa vain osaksi. Lmmmen velvoittaminen korvaamaan Hoooosten oikeudenkäyntikulut on ainakin oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:ssä säädetyin tavoin ilmeisen kohtuutonta. Hoooosten kohtuuden mukaan aiheellisten täysimääräisten oikeudenkäyntikulujen määrä on 10.000 euroa, mikä vastaa sitä, mitä Hooooset ovat katsoneet kohtuulliseksi määräksi Lmmmen oikeudenkäyntikuluista. Asko Tttttsen todistajanpalkkio 300 euroa ei ole Hoooosten oikeudenkäyntikulu, koska palkkion on maksanut Lmmm.


Vastaus
Hooooset ovat vastustaneet muutosvaatimuksiaja vaatineet, että Lmmm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Talon rakenteessa havaitut virheet johtuvat Lmmmen ennen kauppaa teettämistä peruskorjauksista ja remonteista. Lmmm on ollut tietoinen virheistä ja hän on jättänyt niistä Hoooosille kertomatta. Ennen kauppaa talon kunnosta annetut tiedot eivät ole miltään osin sisältäneet tietoja niistä rakenteiden virheistä, jotka ovat Hoooosten kanteen perusteina. Hooooset ovat havainneet kanteensa perusteina olevat virheet 14.6.2013 sattuneen piipun varren vesivuodon jälkeen sen syitä tutkittaessa.
Lmmm on toiminut asiassa tuottamuksellisesti ja on siten velvollinen maksamaan vahingonkorvausta Hoooosille. Lisäksi kiinteistö poikkeaa rakenneominaisuuksiltaan ja kunnoltaan olennaisesti siitä, mitä Hooooset ovat kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voineet kaupan tehdessään perustellusti olettaa. Sen vuoksi Hooooset ovat joka tapauksessa oikeutettuja hinnanalennukseen salaisen virheen perusteella.
Kanteen perusteena olevat virheet eivät liity miltään osin 8.8.2010 tehdyn sopimuksen mukaisiin korjaustoimiin eikä siinä yhteydessä tehtyihin havaintoihin.
Talon kattorakenteessa on havaittu vaurioita molemmilla katon lappeilla eli myös länsipuolella, missä ei ole bitumieristettä. Kattovaurio on laajemmalla alueella kuin Lmmm väittää. Katto on aikaisemmin Lmmmen toimesta uusittuja korjattu samalla menetelmällä koko katon alueelta, joka sekin osoittaa, että katto on korjattava käräjäoikeuden toteamassa laajuudessa. Korjauskustannuksina on otettu huomioon virheiden korjaamisesta aiheutuvat tarpeelliset kus¬tannukset.
Hooooset eivät ole voineet taloon tutustuessaan havaita huonekorkeuksien olevan asetusten vastaisia. Lmmmet tai välittäjä eivät ole kertoneet Hoooosille ennen kauppaa normaalia matalammasta huonekorkeudesta. Myyntiesitteen maininta "tiloja ei ole tarkastusmitattu” ei liity huonekorkeuksiin. Huonekorkeudella on merkitys kohteen arvoon.
Talon seinärakenne on virheellisesti toteutettu eikä sitä voida korjata purkamatta rakenteita. Sopimus 8.8.2010 koskee eri asiaa kuin mistä kanteessa on tältä osin kysymys.
Kuntotarkastuksessa ennen kauppaa oli havaittu, että alakerran makuuhuoneen kohdalla alapohjaan oli asennettu uretaanilevyt. Kuntotarkastaja ei kuitenkaan ohjeistanut poistamaan levyjä. Se seikka, että kysymyksessä on rakennusvirhe selvisi vasta Raimo Ltttsen tehtyä tutkimuksia kohteessa.
Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta käräjäoikeuden ratkaisu on oikea. Todistaja Tttttsen palkkion on maksanut Lmmm, joten oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta tältä osin voidaan oikaista.


Pääkäsittely
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 22.-24.8.2016. Hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet lukuun ottamatta todisteita 24 ja 27. Pääkäsittelyssä on kuultu Lmmmtta ja Hoooosia todistelutarkoituksessa sekä Väinö Httttaista, Raimo Ltttsta, Olavi Hoooosta, Asko Tttttsta, Juha Htttmoa, Juha Htttttstä, Veikko Mtttttnettä, Veijo Mttttttttsta ja Leena Lmmmtta todistajina.

Taustaa
Kaupankohteena olevalla kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on rakennettu 1950-luvulla. Lmmm on ostanut kiinteistön perheelleen vuonna 1982, jolloin asuinrakennusta on kunnostettu. Vuonna 1988 on rakennettu laajennusosa, rakennusta on lisäeristetty ja koko rakennuksen ulkoverhous on uusittu. Vuonna 2009 ennen nyt kysymyksessä olevaa kiinteistönkauppaa koko asuinrakennuksen vesikatto on uusittu.
Hooooset ovat ostaneet kiinteistön Lmmmelta 24.7.2009. Ennen kaupan tekemistä Hooooset ovat tutustuneet kiinteistöön kolme kertaa. Hoooosilla on ollut tuolloin käytössään rakennusinsinööri Juha Htttttsen 22.7.2008 päivätty kuntotarkas¬tusraportti (todiste 4) sekä Lmmmen laatima selvitys (todiste 3) asuinrakennuk¬seen tehdyistä peruskorjauksista.
Kiinteistönkauppaa seuranneena talvena Hooooset ovat havainneet asuinrakennuksessa lämmöneristykseen liittyviä ongelmia, joiden korjaamisesta Lmmm ja Hooooset ovat sopineet 8.8.2010 päivätyllä sopimuksella (todiste 21). Htttttnen on laatinut 8.10.2010 päivätyn selvityksen siitä, että rakennukseen tehdyt korjaukset ovat asianosaisten välisen sopimuksen mukaisia (todiste 20).
Hooooset ovat alkaneet selvittää tarkemmin ostamansa kiinteistön kuntoa kesä¬kuussa 2013, kun asuinrakennuksen yläkerran makuuhuoneen katosta oli valunut sadevettä sisään. Tämän jälkeen rakennusinsinööri Väinö Httttainen on Hoooosten pyynnöstä 9.7.2013 suorittanut kiinteistöllä osittaisen rakennustekni¬sen tarkastuksen, mistä on laadittu 23.7.2013 päivätty muistio (todiste 5). Li¬säksi 22.8.2013 rakennusterveysasiantuntija Raimo Ltttnen on suorittanut kiinteistöllä rakennustutkimuksen, mistä on laadittu 23.9.2013 päivätty lausunto (todiste 6). Edelleen ympäristöterveystarkastaja Heikki Kttttki on tehnyt rakennustarkastuksen asuinrakennuksen yläkertaan. Tarkastuksesta on laadittu 30.8.2013 päivätty tarkastuspöytäkirja (todiste 9).

Kysymyksenasettelu
Asiassa on hovioikeudessa ratkaistavana kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan kanteessa mainittuja virheitä, asiassa on ratkaistava kysymys siitä, onko Lmmm ollut kaupantekohetkellä tietoinen tai olisiko hänen pitänyt tietää näistä virheistä vai onko asiassa kysymys salaisesta virheestä siten, että virheiden vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Edelleen on kysymys siitä, onko Hoooosilla virheiden perusteella ostajina oikeus vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen Lmmmelta myyjänä.
Mikäli peruste vahingonkorvaukselle tai hinnanalennukselle on olemassa, arvioitavaksi tulee vahingonkorvauksen tai hinnanalennuksen määrä. Lisäksi kysymys on siitä, ovatko Hooooset ilmoittaneet Lmmmelle virheistä ja niihin liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheet tai kun heidän olisi pitänyt ne havaita. Edelleen asiassa on kysymys siitä, mikä merkitys osapuolten lämmöneristyksen ongelmiin liittyvällä sopimuksella on osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin. Vielä hovioikeudessa on kysymys oikeudenkäyntikulu]en korvausvelvollisuudesta.

Näytöstä
Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin pääpiirteittäin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Reklamaatio ja sopimus 8.8.2010
Asianosaiset ovat 8.8.2010 päivätyllä sopimuksella sopineet Hoooosten talvella 2009-2010 havaitsemien lämmöneristykseen liittyvien ongelmien korjaamisesta. Vetoisuutta aiheuttaneet ilmavuodot oli korjattu. Tuolloin ei ollut avattu seinärakenteita. Sen sijaan kattoa oli avattu kattoikkunan kohdalta, jolloin oli havaittu jo kuivunut kosteusvaurio. Htttttnen oli ilmoittanut Hoooosille, ettei vaurion kohdalta rakenteita ollut tarvetta tutkia sen laajemmin. Hooooset olivat tulleet tietoisiksi talon poikkeuksellisista rakenteista sekä virheistä ja niiden korjaustarpeesta vasta vuonna 2013 tapahtuneen vesivahingon jälkeen, kun Ltttnen oli tehnyt talossa tarkempia tutkimuksia.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että Hoooosilla on 8.8.2010 tehdystä sopimuksesta huolimatta oikeus vedota virheinä seinien lämmöneristykseen, yläpohjarakenteen lämmöneristyksen ja vesikaton välistä puuttuvaan tuuletustilaan sekä vesikaton lahovaurioihin, koska Hooooset ovat tulleet tietoisiksi niistä vasta vuonna 2013. Niistä ei ole ollut tietoa eikä niiden korjaamisesta ole näin ollen voitu sopia kesällä 2010. Hooooset ovat reklamoineet mainituista virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisessa kohtuullisessa ajassa.
Asiassa on riidatonta, ettei alakerran huonekorkeus täytä asuinhuoneelle asetettuja vaatimuksia. Vaikka Hooooset ovat tulleet tietoisiksi mainitusta seikasta vasta Ltttsen tutkimusten jälkeen, he ovat voineet havaita huonekorkeuden tutustuessaan taloon ja asuessaan siinä. Lisäksi ennen kauppaa Hooooset ovat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin, jonka valokuvaliitteen kuvista on ollut havaittavissa sisäkaton rakenne ja siitä johtuva huonekorkeuden vaihtelu.
Huonekorkeuden osalta hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, etteivät Hooooset ole vedonneet matalaan huonekorkeuteen kohtuullisessa ajassa siitä, kun heidän olisi pitänyt se havaita.
Hoooosilla on ollut ennen kaupantekoa käytössään Lmmmen tilaama 22.7.2008 päivätty Htttttsen laatima kuntotarkastusraportti. Raportissa on todettu, että makuuhuoneen kohdalle asennetun uretaanilevyn osalta oli huolehdittava, ettei alapohjan rakenteisiin kerry liiallista kosteutta. Sen sijaan rakennustarkastuksesta tehdyssä lausunnossa on selvästi todettu, että rossipohjan alapohjaan asennetut uretaanilevyt muodostavat rakenteelle vakavan vaurioitumisriskin. Tämä alapohjan virheelliseksi todettu rakenne ei kuitenkaan ole Hoooosten asumisaikana aiheuttanut ongelmia Hoooosille tai vaurioita talon muille rakenteille.
Koska Hooooset ovat olleet tietoisia ennen kaupantekoa uretaanilevyistä mahdollisesti aiheutuvista kosteusongelmista, hovioikeus katsoo, että Hooooset eivät voi vedota virheenä alapohjan virheelliseen rakenteeseen.

Väitetyt virheet kiinteistössä
Kattorakenne/yläpohja
Asiassa on riidatonta, että kattorakenne ja yläpohja ovat virheellisiä avatulta ja tutkitulta osin. Tältä osin asiassa on hovioikeudessa riitaista vaurioiden laajuus.
Httttaisen suorittamassa osittaisessa rakennusteknisessä tarkastuksessa oli avattu yläpohjarakennetta asuintilan puolelta makuuhuoneen kohdalta harja- alueelta sen molempiin lapeliittymiin. Tarkastuksesta laaditun muistion mukaan muovitiivistyspaperissa ja harjan suuntaisessa orressa oli pitkäaikaisen haitallisen kosteuden aiheuttamaa vaurioitumista sekä selkeästi havaittavaa mikrobi-ja sienikasvustoa. Lisäksi lämmöneristeet olivat poikkeuksellisen paljon likaantuneet eikä lämmöneristeen ja vesikatteen välissä ollut tuuletustilaa. Edelleen muistion mukaan oli ilmeistä, että yläpohjan vauriot olivat laajempia kuin mitä tarkastuksessa oli käynyt ilmi. Korjaustöiden laajuuden osalta muistiossa on todettu, että ainakin vanhan rakennuksen osalta vesikatto ja yläpohja tulisi rakentaa uudelleen sekä poistaa palokuormaa lisäävä vanhan osan bitumikermikate.
Ltttsen rakennustutkimuksesta laatiman lausunnon mukaan kattorakenteissa oli vakavia rakennusvirheitä, avatuilta osin kattorakenteet olivat vahvassa näkyvässä homeessa ja vanhoissa kattorakenteissa oli näkyviä lahovaurioita. Lämmöneristeet olivat kiinni kattorakenteissa siten, ettei rakenteessa ollut toimivaa tuuletusrakoa. Lisäksi vesikaton osalta on havaittu, että vanhan osan vesikaton kattohuopa oli virheellisesti jätetty paikoilleen, mikä esti rakenteen tuulettumisen, ja laajennusosalla vesikaton aluskate oli asennettu virheellisesti siten, ettei aluskatetta ollut rakennuksen harjaosalla. Korjaustöiden laajuuden osalta lausunnossa on todettu, että vanhan osan vesikattorakenteet tuli purkaa ja rakentaa uudelleen. Koska vanhan osan vesikattoa ei voitu purkaa purkamatta myös laajennusosan vesikattoa, laajennusosan vesikaton aluskatteen virheellisyydet tulevat korjatuiksi samalla kertaa.
Todisteilla 5 ja 6 sekä Httttaisen ja Ltttsen yhtenevillä kertomuksilla on näytetty, että vanhan osan katto on väitetyllä tavalla virheellinen. Sen sijaan laajennusosan katon osalta ei ole näytetty sen olevan virheellinen muilta osin kuin että katon harjaosalta puuttuu aluskate.
Asiassa ei ole tullut ilmi seikkoja, jotka osoittaisivat Hoooosten laiminlyöneen katon vuosittaisten huoltotoimenpiteiden suorittamisen. Hovioikeus toteaa, ettei näiden huoltotoimien laiminlyöminen olisi edes voinut aiheuttaa Lmmmen väittämin tavoin nyt kysymyksessä olevia laajoja ja pitkäaikaisen haitallisen kosteuden aiheuttamia yläpohjan vaurioita.

Seinät ia ulkoverhous
Ltttsen rakennustutkimusraportista ilmenee, että alakerrassa rakennuksen vanhan ja uudenosan liittymään oli seinän sisään jätetty vanha ulkoseinä ulkoverhouksineen ja seinässä olevine karmeineen, mistä oli aiheutunut vetoisuutta asuintilaan. Ltttsen raportin ja hänen kertomuksensa mukaan seinärakenne oli virheellisenä poistettava, koska se toimi vuotoilmareittinä asuintiloihin. Httttainen on Ltttsen tavoin todennut, että väliseinässä on selvä rakennusvirhe. Htttttnen ja Mtttttne ovat katsoneet, että vanhan ulkoseinän jättäminen sei¬närakenteen sisään ei sinänsä ole rakennusvirhe.
Ilmavuotoreittejä oli korjattu Htttttsen rakennuskatselmuksesta ilmenevin tavoin uretaanivaahdolla osapuolten välisen sopimuksen mukaisesti vuonna 2010. Hoooosten hovioikeudessa antamien kertomusten mukaan ilmavuodot on saatu korjauksilla tukittua ja vetoisuus loppumaan. Ottaen huomioon asiantuntijoiden vastakkaiset näkemykset väliseinän mahdollisesta virheellisestä rakenteestaja Hoooosten kertomus hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole näytetty, että väliseinärakenteesta olisi aiheutunut tai tulisi aiheutumaan Hoooosille asumishaittaa tai rakenteisiin vaurioita. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, ettei väliseinärakenne ole maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetulla tavalla virheellinen.
Ltttsen rakennustutkimuslausunnosta ilmenee, että rakennuksen lisäeristäminen oli toteutettu virheellisesti, koska vanha vaakaponttiseinä oli sellaisenaan jätetty uuden seinärakenteen sisään siten, että vanhan seinän päälle oli tehty uusi koolaus sekä lisätty lämmöneriste, tuulilevy ja uusi ulkoverhous. Tällöin uuden ja vanhan seinän väliin oli jäänyt rako, minkä vuoksi lisälämmöneriste oli jäänyt vaille merkitystä. Lisäksi uusi ulkoverhous oli asennettu virheellises¬ti, koska seinärakenteesta puuttui ristikoolaus, seinälaudoituksen alapää lähti perustusten päältä ja siltä osin kuin seinälaudoitus oli perustusten ulkopuolella tuuletusrako oli tukittu uretaanivaahdolla.
Ltttsen ja Mtttttteen yhdenmukaisten kertomusten mukaan ristikoolauksen puuttuminen ja rakenteiden tukkiminen uretaanivaahdolla aiheuttaa sen, että ulkoseinä ei tuuletu. Tällainen rakenne on riskirakenne. Ristikoolauksen puuttumisesta huolimatta seinärakenne on toimiva, jos rakenteen tuulettumisesta on huolehdittu. Myös Tttttnen ja Htttttnen ovat katsoneet ulkoseinän tuuletuksen voivan toimia ilman ristikoolaustakin. Lisäksi Htttttnen on kertonut testanneensa seinärakenteen tuulettuvuutta pistokokein. Niiden perusteella hän oli päätynyt siihen, että lomalaudoituksen tausta pääsi tuulettamaan kuten myös kuntotarkastusraportissa on todettu.
Edellä selostetut kannanotot huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei seinärakenteissa ole virhettä pelkästään sen perusteella, ettei niissä ole ristikoolausta.
Ltttsen käsitystä siitä, että lisälämmöneriste nykyisellään on merkityksetön, ei ole syytä epäillä. Hoooosten hovioikeudessa antamien kertomusten mukaan rakennus on ollut lämmin. Asiassa ei ole edes väitetty, että lämmityskustannukset olisivat olleet normaalia suuremmat. Vaikka lisälämmöneristyksessä voi olla puutteita, tästä ei kuitenkaan ole aiheutunut sellaisia seurauksia, että puutteita voitaisiin pitää virheinä.
Asiassa ei ole esitetty tarkkaa selvitystä siitä, miltä osin ulkolaudoituksen alaosaa on tukittu uretaanivaahdolla tai miltä osin ulkolaudoitus ulottuu sokkelin päälle. Esitetyn selvityksen mukaan tällaisia puutteita rakennuksen ulkoseinissä joka tapauksessa on. Ottaen huomioon asiantuntijoiden yksimielisyys siitä, että ulkoseinärakenteen tuulettuvuudesta on aina huolehdittava, hovioikeus katsoo, että seinärakenne on virheellinen siltä osin kuin seinärakenteen tuulettaminen on estetty uretaanivaahdolla tai sokkelin päällä olevalla laudoituksella.

