Miksi vastuunrajoitus ei päde?

Myyjän vastuu asuntokaupoissa on ankara. Myyjä vastaa kaikista paitsi vähäisistä virheistä, niistä jotka ilmoitetaan tai jotka ostajan olisi tullut havaita ennakkotarkastuksessa. Epäillyistä virheistä kirjataan kauppakirjoihin usein vastuunrajoitusehto. Se on kuitenkin tehoton, jos sitä ei ole riittävästi yksilöity. Oikeuskäytännössä edellytetään, että ostajalle täytyy syntyä selvä käsitys mistä ja minkälaisesta ja miten laajasta virheestä hän ottaa vastuun. Yleiset viittaukset kuten "rakenne on riskirakenne, josta voi aiheutua kosteusvaurio" tai "ostaja ottaa vastatakseen kph:n mahdollisista kosteusvaurioista" ei päde ellei ostaja tiedä mitä vauriot ovat. Myyjän pitää siis huolehtia, että paikkoja avataan tai muuten esim. tutkimuksilla voidaan selvästi todeta mikä on virhe, jotta ostajalle syntyy oikeansuuntainen kuva vauriosta ja niiden laajuudesta.



Korkein oikeus on käsitellyt vastuunrajoitus kysymystä kahdessa tapauksessa KKO 2009:31 ja KKO 2004:78 . Kummassakaan tapauksessa vastuun rajoitusta ei ole hyväksytty. Niissä on käsitelty myös kysymystä siitä, onko ostajalle annettujen tietojen perusteella syntynyt ns. erityinen selonottovelvollisuus. Näissä tapauksissa sitä ei ollut syntynyt.



Alla olevassa riidassa oli kysymys 1946 rakennetusta rintamiestalosta, jossa ostaja oli tilannut homekoiran ennen kaupan tekemistä selvittämään kosteusvaurioita. Homekoira ilmaisi mikrobeja suihkutilan ulkoseinään lattian ja seinän rajaan, jossa raportin mukaan oli silikonissa havaittavissa bakteerikasvustoa sekä selvä rako rakenteeseen. Raportissa todettiin että rakenteeseen pääsee kosteutta käytön yhteydessä ja suositeltiin koko rakenteen korjaamista ja nykyaikaistamista. Raportin johtopäätös kirjattiin kauppakirjaan vastuunrajoitusehdoksi ja ostaja maksoi 154.000 euron kauppahinnan. Käräjäoikeus hyväksyi sen, että ostajalle oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus ja jos ostaja olisi selvittänyt vauriota tarkemmin olisi koko kph ja saunan alainen laaja kosteusvaurio paljastunut (myös psh viemäri oli nimittäin vuotanut). Hovioikeus kuitenkin katsoi, ettei kaupan vastuunrajoitusehto pätenyt ja ostajalle ei ole syntynyt kuntotarkastuksen/homekoiratutkimuksen perusteella erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista kylpyhuoneessa. Hovioikeus tuomitsi hinnanalennusta 30.000 euroa.



Vallitseva tuomioistuinkäytäntö on vastuunrajoitusehdon ja erityisen selonottovelvollisuuden osalta siis hyvin ankara myyjälle. Viime kädessä se perustuu tapauskohtaiseen arviointiin. Ostajan ei tarvitse ryhtyä erityisiin selvityksiin kuin hyvin poikkeuksellisesti, varsinkin jos se tarkoittaa teknisiä toimia kuten rakenteiden avaamista. Ostaja voi luottaa siihen, että myyjän vastuulla on virheiden osoittaminen ja yksilöiminen. Huolellinen ostaja tietysti selvittää vähäisetkin epäillyt vaikka oikeuskäytäntö ei tätä edellytä.

Asiassa oli kph:n lisäksi esillä myös kysymys, oliko rintamamiestalon alapohjan (alapuolella n. 70 cm tuulettuva rossipohja) sahapurueriste mikrobivaurioitunut. Kysymys oli siitä, oliko rossipohjassa tyypillisesti kosteusvaihtelujen johdosta esiintyvät mikrobit turmelleet purueristeen 70-v vanhassa rintamamiestalossa. Hovioikeus päinvastoin kuin käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta vaurioituneiden purueristeiden vaihtamisesta 42.000 euroa.

Myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajalle kauppahinnasta 154.000 euroa hinnanalennuksena 72 500 euroa. Hovioikeus tuomitsi myyjät maksamaan puolet ostajan oikeudenkäyntikuluista eli 14.933,55 euroa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa 4.741,20 euroa eli yhteensä 19.674,75 euroa. Molemmille myyjille oli myönnetty oikeusapu. Heille tuli siis maksettavaa 154.000 euron kaupasta yli 100.000 euroa.


Asiasanat

- homekoira, kylpyhuoneen kosteusvaurio, alapohja, rintamamiestalo, kosteusvaurio

- vastuunrajoitus, erityinen selonottovelvollisuus, hinnanalennus,oikeusapu



Itä-Suomen hovioikeus

Tuomio Nro 492



Antamispäivä

11.8.2016



Diaarinumero

S 161117



Ratkaisu, johon on haettu muutosta


Päijät-Hämeen käräjäoikeus 9.12.2015 nro 16587 (Iiitteenä)


Asia

Kiinteistöä koskeva riita



Valittaja

Risto-Pekka Vooo



Vastapuolet

J Tmmmnen

H Tmmmnen







Vaatimukset hovioikeudessa



Valitus



Vooo on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja H ja J Tmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle hinnanalen nuksena 95.247,46 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 27.9.2013 lukien käräjäoikeuden haasteen tiedoksi antamiseen 12.6.2015 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Vooo on vaatinut, että H ja J Tmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 29.867.09 eurolla ja hovioikeudessa 9.482,40 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.



Virhekohdat 1ja 3 (laajennusosan saunaosasto ja sen alapuolinen kellari 1)



Rakennuksessa on todettu kylpyhuoneen ja saunan rakenteissa sekä kellarin 1 yläpuolisessa välipohjassa seinärakenteisiin ulottuva laaja mikrobi- ja lahovaurio, joka edellyttää vaurioituneen välipohjan purkamista ja uusimista koko laajennusosan alalla sekä vaurioituneiden seinärakenteiden purkamista ja uusimista. Näitä vaurioita ei ole todettu kuntotarkastusraportissa.



Homekoira on ilmaissut kylpyhuoneen silikonisauman raon ja tämän johdosta kuntotarkastusraportissa on kehotettu uusimaan silikonisaumat ja tukkimaan rako. Kuntotarkastusraportin kehotuksesta ei ole kuitenkaan voinut päätellä, että kylpyhuoneen alapuolisissa rakenteissa aina kellariin saakka olisi lahovaurioita. Näin laajat lahovauriot eivät ole myöskään voineet aiheutua yksin silikonisauman raosta.



Kuntotarkastusraportti on ollut tavanomaista kuntotarkastusraporttia suppeampi ja ylimalkaisempi. Kuntotarkastusraportissa mainitut seikat huomioon ottaen ostaja on varautunut vain tavanomaisen kylpyhuoneremontin suorittamiseen, mikä ei käsitä pintamateriaalien ja vedeneristyksen alapuolisten osien uusimista. Ostaja ei ole kuntotarkastusraportin perusteella tullut tietoiseksi rakennuksesta löytyneistä virheistä eikä ostajalle ole syntynyt erityistä ennakko tarkastusvelvollisuutta kuntotarkastusraportin silikonisauman rakoa koskevan maininnan perusteella.



Käräjäoikeudenjohtopäätös siitä, että ostaja on tullut tietoiseksi riskeistä ennen kauppaa ja että nämä riskit ovat edellyttäneet lisätutkimuksia kohteessa, on virheellinen ja korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2009:31 ja KKO 2004:78 huomioiden myös vallitsevan oikeuskäytännön vastainen. Kellarin katon lahovaurio ei ole ollut ostajien nähtävissä ennen kauppaa, toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivulla 22 on todettu, vaan katon laudoitusta ja purueristeitä on purettu kaupanteon jälkeen. Kuntotarkastusraportissa ainoa havainto

on ollut rako silikonisaumassa, jonka alla on tullut olla joka tapauksessa vedeneristys. Ostajalle ei ole syntynyt homekoiran merkkauksen ja kuntotarkastusraportissa mainitun perusteella erityistä syytä ryhtyä tarkempiin rakenteita rikkoviin tutkimuksiin ja mikrobitutkimuksiin.



Kauppakirjassa ei ole sovittu maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaisesti yksilöidysti myyjän vastuunrajoituksesta. Mahdollista vastuunrajoitusta tulee joka tapauksessa tulkita suppeasti (KKO 2009:31).



Myyjät ovat tienneet kellarin katossa olevasta lahosta ja kosteudesta ennen kauppaa, mutta laiminlyöneet ilmoittaa siitä ostajalle. Näin ollen vastuunrajoituksella ei ole edes merkitystä.



Virhekohdat 2 ja 4 (talon vanhan osan maapohjainen kellari 2 ja tuulettuva alapohja)



Talon vanhan osan alapohjassa (osittain sama kuin kellarin 2 yläpuolinen väli pohja) on laaja mikrobivaurio ja siitä aiheutuu terveyshaittaa, kun mikrobit pääsevät rakennuksen epätiiveyskohdista luontaisen alipaineisuuden seurauksena huoneilmaan.



Alapohjan ja kellarin 2 yläpuolisen välipohjan purueriste on vaurioitunut pitkän ajan kuluessa ja mikrobivaurio on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.



Kellarin 2 yläpuolinen välipohja ja rossipohjan päällä oleva alapohja tulee korjata. Pelkän ilmanvaihdon lisääminen ei poista mikrobivauriota ja siitä aiheutuvaa terveyshaittaa.



Ostajilla ei ole ollut pääsyä tuulettuvaan alapohjaan ennen kauppaa eivätkä he ole voineet tarkastaa ennen kauppaa, onko siellä ollut orgaanista jätettä vai ei.



Se, ettei homekoiratutkimuksessa ole havaittu mikrobeja talon vanhan osan sisätiloissa, ei osoita luotettavasti, ettei niitä siellä olisi. Mikrobivauriot todetaan ottamalla materiaalinäyte. Mikrobivaurio ei ole ollut ostajan aistein havaittavissa.



Todistaja Jtttnen ei ole suorittanut rakennuksessa rakenteita avaavia tutkimuksia, joten hänen arviolleen alapohjan kunnosta ei tule antaa merkitystä.



Virhekohta 5 (Yläpohja)



Piippujen ympärillä on ollut riidattomasti kosteusvauriot. Vauriot ovat olleet kuitenkin ennakkotietoa huomattavasti laajemmat. Jo piippujen ympärillä ole vien vaurioiden korjaaminen edellyttää vesikaton ja sen alapuolisten rakenteiden uusimista, koska korjaukset joudutaan tekemään ylhäältä käsin.

Vauriot eivät ole olleet havaittavissa rakenteita avaamatta ennen kaupantekoa. Yläpohjasta on ilmayhteys asuintiloihin ja siten yläpohjan vauriot tulee korjata. Vauriot eivät korjaannu ilmanvaihtoa parantamalla.



Vooo ei ole koulutukseltaan LVI-insinööri, kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu. Hän on koulutukseltaan LVI-asentaja, eikä hänellä ole sel laista erityisasiantuntemusta, jolla voisi katsoa olevan mitään merkitystä virheiden havaitsemisen kannalta.



Laatuvirhe



Kiinteistössä on kellarin 1 osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdan mukainen myyjän tiedonantovirhe tai joka tapauksessa säännöksen 5 kohdan salainen virhe ja muiden virhekohtien osalta salainen virhe.



Koska rakennusta ei voida käyttää terveyshaitan vuoksi siihen tarkoitukseen, mihin se on ostettu eli perheen kodiksi ja koska korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden merkittävät, kyseessä on merkityksellinen ja vaikutuksellinen virhe.



Kauppahinta ei ole ollut markkinahintaa alhaisempi eikä siinä ole huomioitu mitään vaurioita tai korjaustarpeita.



Terveyshaitta



Virheistä aiheutuu terveyshaittaa eikä rakennuksessa voi asua ennen kuin virheet on korjattu. Asumisterveysohjeen ja -oppaan (= sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 2003, annettu terveydensuojelulain (763/94) nojalla, ja sen soveltamisopas) mukaiset raja-arvot ja toimenpiderajat ylittyvät ja terveyshaitan poistaminen edellyttää ohjeen mukaan vaurioituneen materiaalin vaihtamista puhtaisiin materiaaleihin. Rakennuksessa ei ole turvallista asua.



Käytetty suoraviljelymenetelmä on asumisterveysasetuksen mukaisesti hyväksytty tutkimusmenetelmä. Näytteet on otettu asianmukaisesti ja tutkimustulokset ovat luotettavia.



Vastaus



H ja J Tmmmnen ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että Vooo velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa 114,88 euroa viivästyskorkoineen.



Tmmmset ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiossa kerrotun vastauksensa sekä perustelleet lisäksi vastaustaan jäljempänä kerrotuin tavoin.



Virhekohdat 1ja 3 (laajennusosan saunaosasto ja sen alapuolinen kellari 1)



Kuntotarkastuksessa on havaittu kylpyhuoneessa ulkoseinän lattian ja seinän rajassa selvä rako rakenteeseen, jonka homekoira on ilmaissut. Osapuolille on käynyt kuntotarkastuksen myötä ilmi, että kylpyhuoneen rakenteet ovat ikänsä sekä lattian ja seinän välisen raon johdosta vaurioituneet, eivätkä kaupanteon jälkeen ilmi tulleet rakenteiden vauriot ole voineet olla kenellekään yllätys.



Ostajalle on syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastuksessa kylpyhuoneesta mainittujen seikkojen vuoksi.



Kauppakirjaan on otettu yksilöity kylpyhuoneen rakenteita koskeva vastuunrajoitus ja vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu kauppahinnassa.



Jälkeenpäin paljastunut saman suihkutilan lattiakaivon vuotaminen ei muodosta uutta vastuuta myyjälle, koska vaurioitunut alue on sama.



Virhekohdat 2 ja 4 (talon vanhan osan maapohjainen kellari 2ja tuulettuva alapohja)



Asiassa ei ole esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että huoneiston sisäpintojen lähellä olisi sellaisia mikrobeja, jotka aiheuttaisivat terveyshaitan sisäilmalle. Homekoira ei ole haistanut ja merkannut muuta kuin edellä mainitun kylpy huoneen silikonisauman raon.



Maapohjaisessa kellarissa ja sen ulkopintaa vasten olevissa rakenneosissa on tyypillisesti kohonneita mikrobipitoisuuksia. Kellarin mikrobit eivät ole virhe eikä terveyshaitta.



Keittiön kellariluukusta on savukokeen mukaan vuotanut sisäilmaan korvausilmaa kellaritilasta ja itse kellaritilassa havaittiin mikrobivaurioituneita laudan osia. Nämä ostaja olisi voinut korjata tiivistämällä luukun paremmin, järjestämällä korvausilman hallitusti huonetilaan ja vaihtamalla muutamat vaurioituneet laudat perunakellarista. Näitä vähäisiä korjaustoimenpiteitä ei ole tehty.



