Kiinteistökaupan purku

Itä-Suomen hovioikeus purki 4.6.2015 kiinteistökaupan koska myyjän katsottiin olleen tietoinen alapohjan lahovaurioista aiemmin tehdyn korjauksen perusteella. Käräjäoikeus oli päätynyt päinvastaiseen johtopäätökseen ja katsonut, että kyseessä oli salainen virhe, jonka johdosta myyjien piti maksaa vain 14 000€ hinnanalennusta ja kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää lahovaurioista, joka johti siihen, että kauppa purettiin ja myyjä joutui palauttamaan kauppahinnan 117 000€, vahingonkorvauksia ja kuluja yli 10 000€ ja oikeudenkäyntikuluja yli 27 000€.

Tapauksessa on tyypillinen näyttöön liittyvä ongelma oikeuden ratkaistavana. Asuntokaupoissa ratkaisevaa on tiedonantovelvollisuuden oikea täyttäminen sekä ostajalle ja ennen kaikkea myyjälle kuten tästä tapauksesta voidaan havaita. Hyvä on ymmärtää myös oikeudenkäynteihin tyypillisesti liittyvä piirre, että oikeudenkäynnissä totuus on ns. prosessitotuus eli jommallakummalla on näyttötaakka jostain asiasta (tässä ostajalla siitä, että myyjä tiesi) mutta toisaalta oikeus voi arvioida kaikkea asiassa esitettyä näyttöä vapaasti. Tähän voidaan varautua sillä, että etukäteen varmistaudutaan riittävästä näytöstä. Perusteluista on tässä tapauksessa luettava tosin se, että remonttia tehtäessä omistaja ei voi tyytyä pelkkään passiiviseen sivusta seuraamiseen vaan hänen on selvitettävä tarkemmin mitä korjataan ja miksi. Valvoja, valokuvat jne. näytöllä voidaan dokumentoida havaitut seikat ja osoittaa ne ostajalle ja mahdollisesti riitatilanteessa oikeudelle.

(Asiassa on myös käsitelty virheitä; kattorakenne, maanpinnan kallistus, sadevesien johtaminen ja korvauksia tuottokorko, sijaisasunto, selvittelykulut, joista tarkemmin jäljempänä itse tuomiossa.)

Alla poimintoja ensin käräjäoikeuden ja sitten hovioikeuden perusteluista ja myöhemmin itse tapaus kokonaisuudessaan.

Myyjien tietoisuus virheestä

Käräjäoikeus katsoo, että Vatttnen oli ollut kiinteistöllä ainoastaan remontin alkuvaiheessa. Näin ollen myyjänä ollut Vatttnen on voinut tehdä havaintoja lattian avoinna olevasta osasta. Vatttsen väitettä siitä, ettei hän ollut havainnut lattiassa kosteusvaurioita tai muutakaan virhettä tukee Jutttsen kertomuksesta ilmennyt Vatttsen purujen kuivuutta koskeva ilmoitus todistaja Jutttselle. Todistelu ei näin ollen osoita, että Vatttnen olisi tiennyt lattian kosteusvauriosta. Myöskään Tatttsen lattiasta tekemien havaintojen ei ole näytetty tulleen Vatttsen tietoon. Vatttnen on ainoastaan tiennyt lattian korjaustarpeen syyn ja luulleen sen tulleen korjauksella suoritetuksi. Käräjäoikeus toteaa, että virheet eivät ole olleet myyjien tiedossa eikä heidän olisi niistä pitänyt tietääkään.

Hovioikeus katsoo, että uusina todisteina esitetyt TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunto 4.12.2014 (todiste 24) ja Matttsen ottamat 23 valokuvaa (todiste 25) sekä Latttsen hovioikeudessa kertomat seikat osoittavat, että kiinteistön lattiarakenne on ollut ainakin jossain määrin kosteus- ja lahovaurioitunut jo silloin, kun sitä on myyjien toimesta korjattu. Erityisesti tämän seikan puolesta puhuu se, että vanhoja rakenteita oli tuettu liittämällä niihin uusia lautoja ja valamalla rakenteita tukevia betonipilareita. Jotta nämä korjaustyöt on voitu tehdä, on alapohjarakenteen tullut olla auki ja korjaustyön tekijän on täytynyt tulla tietoiseksi siitä, että rakenne on kosteus- ja lahovaurioitunut ja että se olisi vaatinut jo tuolloin laajempia korjauksia.

Asiassa on riidatonta, että N Vatttnen ei ole osallistunut alapohjarakenteen korjaustöihin. Epäselväksi on jäänyt se, missä määrin Vatttnen on osallistunut näihin korjaustöihin. Hovioikeudessa on tältä osin esitetty näyttönä vain O Vatttsen kertomus, jonka mukaan suurimman osan korjaus työstä oli suorittanut Tatttnen.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovirheen säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan myyjät eivät voi vedota tietämättömyyteensä niistä puutteista, joita korjaustyön yhteydessä on havaittu. Myyjien tiedonantovelvollisuutta on arvioitava sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 120/1994 vp, s. 51). Näin ollen sillä, kuka korjaustyön on nyt kysymyksessä olevassa asiassa tosiasiallisesti tehnyt, ei ole merkitystä, koska työn toteutustapa on ollut kiinteistön korjaustyön aikaisten omistajien eli myyjien vastuulla. Hovioikeus katsoo, että myyjät ovat tienneet tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää, että omakotitalon vanhan osan alapohja on ollut kosteus- ja lahovaurioitunut jo vuonna 2008. Alapohjarakenteessa todettua virhettä ei näin ollen voida pitää salaisena virheenä.

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei voida tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet (HE 12011994 vp s. 51).

Oikeuskäytännössä olennaisuuskynnyksen ylittäneissä ratkaisuissa painoarvoa on annettu korjauskustannusten määrälle, virheen korjaamiseen käytettävälle ajalle ja myyjien tietoisuudelle virheen olemassaolosta (Turun HO 28.11.2008 S 07/1826). Joissakin ratkaisuissa on annettu painoarvoa myös sille, ettei vaurioiden laajuutta ja korjauskustannusten määrää ollut voitu vielä luotettavasti arvioida (Rovaniemen HO 3.5.2007 S 05/1167 ja Vaasan HO 27.11.2003 S 02/283). Lisäksi korkein oikeus on vanhan maakaaren aikaisessa ratkaisussaan KKO 1983-II-79 ottanut huomioon myyjien tietoisuuden purkamisedellytyksiin vaikuttavana seikkana. Myös ostajalle aiheutunut terveyshaitta ja mahdollisuus sen poistamiseen kohtuullisessa ajassa sekä kunnan viranomaisen määräämä asumiskielto voivat vaikuttaa olennaisuusarviointiin. (Rovaniemen HO 3.5.2007 S 05/1167).

Olennaisuusarviointi tehdään tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että olennaisuuskynnyksen ylittyminen edellyttää korjauskustannusten määrän osalta sitä, että ne ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

Asiassa ei ole muodostunut yksiselitteistä kuvaa siitä, minkä suuruiset omakotitalon virheiden korjauskustannukset tulisivat olemaan. Joka tapauksessa korjauskustannukset edellä selostettujen todisteiden ja kertomusten perusteella muodostuisivat huomattaviksi suhteessa omakotitalon arvoon. Virheiden arvioitua korjausaikaa kahdesta neljään kuukautta sen sijaan voidaan pitää kohtuullisena. Arvioitaessa virheen olennaisuutta on otettava huomioon myös se seikka, että ostajat ovat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen lapsiperheen kodiksi. Alapohjan laajan mikrobivaurion vuoksi kiinteistöä ei ole voinut käyttää tuohon tarkoitukseen. Kunnan ympäristöterveyslautakunta on asettanut talon asumiskieltoon. Lisäksi myyjät ovat edellä todetuin tavoin olleet tietoisia alapohjarakenteessa, maankallistuksessa ja sadevesien ohjauksessa olevista virheestä jo kiinteistöä myytäessä ja laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa.

Kaikki mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajat eivät olisi näistä seikoista tietoisina todennäköisesti kauppaa solmineet. Muu loppu tulos kuin kaupan purkaminen olisi ostajille kohtuuton. Hovioikeus päätyy siihen, että kiinteistön laatuvirheet ovat olennaisia. Näin ollen ostajilla on maa kaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen nojalla oikeus purkaa kauppa.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio (kokonaisuudessaan)

Tuomio Nro 327

Antamispäivä

4.6.2015

Diaarinumero

S 14/648

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pohjois-Savon käräjäoikeus 7.4.2014 nro 5694 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym.

Asianosaiset

Valittajina (ostajina)

P Matttnen
S Htttnen

(Myyjinä)

O Vatttnen
N Vatttnen

Vaatimukset hovioikeudessa

Matttsen ja Htttsen valitus

P Matttnen ja S. Htttnen (jäljempänä ostajat) ovat kanteensa uudistaen ensisijaisesti vaatineet, että heidän O ja N Vatttsen (jäljempänä myyjät) kanssa 23.2.2011 tekemänsä kiinteistön kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan heille maksettu kauppahinta 117.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuotto korkoineen 23.2.2011 alkaen 19.4.2013 saakka ja 20.4.2013 alkaen viivästyskorkoineen sekä suorittamaan vahingonkorvauksena S Htttsen maksama varainsiirto vero 2.340 euroa viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta alkaen ja lisäksi maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitetut kiinteistön hoidosta johtuvat tarpeelliset laajennus-, kunnostus- ja maalaustöistä muodostuvat kustannukset yhteensä 9.395,15 euroa viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta alkaen.

Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 100.000 euroa korko lain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 23.2.2011 alkaen 19.4.2013 saakka ja 20.4.2013 alkaen viivästyskorkoineen.

Ostajat ovat lisäksi vaatineet, että myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti sekä purku- että hinnanalennustilanteessa suorittamaan heille vahingonkorvaukseksi:

1. Sijaisasumisesta aiheutuneista vuokra- ja autopaikkakustannuksista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 15.547,28 euroa viivästyskorkoineen siten, että korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 9.051,06 eurolle käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle eli 6.496,22 eurolle hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen. Vielä ostajat ovat vaatineet korvausta sijaisasumisesta 1.4.2015 alkaen 528,48 euroa kuukaudessa, siihen saakka, kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen.

2. Kiinteistön sähkökuluista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 745,27 euroa ja 1.4.2015 alkaen 50 euroa kuukaudessa siihen saakka kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen,

3. Sähkön ja veden perusmaksuista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 973,56 euroa ja 1.4.2015 alkaen 31,93 euroa kuukaudessa siihen saakka kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen.

4. Nuohouskuluista 133 euroa, lämmitykseen käytetyistä puuhaloista yhteensä 1.300 euroa, kiinteistön 235 lämmityskäynnistä aiheutuneesta työstä 10 euroa tunnilta yhteensä 2.350 euroa ja matkakustannuksista 3.513,90 euroa.