Laatuvirhe kiinteistössä
Hooooset ovat hovioikeudessa vastustaneet Lmmmen valitusta ensisijaisesti sillä perusteella, että Lmmm on jättänyt kertomatta heille kiinteistössä olevista virheistä ja että kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta virheestä. Toissijaisesti Hooooset ovat katsoneet, että kyse on saman momentin 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vai¬kuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 50-51) mukaan myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Myyjä ei vapaudu virhevastuustaan pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Edelleen esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 63-64) mukaan myyjällä on todistustaakka omasta huolellisuudestaan. Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti.
Lmmm on asunut kiinteistöllä yhtäjaksoisesti vuodesta 1982 lähtien. Lmmmen omistusaikana asuinrakennuksen kattoa on kunnostettu vuosina 1988 ja 2009. Laajennusosa on rakennettu vuonna 1988 ja siinä yhteydessä ulkoverhous on uusittu koko rakennukseen sekä asennettu lisälämmöneristystä ulkoseiniin. Tässä yhteydessä ulkoverhous on rakennettu osittain suoraan sokkelin päältä
lähteväksi. Lisäksi tässä tai jossain muussa yhteydessä ulkoverhouksen tuuletusrakoja on tukittu uretaanivaahdolla. Näyttönä siitä, missä määrin Lmmm on osallistunut tehtyihin kunnostus-ja rakennustöihin ja missä määrin hän on ollut tietoinen kiinteistön ominaisuuksista, on esitetty ainoastaan Lmmmen oma kertomus.
Lmmm on hovioikeudessa kertonut, että hän oli teettänyt kunnostus-ja rakennustyöt ammattilaisilla. Hovioikeus toteaa, että lähtökohtaisesti sillä, kuka kunnostustyöt on tosiasiasiallisesti tehnyt, ei ole merkitystä, koska kiinteistön kunnostustapa ja kunnostuksen laajuus ovat kuitenkin olleet Lmmmen vastuulla kuten edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu kiinteistön omistajan asemassa olevan henkilön tietoisuudesta.
Lmmm ja Httttainen ovat hovioikeudessa yhdenmukaisesti kertoneet, ettei katon alapuolista rakennetta ollut voinut vuonna 2009 tehdyn remontin yhteydessä havaita, koska kattoa oli avattu ainoastaan yläpuolelta. Lisäksi Lmmm on ker¬tonut, ettei katossa ollut ollut varsinaista vikaa vaan vesikatto oli ainoastaan uusittu ennen kiinteistönkauppaa sen vuoksi, että katto oli ollut vanha. Sen sijaan Httttainen on kertonut, ettei kattorakenne ollut voinut toimia oikein, minkä vuoksi kattorakennetta oli yritetty korjata. Httttaisen kertomusta tukevat asiassa esitetyt Ltttsen rakennustutkimuslausunnon valokuvaliitteen kuvat, joista ilmenee, että uusi puutavara oli ollut kiinni homeisissa rakenteissa. Li¬säksi Httttaisen muistiosta ilmenee, että ainakin merkittävä osa vesikaton runkorakenteiden lahovaurioista oli syntynyt ennen uuden vesikaton rakentamista ja nämä vauriot olivat olleet kohtuudella havaittavissa korjaus-jamuutostöiden yhteydessä.
Erityisesti asiassa esitetyn kirjallisen todistelun ja suullisen asiantuntijatodistelun perusteella ottaen huomioon talon ikä ja rakennustekniikka sekä ilmenneet pitkäaikaisen kosteuden aiheuttamat kosteus-ja lahovauriot on ilmeistä, että talon kattorakenteissa ja lämpöeristeissä on ollut kosteusvaurioita ja lahoamista jo ennen asianosaisten välisen kiinteistökaupan tekemistä. Näitä virheitä ja vaurioita ei ollut havaittu Lmmmen ennen kauppaa teettämässä kuntotarkastuksessa. Se ei kuitenkaan anna aihetta arvioida vaurioiden syntyajankohtaa toisin.
Vaikka asiassa esitetyn todistelun mukaan kattorakenteen vauriot eivät olleet havaittavissa vuonna 2009 kattoa yläpuolelta avattaessa eikä ulkoseinien tai laajennusosan harjan rakennetta ollut tutkittu enemmälti ennen Ltttsen rakennustutkimusta hovioikeus katsoo, että Lmmm on kiinteistön omistajana tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla kattorakenteen ja yläpohjan kosteus-ja lahovaurioista, laajennusosan kattoharjan aluskatteen puuttumisesta sekä seinärakenteesta ja sen uretaanitukoksista. Todettuja virheitä ei näin ollen voida pitää maakaaren 2 lu¬vun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisina salaisina virheinä eikä Lmmm ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti.

Vahingonkorvausvelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus vahingonkorvaukseen. Saman luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 63) mukaan korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntija-avusta aiheutuneet kustannukset. Laatuvirheestä johtuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta. Tällainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesikaton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus.
Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on laatuvirhe rakennuksen vanhan osan kattorakenteen ja yläpohjan sekä rakennuksen laajennusosan katon harjaosan vesikaton aluskatteen osalta. Edelleen hovioikeus on katsonut, että ulko¬seinärakenteessa on laatuvirhe siltä on osin kuin seinärakenteen tuulettuminen on estetty uretaanivaahdolla tai sokkelin päällä olevalla ulkoverhouksella. Näiden virheiden osalta Lmmm on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, joten hän on velvollinen korvaamaan Hoooosille aiheutuneen vahingon.
Hovioikeudessa asiantuntijat ovat esittäneet toisistaan poikkeavia arvioita korjauskustannuksista riippuen korjausten laajuudesta ja korjaustavasta kuten käräjäoikeuden tuomion korjauskustannuksia koskevassa osiossa on todettu. Ltttnen on hovioikeudessa tarkistanut kustannuslaskentaohjelmalla tekemäänsä arviota 78.351 euroksi. Httttainen ei ole paljoksunut Ltttsen arviota. Sen sijaan Tttttnen, Htttmo, Htttttnen ja Mtttttne ovat hovioikeudessa paljoksuneet Ltttsen arviota ja katsoneet, että saatu urakkatarjous on ainoa tarkka arvio korjauskustannuksista. Lisäksi Htttmo on hovioikeudessa ilmoittanut tekevänsä urakan antamansa urakkatarjouksen mukaisesti 35.370 eurolla. Hovioikeus toteaa, että asiassa ei ole esitetty yhtään korjauskustannusarviota juuri niistä virheistä, jotka hovioikeus katsoo vahingonkorvaukseen oikeuttaviksi. Sen vuoksi vahingonkorvauksen määrä on arvioitava.
Hoooosille on aiheutunut kustannuksia virheiden selvittämiseksi käytetystä asiantuntija-avusta. Vaadittujen tutkimuskulujen osalta hovioikeus toteaa, että osa kuluista on kohdistunut sellaisten seikkojen selvittämiseen, joita ei hovioi¬keudessa ole katsottu laatuvirheiksi. Kustannusten kohdentuminen nyt virheik¬si katsottujen puutteiden osalta ei ole asiassa esitetyn selvityksen perusteella mahdollista. Sen vuoksi korvauksen määrä on tältäkin osin arvioitava.
Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus arvioi vahingonkorvauksen määräksi 29.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Hooooset ovat hävinneet kanteen kaupanpurkuvaatimuksen osalta kokonaan ja voittaneet vahingonkorvausvaatimuksensa osittain. Koska asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan Hoooosten ja osa Lmmmen hyväksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.
Kari Lmmm velvoitetaan suorittamaan Sonja ja Olli-Pekka Hooooselle yhteisesti vahingonkorvauksena kaupan kohteessa olevien virheiden arvioiduista korjauskustannuksista, rakennusteknisistä ja muista tutkimuskuluista sekä rakennuksen virheiden tutkimuksista aiheutuneista kustannuksista käräjäoikeuden tuomiolauselmansa kohdassa 2.1. ja 2.2. tuomitsemien määrien asemesta 29.000 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.
Kari Lmmm vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Sonja ja Olli-Pekka Hooooselle hinnanalennusta virheellisen huonekorkeuden vuoksi.
Kari Lmmm vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Hoooosille korvausta oikeudenkäynti-ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa.
Asianosaisten oikeudenkäyntikuluvaatimukset hovioikeudessa hylätään.

Muutoksenhaku
Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises¬ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk¬sen tekemiseen päättyy 28.11.2016.
hovioikeudenlaamanni Riitta-Liisa R. hovioikeudenneuvos Pirjo S. hovioikeudenneuvos Harri H.
asessori Johanna K.

POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS Kuopion kanslia/8.1 osasto TUOMIO 15/8078 1
27.5.2015 L 14/6049

Kantaja
Hoooonen, Sonja Ilona
Hoooonen, Olli-Pekka


Vastaaja
Lmmm, Kari
Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym
Vireille 25.4.2014
Asian tausta
Sonja ja Olli-Pekka Hoooonen ostivat 24.7.2009 Kari Lmmmelta Kuopion kaupungin Savilahden kylässä sijaitsevan Oxxxxxa -nimisen tilan RN:o
1:xx (kiinteistötunnus 297-430-x-xx) sillä olevine rakennuksineen. Tilalla sijaitsee omakotitaloja ulkorakennus sekä leikkimökki. Kauppahinta
238.000 euroa maksettiin käteisellä kaupantekohetkellä ja kuitattiin maksetuksi kauppakirjan allekirjoituksin. Omistusoikeus kaupankohteeseen siirtyi kaupantekotilaisuudessa ja hallintaoikeus sopimuksen mukaisesti viimeistään 28.8.2009.

KANNE
Vaatimukset
1. Sonja ja Olli-Pekka Hoooonen ovat vaatineet, että
1.1. kiinteistön kauppa 24.7.2009 on purettava sen jälkeen, kun Lmmm on suorittanut kaupan purkamiseen perustuvat maksut ja korvaukset Hoooosille,
1.2. Lmmm on velvoitettava suorittamaan Hoooosille kauppahinta 238.000 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 24.7.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 2.6.2014 saakka, ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka.
1.3. Lmmm on velvoitettava suorittamaan Hoooosille edunpalautuksena ja vahingonkorvauksena kaupan purkamisen perusteella:
1.3.1. rakennuksen virheiden tutkimuksista aiheutuneet kustannukset
2.657,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien tai toissijaisesti korvaamaan ne oikeudenkäyntikuluina,
1.3.2. korvaukseksi omakotitalon ylläpidosta ajalta 28.8.2009 -27.1.2014 aiheutuneet kustannukset 16.446,86 euroa ja 28.1.2014 jälkeen aiheutuvista ylläpito/asumiskustannuksista 313,15 euroa kunkin kalenterikuukauden 30. päivästä lukien,
1.3.3. Hoooosille 17.3.2014 mennessä aiheutuneet korkokulut 10.075,72 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien sekä vastaisuudessa aiheutuvat kauppahinnan rahoituksen korkokulut 170,80 euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kalenterikuukauden 30. päivästä lukien.
1.3.4. Omakotitalon perusparannustöistä aiheutuneena arvon ja/tai käyttöarvon nousuna 17.591,63 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien,
1.3.5. omasta työstä omakotitalon perusparannustöissä 5.040 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien ja
I. 3.6 rakentamismääräysten vastaisesta huonekorkeudesta lisävahingonkorvauksena 5 prosenttia kauppahinnasta eli 11.900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien.
2. Mikäli kauppaa ei pureta, Lmmm on velvoitettava suorittamaan vahingonkorvauksena
2.1. kaupan kohteessa olevien virheiden arvioituina korjauskustannuksina sekä rakennusteknisten ja muiden tutkimuskulujen määränä 77.250,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien ja
2.2.
edellä kohdissa 1.3.1 ja 1.3.5. vaaditut määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien.
3.1.
Joka tapauksessa Lmmm on velvoitettava maksamaan Hoooosille kauppahinnan alennuksena edellä kohdassa 2. mainitut määrät korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan eli 24.7.2009 lukien ja
3.2. virheellisen huonekorkeuden vuoksi kauppahinnan alennuksena
11.900 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen siitä päivästä lukien, jolloin Lmmm vastaanotti kauppahinnan eli 24.7.2009 lukien.
4. Lmmm on velvoitettava korvaamaan
4.1 Hoooosten yhteiset oikeudenkäynti-ja asianosaiskulut laillisine viivästyskorkoineen sekä
4.2 toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina vaatimusten kohdassa 1.3.1 mainitut tutkimuksesta aiheutuneet kustannukset yhteensä 2.657,16
euroa laillisine korkoineen.

Peruste
Hoooosten tarkoituksena oli ostaa itselleen omakotitalo, joka ei edellytä minkäänlaisia korjauksia tai remontteja. Hoooosille ennen kauppaa annettujen tietojen sekä myyntiesitteen mukaan omakotitalon kunto oli hyvä, ja siinä oli tehty peruskorjaus.
Lmmm on myyjänä ollut tietoinen kaupan kohteessa olleista laatuvirheistä niin kosteusvaurion, hajuhaittojen, lattioiden kaltevuuden kuin huonekorkeuden suhteen, mutta hän on jättänyt ne kertomatta.
Hooooset eivät ole voineet havaita virheitä kaupan kohteeseen
tutustuessaan. Virheitä ei ole havaittu ennen kauppaa tehdyssä Kuopion Kiinteistötekniikka Oy:n kuntotarkastuksessa.

Perustelut
Rakennuksen virheet
Httttaisen 23.7.2013 tekemien havaintojen mukaan: -rakennuksen yläpohjarakenteen muovitiivistyspaperissa oli reikäisyyttä, rikkoutumisia ja epäjatkuvuuksia, -muovitiivistyspaperissa pitkäaikaisen haitallisen kosteuden aiheuttamaa vaurioitumista ja selkeästi havaittavaa mikrobikasvustoa, -yläpohjan lämmöneristeet olivat likaantuneet poikkeuksellisen paljon, minkä syynä oli yläpohjan heikko ilmatiiviys huonetilan suunnasta ja -harjan suuntainen orsi oli pitkäaikaisen haitallisen kosteusrasituksen aiheuttamana lahovaurioitunut, ja siinä oli runsas sienikasvusto.
Lisäksi Hoooosten pyynnöstä tavarantarkastaja/rakennusterveystarkastaja Raimo Ltttnen suoritti 22.8.2013 talon kuntoa koskevan tutkimuksen sekä selvitti talon virheitä. Ltttsen mukaan rakennuksessa on erittäin laajoja virheitä ja vaurioita, jotka ovat johtaneet rakenteiden mikrobivaurioitumiseen. Virheiden ja vaurioiden korjaaminen edellyttää erittäin laajoja korjaustoimenpiteitä. Alakerran tilat eivät täyttäneet asuinhuoneistolle asetettuja vaatimuksia huonekorkeuden osalta ja osa lattioista oli liian kaltevia.
Kuopion kaupungin ympäristöterveystarkastajan tarkastuksessa 29.8.2013 todettiin ummehtunut mikrobiperäinen haju yläkerrassa ja
yläkerran rakenteissa havaittiin kosteus-, mikrobi-ja lahovaurioihin viittaavia muutoksia. Näiden voitiin epäillä aiheuttavan terveyshaittaa asunnossa oleskeleville. Ympäristöterveystarkastaja kehotti Hoooosia jatkamaan yläpohjassa havaittujen vaurioiden syiden ja laajuuden selvittämistä sekä niiden korjaamista. Hän suositteli, ettei yläkerran tiloissa oleskeltaisi tutkimusten aikana. Yläkerran kolme makuuhuonetta on tämän vuoksi käyttämättä.

Kaupan purku ja kauppahinnan palautus ym.
Kaupan kohteena ollut omakotitalo on myyty ja markkinoitu hyväkuntoisena peruskorjattuna talona. Kaupan kohde poikkeaa rakenneominaisuuksiltaan ja kunnoltaan olennaisesti siitä, mitä ostajille on luvattu ja kerrottu ja mitä ostajat ovat kauppahinnan ja muut olosuhteet huomioon ottaen voineet kaupan tehdessään perustellusti 4 olettaa. Virheet ovat olleet kaupan kohteessa jo kaupantekohetkellä. Hooooset eivät olisi ostaneet kaupan kohdetta, mikäli he olisivat olleet tietoisia tarkastuksessa havaituista laatuvirheistä tai mikäli niistä olisi heille kerrottu. Hoooosten tarkoituksena oli ostaa omakotitalo, jota ei olisi ollut tarvetta korjata tai remontoida miltään osin.
Rakennuksessa todetut laatuvirheet ovat olennaisia ja ne edellyttävät laajoja korjaustoimenpiteitä, jotka aiheuttavat suuret kustannukset.
Lisäksi tarkastuksessa todetut liian matalat huonekorkeudet ovat virheitä, joita ei voida käytännössä korjata.
Myyjä on ollut tietoinen kaupan kohteessa olleista virheistä. Hän on asumisaikanaan tehnyt rakennuksissa peruskorjauksia vuosien 2005 ja
2009 välisenä aikana. Peruskorjausten yhteydessä tehdyt virheet ja muut nyt havaitut virheet ovat tulleet asumisaikana esille. Myyjän olisi
tullut kertoa niistä ostajille ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Tämän vuoksi kauppa on purettava.
Sopimuksen purkautuessa kauppahinta ja sille maksettava tuottokorko sekä muut suoritukset on palautettava ostajille. Myyjän on maksettava
ostajille kanteen kohdassa 1. vaaditut kustannukset.

Vahingonkorvausvaatimus tuottamusperusteella
Vahingonkorvausvaatimuksen perusteena on myyjän sopimusrikkomus.
Kaupan kohteessa havaitut laatuvirheet ja niiden aiheuttamat korjaustarpeet ovat sellaisia, että myyjän on täytynyt havaita ja
ymmärtää niiden merkitys taloa peruskorjattaessa ja siinä asuessaan. Hänen on täytynyt olla tietoinen, että talon rakenteet ja niiden
toteuttamistapa ovat hyvän rakennustavan vastaisia ja poikkeavat vahvistetuista rakennussuunnitelmista.
Rakennuksessa olevat laatuvirheet ovat sellaisia, että niistä on aiheutunut ja aiheutuu ostajalle vahinkoa. Sopimusrikkomuksen perusteella ostajille on maksettava vahingonkorvausta, jonka määränä on pidettävä korjaus-, tutkimus-ja muiden kustannusten määrää.
Kaupan kohteessa olevat virheet ovat sen laatuisia, että niiden korjaaminen on välttämätöntä ja edellyttävät suuria korjauksia. Mikäli laatuvirheiden korjauksiin ei ryhdytä, virheellisten ja puutteellisten rakenteiden vaurioituminen ja vaurioitumisriski kasvaa sekä laajenee ja korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat.

Hinnanalennusvaatimus
Hinnanalennusvaatimus ei ole riippuvainen laatuvirheiden syistä eikä myyjien tietoisuudesta virheistä ja niiden syistä.
Kaupan kohde poikkeaa olennaisesti siitä, mitä ostajat olettivat sen kaupantekohetkellä olevan. Se on olennaisesti huonompi ja poikkeaa olennaisesti teknisiltä ratkaisuiltaan siitä, mitä ostajat ovat kauppahinnan 5 ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään voineet perustellusti olettaa. Virheet ovat niin olennaisia, etteivät ostajat olisi niistä tietoisina tehneet kauppaa ollenkaan.

