Rovaniemen hovioikeus

RHO:2009:7

 

Kiinteistönkauppa

kauppahinnan alentaminen

tarpeelliset korjaukset

korjaustapa

hinnanalennuksen määrääminen

                            

 

Diaarinumero: S 08/755

Antopäivä:

Ratkaisunumero: 769

 

 

Kiinteistönkauppa - kauppahinnan alentaminen - tarpeelliset korjaukset - korjaustapa - hinnanalennuksen määrääminen

 

ASIAN KÄSITTELY KÄRÄJÄOIKEUDESSA

 

ASIAN KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

 

HOVIOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

 

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

 

ASIAN KÄSITTELY

KÄRÄJÄOIKEUDESSA

 

 

A:n ja B:n kanne

 

A ja B ovat vaatineet, että heidän ja C:n ja D:n välillä tehdyn kiinteistönkaupan kauppahintaa alennetaan 59 926 eurolla ja että C ja D velvoitetaan maksamaan heille kauppahinnan alennuksena 59 926 euroa korkoineen. Lisäksi A ja B ovat vaatineet, että C ja D velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

 

A ja B ovat lausuneet, että talossa oli havaittu kylmyyttä keväällä 2005. B oli kesä-heinäkuussa 2005 aukaissut yhden huoneen lattiarakenteet, jolloin oli havaittu, että ulkoseinän ja lattian liittymäkohdista oli puuttunut höyrynsulkumuovi. Tämän jälkeen B oli reklamoinut virheestä. Talosta oli 25.1.2007 otettu materiaalinäytteitä, joissa oli todettu mikrobeja. Lämpökuvauksessa 25.1.2007 talossa oli todettu ilma- ja lämpövuotoja alapohjarakenteen ja ulkoseinien välisessä liitoskohdassa sekä yläpohjarakenteen ja ulkoseinän välisessä liitoksessa. Koneellisen ilmanvaihdon asentamisella ei ollut ollut vaikutusta ilmavuotoihin. Rakennuksen korjaaminen asuttavaan kuntoon edellytti kanteen suuruista hinnanalennusta. Hinnanalennus ei sisältänyt perusparannuserää.

 

C:n ja D:n vastaus

 

C ja D ovat vaatineet, että kanne hylätään ja A ja B velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

 

C ja D ovat lausuneet, että A ja B olivat saaneet talon hallintaansa 7.12.2004. Mikäli talossa olisi ollut rakenteista johtuvaa kylmyyttä, se olisi tullut havaita jo talven 2004 - 2005 aikana. Talo oli ollut kaupantekohetkellä kunnossa ja teknisesti toimiva. Siinä ei ollut vuonna 1989 vallinneen rakennustavan mukaisesti arvioituna ollut rakennus- tai rakennevirheitä. Suoritettujen tutkimusten perusteella talossa ei ollut ollut sellaisia merkittäviä ilmavuotoja, jotka olisivat edellyttäneet korjaamista. Esiintyneet mikrobipitoisuudet eivät olleet poikenneet vastaavalla tavalla toteutettujen rakennusten rakenteille tyypillisistä arvoista. Mikrobeilla ei ollut osoitettu olleen vaikutusta talon sisäilmaan, asumiseen tai rakennuksen käyttöön. A:n ja B:n virheellisesti asentaman koneellisen ilmanvaihdon vaikutusta rakenteiden kuntoon ei ollut selvitetty. Vaaditun hinnanalennuksen määrä oli liiallinen. Esitetyt korjaustoimet eivät olleet perusteltuja ja ne paransivat rakenteiden tasoa.

 

Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut

 

Reklamaatio ilma- ja lämpövuotojen osalta

 

Käräjäoikeus on todennut, että ilmavuotoja koskeva virhe on ollut havaittavissa maaliskuussa 2005. Kun reklamaatio on asiassa esitetyn näytön perusteella tehty 21.9.2005 jälkeen, käräjäoikeus on katsonut, että se on tehty kohtuullisessa ajassa eivätkä A ja B siten ole menettäneet oikeuttaan vedota ilma- ja lämpövuotoja koskevaan virheeseen.