5. Edellä 2-4 kohdassa mainitut määrät viivästyskorkoineen siten, että korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 4.165,50 eurolle käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

6. Käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen omana työnä tehdystä lattian purkutyöstä 300 tunnilta yhteensä 3.000 euroa viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

7. Pilaantuneista tekstiileistä ja huonekaluista 5.000 euroa viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

8. Virheiden selvittelykuluina tai toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina R. Totttn arviolausunnon osalta 150 euroa, Mikrobion Oy:n raportin osalta 450 euroa, Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin osalta 1.087,89 euroa sekä Taloterveys Latttnen Oy:n kahden 10.1.2013 päivätyn laskun osalta 2.672,20 euroa, laskun 24.1.2014 osalta 2.406,10 euroa ja käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen syntyneiden kahden 16.10.2014 päivätyn laskun osalta 2.225,42 euroa, laskun 14.12.2014 osalta 336,04 euroa ja laskun 2.2.2015 osalta 526,63 euroa eli yhteensä 9.854,28 euroa viivästyskorkoineen siitä alkaen kun 14 päivää on kulunut kunkin laskun päiväyksestä eli eräpäivästä alkaen.

Vielä ostajat ovat vaatineet, että myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 31.084,81 eurolla ja hovioikeudessa 19.586,97 eurolla, molemmat määrät korkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä. Joka tapauksessa myyjät on yhteisvastuullisesti velvoitettava korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut tarpeettomien 17.6.2013 ja 29.11.2013 pidettyjen katselmusten ja niistä johtuneen oikeudenkäynnin pitkittymisen perusteella yhdellä kolmas osalla asianosaiskulujen ja oikeudenkäyntikulujen määrästä korkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Vielä ostajat ovat vaatineet myyjien velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaa maan heidän asianosaiskulunsa hovioikeudessa P Matttselle 1.000 eurolla ja S Htttselle 300 eurolla.

Perusteinaan ostajat ovat lausuneet, että kiinteistössä oli ollut kaupantekoajan kohtana laatuvirhe. Omakotitalo ei ollut ollut siisti ja laajasti remontoitu, kuten kauppaa tehtäessä oli sovittu.

Yläpohjan osalta omakotitalossa oli ollut laatuvirhe, koska peltikaton alta oli puuttunut aluskate. Yläpohjan tuuletus ei ollut ollut riittävä, minkä vuoksi yläpohjan ruodelaudoitus oli kosteusvaurioitunut ja siinä oli sienikasvustoa. Kiinteistö ei ollut yläpohjan osalta ollut sellainen kuin oli sovittu.

Vedenohjausjärjestelmän osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska talon katolta tulevaa sadevettä ei ollut ohjattu sadevesiputkistoon. Maankallistus oli virheellinen jättäen sadeveden seisomaan rakennuksen vierustalle. Rakennuksen ympärillä ei ollut salaojan tarkastuskaivoja eikä toimivaa salaojajärjestelmää. Myyjät olivat vuonna 2006 laaditun kuntotarkastusraportin perusteella tulleet tietoisiksi siitä, että kiinteistössä ei ollut ollut salaojien tarkastuskaivoja. Myyjät olivat antaneet ostajille virheellistä tietoa.

Seinärakenteen osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska rakenteessa oli ollut kaksi kosteussulkua päällekkäin estäen kosteuden poistumisen oikealla tavalla. Myyjät olivat olleet tietoisia näistä virheistä ja jättäneet kertomatta niistä ostajille.

Alapohjan osalta omakotitalossa oli laatuvirheitä, koska olohuoneen lattiarakenteen alla virheellisesti suoraan kiinni perusmaassa oleva lämmöneriste oli kosteusvaurioitunut. Lisäksi alapohjan suoraan kiinni perusmaassa olevat kantavat puurakenteet olivat olohuoneen kohdalta kosteusvaurioituneet ja keittiön kohdalta lahovaurioituneet. Korjattavan lattian pinta-ala oli noin 80 neliömetriä. Myyjien tekemän remontin yhteydessä vanhan osan lattiapinta oli uusittu. Lisäksi olohuoneessa oli kaikki eristemateriaalit uusittu ja myös osa lattiajuoksuista. Loppuosa lattiajuoksuista oli todettu uusitun noin 10 - 20 vuotta sitten. Lattian alla oleva rossilaudoitus oli jätetty vaihtamatta ja korjaustyön tehnyt henkilö oli välttämättä todennut rossilaudoituksen laajat lahovauriot. Lattiarakennetta oli avattu valutöitä tehtäessä lähes koko olohuoneen lattiapinta-alan osalta eikä pelkästään myyjän ostajille ilmoittaman pinta-alaltaan kahden neliömetrin kokoiselta alueelta. Myyjät olivat olleet tietoisia lattian alapohjan virheistä, mutta eivät olleet kertoneet niistä ostajille. Liitettyään uusia laudoituksia lattiahirsiin myyjät olivat tulleet tietoisiksi lahonneista seinärakenteista. Korjattaessa olohuoneen lattian alla olleen noin kuution suuruisen kiven pai kaltaan siirtämää lattiajuoksua filmivanerilla, lattiajuoksu oli jätetty asianmukaisesti seinään kiinnittämättä ja tuettu ilmaan jäävällä tukitolpalla. Myyjät olivat olleet tietoisia näistä virheistä, mutta eivät olleet kertoneet virheistä ostajille.

Kylmäkellarin osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska kellarin puuosat olivat kosteusvaurioituneet. Myyjät olivat kellaria käyttäessään voineet havaita, että kellari oli homeinen.

Sisäilman osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska rakennuksen ilmanvaihto ei ollut ollut riittävä. Ilmanvaihtoa oli heikennetty poistamalla ullakolta hella ja tukkimalla siitä lähtevä hormi sekä tukkimalla alakerran keittiön kolmesta tuuletushormista kaksi ja lisäksi kaksi tuuletusventtiiliä. Omakotitalon sisäilma oli ollut tunkkaista liian korkean hiilidioksiditason sekä mikrobien alapohjassa tuottaman hajuhaitan vuoksi. Myyjät olivat olleet tietoisia sisäilman ongelmista, koska he olivat alapohjan avaamisesta johtuen tulleet tietoisiksi alapohjan kosteusvaurioista ja niiden vaikutuksesta sisäilman laatuun. Toissijaisesti kysymyksessä on salainen virhe.

Tetttn kunnan ympäristöterveyslautakunta oli 27.5.2013 asettanut omakotitalon kosteus- ja homevaurioista aiheutuvan terveyshaitan vuoksi välittömästi asumiskieltoon. Omakotitalossa havaitut virheet olivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja ostajilla oli tämän vuoksi oikeus purkaa kiinteistön kauppa.

Toissijaisesti ostajilla oli oikeus saada maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin nojalla hinnanalennuksena virheellisen kiinteistön arvon ja kauppahinnan välinen erotus.

Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustui korjauskustannuslaskelmiin. Ala pohjarakenteen laatuvirheen korjaamiseksi myös seinärakenteita tuli purkaa, mistä johtuvat kustannukset tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä. Kaupan kohteena oleva kiinteistön virheellisyys johtui myyjien menettelystä heidän jätettyä kertomatta ostajille vedenohjausjärjestelmässä, seinärakenteessa, alapohjassa, sisäilmassa ja kylmäkellaritilassa olevissa puuosissa tiedossaan olleista laatuvirheistä. Tämän vuoksi myyjät olivat velvolliset suoritta maan ostajille vaaditut vahingonkorvaukset.

Oikeudenkäyntikulujen osalta kiinteistöllä 17.6.2013 ja 29.11.2013 järjestetyt katselmukset olivat olleet turhia. Katselmuksia oli jouduttu järjestämään kaksi lisää, koska ensimmäiseen katselmukseen eivät kaikki asiantuntijat olleet saa puneet.

Vatttsten vastavalitus

Myyjät ovat vaatineet, että heidän maksettavakseen tuomittu hinnanalennus alennetaan 8.000 euroon. Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 17.354,79 eurolla sekä hovioikeudessa O Vatttsen osalta 2.000 eurolla ja N Vatttsen oikeusavun 20 prosentin omavastuuosuuden määrällä 1.197,60 eurolla, kaikki määrät korkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Perusteet

Alapohjassa todetun kosteusvaurioituneen rakenteen korjaustyöt nostavat kiinteistön arvoa siten, että hinnanalennusvaatimuksesta vähennettävä tasonparannuksen määrä oli käräjäoikeuden arvioiman 10.000 euron asemesta 16.000 euroa.

Ostajat oli joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa, koska myyjät olivat pääosin voittaneet asian ja heidän vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa oli koskenut vain harkinnanvaraista seikkaa.

Vatttsten vastaus

Myyjät ovat vastustaneet ostajien muutosvaatimuksia perusteettomina muutoin paitsi myönnetyn 8.000 euron hinnanalennuksen osalta. Määrältään myyjät ovat myöntäneet oikeaksi sähkön ja veden perusmaksuista aiheutuneet kustannukset sekä kaikesta sijaisasumisesta ja kiinteistön välttämättömästä ylläpidosta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 400 euroa kuukaudessa 16.9.2012 alkaen sekä laajennus-, kunnostus- ja maalaustöistä muodostuvista, kiinteistön hoidon kannalta tarpeellisista kustannuksista 3.500 euroa. Lisäksi myyjät ovat lausuneet, että tekstiilit ja huonekalut voitiin puhdistaa ja myöntäneet määrältään kohtuulliseksi korvaukseksi tästä toimenpiteestä 1.500 euroa.

Sen varalta, että kauppa puretaan, myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille asumishyötynä 500 euroa kuukaudessa 6.4.2011 ja 15.9.2012 väliseltä ajalta eli yhteensä 8.750 euroa.

Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajien käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen tehdystä lattian purkutyöstä esittämä korvausvaatimus jätetään vasta hovioikeudessa esitettynä tutkimatta samoin kuin kaikki vahingonkorvausvaatimukset siltä osin kuin ne perustuvat käräjäoikeuden tuomion antamispäivän jälkeiseen aikaan. Myyjät ovat lisäksi lausuneet, ettei virheiden selvittelykulu ja saanut enää hovioikeudessa vaatia toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina.

Perusteet

Yläpohjassa ei ollut ollut väitettyjä virheitä. Peltikatto oli asennettu vuonna 1985 eikä tuolloin ollut edellytetty aluskatteen asentamista peltikaton alle.

Aluskatteen puuttumisesta ei ollut aiheutunut vaurioita rakennukselle. Yläpohjarakenteissa ei ollut sienikasvustoa eikä merkityksellisiä kosteus- tai home vaurioita. Ruodelaudoitus oli hyväkuntoinen. Yläpohjan tuuletus oli heikentynyt ostajien tuulikaapin osalta tekemien muutostöiden seurauksena. Yläpohja oli laadultaan sovitun mukainen.

