Mikä on kuntotarkastajan vastuu asuntokaupassa?

Asiassa kiinteistökauppa on purettu olennaisten virheiden johdosta. Ostaja oli nostanut kanteen myyjää ja kuntotarkastajaa vastaan.

Merkittävä kysymys oli se, oliko kuntotarkastajaan sovellettava vahingonkorvauslakia vai sopimusoikeuden periaatteita. Käräjäoikeus oli soveltanut vahingonkorvauslakia ja oli hylännyt vaatimukset sen johdosta, ettei ollut vahingonkorvauslain edellyttämää erityisen painavaa syytä varallisuusvahinkojen korvaamiseen. HO sen sijaan katsoi, että asiassa sovelletaan sopimusoikeuden periaatteita (jolloin varallisuusvahingot korvataan) mutta päätyi sekin hylkäämään vaatimukset kuntotarkastajaa kohtaan, koska ostaja oli reklamoinut vasta yli 2 vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen. Näin ei asiassa otettu kantaa siihen kysymykseen, oliko kuntotarkastaja menetellyt huolimattomasti tarkastusta suoritettaessa. Ostaja oli katsonut, että kuntotarkastaja ei ollut suorittanut kuntotarkastusta KH-kortin mukaisesti, vaikka oli raportissaan viitannut mainittuun korttiin. Kuntotarkastus olisi tullut suorittaa tarkemmin, mikäli lähtötiedot kohteesta olivat olleet puutteelliset. Kuntotarkastaja vastasi, että tarkastus oli suoritettu rakenteita rikkomatta ja KH-korti ei  ole tässä merkittävä.

Päätös ei ole lainvoimainen mutta ratkaisu on merkittävä siinä mielessä, että kuntotarkastajan on samalla tavalla kuin kiinteistövälittäjän (tai muiden vastaavien konsulttien) otettava toimeksiantoa suoritettaessa huomioon, että tarkastus ja raportti tulevat sen tilaajan eli myyjän lisäksi kolmannen eli ostajan käyttöön. Kuntotarkastaja joutuu korvausvastuuseen myös varallisuusvahingoista.

Koska kauppa purettiin ei ostaja joutunut maksamaan korvauksia myyjälle rakennuksen arvon alentumisesta. Ostaja oli jättänyt rakennuksen suojaamatta. Pihan arvo oli sen sijaan alentunut 2.500 euron osalta.

Mielenkiintoinen oli hovioikeuden perustelu, miksi myyjän katsottiin menetelleen huolimattomasti. Hovioikeuden mukaan myyjän olisi tullut lisäselvittää kuntotarkastusraportin kehotus lattiarakenteen avaamisesta. Tämän johdosta myyjä joutui maksamaan ostajalle vahingonkorvausta. Asialla on sen johdosta merkitystä, että kuntotarkastuksissa usein kehotetaan tekemään erilaisia lisätutkimuksia. Pitäisikö myyjän tutkia nämä kaikki välttyäkseen vahingonkorvausvastuulta? Hinnanalennukseen tämä ei kuitenkaan vaikuta.

Kauppahinta oli 24.500€. Suhteessa kauppahintaan oikeudenkäynti tuli jälleen maksamaan kaikille suhteettoman paljon. Myyjä joutui maksamaan kauppahinnan ja korvausten lisäksi  oikeudenkäyntikuluja n. 50.000€. Ostajakin joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja n. 50.000€ vielä senkin jälkeen mitä myyjä korvasi ostajan oikeudenkäyntikuluja. (Ehkä oikeusturvavakuutus korvasi kummaltakin 10.000 omia kuluja. ) Voittajia ei asiassa siis ollut kuntotarkastajaa lukuun ottamatta.

Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan oikeudenkäyntikuluja ostajalle 27.500€ (ostaja vaatinut 34.200€. Ostaja vaati hovioikeudessa oikeudenkäyntikuluja 21.000€ ja myyjä 10.500€. Hovioikeus tuomitsi kuitenkin kummankin kärsimään omat oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa koska molemmat olivat voittaneet ja hävinneet siellä vaatimuksia.

Käräjäoikeus tuomitsi ostajan maksamaan kuntotarkastajalle 8.500€ kun kuntotarkastaja vaati hovioikeudessa 18.000 oikeudenkäyntikuluja, joita hovioikeus tuomitsi 14.000€.