Kaupan kohteen tarkastus-ym. kustannukset
Kaupan kohteen tutkimisesta ja virheiden selvittämisestä on aiheutunut vaatimusten kohdassa 1.3.1. mainitut kustannukset.
Rakennuksen virheiden tutkimuksista on aiheutunut kustannuksia Taloterveys Ltttnen Oy:n tutkimuksista 2.233,86 euroa ja Väinö
Httttaisen tutkimuksista 423,30 euroa eli yhteensä 2.657,16 euroa.
Omakotitalon ylläpidosta kaupan jälkeiseltä ajalta 28.8.2009 -27.1.2014 on aiheutunut kustannuksia 16.446,86 euroa, mihin sisältyy mm. vesi, sähkö, jätehuolto, kaivon tyhjennys ja kiinteistöverot sekä ylläpidosta 28.1.2014 jälkeen 313,15 kuukaudessa.
Rahoituskuluina on kertynyt lainannostokulut 175 euroa, lainan takauskulut 1.971 euroa, pankin notariaattitoimeksiantokulut 150 euroa
ja kauppahinnan rahoituksesta 17.3.2014 mennessä aiheutuneet korkokulut 10.075,72 euroa sekä 18.3.2014 jälkeen aiheutuvat
kauppahinnan rahoituksen korkokulut 170,80 euroa kuukaudessa. Korvausvaatimuksesta on vähennetty Hoooosten verotuksessa saama
korkovähennys.
Omakotitalon alakerran huonekorkeudet eivät täytä rakentamismääräysten mukaista vähimmäiskorkeutta. Huonekorkeudet ovat määräysten vastaisia huomattavalta osalta talon kokonaispinta-alasta. Alhainen huonekorkeus tarkoittaa käytännössä, että sovittu kauppahinta 238.000 euroa ei ole vastannut myöhemmin virheelliseksi todetun kiinteistön arvoa kaupantekohetkellä. Lmmm on ollut tietoinen määräysten vastaisesta huonekorkeudesta.
Omakotitalon perusparannustöistä on aiheutunut arvon ja/tai käyttöarvon nousua uuden ulkorakennuksen materiaali-ja rakennuskustannukset 10.606,85 euroa sekä omakotitalossa tehdyt kunnostukset 11.773,14 euroa (sisältäen mm. lattioiden hionnan, lakkauksen, kattorakenteiden verkotuksen, ilmalämpöpumpun uusimisen ylä-ja alakertaan, etukuistin seinän lahovaurion selvityksen ja tutkimuksen ja seinän lahovaurion korjauksen ja sen suunnittelun ja valvonnan). Kyseisistä kustannuksista kantajat ovat saaneet kotitalousvähennyksiä 4.788,36 euroa, joten todellisen vahingon määrä on 17.591,63 euroa. Vaatimuksessa on siten huomioitu Hoooosten perusparannustöistä saama kotitalousvähennys.
Hoooosten oman työn arvo omakotitalon perusparannustöissä on 630 tunnilta 8 euron tuntikorvauksen mukaan 5.040 euroa.
Kaupan kohteessa tehdyt tarkastukset ja niissä tehdyt havainnot Hooooset havaitsivat 14.6.2013 sadekuuron yhteydessä, että omakotitalon katto vuotaa. Vettä oli tippunut talon sisään piipun varresta talon yläkerran länsikulman huoneeseen. Avatessaan talon kattoa sisältäpäin Hooooset havaitsivat katon harjaorren olevan märkä ja osittain laho piipun kohdalta. Myös viitoituksessa oli merkkejä kosteudesta.
Hooooset ilmoittivat vesivuodon vuoksi Lmmmelle 21.6.2013, että kattorakennetta tullaan avaamaan heinäkuun alkupuolella tarkoituksena
selvittää vaurioiden laajuus ja rakenteiden kunto ammattilaisen toimesta. Epäilyt yläpohjan kosteus-, laho-ja mikrobivaurioista liittyivät sekä ennen
korjaus-ja muutostöitä tehtyihin rakenteisiin että korjaus-ja muutostöiden seurauksena syntyneisiin rakennusvirheisiin, ja näistä aiheutuneisiin sisäongelmiin. Lmmmelle ilmoitettiin 2.7.2013 rakennusinsinööri Väinö Httttaisen suorittavan 9.7.2013 kaupan kohteen tarkastuksen. Osittaisessa rakennusteknisessä tarkastuksessa Httttainen havaitsi talon yläpohjassa rakennusvirheiden aiheuttamia vaurioita. Rakennuksen yläpohjassa havaitut virheet olivat toistuvia ja laajempia kuin osittaisessa tarkastuksessa pystyttiin havaitsemaan.
Tarkastuksen yhteydessä avattiin paikallisesti yläpohjan rakennetta. Tarkastus kohdentui makuuhuoneen yläpohjan harja-alueelle ja sen
molempiin lapeliittymiin. Lisäksi tarkastuksessa tehtiin havaintoja ullakkotilaan parvekkeen kautta.
Rakennuksessa on tehty tarkastuksia Httttaisen toimesta 23.7.2013, Ltttsen toimesta 22.8.2013 ja Kuopion kaupungin
ympäristöterveystarkastajan toimesta 29.8.2013 sekä Httttaisen toimesta 3.1.2014.

Kaupan kohteeseen tutustuminen ja siitä annetut tiedot
Hoooosten tarkoituksena oli ostaa omakotitalo, jonka peruskorjaukset oli tehty ja johon ei lähitulevaisuudessa ollut tulossa mittavia remontteja.
Hooooset tutustuivat kaupankohteeseen kolme eri kertaa nähtyään kiinteistönvälitysliikkeen ilmoituksen Sorsasalossa myynnissä olevasta
talosta.
Ensimmäinen kerran Hooooset tutustuivat kaupan kohteeseen kiinteistönvälittäjän kanssa ja saivat myyntiesitteen, jossa oli perustiedot
kohteesta. Esitteen mukaan peruskorjaukset oli tehty, niistä viimeisimpänä katon korjaus samana kesänä.
Toisen kerran he tutustuivat kaupan kohteeseen toisen ostajan isän läsnä ollessa. Kukaan ostajan edustajista ei ole rakennusalan ammattilainen.
Kolmannen kerran he tutustuivat kohteeseen, kun talossa tehtiin kuntotarkastus. Paikalla ollut Lmmm kertoi, että aikaisemmin talon tuvan lattiasta oli löytynyt lahovaurio, joka oli korjattu tuvan lattian uusimisen yhteydessä, ja ettei alakerran kodinhoitohuoneeseen johtava ovi vastaa talon piirustuksia. Muita poikkeamia rakennuspiirustuksista Lmmm ei kertonut. Myöskään kuntotarkastaja tai Hooooset eivät havainneet poikkeamia piirustusten ja rakennusten toteutetun rakenteen välillä.
Lmmm totesi useaan otteeseen, että kaikki talossa tehdyt remontit on tehty ammattilaisten toimesta ammattitaitoisesti. Kuntotarkastuksen perusteella kohteesta ei löytynyt mitään rakenteellista korjattavaa. Muutakaan epäilyttävää ei noussut esille, jonka vuoksi Hooooset ostivat omakotitalon.

Tarkastuksessa havaituista virheistä ja myyjän tietoisuudesta
Hooooset eivät havainneet laatuvirheitä tutustuessaan kaupan kohteeseen, vaikka tarkastaminen tehtiin riittävällä huolellisuudella ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Ennen kauppaa käydyissä neuvotteluissa ja esittelyssä virheistä tai niiden aiheuttamista haitoista ei
kerrottu heille mitään. Laatuvirheet ilmenivät vasta katon vuotamisen jälkeen tehdyissä tutkimuksissa, jonka vuoksi ostopäätöstä tehdessään Hooooset eivät voineet ottaa huomioon merkittäviä korjauskustannuksia.
Myöskään kiinteistönvälittäjä ei havainnut eikä ollut tietoinen nyt havaituista virheistä eikä myyjä ilmoittanut virheistä miltään osin kiinteistönvälittäjälle eikä kuntotarkastajalle.
Myyjän olisi tullut kertoa kaikista edellä mainituista tiedossaan olevista virheistä ostajille, mikä olisi varmasti käytännössä aiheuttanut
kauppaneuvottelujen katkeamisen eikä kauppaa ei olisi tehty.
Hooooset ovat omistusaikanaan kunnostaneet ja parantaneet talon kuntoa, jonka vuoksi kyseiset kustannukset on heille korvattava rakennusten arvon tai käyttöarvon nousuna.

VASTAUS
Vaatimukset Kanne on hylättävä kaupan purkua ja vahingonkorvausta koskevalta osalta.
Mikäli kauppa puretaan, käräjäoikeuden on vahvistettava, että Lmmmella on oikeus kohtuulliseen 1.000 euron kuukausittaiseen korvaukseen Hoooosten saamasta asumishyödystä 29.8.2009 alkaen muuttopäivään saakka ja tämä saatava on kuitattava kantajien saatavaan. Korvaukselle on laskettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan ajalta 29.8.2009 -31.7.2014 kuukauden kuluttua kuittausvaatimuksen tekopäivästä 1.8.2014 alkaen ja kullekin tämän jälkeen erääntyvälle 1.000 euron erälle seuraavan kuukauden 5 päivästä lukien.
Mikäli kauppaa ei pureta, mutta hinnanalennuksen edellytykset täyttyisivät, hinnanalennuksena korvattavien kustannusten määrä on 18.000 euroa. Lmmm on tehnyt Hoooosille sovintotarjouksen 28.7.2014.
Sonja ja Olli-Pekka Hoooonen on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan Lmmmen oikeudenkäynti-ja asianosaiskulut laillisine viivästyskorkoineen.

Perustelut

Kaupan purku ja kauppahinnan palautus ym.
Kaupan purkua koskevassa tilanteessa virheen on oltava olennainen.

Virheen olennaisuutta arvioitaessa on otettava huomioon sen merkitys ostajalle siten, ettei muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Jos
virheet on kohtuullisin kustannuksin korjattavissa, ei kaupan purkaminen tule kysymykseen (HE 14/1994 s 136).
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa talon asumiskelpoisuus, talon ikä, peruskorjaukset, talon hinta ja
korjauskulut. Yhtenä nyrkkisääntönä on pidettävä sitä, että merkittävyyskynnys ylittyy jos korjauskustannukset ovat vähintään 10
prosenttia kauppahinnasta.
Ratkaisuissa, joissa kiinteistön kauppa on purettu, on usein viitattu virheen suuriin korjauskustannuksiin tekijänä, joka on tehnyt virheestä
merkittävän. Tapauksissa, joissa kauppa on purettu, korjauskustannukset ovat olleet pääsääntöisesti ainakin 40 prosenttia
kauppahinnasta (Koskinen-Tammi, Laurila; Asunto-ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä).
Edellytyksiä kaupan purkamiselle ei ole. Katto ei ole vuotanut Lmmmen omistusaikana. Kaupan purkaminen on mahdotonta senkin vuoksi, että Hooooset eivät voi luovuttaa kiinteistöä enää sellaisena kuin se oli heidän sen saadessaan. Lmmm ei ole velvollinen ottamaan tällaista kohdetta
vastaan. Kaupan purkukynnys ei määrällisesti arvioidenkaan ylity huomioon ottaen senkin, että mikäli kohde korjattaisiin, tulisi siihen
tasonparannusta.
Hooooset ovat purkaneet kiinteistöltä aitta-/sauna-/varastorakennuksen ja rakentaneet sinne toisenlaista uutta, kerrosalaltaan 26 m2 suuruista autokatos/varastoa. Rakennuslupa on saatu 4.6.2013 ja rakennustyöt on saanut aloittaa 23.6.2013. Rakentaminen on suoritettu tietoisesti tilanteessa, jossa he ovat tehneet Lmmmelle kaupan purkua koskevan vaatimuksen.
Kaupan kohteessa tehdyt tarkastukset ja niissä tehdyt havainnot
Hooooset ovat saaneet rakennuksesta tietoja kauppaa päätettäessä tutustumalla kiinteistöön ja kuntotarkastusraporttiin.
Ennen kiinteistön kauppaa Hooooset ovat tutustuneet kiinteistöön kolmeen eri kertaan, 9.7.2009 ja 16.7.2009 sekä 20.7.2009, jolloin kuntotarkastusraporttia on käyty lävitse rakennusalan asiantuntijan kanssa. He ovat tällöin voineet tehdä havaintonsa rakennuksen sisätilan korkeuksista. Myyntiesitteessä ja korjauslistassa on maininta, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Tämä maininta liittyy lattiapintoihin ja huonekorkeuksiin.
Hooooset ja Lmmm ovat erikseen käyneet lävitse sen, miten seinän lisälämmöneriste on toteutettu ja ostajille on kerrottu katon harjan rakenteesta ja että vesikaton osalta on vanha huopa jätetty lisäsuojaksi sekä siitä, että aikaisemmin oli saatu ohje porata siihen reikiä (20mm) ilmankulun varmistamiseksi.
Kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksen vesikate on ollut 9 uudenveroisessa kunnossa. Hooooset ovat tienneet katolla olevan viemärin tuuletusputken tiivistämisen tarpeesta.
Hooooset eivät voi virheenä vedota lainkaan huonetilojen korkeuksiin eikä alapohjan alapintaan asennettujen uretaanilevyjen (Finnfoam) tuomaan
riskiin rakenteille eikä lattian kierouksiin.
Rakennuksen vanhan osan yläpohjan ja vesikaton vaurioiden korjauskulut ovat maksimissaan 18.000 euroa, mikä määrä sisältää
myös kurkihirren korjauksen.
Hooooset ovat asumisaikanaan laiminlyöneet rakennuksen ylläpidosta huolehtimisen kun rakennuksen katto on vuotanut. Lmmm ei vastaa
yläpohjan kosteusvaurioista, jotka ovat johtuneet vesivuodoista.
Yläpohjan vaurioita ei ole ollut rakennuksessa kaupanteon hetkellä 2009. Talon harjan suuntainen orsi on haitallisen kosteusrasituksen
vaurioittama. Hoooosten olisi pitänyt säännönmukaisesti tarkkailla vesikaton tiiviyttä.
Sopimus myyjän ja ostajan välillä 8.8.2010 Hooooset ovat talvella 2010 reklamoineet myyjää rakennuksen lämpöeristyksistä ja yläkerran makuuhuoneen katon rajan tummentumista, jonka johdosta kuntotarkastuksen tekijä teki kohteeseen katselmuksen helmikuussa 2010. Hooooset ovat siis viimeistään helmikuussa 2010 tulleet tietoisiksi edellä mainituista seikoista. Tämän jälkeen 8.8.2010 Hooooset ja Lmmm sopivat rakennuksessa suoritettavista korjaustoimista, jotka tehtiin Lmmmen kustannuksella. Korjauskustannus oli 3.000 euroa.
Katselmuksen ja korjaustöiden yhteydessä kävi Hoooosille selväksi seinän lämmöneritys ja sen vauriot sekä se, että seinän lämmöneritys liittyi epätiiviisti yläpohjarakenteisiin ja lämmöneriste ulottui vesikatteen aluskatteeseen saakka sekä se, että katon vesivuodot olivat aiheuttaneet lahovaurioita kattovasojen pintaan. Tässä yhteydessä Hooooset ja Lmmm ovat sopineet myös siitä, ettei yläpohjarakenteita uusita laajemmin.

Reklamaation myöhästyminen
Hooooset eivät voi vedota virheenä lainkaan seinien lämmöneritykseen, yläpohjarakenteen lämmönerityksen ja vesikaton välistä puuttuvaan
tuuletuskaan eikä vesikaton lahovaurioihin. Jos he saavat sopimuksen 8.8.2010 estämättä vedota mainittuihin virheisiin, niin niitä koskeva reklamaatio on tehty myöhässä eikä siten oikeuta tältä osin vetoamaan lainkaan virheenä kyseisiin seikkoihin.
Hoooosten reklamaatio rakennuksen lämpöeristyksistä ja yläkerran makuuhuoneen katon rajan tummentumisesta on myöhästynyt. Reklamaatio on myöhästynyt myös lattian kaltevuuden, alapohjan virheellisen eristyksen sekä huonekorkeuden, sekä uuden osan katon osalta
2.3 Rakennuksen virheet ja niiden vaikutuksellisuus Vahingonkorvaus Jotta Hooooset voisivat vedota rakennuksen virheeseen, sen oltava kaikissa tilanteissa vaikutukselleen. Hooooset ja Lmmm ovat tehneet sopimuksen 8.8.2010, koska rakennuksessa ei ole ollut vaikutuksellisia virheitä.
Ulkoverhouksen asennuksesta puuttuu ristikoolaus. Kyseessä ei ole vaikutukselleen virhe eikä lainkaan virhe eikä se vaadi mitään korjaustoimenpiteitä. Sen puuttumisella ei ole mitään vaikuttavuutta kiinteistön käytettävyyteen ja asumiseen. Rakentamisajankohtana (v. 1980) ei ole ollut voimassa ohjetta, jossa olisi vaadittu ristikoolausta pystylaudoitettuun ulkoseinään. Ulkoseinärakenteiden lämpö-ja korjausteknistä toimintaa koskevat viranomaisohjeet on esitetty Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa C 2. Kohteen rakentamisajankohtana 1988 on ollut voimassa määräykset vuodelta 1975. Näitä määräyksiä on sovellettu rakentamiseen, jolle on haettu lupaa 1.7.1999 mennessä. Myöskään tuolloin voimassa olleissa RT -korteissa ei ole esitetty vaatimuksia ristikoolauksesta. Seinärakenne on ollut rakentamisajankohtana voimassaolleiden määräysten ja ohjeiden mukainen ja noudattanut aikansa rakentamiskäytäntöä. Ennen myyntiä kuntokartoituksen yhteydessä ulkoseinät on todettu virheettömiksi eikä väitetystä virheestä ole ollut Hoooosille mitään haittaa.
Kyse on 1950-luvulla rakennetusta talosta, jonka rakenneratkaisut ovat lähtökohdiltaan 1950 -luvun tasoa. Uudisosan vertailukohtana on pidettävä 1980 -luvun tasoa ja ARAVA-rakentamisen vaatimuksia.
Yläpohjan lämmöneristävyydessä ei ole vaikutuksellista virhettä. Lämmöneristävyydellä on merkitystä käytännössä vain energiankulutukseen. Ostajat ovat ostopäätöstä tehtäessä tienneet talon sähkönkulutuksen talon myyntiesitteestä. Kokonaissähkönkulutus on varsin pieni vuositasolla, n. 20000 kwht / vuosi ja asumiskulut kokonaisuudessaan 313 euroa kuukaudessa. Väitetty virhe ei vaadi mitään korjaustoimenpiteitä
Vanhan ja uuden osan liittymärakenteeseen on jätetty seinän sisään ulkoseinä ulkoverhouksineen ja seinässä olevine karmeineen. Kyseessä ei ole vaikutukselleen virhe eikä lainkaan virhe eikä se myöskään vaadi mitään korjaustoimenpiteitä. Kyseistä kohtaa on korjattu tiiviyden osalta elokuussa 2010.
Kun vanha vaakaponttiseinä on jätetty uuden seinärakenteen sisään, kyseessä ei ole vaikutukselleen virhe eikä lainkaan virhe eikä se
myöskään vaadi mitään korjaustoimenpiteitä. Kysymys on ainoastaan rakennuksen energiankulutuksesta, jonka ostajat ovat tienneet taloa
ostettaessa.
Seinärakenne on ollut rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten ja ohjeiden mukainen ja noudattanut aikansa
rakentamiskäytäntöä. Ristikoolauksen puuttumisella ole mitään vaikuttavuutta kiinteistön käytettävyyteen ja asumiseen.