Kuntotarkastuksessa on kehotettu ostajaa asentamaan korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin sekä pitämään kellaritiloissa koneellista ilmanpoistoajatkuva toimisesti. Ostaja on laiminlyönyt tehdä kuntotarkastuksessa suositellut toimenpiteet.



Virhekohta 5 (Yläpohja)



Yläpohjassa on tyypillisesti suurten kosteusvaihtelujenjohdosta mikrobikasvustoa. Sillä ei ole kuitenkaan merkitystä sisäilmalle, koska yläpohjasta ei virtaa korvausilmaa sisätiloihin paine-eron johdosta. Samasta syystä merkitystä ei myöskään ole piipun ympärillä riidattomasti olevalla muutamaa puuta koskevalla lahovauriolla. Tästä syystä piipun ympärille jääneet muutamat puut eivät vaadi välitöntä korjaamista tai joka tapauksessa ne olisi korjattavissa vähäisellä työllä.



Laatuvirhe



Kiinteistö on ollut ikäänsä vastaavassa kunnossa.



Ainoastaan kylpyhuoneessa on todettu virhe. Myyjät eivät ole tienneet muista vaurioista kuin kuntotarkastuksessa esille tulleesta kylpyhuoneen virheestä. Se ei ole ollut nähtävissä, mutta todettavissa raportin ja tarkastuksen perusteella ja tältä osin kauppakirjaan on otettu vastuunrajoitusehto.



Terveyshaitta



Asiassa ei ole näytetty, että sisäilmassa olisi terveyshaittaa.





Pääkäsittely



Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 20. ja 21.6.2016. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet ja kuultu todistelutarkoituksessa Voooia, H Tmmmsta ja J Tmmmsta sekä todistajina Mikko Mtttttsta, S. Kttttstä, Miia Vttta, Gttttta ja Petri Jtttstä. Lisäksi Väinö Kttttuksen käräjäoikeudessa antama kertomus on otettu vastaan tallenteelta.



Hovioikeus on toimittanut kiinteistöllä katselmuksen, jossa ovat olleet läsnä asianosaisten lisäksi Ktttnen ja Mtttttnen.



Hovioikeuden ratkaisu



Perustelut





Asian tausta ja kysymyksenasettelu



Risto-Pekka Vooo oli 27.9.2013 ostanut H ja J Tmmmselta Lahden kaupungin Launeen kaupunginosassa korttelissa 1228 sijaitsevan tontin N:o xx sillä olevine rakennuksineen. Päärakennus oli rakennettu vuonna 1946 ja lisä rakennus vuonna 1978. Kauppahinta oli ollut 154.000 euroa. Kiinteistön hallinta oli siirtynyt ostajalle 1.10.2013.



Kiinteistössä oli ennen kauppaa 18.9.2013 suoritettu Gtttttin toimesta kuntotarkastus/homekoiratutkimus. Myyjistä J Tmmmnen ja ostaja olivat olleet paikalla tätä suoritettaessa. Kuntotarkastuksesta laaditun raportin keskeiset havainnot, viat ja suositukset on kirjattu kauppakirjaan ja siinä on sovittu vastuunrajoituksesta raportissa mainittujen seikkojen osalta.



Vooo oli havainnut rakennuksessa 10.10.2013 putkivuodon, jonka selvittelyn yhteydessä rakennuksessa havaittujen lahovaurioiden johdosta kohteessa oli ryhdytty muihinkin tutkimuksiin.



Asiassa on hovioikeudessa ensiksi kysymys siitä, ovatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin tai rajoittaako kauppakirjaan otettu vastuunrajoitusta koskeva ehto ostajien oikeutta vedota virheisiin. Mikäli ostajien ei katsota menettäneen oikeuttaan vedota virheisiin, asiassa on arvioitava onko kiinteistössä laatuvirhe. Tähän liittyen on arvioitava, ovatko myyjät olleet tietoisia kiinteistön vaurioista kellari 1 osalta ja muilta osin, onko kiinteistössä salainen virhe.



Henkilötodistelu



Asiassa kuullut henkilöt ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin samalla taval la kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä mainituin muutoksin ja lisäyksin.



Ostajan oikeus vedota väitettyihin virheisiin



Ostajan erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus



Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.



Asiassa on riidatonta, että kiinteistön väitetyt virheet eivät ole olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa. Näin ollen asiassa on arvioitava, onko ostajalle syntynyt kuntotarkastuksessa/homekoiratutkimuksessa havaittujen ja raporttiin kirjattujen seikkojen perusteella erityinen syy ulottaa tarkastus seikkoihin, joita ei ostajalta normaalisti edellytetä eli tässä tapauksessa ryhtyä rakenteita avaavaan tutkimukseen.



Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2009:31 ja KKO 2004:78, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakko tarkastusvelvollisuuteen. Kummassakaan ratkaisussa erityistä ennakkotarkas tusvelvollisuutta ei katsottu syntyneen.



Tapauksessa KKO 2009:31 oli kuntotarkastuksessa todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ollut kuitenkaan havaittu tai epäilty. Ostajalla ei ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio ja näin ollen ostajalla ei ollut ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.



Tapauksessa KKO 2004:78 ostajat olivat kauppakirjan allekirjoittaessaan olleet tietoisia niistä omakotitalossa olevista kosteusvaurioista, jotka oli yksilöity kauppakirjassa. Nämä vauriot ilmenivät myyjän teettämästä kosteuskartoituk sesta, jota koskevan asiakirjan myyjä oli ennen kaupantekoa esittänyt ostajille. Kosteuskartoituksesta ei ollut kuitenkaan ilmennyt, mistä kosteusvauriot olivat johtuneet eikä niiden syy ollut muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kyseisessä tapauksessa käsillä olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen ja toteaminen olisi ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajien voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.



Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurio epäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai raken teen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (KoskinenTammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvel vollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)



Kiinteistössä ennen kauppaa home-etsinnän toimesta tehdyn kuntotarkastuksen/homekoiratutkimuksen tarkoituksena on ollut paikantaa mahdolliset kiinteistön mikrobivauriot rakenteissa. Tutkimuksesta laaditun raportin mukaan "koira ilmaisi ainoastaan kosteatilojen ulkoseinään lattian ja seinän rajaan, jossa oli silikonissa havaittavissa bakteerikasvustoa sekä selvä rako rakenteeseen. Rakenteeseen pääsee kosteutta käytön yhteydessä." Tältä osin raportissa on toisaalta suositeltu silikonien vaihtamista ja raon tukkimista sekä lattialämmityksenjatkuvaa päällä pitämistä ja toisaalta rakenteellista avausta sekä rakenteiden uudistamista ja nykyaikaistamista.



Lisäksi kuntotarkastuksestalhomekoiratutkimuksesta laadittuun raporttiin on kirjattu seuraavat suositukset. Kaikkiin tiloihin pois lukien kostea tilat ja keittiö on suositeltu asennettavaksi korvausilmaventtiilit. Kellaritiloissa on suosi teltu koneellisen ilmanpoiston pitämistä jatkuvatoimisena, jota on tehostettava kosteuden ylittäessä 70 prosenttia. Salaojien tarve on suositeltu selvitettäväksi (tarvittaessa) ja kasvillisuus talon vierustalta poistettavaksi sekä maa-aines vaihdettavaksi vettä läpäisevään ainekseen. Lisäksi yläpohjan päätyihin on suositeltu asennettavaksi venttiilit tuuletuksen lisäämiseksi.



Hovioikeus toteaa, että vaikka kuntotarkastuksessalhomekoiratutkimuksessa on havaittu silikonisaumassa selvä rako rakenteeseen, jonka kohdan myös ho mekoira on merkinnyt, kuntotarkastuksessa ei ole kuitenkaan todettu eikä yksi löity kosteusvaurioita tai muitakaan vaurioita, joiden perusteella olisi ollutsyytä epäillä rakennuksen asumiskelpoisuutta. Ottaen huomioon kuntotarkastuksessa/homekoiratutkimuksessa havaitut seikat sekä raportissa annetun risti riitaisen toimenpidesuosituksen toisaalta silikonisauman tukkimisestaja toi saalta rakenteiden avaamisesta ja nykyaikaistamisesta, hovioikeus katsoo, ettei ostajalle ole kuntotarkastuksenlhomekoiratutkimuksen perusteella syntynyt virhekohtien 1 ja 3 osalta erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista kylpyhuoneessa.



Venttiilien asentamista ja ilmanvaihdon lisäämistä koskevat suositukset ovat olleet yleisluonteisia. Myöskään näiden rakennuksen kosteudenhallintaa koskevien suositusten perusteella ostajalle ei ole syntynyt erityistä syytä ryhtyä tarkastamaan alapohjan tai yläpohjan kuntoa tarkemmin.



Näin ollen hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus tuomion sivulla 20, ettei ostaja ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista selonottovelvollisuuttaan ja näin ollen hänellä on oikeus vedota kanteessa mai nittuihin virheisiin.



Vooo on kertomansa mukaan suorittanut LVI-alan perustutkinnon ja tehnyt tämän jälkeen pelkästään maanrakennustöitä. Hovioikeus katsoo, ettei hänellä ole ollut sellaista eritystä asiantuntemusta, joka tulisi ottaa huomioon os tajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa.



Kauppakirjan vastuunrajoitusta koskeva ehto



Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan 2 luvun 17-34 §:n mu kaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä taval la hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.



Lain esitöiden mukaan vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp s. 45).



Edellä ostajan selonottovelvollisuuteen liittyvissä korkeimman oikeuden rat kaisuissa on ollut kyse myös siitä, milloin vastuunrajoitusehdosta on katsottu sovitun riittävän yksilöidysti. Ratkaisussa KKO 2004:78 katsottiin, että koska kauppakirjassa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta nyt kysymykses sä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, oli ostajalla kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta tällaisista kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden

ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta. Ratkaisussa KKO 2009:31 kunto tarkastuksessa ei ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ollut myöskään raportin vioissaja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.



Korkein oikeus on antanut vastuunrajoitusehdon sitovuudesta myös ratkaisun KKO 2012:72, jossa päädyttiin ehdon sitovuuden osalta edellä mainittuihin ratkaisuihin verrattuna toisenlaiseen lopputulokseen. Tapauksessa osapuolet olivat kauppakirjaan otetulla vastuunrajoitusehdolla sulkeneet myyjän vastuun täysin pois rakennuksen osalta. Sanotun oli nimenomaisesti vahvistettu koske van myös sitä tilannetta, että rakennuksessa olisi jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja laatunsa vuoksi erityisen haitallisia virheiä. Tämän oli myös ilmoitettu tulleen otetuksi huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä. Korkein oikeus katsoi, että yhdistys oli kauppakirjan allekirjoittaessaan ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet osoittautuvat ennakkoarviointeja suuremmiksi. Jo niiden mukaan korjauskustannukset olivat nousseet yli kahden ja puolen miljoonan euron. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voitu pitää yhdistyksen kannalta yllättävänä ja kohtuuttomana. Tapauksessa merkitystä annettiin myös sille, että kyse oli elinkeinonharjoittajien välisestä kaupasta ja ostaja tunsi rakennuksen ja sen korjaustarpeet hyvin.



Käsiteltävänä olevassa tapauksessa tehdyssä homekoiratutkimuksessa/kuntotarkastuksessa havaitut seikat ja annetut suositukset on kirjattu sellaisenaan ostajan ja myyjien väliseen kauppakirjaan. Kauppakirjan 9 kohdan mukaan myy jät ja ostaja ovat sopineet, että "ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vas taaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa."



Kttttuksen kertomuksesta ilmenee, että laajennusosan pesutilan ja sen ala puolisen kellarin 1 virheet (virhekohdat 1 ja 3) eivät selity yksinomaan raosta silikonisaumassa, vaan vauriot ovat pääosin aiheutuneet viemärivuodosta ja pesuvesien kulkeutumisesta rakenteen läpi. Ostaja ei siten ole voinut päätellä kuntotarkastus/homekoiratutkimuksessa mainittujen seikkojen perusteella,

että laajennusosassa olisi laaja mikrobi- ja lahovaurio. Näin ollen hovioikeus katsoo, ettei kauppakirjassa ole yksilöidysti rajoitettu myyjien vastuuta laajennusosan pesutilojen rakenteiden asianmukaisuudesta. Yleisluontoisilla kosteuden ja ilmanvaihdon hallintaan liittyvillä suosituksilla myyjien vastuuta ei ole rajoitettu myöskään muiden virhekohtien osalta. Ostajalla on siten kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia myyjiltä kauppahinnan alennusta rakennuksessa havaittujen virheiden johdosta.



Laatuvirhe



Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko kiinteistössä ollut laatuvirhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaan johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa osta jan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön sove1tumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.



Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.



Virhekohdat 1ja 3 (laajennusosan saunaosasto ja sen alapuolinen kellari 1)



Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa on ollut kanteessa yksilöity virhe kellarin kattolaudoituksen yläpuolella. Vooo on kuitenkin väittänyt, että Tmmmset ovat tienneet kellarin 1 katon laudoituksen Iaho- ja kosteusvaurioista vuoden 2006 kuntotarkastuksen perusteella. Kuntotarkastusraporttia ei ole Vooo mukaan hänelle toimitettu. Hovioikeus katsoo, että väitteellä ei ole merkitystä, koska jos laudoituksessa olisi ollut lahovaurioita, Voooin olisi tullut havaita ne ennen kauppaa.



Kyseessä on salainen virhe, jonka johdosta ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta.



Virhekohdat 2 ja 4 (talon vanhan osan maapohjainen kellari 2 ja tuulettuva alapohja)



A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportista 18.6.2014, sen päivitetystä lisätutkimusra portista 11.9.2014 ja Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta 30.6.2014 il menee, että alapohjanja kellarin 2 päällä olevan välipohjan purueristeestä ote tuista mikrobinäytteistä on löydetty useita mikrobilajeja, jotka Asumisterveys oppaan 2009 (Sosiaali- ja terveysministeriön vuonna 2003 ilmestyneen Asumisterveysohjeen soveltamisopas, s. 172) mukaan luokitellaan kosteusvaurioon viittaaviksi indikaattorimikrobeiksi.



A-Kuivaus Oy/ Mtttttnen on ottanut kaikkiaan neljä materiaalinäytettä, joista kolme on otettu talon vanhasta osasta. Näytteet on Mtttttsen kertoman mukaan otettu alapohjastalvälipohjasta alakautta siten, että rakenteen alapinnan lautaan ja pahviin on ensin tehty aukko, jonka jälkeen kaikkiaan noin 30 senttimetrin purueristekerroksesta on otettu 10-15 senttimetriä pois. Näytteet on tämän jälkeen otettu purueristeen keskivaiheilta. Mtttttsen mukaan näytteenottotapa on ollut oppaiden ja ohjeiden mukainen tapa.



Vtttnen on kertonut, että A-Kuivaus Oy on yrityksenä hyväksytty Lahden kaupungilla ulkopuoliseksi asiantuntijaksi ja että myös yrityksen näytteitä otta vat henkilöt on hakemuksentekovaiheessa hyväksytetty. Lahden kaupungilla A-Kuivaus Oy:tä on pidetty vuosia luotettavana toimijana.