 

Päätös:

Itä-Suomen HO 22.1.2016 36

Kiinteistön kauppa - Kuntotarkastajan vastuu - Reklamaatio

Itä-Suomen HO

Diaarinumero: S 14/1474

Antopäivä: 22.1.2016

Ratkaisunumero:36

Asianumero:   I-SHO:2016:1

 

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

 

Hovioikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kuntotarkastajan korvausvastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyy sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Ostajan olisi näin ollen tullut reklamoida kuntotarkastuksen suorittaneelle yhtiölle sen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

 

ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 9.10.2014

 

Tuomiolauselma

 

Kantaja A:n sekä vastaaja B:n välillä 12.8.2010 vahvistettu Heinäveden kunnan Hasumäen kylässä sijaitsevaa Puro-nimistä kiinteistöä RN:o 1:345 koskeva kiinteistökauppa puretaan.

 

B velvoitetaan palauttamaan A:lle hänen kiinteistöstä maksamastaan kauppahinnasta 24.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ajalta 12.8.2010-1.4.2013 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien.

 

B velvoitetaan maksamaan A:lle vahingonkorvauksena

- lainhuutokulusta 65 euroa,

- lainhuudon hakemisesta 50 euroa,

- tarvikekuluista 100 euroa,

- tarvikekuluista 1.500 euroa,

eli yhteensä 1.715 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien.

 

B velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 27.507,58 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamispäivästä.

 

A velvoitetaan suorittamaan C Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 7.500 euroa ja asianosaiskuluista 1.000 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamispäivästä.

 

Asianosaisten vaatimukset muilta osin hylätään.

 

ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 22.1.2016

 

Vaatimukset hovioikeudessa

 

A:n valitus

 

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin B:n hänelle palautettavaksi määrätystä kauppahinnasta on vähennetty kiinteistön arvon alentumisen perusteella 2.500 euroa. Lisäksi A on vaatinut, että B:n hänelle maksettavaksi tuomittu korvaus kiinteistön parannuskuluista ja virheiden selvittelykuluista korotetaan 4.749,52 euroksi korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Edelleen A on vaatinut, että B velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa täysimääräisesti 34.203,58 eurolla korkoineen.

 

A on vaatinut, että C Oy (jäljempänä yhtiö) velvoitetaan yhteisvastuullisesti B:n kanssa suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 2.500 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Lisäksi A on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti B:n kanssa suorittamaan hänelle kiinteistön parannuskuluista ja virheiden selvittelykuluista 3.034.52 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Vielä A on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti B:n kanssa korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 15.181 eurolla korkoineen.

 

A on vaatinut, että B ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 21.078,74 eurolla korkoineen.

 

A on perustellut vaatimuksiaan B:n osalta seuraavasti. Kiinteistön arvo ei ollut alentunut pihamaan osalta, koska tontti oli muutenkin erittäin huono eikä sille kannattanut rakentaa mitään. Pihamaalla suoritetut työt olivat jääneet kesken, koska rakennuksen korjaustöitä oli ollut mahdotonta suorittaa. A oli luottanut yhtiön kuntotarkastuskertomukseen ja sen perusteella ryhtynyt suorittamaan korjaustöitä. Oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät avustajan toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia eikä niihin ollut käytetty tarpeettomasti aikaa.

 

A on perustellut vaatimuksiaan yhtiön osalta seuraavasti. Käräjäoikeus oli arvioinut asian väärin katsoessaan, ettei asiassa ollut ollut erittäin painavia syitä vahingonkorvauksen tuomitsemiselle. Yhtiö ei ollut suorittanut kuntotarkastusta KH-kortin mukaisesti, vaikka oli raportissaan viitannut mainittuun korttiin. Kuntotarkastus olisi tullut suorittaa tarkemmin, mikäli lähtötiedot kohteesta olivat olleet puutteelliset. Henkilön, joka ei tuntenut rakennusalaa, ei voitu edellyttää vaativan tai teettävän tarkempia selvityksiä ennen kauppaa. Erittäin painavia syitä vastaan puhuvana seikkana ei voitu pitää sitä, että A oli voinut vaatia samat vahingot korvattavaksi kiinteistön myyjältä.