Kohta 1.3.2
Kohta 1.3.3
Kohta 1.3.6
Kohta 1.3.4
Vahingonkorvaus
Lmmmen ja Hoooosten välillä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohtiin perustuvaa vahingonkorvausvastuun tilannetta. Kaupan yhteydessä on ostajalle annettu kaikki myyjän tiedossa oleva tieto rakennuksesta eikä mitään merkityksellistä seikkaa ole jätetty kertomatta taikka ilmoittamatta. Kanteessa väitetyt kaupankohteen virheet ovat olleet joko ostajan tiedossa tai ne eivät ole vaikutuksellisia virheistä. Vaikutuksettomien virheiden osalta ei ole korjaustarvetta lainkaan.
Kaupan kohteen korjauskustannusten määrä ei ole 73.562 euroa. Esitettyä arviota ei voida sellaisenaan ottaa hyvityksen perustaksi, koska korjaus on kokonaan vielä tekemättä ja koska arvio on virheellinen. Siinä on arvioitu korvaus erille, joista sitä ei voi tulla. Vanhan osan yläpohjan ja vesikaton vaurioiden korjauskulut ovat maksimissaan 18.000 euroa, mikä määrä sisältää myös kurkihirren korjauksen.
Kohta 1.3.2
Lmmm on kiistänyt vaatimuksen kiinteistön 16.446,846 euron hoitokuluista sekä perusteeltaan että määrältään, koska hän ei ole missään oloissa velvollinen korvaamaan Hoooosille mitään näistä kuluista. Siltä osin kuin vaatimukset kohdistuvat tulevaisuuteen, vaatimus on joko jätettävä tutkimatta tai hylättävä. Nämä ovat Hoooosten asumiskuluja ja heidän kokonaan itsensä maksettavia kuluja. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 s 64) on todettu, ettei ostaja voi saada kaupan purkautuessa korvausta kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneista kustannuksista.
Kohta 1.3.3
Rahoituskuluja koskeva vaatimus on perusteeltaan ja määrältään oikein. Siltä osin kuin vaatimus on esitetty tulevaisuuteen nähden eli vaadittu tulevaisuudessa erääntyvinä korkoina 170,80 euroa kuukaudessa, vaatimus on jätettävä tutkimatta ja joka tapauksessa hylättävä, koska koron määrä ei ole kiinteä, vaan se muuttuu korkojen muuttuessa ja pääoman laskiessa.
Kohta 1.3.6
Lmmm on kiistänyt huonekorkeuden vuoksi esitetyn 11.900 euron vaatimuksen sekä vahingonkorvausperusteella että hinnanalennusperusteella ja myös määrältään. Korkoa voidaan laskea enintään 4.3.2015 alkaen, jolloin vaatimus on esitetty.
Huonekorkeus on ollut Hoooosten havainnoimana tiedossa ennen kauppaa ja heille on huonekorkeudesta ennen kauppaa esittelyn yhteydessä huomautettu. Myyntiesitteessä ja korjauslistassa on myös mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ostajat olisivat halutessaan voineet tehdä tarkistusmittauksen. Kodinhoitohuoneen huonekorkeus ei ole lainkaan rakennusmääräysten vastainen. Huonekorkeudella ei ole ollut vaikutusta kauppahintaan ja Hooooset ovat maksaneet kohteesta siitä pyydetyn hinnan ja asuneet talossa ennen reklamaatiota neljä vuotta. Hooooset ovat ostaneet näkemänsä rakennuksen huonekorkeuksineen eikä kyseessä ole virhe kaupan kohteessa.
Kohta 1.3.4
Lmmm on kiistänyt perusparannustöitä koskevan 17.591,63 euron vaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Kyseiset toimet eivät
ole lisänneet kiinteistön arvoa. Ilmoitetut kunnostustoimet ovat kaikki tyypillisesti kiinteistön huoltoon ja kunnossapitoon kuuluvia normaaleja
kuluja. Etuseinän lahovaurion selvitys ja tutkimus sekä korjaus on myös kunnossapitoon kuuluva toimenpide eikä se lisää kiinteistön arvoa.
Hooooset ovat tehneet työn varaamatta Lmmmelle mahdollisuutta vaikuttaa kustannuksiin ja tapaan, jolla väitetty korjaus on toteutettu. Siltä osin kuin Hooooset ovat saaneet verotuksessa tehdä kotitalousvähennyksen vaadituista kustannuksista.
Kohta 1.3.5
Lmmm on kiistänyt oman työn osalta 5.040 euron vaatimuksen perusteen ja määrän kokonaan selvittämättöminä. Lmmm on myöntänyt oman työn tuntihinnan määrän 8 euroa tuntia kohden on kohtuullinen.
Hooooset ovat saaneet kiinteistöstä merkittävää hyötyä, kun he ovat perheineen asuneet kiinteistöllä. Tämä hyöty on kantajien maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan korvattava Lmmmelle. Hyödyn arvioinnissa voidaan ottaa huomioon se, että Hooooset eivät voi saada kaupan purkautuessa korvausta kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömistä hoidosta aiheutuvista kustannuksista.
Huomioon ottaen asunnon koko, 145 neliömetriä, sekä sen sijainti Kuopiossa lähellä kaupunkia veden äärellä ja paikkakunnan vuokrataso (10 euroa/neliömetriä kohden) on kohtuulliseksi korvaukseksi asumishyödystä määrättävä 1.000 euroa kuukaudessa hallinnan saamisesta eli 29.8.2009 alkaen Hoooosten mahdolliseen muuttopäivään saakka.
Joka tapauksessa vahingonkorvausta on soviteltava maakaaren 2 luvun 32 §:n 3 kohdan perusteella. Lmmm on eläkeläinen, jonka tulot muodostuvat eläkkeestä. Hänellä on omistuksessaan puolet asunnosta, johon kohdistuu merkittävä panttivelka. Hänellä ei ole varoja, millä hän pystyisi maksamaan vahingonkorvausta. Lmmm on tehnyt kiinteistön rakennuksen remontin saamiensa asiantuntijoiden ohjeiden mukaisesti. Hänellä ei ole ollut mahdollisuutta tuossa tilanteessa ehkäistä nyt jälkeenpäin syntynyttä vahinkoa.

Hinnanalennus
Hinnanalennusta koskevassa tilanteessa kiinteistön tulisi virheen johdosta merkittävästi poiketa siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti
edellyttää. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaiset hinnanalennuksen edellytykset eivät täyty. luottokorkoa koskeva
vaatimus on lakiin perustumaton.
Kaupan kohteena on ollut alun perin 1950 -luvulla rakennettu kiinteistö, jonka on todettu olevan korjattunakin sellaisessa kunnossa, mitä
kyseisen ikäiset ja kyseisellä tekniikalla toteutetut rakennukset yleisesti ovat. Kohde ei siten merkittävästi poikkea laadultaan siitä, mitä myydyn
kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Hooooset ovat kauppaa tehtäessä tulleet tietoisiksi ja heidän on tullut ymmärtää esiin tuotujen tietojen ja talon iän perusteella, että kaupan
kohdetta rasittaa kuntotarkastusraportissa mainitut virheet ja epävarmuustekijät. Yleisen elämänkokemuksen mukaankin on
pikemminkin enemmän kuin todennäköistä, että kohteessa on korjattavaa muutenkin. Ostaja on tästä huolimatta halunnut tehdä
kaupan, jonka vuoksi nyt esille tulleita virheitä ei kokonaisuudessaan voida pitää sellaisena, että kiinteistö laadultaan merkittävästi poikkeaa ns. normaalitasosta.
Korjauskustannusten määrän osalta eli siltä osin kuin kysymys on virheinä huomioon otettavien seikkojen korjauksista aiheutuvat kustannukset, merkittävyyskynnys ei ylity. Kaupan kohteen korjauskustannusten määrä ei ole 73.562 euroa. Mikäli talo korjattaisiin Hoooosten esittämällä tavalla, korjauskustannukset voisivat olla maksimissaan 35.370 euroa, millä hinnalla ulkopuolinen urakoitsija ottaisi työn tehtäväkseen.
Esitettyä arviota korjauskustannuksista ei voida sellaisenaan ottaa hyvityksen perustaksi, koska korjaus on kokonaan vielä tekemättä ja hinnanalennuksen määrän tulee olla olosuhteisiin nähden kohtuullinen (HE 14/94 s 135) kuten asuntokauppalainkin mukaisessa arvioinnissa. Määrän arvioinnissa tulee ottaa vaikuttavina tekijöinä huomioon se lähtökohta, mitä kiinteistöstä voisi olettaa maksetun, jos virheet olisivat olleet tiedossa ja mitä kustannuksia virheen korjaamiseksi välttämättömistä korjaustöistä voi olettaa tulevan. Lisäksi huomioon tulee ottaa kohteen ikä, jonka perusteella siltä ei ole voinut edellyttää, markkinointiväitteistä huolimatta, uuden veroista kuntoa. Myyjä on jo ottanut vastattavakseen kiinteistön korjauskuluja 3.000 euron edestä. Vanhan osan yläpohjan ja vesikaton vaurioiden korjauskulut ovat maksimissaan 16.400 euroa, mikä määrä sisältää myös kurkihirren korjauksen.
Hoooosille ei ole aiheutunut terveyshaittaa eikä kohteen sisäilmaa ole lainkaan tutkittu. Terveyteen liittyen Hooooset eivät ole esittäneet lääkärinlausuntoja tai terveysselvityksiä asumisajaltaan. He ovat ilmoittaneet terveysviranomaiselle 2014, etteivät ole reagoineet sisäilmaongelmaan. Asiassa ei ole selvitystä siitä, että mitään mikrobeja olisi talon sisäilmassa. Se, että niitä on suljetuissa rakenteissa kahdessa kohtaa, ei ole mikään virhe. Näyte, johon analyysi perustuu, on otettu 10 viikkoa vesivuodon jälkeen ja toimitettu myöhässä laboratorioon tutkittavaksi. Hooooset ovat asuneet talossa yli viisi vuotta eivätkä he ole ryhtyneet asiassa mihinkään korjaustoimiin. Vaurioituneen rakenteen uusiminen on kohtuullisen nopeaa. Sen vuoksi merkittävyysarvioinnissa ei ole perusteltua antaa mikrobien löytymiselle sellaista painoarvoa, että merkittävyyskynnys ylittyisi.
Talossa on korjaustarvetta vain vanhan osan 1982 rakennetun yläpohjan puurakenteissa, joiden osalta riittävien korjausten kustannukset ovat
18.000 euroa, millä hinnalla ulkopuolinen urakoitsija ottaisi työn tehtäväkseen.
Hooooset ovat ilmoittaneet, että rakennuksessa on ollut vesivuoto 14.6.2013. Näytteet tutkimuksia varten on otettu 22.8.2013 ja toimitettu
vasta 27.8.2013 laboratorioon. Asiassa ei ole selvitetty miten ja milloin piipun varren vesivuoto on korjattu. Lmmmen tiedossa ei ole omistajan
selvitystä ympäristöterveydenhuoltoon, joka piti jättää 1.11.2013 mennessä. Hooooset eivät ole selvittäneet, onko uusia näytteitä
korjauksen jälkeen otettu ja mitä ympäristöterveydenhuolto on lausunut kirjallisesta selvityksestä.

KANTAJAN LAUSUMA
Asumishyöty
Asumishyödyn määrää arvioitaessa ei voida ottaa huomioon. Tilastokeskuksen keskimääräistä vuokraa koskevaa tietoa. Asumishyödyn määrää ei voida arvioida suoraan samankaltaisen omakotitalon käypää vuokraa vastaavaksi.
Asumishyötykorvauksen määrää alentavat seuraavat seikat:
-Hooooset eivät ole voineet asua ostamassaan omakotitalossa kuin alakerrassa, koska yläkerta on ollut suljettuna siinä havaittujen virheiden
vuoksi.
-Alakerran huonekorkeus ei täytä huonekorkeudesta annettuja määräyksiä.
-Asumishyötyä alentavat myös Hoooosille aiheutuneet asumiskustannukset.
-Määräysten vastaisesta huonekorkeudesta ei ole kerrottu Hoooosille ennen kauppaa käydyissä neuvotteluissa.
-Hooooset eivät ole havainneet puutteita huonekorkeudessa ennenkuin Ltttnen oli ne todennut.
Hooooset eivät ole saaneet kiinteistöstä merkittävää asumishyötyä edellä
kerrotuilla perusteilla, jonka vuoksi he myöntävät asumishyödyn määräksi 300 kuukaudessa.
Hooooset eivät ole asumisaikanaan laiminlyöneet rakennuksen ylläpidosta huolehtimista eivätkä ole laiminlyöneet katon vuotamisen korjaamista. Hooooset ovat huolehtineet omistamansa omakotitalon ylläpidosta normaalilla tavalla, ja he ovat korjanneet 14.6.2013 havaitsemansa kattovuodon siten, ettei katto ole kyseisen tapahtuman jälkeen vuotanut. Tämän vuoksi Lmmm myyjänä vastaa kaikista talossa aiheutuneista kosteusvaurioista, koska syy katon vuotamiseen ja yläpohjan vaurioihin on johtunut Lmmmesta. Yläpohjan rakenteissa todetut virheet ja vauriot ovat olleet rakennuksessa jo kaupantekohetkellä vuonna 2009, mutta Hooooset eivät ole voineet niitä havaita ennen kauppaa tehdyissä tarkastuksissa. Lmmm on laiminlyönyt myyjän tiedonantovelvollisuutensa myös niiden osalta.

Reklamaation myöhästyminen
Hooooset eivät ole myöhästyneet reklamoinnissa miltään osin. Reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti välittömästi sen jälkeen, kun Hooooset ovat saaneet ja olleet tietoisia virheistä ja niiden aiheuttamista korjaustarpeista.
Hooooset ovat heti 14.6.2013 tapahtuneen vesivuoden jälkeen olleet yhteydessä Lmmmeseen sekä hänen avustajaansa Juujärveen. Lmmm on saanut tiedokseen kaikki talossa tehdyt tarkastukset ja niistä tehdyt pöytäkirjat heti niiden valmistuttua. Lisäksi Lmmmella on ollut mahdollisuus osallistua talossa tehtyihin tarkastuksiin henkilökohtaisesti, mutta hän ei ole niihin osallistunut.

Sovitteluvaatimus
Asiassa ei ole edellytyksiä maakaaren 2 luvun 32 §:n 3 -kohdan mukaiseen sovitteluun. Vahingonkorvausvaatimus ei ole miltään osin kohtuuton.

TODISTELU
Kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 24.7.2009 (puuttuu sivu 4).
2. Kiinteistömaailman/Kuopion Huoneistovälitys Oy LKV:n kiinteistöesite.
3. Lmmmiden 1.7.2009 antama selvitys.
4. Kuopion Kiinteistötekniikka/Juha Htttttsen kuntotarkastusraportti 20.7.2009.
5. Rakennusinsinööri Väinö Httttaisen muistio 23.7.2013.
6. Taloterveys Ltttnen Oy:n lausunto liitteineen 23.9.2013.
7. Mikrobioni Oy:n tulosraportti.
8. Rakennusinsinööritoimisto Asko Tttttsen peruskorjausta koskevat pääpiirustukset (3 kpl) 4.5.1988.
9. Kuopion kaupungin ympäristöterveydenhuollon tarkastuspöytäkirja 30.8.2013.
10. Rakennusinsinööri Väinö Httttaisen laatima muistio 19.1.2014 (3.1.2014 pidetystä neuvottelusta).
11. Olli-Pekka Hoooosen sähköposti ympäristöterveystarkastaja Kttttgille 21.10.2013
12. Sähköpostit 23.5.2014 Olli-Pekka Hoooosen ja Httttt Kttttgin välillä
13. Sähköpostit 21.6.2013, 25.6.2013 ja 2.7.2013 Sonja Hoooosen ja Kari Lmmmen sekä Mikael Jtttttttn välillä
14. Kirje Jtttttlle 10.9.2013
15. Kirje Jtttttle 7.10.2013
16. Valokuva katon harjasta
17. Valokuva kattoikkunasta
18. Valokuva makuuhuoneen korkeudesta
19. Valokuva lepakkojen jäljistä
20. Kuopion Kiinteistötekniikka/ Juha Htttttsen raportti 8.10.2010
21. Sopimus 8.8.2010 Kari ja Leena Lmmm /kantajat
22. Rakennusinsinööritoimisto Asko Tttttnen Ky/ Asko Tttttsen kustannusarvio 11.6.2014
23. Sunkatot Oy:n tarjous 5.7.2014 24. Vuokratilastot 2009 -2013
25. JE-Kirvestyö Ay/Juha Htttmon urakkatarjous 2.3.2015
26. JE-Kirvestyö Ay/Juha Htttmon urakkatarjous 15.3.2015
27. Suomen Rakentamismääräyskokoelma C 2 Veden kosteuseristys
28. Valokuva rakennuksen olohuoneesta

Henkilötodistelu
1. Olli-Pekka Hoooonen
2. onja Hoooonen
3. Kari Lmmm
4.Todistaja Väinö Httttainen
5.Todistaja Raimo Ltttnen
6.Todistaja Asko Tttttnen
7.Todistaja Juha Htttmo
8.Todistaja Olavi Hoooonen
9.Todistaja Juha Htttttnen
10.Todistaja Veikko Mtttttnen
11 .Todistaja Veijo Mttttttttnen
12.Todistaja Leena Lmmm