Vedenohjausjärjestelmän osalta maankallistukset ja sadevesien ohjaus oli tehty rakentamisajankohtana voimassa olleiden ohjeiden ja määräysten mukaisesti eikä niistä ollut aiheutunut vaurioita tai kosteusrasitusta rakennukselle. Maan pinta rakennuksen alla oli todettu kuivaksi. Salaojien tarkastuskaivoja ei ollut kiinteistön rakentamisajankohtana vaadittu rakennettavaksi. Kaikki merkitykselliset myyjien tiedossa olleet seikat oli annettu ostajille ennen kauppaa.

Seinärakenteessa oli kaksi höyrysulkumuovia. Tämä ei kuitenkaan ollut aiheuttanut rakenteelle mitään kosteusriskiä. Seinärakenteen purueristeisellä osalla ei ollut todettu merkityksellisiä kosteus- tai homevaurioita eikä korjaus tarvetta. Seinän vaurioiden korjaaminen lattiakorjauksen yhteydessä ei aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Kaikki merkitykselliset myyjien tiedossa olleet seikat oli annettu ostajille ennen kauppaa.

Alapohjan osalta rakennuksen vanhan puolen vuonna 1930 rakennetussa rossipohjassa oli todettu kosteusvaurio ja kantavissa puurakenteissa lahottajasientä. Lahottajasieni oli eri asia kuin lattiasieni. Todettujen vaurioiden vuoksi koko lattiarakenne oli korjattava rossipohjan osalta. Korjattavan lattian pinta ala oli noin 60 neliömetriä ja korjauskustannukset noin 21.600 euroa. Tältä osin kaupan kohteena olevassa kiinteistössä oli salainen laatuvirhe.

Myyjät olivat omistusaikanaan avanneet alapohjarakenteen keskeltä olohuoneen lattiaa noin kahden neliömetrin alueelta ja noin kahden metrin päästä todetusta alapohjarakenteen kosteusvauriosta. Rakenneavauksen lisäksi myyjät olivat purkaneet lattian pintamateriaalin koko olohuoneen alueelta sekä lisänneet pinnoitteen koolauspuita ja lisänneet lämmöneristettä vanhan purueristeen päälle. Rakenneavauksessa näkyvillä olleissa rakenteissa ei ollut havaittu vaurioita.

Rakennuksen vuonna 1985 laajennetun uuden osan alapohjassa tai tuulikaapin, eteisen ja kellarikomeron alapohjassa ei ollut todettu kosteusvaurioita.

Kosteusvaurioituneen alapohjan osan korjauksen yhteydessä koko rakennuksen vuonna 1930 rakennetun vanhan osan alapohjarakenne voitiin uusia. Tämän johdosta alapohja tulee uutta vastaavaksi. Rakennuksen ikä huomioon ottaen alapohjarakenne oli käyttöikänsä päässä ja näin ollen hinnanalennuksen määrässä huomioon otettava tasonparannuksen määrä oli yli puolet korjaus kustannuksista.

Ostajat olivat kaupantekoajankohdan jälkeen muuttaneet kylmän sisäänkäynti katoksen lämpimäksi tuulikaappitilaksi, rakentaneet rakennuksen ulkopuolelle terassin sekä tehneet uuden julkisivuverhouksen, jonka alareuna ulottui osaksi sokkelissa olevien tuuletusaukkojen päälle. Näiden muutostöiden vuoksi ala pohjan tuulettuminen oli heikentynyt, mikä tuli ottaa huomioon myyjien vastuuta alentavana seikkana.

Keittiön alapohjassa oli kanto. Kanto oli poistettavissa alapohjan korjaustöiden yhteydessä.

Kylmäkellarissa todettu paikallinen homevaurio puurakenteissa oli syntynyt vasta kaupantekoajankohdan jälkeen ostajien tekemien muutostöiden johdosta muuttuneen ilmanvaihdon seurauksena. Joka tapauksessa kellaritilan kosteus olosuhteet poikkesivat asuinolosuhteista ja oli normaalia, että kellaritilassa oleviin puurakenteisiin voi muodostua hometta. Puurakenteiden käyttöikä oli tästä johtuen lyhyt. Myyjien omistusaikana puurakenteissa ei ollut ollut hometta. Koska puurakenteet olivat homehtuneet vasta kaupantekoajankohdan jälkeen, kysymyksessä ei ollut kiinteistön laatuvirhe.

Sisäilmassa oli todettu tunkkaista hajua eteisessä tuulikaappitilan läheisyydessä. Myyjät eivät olleet omistusaikanaan havainneet tunkkaista hajua rakennuksessa eikä sitä ollut havaittu kaupanteon yhteydessäkään. Tuulikaappitilan läheisyydessä todettu haju oli voinut aiheutua ostajien rakennukseen tekemien muutostöiden seurauksena. Ostajat olivat muuttaneet kylmän sisäänkäyntikatoksen lämpimäksi tuulikaappitilaksi ja rakentaneet rakennuksen ulkopuolelle terassin.

Myyjät eivät olleet omistusaikanaan havainneet kiinteistössä virheitä. Siinä tapauksessa, että kiinteistössä katsotaan kaupantekoajankohtana olleen vanhan rakennuksenosan alapohjassa olevan kosteusvaurion lisäksi muita virheitä, kysymys voi näiltäkin osin olla enintään salaisesta virheestä.

Vahingonkorvausvaatimuksen perusteena olevat sijaisasumisesta, kunnossapitokustannuksista ja selvittelykuluista muodostuvat kustannukset eivät olleet syy-yhteydessä myyjien toimintaan. Vahingonkorvausvelvollisuudelle ei ole perusteita. Sähkön ja veden perusmaksujen tarpeettomuudesta ei ollut esitetty selvitystä. Tarpeellisia kustannuksia olivat olleet laajennustyö, kunnostus työt ja maalaustyöt 3.500 euron osalta.

Katselmukset 17.6.2013 ja 29.11.2013 oli järjestetty myyjien toimesta ostajien esittämien vaatimusten perusteiden selvittämiseksi. Katselmuksia oli ollut kaksi, koska vaatimuksia oli esitetty vaiheittain.

Myyjät ovat paljoksuneet ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta käräjäoikeudessa siltä osin kuin avustajan arvonlisäveroton palkkiovaatimus ylitti 14.000 euroa.

N Vatttnen on myöntänyt Matttsen ja Htttsen hovioikeudessa esittämät asianosaiskuluvaatimukset määriltään oikeiksi. Oikeudenkäyntikulujen osalta N Vatttnen on paljoksunut avustajan palkkiovaatimusta siltä osin kuin se ylittää 40 tunnin työmäärän.

O. Vatttnen ei ole ottanut kantaa ostajien hovioikeudessa esittämiin asian osais- ja oikeudenkäyntikuluvaatimusten määriin.

Htttsen ja Matttsen vastaus

Ostajat ovat vastustaneet muutosvaatimuksia perusteettomina.

Alapohjarakenteessa olevan laatuvirheen korjaamisen vuoksi osaan rakennusta uusittava alapohjarakenne ei nosta kiinteistön arvoa vaaditulla tavalla. Lattia oli ollut lähes uusi lukuun ottamatta alinta rossilaudoitusta, joten lattian uusimisesta ei synny tasonparannusta.

Kiinteistössä oli ollut laajoja laatuvirheitä, joiden vuoksi ostajilla oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

Ostajat eivät olleet saaneet asumishyötyä, koska omakotitalo oli ollut asumiskelvoton. Mikäli asumishyötyä katsotaan syntyneen, ostajat ovat myöntäneet siitä määrältään oikeaksi 100 euroa kuukaudessa 6.4.2011 ja 15.9.2012 väliseltä ajalta. Asumishyötynä korvattavaksi määrättävästä määrästä tulee joka tapauksessa vähentää asumishyötyä vastaavalla määrällä kiinteistön hoitoon kohdistuneet ruohonleikkauksesta ja lumitöistä muodostuneet kulut vastaavalta ajanjaksolta.

Myyjät ovat vastustaneet asumishyötyyn kohdistuvaa vähennysvaatimusta perusteettomana.

Ostajat ovat paljoksuneet O. Vatttsen oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin se ylittää istuntotuntien lukumäärän laskettuna kymmenen euroa tunnilta. Niina Vatttsen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ostajat ovat myöntäneet määrältään oikeaksi.

Todistelu

Hovioikeudessa on todistelutarkoituksessa kuultu P Matttsta, S Htttstä ja O Vatttsta sekä todistajina T. Rätttstä, R. Latttsta, J. Pttt-Potttinia, K. R. Tottta, P. Httta ja T. Kesttta sekä esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet. Lisäksi uusina kirjallisina todisteina on esitetty TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunto 4.12.2014 ja Matttsen ottamat 23 valokuvaa.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu uusista vaatimuksista

Ostajat ovat hovioikeuteen 7.5.2014 saapuneessa valituksessaan vaatineet myyjien velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän sijaisasumisesta aiheutuneet vuokrasta ja autopaikkamaksuista muodostuvat kustannukset hovioikeuden tuomion antamiseen saakka.

Ostajat ovat vasta hovioikeuden valmisteluistunnossa esittäneet vaatimuksen siitä, että sijaisasumisesta aiheutuneet kustannukset tuli korvata myös hovioikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta siihen saakka kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen.

Lisäksi ostajat ovat vasta hovioikeuden valmisteluistunnossa vaatineet myyjien velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan käräjäoikeuden tuomion antamisenjälkeen tehdyn lattian purkutyön kustannukset 3.000 euroa korkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta alkaen ja että virheiden selvittelykulut tuli toissijaisesti tuomita oikeudenkäyntikuluina ja että selvittelykuluille tuli maksaa viivästyskorkoa siitä alkaen kun 14 päivää oli kulunut kunkin laskun päiväyksestä eli eräpäivästä alkaen.

Myyjät ovat vastustaneet uusien vaatimusten esittämistä siltä osin kuin niiden peruste oli syntynyt käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen ja katsoneet, että vaatimus virheiden selvittelykulujen korvaamisesta toissijaisesti oikeuden käyntikuluina on sellainen uusi vaatimus, jota ostajat eivät voi enää hovioikeudessa esittää.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus 1) vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan; 2) vaatia vahvistettavaksi sellainen oikeussuhde, joka asianosaisten välisessä oikeudenkäynnissä on riitainen ja jonka selvittämistä asian muun osan ratkaiseminen edellyttää, sekä 3) vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta. Jos 1 momentin 2 tai 3 kohdassa tarkoitettu vaatimus tehdään vasta pääkäsittelyssä, vaatimus on jätettävä tutki matta, jos sen tutkiminen viivyttää asian käsittelyä. Sellaista vaatimusta ei voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa.