 

B:n valitus

 

B on vaatinut, että A:n hänelle maksettavaksi tuomittu korvaus kiinteistön arvon alentumisesta korotetaan 10.000 euroksi. Lisäksi B on vaatinut, että A:n korvausvaatimus kiinteistön parannuskuluista ja virheiden selvittelykuluista hylätään. Vielä B on vaatinut, että hänen A:lle maksettavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrää joka tapauksessa alennetaan ainakin 12.000 euroon. Edelleen B on vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 10.578,26 eurolla ja asianosaiskulunsa 400 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

 

B on perustellut vaatimuksiaan seuraavasti. A oli omistusaikanaan avannut rakennuksen rakenteita ja sulkenut ne siten, että ne olivat jääneet suojaamattomiksi usean vuoden ajaksi. Lisäksi A oli jättänyt rakennuksen lämmittämättä syksyllä 2010. Nämä laiminlyönnit olivat aiheuttaneet rakennuksen korjauskelvottomuuden. Rakennus olisi ollut korjauskelpoinen vielä syksyllä 2010. Lisäksi A oli maalaamalla pilannut asuintiloja. A oli rakentanut pihamaalle salaojia, jotka oli tehty virheellisesti. Työt pihamaalla oli jätetty kesken ja pihamaa hoitamatta. Näistä seikoista johtuen koko kiinteistön arvo oli alentunut. B ei ollut menetellyt asiassa tuottamuksellisesti tai millään tavoin huolimattomasti. Kaikki virheet olivat olleet salaisia virheitä. Tämän vuoksi perustetta vahingonkorvausvelvollisuudelle ei ollut. Joka tapauksessa tarvikekuluista ei ollut esitetty mitään tositteita eikä niiden määrää ollut näytetty toteen. Oikeudenkäyntikuluja koskevaa vaatimustaan B on perustellut sillä, että häntä ei voitu velvoittaa korvaamaan A:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa siltä osin kuin kulut olivat syntyneet yhtiötä vastaan nostetun kanteen ajamisesta. A:n oikeudenkäyntikuluvaatimus oli muutoinkin liiallinen ja sitä tulee kohtuullistaa. Käräjäoikeus ei ollut myöskään ottanut kuluratkaisussaan huomioon sitä, että A:n kanne B:tä vastaan oli hyväksytty ainoastaan osaksi.

 

Vastaukset

 

A on vastustanut B:n muutosvaatimuksia.

 

Rakennus oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin asumis- ja korjauskelvoton jo kaupantekohetkellä. Koska kiinteistö oli ollut jo kaupantekohetkellä arvoton, kiinteistön arvon alentumisesta tuomittua korvausta ei ollut syytä korottaa. B oli tiennyt rakennuksessa olleista virheistä. Hän vastasi myös tilaamansa kuntotarkastajan antamista tiedoista. A:lle tuomittuja oikeudenkäyntikuluja ei ollut syytä alentaa. Asia oli pääosin ratkaistu A:n hyväksi ja hänen häviämänsä osa oli koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa. Oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät avustajan toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia eikä niihin ollut käytetty tarpeettomasti aikaa.

 

B on omassa valituksessaan mainituilla perusteilla vastustanut A:n muutosvaatimuksia.

 

Yhtiö on vastustanut A:n muutosvaatimuksia ja vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 16.840,36 eurolla ja asianosaiskulut 1.055 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

 