 

Ilma- ja lämpövuodot

 

Asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että ulkoseinä- ja lattiarakenteen liitoskohdissa on ollut ilma- ja lämpövuotoja. Ilma- ja lämpövuotoja on ollut myös keittiön katonrajassa sähköputken läpiviennissä sekä kodinhoitohuoneen oven tiivisteessä. Käräjäoikeus on, ottaen huomioon, että rakennuksen pintalämpötilaindeksi on kolmessa kohdassa ollut alle asumisterveysohjeen ohjearvon ja lisäksi ilmanpitävyys on ollut hieman keskiarvoa heikompi verrattuna muihin samanikäisiin, katsonut rakennuksen poikkeavan ilma- ja lämpövuotojen osalta merkittävästi laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on siten ollut tältä osin laatuvirhe.

 

Mikrobivauriot

 

Käräjäoikeus on todennut, että asiassa on esitetty ristiriitaista näyttöä siitä, ovatko alapohjan tilkevilla ja pysty- ja vaakastyroxit, joissa mikrobeja on tutkimusten mukaan esiintynyt, kosketuksissa maaperään. Käräjäoikeus on katsonut, että ne ovat olleet ainakin osittain kosketuksissa maaperään. Asiassa kuultujen todistajien F:n, M:n ja L:n kertomuksilla käräjäoikeus on katsonut näytetyksi, että alapohjan eristeissä havaitut mikrobit tai niiden aineenvaihduntatuotteet voivat kulkeutua sisätiloihin ilmavuotokohdista, mistä syystä mikrobivauriota voitiin pitää terveyshaittana. Rakennuksessa on siten ollut A:n ja B:n vetoama laatuvirhe myös mikrobivaurioiden osalta.

 

Koneellisen ilmanvaihdon asentamisen merkitys

 

Käräjäoikeus on todennut asiassa selvitetyn, että A ja B ovat reklamoineet kylmyydestä ilmanvaihtokoneen asentamisen jälkeen. Todistaja N:n kertomuksella on näytetty, että koneellisen ilmanvaihdon asentaminen on osaltaan voinut edesauttaa kylmyyden ja vedon tunnetta. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut jääneen näyttämättä, että A:n ja B:n asentama koneellinen ilmanvaihto olisi aiheuttanut talon virheet.

 

Kaupantekohetken tilanne

 

Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että talossa on ollut edellä selostetuin tavoin ilma- ja lämpövuotoja. Kysymys on ollut rakenteeseen liittyvästä seikasta. Käräjäoikeuden mukaan asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että ilma- ja lämpövuodot tai myöskään mikrobivauriot olisivat aiheutuneet kaupanteon jälkeen. Näin ollen C ja D myyjinä ovat vastuussa näistä laatuvirheistä.

 

Hinnanalennus

 

Käräjäoikeus on todennut, että asiassa on esitetty ristiriitaista näyttöä korjaustarpeista ja arvioiduista korjauskustannuksista. Todistaja F:n edullisinkin korjaussuunnitelma ja -arvio on sisältänyt perusparannustyötä muun muassa salaojien ja sadevesikaivojen osalta sekä huomattavassa määrin rakennuksen ulkopuolelle tehtävää työtä. Todistaja I:n arvio on perustunut F:n korjaussuunnitelmaan. Todistajien H:n, L:n ja K:n yhteneväisten kertomusten perusteella käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että korjaustyö on mahdollista suorittaa rakennuksen sisäpuolelta. K ja L ovat yhteneväisesti esittäneet korjaustavaksi lattian ja seinän välisten rakojen tiivistämistä kapseloimalla sekä ainakin lattian reuna-alueiden eristeiden uusimista. Heidän korjauskustannusarvionsa ovat lähellä toisiaan. Näiden asiantuntijatodistajien arvioiden perusteella käräjäoikeus on katsonut, että tätä korjaustapaa voitiin pitää riittävänä ottaen huomioon virheiden laatu ja sijainti.