Ostajien vaatimus sijaisasumisesta aiheutuneiden kustannusten korvaamisesta hovioikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta sekä vaatimus virheiden selvittelykustannusten korvaamisesta toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina ovat sellaisia oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 pykälän 2 momentissa tarkoitettuja uusia vaatimuksia, joita ei voi esittää enää hovioikeudessa.

Ostajat ovat avanneet omakotitalon alapohjarakenteen vasta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen. Tämä työ olisi ollut mahdollista tehdä jo ennen kanteen nostamista. Tämän vuoksi vaatimus lattian purkutyön kustannuksista ei perustu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin ostajien tietoon tulleeseen seikkaan.

Hovioikeus jättää mainitut uudet vaatimukset tutkimatta.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitseva puurunkoinen ja lautaverhoiltu omakotitalo on rakennettu vuonna 1930. Oma kotitaloon on vuonna 1985 rakennettu laajennusosa, jossa on sauna, pesutilat ja pukuhuone. Rakennuksen peltikatto on uusittu vuonna 1985. Rakennuksen pinta-ala on 155 neliömetriä ja asuinpinta-ala on noin 130 neliömetriä. Myyjät ovat ostaneet kiinteistön vuonna 2008. He ovat vuonna 2008 tehneet rakennukseen uuden sisäverhouksen ja tuossa yhteydessä asentaneet seinärakenteeseen toisen höyrysulkumuovin. He ovat myös lisänneet olohuoneen kohdalta a1a pohjan eristystä ja uusineet olohuoneen lattian pintamateriaalin.

Nyt kysymyksessä oleva kiinteistön kauppa on tehty 23.2.2011. Ostajat ovat tutustuneet ennen kaupan tekemistä insinööri V. Putttsen kiinteistöstä 17.2.2011 laatimaan kuntotarkastusasiakirjaan.

Ostajat ovat asuneet kiinteistöllä 6.4.2011 ja 15.9.2012 välisen ajan. Ostajat ovat laajentaneet tuulikaappitilaa muuttamalla kylmän sisäänkäyntikatoksen osaksi lämmintä tuulikaappitilaa. Lisäksi ostajat ovat laajentaneet rakennuksen vanhaan osaan rajoittuvaa terassia sekä uusineet julkisivuverhouksen seinän alaosassa noin 130 senttimetrin korkeudelle asti.

Tetttn kunnan ympäristöterveyslautakunta on 27.5.2013 asettanut rakennuksen asumiskieltoon.

Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on todettu kosteusvaurio rakennuksen vanhan osan puolella olohuoneen alapohjarakenteessa ja että ostajilla on tältä osin, ellei kauppa pureta, oikeus ainakin myyjien myöntämään 8.000 euron hinnanalennukseen.

Asiassa on hovioikeudessa ratkaistava kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut kaupantekoajankohtana kanteessa tarkoitettu laatuvirhe yläpohjassa, vedenohjausjärjestelmässä, seinärakenteissa, kylmäkellarissa tai sisäilmassa.

Alapohjassa todetun kosteusvaurion osalta on kysymys siitä, onko alapohjarakenteen kosteusvaurio ulottunut myös tuulikaapin, eteisen ja kellarikomeron kohdalle, mikä on korjattavan alapohjarakenteen pinta-ala, mitä korjaustoimenpiteitä on tehtävä ja mikä on korjauskustannusten määrä.

Mikäli kiinteistössä todetaan olevan kanteessa mainittuja laatuvirheitä, asiassa on ratkaistava kysymys siitä, ovatko myyjät kaupantekoaikana olleet näistä virheistä tietoisia ja jättäneet kertomatta niistä ostajille vai onko asiassa kokonaan tai joiltain osin kysymys salaisesta virheestä ja poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi merkittävästi laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäksi tulee arvioitavaksi se, ovatko virheet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja onko ostajilla oikeus purkaa kauppa. Purkutilanteessa on ratkaistava myyjien asumishyödyn korvausvaatimus ja ostajien korvausvaatimus kiinteistön hoidosta aiheutuneista kuluista.

Mikäli kauppaa ei pureta, on ratkaistava kysymys siitä, onko ostajalla laatuvirheiden johdosta oikeus hinnanalennukseen ja mikä on hinnanalennuksen määrä huomioon ottaen korjaustoimenpiteistä johtuva mahdollinen kiinteistön kaupantekoajankohdan jälkeinen arvon nousu.

Lisäksi on ratkaistava kysymys siitä, onko ostajilla oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin ja mikä on mahdollisten vahingonkorvausten määrä.

Vielä asiassa on ratkaistava kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden ja hovioikeuden osalta.

Yläpohja

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet yläpohjasta olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa.

Latttnen on käräjäoikeudessa antamastaan kertomuksesta poiketen lausunut, että 1980-luvun lopulla aluskatetta ei vaadittu, mutta ruodelaudoituksen olisi tuossa tapauksessa tullut olla tiiviimpi. Tuuletuksen osalta Latttnen on kertonut, että harjatuuletuksen puuttuminen näin korkeassa ullakkotilassa aiheuttaa lämpöpatjan muodostumisen rakennuksen katon harjan alapuolelle. Tästä on seurauksena vesihöyryn tiivistymistä kattorakenteisiin siitä huolimatta, että talon räystäät ovat avonaiset.

Httt on lisäksi kertonut, että räystäiden avonaisuus riittää siihen, että ilma ullakkotilassa vaihtuu riittävästi. Lämpöpatjan muodostuminen on normaalia, mutta veden hitaan kondensoitumisen johdosta räystäiden alta ullakkotilaan saatava tuuletus riittää rakenteiden kuivana pitämiseen.

Kesttt on lisäksi kertonut, että TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunnon 9.1.2013 (todiste 4) liitteen 4 valokuvasta 6 ruodelaudoituksessa näkyvä valkoinen aine ei ole homekasvustoa, vaan muottilautoihin betonista jäänyttä kalkkia.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut. Omakotitalon yläpohjassa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua virhettä. Näyttämättä on myöskin jäänyt, että yläpohjan kunto tai muut ominaisuudet olisivat millään muullakaan tavoin poikenneet siitä mitä asianosaisten välillä on sovittu.

Vedenohjausjärjestelmä

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet vedenohjausjärjestelmästä olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa.

Asianosaisten ja todistajien kertomuksista ilmenee yhtenevästi, että salaojajärjestelmän olemassaoloa tai salaojajärjestelmän toimivuutta ei ole tutkittu. Asiassa on tosin riidatonta, että kiinteistöllä ei ole salaojien tarkastuskaivoja, mutta tarkastuskaivojen puuttuminen ei kuitenkaan ole sellainen erillinen virhe, joka aiheuttaisi myyjille virhevastuun asiassa. Näyttämättä on näin ollen jäänyt, että kiinteistöllä ei olisi toimivaa salaojajärjestelmää.

Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (todiste 3) sivulta 7 ilmenee, että rakennusta ympäröivän maanpinnan kallistus on ollut puutteellinen. Kyseinen seikka oli tullut myyjien tietoon jo heidän ostaessaan kiinteistön, sillä asiasta on mainittu S. Tetttsen 24.2.2006 laatimassa kuntotarkastusraportissa (todiste 11) sekä 27.10.2008 päivätyssä kauppakirjassa (todiste 6). O Vatttsen mukaan myyjät ovat yrittäneet parantaa sadevesien poisjohtamista rakennuksen viereltä asentamalla syöksytorvien alle betoniset loiskekivet. Hovioikeus katsoo, että myyjät eivät kuitenkaan ole varmistuneet siitä, että tämä on ollut riittävä toimenpide sadevesien pois ohjaamiseksi. Sadevesien poisohjaamisen osalta kiinteistössä on virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella myyjällä on osta jaan nähden tiedonantovelvollisuus ja sen täyttämisen edellyttämä selonottovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista, joilla voi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu laatuvirheestä voi siten perustua hänen antamiinsa virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin tai tiedonantovelvollisuuden muunlaiseen laiminlyöntiin. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on ostajalle tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudesta. Myyjä ei voi siten vedota omaan erehdykseensä tai tietämättömyyteensä, jos hänen ostajalle antamansa tiedot osoittautuvat virheellisiksi tai harhaanjohtaviksi.

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän edellytetään kerto van ostajalle havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida korjaustarvetta. Tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 12011994 vp, s. 50-51).

Hovioikeus katsoo, että maankallistuksen ja sadevesien pois johtamisen puutteellisuus on ollut sellainen myyjien tiedossa ollut seikka, jota nämä eivät olleet riittävällä tavalla tuoneet ostajien tietoon ennen kauppaa. Näiltä osin kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Seinärakenne

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet seinärakenteesta olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden mainitsemilla perusteluilla hovioikeus katsoo, että asuinrakennuksen seinärakenteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista virhettä.

Alapohja

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet alapohjarakenteesta samansisältöisesti kuin käräjäoikeudessa jäljempänä mainituin lisäyksin.

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen vanhan osan lattiarakenteissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita. Riitaista on rakennuksen uuden ja vanhan osan lattian taitekohdan virheellisyys. Lisäksi riitaista on virheellisen lattian pinta ala sekä korjaustapa ja -kustannukset. Edelleen riitaista on myyjien tietoisuus virheestä.

Hovioikeudessa uutena todisteena esitetystä TaloTerveys Latttnen Oy:n raportista 4.12.2014 (todiste 24) ilmenee, että ainakin raportin tekoajankohtana omakotitalon vanhan osan lattian kantavat rakenteet ovat olleet lahovaurioituneet. Raportista ilmenee myös, että lattiarakenteita on tuettu muun muassa valamalla kantavien rakenteiden alle betonisia pilareita ja liittämällä uutta puuta vanhoihin tukirakenteisiin. P. Matttsen ottamista 23 valokuvasta (todiste 25) ilmenee, että osa rossilaudoituksesta on poistettu ja korvattu vanhoilla lattialaudoilla. Molemmista edellä mainituista todisteista ilmenee, että rossipohjan alla on suurehkoja kivenlohkareita ja että olohuoneen nurkassa sijaitsevan pönttöuunin edustalle on tehty betoninen muottivalu.

Matttnen on kertonut, että myyjien omistusaikana tehdyn lattiaremontin yhteydessä olohuoneesta oli työnnetty uusia lattiajuoksuja makuuhuoneen puolelle ja uusia lattiajuoksuja oli käytetty myös muotteina valettaessa betonista alus taa olohuoneen nurkan pönttöuunille ja että tupakeittiön uunin edustan kivipedin päälle oli laitettu eristevillaa, joka oli ollut tummunutta.