A ei ollut reklamoinut yhtiölle kuntotarkastuksessa havaitsemistaan virheistä kohtuullisessa ajassa. A oli saanut tietää jo syyskuussa 2010, ettei talo vastannut kunnoltaan hänen odotuksiaan eikä hänen kuntotarkastusraportista muodostamaansa mielikuvaa. A oli esittänyt reklamaation yhtiölle 29.1.2013 päivätyssä kirjeessä eli vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. A oli tehnyt reklamaation liian myöhään ja menettänyt tämän vuoksi oikeutensa saada vahingonkorvausta yhtiöltä. Kuntotarkastus oli tehty rakenteita rikkomattomin menetelmin, jolloin rakenteiden sisässä olleita vaurioita ei ollut voitu havaita. Kuntotarkastaja oli tarkastusraportissaan useissa kohdissa esittänyt lisäselvitysten tekemistä erillisen tutkimuksen yhteydessä. Tarkastuksen suorittamisessa ei ollut mitään sellaista virhettä, joka aiheuttaisi vahingonkorvausvastuun. Tarkastusraportissa ei ollut viitattu KH-korttiin vaan yleisempään asuntokaupan suoritusohjeeseen. KH-kortti ei sitä paitsi ollut velvoittava tai sitova vaan ohjeellinen. Joka tapauksessa viittausta suoritusohjeeseen ei voida tässä tapauksessa pitää vahingonkorvausvastuun kannalta merkittävänä, koska ostaja ei ollut tuntenut tarkemmin kuntotarkastusmenettelyä ja asiaa koskevaa KH-korttia. Kuntotarkastajalta ei voitu vaatia kauppahinnan palautusta yhteisvastuullisesti myyjän kanssa. Kuntotarkastajan vastuuperuste oli erilainen kuin myyjän.

 

Lausuma

 

Hovioikeus on pyytänyt A:lta lausuman siitä, millä perusteella hän on katsonut reklamoineensa yhtiölle kohtuullisessa ajassa.

 

A oli saanut tietää, että yhtiön kuntotarkastuskertomus oli virheellinen vasta D:n 25.9.2012 laatiman lausunnon jälkeen. A oli näin ollen tehnyt reklamaation yhtiölle vain noin neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Yhtiö oli joka tapauksessa menetellyt sillä tavoin harhauttavasti, etteivät reklamaatioajat olleet umpeutuneet.

 

- - - - - - - - - -

 

Hovioikeuden ratkaisu

 

Perustelut

 

Kiinteistön arvon alentuminen

 

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa on ollut käräjäoikeuden tuomion sivuilla 24-26 selostetut virheet. Asiassa on lisäksi riidatonta, että virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja A:lla on ollut oikeus purkaa kauppa.

 

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistön arvo alentunut A:n toimesta asuinrakennuksen ja/tai pihamaan osalta ja mikä on mahdollisen arvon alentumista vastaavan korvauksen määrä.

 

Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin mukaan ostaja, jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.

 

D:n, E:n ja F:n kertomuksista sekä kirjallisina todisteina esitetyistä D:n 25.9.2012 päivätystä lausunnosta ja F:n 13.6.2013 päivätystä muistiosta ilmenee, että rakennuksen korjaaminen asuinkuntoon ei ole taloudellisesti kannattavaa ja että rakennuksen korjaamista ei sen erittäin heikon kunnon takia kannata harkita. Tämän selvityksen perusteella hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että asuinrakennus on ollut kaupantekohetkellä purkukuntoinen ja arvoton. B:lle ei ole näin ollen voinut aiheutua korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä, että A on aloittanut rakennuksen korjaustöitä ja jättänyt rakenteet suojaamatta sekä rakennuksen lämmittämättä. A:n toimenpiteet eivät ole maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla alentaneet kiinteistön arvoa asuinrakennuksen osalta.

 

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistön arvo on alentunut pihamaan osalta ja että arvon alentumista vastaavan korvauksen kohtuullinen määrä on 2.500 euroa. Korvausta ei ole syytä alentaa eikä korottaa.

 

Vahingonkorvaus

 

Asiassa on kysymys siitä, onko A:lla oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin ja mikä on mahdollisten vahingonkorvausten määrä. Ratkaistaessa tätä kysymystä on arvioitava, ovatko virheet olleet salaisia tai ovatko virheet johtuneet B:n huolimattomuudesta.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

 

Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

 

B on ennen kauppaa teettänyt kiinteistöllä kuntotarkastuksen. Lähtökohtaisesti B:n kannalta olisi kohtuutonta, jos hän joutuisi vastuuseen sellaisten asiantuntijan esittämien tietojen perusteella, joiden paikkansa pitävyyttä hän ei ole itse pystynyt arvioimaan. Useimmiten myyjä tilaa kuntotarkastuksen juuri siksi, että kuntotarkastaja osaa arvioida kiinteistöä paremmin kuin myyjä. F:n laatimassa kuntotarkastusraportissa on kuitenkin selkeästi kehotettu lisäselvittämään lattiarakenteiden kuntoa. Jos B olisi huolellisesti menetellen tehnyt raportissa kehotetut lisäselvitykset, kiinteistöllä olevat virheet olisivat paljastuneet. Näin ollen kiinteistön virheet eivät ole olleet salaisia, eikä B ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti. Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että A:lla on oikeus saada korvaus vahingoistaan.