Hovioikeus toteaa, että Mtttttnen on tehnyt A-Kuivaus Oy:llä runsaat seitsemän vuotta kosteuskartoituksia ja tutkimuksia sekä vastannut kartoitus- ja kui vauspuolen työnjohdosta. Lisäksi hän on parhaillaan kouluttautumassa rakennusterveysasiantuntijaksi. Näillä perusteilla ja ottaen huomioon Vtttsen A Kuivaus Oy:n luotettavuudesta kertoman, hovioikeus pitää Mtttttsen käyttämää näytteenottotapaa asianmukaisena. Koska purueristeestä otetuista mikrobinäytteistä on todettu nimenomaan sellaisia kosteusvaurioindikaattorimikrobeja, jotka eivät ole ulkoilmamikrobeja, ei sillä, että mikrobinäytteet on otettu alakautta alapohjasta, jossa on myös ulkoilmamikrobeja, ole merkitystä.



Otettujen materiaalinäytteiden mikrobiologinen analysointi on tehty suoraviljelymenetelmällä Työterveyslaitoksella. Vtttisen kertoman mukaan suoraviljelymenetelmä on ollut valtakunnallisesti jo vuosia käytetty ja hyväksytty menetelmä. Nyttemmin myös asurnisterveysasetuksen 20 §:n soveltamisohjeen mukaan mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista laimennossarja- tai suoraviljelymenetelrnällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Rakennusmateriaalissa voidaan katsoa esiintyvän mikrobikasvustoa, kun suo raviljelyllä materiaalinäytteessä havaitaan elinkykyisiä sieniitiöitä ja/tai aktinomykeettejä runsaasti (+++/++++). Lisäksi suoraviljelyn tulokset voivat vii tata mikrobikasvustoon silloin, kun mikrobeja on kohtalaisesti tai niukasti, mutta lajistossa on kosteusvaurioindikaattoreita (Valviran ohje 8/2016, s. 3 ja 8-9). Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus pitää näytteenottotavan lisäksi myös käytettyä suoraviljelymenetelmää hyväksyttävänä ja luotettavana mikrobinäytteen analysointitapana.



Hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus tuomion sivulla 25, että käytetyt tulokset ja analysoinnit ovat luotettavampia kuin vastaavasti Gtttttin ja Jtttt näkemykset, koska heillä ei ole asumisterveysalan koulutusta ja pätevyyttä. Näin ollen asiassa on näytetty, että koko talon vanhan osan alapohjan ja kellarin 2 päällä olevan välipohjan purueriste on mikrobivaurioitunut.



Mtttttnen, Jtttnen ja Kttttus ovat katsoneet, että mikrobi- ja lahovauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Mikrobivauriot ovat siten olleet olemassa jo kaupantekohetkellä eivätkä vauriot ole voineet syntyä käräjäoikeuden katso min tavoin ilmanvaihtoa koskevien suositusten laiminlyönnin seurauksena, joskin tämä on saattanut nopeuttaa vaurioiden etenemistä. Se, ettei homekoira ole kuntotarkastuksen / homekoiratutkimuksen yhteydessä merkinnyt hometta, ei Gtttn kertomuksen mukaan tarkoita sitä, että kohteessa ei sitä voisi olla.



Kiinteistössä on tehty merkkisavukoe vain kellarin 2 päällä, jonka mukaisesti on osoitettu, että kellarin 2 kohdalta on ilmayhteys sisätiloihin. Kuitenkin niin Mtttttsen, Kttttuksen kuin Jtttsenkin kertomusten perusteella korvausil maa pääsee rossipohjan rakenteista rakennuksen sisätiloihin myös rakenteen läpi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että alapohjan purueristeen mikrobivaurio aiheuttaa terveystarkastaja Vtttsen tarkastuspöytäkirjassa todetulla tavalla terveyshaittaa rakennuksen sisätiloissa.



Ottaen huomioon kiinteistön kunnosta ennen kauppaa saadut tiedot ja kunto tarkastuksenlhomekoiratutkimuksen havainnot Voooilla on ollut oikeus olettaa, että kohde soveltuu asumiskäyttöön. Mikrobivaurioista aiheutuvan ter veyshaitan vuoksi rakennusta ei voida käyttää asuintarkoitukseen ennen kuin virheet on korjattu. Koska kiinteistöä ei voi käyttää siihen tarkoitukseen, mihin se on ostettu, kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittä västi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on oikeus saada salaisen virheen perusteella hinnanalennusta.



Virhekohta 5 (Yläpohja)



Asiassa on riidatonta, että piippujen ympärillä on muutamia lahovaurioituneita lautarakenteita. Kttttuksen lausunnon ja kertomuksen perusteella asiassa on selvitetty, että myös ullakkotilojen ja vesikaton alapuolisissa puurakenteissa on lahovaurioita, joita ei ole korjattu tai uusittu vesikatteen uusimisen yhteydessä. Kttttuksen mukaan vauriot tulee korjata.



Gtttttin ja Jtttsen mukaan painovoimaisessa ilmanvaihdossa ilmavirtaus on alhaalta ylöspäin eivätkä yläpohjan mikrobit voi päästä huone ilmaan. Jttt sen mukaan yläpohjan vauriot voi korjata vasta vesikaton uusimisen yhteydessä. Tähän nähden Kttttuksen kertomuksesta ei luotettavasti ilmene, miten mikrobit pääsisivät kulkeutumaan huoneilmaan. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että yläpohjan mikrobivaurio aiheuttaisi terveyshaittaa sisätiloissa.



Koska yläpohjan vauriot eivät vaikuta kiinteistön käyttöön ja asumiseen eivätkä edellytä välitöntä korjaamista, kiinteistö ei ole yläpohjan osalta poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä on voitu perustellusti edellyttää. Näin ollen ostajan hinnanalennus vaatimus hylätään tältä osin lukuun ottamatta myyjien lahovaurioituneiden lautojen korjaamisesta myöntämää 200 euron määrää.



Laatuvirheen seuraamukset



Edellä on katsottu, että kaupan kohteessa on ollut virhekohtien 1-4 mukainen salainen virhe, jonka johdosta ostajalla on oikeus saada myyjiltä hinnanalen nusta. Lisäksi virhekohdan 5 osalta myönnetyt lahonneet laudat tulee uusia.



Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vä hentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupanteko hetkellä.



Myyjät ovat myöntäneet virhekohtien 1 ja 3 osalta kohtuulliseksi korvaukseksi 10.000 euroa ja virhekohdan 5 osalta 200 euroa. Myyjät eivät ole kuitenkaan esittäneet vastanäyttöä korjauskustannusten määrästä.



Ostaja on vaatinut hinnanalennusta 95.247,46 euroa. Vaatimus perustuu Kurteliuksen laatimaan korjauskustannuslaskelmaan, jossa on huomioitu tasonpa rannus. Muun näytön puuttuessa hovioikeus hyväksyy korjauskustannuslaskelman hinnanalennuksen pohjaksi. Kun hinnanalennusvaatimuksesta vähennetään yläpohjan korjauskustannukset 22.884,37 euroa, josta on myönnetty 200 euroa, myyjien tulee suorittaa ostajille hinnanalennusta yhteensä 72.563,09 eu roa.



Oikeudenkäynnin kustannukset



Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan asian osainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Vastaavasti jos alemman tuomioistuimen päätök seen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan määrät tävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.



Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Tätä on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauk sessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oi keudenkäyntikulujen määrään.



Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan tuomioistuin voi viran puo lesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeuden käyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.



Voooin valitus on hovioikeudessa hyväksytty lukuun ottamatta suurinta osaa virhekohtaan 5 kohdistuvasta vaatimuksesta. Tältä osin vaatimuksen hyväksymättä jäänyt osa ei ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Lisäksi hovioikeus katsoo, että asia on ollut vastuunrajoitusehtoa koske van tulkinnan osalta siinä määrin epäselvä, että Tmmmsilla on ollut perusteltu aihe oikeudenkäyntiin. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo kohtuulliseksi velvoittaa Tmmmset yhteisvastuullisesti korvaamaan puolet Voooon oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa. Oikeudenkäyntikulujen määrä on ollut riidaton.



Tuomiolauselma



Käräjäoikeuden tuomio kumotaan lukuun ottamatta asianajaja Jlle valtion varoista maksettua määrää.



Risto Vooo vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta valtiolle ja Tlle.



HJ Tmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Risto Voooille hinnanalennuksena 72.563,09 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 27.9.2013 lukien haasteen tie doksi antamiseen 12.6.2015 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.



Lisäksi H J Tmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Risto Voooille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa

14.933,55 euroaja hovioikeudessa 4.741,20 euroa eli yhteensä 19.674,75 eu roa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.



Valtion varoista maksetaan asianajaja PJlle palkkioksi H Tmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 1.333,20 euroa, korvaukseksi kuluista 24,19 euroa sekä arvonlisäveron määrä 325,77 euroa eli yhteensä 1.683,16 euroa.



Valtion varoista maksetaan asianajaja Jlle palkkioksi J Tmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 1.333,20 euroa, korvaukseksi kuluista 24,19 eu roa sekä arvonlisäveron määrä 325,77 euroa eli yhteensä 1.683,16 euroa.



Muutoksenhaku



Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.



Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.10.2016.



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Tuomo K. hovioikeudenneuvos Aki R. hovioikeudenneuvos Lolita T.

Valmistelija:

viskaali Marleena T.

Ratkaisu on yksimielinen.









PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS

1.osasto/1

Rautatienkatu 2, PL 3





TUOMIO

15/16587

15101 LAHTI

9.12.2015

L 15/7015





Kantaja

Vooo, R-P



Vastaaja

Tmmmnen, J

Tmmmnen, H



Asia

Kiinteistöä koskeva riita



Vireille

2.6.2015



Riidattomat taustatiedot



Riidan kohteena on vuonna 1946 rakennettu ns. rintamamiestalo. Laajennusosa on rakennettu vuonna 1978.



Kantaja Vooo on käynyt kiinteistöllä ennen kauppaa useita kertoja yleisissä esittelyissä ja yksityisillä näytöillä.



Kohteessa on suoritettu kuntotarkastus ja homekoiratutkimus Gttttnin toimesta 18.9.2013.

Myyjä/vastaaja J P Tmmmnen ja ostaja/kantaja Vooo ovat olleet paikalla kuntotarkastusta suoritettaessa. Myyjä ja ostaja ovat tutustuneet kuntotarkastuksesta laadittuun raporttiin. Raportin yhteenvedossa on tuotu esille keskeiset havainnot vioista ja suositukset toimenpiteiksi.



Risto Vooo on 27.9.2013 päivätyllä kauppakirjalla ostanut H ja J Tmmmselta Lahden kaupungin Launeen kaupunginosassa korttelissa 1228 sijaitsevan tontin N:o xx sillä olevine rakennuksineen, kiinteistötunnus 398-24-1228-xx, osoitteessa Nikkilänkatu xx, Lahti.



Kauppakirjassa on sovittu kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kunnosta. Kauppakirjassa on vastuunrajoitusehto.



Kauppahinta on ollut 154 000 euroa. Kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajalle 1.10.2013.



Rakennuksessa on 10.10.2013 havaittu putkivuoto. Vuodon selvittelyn yhteydessä rakennuksessa on havaittu lahovaurioita, minkä johdota rakennuksessa on teetätetty tutkimuksia.



Kanne



Vaatimukset Risto-Pekka Vooo on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalIe hinnanalennuksena

95.247,46 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 27.9.2013 lukien haasteen tiedoksi antamiseen

saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.


V on vaatinut lisäksi, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa 29.867,09 euroa laillisine korkoineen.



Perusteet



Kiinteistön kauppaa rasittaa maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe



A-Kuivaus Oy / Mikko Mtttten, Kalle Atttto on 18.6.2014 suorittanut rakennuksessa rakennusteknisen kuntotutkimuksen . Kaikissa otetuissa materiaalinäytteissä on havaittu vahva viite vauriosta.



Lisäksi kohteessa on suorittanut tutkimuksia Insinööritoimisto Kttttus, jonka suorittamista tutkimuksista on laadittu 22.10.2014 päivätty tutkimusraportti sekä korjauskustannuslaskelma .





Kaupan kohteessa todetut laatu virheet :



1. Kellari 1 (laajennusosan alapuolinen, pesutilojen alla oleva kellaritila



Kuntotarkastusraportissa ja kauppakirjassa viitatulla silikonisauman raolla ei ole syy-yhteyttä lahovaurioihin.



Kellarissa todettiin laaja mikrobi- ja lahovaurio, joka tulee korjata. Vaurioita on havaittu eristeissä, välipohjan puurakenteissa ja seinien puurakenteissa.



Laajennusosan alapuolisen kellaritilan välipohjan eristeissä sekä puurakenteissa on havaittu näkyvä mikrobivaurio. Puu rakenteissa on silminnähtävää laho- ja mikrobivaurioita.



Rakenteet eivät ole olleet nähtävissä rakennuksen ennakkotarkastuksessa. Lisäksi kellarin ja laajennuksen alapohjaeristeessä havaittiin vaurio myc näkyvän vauriokohdan ulkopuolella. Vaurio todettiin purueristeestä otetulla mikrobinäytteellä, jossa havaittiin useita kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Mikrobit voivat kulkeutua huoneilmaan.



Saunaosaton päädyssä betoniportaiden alapäässä on vanha kaivo sadevesien poistoa varten. Poistoputki on johdettu virheellisesti saunaosaston alle kellaritilaan , jossa ei ole lattiaa.



2. Kellari 2 (Alkuperäisen rakennusosan a/apuolinen kellari)



Kellaritila on maapohjainen. Maapohjaa vasten on orgaanista materiaalia, joka on vaurioitunut maaperästä tulevan kosteuden seurauksena ja nostaa kellaritilan mikrobitasoa. Mikrobit kulkeutuvat luukun kautta asuintiloihin.



Kellarin ja eteisen välipohjan eristeessä havaittiin mikrobivaurio. Mikrobit voivat kulkeutua huoneilmaan ilmavirtausten mukana.



Kellarin seinärakenteissa havaittiin ulkopuolisen kosteusrasituksen ja kapillaarisen kosteudennousun aiheuttamaa kosteutta.



Kellarin ja eteisen välipohjan mikrobivaurio tulee korjata.



3. Sisätilat - saunaosasto ja ruokailutilan lattia



Saunaosasto I pesutila sijaitsee kellarin 1 yläpuolella. Kun kellarin ja saunaosaston välipohja tulee uusia, tulee uusittavaksi myös välipohjan yläpuolella olevat saunaosaston runkorakenteet , mikä edellyttää pintarakenteiden uusimista.



Vedeneristyksen liitos kaivoon on osittain puutteellinen. Pesuhuoneen ja saunan alapuoliset puurakenteet ovat vaurioituneet.



Saunassa laatan ja paneeiin rajakohta on tiivis eikä paneeiin taustalla ole tarvittavaa ilmarakoa.

Saunan viemäri vuotaa pesutiloja käytettäessä.