O Vatttnen on kertonut, että hän oli tehnyt lattiaremonttia vuonna 2008 jonkin verran yhdessä O. Tatttsen kanssa. Koko olohuoneen lattian pintarakenne oli ollut avattuna. Hän oli tehnyt havaintoja alapohjan kunnosta purueristeeseen saakka. Tämän lisäksi hän oli tehnyt olohuoneen nurkan pönttöuunin alustaan betonivalun ja ollut mukana sahaamassa lattian rossilautoja. Rossilaudat olivat olleet hyvässä kunnossa ja kovaa puuta eikä niissä ollut ollut havaittavissa lahoamista. Lisäksi hän oli laittanut lattiaan eristevilloja ja ollut mukana kantamassa lattialevyjä sisään. Hänen käsittääkseen Tatttnen oli valanut betoniset tukipilarit.

Rätttnen on kertonut, että vanhan alapohjan lattian sisäpinta-ala on noin 60,5 neliömetriä.

Latttnen on kertonut, että alapohjan vaurioituminen oli todennäköisesti johtunut siitä, että rakennusta oli vuonna 1985 laajennettu. Tuolloin rakennuksen ala pohjan tuuletus oli pitkän sivun osalta laitettu umpeen. Lisäksi jossain vaiheessa oli tukittu alapohjan tuuletusluukut, jolloin rakennuksen alapohjan tuuletus oli jäänyt riittämättömäksi. Latttsen käsityksen mukaan lattiaremonttia ei ollut voitu tehdä siten, että lattian lahovaurioituminen ei olisi tullut remontin tekijän tietoon. Lattian vanhan osan korjaaminen maanvaraisella betonilaatalla oli hyvän rakennustavan vastaista, koska betoni sisältää runsaasti vettä ja kuivuessaan betoni voisi aiheuttaa kosteusvaurion rakennuksen puurakenteisiin. Koko lattian pinta oli ollut avattuna. Vanhan osan lattiapinta-ala oli 60,5 neliömetriä. Vanhan lattiarakenteen uusiminen edellytti myös eteistilan lattian purkamista ja betonilaatan poistamista, jotta lattiarakenteesta saataisiin yhtenäinen. Korjattavan lattian pinta-ala oli näin ollen 79,39 neliömetriä.

Httt on kertonut, että maanvaraisen betonilaatan valaminen oli laajasti käytetty ja yleisesti hyväksytty korjaustapa vastaavanlaisissa korjauskohteissa. Tässä korjaustavassa alapohjassa olevat kivet voitiin jättää alapohjan alle. Httt ei ole pitänyt uuden rossipohjan rakentamista rakennusteknisesti järkevänä ratkaisuna. Vielä Httt on kertonut, että hän oli perustanut pinta-alalaskelmansa Latttsen raportista saamiinsa tietoihin.

Kesttt on kertonut, että kellarikomeron eritevillasta otettu näyte osoitti, että kellarikomeron yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristevillassa oli ollut sädesienen aiheuttama vaurio, jonka vuoksi lattian eriste tuli vaatehuoneen kohdalta vaihtaa.

Virheellisen alapohjarakenteen pinta-ala

Rätttsen, Latttsen ja Htttn kertomusten perusteella hovioikeus katsoo, että korjattavan vanhan rossipohjan pinta-ala on 60,5 neliömetriä. Lisäksi kylmä kellarin yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristeissä on todettu sädesienen aiheuttama vaurio Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (todiste 3) liitteen 2 sivulta 4 ilmenevällä tavalla. Lattian eriste tulee tältä osin vaihtaa.

Htttn ja Kestttn mukaan Latttsen eteistilan lattian lämmöneristeestä ottaman näytteen (todiste 4, näyte MS) tutkimustulos osoittaa, ettei eristeessä ole kosteusvauriota. Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että alapohjarakenne olisi kylmäkellarin yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristeen lisäksi vaurioitunut rakennuksen vanhaa osaa laajemmalta alueelta.

Myyjien tietoisuus virheestä

Hovioikeus katsoo, että uusina todisteina esitetyt TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunto 4.12.2014 (todiste 24) ja Matttsen ottamat 23 valokuvaa (todiste 25) sekä Latttsen hovioikeudessa kertomat seikat osoittavat, että kiinteistön lattiarakenne on ollut ainakin jossain määrin kosteus- ja lahovaurioitunut jo silloin, kun sitä on myyjien toimesta korjattu. Erityisesti tämän seikan puolesta puhuu se, että vanhoja rakenteita oli tuettu liittämällä niihin uusia lautoja ja valamalla rakenteita tukevia betonipilareita. Jotta nämä korjaustyöt on voitu tehdä, on alapohjarakenteen tullut olla auki ja korjaustyön tekijän on täytynyt tulla tietoiseksi siitä, että rakenne on kosteus- ja lahovaurioitunut ja että se olisi vaatinut jo tuolloin laajempia korjauksia.

Asiassa on riidatonta, että N Vatttnen ei ole osallistunut alapohjarakenteen korjaustöihin. Epäselväksi on jäänyt se, missä määrin O Vatttnen on osallistunut näihin korjaustöihin. Hovioikeudessa on tältä osin esitetty näyttönä vain O Vatttsen kertomus, jonka mukaan suurimman osan korjaus työstä oli suorittanut Tatttnen.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovirheen säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan myyjät eivät voi vedota tietämättömyyteensä niistä puutteista, joita korjaustyön yhteydessä on havaittu. Myyjien tiedonantovelvollisuutta on arvioitava sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 120/1994 vp, s. 51). Näin ollen sillä, kuka korjaustyön on nyt kysymyksessä olevassa asiassa tosiasiallisesti tehnyt, ei ole merkitystä, koska työn toteutustapa on ollut kiinteistön korjaustyön aikaisten omistajien eli myyjien vastuulla. Hovioikeus katsoo, että myyjät ovat tienneet tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää, että omakotitalon vanhan osan alapohja on ollut kosteus- ja lahovaurioitunut jo vuonna 2008. Alapohjarakenteessa todettua virhettä ei näin ollen voida pitää salaisena virheenä.

Kylmäkellari

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet kylmäkellarista samansisältöisesti kuin käräjäoikeudessa. Rätttnen on lisäksi kertonut, että hän oli ottanut Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (kirjallinen todiste 3) liitteen 2 sivulla 3 mainitun näytteen 1 kellarikomeron puupaneelista. Kyseessä ei siis ole ollut vanhan osan alapohjarakenteeseen kuuluva alajuoksuhirsi, vaan niitä verhoava puupaneeli.

Httt on lisäksi kertonut, että Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (kirjallinen todiste 3) liitteen 2 sivulla 3 mainitun näytteen 1 perusteella kylmä kellarin puupaneeleissa on korjaustarve.

Kesttt on lisäksi kertonut, että hän oli havainnut kellarissa kovan puun pinnalla mikrobikasvustoa.

Rätttsen, Htttn ja Kestttn kertomusten ja Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin perusteella on selvitetty, että kylmäkellarin puupaneelit ovat homevaurioituneet. Myyjät ovat kiistäneet, että puupaneeleissa olisi ollut home vaurioita heidän omistusaikanaan. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että puupaneeli oli homevaurioitunut jo kaupantekoajankohtana. TäItä osin omakotitalossa ei ole virhettä.

Sisäilma

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet sisäilmasta olennaisilta osin samansisältöisesti kuin käräjäoikeudessa. Rätttnen on lisäksi kertonut, että korkeat hiilidioksidipitoisuudet ovat tyypillisiä rakennuksille, joissa on painovoimainen ilmanvaihto. Hormien tukkimisella oli mahdollisesti ollut jotain vaikutusta ilmanvaihtoon, mutta hänellä ei ollut tietoa siitä, oliko jotain hormeja tukittu.

Kesttt on lisäksi kertonut, että ilmanvaihto ei hänen näkemyksensä mukaan vaatinut toimenpiteitä. Sitä voitiin parantaa lisäämällä korvausilmaventtiilejä, mutta tällä toimenpiteellä ei ole suurta vaikutusta sisäilman laatuun.

Hovioikeus katsoo selvitetyksi, että omakotitalon sisäilma on tunkkaista ja tämä johtuu alapohjan mikrobivauriosta ja liian korkeasta hiilidioksidipitoisuudesta. Tuuletushormien ja korvausilmaventtiilien tukkimisella tai ostajien tuulikaapin ja terassin osalta tekemillä muutostöillä ei ole näytetty olleen vaikutusta sisäilman laatuun.

Näyttämättä on jäänyt, että sisäilman osalta omakotitalossa olisi erillistä virhettä.

Virheen olennaisuusarviointi

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että kiinteistöllä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe alapohjassa sekä maankallistusten, sade vesien ohjauksen ja kylmäkellarin yläpuolisen lattian eristeen osalta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioita sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei voida tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet (HE 12011994 vp s. 51).

Oikeuskäytännössä olennaisuuskynnyksen ylittäneissä ratkaisuissa painoarvoa on annettu korjauskustannusten määrälle, virheen korjaamiseen käytettävälle ajalle ja myyjien tietoisuudelle virheen olemassaolosta (Turun HO 28.11.2008 S 07/1826). Joissakin ratkaisuissa on annettu painoarvoa myös sille, ettei vaurioiden laajuutta ja korjauskustannusten määrää ollut voitu vielä luotettavasti arvioida (Rovaniemen HO 3.5.2007 S 05/1167 ja Vaasan HO 27.11.2003 S 02/283). Lisäksi korkein oikeus on vanhan maakaaren aikaisessa ratkaisussaan KKO 1983-II-79 ottanut huomioon myyjien tietoisuuden purkamisedellytyksiin vaikuttavana seikkana. Myös ostajalle aiheutunut terveyshaitta ja mahdollisuus sen poistamiseen kohtuullisessa ajassa sekä kunnan viranomaisen määräämä asumiskielto voivat vaikuttaa olennaisuusarviointiin. (Rovaniemen HO 3.5.2007 S 05/1167).

Olennaisuusarviointi tehdään tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että olennaisuuskynnyksen ylittyminen edellyttää korjauskustannusten määrän osalta sitä, että ne ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

Latttnen, Rätttnen ja Httt ovat esittäneet toisistaan poikkeavia arvioita korjauskustannusten määrästä. Latttnen on kustannusarviolaskelmansa (todiste 19) mukaisesti arvioinut, että kiinteistön virheiden korjaaminen tulisi kokonaisuudessaan maksamaan 101.337 euroa. Latttsen laskelman on selvitetty sisältävän runsaasti sellaisten seikkojen korjaamista, joita hovioikeudessa ei ole katsottu virheeksi. Httt on kustannusarviolaskelmansa (todiste 18) mukaisesti arvioinut alapohjan korjauskustannuksiksi 23.445,81 euroa. Htttn arvio ei sisällä maankallistusten ja sadevesien poisjohtamisen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia. Rätttnen on hovioikeuden istunnossa muuttanut todisteen 22 mukaista korjauskustannusarviotaan ja arvioinut korjauskustannusten määräksi noin 48.600 euroa. Rätttsen arvio on sisältänyt sellaisia korjaustoimenpiteitä, joita ei hovioikeudessa ole katsottu laatuvirheiksi.