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Rakennuksen korjaukset ennen kauppaa
Lmmmen mukaan talon aikaisempaa vanhaa osaa oli kunnostettu ja katto oli uusittu vuonna 1982, jolloin Lmmm oli ostanut talon. Vuonna 1988
taloa kunnostettiin muun muassa seinien lisälämmöneristyksellä ja laitettiin uusi peltikatto sekä rakennettiin laajennusosa. Vuonna 2009 oli
uusittu koko vesikatto siten, että kattopellit oli irroitettu ulkopuolelta, ne oli pestyjä harjattu sekä asennettu pellit, uudet puurakenteet ja aluskate
paikalleen. Jiripellit ja harjapellit, mitkä oli tarpeen uusia, uusittiin. Katon rakennetta ei avattu. Kun harja oli ollut auki, kurkihirsi näkyi eikä siellä
ollut ongelmia. Vanhan osan länsilappeelta uusittiin jonkin verran puutavaraa. Vanha bitumikate jäi kahdelle 15 neliömetrin alueelle.
Vuonna 2007 oli tehty lattiaremonttia.
Aravarahoituksen puolesta rakennusmestari oli 1988 kehottanut tiivistämään lämmöneristystä ja jättämään seinien alle aikaisemmat raakapuut. Koolinkien väliin jäi noin 3-5 senttimetrin tuuletusrako. Häntä kehotettiin myös tekemään noin 20 millimetrin reikiä kattorakenteeseen ilmankulun varmistamiseksi. Lmmm on todennut, että jos hän olisi tiennyt kosteusvaurioista, hän olisi ne korjannut kun kattoa vuonna 2009 kunnostettiin. Lmmm on myöntänyt, että vanhassa rakenteessa voi olla kondensoitunutta kosteutta, mutta vesivuotoa siellä ei ollut hänen omistusaikanaan. Näistä kaikista annettiin ostajille tiedot. Httttaisen toteamat vauriot on todettu rakenteiden sisäpuolelta ja ne perustuvat vuonna 1982 tehtyyn remonttiin.
Mtttttne oli vuonna 2005 käynyt kanteessa tarkoitetun rakennuksen märkätilat läpi, laatoittanut ne ja laittanut vesieristeet todisteen 5 mukaisesti ja 2010 aukaisi itäpäädyn ulkoseinää ja tiiviisti alapohjaa. Mtttttne ei ole ollut yläpohjarakenteissa mukana ollenkaan. Koska rakennuksen ulkomuoto ei muutu, vesikaton korjaaminen ei edellytä rakennuslupaa. Jos pellit ovat hyväkuntoiset, niitä voi käyttää uudelleen. Peltien käyttöikä on 40 -50 vuotta.
Johtopäätökset
Samana vuonna kun kanteessa tarkoitettu kiinteistönkauppa on tehty, Kari Lmmm on korjauttanut koko vesikaton aikaisemmin käytössä olleita kattopeltejä käyttäen ja uusimalla joitakin puurakenteita. Vanha bitumikate oli jätetty kattoon. Katon korjaus on tehty yläpuolelta käsin, joten yläpohjan vaurioita ei ole voinut havaita. Vanhan puolen kattoa oli korjattu myös vuonna 1982. Kanteen perusteena lueteltujen virheiden osalta korjauksia ei oltu tehty.
Ostajille annetut tiedot kaupankohteesta ennen kiinteistönkaupan tekemistä Hooooset ovat kertoneet olevansa molemmat luokanopettajia ja että heillä ei ole rakennusalan asiantuntemusta. Molemmat ovat kertoneet, että heillä oli tarkoituksena kanteen perusteessa kerrotulla tavalla ostaa omakotitalo, jossa ei ole tarpeen tehdä korjauksia eikä remontteja. Heille esitteli kaupankohdetta kiinteistövälitysliikkeen esittelijä, joka oli antanut todisteen 2 mukaisen esitteen. He olivat yhteensä kolme kertaa käyneet tutustumassa omakotitaloon. Ensimmäisellä kerralla Kari Lmmm ja hänen vaimonsa Leena Lmmm olivat vastanneet heidän kuntotarkastuksen (todiste 4) perusteella esittämiinsä kysymyksiin ja heidän havaintoihinsa sekä esittäneet kirjallisesti luettelon (todiste 3) talossa tekemistään remonteista ja korjauksista. Korjaukset olivat Lmmmiden mukaan ammattimiesten tekemiä. Kari Lmmm oli kertonut muun muassa tehneensä yläkerrassa kattoremontin, mutta ei ollut sanonut mitään kattoikkunan kohdalla olevista ongelmista. Leena Lmmm oli kertonut lähistöllä asuvan lepakoita. Sen vuoksi yläosaan oli lyöty lauta, jotta lepakot eivät pääse katon alle. Yläkerrassa ei näkynyt kosteuskohteita ja kaikki näytti olevan kunnossa peruskorjauksen jäljiltä. Olli-Pekka Hoooonen oli kysynyt alakerran tuvan katon madalluksesta, mihin Lmmm oli vastannut, että aikaisemmin siinä oli vessa ja lattiassa oli ollut lahovaurioita, mikä on korjattu. Olli-Pekka Hoooonen kiinnittänyt huomiota yläkerran portaiden mataluuteen. Todisteen 4 kuntotarkastusraportti oli käyty läpi tarkastuksessa myös Htttttsen kanssa. Htttttnen oli kiinnittänyt huomiota kattoikkunaan, koska hän itse tekisi pystyikkunan eikä vinoikkunaa. Lmmm ei ollut sanonut tähän mitään. Samalla oli todettu, että kodinhoitohuoneen ovi oli poikennut siitä, mitä piirustuksissa oli esitetty. Kosteusmittauksen perusteella suihkunurkkauksen kosteus oli normaalia. Kauppa tapahtui tarjouskauppaperusteella, joten hinta määräytyi sen perusteella, mitä myyjä pyysi. Hoooosilla ei ollut perustetta siihen, että he olisivat vaatineet kauppahintaa alennettavaksi. Kauppakirjaan (todiste 1) oli kirjattu, että ostajat olivat tutustuneet kiinteistöön ja sitä koskeviin asiakirjoihin.
Sonja Hoooonen on kertonut, että Lmmm oli kertonut, että kaikki remontit on tehtyjä esittänyt listan (todiste 3) tehdyistä remonteista. Tämä antoi varmuuden, että remontit oli tehty ammattimaisesti. Kunto oli mainittu todisteessa 2 olevan hyvä. "Ei tarkistusmitattu " selitettiin tarkoittavan, että yläkerrassa ei ole pinta-alaa tarkasti mitattu. Huonekorkeuteen ei kiinnitetty huomiota. Sonja Hoooonen ei ollut havainnut mitään erikoista todisteen 4 tiedoissa.
Kari Lmmmen kertoman mukaan 16.7.2009 taloon tutustuivat hänen ja Hoooosten lisäksi Olavi Hoooonen ja Leena Lmmm. Kari Lmmm oli kerrottu seinärakenteen rakentamisesta Aravasäännösten mukaisesti. Hän oli kertonut myös, että bitumikate, johon oli porattu reikiä, jäi katossa peltikatteen alle. Keskustelussa 20.7.2019 Htttttnen ja kiinteistönvälittäjä olivat ostajien ja myyjien lisäksi paikalla kun puhuttiin kuntokartoituksesta. Kari Lmmm oli sanonut, että koteloiduista yläkerran lattiankannatuspalkeista voi havaita, että huonekorkeus on normaalia matalampi. Rakennuslupa-asiakirjat oli käyty läpi. Huonekorkeuksista ei keskusteltu, koska niistä ei esitetty kysymyksiä. Kun Sonja Hoooonen oli puhunut monimuotoisista rakenneratkaisuista, Kari Lmmm oletti, että kiinteistönvälittäjä oli tiedottanut tästä. Kauppahinnasta Lmmm oli esittänyt hinta-arvion, minkä perusteena oli kolmen kiinteistövälitysliikkeen hinta-arviot. Lepakoista hän oli kertonut, ettei niistä ole haittaa. Ostajille oli annettu korjauslista (todiste 3) ja kaikki se tieto, mikä Kari Lmmmella oli antaa. Jos hän olisi tiennyt, että katossa oli lahovaurioituneita puita, hän olisi korjannut ne itseään ja myyntitarkoitusta varten.
Todisteen 1 mukaan Hooooset ovat kolme kertaa heinäkuussa 2009 tutustuneet kaupankohteeseen ja niistä viimeisellä kerralla 20.7.2009 he olivat Lmmmen mukaan kuntotarkastusraporttia läpi käytäessä kiinnittäneet huomiota siihen, että rakennuksessa oli ohuet uretaanieristeet, mutta niistä ei tullut kosteutta. Lmmm oli kertonut Hoooosille, että sähkön kulutus oli aika pientä. Lmmm oli kertonut huoltaneensa katot puhdistamalla niiden rännit sekä varmistamalla lumen ja jään poistamisen. Kaikki katon saumat oli tarkistettu ja tutkittu. Olli-Pekka Hoooonen oli todennut, että hän ei ole aikaisemmin saanut niin tarkasti laadittua paperia korjauksista ja että hän uskaltaa sellaisen paperin perusteella tehdä kaupan.
Puhelinmestari Olavi Hoooonen, Olli-Pekka Hoooosen isä, oli ollut mukana 16.7.2009, kun ostajat olivat tutustuneet kiinteistöön ja paikalla oli kiinteistönvälittäjä. Olavi Hoooosella ei ole ollut rakennusalan kokemusta. Olavi Hoooosen mukaan ostajat etsivät valmiiksi remontoitua taloa ja löysivät Sorsasalosta omakotitalon lähellä järvenrantaa hyvien liikenneyhteyksien päässä. Rakennuksessa alakerta oli remontoitu, siisti ja keittiössä uudet kalusteet. Portaat yläkertaan olivat matalat ja ahtaat eikä yläkerta ollut remontoidun näköinen ja se kalpasi kunnostusta, lähinnä pintaremonttia. Todistaja ei ole tiennyt, milloin kuntotarkastus oli tehty, mutta todistaja oli seurannut Htttttsen työtä kun alapohjaa tarkastettiin. Htttttnen oli mitannut alapohjasta kosteutta. Todistaja oli ollut sitä mieltä, että talo kannattaa ostaa. Todistaja ei ollut keskustellut Lmmmen kanssa talosta.
Todisteen 4 kuntotarkastusraportin on laatinut rakennusterveystarkastaja Htttttnen 22.7.2009. Htttttnen oli esittänyt havaintonsa kuntotarkastusraportissa eikä hän ollut antanut korjauskehotuksia.
Kari Lmmmen puoliso Leena Lmmm oli keskustellut Hoooosten kanssa sen jälkeen kun nämä olivat saaneet tietoja rakennuksesta kiinteistönvälittäjältä. Lisäksi Kari Lmmm oli kertonut heille muun muassa rakenteista, korjauksista vuosien mittaan, laajennusvaiheiden toteuttamisesta, seinärakenteiden rakentamisesta eri vaiheissa, katon kohentamisesta sekä siitä, että kattorakenteen epäkelpoja rakenteita uusittiin. Niitä uusittiin, koska ne oli olleet pitkään käytössä. Lmmmiden asumisaikana talossa ei ollut kosteusongelmia. Mikäli sisällä oli kylmää, he lisäsivät vaatetustaan. Kattoa korjattaessa vuonna 2009 Kari Lmmm oli sanonut rakennusmiehille, että kaikki epäkelpo materiaali tulee poistaa. Kattoikkunan tiivistettä oli korjattu aikaisemmin. Myyntitilanteessa kaikki asiakirjat olivat esillä ja muun muassa kuntokartoitus käytiin tuvan pöydän ympärillä läpi. Lmmmiden asumisaikana ei ollut haittaavaa vetoa eikä katossa ollut vesivuotoja, mutta rakenteissa voi olla kondensoitunutta kosteutta.
Kari Lmmmen mukaan uretaanilevyt olivat 11 neliömetrin alueella alakerran makuuhuoneen alla. Tästä oli keskusteltu Hoooosten kanssa 20.7.2009. Tuolloin Htttttnen ryömi alapohjaan ja mittauksella totesi, ettei siellä ole kosteutta, koska tällaiseen levyyn liittyy aina kosteusriski. Alakerrassa ei ole ollut yhtään uretaanilevyä, koska sinne oli asennettu havuvanerilevyjä tuulensuojaksi. Sähkönkulutuksesta keskusteltiin kaupantekotilanteessa, jotta se on melko vähäistä. Myyntiesitteeseen (todiste 2) oli kirjoitettu "Ei ole tarkistusmitattu", jotta voi tehdä tarvittavat mittaukset rakennnukseen.
Ltttsen mukaan uuden osan katonharjalla ei ole aluskatetta, koska siellä on erityisrei-itetty levy ruuvattuna harjapellin alle, mikä estävät eläinten liikkumisen mutta ei tuuletusta.

Johtopäätökset
Kari Lmmm ja hänen puolisonsa Leena Lmmm ovat kertoneet rakennuksen ominaisuuksista Hoooosille sekä kiinteistön välittäjän esittämällä tavalla että oma-aloitteisesti siltä osin kuin heille oli esitetty kysymyksiä. Hooooset ovat keskustelleet Lmmmiden ja Htttttsen kanssa todisteena 4 esitetystä rakennuksen kuntotarkastusraportista. Nämä keskustelut ja todiste 4 eivät ole sisältäneet tietoja kanteen perusteena luetelluista kaupan kohteen virheistä.

Sopimus 8.8.2010
Todisteen 21 ja asianosaisten kertoman perusteella ostajat ja myyjä ovat sopineet 8.8.2010 talvella 2009-2010 havaituista lämmöneristykseen liittyvistä ongelmista, että myyjä vastaa vuotojen kunnostustöiden kuluista. Htttttsen toimiessa asiantuntijana he olivat tehneet todisteen 21 sopimuksen, jonka perusteella todisteen 20 mukaiset korjaukset oli tehty. Kari Lmmmen mukaan mukaan Olli-Pekka Hoooonen oli laatinut korjauslistan, jonka perusteella sopimus oli laadittu. Htttttsen tehtäviä ei ollut rajattu.
Olli-Pekka Hoooosen kertoman perusteella joulun alla 2009 taloon tuleva vesijohto oli jäätynyt. Lmmmen neuvosta Matti Vihermä oli tullut sulattamaan putket. Tällöin Olli-Pekka Hoooonen sai tietää putkien jäätyneen aikaisemminkin, kun ne olivat sijainneet välipohjassa. Olli-Pekka Hoooonen oli talvella 2010 todennut, että tuvassa oli kylmä ja yläkerran kattoikkunan kohdalla oli ulkopuolella vesikaton räystään alapuolella jääpuikkoja ja kodinhoitohuoneessa havaittiin ilmavuotoa.
Lmmm vastasi kyselyyn, että remontit ovat ammattimiesten tekemiä ja esitti ottavansa yhteyttä Htttttseen. Lmmm lupasi kustantaa Htttttsen
tutkimuksen.
Ensimmäisenä talvena Olavi Hoooonen kävi paikalla, kun kellarista jäätyi vesiputket. Htttttsen tultua Olli-Pekka Hoooonen oli 26.2.2010 yhdessä Olavi Hoooosen kanssa kierrelleet vauriopaikat. Htttttnen teki havainnot ja laati raportin. Tuolloin oli havaittu todisteessa 20 luetellut virheet, minkä vuoksi he olivat ehdottaneet Lmmmelle sopimuksen tekemistä. Kattoikkunan kohdalta oli avattu kattopaneelia, jolloin todettiin ulkopuolella jääpuikkoja ja alapuolella seinämaaleista rapisi tummunutta puuta. Lmmm ei tuolloin suostunut siihen, että saisi purkaa laajasti kattopaneelia. Olli-Pekka Hoooonen oli irrottanut kaksi kattoikkunan alinta panelilautaa, jolloin Htttttnen näki tilanteen seinän vieressä. Htttttnen avasi kaksi ikkunan viereistä reunuslautaa. Silloin paljastui lahovaurioitunut kattovasa, johon oli laitettu vahvistukseksi uutta puuta.
Htttttnen oli mitannut puun kosteuspitoisuutta, mikä oli ollut normaali, joten vaurio on vanha eikä aiheuttanut toimenpiteitä. Htttttnen ja Olli-Pekka Hoooonen työnsivät kumpikin kätensä avattuun kohtaan, jolloin Htttttnen totesi, että ilma kiertää, joten aluskatteen alapuolen tuuletus on kunnossa eikä tältä osin tarvitse tehdä enempää. Hooooset luottivat Htttttsen päätelmiin. Vuotokohdat johtuivat Htttttsen mukaan kattoikkunan alapuolella kattoikkunan pellityksestä.
Todisteen 20 mukaan Hoooosten omakotitalossa Htttttnen on suorittanut katselmuksen 26.2.2010 olohuoneen ja eteisen lattian ja seinien rajapinnoissa sekä kodinhoitohuoneen katossa todetun vetoisuuden ja yläkerran makuuhuoneen katon rajan tummentumien selvittämiseksi. Tuolloin oli todettu, että olohuoneen ulkoseinän ja lattian rajapinnan ilmavuoto tapahtuu ilmeisimmin seinä-ja lattiarakenteiden epätiiviin liittymän kautta. Htttttnen oli esittänyt, että vuotoilmareitti tulee selvittää ja tiivistää joko alakautta ryömintätilasta tai seinäpanelointia avaamalla. Tarvittaessa rakenteita tulee avata, jotta vuotokohdat saadaan luotettavasti selvitettyä ja korjattua. Samoin yläkerran makuuhuoneen katon panelointia tulee avata, jotta yläpohjarakenteiden kunto voidaan tarkistaa luotettavasti. Samalla Htttttnen oli todennut, että ryömintätilan tiivistys oli tehty suunnitelmien mukaisesti. Räystäslaudoitusten avaus ja ehdotettu tuuletuksen järjestäminen rimoituksella oli tehty 8.8.2010 päivätyn kunnostustöiden muistion ulkopuolella eivätkä ne siten liittyneet sovittujen kunnostustöiden piiriin. Yläkerran makuuhuoneen yläpohjarakenteessa havaitut vuotojäljet olivat vanhoja ja kuivuneita ja tapahtuneet ilmeisesti vanhan vesikatteen aikana kattoikkunan epätiiviiden liittymärakenteiden kautta. Kattoikkunan reunalla oli todettu vesivuotojen aiheuttaneen lahovaurioita kattovasan pintaan. Kattovasan kestävyyttä oli varmistettu katon uusimisen yhteydessä lisäämällä uusi kattovasa viereen. Kattovasojen kosteuspitoisuudet olivat normaalit, eikä vaurioiden kohdalta rakenteita ole tarvetta avata laajemmin.
Htttttnen ja korjauksen suorittanut Mtttttne sekä kaupan osapuolet olivat vielä 1.6.2010 suorittaneet katselmuksen todisteen 20 mukaan.
Olli-Pekka Hoooosen kertoman perusteella samassa yhteydessä 26.2.2010 talon itäpuolen kodinhoitohuoneen puoleista seinää avattiin, koska kodinhoitohuoneen välikatosta oli todettu kylmävuotoja. Eristyksessä oli puutteita, koska välitilaan oli työnnetty lämmön eristeen lisäämiseksi uretaania. Lmmm ei muistanut, kuka oli uretaania laittanut. Talon itäpuolen kulmien kohdalta Htttttnen totesi, että pohjois-ja eteläpuolen alkavissa seinissä viitoitus oli nousut liian korkealle kiinni aluskatteeseen kuten itäpuolen seinässäkin. Sen vuoksi lisättiin itäpäätyyn rimoja viitoituksen tuuletuksen lisäämiseksi. Samalla korjattiin kylmävuotoja tuvan lattian ja seinän sekä eteisen lattian ja seinän yhtymäkohdissa. Htttttnen ryömi rossipohjassa ja totesi, että vetopaikka oli talon alapuolella seinärakenteen ja eristeiden välinen rako ja uretaanitiivistys riittää sen korjaamiseksi. Eteisen seinän ja lattian välinen kylmäveto tukittiin elastisella sauvamassalla. Mitään seinärakenteita ei avattu. Ilmavuoto oli todettu todisteen 8 toisen sivun pohjapiirustukseen punaisella nuolella merkityksi.
Vuonna 2010 loppuvuodesta seinän raossa kuului lepakoiden rapinaa ja huoneessa oli havaittu lutikka. Eräs liike oli suorittanut lutikoiden torjunnan. Hooooset muuttivat joksikin aikaa pois siitä huoneesta ja katon alapuolen laudoituksen ja harjapeltien alle oli asennettu verkko estämään lepakoiden käyntejä.
Olli-Pekka Hoooonen oli havainnut, että katon piipun vieressä yhdessä kohdassa oli foliopäällysteinen bitumiteipitys. Htttttnen oli tarkistanut, että piipun pellitys oli kunnossa.
Sonja Hoooosen mukaan talvella 2009 oli sisällä kylmää, mutta tuolloin luotettiin kattoikkunan korjauksessa Htttttsen ratkaisuihin. Kattoikkunan reunoilta löytyneestä lahopuuaineesta Htttttnen oli todennut, että kostunut puu oli kuivunut, joten siitä ei ollut haittaa. Selvää oli, että kattoikkunan lahovaurio on tullut Lmmmiden aikana. Lmmm ei ollut kertonut ennen kaupan tekoa talon kylmyydestä ja vetoisuudesta, vaikka lämpötila oli välillä sisällä nolla asteen pinnassa. Htttttsen suosittelemien korjausten jälkeen ilmavirtaus parani, muttei loppunut kokonaan, joten siihen tarvittaisiin vielä lisää korjauksia. Korjauksissa oli kyse oli lattian ja seinien rajapintojen korjaamisesta uretaanilla.
Olavi Hoooosen mukaan kesällä 2010 maalattaessa yläkerrassa ja poistettaessa kattoikkunasta listoja ja naulattaessa niitä takaisin, vinosta osasta karisi lahoa puuta.
Olli-Pekka Hoooonen löysi vuonna 2011 löytyi pääsisäänkäynnin alta sellaisen lahovaurion seinässä, että meisseli meni siitä läpi. Vaurio korjautettiin Hoooosten toimesta, koska Lmmm oli kieltäytynyt korjauttamasta sitä.