 

Vahingonkorvauksen määrän osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen. Korvausta ei ole syytä korottaa.

 

Reklamaatio

 

Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiö kuntotarkastuksen tekijänä vahingonkorvausvastuussa A:lle. Ensin on ratkaistava, koskeeko sopimussuhteissa noudatettava reklamaatiovelvollisuus A:ta. Tämän kysymyksen ratkaiseminen edellyttää kannanottoa siihen, arvioidaanko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Kuntotarkastuksen on tilannut yksin B, eikä yhtiön ja A:n välillä ole ollut sopimussuhdetta.

 

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että reklamaatiovelvollisuus liittyy sopimusrikkomukseen perustuvaan mutta ei sopimuksenulkoiseen vastuuseen. Reklamaatiovelvollisuus on Suomen oikeudessa voimassa yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena ilman nimenomaista säädöstukeakin (Olli Norros: Vahingonkorvausvelan vanhentuminen, 2015, s. 20 ja Olli Norros: Vastuu sopimusketjussa, 2007, s. 313).

 

Suomessa ei ole voimassa nimenomaan asunnon ja kiinteistön kauppaa varten tehtäviä kuntotarkastuksia koskevaa lainsäädäntöä. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta kaupan osapuolia kohtaan on sen sijaan säädetty kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa. Sanotun lain esitöissä (HE 58/2000 s. 10) todetaan, että kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen.

 

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty eriäviä näkemyksiä siitä, onko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioitava vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla (Mia Hoffrèn: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 345 ja Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 855). Tämä hovioikeus on 29.5.2012 antamassaan tuomiossa (S 11/712; nro 441) katsonut, että kuntotarkastajan korvausvastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyy vahingonkorvauslain nojalla.

 

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä ei löydy kysymykseen suoraa kannanottoa. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisuissaan KKO 1992:165 ja KKO 1999:19 vahvistanut korvausvastuun sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, vaikka vahingonaiheuttajan ja -kärsijän välillä ei ole ollut sopimussuhdetta. Kysymys on näissä tapauksissa ollut siitä, että toimeksisaajan velvollisuutena on ollut tehtävän laadun ja sisällön perusteella valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Tämän velvollisuuden täyttämisestä toimeksisaaja on vastannut toimeksiantajan sopimuskumppaniin nähden sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan.

 

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tarjota molemmille kaupan osapuolille kaupanteon kannalta merkittävää tietoa, ja kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat vaikuttaa merkittävästi tulevan kaupan ehtoihin. Kuntotarkastajan, joka tarkastusta tehdessään on tiennyt hänen lausuntoaan käytettävän tulevassa kiinteistön kaupassa, täytyy ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin. Näissä olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Kuntotarkastajan ja toimeksiantajan vastapuolen suhde voidaan siten rinnastaa, kuten edellä mainituissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa, sopimussuhteeseen.

 

Edellä lausutun perusteella ja ottaen huomioon lisäksi sen, että myös kiinteistönvälittäjän vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle arvioidaan nimenomaan sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan, hovioikeus katsoo, että kuntotarkastajan korvausvastuun edellytykset ja sisältö suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyvät sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Tämän vuoksi reklamaatiovelvollisuus koskee A:ta.

 

Tämän jälkeen asiassa on ratkaistava, onko A reklamoinut yhtiölle sen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

 

Kohtuulliselle ajalle ei ole olemassa tarkkoja rajoja. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin todettu, että reklamaatioajan voidaan katsoa olevan noin muutaman kuukauden pituinen (Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 858).

 

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että A on tullut tietoiseksi yhtiön kuntotarkastusraportin puutteellisuudesta viimeistään G:n 14.10.2010 laatiman lausunnon perusteella. Asiassa on riidatonta, että A on reklamoinut yhtiölle 29.1.2013 päivätyllä kirjeellä. Hovioikeus katsoo, että koska A on reklamoinut yhtiölle vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen, reklamaatio on tehty liian myöhään.