Latttnen on kertonut laatineensa arviolaskelmansa tietokoneohjelmalla ja ottaneensa hinnat arvioonsa hintakirjoista. Httt on kertonut käyttäneensä arviossaan samaa menetelmää, kuin mitä tarjousta tekevä urakoitsija käyttäisi tämän nimenomaisen rakennuksen osalta. Rätttnen on kertonut laskelmansa ole van summittainen hinta-arvio. Latttnen ja Httt ovat lisäksi olleet erimielisiä siitä, tulisiko vanhan osan alapohja korjata valamalla maanvarainen betonilaatta rakennuksen alapohjaksi vai rakentamalla uusi tuulettuva alapohja. Todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että virheiden korjausaika olisi noin kahdesta neljään kuukautta. Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportista (todiste 3) ilmenee, että kosteus- ja homevaurion korjaamisen onnistuminen on epävarmaa. Latttsen mukaan korjauskustannukset muodostuvat liian korkeiksi suhteessa rakennuksen arvoon.

Asiassa ei ole muodostunut yksiselitteistä kuvaa siitä, minkä suuruiset omakotitalon virheiden korjauskustannukset tulisivat olemaan. Joka tapauksessa korjauskustannukset edellä selostettujen todisteiden ja kertomusten perusteella muodostuisivat huomattaviksi suhteessa omakotitalon arvoon. Virheiden arvioitua korjausaikaa kahdesta neljään kuukautta sen sijaan voidaan pitää kohtuullisena. Arvioitaessa virheen olennaisuutta on otettava huomioon myös se seikka, että ostajat ovat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen lapsiperheen kodiksi. Alapohjan laajan mikrobivaurion vuoksi kiinteistöä ei ole voinut käyttää tuohon tarkoitukseen. Kunnan ympäristöterveyslautakunta on asettanut talon asumiskieltoon. Lisäksi myyjät ovat edellä todetuin tavoin olleet tietoisia alapohjarakenteessa, maankallistuksessa ja sadevesien ohjauksessa olevista virheestä jo kiinteistöä myytäessä ja laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa.

Kaikki mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajat eivät olisi näistä seikoista tietoisina todennäköisesti kauppaa solmineet. Muu loppu tulos kuin kaupan purkaminen olisi ostajille kohtuuton. Hovioikeus päätyy siihen, että kiinteistön laatuvirheet ovat olennaisia. Näin ollen ostajilla on maa kaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen nojalla oikeus purkaa kauppa.

Vahingonkorvausvaatimukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntija-avusta aiheutuneet kustannukset. Laatuvirheestä johtuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta. Tällainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesikaton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus. Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta (HE 12011994vp, s. 63).

Hovioikeus on edellä katsonut, että myyjät ovat olleet tietoisia alapohjassa, maankallistuksessa ja sadevesien ohjaamisessa olevista virheistä. Tämän vuoksi ostajilla on oikeus saada korvausta vahingoista, jotka ovat syy-yhteydessä näihin virheisiin.

Asumiskustannukset sekä tuhoutuneet tekstiilit ja huonekalut

Kiinteistö on jo myytäessä ollut vanhan osan alapohjan homevaurion vuoksi asumiskelvoton. Ostajat ovat terveyshaitan vuoksi joutuneet muuttamaan pois omakoti talosta. Ostajilla on oikeus saada vahingonkorvausta heille aiheutuneista sijaisasumisen vuokrakustannuksista siitä lukien, kun he ovat muuttaneet kiinteistöitä vuokra-asuntoon hovioikeuden tuomion antamiseen saakka.

Vuokrakustannusten ja autopaikkakustannusten määrästä ei ole kuitenkaan esitetty selvitystä. Näin ollen hovioikeus arvioi kohtuullisiksi asumiskustannusten määräksi 400 euroa kuukaudessa 16.9.2012 alkaen.

Esitöiden mukaan kiinteistössä olevasta viasta, kuten sähkölaitteiston viallisuudesta, voi aiheutua vahinkoa myös kiinteistöllä olevalle irtaimelle omaisuudelle ja ihmisille. Varallisuusvahingon lisäksi korvattaviksi voivat tulla myös henkilövahingot sekä esinevahingot (HE 12011994 vp. s. 63).

Hovioikeus katsoo selvitetyksi, että myyjien menettelyllä on ollut syy-yhteys siihen, että ostajien tekstiilit ja huonekalut ovat alapohjarakenteen mikrobivaurion niihin tartuttaman hajun vuoksi tulleet käyttökelvottomiksi. Enemmän selvityksen puuttuessa hovioikeus katsoo vahingon määräksi tältä osin myönnetyt 1.500 euroa.

Varainsiirtovero

Varainsiirtoverolain 40 §:n mukaan, jos veroa on suoritettu aiheettomasti tai liikaa, Verohallinto palauttaa asianomaisen hakemuksesta liikaa suoritetun veron. Suoritettu vero palautetaan hakemuksesta, jos luovutus on tuomioistuimen päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan taikka se on purettu sopimuksella tilanteessa, jossa se olisi voinut luovutuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi tulla puretuksi tuomiolla.

Ostajilla on oikeus saada maksamansa varainsiirtovero palautetuksi. Tämän vuoksi heille ei ole syntynyt korvattavaa vahinkoa varainsiirtoveron maksamisesta.

Kiinteistönhoitokulut ja asumishyöty sekä laajennus-, kunnostus- ja maalaustyöstä aiheutuneet kustannukset

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korko lain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei sen sijaan korvata. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön kunnostamisesta ja parantamisesta aiheutuneista kustannuksista. Sen sijaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia ei korvata, sillä ostaja on tänä aikana voinut korvauksetta käyttää kiinteistöä (HE 120/1994 vp. 64).

Hovioikeus katsoo, että ostajien vaatimat kiinteistön hoitokustannukset lämmityksen, sähkökulujen, veden perusmaksujen, nuohouskulujen, koivuhalkojen ja lämmityskäyntien osalta ovat sellaisia kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia, joita purkamisen yhteydessä ei korvata. Sen sijaan ostajilla on edellä todetuin tavoin oikeus saada korvausta vahingoistaan siltä osin, kuin he ovat joutuneet asumaan sijaisasunnossa. Mikäli ostajilla olisi oikeus saada samalta ajalta korvausta myös kiinteistöhoitokuluista, nämä korvaukset muodostuisivat päällekkäisiksi.

Kiinteistö on ollut alapohjavaurion takia ostettaessa asumiskelvoton. Näin ollen ostajat eivät ole saaneet sellaista merkittävää asumishyötyä kiinteistöltä, joka olisi kaupan purkamisen yhteydessä korvattava.

Hovioikeus katsoo, että kiinteistöllä suoritetut laajennus- kunnostus ja maalaustyöt ovat olleet tarpeellisia kustannuksia. Kustannusten määristä ei kuitenkaan ole esitetty selvitystä. Näin ollen hovioikeus arvioi, että kohtuullinen korvaus näistä kustannuksista on myyjien myöntämät 3.500 euroa.

Virheiden selvittelykulut

Kiinteistön virheiden selvittämisestä on aiheutunut ostajille välttämättömiä kuluja. Osa vaadituista kuluista on kohdistunut sellaisten seikkojen selvittämiseen, joita ei hovioikeudessakaan ole katsottu laatuvirheiksi. Lisäksi osa selvittelykuluista on syntynyt käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen ja ne ovat kohdistuneet sellaisiin seikkoihin, joihin hovioikeudessa ei ole enää saanut vedota.

Hovioikeus hyväksyy virheiden välttämättöminä selvityskustannuksina seuraavat kustannukset: Mikrobioni Oy:n raportin osalta 450 euroa, TaloTerveys Latttnen Oy:n laskujen 10.1.2013 osalta yhteensä 2.672,20 euroa, laskun 24.1.2014 osalta 2.406,10 euroa, kahden 16.10.2014 päivätyn laskun osalta 2.225,42 euroa ja laskun 2.2.2015 osalta 526,63 euroa, Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin osalta 1.087,89 euroa sekä R. Totttn arviolausunnon osalta 150 euroa.

Korkolain 9 §:n perusteella viivästyskoron maksuvelvollisuus kanteessa vaadi tuille selvittelykuluilIe alkaa haasteen tiedoksiantopäivästä ja oikeudenkäynnin aikana syntyneille selvittelykuluilIe vaatimuksen esittämisajankohdasta alkaen.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Mainitun luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Mainitun lain 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksen haun.

Myyjät ovat hävinneet asian. Siltä osin kuin myyjät ovat hävinneet oman vastavalituksensa ja siltä osin kuin ostajien vaatimuksia on hylätty, on asian lopputulos huomioon ottaen vain vähäinen merkitys asiassa. Näin ollen myyjien on korvattava ostajille tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Arvioitaessa ostajille aiheutuneiden tarpeellisten ja kohtuullisten oikeuden käyntikulujen määrää hovioikeus ottaa huomioon seuraavaa. Oikeudenkäynnin keskittämisen periaate edellyttää, että riita-asiassa kaikki asiaan vaikuttava aineisto esitetään jo käräjäoikeudessa, Ostajilla on alapohjarakenteen virheen laadun selvittämiseksi ollut mahdollisuus avata alapohjarakenne jo ennen käräjäoikeuskäsittelyä. Rakenteen avaaminen vasta käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen on johtanut siihen, että aineellisen totuuden selvittämisen vuoksi hovioikeudessa on jouduttu vastaanottamaan uutta todistelua ja tällä todistelulla on ollut olennainen merkitys asian ratkaisemiseen. Asiassa on lisäksi esitetty paljon selvitystä sellaisista seikoista, joita ei ole katsottu virheiksi. Näiden syiden vuoksi oikeudenkäynti on pitkittynyt.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että myyjien oikeudenkäynninaikaisella menettelyllä olisi ollut osaksikaan vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.

Asian laatu ja laajuus, siinä suoritetut valmistelutoimenpiteet, järkevän oikeudenhoidon sekä keskitetyn ja taloudellisen oikeudenkäynnin vaatimukset huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajia jo käräjäoikeudessa avustaneen asianajaja Kristian Kakon laskuista ilmenevät työmäärät eivät ole hyväksyttäviä. Hovioikeus katsoo ostajien kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen määräksi käräjäoikeuden osalta myönnetyt 17.360 euroa ja hovioikeuden osalta myönnetyt 10.912 euroa.

Lisäksi myyjien on korvattava ostajien asianosaiskulut hovioikeudessa, Matttsen osalta 1.000 eurolla ja Htttsen osalta 300 eurolla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

P Matttsen ja S Htttsen ostajina sekä N ja O Vatttsen myyjinä 23.2.2011 tekemä kiinteistönkauppa koskien Suonenjoen kaupungin XX. kaupunginosan korttelissa nro XXXX olevaa tonttia nro X sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen (kiinteistötunnus XXX-XX-XXXX-X) vahvistetaan puretuksi.

Matttnen ja Htttnen velvoitetaan palauttamaan kaupan kohteena ollut kiinteistö Vatttsille.