Johtopäätökset
Rakennuksen virheet
Rakennuksessa on muutaman kuukauden kuluessa kaupan tekemisestä havaittu virheitä yläkerran kattoikkunan eristyksessä sekä ilmavirtauksissa seinissä, joista ostajille ei mainittu mitään ennen kaupan tekoa. Kattoikkunan reunojen lahoaminen on ollut seurausta pitkäaikaisesta kehityksestä, joten Lmmmilla on ollut tilaisuus havaita kattoikkunaan liittyvä lämpövuoto ja siihen liittyvät jääpuikot asumisaikanaan. Ilmavuodot ovat olleet rakennuksessa jo Lmmmen perheen asumisaikana, mutta he olivat suojautuneet pukeutumalla.
Rankan vesisateen 14.6.2013 jälkeen tuli vettä piipun varresta sisään yläkerran makuuhuoneeseen, mikä on eri huone kuin se missä kattoikkuna sijaitsi. Olli-Pekka Hoooonen oli vetänyt illalla katon päälle pressun. Hän oli seuraavana päivänä avannut katon harjan kohdalta huoneen yläpuolelta ylimmän laudan, jossa meisseli meni kurkihirrestä läpi. Hän oli myös tiivistänyt säänkestävällä massalla pellityksen saumat. Katto ei ollut sen jälkeen vuotanut. Katon korjauksen tehnyt kirvesmies oli sanonut Olli-Pekka Hooooselle, ettei hän ollut havainnut lahonnutta puuta eikä tummunutta villaa eikä hän ollut tarkastanut alempia rakenteita. Sen jälkeen Olli-Pekka Hoooonen oli ottanut yhteyttä Httttaiseen ja tämän kehotuksesta Lmmmeseen ja tämän asiamieheen. Katto oli loppukesän aikana ollut sisäpuolelta osaksi auki, mutta vettä ei tullut sisälle. Syksyllä Olli-Pekka Hoooonen oli vaihtanut vaurioituneet villat, tiivistänyt kosteussuojapaperin ja laittanut laudoituksen umpeen sekä
sulkenut huoneen ilmastointiteipillä, minkä jälkeen huonetta ei ole käytetty Kttttgin suosituksen mukaisesti. Kttttki oli todennut ilman mitään mittareita, että sisäilmassa on jotakin, minkä vuoksi sisäilmatutkimus on tarpeeton.
Olavi Hoooonen on kertonut, että vuonna 2013 katto vuoti eteisen ja oven luota portaikkoon. Olavi Hoooonen oli ollut paikalla kun olohuoneen ja eteisen oven pieli sekä portaikon alapuolella oleva seinä avattiin. Seinärakenteessa todettiin alapohjasta päin ilmavuotoa väliseinään ja sitä kautta koko rakenteeseen, koska seinärakenteesta puuttui eristeitä. Nämä virheet rakenteissa tulivat yllätyksenä Olli-Pekka ja Sonja Hooooselle. Talvella pesutilojen katossa ja päädyssä todettiin, että tuuli kävi sisääntuloeteiseen. Pääsisäänkäynnin seinästä löytyi kosteus-tai lahovaurio. Nämä virheet Olli-Pekka Hoooonen korjautti omalla kustannuksellaan.
Sonja Hoooonen on yhtynyt Olli-Pekka Hoooosen kertomaan vuonna 2013 veden valumisesta makuuhuoneeseen piipun vierestä. Tällöin hän oli päätellyt Httttaisen ja Ltttsen tutkimusten perusteella, että katossa on rakenteellista vikaa. Tämän vuoksi he olivat yhteydessä Lmmmeseen ja hänen asiamieheensä, jotka olivat sanoneet, että joskus tämän näköinen talo tulee tiensä päähän.
Sekä todisteen 5 että Httttaisen kertoman perusteella Httttainen on 9.7.2013 suorittanut osittaisen rakennusteknisen katselmuksen yläkerran asuinhuoneessa harja-alueelle ja vesikaton ullakkotilassa uuden ja vanhan osan välissä. Yläpohjaa avattiin huoneen puolelta ja tarkastus suoritettiin aistinvaraisesti. Httttainen oli todennut kanteessa selostetut virheellisyydet. Katossa oli haja-alueella vanhempaa lahovaurioitunutta puutavaraa ja höyrysuluksi asennetussa muovitiivistepaperissa oli reikäisyyttä, rikkoutumia ja epäjatkuvuutta sekä pitkäaikaisen haitallisen kosteuden aiheuttamaa vaurioitumista ja selkeästi havaittavaa mikrobikasvustoa. Virheellisesti asennetuilla rikkoutuneilla muovitiivistepapereilla ei ole edellytyksiä toimia. Vaurioitumisen aiheuttajana oli lämmityskauden aikana ilmavirtausten seurauksena sisäilman sisältämän normaalin kosteuden kulkeutuminen toimimattoman höyrysulun läpi yläpohjan eristetilaan ja sen kerääntyminen yläpohjarakenteeseen sekä myöhemmin valuminen huonetilan suuntaan. Yläpohjan heikko ilmatiiviys huonetilan suunnasta oli aiheuttanut lämmöneristeiden mustumista. Harjan suuntainen orsi oli pitkäaikaisen kosteusrasituksen aiheuttamana lahonnut ja siinä oli runsas sienikasvusto. Lahovauriot ovat olleet jo silloin, kun oli tehty yläpohjarakenteita, koska siellä oli myös aivan tervettä puutavaraa. Vanhan vesikatteen runkorakenteessa ja aluslaudoituksessa lahovauriot olivat edenneet pitkälle. Alkuperäisissä vesikattokannakkeissa oli merkittäviä lahovaurioita ja oli ilmeistä, että ainakin merkittävä osa runkorakenteiden lahovaurioista oli syntynyt ennen uuden vesikaton rakentamista.
Rakennuksen vanhan osan ullakkotilassa peltikaton alapuolella olleeseen vanhaan huopakattoon oli tehty noin 20 millimetrin reikiä, mitkä oli tehty yläpohjan kattoremontin yhteydessä, mutta ne olisi pitänyt jo silloin korjata. Yläpohjan eristeet olivat vanhan vesikatteen alustaruoteistuksessa kiinni eikä ne päässeet tuulettamaan kuin kesäaikana. Tästä syntyi kosteus-ja lahovaurioita vesikatteen alustalaudoitukseen. Nämä vaikeuttivat myös yläpohjan rakenteen toimintaa siten, ettei se toiminut. Poraamisreiät olivat sinänsä merkityksettömiä. Sekä uusi että vanha katto olivat samalla lailla virheellisiä ja niissä molemmissa oli reikiä. Havaitut vauriot olivat pitkäaikaisen haitallisen kosteuden aiheuttamaa vaurioitumista ja ne etenivät ajan kuluessa. Korjaustoimena oli aikaisemman huopakaton purkaminen alusteineen ja koko kattorakenteen uusiminen. Kelvollista kattorakennetta oli niin vähän, ettei sillä ollut juuri merkitystä. Höyrysulkuna oli liian ohut muovikalvoja siinä oli reikäisyyttä, mikä oli rakennusmääräysten vastainen. Remontissa tehdyt virheet ovat edistäneet jo aikaisemmin olleita virheitä, mutta remontilla oli vaikeutettu niitä. Yläpohjan vauriot ovat syntyneet hyvin pitkällä aikavälillä ja ne ovat olleet jo vuonna 2009.
Rakennuksen vaippaa ei ole mahdollista saada tiiviiksi niin, ettei epäpuhtaudet pääse ilmaan. Koska vauriot etenevät, ne edellyttävät korjaustoimia yläpohjan osalta, joten yläpohja on purettava ja poistettava huopakate, jonka bitumi on suljetussa tilassa myös paloturvallisuusriski. Httttainen on ollut samaa mieltä Ltttsen kanssa tämän todisteessa 6 esittämistä havainnoista yläpohjan osalta, että vanhan osan vesikaton korjaaminen edellyttää myös uuden osan katon korjausta. Koko kattorakennelma on sen vuoksi uusittava. Kelvolliset runkorakenteet voi jättää, mutta niitä on marginaalinen määrä. Yläpohjan lämmöneristävyys ei täyttänyt rakennusluvan hakuajankohdan (1988) viranomaismääräyksiä.
Httttaisen mukaan vesikaton suuntaisen yläpohjan tuulettumista vanhan katon osalla ei ollut toteutettu eikä yläpohjan harjan suuntaista tuulettumista oltu järjestetty. Yläpohjarakenteeseen oli korjaus-ja muutostyön tulosten seurauksena syntynyt virheellisiä työn tuloksia, joista oli aiheutunut merkittäviä kosteus-, laho-ja mikrobivaurioita, jotka tulee poistaa. Havaintojen perusteella osa kosteus-, laho-ja mikrobivaurioista oli syntynyt ennen korjaus-ja muutostöitä ja ne ovat olleet korjaus-ja muutostöiden aikana kohtuudella havaittavissa. Tarkastuksessa todetuilla kosteus-, laho-ja mikrobivaurioilla oli haitallinen vaikutus huoneiston sisäilman laatuun yläpohjan vaipparakenteen heikon ilmatiiviyden vuoksi. Yläpohjan korjaamistarve on välttämätön. Rakennuksen vesikatto ja yläpohja tulee rakentaa uudelleen ainakin vanhan rakennuksen osalta. Rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukainen käyttö estyy korjaustöiden aikana.
Httttaisen mukaan tarkasteltaessa katon rakennetta vesikaton yläpuolelta ei pysty näkemään hänen havaitsemiaan virheitä. Maallikko
ei ole pystynyt havaitsemaan yläpohjan virheitä eikä huopakattoon liittyviä ongelmia. Jos korjaus suoritetaan yläpuolelta, se ei ole ollut
korjausta, vaan uuden vesikaton tekemistä.
Ltttnen oli todennut kattoa avattaessa löytyneen lahopuuta, mikä oli ensisijaisesti poistettava. Todisteessa 20 todettujen vuotojälkien osalta
oli tarkastettava, ovatko puuosat vaurioituneet syvemmältä ja purettava tarvittaessa pois. Ltttsen kaksi kuukautta Httttaista myöhemmin 23.9.2013 laatiman todisteen 6 mukaan rakennuksessa on erittäin laajat virheet ja vauriot, jotka olivat johtaneet rakenteiden mikrobivaurioitumiseen. Rakenteiden korjaaminen vastaamaan rakentamisen ja laajennusajankohdan määräyksiä edellyttää erittäin laajoja korjaustoimenpiteitä. Vanhan osan vesikattorakenteet tulee purkaa ja rakentaa uudelleen, mutta sitä ei voi tehdä purkamatta myös uuden osan vesikattoa, jolloin tulee korjattua myös uuden vesikaton aluskatteen virheellisyydet. Yläpohjarakenteissa on lahoja, homeisia puurakenteita. Vanha kattohuopa ei pääse tuulettumaan, kun lämmöneristeet on kiinni yläpohjassa. Puiden lahoamisessa syntyy ensin kosteusvaurio, sitten tulee homeet ja sen jälkeen vasta lahoaminen, joten lahoaminen vie aikaa. Kun uutta puutavaraa on asennettu vaurioituneen puutavaran viereen, lahoaminen on pitänyt rakennusaikan havaita. Uudesta osasta on myös purettava kattoa, koska siitä osa menee vanhan katon päälle.
Tttttnen oli laatinut kanteessa tarkoitetun rakennuksen laajennuksen eli uuden osan piirustukset vuonna 1988 ja käynyt talolla kun alapohjaa rakennettiin ja vesikattoa uusittiin. Hän oli 3.1.2014 keskustellut Olli-Pekka, Sonja ja Olavi Hoooosen sekä Httttaisen kanssa kohteesta. Tuolloin seinä oli avattu eteisen portaan alta eli siitä kohdasta, mistä ilmavirtaus kävi sisälle. Vanhan osan noin 50 neliömetrin osalta vesikaton bitumikate oli jäänyt alle kun kattoa oli korjattu. Todistajan mielestä maallikko pystyy havaitsemaan rakennuksen sisällä hajuhaitan, mutta ei välttämättä muita virheitä tai ongelmia rakennuksessa. Korjattaessa vanhan osan kattoa uuden osan kattoa on purettava. Jos kattojen pellit irrotetaan varovasti, niitä voi käyttää uudelleen. Jiiripellit on joka tapauksessa uusittava. Höyrysulun reiät pystyy korjaamaan teippaamalla, mutta "hyvän työn leimaa ei jää" ja teippaamisen onnistuminen on haasteellista. Katon korjaus on huomattavasti luotettavampaa tehdä alapuolelta.
Todisteen 26 ja Htttmon kertoman mukaan riittäisi, että vanhan osan toiselta puolen kattoa purettaisiin huopa pois yläkautta ja toiselta puolen tarkastettaisiin, onko rakenteet eli kattokannakkeet ja eristeet kunnossa.
Pellit irrotetaan ja ne pellit, mitkä niistä pystytään käyttämään, laitetaan takaisin kattoon ja muilta osin pellit uusitaan. Samalla eristeet ja
puurakenteet tarvittaessa uusitaan. Tarkastuksissa ei ole kerrottu, että pellit eivät olisi kunnossa, joten pellit voidaan käyttää uudelleen.
Höyrysulkuna toimiva reikäinen muovipaperi tarkistetaan ja tarvittaessa uusitaan ja tiivistetään höyrysulku. Höyrysulku voidaan korjata
koolausten kautta ilmansulkuteipeillä. Jos höyrysulku uusitaan kokonaan, sisäkattoa on purettava. Uusi katto on purettava ainakin
jiiripellin osalta.
Todisteissa 16 ja 17 on esitetty valokuvia lahovaurioituneen kattovasan sijainnista kattoikkunan alapuolella ja todisteessa 19 katon alta löytynyttä eläinjätettä.
Htttttnen on laatinut 8.10.2010 todisteen 20. Htttttnen oli tuolloin tarkastanut ilmavuotoja. Niistä selvitettiin, missä niitä on ja mikä ne
aiheuttaa. Sen jälkeen löytyi kolme kohtaa, joista talvisaikaan oli ilmavuotoa, joten niistä tuli kylmää ilmaa. Näistä sovittiin, miten ne
korjataan Mtttttteen toimesta. Korjausajankohdan sopi ostaja ja kustannukset maksoi myyjä. Htttttsen mielestä katon ilmasulkupaperi voi olla reikäinen, koska kyse ei ole vesihöyryn estämisestä. Koko kattorakenteen tuulettuvuutta ei ollut tutkittu. Httttaisen raportissa todetut kosteudet ovat olleet vanhoja vaurioita. Todistajan mielestä todisteen 20 mukaiset korjaukset oli suoritettava.
Todisteen 7 mukaan Ltttsen 22.8.2013 ottamissa, 27.8.2013 laboratorioon toimitetuissa rakennusmateriaalinäytteissä on sekä rakennuksen päädyn ulkoseinän eristetilasta että yläpohjan eristetilasta otetuissa mineraalivilloissa todettu vähän homeita ja bakteereita sekä muita indikaattorimikrobeja, minkä vuoksi on epäily mikrobikasvusta materiaalissa.
Todisteen 9 mukaan Kuopion kaupungin ympäristöterveystarkastaja on 29.8.2013 todennut rakennuksen yläkerrassa selvästi aistittavissa ummehtunutta mikrobiperäistä hajua eli ns. homeen hajua. Yläkerran makuuhuoneen sisäkatto oli avattu. Siinä oli rakenteessa havaittu todisteessa 5 mainittuja kosteus-, mikrobi-ja lahovaurioihin viittaavia muutoksia. Ellei mikrobikasvustoa poisteta, se voi olla terveydelle haitallista vielä senkin jälkeen kun rakennusmateriaali oli kuivunut tai kuivatettu. Terveystarkastajan mielestä yläpohjan rakenteissa on kosteus-ja mikrobivaurioita, joiden voidaan aiheellisesti epäillä aiheuttavan terveydensuojelulain 1 §:n mukaista terveyshaittaa yläkerrassa oleskeleville. Hän oli suositellut välttämään oleskelua lisätutkimuksien, korjauksien ja korjauksien jälkeisen huolellisen siivouksen valmistumiseen asti yläkerran tiloissa. Terveystarkastajan mukaan kiinteistönomistajan on jatkettava toimenpiteitä talon yläpohjassa havaittujen kosteus-, mikrobi-ja lahovaurioiden syiden ja laajuuksien selvittämiseksi sekä vaurioiden korjaamiseksi ja jatkossakin käytettävä selvityksiin asiantuntijaa, jolla on riittävä pätevyys.
Todisteessa 11 Olli-Pekka Hoooonen on 21.10.2013 lähettänyt Kuopion kaupungin ympäristönterveystarkastajalle todisteen 7 tutkimustulokset ja samalla ilmoittanut Hoooosten vaativan kaupan purkamista. Todisteen 12 mukaan ympäristönterveystarkastaja oli 23.5.2014 tiedustellut asian tilannetta. Samana päivänä Olli-Pekka Hoooonen oli vastannut kyselyyn, että asia ei ollut edennyt myyjän viivytellessä ja kertonut perheen asuneen alakerrassa sen jälkeen kun Kttttki oli käynyt toteamassa yläkerran tilanteen. Yläkertaa oli käytetty enää varastona.