 

Käräjäoikeus on ottanut asiassa huomioon, että korjauskustannusarviot on tehty 2,5 - 3,5 vuotta kaupanteon jälkeen ja että korjaustöissä on ollut kysymys pääasiassa rakenteista, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren aikana jouduta yleensä uusimaan. Näin ollen vaadittavien korjaustöiden suorittamisen ei ole voinut katsoa korottavan rakennuksen arvoa eikä pidentävän sen käyttöikää. A ja B eivät siten ole saaneet korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

 

Hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi käräjäoikeus on arvioinut 7 000 euroa.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Käräjäoikeus on todennut, että A ja B ovat voittaneet kanteensa perusteen osalta. Hinnanalennuksen määrän osalta kanne on hyväksytty vain vähäisessä määrin. Tässä tilanteessa käräjäoikeus on harkinnut oikeaksi, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

 

Käräjäoikeuden ratkaisu

 

Käräjäoikeus on alentanut A:n ja B:n C:n ja D:n kanssa tekemän kiinteistönkaupan kauppahintaa 7 000 eurolla ja velvoittanut C:n ja D:n maksamaan A:lle ja B:lle kauppahinnan alennuksena yhteensä 7 000 euroa korkoineen. Asianosaiset ovat saaneet pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa vahinkonaan.

 

ASIAN KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

 

A:n ja B:n valitus

 

A ja B ovat vaatineet, että C:n ja D:n heille kauppahinnan alennuksena maksettavaksi tuomittu korvaus korotetaan 59 920 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. A ja B ovat myös vaatineet, että C ja D velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja heidän oikeudenkäyntikuluinaan hovioikeudessa oikeusavun omavastuuosuudet korkoineen.

 

A ja B ovat lausuneet, että kaupan kohteessa oli käräjäoikeuden toteamin tavoin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe sekä ilmavuotojen että mikrobivaurioiden osalta. Käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus oli kuitenkin liian alhainen. Ilmavuotoja oli tapahtunut ulkoseinä- ja lattiarakenteen rajapinnoissa koko talon osalta ja ne tuli korjata kauttaaltaan. Sitä ja mikrobien poistamista ja vaurioituneiden rakenteiden uusimista ei voinut tehdä 7 000 eurolla. Tiivistämisen onnistumisesta ei ollut varmuutta eikä siitä ollut kokemustietoa pidemmältä aikaväliltä. Insinööritoimisto E Oy:n esittämä korjaustapa, kustannuksiltaan 59 926 euroa, oli kaikista luotettavin. Lisäksi Asumisterveysopas vaati poistamaan rakennuksesta kaikki mikrobien saastuttamat rakenteet.

 

C:n ja D:n vastaus

 

C ja D ovat vaatineet, että valitus hylätään ja A ja B velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

 

C ja D ovat lausuneet, että käräjäoikeuden tuomio oli oikea korjaustavan osalta. Tuomittua hinnanalennusta ei ollut syytä korottaa. Tiivistäminen oli käyttökelpoinen korjaustapa. Asiassa ei ollut esitetty perusteita sille, että Insinööritoimisto E Oy:n esittämä korjaustapa olisi luotettavin. Korjauskustannusarvion 59 926 euroa laatineella henkilöllä ei ollut rakennusalan koulutusta ja hän oli toiminut alalla vasta viisi vuotta. Arvio oli yksilöimätön.

 

HOVIOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

 

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

 

Käräjäoikeus on tuomiossaan katsonut selvitetyksi, että A:n ja B:n C:ltä ja D:ltä ostamassa kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe siltä osin kuin rakennuksessa oli ilmavuotoja ja rakennuksen reuna-alueiden eristeissä mikrobeja, jotka voivat mainittujen ilmavuotojen kautta kulkeutua sisäilmaan. A ja B ovat hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon tuomitun hinnanalennuksen korottamiseksi. Hovioikeudessa on siten kysymys ainoastaan todettujen virheiden vuoksi tarpeellisten korjausten laajuudesta ja korjaustavasta sekä arvioitujen korjauskustannusten perusteella harkittavasta hinnanalennuksen määrästä.

 

Talon rakenne

 

Asiassa esitettyjen kirjallisten todisteiden ja kuultujen todistajien sekä heitä kuultaessa esillä olleen rakennekuvapiirustuksen perusteella on selvitetty vuonna 1989 rakennetun omakotitalon ulkoseinän alaosan ja alapohjan rakenteet sekä rakennusmateriaalit. Kaikki hovioikeudessa kuullut todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että rakennuksen alapohjarakenne on rakentamisajankohtaansa nähden tyypillinen ja laajalti käytetty myös edelleen. Kuivissa tiloissa lattiarakenteena on käytetty maanvaraisen työlaatan päälle koolattua puulattiaa. Alapohjan rakenne ylhäältä alaspäin on seuraava: puulattia, puhallusvilla, betonilaatan päällä reuna-alueilla oleva styrox-lämmöneriste, betonilaatta, muovikalvo, betonilaatan alla reuna-alueilla oleva styrox-lämmöneriste ja täyttöhiekkakerros. Sokkeli on tehty anturan päälle harkoista ja elementtirakenteisen ulkoseinän alajuoksun alla on käytetty kosteuskatkona ja eristeenä huopakaistaa ja mineraalivillatilkettä. Sokkelin ja laatan välissä on lämmöneristeenä pystystyrox. Sekä lattiataso että betonilaatta ovat selkeästi maanpinnan yläpuolella.