Ruokailutilassa on havaittu useita pintamateriaaleja päällekkäin



4. Alapohjan tuuletustila (Olohuoneen, ruokahuoneen ja keittiön alapuoli)

Olohuoneen, ruokahuoneen ja keittiön alapuolinen alapohja on tuulettuva. Alapohjan tuuletustilassa on runsaasti orgaanista jätettä. Lisäksi tuuletustilassa on puun kanto. Kostuessaan maaperän päällä oleva jäte vaurioituu, jolloin mikrobitaso nousee merkittävästi. Alipaineen seurauksena mikrobit kulkeutuvat huoneilmaan .

Tuuletustila on kostea ja kosteus tiivistyy lämpimänä vuodenaikana rakenteisiin.

Tuuletustilassa olevan uunin perustusta vasten on puurakenteita , jotka ovat vaurioituneet.

Alapohjan purueristeestä otetussa materiaalinäytteessä havaittiin useita kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, mikä osoittaa eristeen vaurioituneen.


Mikrobit voivat kulkeutua huoneilmaanilmavirtausten mukana. Alapohjaan ei ollut pääsyä ennakkotarkastuksessa .

Materiaalinäytteiden perusteella havaitut mikrobivauriot ovat syntyneet pääosin vuosien saatossa toimimattomien rakenneosien seurauksena.



5. Vesikatto I yläpohja


Ullakkokotilojen ja vesikaton alapuolisissa puurakenteissa ja piippujen ympärillä olevissa puurakenteissa on lahovaurioita.

Yläpohjan purueriste on kiinni reuna-alueilla kattorakenteissa. Kauppaa tehtäessä on annettu tieto, että yläpohjan puurakenne on korjattu ja peltikatto on uusittu.



Yläpohja ollut niin ahdas, ettei päästy tarkastamaan kauppaa tehtäessä.



Korjaustoimenpiteet ja -kustannukset



Väinö Kttttus on suorittamiensa tutkimusten perusteella laatinut arvion korjauskustannuksista. Laskelma sisältää seuraavat kustannuserät:



Purkutyöt:

- RakennuUaminenja valvonta (suunnittelu, työnjohto ja tarkastukset)

- Ryömintätilan puhdistus

- Purkutyöt (kiintokalusteet 1. krs., saunaosaston purkutyöt kalusteineen ja pintarakenteineen )

- Alaohjauspuun ja rungon alaosan tarkastus

- LVIS-purkutyöt



Korjaustyöt:

_Alapohjarakenteiden korjaus (asunto-osa, takkahuone, saunaosasto jc

kuisti)

- Maapohjan kunnostus

- Alakerran latlioiden pintarakenteet, kiintokalusteiden asennus,

siivoustyöt ja aputyöt

- Vesikattorakenteiden korjaus

- LVIS-työt



Purku- ja korjauskustannuksetjakaantuvat seuraavasti:



Kohta 1: 15.228,19 euroa. Kohta 2: 7.104,23 euroa Kohta 3: 14.631,50 euroa

Kohta 4: 36.862,20 euroa (28.416,91 euroa + 8.445,29 euroa)

Kohta 5: 22.884,37 euroa



Mahdollinen tasonparannus on esitetyissä summissa huomioitu. Rakennuttaminen ja valvonta 4.471,94 euroa

Korjauskustannus on yhteensä 96.710,49 euroa. Kun tähän lisätään rakennuttamisen ja valvonnan kustannukset yhteissumma on 101.182,43 euroa.



Terveyshaitta



Materiaalinäytteiden mikrobianalyysissä on todettu, että kaikki näytteet sisälsivät useita kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Materiaalinäytteissä havaitut pitoisuudet ylittävät sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysoppaassa määrittelemät raja-arvot. Kyseisten mikrobien tiedetään aiheuttavan hajuhaittoja rakennuksessa sekä oireita tiloissa oleskeleville ihmisille. Altistus kyseisille mikrobeille voi aiheuttaa vakavia terveydellisiä haittoja. Asukkailla on ollut oireitua.



Lahden kaupungin terveystarkastaja on lausunnossaan 28.7.2014 todennut, että asunnossa havaittu kosteus- ja mikrobivaurio voi aiheutta asukkaille terveydensuojelulaissa (763/1994) tarkoitettuja terveydellisiä haittoja. Asunnossa oleskelua tulee välttää.



Jotta terveyshaitta saadaan poistettua, tulee toimimattomat rakennusosat korjata toimiviksi sekä mikrobi- ja lahovaurioituneet rakenneosat poistaa ja asianmukaisella tavalla korjata.



Kuntotarkastus ja kohteesta saadut tiedot



Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kuntotarkastus ja homekoiratutkimus 18.9.2013. Raportista ei ilmene, että rakennuksessa olisi kohdissa 1 - 5 tarkoitetut virheet ja korjaustarpeet.



Myöskään kauppakirjassa ei ole kyseisissä kohdissa olevia virheitä yksilöity eivätkä virheet muutoinkaan ole tulleet ostajien tietoon ennen kauppaa.



Kuntotarkastusraportista ei ole ilmennyt, että rakenteissa olisi epäilty olevan vaurioita. Kantajille ei ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.



Kantajat ovat kuntotarkastusraportin perusteella olleet siinä käsityksessä, että rakennuksessa tulee tehtäväksi tavanomainen kylpyhuoneremontti.



Vastaajat ovat salanneet kantajilta tiedossaan olevan kosteus- ja lahovaurion. Vastaajat ovat laiminlyöneet kertoa kauppaa tehtäessä kantajille, että kylpyhuoneen alla kellarissa on ollut kosteutta ja lahoa jo vuonna 2006.



Vastaus



Kiistäminen



Oikeusapupäätös



Perusteet



H ja J Tmmmnen ovat vaatineet, että kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 13.109,88 euroa laillisine korkoineen.



H Tmmmselle on myönnetty oikeusapua 55 %:n omavastuulla 15.6.2015-31.8.2015 ja 0 %:n omavastuulla 1.9.2015 lukien. JTmmmselle on myönnetty oikeusapua 0 %:n perusomavastuulla15.6.2015 lukien. H ja J Tmmmsen avustajana toimii asianajaja P J.





Vastaajat kiistävät korjausten laajuuden perusteet ja määrät.



Tmmmset ovat asuneet rakennuksessa 2006 - 2013 eli 7 vuotta ilman mitään ongelmia. Mitään kosteusvaurioita he eivät ole havainneet.





Vooo oli tullut tietoiseksi kosteatilojen vioista ja ottanut vastuulleen niiden korjauskustannukset myös rakenteiden osilta.



Asuintilojen sisäilmassa ei ole ollut terveyshaittaa .



Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä eri rakennusosien korjauskustannuksista. Vanhoja purueristeitä ei ole tarvetta vaihtaa vaar järjestää ilmanvaihto oikein toimivaksi. Korjauskustannukset ovat erittelemättömiä ja vähäisiä eivätkä oikeuta hinnanalennukseen .



Kiinteistön pyyntihinta on ollut 160.000 euroa, joka on ollut alhainen johtuen asunnon kunnosta ja erityisesti pesutilojen kunnostustarpeesta . Kauppahinta on ollut varsin edullinen alueen hinta-tasoon nähden.



Kantajan väittämät laatuvirheet:



1. Kellari 1 eli kylpyhuone ja sen a/apuoliset rakenteet



Kyseessä on sama alue, mikä on homekoiran merkitsemä ja mikä on mainittu kauppa kirjassa. Kyseinen kuntotarkastuksessa havaittu vuotokohta on vaurioittanut kylpyhuoneen alapuolisia rakenteita. Kuntotarkastuksessa on kehotettu avaamaan ja uusimaan kylpyhuonee rakenteet. Kauppakirjaan on kirjattu samat kohdat ja myyjän vastuunrajaus näiden vikojen osalta.



Kuntotarkastuksen perusteella on ollut selvää, että kylpyhuoneen rakenteisiin on päässyt kosteutta ja ne joudutaan uusimaan. Joka tapauksessa ostajan olisi tullut ryhtyä tarkempiin selvityksiin esim. asiantuntijan hankkimiseen asian selvittämiseksi, mikäli tämä oli jäänyt homekoiratutkimuksesta epäselväksi. Kylpyhuone olisi ikänsäkin puolesta n. 13 vuotta vaatinut peruskorjauksen.



Myyjillä ei ole ollut tietoa putkivuodosta. Putkivuoto on tapahtunut samalla alueella mitä edellä on käsitelty. Putkivuoto on ilmeisesti kuitenkin vähäisempi tekijä kuin kosteuseristyksen vuoto homekoiran osoittamasta paikasta. Rakenteiden kosteusvaurioituminen on selvinny ostajalle jo ennen kauppaa pesutilassa , eikä kaupan jälkeen havaittu putkivuoto muuta tilannetta. Vaurio ja korjausalue on edelleen sama. Koko pesutilan peruskorjaamiseen myös rakenteiden (välipohjan puurakenteet ja eristeet) on tullut varautua annettujen tietojen pohjalta. Putkivuoto on riidattomasti aiheuttanut vuosien kuluessa alapohjan vaurioitumista, mutta tämä on tullut ilmi kaikille vasta kaupantekemisen jälkeen eikä poista myyjän vastuunrajoitusta ja siitä johtuvaa vapautumista pesutilan kokonaiskorjauskustannuksista.



Myyjä on lisäksi nimenomaisesti kauppakirjassa rajoittanut vastuutaan sillä tavoin yksilöidysti kuin MK 2:9.2§ edellyttää. Ostaja on tiennyt vuodosta (reikä lattia- ja seinärajassa) ja sen korjaustarpeesta jossain vaiheessa ja kauppakirjaan on kirjattu "eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vauriosta tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista". Jos katsottaisiin että rajaus ei ole riittävästi yksilöity poistaisi ostajan tietoisuus joka tapauksessa myyjän vastuun. Ostaja on ottanut riskin ko. tiedoilla pesutilojen alueen kunnosta.



2. Kellari 2 eli vanhan rakennusosan (eteinen, oh, keittiö, ruokahuone)

alapuolinen osa

Kyseessä on tyypillinen ns. rossipohjarakenne, jossa kellarissa on maapohja, joka sisältää orgaanista materiaalia. Kellari tuulettuu hormin ilmanvaihtoaukon kautta ulos painovoimaisesti. Korvausilmaa kellari sa ilmanvaihtoaukkojen kautta. Talvisin nämä pidetään kiinni pakkasten aikana, mutta muulloin ne on pidettävä auki. Tässä kellarissa oli tehostettu poistoilmatuuletin kosteudentunnistimella. Huoneiston ilmanpaine on järjestettävä siten, että huoneistoon tuodaan korvausilmaa ikkunoiden tai korvausilmaventtiilien kautta ja se poistetaan wc/pesuhuoneiden kautta. Näin välipohjan (lattiarakenteen) alapohjan mikrobit eivät siirry sisäilmaan vaan tuulettuvat ulos kellarin
kautta.

Kantaja on ottanut mikrobinäytteitä välipohjan purueristeistä eteisen, keittiön ja olohuoneen purueristeestä.



Ottaen huomioon että kyseessä on n. 70 v. vanhat purueristeet on hyvin mahdollista että niistä löytyy mikrobeja. Kosteutta ei ole havaittu. Mitään merkkejä kosteusvaurioituneista rakenteista ei ole. Mikrobeilla eristeessä ei ole kuitenkaan merkitystä asumiselle, koska ilmanvaihto ja ilmanpaineet on säädettävä siten kuin edellä on esitetty. Sama asia on

esitetty kuntotarkastuksessa ja kauppakirjassa . "Suositellaan asennettavaksi korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin pl. kosteatilat ja keittiö. Kellaritiloissa suositellaan koneellisen ilmanpoiston pitämistä jatkuvatoimisena, joka tehostetaan kosteuden ylittäessä 70%."



Kellarissa oleva puuaines voidaan poistaa, jos siihen nähdään olevan aihetta. Tämäkään ei ole laatuvirhe, koska alapohjasta ei normaalistikaan saa päästä ilmaa asuintiloihin . Maanvaraisessa kellarissa on muutenkin puurakenteita , joissa varmuudella on kosteusvaihteluista ja iästä johtuen mikrobeja. Kaikissa 70-vuotta vanhoissa rintamiestaloissa on mikrobeja alapohjassa ja ns. peruna

kellareiden kylmissä eristämättömissä tiloissa. Kysymys on ilmanvaihdon (painesuhteiden) hallinnasta ja rakenteiden erityisesti aukkojen ja reunojen tiiviydestä. Asuintiloihin pitää tulla oikeassa suhteessa korvausilmaa. Se poistuu poistoilmakanavien kautta keittiössä ja wc/pesuhuoneissa. Kellarin poistoilman määrää ei voi suunnittelematta lisätä ja ilman että huolehditaan korvausilman saamisesta. Ennen kauppaa asuntilojen sisäilmassa ei ollut mitään mikrobeja. Mikrobeja on ulkona, reunatiloissa ja sisätiloissa ja se on normaalia. Kysymys on siitä, mikä niiden määrä ja suku on. Sisätiloista tai sisäpinnoista ei ole löydetty mikrobikasvustoa vaan ainoastaan ulkotiloista ja ulkopinnoista, pesutiloja lukuunottamatta.



3. Sisätilat - saunaosastoja ruokailutilan lattia



Kysymys on näiltä osin samasta pesutilan vaurioitumisesta mistä edellä on ollut puhetta. Kauppakirjassa on sovittu myyjän vastuunrajoituksesta näiltä osin. Ostaja on tiennyt joutuvansa korjaamaan pesutilat saunoineen ja uusimaan alapohjan rakenteita.


Ruokailutilan pintamateriaaleja on useita päällekkäin, mutta se ei ole virhe.



4. Alapohjan tuuletustila



Alapohjassa oleva irtonainen maa- ja puuaines voidaan tarvittaessa poistaa. Kysymys on ilmanvaihdon ja painesuhteiden hallinnasta siten, että ilma ja kosteus siirtyyalapohjasta rakennuksesta poispäin. Alapohjan tuuletuspohjassa on normaalisti korkeat mikrobilukemat.



Kyse on mikrobien määrästä ja lajeista sisäilmassa.



Huoneiston ilmanpaine on järjestettävä siten, että huoneistoon tuodaan korvausilmaan ikkunoiden tai korvausilmaventtiilien kautta ja se

poistetaan wc/pesuhuoneiden kautta, joka on todettu ennen kauppaa tehdyssä kuntoarviossa.



5. Vesikatto / yläpohja



Lahovaurioita ullakolla ei ole yksilöity. Piipun juuressa ollut vuoto on aikoinaan korjattu. Mikäli siihen on jäänyt lahonneita puuosia ne voidaa helposti samoin kuin eristeet uusia palovillaeristeillä. Kustannukset oval n. 200 euroa.



Piipun juuren ympärille on jäänyt lahonneita vanhan kattorakenteen puunosia n. 1 m2. Kyseessä on ullakkotilassa oleva kuiva laho, josta ei aiheudu sisätiloihin ilmavirtausta eli ei ole terveys haitta . Se voidaan tarvittaessa poistaa. Lahokohta on riidaton ja olisi ollut ennakkotarkastuksessa havaittavissa avaamalla piipun juuren vieressä oleva kattoluukku ullakolle.