O ja N Vatttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Htttselle ja Matttselle kauppahinta 117.000 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 23.2.2011 alkaen 19.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 20.4.2013 alkaen.

Vatttset vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Htttselle ja Matttselle hinnanalennusta.

Vatttset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Htttselle ja Matttselle vahingonkorvaukseksi:

Sijaisasumisesta aiheutuneista vuokra- ja autopaikkakustannuksista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta 400 euroa kuukaudessa yhteensä 30 kuukaudelta viivästyskorkoineen siten, että korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 7.200 eurolle käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle eli 4.800 eurolle hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

Pilaantuneista tekstiileistä ja huonekaluista 1.500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä 7.4.2014 alkaen.

Kiinteistön hoidosta johtuvat tarpeelliset laajennus-, kunnostus- ja maalaustöistä muodostuvat kustannukset yhteensä 3.500 euroa korko lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

Selvittelykulut Mikrobioni Oy:n raportin osalta 450 euroa, TaloTerveys Latttnen Oy:n laskujen 10.1.2013 osalta yhteensä 2.672,20 euroa, Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin osalta 1.087,89 euroaja Rii. Totttn arviolausunnon osalta 150 euroa, kaikki määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksi antamisesta 6.5.2013 alkaen. Lisäksi selvittelykulut TaloTerveys Latttnen Oy:n laskun 24.1.2014 osalta 2.406,10 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen esittämisajankohdasta eli käräjäoikeuden valmisteluistuntopäivästä 17.2.2014 alkaen ja vielä TaloTerveys Latttnen Oy:n laskun 2.2.2015 osalta 526,63 euroaja 16.10.2014 laskujen osalta 2.225,42 euroa, kaikki määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen esittämisajan kohdasta eli hovioikeuden valmisteluistuntopäivästä 19.3.2015 alkaen.

Vatttset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Matttselle ja Htttselle korvaukseksi oikeudenkäynti kuluista käräjäoikeudessa 17.360 euroaja hovioikeudessa 10.912 euroa. Oikeudenkäyntikulujen korvauksille on maksettava korko lain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Niina ja O. Vatttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan asianosaiskuluista hovioikeudessa Matttselle 1.000 euroa ja Htttselle 300 euroa.

Valtion varoista hovioikeudessa maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset jäävät asian näin päättyessä valtion vahingoksi.

Hovioikeus vahvistaa oikeusapua 20 prosentin omavastuuosuudella saavan N Vatttsen avustajaksi määrätylle asianajaja K. Lytttselle hovioikeudessa maksettavan palkkion määräksi 40 tunnilta yhteensä 4.400 euroa ja tarpeellisista kuluista 44 euroa sekä arvonlisäveron määrän 1066,56 euroa yh teensä 5.510,56 euroa.

Valtion varoista maksetaan Lytttselle palkkioksi 3.520 euroaja korvaukseksi tarpeellisista kuluista 35,20 euroa sekä arvonlisäveron määrä 853,25 euroa eli yhteensä 4.408,45 euroa, mikä määrä jää asian näin päättyessä valtion vahingoksi. N Vatttnen velvoitetaan suorittamaan Lytttselle omavastuuosuutenaan 1.102,11 euroa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.8.2015.

Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenlaamanni R.-L. Rattt hovioikeudenneuvos M. Lettt hovioikeudenneuvos E. K. Kättt
viskaali T. Sattt

POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS Kuopio kanslia 25.1 osasto

1

TUOMIO 14/5694

Annettu kansliassa 7.4.2014 L 13/6923

Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym.

Vireille 19.4.2013

KANNE

Vaatimukset

1. Kantajat ovat vaatineet, että kantajien ja vastaajien välillä 23.02.2011 tehty Suonenjoen kaupungin 11 kaupunginosassa, korttelissa 1114 sijaitsevaa tonttia n:o 6 ja sillä sijaitsevia rakennuksia ja liittymiä koskeva kauppa on ensisijaisesti purettava, ja että vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti palauttamaan maksettu kauppahinta 117.000 euroa ostajille 23.2.2011 - 19.4.2013 väliseltä ajalta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ja 19.4.2013 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

2. Toissijaisesti Vatttset on velvoitettava yhteisvastuullisesti maksamaan kauppahinnan alennuksena 100.000 euroa 23.2.2011 - 19.4.2013 väliseltä ajalta korkolain 3.2 pykälän mukaisine tuottokorkoineen ja 19.4.2013 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

3. Lisäksi kantajat katsovat vastaajien aiheuttaneen kantajille maakaaren säännösten mukaan korvattavaa vahinkoa tuottamuksensa perusteella, koska kohde ei ole ollut sovitun mukainen, kaikkia kaupanteon yhteydessä ostajille merkityksellisiä tietoja ei ole ostajille ilmoitettu, eikä virhekäsityksiä oikaistu ja tällä perusteella aiheutetut vahingot on korvattava korkolain 4 §:n 1 mom. mukaisine viivästyskorkoineen vahinkojen aiheuttamisesta lukien. Väistöasumisesta aiheutuneet kulut 28.2.2014 mennessä 14.879,47 euroa ja lisäksi 1.3.2014 lukien kuukausittain 492,78 euroa vuokrakuluina ja 16 euroa autopaikkamaksuina. Kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut 15.064,16 euroa. Virheiden selvittelykulut 9.438,39 euroa.

4. korvaamaan kantajien yhteiset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 31.084,81 euroa laillisine korkoineen, asianosaiskulut tuomion julistamisesta lukien ja oikeudenkäyntikulut kuukauden kuluttua tuomion julistamisesta. Vastaajat tulee joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet 17.6. ja 29.11.2013 katselmuksista.

Perusteet

Vastaajat ovat myyneet 23.02.2011 riidan kohteena olevan kiinteistön kantajille hyväkuntoisena 117.000 euron kauppahinnasta kiinteistönvälittäjä M. Vätttsen suorittamien esittelyjen ja tämän ostajille antamien tietojen perusteella. Vatttset ovat puolestaan ostaneet kohteen vuonna 2008 A. K. Jutttselta ja T. K. Kttten kuolinpesältä 70.000 euron kauppahintaan myös kiinteistönvälittäjän suorittaman esittelyn perusteella. Tuolloin rakennuksen kunnon on todettu olleen ainoastaan tyydyttävän. Kohde, tuolloin 2008, on ollut välitettävänä useammalla eri välittäjällä, joilta on pyritty hankkimaan lisäasiakirjoja sen seikan selvittämiseksi millaisin tiedoin kohde on jätetty myyntiin. Toistaiseksi välittäjät eivät ole asiakirjoja lupauksistaan huolimatta saaneet toimitetuksi. Varsinainen kauppakirja on kuitenkin tullut tehdyksi sellaisen välittäjän toimesta - Kiinteistömaailma/Asuntokuopio Oy, jolla ei ole ollut varsinaista myyntitoimeksiantoa vaan ainostaan kauppakirjan laatimistoimeksianto. Kohdetta on tuolloin vuonna 2008 välittänyt H. Mättt -niminen kiinteistönvälittäjä M. Vätttseltä saadun puhelintiedon mukaan.

Vuonna 2008 solmitun kauppakirjan ehtojen mukaan ovat vastaajat tutustuneet RI S. Tetttsen 24.2.2006 laatimaan kuntotarkastusasiakirjaan, josta on ilmennyt, että salaojien tarkastuskaivot tulisi asentaa, sadevedet kerääntyvät seinustoille ja puutteita on ollut ulkoverhouksen maalipinnassa, ikkunoiden ja ulko-ovien pinnoissa sekä pesuhuoneen pinnoissa. Rakennuksessa on todettu mahdollisesti olevan vaurioita ja tämä riski on huomioitu kauppahinnassa sitä alentavana.

Kauppakirjassa tuolloiset ostajat - eli siis Vatttset - ovat ottaneet vastuulleen riskin siitä, että koska raportissa mainittuja korjaustoimenpiteitä ei ole kuluneen lähes kolmen vuoden aikana tehty (02/2006- 10/2008), myyjä vapautuu vastuusta kyseisistä vaurioista ja niiden rakenteille ja muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista.

Insinööri V. Putttsen 17.02.2011 (talvella), kuusi päivää ennen kauppaa, tekemässä kuntokartoituksessa asuntokauppaa varten myytävänä olevasta kohteesta ovat olennaisimmat Tetttsen havaitsemista epäkohdista edelleen jäljellä: rakennuksen vierusta tarkastettava säiden salliessa, ulkoverhouksen ja ikkunoiden maalaus. Salaojien olemassa oloa tai tarkistuskaivojen asentamista ei ole voitu havainnoida, eikä myöskään sitä, onko jotakin toimenpiteitä tehty sadevesien kerääntymisen estämiseksi seinustoille. Tietoakaan näistä tehdyistä havainnoista tai mahdollisesti tehdyistä korjaustoimenpiteistä ei ole myyjä tarkastajalle välittänyt eikä antanut käyttöön aikaisempaa tarkastuspöytäkirjaa, koska Tetttsella on ollut käytössään vain piirustuskopioita ja kiinteistönvälittäjän kaksisivuinen esite. Putttsen laatima asiakirja on annettu ostajan käyttöön kaupanteon yhteydessä 23.2.2011 vailla todellista mahdollisuutta perehtyä kuntotarkastusasiakirjaan. Tässä välittäjä Vätttnen on rikkonut hyvää kiinteistönvälitystapaa kuin myös siinä, ettei hän ole tarkistanut selonottovelvollisuutensa perusteella kiinteistön salaojajärjestelmän olemassaoloa, hankkinut rakennuslupa-asiakirjoja ja piirustuksia eikä selvittänyt aikaisemman kuntotarkastusasiakirjan olemassaoloa.

Matttsen ja Htttsen ostettua kohteen on se todettu muutaman kuukauden asumisen jälkeen terveydelle haitalliseksi, sopimuksenvastaiseksi ja lopulta asumiskelvottomaksi Tetttn kunnan ympäristöterveys lautakunnan päätöksellä.

Kohteessa on vastaajan vaatimuksesta järjestetty katselmus kolmeen eri kertaan ja Latttsen ja Kestttn lisäksi muutkin asiantuntijat ovat laatineet lausuntoja vikojen ja puutteiden laadusta ja korjauskustannuksista. Insinööritoimisto Consilium Oy:n jo 10.10.2012 päivätyssä lausunnossa todennut, ettei Tetttsen jo vuonna 2006 toteamia puutteita ole edelleenkään korjattu: rakennuspohjan puutteellinen kuivatus nostaa rakennuksen kosteuskuormitusta ja että mm. sadevesien poisjohtaminen on toteutettu virheellisesti. Vaurioita on todettu mm. alapohjan rakenteissa, alapohjan tuuletuksessa ja joka kokonaisuutena arvioituna vakavia kosteusvaurioita.