 

Ilmavuodot

 

Käräjäoikeuden tuomiossa laatuvirheeksi todetut ilmavuodot ovat riidattomasti aiheutuneet ilman- tai höyrynsulun puuttumisesta seinärakenteen alaosassa, erityisesti seinän ja lattian liitoskohdissa.

 

Mikrobivaurioiden sijainti

 

Insinööritoimisto E Oy on 25.1.2007 ja 9.5.2007 ottanut rakennuksesta yhteensä 15 materiaalinäytettä. Ensimmäisistä kuudesta näytteestä näyte M1 on otettu sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä, M2 betonilaatan alla olevasta styrox-lämmöneristeestä, M3 betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä, M4 ja M6 tilkevillasta ja M5 betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä sekä sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä. Seuraavista yhdeksästä näytteestä näytteet M1.1, M3.1, M8.1 ja M9.1 on otettu betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä, M2.1, M5.1 ja M7.1 on otettu sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä ja M4.1 ja M6.1 tilkevillasta. Materiaalinäytteiden ottopaikoista, jotka on selvitetty yksityiskohtaisesti rakennekuvasta todistaja F:ää kuultaessa, ei ole asiassa riitaa.

 

G Oy on analysoinut materiaalinäytteet. Asumisterveysohjeen raja-arvot ylittäviä määriä kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja sekä sädesientä on löytynyt näytteistä M1, M4 - M6 sekä näytteistä M1.1 - M7.1. Näytteiden mukaan mikrobeja on ollut talon reuna-alueilla työlaatan päällä olevassa styrox-lämmöneristeessä, alajuoksun alla olevassa tilkevillassa ja sokkelia vasten olevassa pystystyrox-lämmöneristeessä. Käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla eristeissä havaitut mikrobit tai niiden aineenvaihduntatuotteet voivat kulkeutua sisätiloihin todetuista ilmavuotokohdista. Tämän vuoksi kysymys on terveyshaitasta.

 

Mikrobeja ei ole todettu betonilaatan alla olevasta styrox-lämmöneristeestä. Myös työlaatan alla oleva täyttöhiekka on ollut kuivaa.

 

Korjaustavasta ja kustannuksista esitetty näyttö

 

Todistajana kuultu lehtori ja erikoistutkija, diplomi-insinööri H on hovioikeudessa kertonut, että materiaalinäytteet oli otettu kohdista, jotka eivät sinänsä olleet kosketuksissa ilman tai maaperän kanssa. H on kuitenkin pitänyt mahdollisena, että mikrobikasvustoa oli syntynyt jo rakennusaikana. Poikkeavaa tai varsinaista syytä kasvustolle ei ollut osoitettu, joten oli syytä olettaa, että mikrobit olivat lisääntyneet, koska sille oli ollut suotuisat olosuhteet. H:n mukaan korjaustapa tuli valita sen mukaan, millaisia ongelmia virhe aiheutti, toisin sanoen, mikäli se aiheutti voimakasta oireilua, oli syytä tehdä laajempi korjaus. Tässä tapauksessa riskiä pienensi, että täyttöhiekka oli kuivaa ja lattiapinta oli reilusti maanpinnan yläpuolella.