Vesikaton tuuletuksesta on mainintoja jo G. raportissa.



Korjauskustannukset


Korjaamisessa tulee huomioida rakennuksen hinta ja ikä, johon ostajan on tullut varautua kaupantekohetkellä . Myyjä on tehnyt tästä vastuunrajauksen.



Mikäli korjausperuste tulee hyväksytyksi vastaaja myöntää määristä:

1. Pesuhuoneen ja saunan kosteuseristeiden, pintojen sekä LVI:n osalta 8.000 euroa, josta tulee tehdä tasonparannus/eduntasoitus/ikäalennus 80 % jolloin hinnanalennuksen määräksi jää 1.600 euroa ja
vaurioituneista rakenteista hinnanalennusta 4.000 euroa (0 %
tasonparannus, koska kiinteitä rakenteita) eli yhteensä 5.600 euroa.

2. Virheiden "orgaanisen materiaalin poistaminen" korjaamisesta 200 euroa. Eristeen vaihtaminen on mukana kohdan x kokonaissummassa . Kellarin "ulkopuolisen kosteusrasituksen ja kapillaarisen kosteudennousun aiheuttama kosteus" osalta hinnanalennus on 0 euro sillä se poistetaan tuuletusta lisäämällä.

3. Virheiden korjaukset sisältyvät kohtaan 1. Erikseen ruokailutilan pintamateriaalien poistamisesta 400 euroa.

4. Orgaanisen jätteen maanpinnalta ja keskellä olevan hormiperustukse ympäriltä poistamisesta 2.000 euroa. Eristeiden poistamisesta ja uudelleen asentamisesta koko rakennuksessa 10.000 euroa alapohjasta, josta tasonparannus/eduntasoituslikäalennus 60 vuotta I 80% huomioiden jää hinnanalennusta 2.000 euroa.

5. Vesikatto piipun ympäristön korjaus 200 euroa.

Rakennuttaminen ja valvonta 5 % määrästä.



Tervevshaitta

Asuintiloissa ei ole terveyshaittaa. Pesutilan mikrobivaurioituneet rakenteet tulee jossain vaiheessa korjata. Myyjä ei vastaa näistä kauppakirjan vastuunrajauksen ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteella. Kuten terveystarkastajakin on todennut, talon ilmanvaihto on puutteellinen ja tulee tarkastaa. Tähän kiinnitettiin jo homekoiraraportissa huomiota.

Kohteesta saadut tiedot


Aikaisemmassa kuntoarviossa viitattiin kellarin alapuoleisessa laudoituksessa olleeseen pieneen lahovaurioon, mutta mitään rakenteita ei ollut milloinkaan avattuna, jonka johdosta koko pesutilan rakenteissa olleista lahovaurioista ei ollut tietoa.


TODISTELU

Katselmus

Käräjäoikeus toimitti katselmuksen pääkäsittelyn yhteydessä.

Kantajan kirjalliset todisteet


K1) Kauppakirja 27.9.2013

K2) Myyntiesite 7.8.2013

K3) kuntotarkastus- ja homekoirakartoitusraportti 18.9.2013

K4) Terveystarkastajan laatima tarkastuspöytäkirja 28.7.2013

K5) A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimusraportti 18.6.2014 päivitettynä lisätutkimuksella 11.9.2014

K6) Insinööritoimisto Kttttuksen tutkimusraportti

22.10.2014 ja valokuvaliite K6

K7) Insinööritoimisto Kttttuksen laatima

korjauskustannuslaskelma 16.11.2015

K8) H Tmmmsen sähköposti 25.10.2013 Risto Voooille



Vastaajan kirjalliset todisteet



Vt =K1) Kauppakirja

V2=K2) Myyntiesite 7.8.2013

V3=K3) kuntotarkastus- ja homekoirakartoitusraportti 18.9.2013

V4=K5) A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimusraportti 18.6.2014 päivitettynä lisätutkimuksella 11.9.2014

V5=K6) Insinööritoimisto Kttttuksen tutkimusraportti

22.10.2014

V6=K7) Insinööritoimisto T Kttttuksen laatima korjauskustannuslaskelma 10.4.2015

V7) A-Kuivaus vahinkokartoitusraportti 8.11.2013

V8) Insinööritoimisto TJ Oy katselmus 22.11.2013 ja raportti

V9) Raksystems, lausunto 11.9.2015



Henkilötodistelu



Kantaja

1. Risto Vooo

2. Saara K.

3. Todistaja Miia Vttttnen

4. Todistaja Mikko Mttttnen

5. Todistaja Väinö Kttttus



Vastaaja

1. H Tmmmnen

2. J Tmmmnen

3. Todistaja Gttttttn

4. Todistaja Petri Timo Johan Jtttnen



Riidattomat seikat

1. Kantajan ja vastaajien välinen kiinteistökauppa on tehty 27.9.2013

Kaupan ehdot ilmenevät kauppakirjasta . Myyntiesitteessä kirjoitetut tiedot ovat olleet oikein.

2. Kiinteistöllä on toimitettu kuntotarkastus ennen kauppaa.

Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot ilmenevät sitä koskevasta raportista.

3. Kuntotarkastajan Gttttn toteamukset kiinteistön rakenteiden kunnosta kuntotarkastuksen aikaan ovat oikeita.

4. Vastuunrajoitusehto ilmenee kauppakirjasta .





KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU



Perustelut



Arvioinnin lähtökohdat



Asiassa on ollut riidatonta, että kohteessa on kiinteistön kaupan jälkeen todettu lahovaurioita. Riitaista asiassa on, onko kohteessa kanteen kohdissa 1 - 5 selostettuja virheitä ja vaurioita ja ovatko virheet sellaisia joiden perusteella kantajalla on oikeus hinnanalennukseen kohteen virheellisyyden perusteella.



Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, jos 1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättäny ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistö käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on laatuvirhe lisäksi silloin, jos 5) se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.



Saman säännöksen 2 momentin nojalla ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja voi kuitenkaan vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan tai joka muutoin on ollut hänen tiedossaan kauppaa päätettäessä tai olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, ellei myyjän voida katsoa menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyytt eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.



Säännöstä koskevien esitöiden mukaan erityinen syy on kyseessä jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä jolloin ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen jolloin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta. Lisäksi ostajalta vaadittavan tarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttavat asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto. (HE 120: 1994 vp s. 48-51 ja 56-57, KVL 97/81/1469)



Asiassa on siten ensinnäkin kysymys siitä, oliko rakennus ikäistään olennaisesti huonommassa kunnossa, kuin mitä ostajalla on ollut aihetta odottaa ja mitä oli sovittu ja oliko kauppakirjaan sisältynyt kaupan vastuunrajoitusehto perustanut kantajalie erityisen tarkastus- ja selonottovelvollisuuden niistä epäkohdista, jotka tarkemmassa tarkastuksessa tulisivat esille? Toisinsanoen onko kantaja tiennyt kauppaa tehdessään kanteen perusteena olevista virheistä tai onko hänelle ainakin kuntotarkastuksen perusteella syntynyt velvollisuus epäillä ja selvittää kyseisten virheiden olemassaoloa.



Lisäksi kysymys on siitä olivatko vastaajat tienneet tai olisiko heidän pitänyt tietää väitetyistä virheistä kauppaa tehtäessä, olivatko he laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa ja voidaanko laiminlyönnin olettaa vaikuttaneen kauppaan vai oliko kysymys piilevästä virheestä, jollainen esimerkiksi terveyshaitta on.



Vastasiko kiinteistö sitä mitä oli sovittu ja ostajan selonottovelvollisuus



Kantajan kanne on perustunut siihen, että kaupan kohteena olleen omakotitalon 1) kellarissa 1 on todettu laajoja mikrobi- ja lahovaurioita eristeissä, välipohjan puurakenteissa ja seinien puurakenteissa , eivätkä vauriot olleet syy-yhteydessä kuntotarkastusraportissa mainittuun virheeseen, 2) kellarissa 2 on todettu maapohjassa kosteusvaurioita , kellarin ja eteisen välipohjan eristeessä mikrobivaurioita ja seinärakenteissa kosteutta, 3) kellarin 1 ja saunaosaston välipohjan yläpuolella puurakenteiden vaurioita, mikä edellyttää pintarakenteiden uusimisen, vedeneristyksen puutteellisuus ja puute paneeiin taustan ilmaraossa, saunan viemärin vuotoa ja pintamateriaalien

päällekkäisyyttä, jotka tulee korjata, 4) alapohjan tuuletustilassa orgaanista jätettä, jotka ovat vaurioituneet useiden vuosien saatossa toimimattomien rakenneosien seurauksena ja alapohjan purueristeessä havaittu kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, jotka voivat kulkeutua huoneilmaan 5) ullakkotilojen ja vesikaton alapuolisissa puurakenteissa ja piippujen ympärillä olevissa puurakenteissa on todettu lahovaurioita, joka kauppaa tehtäessä annetun tiedon mukaan oli pitänyt olla korjattu. Virheiden seurauksena kantajille on aiheutunut terveyshaittaa . Edellä olevan vuoksi kantajan vastaajilta ostama omakotitalo ei ollut vastannut ominaisuuksiltaan sitä, mitä osapuolten kesken oli sovittu tai mitä kantajalla oli ollut perusteltu aihe odottaa. Vastaajat olivat kaupan tehdessään myös laiminlyöneet ilmoittaa kantajalIe edellä mainituista virheistä eli siis sellaisista kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista ominaisuuksista, joista hän oli tiennyt tai hänen ainakin olisi pitänyt tietää, millä laiminlyönnillä oli ollut vaikutusta kaupan päättämiseen.



Vastaajan mukaan kauppakirjassa on ollut selkeä ja maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 kohdassa edellytetyin tavoin yksiöity vastuunrajaus ja suositeltu rakenteiden avaamista. Ostajalle oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus. Joka tapauksessa kantaja oli tullut tietoiseksi kosteatilojen vioista. Kantajan väittämät kohteen virheet 1) ja 3) kellarin ja sen läpuolella olevan puurakenteen kosteusvauriot olivat riidattomat ja ostajaa oli kehotettu avaamaan ja uusimaan kylpyhuoneen rakenteet.

2) kellari 2 osalta kysymys on ollut ilmanvaihdon hallinnasta eikä ennen kauppaa asuintilojen sisäilmassa ollut mitään mikrobeja, 4) kysymys on ollut ilmanvaihdon ja painesuhteiden hallinnasta eikä laatuvirheestä , 5) yläpohjassa ei ollut rakenteellisia ongelmia, lahokohta on riidaton, joka on helposti poistettavissa ja vesikaton tuuletuksesta oli suositus kuntoraportissa. Kohteessa ei siten ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisia laatuvirheitä, joista kantajalla olisi oikeus hinnanalennukseen. Kaikkiin tiloihin pl. kosteatilat ja keittiö oli suositeltu korvausilmaventtiiliä Mitään näistä ei ollut tehty. Kantajat olivat laiminlyönnillään saaneet aikaan sen, että asunnossa on mahdollisesti aiheutunut lähes vuoden kuluttua kaupasta kosteusvaurioita ja terveyshaittaa . Vastaajat olivat asuneet rakennuksessa yli 7 vuotta ilman ongelmia, eivätkä he olleet havain neet mitään kosteusvaurioita tai terveyshaittaa.



Kiinteistön kunnosta sopiminen ja kaupan jälkeen havaitut virheet

Kuntotarkastuslausunto on kauppakirjaan liitettynä osa kauppasopimusta. Näin ollen sen sisältö vaikuttaa kauppaehtojen ohell siihen, mitä asunnosta on katsottava sovitun ja miten asunnon sopimuksenmukaisuutta arvioidaan. Kuntotarkastuslausunnossa voidaa todeta selvä vaurio tai mainita asunnossa olevan jokin kosteusvaurioille riskialtis olosuhde tai rakentamisessa käytetyn tiettyä ongelmalliseksi havaittua rakentamistapaa tai ratkaisua. Korjaustarpeen kirjaamisen johdosta ostajalla on kuitenkin velvollisuus tarkistaa kohde tarkemmin ja pyytää tarkempi arvio siitä, mitä korjaus tulee maksamaan. Näin ollen ostaja kantaa vastuun vauriosta epäselvissä tilanteissa ja rajatapauksissa. (Koskinen Tiina: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupa sopimusoikeudellisena ongelmana. Talentum. Helsinki 2004 s. 171)


Riidattomien taustatietojen mukaan kantaja oli käynyt kiinteistöllä useita kertoja yleisissä esittelyissä ja yksityisillä näytöillä. Kohteessa oli suoritettu kuntotarkastus ja homekoiratutkimus Gtttttin toimesta 18.9.2013 ja kantajan pyynnöstä. J Tmmmnen ja Risto-Pekka Vooo olivat olleet paikalla kuntotarkastusta suoritettaessa.

Kirjallisena todisteena esitetystä kauppakirjasta ilmenee, että ostaja oli suorittanut kaupan kohteessa katselmuksen useampaan kertaan, jolloin ostaja oli tarkastanut muunmuassa kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset.

Kauppakirjaan on kohtaan 9 kirjattu rakennusten olleen tyydyttävässä kunnossa ja suositeltu asennettavaksi korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin poislukien kosteatilat ja keittiö. Kellaritiloihin on suositeltu koneellisen ilmanpoiston pitämistä jatkuvatoimisena, joka tehostetaan kosteuden ylittäessä 70 %:a. Kylpyhuoneeseen on suositeltu rakenteellista avausta sekä rakenteiden uudistamista ja nykyaikaistamista. Yläpohjan päätyihin suositellaan asennettavaksi venttiilit tuuletuksen lisäämiseksi.



Lisäksi homekoira oli ilmaissut kosteatilojen ulkoseinään lattian ja seinän rajaan, jossa oli silikonissa havaittavissa bakteerikasvustoa sekä selvä rako rakenteeseen. Rakenteeseen pääsee kosteutta käytön yhteydessä. Kauppakirjassa on suositeltu silikonien vaihtamista ja raon tukkimista. Lisäksi lattialämmitys on suositeltu pidettävän päällä jatkuvasti, jolloin kosteus haihtuu rakenteista mahdollisimman hyvin.



Ostaja on kauppakirjassa tästä huolimatta sitoutunut ottamaan kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa .



Kaupan kohde on riidattomien taustatietojen mukaan vuonna 1946 rakennettu rintamamiestalo, jonka laajennusosa oli rakennettu vuonna

1978 ja sijaitsee Lahden kaupungin Launeen kaupunginosassa, joka asianosaisten itsensäkin kertomuksen mukaan on erinomaisella paikalla Lahdessa ja peruskorjattuna kohde olisi H Tmmmsen uskottavana pidettävän kertomuksen mukaan kiinteistönvälittäjäitä saaman arvion mukaan ollut toukokuussa 2010 noin 200.000 euroa. Kohteen kauppahinta on siten ollut huokea verrattuna alueen muihin asuntoihin, eikä ostaja ole voinut odottaa saavansa sillä välttämättä täysin virheetöntä kohdetta.