Johtopäätökset
Kattorakenteessa on sitä rakennuksen sisäpuolelta tutkittaessa todettu, että huopakatteen alustarakenteen ja lämmöneristeen välinen tuulettuminen oli estynyt ja että höyrysulku ei ole ollut asianmukaisessa kunnossa. Näiden rakennuksen virheiden vuoksi kosteutta oli kertynyt yläpohjaan ja sinne oli pitkän ajan kuluessa kertynyt mikrobeja ja puurakenteisiin lahoa. Mikrobien esiintyminen on todettu todisteessa 7. Vaikka mikrobinäytettä ei ole toimitettu laboratorioon ohjeen mukaisessa kolmessa vuorokaudessa näytteiden ottamisesta vaan viiden vuorokauden kuluttua, tutkimustulosta ei ole osoitettu virheelliseksi. Tutkimustulosta tukee todistajien näköhavainnot mikrobikasvustosta sekä terveystarkastajan kehotus välttää asumista yläkerrassa. Näitä vaurioita kattorakenteissa ei ole voinut havaita, jos kattoa on tutkittu vain
26 ylhäältäpäin. Näillä perusteilla rakennuksessa on virheitä, jotka ovat olleet siinä jo ennen kaupantekoa.
Huonekorkeus
Todisteen 2 mukaan tiloja ei oltu tarkastusmitattu. Lmmmen mukaan huonekorkeus oli todettu keskusteluissa Hoooosten kanssa normaalia matalammaksi. Mttttttttsen mukaan huonekorkeuksia ei ollut tapana käydä läpi, jos ei esitetty niistä kysymyksiä. Sonja Hoooonen oli todennut rakennuksen sisätilat monimuotoisiksi.
Ltttnen oli mitannut huonekorkeudet laserilla. Ltttsen mukaan rakennuksen alakerran tilat eivät täytä asuinhuoneistolle asetettuja vaatimuksia huonekorkeuden perusteella, minkä vuoksi tiloja ei olisi tullut myydä asuinhuoneistona. Ltttsen todisteessa 6 toteamat liian matalat huoneet on merkitty todisteeseen 8 kaikkiin alakerran huoneisiin. Huonekorkeus on alakerrassa ollut 2,12 -2,14 metriä ja ruokailuosassa 2,29 metriä sekä portaikossa yläkertaan 1,30 metriä. Todistajan mukaan rakennuksen huonekorkeus on rakennusasetuksen 266/59 83 §:n mukaan 2,40 metriä. Todistaja on mittauksessa todennut pesuhuoneen korkeudeksi 2,08 metriä, vaikka minimikorkeus olisi 2,20 metriä. Oikea huonekorkeus lisää turvallisuutta ja asumisviihtyisyyttä, liian matala korkeus ei vastaa käyttötarkoitusta. Hooooset joutuvat myydessään rakennuksen eteenpäin ilmoittamaan normaalia alemmista huonekorkeuksista ostajaehdokkaille. Kauppahintaan tällä on merkitystä noin 15-20 prosenttia. Todistajan mielestä maallikko ei huomaa huonekorkeuden puutteellisuuksia.
Todisteessa 17 ilmenee makuuhuoneen mataluus. Todisteesta 28 ilmenee, että huonekorkeus on olohuoneessa eri korkuinen eri kohdissa.
Htttttsen mukaan huonekorkeudesta ei keskusteltu Hoooosten kanssa, koska se ei kuulu kuntotarkastuksen piiriin. Pinta-alan laskennassa matalat alueet oli otettu huomioon.
Tttttsen mukaan yläkerran huone on piirustuksissa askarteluhuone, koska se ei ole riittävän korkea.
Kiinteistönvälittäjä LKV Mttttttttnen on auktorisoitu kiinteistöjen arvioija. Mttttttttnen on toiminut kiinteistönvälittäjänä kiinteistönvälitysliikkeessä, joka on laatinut todisteen 2 esitteen. Mttttttttnen on kertonut, että todisteeseen 2 on merkitty pinta-ala 145 neliömetriä myyjän ilmoittaman tiedon mukaan, mikä tieto tarkistetaan rakennusvalvontavirastosta. Kiinteistönvälitysliike ei mittaa asuinpinta-alaa. Jos poikkeava huonekorkeus on silminnähden havaittavissa, tällä voi olla joillekin merkitystä, toisille taas ei ole ratkaisevaa merkitystä. Rakennuksen korkeudesta ei ole haittaa, jos se on yli kaksi metriä. Jos myyjä on kiinnittänyt huomiota tavallista matalampaan huonekorkeuteen, siitä mainitaan esitteessä, mutta ei muuten. Yläkerran huoneissa 1,60 metriä matalammat alueet katsotaan asuinpinta-alaksi. Rakennuksen kerrosala mitataan rakennuksen ulkoseinien perusteella. Kerrosalassa 169 neliömetriä ei ole mukana yläkerran alle 1,60 metrin alat. Kerrosala on mitattu ulkoseinistä kerroksittain. Asuinpinta-ala lasketaan sisätilojen perusteella. "Ei tarkistusmitattu" tarkoittaa lattiapinta-alaa, ei huoneiden korkeutta. Jos kaupan kohteessa huonekorkeus on olennaisesti alle 2,40 metriä, se tulee maakaaren mukaan ilmoittaa ostajalle. Harva ostaja sanoisi, että tämä asunto on liian matala. Mttttttttsen mukaan hän ei tiedä, että liian matalasta asunnosta tehtäisiin alempi tarjous, koska silloin tarjous jätettäisiin kokonaan tekemättä.
Leena Lmmmen mukaan myyntitilanteessa oli puhetta siitä että kun taloa on moneen kertaan laajennettu, talosta on tullut monimuotoinen eikä siitä ole tullut ihan standarditalo. Varsinkaan tuvan huonekorkeudet eivät ole standardimittaisia, vaan matalampia kuin normaalisti. Tästä oli puhetta kun puhuttiin tuvan katossa olleista valaisinkiskoista ja Kari Lmmm nousi seisomaan ja hän juuri ja juuri yletti kiskoihin. Tällöin oli puhetta, että tupa on matalampi kuin standardi. Kari Lmmm oli selostanut myös yläkerran tukipalkkeja. Tupa on ollut aina saman korkuinen. Eteinen oli korkeampi. Rakennuksen huonekorkeudet eivät ole standardimittaisia vaan matalampia.

Johtopäätökset
Todisteen 8 ja Ltttsen kertoman perusteella rakennuksen huoneiden korkeus ei ole säännösten mukainen 2,40 metriä. Huonekorkeudet ovat kuitenkin yli kaksi metriä. Leena Lmmm on myöntänyt, että ennen kaupantekoa oli Hoooosille kerrottu, ettei tuvan korkeus ole standardimittainen. Leena Lmmmen kertomasta ei ilmene, mitä hän on tällä tarkoittanut puhuessaan samalla monimuotoisesta talosta. Muulla tavalla he eivät ole ennen kaupantekoa kiinnittäneet Hoooosten huomiota huoneiden mataluuteen. Ltttsen mukaan maallikko ei voi havaita myytävän rakennuksen huonekorkeuksien eroavuuksia. Näillä perusteilla ennen kaupantekoa ei ole selostettu huoneiden olevan matalampia kuin mitä rakennusasetus edellyttää. Todisteessa 2 on siten annettu tästä harhaanjohtavaa tietoa, koska siinä esitetyn perusteella kaikki rakennuksen sisätilat ovat huonetilaa. Lmmmet eivät ole väittäneet, että he olisivat oikaisseet asuintiloja koskevaa tietoa
Ltttsen mukaan huoneiden virheellisellä korkeudella on merkitystä
rakennuksen myyntihintaan. Sen sijaan myyjän puolesta toimineen
kiinteistönvälitysliikkeen edustaja Mttttttttnen on pitänyt
huonekorkeuksien poikkeavuutta merkityksettömänä seikkana
rakennuksen kauppahinnan kannalta.
Huomioonottaen rakennusluvissa määritellyn huonekorkeuden 2,40 metriä asuinhuoneille sitä matalammat huoneet eivät ole asuinhuoneita vaan pelkästään asuintilaa. Tästä asiasta on rakennusta eteenpäin luovutettaessa ilmoitettava, joten Hooooset luovuttaessaan kanteessa tarkoitetun rakennuksen eteenpäin joutuvat kiinnittämään tähän asiaan huomiota ja samalla ostajaehdokkaat ottavat sen huomioon määritellessään kauppahintaa. Ltttsen esittämillä perusteilla Hoooosilla on oikeus vaatimaansa kauppahinnan alennukseen. Kohtuullinen korvaus tästä rakennuksen virheestä on kanteessa vaadittu 11.900 euroa.

Seinien korjaus
Todisteen 3 mukaan vuonna 1988 toteutettiin kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä asuinrakennuksen laajennus, lisäeristäminen ja koko
rakennuksen ulkoverhouksen uusiminen.
Ltttsen todisteessa 6 esittämän mukaan rakennuksen uuden ja vanhan osan liittymäkohdassa seinärakenne on virheellinen ja toimii vuotoilmareittinä asuintiloihin. Seinärakenteen sisälle on virheellisesti jätetty vanha ulkoseinä sellaisenaan ikkunan karmeineen. Sen vuoksi seinärakenne tulee purkaa siten, että vanhan seinän ulkoverhous poistetaan. Seinärakenne on rakennettava uudelleen.
Mtttttne on ollut Ltttsen kanssa samaa mieltä, että seinää tulee korjata, mutta paikan päällä pitäisi käydä tutkimassa, minkälaiset eristeet siellä on. Ltttsen ehdottama korjaustapa toimii.
Ltttsen mukaan vanhan osan ulkoverhouksen lisälämmöneristystä varten on virheellisesti ulkoseinissä jätetty vanha vaaka-avoponttilauta alle ja sen taakse jää tuuletusrako, joten lisälämmöneristys jää vaille merkitystä. Tämä on rakennusvirhe. Uusi ulkoverhous ei tuuletu, mikä ilmenee todisteen 6 liite 7:n valokuvasta 7. Ulkovuori lähtee sokkelin päältä niin että alapää menee tukkoon ja se estää tuulettumisen. Kuvassa 3 on jätetty vaaka-avoponttipaneli paikalleen seinään. Aikanaan sen taakse oli jätetty 20 millimetrin rako tuuletusta varten, mutta sen päälle on koolattu suoraan ja pantu lisälämmöneristys, mikä jää vaille merkitystä. Lisäeristys olisi pitänyt panna vinolaudoitusta vasten. Tämä on rakennusvirhe. Kun ulkoseinän alareunassa kaikki raot oli tukittu uretaanilla, sokkelin päälle on voinut sataa vettä. Ulkoseinärakenteen tuuletusväli pitää olla yhtenevä ja yhteydessä ulkoilmaan ylä-ja alareunasta, mutta tässä rakennuksessa se ei ole vuodelta 1981 RIL 107 olevan rakennusmääräyksen mukainen. Jos olisi ristikoolaus, se olisi, mutta vaakakoolaus ei toimi. Lomalaudassa se voi toimia, jos on alareunat auki. Ristikoolauksen puute oli pahempi vika, vaikka seinä oli jäljellä, mutta se ei ollut ainoa vika seinässä. Todistaja ei ollut havainnut kuitenkaan mitään kosteutta. Uretaani oli korjattu makuuhuoneen osalta noin 150 neliömetrin osalta. Maallikko ei voi havaita seinän läpi edellä mainittuja virheellisyyksiä seinissä.
Httttaisen mukaan rakennuksen keskiosassa oli voimakas ilmavirtaus väliseinän ontelotilan kautta, mikä tuli todistajan mielestä korjata. Sen sijaan ulkoverhouksen päälle ei tarvinnut lisätä eristyksiä. Ristikoolaus ei ollut välttämätön. Rakennuksen julkisivun ulkoverhouksen alusrakenne on oltava tuulettuva. Seinärakenne oli rakennettava uudelleen, koska seinän sisään jäänyt osa seinärakenteesta sekä vanhan seinän verhous ja lämpöeristeet oli purettava. Tämä korjaus on suoritettava lämmöneristyksen korjaamiseksi. Tällä tavalla oli mahdollista korjata ilmavirtausta ja kylmyysongelmia. Vanha seinä oli ontelotilaa.
Rossipohjan uretaanilevyt eivät ole rakennusvirhe.
Todisteen 10 mukaan Httttainen on 3.1.2014 seurannut rakennuksen laajennukseen rajautuvan väliseinän oviaukkopäädyn avaamista. Httttainen oli todennut, että vanha hirsirakenteinen ulkoseinä oli puurimoituksella korotettu ja paneeliverhottu. Seinän sisällä olevaan onteloillaan oli asennettu epämääräisesti irtomineraalivillalevyjä, joilla ei ollut lämmöneristyksellistä merkitystä. Avatusta päädystä oli todettavissa voimakasta kylmävirtausta huoneen sisäilmaan. Katselmuksessa mukana olleiden mukaan rakennuksen sisällä olevan väliseinän sisätila oli yhteydessä ulkoilmaan. Tämän näkemyksensä perusteella asianosaiset olivat olleet sitä mieltä, että ei ollut tarvetta enempään
rakennuksen vaipparakenteiden avaamiseen. Rakennuksen kuntoisuus ja korjaustarve oli tällä purkamisella selvitetty.
Htttttnen on laatinut 8.10.2010 todisteen 20. Hänen mielestään rakennuksessa ei ollut merkittäviä epäkohtia. Alapohjan uretaanilevyt eivät ole varsinainen virhe eikä niiden osalta ollut korjaustarvetta. Tuuletuksen puute oli ilmennyt muun muassa maalipinnan hilseilynä. Ulkoverhouksen uusiminen oli tarpeetonta.
Tttttnen ei ole pitänyt ristikoolausta tekoajan säännösten perusteella välttämättömänä. Tällä hetkellä sen käyttämistä suositellaan. Alapohjasta saattaa karata vesihöyryä, jos siellä on finnfoam -eriste, mikä on virhe.
Kari Lmmm ja Leena Lmmm on kertonut, että taloa rakennettiin aikanaan pala palalta kunnostettaessa sitä. Seinärakenteen sisään jäi vanha rakenne muun muassa ikkunapuitteineen. Leena Lmmm ei ollut havainnut rakennuksessa kylmiä ilmavirtaisuuksia. Kylmänä vuoden aikana he panivat villasukat jalkaan ja vaatetta päälle, joten vetoa ei ollut havaittavissa. Tästä seikasta ei ollut keskustelua Hoooosten kanssa.

Johtopäätökset
Ltttsen kertoman perusteella seinärakenne on virheellinen, koska sen kautta on ilmavirtauksia sisätiloihin. Httttaisen mukaan seinärakenne on korjattava ja koska sinne oli jäänyt vanhaa seinärakennetta. Ltttsen ja Httttaisen mielestä seinärakenne on purettava ja rakennettava uudelleen ilmavirtausten vähentämiseksi ja lämmöneristyksen lisäämiseksi Mtttttne on pitänyt tätä korjaustapaa toimivana. Htttttsen mukaan rakennuksen seinien tuuletuksessa on puutteita, mutta hän ei ole silti pitänyt ulkoverhouksen uusimista tarpeellisena. Vaikka Htttttsen mielestä rakennuksen ulkorakenteita ei ole tarpeen purkaa ilmavirtausten lopettamiseksi, perustelut tarvittavan eristyksen puuttumisesta osoittavat, ettei ilmavirtauksia voida lopettaa uusimatta ulkorakenteita.
Ilmavirtausten vähentämiseksi ja lämmöneristyksen lisäämiseksi Ltttsen mukaan ristikoolaus seinärakenteessa on paikallaan, mutta Httttaisen mukaan se ei ole välttämätön. Tttttsen mukaan ristikoolaus on suositeltavaa. Näillä perusteilla ristikoolauksella on merkitystä ilmavirtauksien vähentämisessä, joten sen tekeminen seinien uusimisen yhteydessä vuonna 1988 olisi vähentänyt kylmyyttä sisätiloissa.
Ltttsen, Httttaisen ja Mtttttteen kertoman perusteella paras lopputulos ilmavirtausten lopettamiseksi ja lisälämmönerityksen
aikaansaamiseksi on aikaisemman seinärakenteen purkaminen ja sen rakentaminen uudelleen. Sen vuoksi seinät on uusittava.

Reklaamaatio
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Lmmm on väittänyt, että Hooooset ovat vedonneet kaupan kohteenkohteen virheenä virheistä seinien ja yläpohjarakenteen lämmöneristyksessä, vesikaton puuttuvasta tuuletustilasta sekä vesikaton lahovaurioista liian myöhään saatuaan niistä tiedon. Samoin Hoooosten reklamaatio yläkerran makuuhuoneen katon rajan tummentumisesta, lattian kaltevuudesta, alapohjan virheellisestä eristyksestä, huonekorkeudesta sekä uuden osan katon osalta ovat myöhästyneet.
Todisteen 13 mukaan Hooooset ovat 21.6.2013 sähköpostilla ilmoittaneet Lmmmelle, että 2009 kunnostetun katon piipun varresta alkaneen sadekuuron aikana 14.6.2013 yläkerrassa länsikulmahuoneesta vuotaa vettä. Kun Hooooset olivat avanneet kattoa sisältäpäin ilmeni, että harjaorsi oli märkä ja osittain laho piipun kohdalta ja viitoituksessa oli merkkejä kosteudesta. Lmmmelle on ilmoitettu, että hänellä on mahdollisuus käydä toteamassa katon vauriot heinäkuun alkupuolella kattorakenteen avaamisen yhteydessä. Lmmmen asiamies oli vastannut tähän 25.6.2013 todeten, että mikäli tehdään rakenteiden aukaisuja tai muita ratkaisuja, joiden perusteen toteaminen edellyttää katselmuksia myös myyjältä ottamaan yhteyttä häneen. Hooooset ovat 2.7.2013 ilmoittaneet Lmmmen asiamiehelle, että kattorakenne aukaistaan tiistaina 9.7.2013 kello 10.00, jolloin myyjällä on mahdollisuus tulla tekemään katselmus.
Todisteen 14 mukaan Hoooosten asiamies on 10.9.2013 reklamoinut Lmmmen asiamiehelle talossa havaituista todisteen 5 tarkastuksessa havaituista virheistä sekä todisteen 13 vesivuodosta ja todisteen 9 havainnoista ja kehotuksista sekä todisteen 7 Ltttsen ja todisteen 10 Httttaisen havainnoista. Samalla on reklamoitu huonekorkeuden osalta annetuista virheellisistä tiedoista.
Todisteen 11 mukaan Hooooset ovat lokakuussa 2013 yrittäneet järjestää yhteistä palaveria myyjän kanssa virheiden laajuuden ja kaupan purkuvaatimuksen vuoksi.
Ltttnen on todisteen 6 mukaan lausunnossaan 23.9.2013 todennut mittauksen perusteella, etteivät huonekorkeudet täytä asuinhuoneelle asetettuja minimivaatimuksia 2,40 metriä.

Johtopäätökset
Kanteessa vaaditut suoritukset eivät perustu lainkaan samoihin virheisiin, mitkä ovat olleet perusteena todisteen 21 sopimuksen tekemiselle 8.8.2010.
Todisteen 15 mukaan todisteessa 14 esitetyt vaatimukset perustuvat eri asioihin ja virheisiin kuin mitä on sovittu sopimuksessa 8.8.2010.
Hooooset eivät ole kaupan kohdetta tarkastaessaan voineet havaita todisteessa 14 todettuja kaupan kohteen virheitä. Samalla he ovat
ilmoittaneet Ltttsen laatineen kustannusarvion korjauskustannuksista.
Hooooset olivat ehdottaneet neuvotteluja asiassa.
Hooooset ovat piipun varressa 14.6.2013 todetun vesivuodon jälkeen ottaneet yhteyttä Kari Lmmmeseen ja hänen avustajaansa todisteista 13 ¬15 ilmenevällä tavalla päästäksen neuvottelemaan Lmmmen kanssa kattorakennelmaan ja yläpohjaan liittyvistä ongelmista. Vasta todisteiden 5 ja 6 valmistumisen jälkeen heillä on ollut riittävä tieto rakennuksen yläpohjan vaurioista ja muun muassa silminnähden havaittavista kosteus-ja mikrobivaurioista sekä liian matalasta huonekorkeudesta. Hooooset ovat tiedottaneet Kari Lmmmelle myös näistä tutkimuksista, joista osassa Kari Lmmm on ollut mukana. Lattian kaltevuuden ja alapohjan virheellisen eristyksen perusteella ei ole esitetty vaatimuksia.
Näillä perusteilla Hooooset ovat vedonneet kanteen vaatimusten perusteena oleviin kaupankohteen virheisiin kohtuullisessa ajassa siitä kun he havaitsivat ne ja saivat riittävällä varmuudella tiedon virheistä.