 

H on korjaustarpeen osalta katsonut, että kaikki sisäilmaan rajoittuva vaurioitunut materiaali ja eristeet oli poistettava mukaan lukien pysty- ja vaakastyrox sekä alajuoksun eristeet. Tämä edellytti alaseinän verhoilun sekä koolatun puulattian purkamista tarvittavilta osin betonilaattaan asti. Laatan päälliset vaurioituneet materiaalit voitiin tällöin poistaa, laatan pinta hioa mekaanisesti ja desinfioida. Seinärakenteen ja betonilaatan väli tuli tiivistää asentamalla tiivis höyrysulku esimerkiksi kumibitumikermistä. Tätä menetelmää oli menestyksekkäästi käytetty radon-ongelmien korjaamiseen. Sen sijaan elastista massaa ei voinut pitkällä tähtäimellä pitää riittävän tiiviinä vaihtoehtona. H:n mukaan korjaustapoja oli paljon muitakin, muun muassa koko betonilaatan poisto, jolloin riskiä laatan alle rakennusvaiheessa jääneistä orgaanisista aineista ei olisi. Korjaustapa ja sen taloudellinen järkevyys olivat viimekädessä omistajan harkittavissa. Kysyttäessä H on päätynyt arvioimaan minimitasoltaan riittävät korjauskustannukset yhteensä noin 20 000 euroksi. Summa käsitti alaseinän ja lattian purun tarvittavalta laajuudelta, vaurioituneen materiaalin poiston, betonilaatan puhdistuksen, tiivistämisen sekä seinä- ja lattiapintojen verhouksen asentamisen sekä sähköjen ja kalusteiden purun ja paikalleen asentamisen.

 

Autoalan koulutuksen saanut ja vuodesta 2003 rakennusalan yrittäjänä toiminut todistaja I on hovioikeudessa viitannut kirjallisena todisteena esitettyyn 19.6.2007 päivättyyn tarjoukseen, joka on määrältään vastannut A:n ja B:n esittämää kannevaatimusta. Kysyttäessä I ei ole enää tarkemmin kyennyt perustelemaan tarjouksensa sisältöä eri toimenpiteiden osalta. I on todennut tarjouksen perustuvan Insinööritoimisto E Oy:n raportissaan esittämään korjausvaihtoehtoon yksi taikka kaksi. I:lla on ollut hovioikeudessa aluksi erheellinen käsitys korjattavan rakennuksen rakenneratkaisuista.

 

Insinööritoimisto E Oy:n toimitusjohtaja, rakennusinsinööri F on kertonut, että tiivistämisen onnistumisesta ei ollut varmuutta ja sen kestoikä oli rajallinen. Joka tapauksessa tiivistämisen kustannukset olisivat yli 7 000 euroa. F:n mukaan turvallisin vaihtoehto oli muuttaa alapohja nykyaikaiseksi kaksoislaattarakenteeksi. Toissijaisesti seinärakenne voitaisiin purkaa metrin korkeuteen asti sekä koko lattiarakenne metrin kaistana betonilaattaa myöten ja niin, että täyttökerroksen puhtaus aina anturatasoon saakka voitiin varmistaa. Kaivamalla varmistettaisiin, ettei laatan alle jäisi epävarmuustekijöitä. Mainitut välttämättömät kustannukset olisivat tuolloin 37 500 euroa. Viimesijainen, mutta riskialttiimpi korjaustapa oli, että vanha laatta hiottaisiin ja desinfioitaisiin, pystystyrox-lämmöneriste poistettaisiin vaurioituneelta osalta ja desinfioitaisiin, sokkelin ja laatan väli täytettäisiin uretaanivaahdolla, laatan halkeamat nauhoitettaisiin ja seinän ja lattian väli tiivistettäisiin kumibitumikermiä tai vedeneristevahvikekangasta käyttäen. Arvioidut kustannukset olisivat tuolloin sekä seinän että lattian osalta 350 - 400 euroa juoksumetriltä. Lisäksi lattiapinta tulisi uusia kokonaan, jotta lattiaan ei jäisi korjaussaumaa. F:n mukaan elastista massaa käyttäen tiivistäminen ei tulisi onnistumaan.

 

Insinööritoimisto J Oy:n toimitusjohtaja, diplomi-insinööri K on kertonut, että tilkevilla oli osa perustusta ja hän luki sen kuuluvaksi maaperän tai ilman kanssa kosketuksissa oleviin materiaaleihin. Sokkelia vasten oleva pystystyrox-lämmöneriste ja betonilaatan päällä oleva styrox-lämmöneriste olivat voineet kontaminoitua betonilaatan valun yhteydessä. Rakennuksessa ei ollut syytä epäillä uutta mikrobituotantoa. K:n mukaan virhe voitiin korjata purkamalla koolattu puulattia betonilaattaan asti ja asentamalla seinärakenteen ja betonilaatan välille tiivis höyrysulku, esimerkiksi kumibitumikermistä, jota mikrobit eivät läpäisseet. Menettely vastasi radon-tiivistämistä. Mikrobien vaurioittamat materiaalit oli samalla poistettava purkualueelta. Muunlaiselle korjaustavalle ei K:n mukaan ollut olemassa perusteita. Hänen mukaansa tarvittavien korjausten kustannukset olisivat noin 8 000 euroa sisältäen myös lankkulattian uudelleen asennuksen.