Kirjallisena todisteena esitetyn 18.9.2013 päivätyn homekoiratutkimuksen raportin mukaan tutkimuksen tarkoituksena on ollut paikantaa mahdolliset kiinteistön mikrobivauriot rakenteissa. Koiratutkimus oli tehty kaikissa sisätiloissa kantajan pyynnöstä. Kuntokartoituksen tarkoituksena on ollut paikantaa mahdolliset riskit rakenteissa, jotka saattaisivat aiheuttaa asumisterveyshaittaa tai välitöntä korjaustarvetta. Koira oli ilmaissut ainoastaan kosteatilojen ulkoseinään lattian ja seinän rajaan, jossa oli ollut silikonissa havaittavissa bakteerikasvua. Raportissa mainitut suositukset toimenpiteistä oli liitetty osaksi kauppakirjan ehtoja.



Riidan kohteena olevalla kiinteistöllä on 25.7.2014 toimitetussa Lahden kaupungin terveydensuojelun asunnontarkastuksesta suoritetussa tarkastuksessa oli havaittu kellaritiloissa ja asunnossa normaalista poikkeavaa hajua. 28.7.2014 laaditun tarkastuspöytäkirjan mukaan asunnossa oli painovoimainen ilmanvaihto , mutta ei korvausilmaventtiileitä. Kellaritilojen puuosat olivat selvästi vaurioituneet myös ullakolla oli havaittavissa tummentuneita puuosia. Asuintiloissa 15 näkyviä vaurioita ei havaittu. Asunnossa tutkittiin suuntaa-antavalla digitaalisella pintakosteudentunnistimella rakennekosteusarvoja eikä tunnistimella todettu kohonneita rakennekosteusarvoja . Suoritetun tarkastuksen perusteella asunnossa havaittu kosteus- ja mikrobivaurio voi aiheuttaa asukkaille terveydensuojelulain 1 §:n tarkoittamia terveydellisiä haittoja. Talon ilmanvaihto oli puutteellinen ja ilmanvaihdo toimivuus tulee tarkastaa. Raportin mukaan asunnossa oleskelua tulee välttää ennen korjaustöitä ja korjaustöiden aikana. Korjauksen yhteydessä tulee huomioida irtaimiston suojaus ja homeettomaksi siivous. Oikeudessa kuultu terveystarkastaja vahvisti raportin tiedot pitävän paikkansa ja on kertonut tehneensä raportin A-kuivauksen 18.6.2014 laatiman tutkimuksen perusteella.



Kirjallisena todisteena esitetyn A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportin

18.6.2014 (lisäselvitys 11.9.2015) mukaan kohteessa on todettu kanteessa mainitut virheet. Oikeudessa kuultu A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportin laatinut rakennusinsinööri Mikko Mtttttnen on vahvistanut kertomuksellaan raportin oikeaksi.


Kohdat 1 kellari 1 (laajennusosan alapuolinen , pesutilojen alla oleva kellaritila) ja 3 saunaosasto, pesutila sekä ruokailutila


A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportista ilmenee, että kellarissa on viemärivuodon aiheuttama laaja mikrobi- ja lahovaurio, joka tulee korjata Vaurioita on havaittavissa eristeissä, välipohjan puurakenteessa ja seinän puurakenteissa. Purueristeessä on mikrobivaurioita myös vahinkoalueen ulkopuolella. Pesuhuoneessa on vedeneristetty ainoastaan lattia ja liitos lattiakaivoon on osittain puutteellinen.

Rakenteet ovat kastuneet viemärivuodon seurauksena. Saunan laatan j paneeIin rajakohta on tiivis, eikä paneeiin taustalla ole tarvittavaa ilmarakoa.

Kirjallisena todisteena esitetyn Insinööritoimisto 22.10.2014 rakennusinsinööri Väinö Kttttuksen laatiman asiantuntijalausunnon mukaan pesutilojen ja kellarin alapuolelta välipohjan rakenteita avattaessa todettiin vakavia ja laajoja kosteus- ja lahovaurioituneita rakenteita välipohjassa sekä ulkoseinissä. Kttttuksen laatiman lausunnon mukaan kuntotarkastusraportin suositus kylpyhuoneen rakenteellisesta avauksesta sekä rakenteiden uudistamisesta ja nykyaikaistamisesta tarkoittaa käytännössä pinta rakenteiden uusimista kylpyhuoneessa, mutta ei saunassa. Kttttuksen mukaan vuoto on ollu pidempiaikaista, koska puurakenteet ovat lahonneet vuotokohdan ympärillä. Puurakenteissa oli havaittavissa silmin havaittavia kosteus-, laho- ja mikrobivaurioita. Kttttus on oikeudessa todistajana kuultuna vahvistanut asiantuntijalausunnon oikeaksi.



Kantaja Risto-Pekka Vooo on kertonut oikeudessa, että hän on koulutukseltaan LVI-asentaja ja tekee ammatikseen maanrakennustöitä Hän oli ostanut kohteen tavoitteenaan rakentaa siitä pitkällä tähtäimellä oman näköisensä. Kuntotarkastuksessa oli havaittu, että kylpyhuoneen silikonisaumassa oli ollut puute, jonka kohdan myös koira ilmaisi, mutta mitään puhetta mikrobivaurioista tai lahosta ei ollut. Vooo oli ymmärtänyt, että kyseeseen olisi tullut pintaremontti , eikä hän olisi ostanut kohdetta, jos olisi tiennyt näin laajoista vaurioista.



Voooin avopuoliso Saara K. on kertonut oikeudessa, että hänen pyynnöstään kohteessa oli tehty homekoiratutkimus. Koira oli ilmaissut kosteusvaurioita kylpyhuoneen seinässä ja heille oli suositeltu silikonin vaihtoa ja lattialämmityksen pitämistä päällä. Lattialämmitys ei ollut kuitenkaan toiminut. Home ja lahovaurioista ei ollut ollut mitään puhetta. Ktttnen on kertonut, että he eivät olleet varautuneet näin laajaan remonttiin.



Vastaaja H Tmmmnen on kertonut, että ilmanvaihto ei ollut heidän aikanaan ongelmallinen, mutta kanavia oli putsattava.

Korvausilmakanava oli tuuletusikkunoissa. H ja J Tmmmnen ovat kertoneet, että heidän aikanaan ei ollut ongelmia, joten he eivät olleet katsoneet tarpeelliseksi tehdä mitään tutkimuksia.


Vastaaja J Tmmmnen on kertonut, että nyt esitettyjä vaurioita ei ollut tullut heidän aikanaan esiin. Myöskään vuodosta hänellä ei ollut mitään tietoa. Viemärin kohdalla oli ollut pahvi, joka oli ollut kuiva koko heidän 8 vuoden asumisensa ajan. He olivat kertoneet ostajille virheellisistä kaadoista sekä että kellari 2 tuuletusräppänät pitää pitää auki. J Tmmmnen on kertonut olleensa mukana kuntotarkastuksessa kantajan kanssa. Koira oli merkannut ainoastaan kellari 1 yläpuolisen kylpyhuoneen seinän kohdalla olevan kosteutta. Kuntotarkastaja oli kertonut heille, että koiraa ei voinut päästää kellari 2 tilaan, sillä siellä on maapohja ja yleisesti tiedossa, että siellä on mikrobeja.


Todistajina kuullut rakennusinsinööri Mikko Mttttnen, joka on suorittanut A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimuksen, rakennusinsinööri Väinö Kttttus, joka on laatinut asiantuntijalausunnon korjauskustannuksista , kuntotutkimuksen suorittanu Gttttt ja terveystarkastaja Vttttnen ovat kertoneet kohteen virheistä, kuten he ovat kertoneet niistä lausunnoissaan.


Käräjäoikeus on todennut silminhavaittavat kellari 1 lahovauriot katselmuksessa, silminnähden ikääntyneet putket ja puutteelliset lattiakaadot.


Todistajana kuultu rakennusmestari Petri Jtttnen on kertonut, että hänellä on 15 vuoden kokemus kuntotarkastajana ja laatinut kohteesta 11.9.2015 päivätyn raportin, jonka vahvistaa kertomuksellaan.

Pesuhuoneessa on todettu laajoja vaurioita alarakenteessa , jotka ovat johtuneet siitä, että pesuhuoneesta on rakenteeseen valunut kosteutta, lattiakaivorakenne on vanha ja epäluotettava ja lattian kaadot olivat puutteelliset. Pesuhuoneen alapohjan vaurioitumisaika voi olla jopa 10 vuoden ajalta. On mahdollista, että vauriot pysyvät rakenteissa siten, että niitä ei ole kukaan havainnut.

Kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon mukaan kohde on ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Vooo on ammatiltaan LVI-insinööri. Hänellä voidaan olettaa olevan kosteuden, ikääntyneiden lattiakaivojen ja putkien sekä virheellisten lattiakaatojen aiheuttamista riskeistä. Vickohlm on ollut paikalla kuntotarkastuksessa .

Kuntotarkastuksen, kauppakirjan ja kuntoraportin perusteella hän on tullut tietoiseksi riskeistä ennen kauppaa ja hänen olisi pitänyt ymmärtää viitteen riskistä edellyttävän lisätutkimuksia kohteessa.


Kohta 2 kellari 2 vanhan rakennusosan alapuolinen osa

Kirjallisena todisteena esitetystä A-Kuivaus Oy:n raportista ilmenee, että kellarin 2 ja eteisen välipohjassa on mikrobivaurio, joka edellyttää rakenteen korjaamista. Kellarista tulee luukun kautta ilmavirtauksia asuintiloihin. Painovoimaisen ilmanvaihdon vuoksi asuintilojen alipaine voi olla hetkittäin suurempikin, jolloin ilmavirtauksia tulee havaittua enemmän asuintiloihin . Purueristeen materiaalinäytteessä havaittiin useita kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, joiden perusteella voidaan todeta eristeen vaurioituneen. Mikrobit voivat kulkeutua ilmavirtausten mukana huoneilmaan .


Insinööritoimisto 22.10.2014 rakennusinsinööri laatiman asiantuntijalausunnon mukaan kellarin ja eteisen välipohjan purueristeissä on todettu mikrobivaurioita.

Todistajina kuullut rakennusinsinööri Mikko Mtttttnen, joka on suorittanut A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimuksen, rakennusinsinööri Väinö Kttttts, joka on laatinut asiantuntijalausunnon korjauskustannuksista kuntotutkimuksen suorittanut Gttttt ja terveystarkastaja Vnen ovat kertoneet kohteen virheistä, kuten he ovat kertoneet niistä lausunnoissaan.



Jtttnen on kertonut, että kellari 2 ollessa maapohjainen, oli normaalia, että sen laudoituksessa oli havaittavissa tummentumaa. Jtttnen on korostanut riittävää ilmanvaihtoa tilassa, jonka tehtävä on eliminoida kosteus. Kellari 2 tilasta voi hyvinkin tulla huonolaatuista ilmaa sisälle ja yleisenä ohjeena onkin, että maapohjainen kellari eristetään asuinrakennuksesta tai ainakin tiivistetään luukku ja huolehditaan tilaan oma hallittu ilmanvaihto.


Kuntotarkastusraportissa ja kauppakirjassa on suositeltu kellaritiloissa koneellisen ilmanpoiston pitämistä jatkuvatoimisena, joka tehostetaan kosteuden ylittäessä 70 %. Sekä Mttttttn, Kttttus, Gttttt, Vttinen ja Jtttnen ovat korostaneet ilmanvaihdon merkitystä tilassa. Vooo on ollut paikalla kuntotarkastusta tehtäessä. Homekoiratutkimusta suoritettaessa on todettu, että mikrobeja on tyypillisesti maapohjaisessa kellarissa, jossa on puurakenteita. Homekoiratutkimuksessa ei ole havaittu asuintilojen sisäilmassa mikrobeja ennen kauppaa. Käräjäoikeus on suorittamassaan katselmuksessa todennut kellari 2 olevan tyypillinen maapohjainen kellari, joka yleisen elämänkokemuksenkin mukaan on kostea
sääolosuhteiden mukaan. Käräjäoikeus katsoo, että kohde vastaa sitä mitä on sovittu.


Kohta 4 alapohjan tuuletustila (Olohuoneen l ruokahuoneen ja keittiön alapuoli) Kirjallisena todisteena esitetyn A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportin mukaar alapohjan purueristeessä on mikrobivaurio, joka edellyttää korjaustoimenpiteitä. Alapohjan tuuletustilan pohjalla on runsaasti orgaanista jätettä, joka kostuessaan vaurioituu ja vaurioitumisen seurauksena tuuletustilan mikrobitaso voi nousta merkittävästi. Mikrobit kulkeutuvat rakenteiden lävitse asuintiloihin asuintiloissa vallitsevan alipaineen seurauksena. Kyseisen rakennuksen alapohjan tuuletus ei ole riittävä. Betonirakennetta vasten on puurakenteita , jotka ovat vaurioituneet. Alapohjan purueristeestä otettiin kaksi näytettä pohjakuvaan merkityistä kohdista, joissa havaittiin useita kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, joiden perusteella voidaan todeta eristeen vaurioituneen.


Kirjallisena todisteena esitetyn Insinööritoimisto tehokas 22.10.2014 rakennusinsinööri Väinö Kttttuksen laatiman asiantuntijalausunnon mukaan talon alla olevasta ryömintätilasta ja pääsystä talon alle myyjät eivät ole kertoneet myyntivaiheessa. Pääsymahdollisuus talon alle oli selvinnyt myöhemmin, koska terassin edessä olevan puuritilä oli osittain peitetty maa-aineksella. Tarkastuksessa maaperä todettiin kosteaksi ja alapohjan tuuletuksen toimivuus puutteelliseksi. Purueristeissä todettiin mikrobivaurioita.


Kauppakirjaan on kohtaan 9 kirjattu rakennusten olleen tyydyttävässä kunnossa ja suositeltu asennettavaksi korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin poislukien kosteatilat ja keittiö.


Vooo ja Ktttnen ovat kertoneet, että alapohjaan ei ollut pääsyä eikä sitä siksi tarkastettu. Heille ei ollut kerrottu, miten sinne pääsee ja asian selvittyä pääsyn edessä oli ollut laudoitus ja istutuksia.


Todistajina kuullut rakennusinsinööri Mikko Mtttttnen, joka on suorittanut A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimuksen, rakennusinsinööri Väinö Kttttus, joka on laatinut asiantuntijalausunnon korjauskustannuksista , kuntotutkimuksen suorittanut Gttttt ja terveystarkastaja Vnen ovat kertoneet kohteen virheistä, kuten he ovat kertoneet niistä lausunnoissaan.


Jtttnen on kertonut, että hän ei ollut havainnut alapohjassa minkäänlaista ongelmaa ja että alapohja oli hyväkuntoinen eikä hän ollut havainnut viitteitä vaurioista. Alapohjan maapohja oli kuivaa ja verrattuna vastaaviin samanikäisiin alapohjarakenteisiin tila oli hyvässä kunnossa. Alapohja oli ollut roskainen, mutta ne oli mahdollista poistaa, ilman että lattiaa tarvitsisi avata. Korvausilmasta huolehtiminen oli tärkeää.


Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kantajat eivät olleet päässeet alapohjaan ennen kauppaa. Käräjäoikeuden suorittaessa katselmusta alapohjan tuuletustilaan oli avattu pääsy ja käräjäoikeus toteaa alapohjan olleen tyypillinen rintamamiestalon maapohjainen, tuulettuva alapohja, johon helposti jää piiloon orgaanista jätettä. Sekä Mtttttnen, Kttttus, Gttttt, Vtttnen ja Jtttnen ovat kertoneet, että riski maapohjan kosteudessa lisääntyville mikrobeille on ilmeinen, jolloin alapohjan ilmanvaihdosta on huolehdittava. Sinänsä rakennuksen malli ja ikä on ollut riidaton. Homekoiratutkimuksessa ei ollut havaittu mikrobeja alapohjan yläpuolella olevissa sisätiloissa, eikä tilassa ollut suoritettu merkkisavukoetta. Kauppakirjassa oli suositeltu asennettavalo korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin poislukien kosteatilat ja keittiö.

Käräjäoikeus katsoo, että kohde on ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.



Kohta 5 vesikatto / yläpohja

Insinööritoimisto tehokas 22.10.2014 rakennusinsinööri Väinö Kttttuksen laatiman asiantuntijalausunnon mukaan jatkotutkimuksissa oli selvinnyt, että ullakkotilojen rakenteissa vesikaton alapuolisissa puurakenteissa ja piippujen ympärillä on lahovaurioita, joita ei ole korjattu vesikatteen uusimisen yhteydessä.


Vooo on kertonut, että hän oli kattorakenteista saanut sen tiedon, mikä oli ollut myyntiesitteessä, että piipun vierestä oli ollut vuotoa, mikä oli korjattu. Vooo ja Ktttnen ovat kertoneet, että heille ei ollut näytetty pääsyä yläpohjaan. Yläpohjan vaurioista ei ollut puhetta kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastaja oli tarkastanut sivu-ullakon kautta kattopäreet ja todennut niiden olevan kunnossa.


Todistajina kuullut rakennusinsinööri Mikko Mtttttnen, joka on suorittanut A-Kuivaus Oy:n kuntotutkimuksen, rakennusinsinööri Väinö Kttttus, joka on laatinut asiantuntijalausunnon korjauskustannuksista , kuntotutkimuksen suorittanut Gttttt ja terveystarkastaja

Vtttnen ovat kertoneet kohteen virheistä, kuten he ovat kertoneet niistä lausunnoissaan.


Jtttnen on kertonut, että piipun juuressa on havaittavia vuotojälkiä , jotka eivät välttämättä muodosta rakenteellista ongelmaa. Yläpohja vaikutti Jtttsen mukaan hyväkuntoiselta verrattuna vastaavanlaisiin ja ikäisiin yläpohjiin eikä yläpohjassa ollut viitteitä vaurioista piipun juurta lukuunottamatta, jossa oli ollut havaittavissa kosteusrasitusjälkiä, mutta ei välttämättä aiheuta korjaustoimenpiteitä . Pärekatossa ei ollut merkkiä tuuletuspuutteesta, sillä muutoin päre olisi tummentunut. Jtttnen on kertonut lisäksi, että kaikissa ulkotilaan rajoittuvissa tiloissa on luonnollisesti mikrobeja. Yläpohjassa ilman suunta on ylöspäin, joten niissä sallitaan yleensä enemmän kuin alapohjassa . Jtttnen on kertom

lisäksi, että todettu vaurio ei välttämättä edellytä korjausta, sillä mikrobien ei ole mahdollista kulkeutua alaspäin sisätiloihin, koska ilmanpaine kohdistuu kattorakenteisiin . Alipaineen pitäisi olla voimakas, eikä Jtttnen osannut kertoa, miten sellaista voisi saada aikaiseksi. Jtttnen on kertonut vielä, että hän oli havainnut katselmusta suoritettaessa laajennuksen yläpohjan ja korkeamman rakennuksen välissä raon, joka tulisi tukkia, sillä muutoin on mahdollista, että ilma liikkuu molempiin suuntiin. Ilmanlämpövuodot oli eliminoitava, sillä ne aiheuttavat kosteusvaurioita.


Käräjäoikeus on suorittamassaan katselmuksessa havainnut kosteusvauriot piipun ympärillä, jotka ilmenevät myös kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista (K6).



Kantaja on ostanut 1946 rakennetun talon, joten kiinteistön yläpohja on vastannut ominaisuuksiltaan mitä oli sovittu.



Johtopäätökset

LV Kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaista laatuvirhettä.



Kohdat 1 ja 3

Käräjäoikeus katsoo, että kauppakirjaan liitetyllä kuntotarkastusraportista

oli käynyt selkeästi ilmi tehdyt kosteushavainnot ja siinä oli suositettu kosteatilojen kunnon varmistamista rakenteita avaamalla. Kantaja oli ollut koko ajan mukana kuntotarkastusta suoritettaessa. Ottaen huomioon, että kuntotarkastus tehdään nimenomaan tulevaa kauppaa varten, ostajan olisi tullut ymmärtää, että rakenteet olisi tullut mahdollisten riskien selvittämiseksi avata ennen kaupan tekemistä. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen oli kuulunut rakenteiden kunnon varmistaminen rakenteita avaamalla jolloin rakenteiden huono kunto olisi havaittu tarkemmissa tutkimuksissa. Kuntotarkastuksessa todetun lisätutkimustarpeen perusteella kantaja on ottanut riskin siitä, että kellarin katossa ja välipohjassa oli laajempiakin vaurioita kuin oli todettu. Kyseessä on ollut siten erityinen syy jolloin ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Lisäksi tulee ottaa huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka kantajalla on alalta, asunnon ikä ja yleiskunto. Kantaja ei ollut täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaa eikä voinut virheenä vedota rakenteiden huonoon kuntoon kohdissa 1 ja 3.



Kohdat 2 ja 4-5

Sen sijaan on arvioitava vielä tuliko kantajan tietää muiden rakennuksen

osien vaurioista. Kohteet sijaitsevat vanhan rakennuksen puolella eivätkä ole syy-yhteydessä edellä selostettuun pesutilan vaurioihin. Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistöllä sijainnut omakotitalo oli rakennettu 1946 ja laajennusosa 1978. A-Kuivaus Oy:n raportin mukaan kellarin 2 j, eteisen välipohja, alapohjan purueriste oli vaurioitunut liiallisen pitkäaikaisen kosteuden vaikutuksesta. Rakennuksen alapohjarakennetta ei ollut päässyt tutkimaan. Kauppakirjan mukaan ostaja otti rakennuksen vastaan kuntotarkastuksen mukaisessa kunnossa. Näistä virheistä ei sinänsä ollut mainintaa kuntotutkimusraportissa , mutta kosteudesta oli raportoitu viitteitä ja riskejä ennen kappaa tehdyssä kuntotarkastuksessa . Kuntotarkastuksessa ja sitä koskevassa kirjallisessa raportissa näiden viitteiden ja riskien johdosta oli suositeltu asennettavaksi korvausilmaventtiilit kaikkiin tiloihin poislukien kosteatilat ja keittiö. Kellaritiloihin on suositeltu koneellisen ilmanpoiston pitämistä jatkuvatoimisena, joka tehostetaan kosteuden ylittäessä 70 %:a. Yläpohjan päätyihin suositeltiin asennettavaksi venttiilit tuuletuksen lisäämiseksi. Suositukset oli mahdollisten kosteusvaurioiden varalta. Kantaja ei tästä huolimatta ollut tehnyt näitä toimenpiteitä. kantaja oli tehnyt kaupan tiedossaan olevista riskeistä ja saamistaan tarkistuskehotuksista huolimatta, minkä vuoksi hän ei voi vedota sanottuun kosteusvaurioon laatuvirheenä .



Yhteenveto

Käräjäoikeus katsoo, että ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa jättäessään suosituksen mukaiset toimenpiteet ja selvityksen tekemättä huolimatta raportin selkeästä tiedosta koskien tilojen kosteusriskiä.


Myyjän menettely I kohteesta annetut tiedot


Kantajan mukaan homekoiratutkimuksen perusteella ei ole voinut päätellä, että rakenteet olisivat laajalti vaurioituneet eikä siten syntyä erityistä tutkimisvelvollisuutta. Raportissa on suositeltu kylpyhuoneen nykyaikaistamista, joka viittaa tavanomaiseen remonttiin. Vauriot olivat syntyneet pitkän ajan kuluessa eikä kantaja ollut voinut vaikuttaa niiden syntymiseen. Vastaajilla on täytynyt olla tieto lahovaurioista ja heidän olisi pitänyt kertoa niistä ostajalle.


Vastaajan mukaan kantaja oli tullut tietoiseksi kosteatilojen vioista ja ottanut vastuulleen niiden korjauskustannukset myös rakenteiden osilta. Vastaajat olivat asuneet rakennuksessa 2006 - 2013 eli yli 7 vuotta ilma mitään ongelmia. Mitään kosteusvaurioita he eivät olleet havainneet.


Kirjallisena todisteena esitetyn Insinööritoimisto rakennusinsinööri Väinö Kttttuksen 22.10.2014 laatiman asiantuntijalausunnon mukaan myyntiesitteessä rakennuksen kunto on arvioitu ja ilmoitettu virheellisesti hyväksi, koska kaupan jälkeen kohteessa on havaittu laajamittaisia korjauksia, joiden korjauskustannukset ovat erittäin merkittävät. Myyntitilanteessa on annettu ostajalle puutteellista ja virheellistä tietoa talon kunnosta. Kuntotarkastusraportista on ostajalle muodostunut virheellinen käsitys korjaustyön laajuudesta. Kauppakirjassa lausunnon antajan havainnot ovat olleet puutteellisia. Tarkemmat havainnot ja jatkotutkimukset osoittavat rakennuksen todellisen kunnon merkittävästi heikommaksi kuin mitä kauppakirjassa on mainittu. Homekoiratutkimuksessa ostajalle on voinut jäädä virheellinen ja liian positiivinen käsitys rakennuksen todellisesta kunnosta pikaisen tarkastuksen perusteella.



Kirjallisena todisteena esitetyn sähköpostin mukaan H Tmmmnen on 25.10.2013 kiinteistökaupan jälkeen ilmoittanut, kun he olivat ostaneet talon 2006 ja kuntotarkastuksessa oli havaittu kellarin katossa kosteutta ja lahoa, mutta se ei ole rakenteisiin vaikuttanut eikä talon käyttöön ja hometta ei ole.


Vooo ja Knen ovat kertoneet, että myyjät eivät olleet kertoneet tienneensä kosteusvaurioista piipun juuressa ja että lahovauriot olivat tulleet ensimmäisen kerran ilmi Tmmmsen kaupan jälkeen lähettämästä sähköpostista .


H ja J Tmmmnen ovat kertoneet, että pesuhuoneen viemäri ei ollut vuotanut heidän asuessa asunnossa. Kuntotarkastusraportissa vuonna 2006 oli ollut maininta kellarin katossa olevasta tummumisesta, joka oli aiheutunut normaalista maapohjasta tulevasta kosteudesta ja joka oli ollut havaittavissa myös asuntoa Vlle myytäessä.



Johtopäätökset



Käräjäoikeus katsoo, että kirjallisena todisteena esitetty Kttttuksen asiantuntijalausunto on Kttttuksen omankin kertoman mukaan laaditt

arviointi hetken rakentamismääräysten vaatimuksia vastaavalta kohteelta vaadittavia ominaisuuksia silmälläpitäen. Rakennusta tuli arvioida rakentamishetken vaatimusten mukaan. Lisäksi lausunnon yhteenvedossa on virheellisesti kerrottu rakennuksen myyntiesitteessä

rakennusten kunto hyväksi, kun se kirjallisena todisteena esitetyn myyntiesitteen mukaan on todettu tyydyttäväksi. Yleisen elämänkokemuksen mukaan on tiedossa, että 70 vuotta vanhan rakennuksen kunto ei voi olla hyvä ja edellyttää tarkempia selvityksiä. Kirjallisena todisteena esitetyn H Tmmmsen sähköposti Voooille 25.10.2013 vuonna 2006 todetusta kellarin katon lahosta, käräjäoikeus toteaa, että kosteusvaurio oli ollut nähtävissä asuntoa myytäessä. Kuntoraportissa oli tästä maininta ja suositettu rakenteiden avaamista. Myyntiesitteessä oli kerrottu katon vuotamisesta ja tehdyistä korjauksista. Jossain määrin oli jäänyt epäselväksi kuinka tarkoin seikoista oli kerrottu. Toisaalta Jtttnen sekä Gttttt ovat kertoneet, ettei piipun ympärillä olevaa kosteusvauriota ole välttämätöntä korjata. Vian vähäisyyden vuoksi ei ole todennäköistä, että vika olisi vaikuttanut kantajien ostopäätökseen tai kauppahintaan , vaikka ostajat olisivat saaneet sitä yksityiskohtaisen tiedon. Asiassa ei siten ole näyttöä siitä, että vastaajat olisivat antaneet kantajalIe virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista tai olisivat tienneet tai pitänyt tietää rakennuksen ominaisuudesta, joka olisi voinut vaikuttaa kantajien päätökseen sopia kaupasta. Kiinteistössä ei siten ole tullut esiin myöskään maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 tai 3 kohdan mukaista laatuvirhettä.

Käräjäoikeus katsoo, että ei ole näyttöä myöskään siitä, että myyjä olisi menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti asiassa.



Piilevä virhe 1 terveyshaitta

Asiassa on vielä kysymys siitä, onko rakennuksessa olosuhde , joka aiheuttaa haittaa asumiselle ja terveydelle tai oliko kantaja laiminlyönnillään myötävaikuttanut kiinteistön vaurioitumiseen.


Kun kyseessä ei ole ollut virhettä ostajan selonottovelvollisuuden tai myyjän tietojen annossa tulee arvioitavaksi piilevän virheen merkitys asiassa, jollainen terveyshaitta on. Piilevän virheen sääntelyssä on selvä virhekynnys, jota arvioitaessa otetaan virheen merkittävyyden arvioinnissa huomioon kauppahinnan lisäksi muut olosuhteet kokonaisuudessaan sekä asunnon iän, kauppahinnan ja vaurion korjauskustannusten lisäksi myös se seikka, että asunto ei saa olla piilevänkään virheen johdosta terveydelle haitallinen. (Koskinen s.116-124). Kuluttajavalituslautakunta ja hovioikeudet ovat ratkaisukäytännössään huomioineet ratkaisuissaan kosteusvaurioista piilevinä virheinä asunnon iän ja lausunnoissaan korostaneet sitä, että ostajan on varauduttava siihen, että korjaustarpeita voi ilmetä jo heti tai lyhyen ajan kuluttua kaupan teosta (KVL 97/81/1471: 70 vuotta vanhan asuinrakennuksen kosteusvaurioista, Turun hovioikeus tuomio 29.12.2000 S 99/1974: 67 vuotta vanhan hirsisen omakotitalon lahovaurioista). Vanhojen omakotirakennusten oleminen kylmillään ja asumattomana lyhyenkin aikaa vaikuttaa siihen, mitä asunnon kunnolta voi odottaa.