Korjauskustannukset
Todisteen 27 Suomen rakentamismääräyskokoelman C2 1976 kohdan
1.2 mukaan rakenteiden, rakennustarvikkeiden ja -aineiden on oltava sellaisia, ettei kosteus eivätkä muut tekijät haitallisessa määrin heikennä rakennuksen toimintakelpoisuutta, kestävyyttä ja rakenteiden kosteusteknistä toimintaa. Ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade-ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään tai siihen liittyviin rakenteisiin. Kohdan 2.3.1 mukaan katon on estettävä sadeveden ja lumen sulamisveden tunkeutuminen sisätiloihin ja haitallisesti kattorakenteisiin. Kosteuden kerääntyminen kattorakenteisiin sisätiloissa haitallisessa määrin on estettävä höyrysulun tai riittävän tuuletuksen avulla.
Httttainen on hyväksynyt todisteessa 6 Ltttsen esittämät korjaustoimenpiteet tarpeellisiksi, mikäli rakennus korjataan. Httttaisen mukaan yleensä katon vanhoja peltejä ei käytetä uudelleen, koska se vie aikaa. Sen vuoksi hän ei ole hyväksynyt todisteissa 25 ja 26 esitettyjä toimenpiteitä käyttää uudelleen puretut pellit. Ammattimaisessa rakentamisessa kattopeltien hinta on marginaalinen, minkä vuoksi aikaisemmat rakenteet oli purettava ja tehtävä uudet. Katon ja seinän korjauksen hinta on ainakin 50.000 -70.000 euroa, josta vanhan osan katon, noin 50 neliömetriä, ja yläpohjan korjauskustannukset ovat noin 35.000 euroa.
Ltttnen oli laatinut todisteen 6 mukaisen kustannusarvion 77.250,66 euroa, mikä sisältää todisteen 6 mukaiset korjaukset. Korjauksissa yläpohja ja katto on uusittava, koska sen alla on lahoja ja homeisia puurakenteita. Osa uudesta katosta joutuu purkamaan.
Kustannusarvioon sisältyy myös seinien uusiminen. Todistaja ei ole hyväksynyt todisteen 25 urakkatarjousta, koska siinä on vain kolmasosa
massoista.
Todisteen 22 mukaan Tttttnen on arvioinut vanhan osan yläpohjan ja vesikaton sekä kurkihirren korjauksen kustannusarvioksi 21.400 euroa.
Tämä sisältää sekä kustannuskirjan taulukkoa käyttäen lasketun työn että tarvikkeet 50 neliömetrin katon ja kurkihirren osalta. Kaikki entinen
materiaali kuten pellit hyödynnetään. Kun vanhan osan kattoa korjattaessa on purettu uusi katto, pellit on voinut käyttää uudelleen, jos
ne on irrotettu varovasti. Todistaja aloittaisi korjauksen katon yläpuolelta eikä tällöin koko kattoa olisi tarvetta purkaa, joten alapuolen paneelia ei
pureta. Htttttsen laatimassa vanhan osan kuntokartoituksessa (todiste 4) ei ollut yläpohja-ja vesikattorakenteita avattu eikä sen vuoksi voitu ottaa kantaa rakenteisiin. Vanhaan yläpohjaan oli jätetty bitumikate, jonka tutkimuksissa on katsottu vaikuttavan kosteuden tiivistymiseen, vaikka siihen oli tehty ohjeen mukaan reikiä ilmanläpäisyn varmistamiseksi. Tttttsen mukaan kosteuden tiivistymisen vuoksi vaurioitunut harjaorsi on uusittava. Yläpohja ja vesikatto on korjattava. Näistä vaurioista ja niiden määrästä ei ole ollut tietoa myyntihetkellä. Tttttsen mukaan Ltttnen on saattanut tehdä olettamuksia laskiessaan kustannuksia, mutta hän ei ole kyseenalaistanut Ltttsen arviota.
Tttttsen mielestä korjaustyön yhteydessä tulee tason nousua kun epäterveemmät osat siitä puretaan, mutta tason nousua ei tule, jos puretaan terveitä rakenteita. Kustannukset korjauksesta ovat kalliimpia, jos ne suorittaa rakennusliike kuin jos työn suorittajana on rakennuttaja itse. Tttttnen on pitänyt kyseenalaisena vaatimusta ulkoseinien korjaamisesta eikä se hänen mielestään ole välttämätöntä. Ulkoseinien korjaus vaikuttaa energiatalouteen, koska ilmavuotokohtia on ikkunan luona.
Mtttttteen kustannusarvio korjauksesta on noin 35.000 - 40.000 euroa, koska vanhan korjauksessa voi tulla yllätyksiä. Todistaja on laskenut kustannusarvionsa käyttämättä tietokoneohjelmia, koska ne pätevät vain uudiskohteissa. Mtttttteen muista rakennuskohteista suurin osa on saneerauskohteita. Hän oli tutustunut Httttaisen ja Ltttsen kustannuslaskelmiin ja korjausehdotuksiin. Ltttsen arviossa työn osuus on liian korkea. Mtttttne laskuttaa työstä 35 -50 euroa + ALV tunnilta ammattimiesten osalta ja 32 euroa + ALV tunnilta apumiesten osalta.
Lukkari on todisteen 23 mukaan Sunkatot Oy:n puolesta tehnyt 16.450 euron tarjouksen rakennuksen katon korjauksen ja harjaorren uusimisen kustannuksista. Tällöin entiset irrotetut pellit ja listoitukset asennetaan takaisin. Jos harjaorren uusiminen aiheuttaa muutostöitä sisäkaton puolelle, ne tehdään tunti-ja tarviketöinä tuntihintaan 40 euroa.
Htttmo on JE-Kirvestyö Ay:n puolesta antanut todisteen 25 mukaisen 35.370 euron urakkatarjouksen Hoooosen omakotitalosta. Urakkatarjous on sisältänyt katon purkamisen ja uudelleen rakentamisen, puupaneloinnin, lämmöneristeiden purkamisen ja seinien asennuksen sekä muut remonttiin kuuluvat kustannukset Ltttsen todisteessa 6 suorittaman erittelyn mukaisesti. Tällöin kattoon asennetaan puretut pellit takaisin, koska pellin pituus ei muutu. Työn osuus on silloin suurempi. Todistaja on yksilöinyt eri työvaiheiden kustannukset muun muassa ryömintätilan uretaanilevyn poistamisen, mikä on seitsemän euroa neliömetriä kohden. Tarjous ei sisällä rakennussuunnittelua eikä rakennustyön valvojaa, mutta sisältää kolmen miehen kuukauden työn. Todisteessa 26 Htttmo on täsmentänyt vesikaton urakkatarjousta siten, että se sisältää vesikaton korjausurakan vanhalta osalta ja uuden osan harjan aluskatteen irroittamisen hintaan 18.000 euroa sekä 45 euron tuntiveloituksella lisä-ja muutostyöt. Aikaa kuluisi kaksi viikkoa. Jos kaikki pellit joutuu uusimaan, uusien peltien hinta sisältyy tarjoukseen. Uusien peltien hinta olisi 3.500 euroa. Uusien peltien käyttöikä oli aikaisemmin 10 vuotta, mutta nykyisin 15 vuotta. Htttmo ei ole käynyt paikan päällä tutustumassa taloon, mutta hän on tutustunut eri asiakirjoihin ja keskustellut Kari Lmmmen kanssa. Näillä perusteilla hän oli Vuokrakustannukset/asumiskustannukset sekä muut kustannukset tehnyt tarjouksensa korjaustöistä. Htttmon rakennusliike on tehnyt sekä uusia taloja että peruskorjauksia, muun muassa rakennusten yläpohjien korjauksia.

Yhteenveto
Httttaisen mukaan katon ja seinien korjauksen hinta oli noin 50.000 ¬ 70.000 euroa, josta vanhan osan katon noin 50 neliömetrin kustannukset ovat 35.000 euroa.
Ltttsen mukaan välttämättömien korjausten kustannukset ovat 77.250,66 euroa.
Tttttnen on arvioinut yläpohjan ja vesikaton korjauksen kustannusarvioksi 21.400 euroa, mutta korjaustyön yhteydessä tulee tason nousua.
Mtttttteen kustannusarvio korjauksesta on noin 35.000 -40.000 euroa.
Lukkarin mukaan katon korjauksen ja harjaorren sekä seinärakenteiden uusimisen kustannukset ovat 16.450 euroa käyttämällä irrotettuja petejä ja listoituksia. Muutostöistä sisäkaton puolelle veloitus on 40 euroa tunnilta.
Htttmo on arvioinut katon purkamisen ja uudelleen rakentamisen, puupaneloinnin ja lämmöneristeiden purkamisen ja seinien asennuksen sekä muiden remonttiin kuuluvien kustannusten määräksi 35.370 euroa. Htttmo on täsmentänyt määrää siten, että vesikaton korjaus rakennuksen vanhalta osalta käyttämällä irrotettuja petejä ja uuden osan harjan aluskatteen irrottamisen on 18.000 euroa.
Tttttnen, Lukkari ja Htttmo ovat arvioineet korjauskustannukset katon osalta irrotettuja, jo aikaisemmin käytössä olleita peltejä käyttäen. Tttttsen mukaan koko kattoa ei tarvitse purkaa. Httttainen on arvioinut rakennuksen vanhan ja uuden osan kattojen ja yläpohjien sekä seinien korjauskulut. Mtttttne on korjannut kaupan kohteena olleen rakennuksen kattoa jo vuonna 2010. Httttaisen, Lukkarin ja Ltttsen kustannusarvioissa on mukana yläpohjan ja katon sekä seinärakenteiden korjaaminen.
Rakennuksesta tulee korjata sekä vanhan että uuden osan katot ja yläpohjat sekä seinät purkamalla ne ja rakentamalla sen jälkeen ne uudelleen. Httttaisen ja Ltttsen mukaan purettujen kattopeltien uudelleenkäyttämisellä ei saada juurikaan säästöä kustannuksissa ja
uusien peltien ja muiden tarvikkeiden käyttämisellä pidennetään rakennuksen käyttöikää. Näillä perusteilla rakennuksen
korjauskustannukset ovat 77.250,66 euroa.
Sen jälkeen kun kaupungin terveystarkastaja oli todisteen 9 mukaan kieltänyt asumisen yläkerrassa Hoooosten perhe ei ollut käyttänyt
yläkertaa asumiseen, vaan asunut alakerrassa.
34 Todisteen 24 mukaan Tilastokeskuksen pitämän vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokratasot paikkakunnittain viimeisellä vuosineljänneksellä vuonna 2009 ovat Kuopion osalta olleet 10,52 euroa, vuonna 2010 9,89 euroa ja vuonna 2011 10,21 euroa.
Mttttttttsen mukaan vuokran määrä talosta olisi 1.000 -1.200 euroa kuukaudessa. Jos yläkerrassa ei voi asua, tämä vaikuttaisi vuokran
määrään siten, että vuokra voisi olla 600 -700 euroa kuukaudessa. Kanteen vaatimuksissa esitetyt rakennuksen lämmitys-ja muut
ylläpitokulut kuukautta kohden on Olli-Pekka Hoooosen mukaan saatu laskemalla ne yhteen ja jakamalla kuukausimäärällä. Korkokulut oli
samalla tavoin merkitty kuukausikohtaisen laskelman perusteella. Kotitalousvähennyksen määrän oli laskenut ulkopuolinen henkilö.

Johtopäätökset
Koska Hooooset edelleenkin omistavat kaupan kohteena olleen kiinteistön, heillä ei ole oikeutta saada myyjältä korvausta omalla kiinteistöllään suorittamistaan perusparannustöistä ja sen ylläpitokustannuksista eikä korvausta siitä, että eivät ole voineet käyttää koko rakennusta asumiseen.
Maakaaren 2 luvun 17 §
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos ;
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Johtopäätökset rakennuksen virheistä
Rakennuksessa on havaittu kattorakenteessa ja yläpohjassa virheitä, jotka Httttaisen mukaan ovat olleet olemassa jo ennen kaupan
tekemistä ja jotka olisi pitänyt myyjän havaita korjatessaan kattoa. Samoin Htttttnen on todennut yläkerran yläpohjarakenteessa vanhoja ja kuivuneita veden vuotojälkiä, kattoikkunan reunalla ja kattovasan pinnassa vesivuotojen aiheuttamia lahovaurioita sekä kattovasan kestävyyden varmistamisen lisäämällä viereen toisen kattovasan. Nämä lahovauriot ovat syntyneet puutavaran ensin kastuttua kosteuden vuoksi ja niiden lahottua riittävän kostumisen jälkeen. Lahovaurion syntymiseen on kulunut useita vuosia. Kattovasan vahvistaminen toisella kattovasalla on tapahtunut Lmmmen suorittamien remonttien yhteydessä. Lmmm ei ole havainnut kattopalkin kosteutta ja sen vaurioitumista, koska hän oli avannut katon harjan yläpuolelta. Leena Lmmmen mukaan kattoikkunaa oli tiivistetty. Sen jälkeen Kari Lmmm on laiminlyönyt tarkkailla kattoikkunan eristeiden tiiviyttä ja selvittää jääpuikkojen syntymisen yhteyden mahdollisiin ilmavuotoihin kattoikkunan ympäriltä. Tarkastettaessa yläpohjarakennetta kosteuden aiheuttamat vauriot katon rakenteissa ovat olleet helposti havaittavissa.
Lmmm on todisteen 3 ja myöntämänsä mukaan vuonna 1988 uusinut koko rakennuksen ulkoverhouksen. Seinärakenteessa todetut
virheellisyydet, mitkä aiheuttavat ilmavirtauksia ja kylmyyttä sisätiloissa ovat peräisin vuonna 1988 Kari Lmmmen toimesta tehdystä seinärakenteesta.
Näistä rakennuksen virheistä ei kuitenkaan ole ilmoitettu Hoooosille mitään kuntotarkastusraportissa eikä muullakaan tavalla ennen kiinteistön kaupan tekemistä.

Vahingonkorvauksen määrä
Hoooosille aiheutuu kustannuksia rakennuksen virheellisyyksien korjauksista yhteensä 77.250,66 euroa. Lisäksi he ovat oikeutettuja
11.900 euron korvaukseen virheellisestä huonekorkeudesta. Niin ollen vahingonkorvauksen yhteismäärä on 89.150,66 euroa.

Rakennuksen virheiden olennaisuus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 238.000 euroa ja korjauskustannukset virheellisyyksistä ovat yhteensä 77.250,66 euroa ja korvaus virheellisestä huonekorkeudesta 11.900 euroa eli yhteensä 89.150,66 euroa. Nämä kustannukset ja korvaus ovat siten alle puolet kauppahinnan määrästä. Sen vuoksi virheet kaupan kohteessa eivät ole niin olennaisia, että olisi perusteita kaupan purkamiselle.

Myyjän tuottamus
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata
vahinkoa.
Niistä seikoista, jotka on todettu virheiksi kaupan kohteessa, ei ole myyjän toimesta annettu Hoooosille ennen kaupantekoa tietoa siten, että he olisivat voineet arvioida niiden merkitystä kauppaan.
Lmmm on asunut pitkään kaupan kohteena olleessa rakennuksessa ja sitä on hänen toimestaan laajennettu ja korjattu useita kertoja. Tällä
perusteella hänen tietämyksensä rakennuksesta on ollut varsin perusteellinen. Hän on siten tiennyt seinärakenteista johtuvat ilmavirtaukset ja rakennussäännöksistä poikkeavan huonekorkeuden.
Lmmm olisi pystynyt vielä vuonna 2009 ennen kiinteistönkaupan tekemistä suorittamansa kattoremontin aikana tarkistamaan katon
alapuolella olleiden rakenteiden kuntoa ja yläpohjan virheellisyyksiä sekä tuolloin havaitsemaan korjauksen suorittaneiden henkilöiden kanssa
kosteus-, laho-ja mikrobivaurioita. Lmmm on toiminut huolimattomasti jättäessään kertomatta näistä seikoista Hoooosille. Edellä selostettujen
rakennuksen virheiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja sen ehtoihin.

Vahingonkorvauksen sovittelu
Maakaaren 2 luvun 32 §:n 3 momentin mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon
sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus
vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Kaupan kohteena olleeseen rakennukseen oli Lmmmen toimesta vuonna 1982 uusittu kattoja kunnostettu sen jälkeen tuolloista rakennusta
laajennuksilla. Vuonna 1988 Lmmm oli rakennuttanut laajennusosan. Sisätiloissa todetut ilmavirtaukset ovat liittyneet entisen rakennuksen ja
laajennusosan liitoskohtiin. Lmmmen toimesta on vuonna 2009 uusittu koko vesikatto käyttämällä jo aikaisemmin käytössä olleita materiaaleja,
mutta tuolloin ei avattu kattorakenteita peltikaton alapuolelta, joten höyryeristyksen kunnossapito, yläpohjan tuuletus ja puumateriaalin
tarkastaminen ja sen uusimisen tarpeellisuus oli laiminlyöty. Kaupan kohteessa todetut virheet ovat siten aiheutuneet Lmmmen
toiminnasta ja hän olisi voinut ehkäistä niiden jäämisen rakennukseen ennen kaupantekoajankohtaa riittävällä huolellisuudella eri remonttien
yhteydessä. Rakennuksen virheet eivät ole miltään osin johtuneet ostajien toiminnasta. Sen vuoksi vahingonkorvausvelvollisuus ei ole myyjään nähden kohtuuton eikä ole perusteita sovitella vahingonkorvausta.

Oikeudenkäyntikulut
Kari Lmmm on hävinnyt asian. Kanteessa esitetyt korvausvaatimukset on hyväksytty. Sen vuoksi ei ole perusteita kohtuullistaa Hoooosten yhteistä oikeudenkäynti-ja asianosaiskuluvaatimusta. Lmmm on velvollinen korvaamaan Hoooosten yhteiset vaatimusten mukaiset oikeudenkäynti-ja asianosaiskulut.
Tuomiolauselma
Kari Lmmm velvoitetaan suorittamaan Sonja ja Olli-Pekka Hooooselle yhteisesti
2.1. vahingonkorvauksena kaupan kohteessa olevien virheiden arvioiduista korjauskustannuksista sekä rakennusteknisistä ja muista tutkimuskuluista 77.250,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien ja
2.2. rakennuksen virheiden tutkimuksista aiheutuneet kustannukset 2.657,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 2.6.2014 lukien ja
3.2. virheellisen huonekorkeuden vuoksi kauppahinnan alennuksena 11.900 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen siitä päivästä lukien, jolloin Lmmm vastaanotti kauppahinnan eli 24.7.2009 lukien sekä
4.1 korvaukseksi Hoooosten yhteisistä oikeudenkäyntikuluista 18.034,93 euroa ja yhteisistä asianosaiskuluista 850 euroa, molemmat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 27.6.2015 lukien.

MUUTOKSENHAKU
Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Laillisen määräajan kuluessa ilmoitti Kari Lmmm tyytymättömyytensä koko tuomioon.
Laillisen määräajan kuluessa ilmoittivat Sonja ja Olli-Pekka Hoooonen tyytymättömyytensä tuomioon siltä osin kuin vaatimukset on hylätty.
Määräaika valituksen tekemiselle
Perjantai 26.6.2015 klo 16.15.
Määräaika vastavalituksen tekemiselle
Perjantai 10.7.2015 klo 16.15.
Valitusosoitus liitteenä.
Käräjätuomari Laura L.