 

Rakennusliikkeen toimitusjohtaja, diplomi-insinööri L on kertonut, että tilkevillassa ja sokkelia vasten olevassa pystystyrox-lämmöneristeessä esiintyi usein mikrobeja, mikä voi johtua siitä, että ne ovat luonnonvaraisia tai siitä, että ne olivat kontaminoituneet rakentamisvaiheessa. Pelkästään mikrobien esiintymisestä ei voinut päätellä, että kysymyksessä olisi kosteusvaurio tai rakennusvirhe. Joka tapauksessa virhe voitiin korjata purkamalla puulattia betonilaattaan asti ja asentamalla seinärakenteen ja betonilaatan välille tiivis höyrysulku, esimerkiksi bitumikermistä. Rakennuksen puutteena oli nimenomaisesti ilmatiiveys. Tämä saatiin korjattua, kun ulkoilma eristettiin huoneilmasta. Laatan ja sokkelin sekä seinärakenteen välit voitiin lisäksi tiivistää uretaanivaahdolla. Toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset olisivat noin 7 000 euroa.

 

Näytön arviointi ja johtopäätökset

 

A:n ja B:n alunperin rakennuksessa havaitsema kylmyys on johtunut todetuista ilmavuodoista. Materiaalinäytteiden perusteella rakennuksen maanvaraisen betonilaatan ja sokkelin välisessä pystystyrox-lämmöneristeessä, betonilaatan päällä seinän lähellä vaakatasossa olevassa kapeassa styrox-lämmöneristeessä sekä samalla tasolla olevan alaohjauspuun alla olevassa tilkevillassa on havaittu Asumisterveysohjeen raja-arvot ylittäviä määriä mikrobeja.

 

Kiinteistössä ei ole tehty sisäilmatutkimuksia eikä asiassa ole esitetty, että A tai B tai talon aiemmat asukkaat olisivat mikrobien johdosta oireilleet. Alapohjarakenteen keskiosassa, betonilaatassa, täyttöhiekassa tai ylempänä ulkoseinissä ei ole näytetty olleen korjaustarvetta. Asiassa ei ole osoitettu syytä mikrobiesiintymille eikä niiden ole väitetty osoittavan rakenteiden kosteusvauriota. Asiassa ei ole myöskään väitetty, että mikrobivaurioiden syynä olisi rakennusvirhe. Asiassa on kysymys siitä, millaisin toimenpitein rakennusta tulee korjata ilmavuodoista johtuvan kylmyysongelman ja toisaalta mikrobivaurioista aiheutuvan terveyshaitan poistamiseksi.

 

Todetut ilmavuodot ovat ulkoseinärakenteen ja lattiarakenteen yhtymäkohdissa. Tampereen teknillisessä yliopistossa vuonna 2006 tehdyn tutkimuksen mukaan korvausilmareittien tukkiminen alapohjasta rakenneosien liitoksissa ja läpivienneissä ehkäisee tehokkaasti mikrobien ja aineenvaihduntatuotteiden tunkeutumisen sisäilmaan. Esimerkiksi täyttökerrosten mikrobikasvuston haittavaikutusten ehkäisemiseksi on katsottu riittävän samat keinot kuin alapohjalaatan radon-tiivistyksessäkin. Toisaalta Sosiaali- ja terveysministeriö on terveydensuojelulain 32 §:n valtuutussäännöksen nojalla antanut Asumisterveysohjeen (Sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 2003:1) asuntojen ja muiden oleskelutilojen fysikaalisista, kemiallisista ja mikrobiologisista tekijöistä. Tuon ohjeen soveltamisoppaassa (Asumisterveysopas 3. korjattu painos, 2009, s. 175 ss.) on muun muassa kuvattu menettely rakennuksen mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistamiseksi. Korjausten yleisperiaatteiden mukaan mikrobikasvustojen saastuttamat materiaalit on yleensä uusittava, etenkin jos mikrobikasvusto on sisätilojen pintamateriaaleissa tai, jos vauriosta johtuvien epäpuhtauksien kulkeutuminen asunnon sisätiloihin on mahdollista. Materiaalien uusiminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista, jos kyseessä on esimerkiksi kantava rakenne. Tällöin mikrobikasvusto poistetaan esimerkiksi höyläämällä, hiomalla tai harjaamalla.