Kosteus- ja homevaurio voi johtua rakennuksen teknisestä iästä eli siitä että lähes loppuun kuluneessa rakennuksessa yleensä on paljon kaikenlaisia puutteita ja vikoja. Rakennusmateriaalit ja rakenteet lähestyvät jo käyttöikänsä päätä, vaikka ovat aikanaan olleet täysin oikeita. Lisäksi vaurio syntyy mikäli ilmanvaihto ei ole toimivaa tai riittävää eivätkä rakennuksen kosteudentuotto ja ilmanvaihto ole tasapainossa. Kosteusvaurion päästessä kehittymään homevaurioksi asti se aiheuttaa erilaisia haittoja ihmiselle ja terveydelle. (Koskinen s 41-47)



Terveyshaitasta määritellään terveydensuojelulain 1 §:ssä. Sen mukaan sekä varsinainen sairastuminen että pelkkä altistuminen jollekin terveydelle haitalliselle tekijälle on terveyshaitta. Terveyshaitan toteamisessa ei edellytetä henkilöön kohdistuvaa tutkimusta, vaan materiaalinäytteessä ilmenevä haitallisen tekijän esiintyminen riittää. Piilevä virhe on merkittävä, mikäli kosteusvaurioista on ollut haittaa
terveydelle.



Kirjallisena todisteena esitetyn A-Kuivaus Oy:n tutkimusraportin mukaan alapohjasta on otettu neljä materiaalinäytettä 18.6.2014.

Materiaalinäytteet on tutkitutettu Työterveyslaitoksen laboratoriossa suoraviljelymenetelmällä, joka on Työterveyslaitoksen laboratoriossa validoitu tutkimustapa , jossa tulokset annetaan asteikolla - (ei mikrobeja), + (niukasti mikrobeja), ++ (kohtalaisesti mikrobeja), +++ (runsaasti mikrobeja), ++++ (erittäin runsaasti mikrobeja). Kaikissa näytteissä havaittiin minimissään +++, eli runsaasti mikrobeja. Alapohjarakenteesta on ilmayhteys sisäilmaan. Mikrobit kulkeutuvat ilmavirtausten mukana sisäilmaan. On tiedossa, että havaitut mikrobit havaituissa määrin voivat aiheuttaa käyttäjille oireita ja sairastumista.


Vooo on kertonut että heidän tyttärensä ja hänen avopuolisonsa olivat oireilleet asunnossa.


K. on kertonut sairastuneensa tyttärensä kanssa asuntoon muuttamisen jälkeen. Lisäksi he olivat joutuneet luopumaan hajun vuoks muunmuassa vaatteista ja sohvasta. Ktttnen on kertonut sairastuneensa homealtistumiselle loppuelämäkseen.

H Tmmmnen on kertonut, että he olivat asuneet asunnossa lähes kahdeksan vuotta, eikä heidän aikanaan ollut asunnossa hajuhaittaa eikä oireilua ja heidän tyttärensäkin oli ollut terve.

Terveystarkastaja Miia V. on kertonut, että oireiden saaminen vaurioituneessa kohteessa on yksilöllistä. V. on havainnut asunnossa käydessään hajun ja nähnyt mikrobivaurion, joka viittasi terveyshaittaan kellari 1:ssä. Asuintiloissa V. ei ollut havainnut vaurioita, mutta hajun, jonka alkuperästä hänellä ei ollut tietoa. Hän totesi kuitenkin, että puurakenteet eivät ole tiiviitä, joten vuotoa voi tulla vaurioituneesta kellarista. Vnen on vahvistanut edellä selostetun raportin kohteesta ja totesi, että asunnossa on ollut mahdollista saada oireita vuonna 2014. Vnen korosti, että terveydensuojeluasetus ja laki lähtevät siitä, että vaurion olemassaolo riittää, jolloin näytteitä on otettava. Näytteet tulee ottaa eri tasoista, joita tulee verrata toisiinsa. Vtttnen ei ollut ottanut näytteitä, vaan lausunto oli perustunut A-Kuivaus Oy:n raporttiin. Vtttnen on kertonut pitävänsä A-Kuivaus Oy:n menetelmää ja laboratoriota luotettavina.


A-Kuivaus Oy:n kosteusmittaukset suorittanut rakennusinsinööri Mikko Mtttttnen on kertonut suorittavansa rakennusterveysalan koulutusta ja tutkivansa vesi- ja homevaurioita. Mtttttnen on kertonut, että lahovaurioon vaaditaan jatkuvaa kosteus rasitusta yli viiden vuoden ajan. Mtttttnen on kertonut ottaneensa raportissa mainitut näytteet neljästä eri kohteesta alakautta siten, että oli avannut alimman lautarakenteen ja sen alla olevaa ilmansulkupaperia, mistä oli kertakäyttökäsineitä käyttäen ottanut minigrip-pussiin sopivan määrän näytettä huolellisuutta ja määräyksiä noudattaen. Mtttttnen on kertonut tehneensä merkkisavukokeen ja todennut, että savu tulee kellari 2 luukun läpi asuintiloihin, jolloin myös itiöt pääsevät sisäilmaan. Alapohjassa ei Mtttttsen mukaan ollut merkittävää kosteutta, mutta sen tuuletus oli ollut puutteellinen ja alapohjassa oli ollut orgaanista tavaraa. Sisätilan alipaineellisuus imee epäpuhtaudet sisätilaan. Merkkisavukoetta ei ollut tehtyalapohjasta asuintiloihin. Raportissa mainitut löydökset viittaavat alapohjan vailliseen tuuletukseen ja ovat kosteusvaurioita indikoivia. Mtttttnen on kertonut ottaneensa näytteet ulkopohjaa vasten olevasta purueristeestä, mutta löydetty terveyshaittaa aiheuttava mikrobi ei ollut ulkoilmamikrobi. Mtttttsen kertomuksen mukaan viranomainen arvioi terveyshaitan ja totesi, että näytteille asetetut raja-arvot ylittyvät kohteessa.


Gttttt on kertonut tehneensä sivutoimenaan homekoiratutkimuksia jo vuodesta 2004 ja laativansa asiantuntijalausuntoja homekoirien käytöstä. Gtttttin mukaan homekoira etsii hajua ja paikallistaa sen. Jos koira jotain löytää, löytöä on pidettävä luotettavana. Koira oli tehnyt kohteessa ilmaisun yhteen kohtaan. Johtopäätös siitä on, että haju ei ollut tullut muihin huoneisiin. Gtttttin mukaan, kun viite kosteuteen on tullut, on katsottava rakenteeseen, tehtävä reikä asian tutkimiseksi ja selvitettävä. Gttttt on kertonut, että ilmanvaihto on saatava toimimaan ohjatusti ja mielellään koneellinen ilmanpoisto alapohjaan. Maaperäisessä alapohjassa on aina mikrobeja, joten ilmanvaihto on laitettava sisällä kuntoon, ettei alapohjan mikrobit tule rakenteiden läpi sisäilmaan. Yläpohja elää omaa elämäänsä ja siellä on aina mikrobeja. Yläpohjassa on huolehdittava ilmanvaihdosta, ettei synny mikrobeja. Gttttt on kertonut, että mikrobinäytteet on aina otettava sisätilojen kautta. Ulkokautta otettu näyte ei ole puhdas. Lisäksi laimennussarjamenetelmä on Gtttttin mukaan parempi ja tarkempi menetelmä.

Suoramenetelmä on vain suuntaa antava. A-Kuivaus Oy:n raportin mikrobitulokset ovat tyypilliset ulkoilmalle sekä alapohjalIe ja virheellisesti otetun näytteen sisäilmamikrobitulokset viittaavat Gtttttin mukaan vuotoilmaan. Gtttttin mukaan näytteet oli otettu väärin eivätkä näytteet olleet käypiä. Lisäksi olisi tullut ottaa vertailunäyte eri tasoista, mutta sitä ei ollut tehty.

Jtttnen on kertonut, että A-Kuivaus Oy:n tutkimus oli ollut virheellinen ja tutkintamenetelmä väärä. Jtttnen on kertonut, että hänellä ei ole asumisterveyspätevyyttä, mutta on ottanut näytteitä ja antanut joitakin lajisto- ja analyysitulkintoja. Kohteessa otetut näytteet oli otettu neljästä eri kohdasta ja sekoitettu ylä- ja alapuolinen näyte, kun ohjeiden mukaan rakennetta tulee tutkia ylä- ja alapuolisesta osasta. Mikrobeilla on eri kasvualustat, ylä- ja alapinnassa on eri kasvuolosuhteet. Ylhäällä on lämpöisempää ja kuivempaa, kun taas alhaalla on kylmää ja kosteaa. Mikrobilaji vaihtuu olosuhteiden mukaan. Nyt otettujen näytteiden lajijakauma vaihtelee. Lisäksi käytetty suoraviljelymenetelmä ei kuvaa vaurioitumisastetta. Laimennusviljelynäyte olisi antanut lajiston lisäksi määrän kpllgr, jolloin olisi saatu vertailukelpoiset raja-arvot kuten asumisterveysoppaassa. Vielä näytteet oli otettu läheltä ulkotilaa, johon luonnollisesti muodostuu mikrobeja, eivätkä ne välttämättä liity rakennevirheeseen .

Johtopäätökset

Asiassa ei ole esitetty mitään selvitystä siitä, että asunnossa olisi ollut tai että vastaajat olisivat tienneet, että asunnossa olisi ollut kosteus- ja mikrobivaurioita ennen kantajan kesällä 2014 teettämiä kosteusmittauksia. Vastaajat ovat uskottavasti kertoneet, että heidän perheellään ei ole ollut kahdeksan vuoden aikana oireita asunnossa mahdollisesti olevasta mikrobivaurioista.


Käräjäoikeus katsoo, että on mahdollista, että kantajien laiminlyötyä kauppakirjassa ja kuntotarkastusraportissa selostettujen suositeitujen toimenpiteiden suorittamisen lokakuussa 2013, he olivat myötävaikuttaneet asunnon mahdollisten mikrobivaurioiden syntymiseen. Tätä käsitystä tukee homekoiratutkimusraportti , jonka mukaan asunnossa oli löytynyt ainoastaan havaittavissakin ollut kellari 1 tilan kosteusvaurio, jossa oli ollut havaittavaa bakteerikasvua.



Käräjäoikeus katsoo lisäksi, että Jtttnen ja Gttttt ovat yhdenmukaisesti, johdonmukaisesti ja selkeästi kertoneet suoritetusta näytteenotosta ja sen merkityksestä näytteen arviointiin, joten heidän kertomustaan on pidettävä luotettavimpana selvityksenä näytteen otosta ja tulosten laadusta. On siten mahdollista, että A-Kuivaus Oy:n saamat tulokset näytteistä eivät olleet luotettavia. Käsitystä tukee myös terveystarkastaja Vtttsen kertomus vertailunäytteiden otosta, joka poikkeaa A-Kuivaus Oy:n Mtttttsen kertomuksesta vertailunäytteenottokäytännöstä. Terveystarkastajan laatima raportti perustui pelkästään A-Kuivaus Oy:n tutkimustuloksiin. Lisäksi terveystarkastaja Vtttsen kertomuksen mukaan asuintiloissa ei ollut havaittavissa vaurioita. Se, onko kosteusvauriosta aiheutunut asunnon sisätiloihin mikrobivaurioita ja siten asumisterveyshaittaa on jäänyt epäselväksi. Kanne tulee siten hylätä myös piilevän virheen ja terveyshaitan osalta.



Oikeudenkäyntikulut



Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut , jollei muualla laissa toisin säädetä.

Kantaja on hävinnyt kanteensa, joten kantaja on velvollinen korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut, jotka ovat olleet tarpeelliset ja määrältään kohtuulliset. Kantaja on myöntänyt vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrän kohtuulliseksi.



Lisäksi kantaja on velvollinen korvaamaan valtiolle valtion varoista J ja H Tmmmsen avustaja asianajaja PJ maksettu palkkio sekä valtion varoista todistajille maksetut palkkiot.





Tuomiolauselma



Kanne hylätään.



Käräjäoikeus vahvistaa vastaajan / asianajaja PJn oikeudenkäyntikulujen määräksi 12.218,98 euroa, mistä summasta 11.337,50 euroa maksetaan valtion varoista oikeusapupäätöksen mukaan J ja H Tmmmsen avustajalle asianajaja PJlle.



Risto-Pekka Vooo velvoitetaan suorittamaan:

- H Tmmmselle tämän omavastuuosuus asiasta aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 710,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

- H Tmmmselle valtion varoista korvattavien todistajapalkkioiden

ylittävä määrä 274,85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

- J Tmmmselle valtion varoista korvattavien todistajanpalkkioiden ylittävä määrä 274,85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

- valtiolle valtion varoista maksetut H Tmmmselle aiheutuneista

oikeudenkäyntikuluista 5.228,01 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

- valtiolle valtion varoista maksetut J Tmmmselle aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 6.109,49 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

- valtiolle valtion varoista maksetuista todistelupalkkioista 341,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.



Päätöslauselma



Risto-Pekka Voooin vaatimus kiinteistökaupan purkamisesta jätetään sillensä.



Muutoksenhaku



Annettiin muutoksenhakuohjeet.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

R-P Vooo on 10.12.2015 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.



Määräajat

Valituksen määräpäivä on 8.1.2016

Vastauksen määräpäivä on 22.1.2016





Käräjätuomari Minna I





Päijät-Hämeen käräjäoikeus

OS.l







Tuomio

Annettu kansliassa



09.12.2015







15116587



Asianumero

S 1517015



1 (3)





Puheenjohtaja



KäräjäTmmmri Minna I



Vastaaja Risto-Pekka Vooo



Asia MUU TUTKlNT A



Vireille 02.06.2015





Päijät-Hämeen käräjäoikeus

Os. ]







Tuomiolauselma 15116587



Asianumero



2 (3)

09.12.2015



S 1517015





Vastaaja Risto-Pekka Vooo, Korvausvelvollisuus



Käräjäoikeus vahvistaa H Tmmmsen ja J Tmmmsen / AA PJ oikeudenkäyntikulujen määräksi yhteensä 12.218,98 euroa, mistä summasta 11.337,50 euroa maksetaan valtion varoista oikeusapupäätösten mukaan Tmmmsten avustajalle asianajaja PJ



Risto-Pekka Vooo velvoitetaan korvaamaan valtiolle

- H Tmmmselle aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 5.228,01

euroa korko lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien ja

- J Tmmmselle aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 6.109,49 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.



Risto-Pekka Vooo velvoitetaan korvaamaan valtiolle todistelukustannukset 341,20 euroa korko lain 4 §:n 1 rnomentin mukaisin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku





Annettiin muutoksenhakuohje.



Vastaaja Risto-Pekka Vooo on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.



Valituksen määräpvm: 08.0l.2016



Vastavalituksen määräpvm: 22.01.2016



Lainvoimaisuus



Tuomio ei ole lainvoimainen



Allekirjoitus





KäräjäTmmmri Minna I.