 

Asiassa ei ole selvitetty eikä muutoinkaan voida päätellä, että yhtiö olisi menetellyt sillä tavoin harhauttavasti, etteivät reklamaatioajat koskisi A:ta. A on näin ollen laiminlyömällä oikea-aikaisen virheilmoituksen menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.

 

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

 

Mainitun luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

 

B on pääosin hävinnyt asian käräjäoikeudessa. Sillä osalla, jonka hän on voittanut, on ollut vain vähäinen merkitys asiassa sekä vain vähäinen vaikutus oikeudenkäyntikulujen määrään. Näin ollen B on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla velvollinen korvaamaan täysimääräisesti A:n kohtuulliset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.

 

Asian laatu ja laajuus, siinä suoritetut valmistelutoimenpiteet sekä järkevän oikeudenhoidon ja taloudellisen oikeudenkäynnin vaatimukset huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että A:n avustajan asianajaja H:n laskusta ilmenevät toimenpiteet ovat olleet tarpeellisia ja hyväksyttäviä. Näihin toimenpiteisiin ei ole käytetty kohtuuttomasti aikaa.

 

H:n laskusta ei selkeästi ilmene, mitkä toimenpiteet ovat aiheutuneet yhtiötä vastaan nostetun kanteen ajamisesta ja mitkä B:tä vastaan nostetun kanteen ajamisesta. Oikeudenkäynti on kuitenkin käräjäoikeudessa kohdistunut pääasiassa sen selvittämiseen, onko asiassa ollut edellytyksiä purkaa A:n ja B:n välillä tehty kiinteistökauppa. Tähän nähden yhtiön osuus asian käsittelyssä on ollut vähäisempi. Hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden määräämää 90 tunnin työmäärää vastaavaa palkkiota on pidettävä B:tä vastaan ajetun kanteen osalta kohtuullisena. Oikeudenkäyntikulujen korvausta ei näin ollen ole syytä alentaa eikä korottaa.

 

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

 

Hovioikeudessa esitetyt vaatimukset on ratkaistu osaksi A:n ja osaksi B:n hyväksi. Asiassa ei sen vuoksi ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvussa tarkoitettua voittanutta tai hävinnyttä osapuolta. Näin ollen A ja B saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeuden osalta vahinkonaan.

 

A on hävinnyt valituksensa yhtiöön nähden. Näin ollen hän on velvollinen korvaamaan yhtiön kohtuulliset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudessa. A on paljoksunut yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin se perustuu avustajan yli 30 tunnin ajankäyttöön. Lisäksi A on paljoksunut todistaja I:n palkkiovaatimusta 1.000 euroa ylittävältä osalta. Muilta osin A on hyväksynyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.

 

Hovioikeus on oikeudenkäyntikulujen määrää harkitessaan ottanut huomioon, että pääkäsittely 1.-3.12.2015 on kestänyt ilman lounastaukoja yhteensä 13 tuntia. Näin ollen mainitun määrän ylittävää yhtiön laskutusta ei voida pitää perusteltuna.

 

I on ilmoittanut, että hänen palkkionsa koostui matkasta pääkäsittelyyn Valkeakoskelta Kuopioon sekä valmistautumisesta kuulemista varten ja ansionmenetyksestä. Hovioikeus pitää ajankäyttö ja työmäärä huomioon ottaen I:n kohtuullisena palkkiona 1.000 euroa. Muilta osin yhtiön oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimus on kohtuullinen.

 

Tuomiolauselma

 

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

 

A velvoitetaan suorittamaan C Oy:lle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.308,36 euroa, mikä määrä muodostuu avustajan palkkiosta 11.955 eurosta, kuluista 353,36 eurosta ja todistajan palkkiosta 1.000 eurosta, sekä asianosaiskuluista 1.055 euroa. Tuomituille korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:

 

hovioikeudenneuvos Helena Lindgren

hovioikeudenneuvos Juha Halijoki

hovioikeudenneuvos Jussi Huuskonen

 

Valmistelija: viskaali Hanna-Kaisa Meriläinen

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

Lainvoimaisuustiedot:

 

Vailla lainvoimaa.