 

Todistajina kuultujen rakennusalan asiantuntijoiden samansuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että nyt kysymyksessä olevat ilmavuodot ja mikrobeista aiheutuva terveyshaitta tulevat korjatuksi todistajien K:n, L:n ja H:n ensisijaisesti sekä F:n viimesijaisesti esittämien vaihtoehtojen mukaisilla korjaustoimenpiteillä. Vaadittavat toimenpiteet käsittävät reuna-alueiden mikrobivaurioituneiden eristeiden uusimisen, rajapintojen tiivistämisen uretaanivaahdolla, työlaatan päällisten reuna-alueiden puhdistamisen ja desinfioinnin sekä laatan ja seinän rajapinnan tiivistämisen kumibitumikermiä taikka vedeneristevahvikekangasta käyttäen.

 

F:n ensisijaisena ja H:n vaihtoehtoisena epävarmuustekijöiden poistamiseksi esittämiä korjaustapoja eli alapohjarakenteen muuttamista kaksoislaataksi taikka laatan osittaista tai täydellistä purkamista ja täyttöhiekan vaihtamista sekä seinärakenteen avaamista ja uusimista sisäkattoon asti ei voida asiassa esitetyn todistelun nojalla pitää perusteltuna. Myöskään I:n yrityksen laskelmaa korjauskustannuksista ei ole hovioikeudessa näytetty perustelluksi.

 

Tarpeelliset korjauskustannukset K ja L ovat arvioineet pitkälti kokonaisuutena ja F summittaisena arviona juoksumetreittäin. H on eritellyt toimenpiteet ja kustannukset yksityiskohtaisimmin. H:n kustannusarvioon on sisältynyt seinärakenteen osalta höyrysulun liittämiseksi tarvittavien purkutoimenpiteiden lisäksi myös kalusteiden purku- ja asennustyöt sekä tarvittavien sähkötöiden osuus. Kaikkiaan hovioikeus katsoo H:n perustelleen esittämänsä toimenpiteet kustannuksineen varsin objektiivisesti ja luotettavasti.

 

Hovioikeuden tarpeelliseksi katsomat korjaustyöt koskevat pääosin sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduttaisi uusimaan. Tähän nähden näiden vaadittavien korjaustöiden suorittamisen ei voida juurikaan katsoa korottavan rakennuksen arvoa eikä pidentävän rakennuksen käyttöikää. Näin ollen A:n ja B:n ei voida katsoa saavan korjaustöistä sellaista hyötyä, joka tulisi merkittävissä määrin ottaa huomioon eduntasoituksena kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. Toisaalta kuitenkin on otettava huomioon, että kustannusarviot on annettu neljä vuotta kaupanteon jälkeen. Mainittuihin seikkoihin nähden sekä ottaen huomioon rakennuksen iän ja kiinteistön kokonaiskauppahinnan, hovioikeus arvioi hinnanalennuksen oikeaksi ja kohtuulliseksi määräksi 14 000 euroa.

 

Hovioikeuden ratkaisussa on lausuttu myös oikeudenkäyntikuluista, korvausvelvollisuudesta valtiolle, todistajien lisäkorvauksista, oikeusavun jatkamisesta ja avustajanpalkkiosta.

 

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

 

C:n ja D:n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle kauppahinnan alennuksena maksettavaksi tuomittu korvaus korotetaan 14 000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

 

C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan puolet A:n ja B:n vaatimista oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korkoineen.

 

Muilta osin käräjäoikeuden tuomio jää pysyväksi.

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Hovioikeudenneuvos Virve Salo (eri mieltä oikeudenkäyntikuluista), hovioikeudenneuvos Pasi Oikkonen ja määräaikainen hovioikeudenneuvos Suvi Hannula, joka on myös valmistellut asian

 

Lainvoimaisuustiedot:

 

Lainvoimainen

 

Etusivulle

 

Päivitetty 17.12.2009