Korjauskustannusten arvioidaan kohoavan merkittäviksi.

Taloterveys Latttnen Oy on antanut rakennuksen vaurioista ensimmäisen lausunnon marraskuussa 2012, uusimman tammikuussa 2014. Jälkimmäinen lausunto on annettu perustuen käräjäoikeuden valmisteluistunnossa sovittuihin lisäaukaisuihin ja sen jälkeen, kun on saatu tutustuttavaksi T. Kestttn kohteesta laatima lausunto.

Latttsen lausumassa todennetaan ensinnäkin se, ettei katselmuksessa 29.11.2013 vastaajan tekemällä kurkistuksella olohuoneen lattian alle ole mahdollista lausua mitään alapohjan kokonaisvaurioista. Tästä johtuen olohuoneen aukkoa on laajennettu käräjäoikeuden valmisteluistunnossa sovituin tavoin Matttsen kustannuksin, vaikka sopimus oli toisen sisältöinen. Keittiön puolelle on tehty uusi avaus.

Tehdyt havainnot vahvistavat Latttsen käsitystä siitä, että rakennuksessa on erittäin paha ja laaja-alainen kosteus-/homevaurio, Latttsen käsityksen mukaan uusienkaan havaintojen perusteella rakennusta ei voida käyttää asumiseen soveltuvana ennen laajamittaisia korjauksia. Olohuoneen puolella on rakennuslain ja hyvän rakennustavan vastaisia rakenteita ja mm. laaja sienimatto alarakenteiden päällä. Keittiön puolella lattiarakenteen aluslaudoitus on lahovaurioitunut. Osa lattiarakenteen puisista palkeista on maata vasten. Myös seinän rakenteet vanhalla puolella ovat korjausten jälkeen määräysten vastaiset.

Laatuvirhe maakaaren mukaan:

- kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu - siisti vuosina 193011985 rakennettu 155 m2 kokoinen omakotitalo, jota remontoitu vielä laajasti rakennusinsinööriksi opiskelevan entisen omistajan toimesta 2008 tehdyn kaupan jälkeen.

- myyjä antanut virheellisiä tietoja ja jättänyt ilmoittamatta merkityksellisestä ominaisuudesta tai jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen

- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjä on remontoinut olohuoneen lattiaa yhdessä Niina Vatttsen isän kanssa, jolloin mm. lattiajuoksuja on vaihdettu niiden vaurioitumisen takia ja jolloin olohuoneen lattia rakenteet ovat olleet nähtävinä.

Oikeuskäytännössä merkitsevää virheen olemassaolon kannalta on yleensä todettu vaurio, rakentamismääräysten vastaisuus tai rakennuspiirustusten vastaisuus.

Vastaajat ovat ensimmäisessä vastauksessaan ilmoittaneet, ettei rakennuksessa olisi lainkaan virheitä. Uudemmassa vastauksessa on ilmoitettu, että virhe on, mutta että siitä ei aiheutuisi merkittäviä vaurioita rakenteille tai haittoja asumisterveydelle. Paikallinen vaurio olisi vastaajan käsityksen mukaan korjattavissa 3.600 eurolla. Vastaajan käsityksen mukaan kiinteistö ei siis laadultaan poikkea merkittävästi kaupassa edellytetyn mukaisesta tasosta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 149 §:ssä säädetään, että rakennustyö tulee suorittaa siten, että rakennuslain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset täyttyvät. Yksityiskohtaisemmin määräyksistä on säädetty maan käyttö ja rakennusasetuksessa sekä rakentamismääräyskokoelmassa, jossa määräyksillä pyritään ohjaamaan saavutettavaa työn tulosta. R. Latttnen on lausunnossaan todennut, että kohde on peruskorjattu ja laajennettu vuonna 1985. Lisäksi O. Vatttnen on ilmoittanut kuntotarkastaja V. Putttselle avanneensa olohuoneen lattian ja todenneensa, että rossipohja on kunnossa rossitilan tuuletuksen olevan riittävän. Latttsen raportin mukaan em säännösten vastaisuutta on seuraavasti:

Olohuoneen lattialevyn poistamisen jälkeen lattiasta on tullut voimakas homeen haju, mineraalivillasta otettu näyte osoittaa rakenteen kosteus I homevaurioituneen, lattiarakenteen lämmöneriste on suoraan kiinni perusmaassa, lattiarakennetta on korjattu mahdollisesti peruskorjauksen yhteydessä, rakenteita on tuettu uudella puumateriaalilla, lattiarakenteissa on todettu olevan lattiasientä, alapohja rakenteissa on todettu olevan vakavia lahovaurioita, josta syystä rakennetta on jouduttu tukemaan.

Ullakkotilassa peltikatto asennettu vuonna 1985 ilman aluskatetta. Toteutus on määräysten vastainen. Tuuletus ei ole riittävä. Myyjä on heikentänyt rakennuksen tuuletusta poistamalla yläkerrasta yhden hellan kokonaan ja tukkimalla hormin. Samoin alakerran keittiössä on aikaisemmin toiminnasta olleesta kolmesta tuuletushormista kaksi tukittu, jäljellä on vain yksi, johon nykyinen liesituuletin on kytketty.

Myöskin laajennusosan eteisessä kylmäkellarin yläpuolella olleet kaksi tuuletusventtiiliä ovat olleet tukittuina styroxeristeellä. Riittämättömän tuuletuksen johdosta vesikaton ruodelaudat ovat kosteusvaurioituneet. Rakenteissa näkyvillä sienikasvustoja.

Ulkoseinän seinärakenteisiin on korjausten jälkeen muodostunut riskirakenne. Kahden erillisen höyrysulun olemassaolo on hyvän rakennustavan vastainen toteutustapa.

Korjaus- ja laajennustoimenpiteet vuonna 1985 ja sen jälkeen O Vatttsen toimesta ovat toteutettu rakentamismääräysten vastaisesti ja noudattamatta hyvää rakennustapaa. Virheiden vuoksi ylä- ja alapohjassa on havaittu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja on olemassa riski rakennuksen vakavasta lisävaurioitumisesta, ellei korjauksia tehdä.

Rakennus poikkeaa siis merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet 117.000 euron kauppahinta, rakennuksesta esittelyn aikana tehdyt havainnot ja tehdyt remontit huomioiden ja myyjän antamien tietojen perusteella edellyttää. Kyseessä on siis joka tapauksessa MK 2 luvun 17 §:n 1 mom 5 kohdan mukainen salainen laatuvirhe.

Laatuvirheestä muutoin; sopimuksen vastaisuus

Kohteessa on MK:n 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole sellainen kuin on sovittu. Myyjä ja ostaja määräävät keskinäisellä kauppakirjalla laatutason, jota ostajalla on oikeus kohteelta saada.

Kauppakirjan ja myyntiesitteen mukaan kaupanteon yhteydessä on sovittu, että kantajat saavat omistukseensa hyväkuntoisen vuonna 1930/1985 rakennetun, vuonna 1985 laajennetun ja vuoden 2008 jälkeen laajasti rakennusalaa opiskelevan omistajan toimesta korjatun siistin omakotitalon, joka on laajennettu ja korjattu rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. lisvedellä vallitsevaan hintatasoon verrattuna on ollut perusteltua olettaa, että kyseessä on kunnossa oleva asumiskelpoinen ja hyväkuntoinen talo.

Kohdetta kaupattaessa ei mistään virheistä tai puutteista ole suullisesti ilmoitettu, eikä kauppakirjaan ole mitään määräysten vastaisuudesta tai myyjän itsensä tekemistä hyvän rakennustavan vastaisista toimista merkitty. Tarkastusraportin mukaan kohteessa on edellä kerrotut rakennusvirheet ja vauriot, laajennusosa on rakennusmääräysten vastaisesti toteutettu huopakatteen sijasta peltikatteella ilman aluskatetta ja myyjän ja kuntotarkastaja Putttsen Ilmoitukset siitä, että peltikate oli voitu toteuttaa vuonna 1985 ilman aluskatetta, ovat osoittautuneet määräysten ja hyvän rakennustavan vastaiseksi.

Myyty kiinteistö ei siis ole ollut sopimuksen mukainen.

Harhaanjohtava tieto tai tiedon ilmoittamatta jättäminen/virheen oikaisematta jättäminen

MK 2 luvun 17§:n 2 kohdan mukaan kohteessa on laatuvirhe, jos myyjä ennen kaupantekoa antaa ostajalle harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta ja annettu tieto oletettavasti vaikuttaa kauppaan. 3 kohdan mukaan kohteessa on virhe, jos myyjätaho laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta, josta myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Vielä 4 kohdassa määritellään laatuvirheeksi se, että myyjä jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kohteen soveltumiseen aiottuun käyttöön eli siis tässä tapauksessa lapsiperheen asumiseen.

Myyjän olisi tullut ilmoittaa ostajille siitä, että tarkastuskertomuksessa 02/2006 on jo todettu salaojan tarkastuskaivojen puuttuminen ja sadevesien poistaminen rakennuksen vieriitä ongelmaksi ja ettei niitä ole tehty uudenkaan omistajan toimesta. 02/2011 valmistuneessa kuntotarkastusasiakirjassa on todettu, ettei lumen takia ole voinut seinän vierustoja tarkistaa ja salaojajärjestelmästä tehdä havaintoja. O. Vatttsella on kuitenkin tarvittava tieto ollut insinööri Tetttsen 2006 tekemän tarkastusasiakirjan perusteella.

Myyjän olisi tullut myös ilmoittaa olohuoneen lattian notkumisen syy ja tehdyt korjaukset, jotta ostaja olisi voinut arvioida tehtyjen korjausten riittävyyttä ja sen vaikutusta kauppahintaan. Kuntotarkastaja. Putttselle annettu ilmoitus olohuoneen lattian avaamisesta ja rossipohjan kunnossa olemisesta sekä rossitilan riittävästä tuulettumisesta on harhaanjohtavan tiedon antamista.

Myyjän olisi tullut myös oikaista rakennusalaa opiskelevana henkilönä ostajan virhekäsitystä siitä, että vuonna 1985 rakennettu peltikatto olisi vaatinut alleen myös aluskatteen, ja ettei se ole toimiva eikä määräysten mukainen kate ilman aluskatetta.

Myyjä on siten sekä antanut harhaanjohtavan tiedon tehdyistä tarkastustoimenpiteistä että laiminlyönyt tietojenantamis- ja virheellisten tietojen oikaisemisvelvollisuutensa jättämällä antamatta sekä insinööri Putttselle että ostajalle tietoja insinööri Tetttsen tekemistä havainnoista, korjauskehotuksista ja korjaamatta jättämisen riskeistä.

Ostajilla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Jo se, että talo määrätään viranomaisen toimesta asumiskieltoon ja ostajat joutuvat muuttamaan väistöasuntoon osoittaa, että kyseessä on olennainen virhe kaupan kohteessa. Myös todetut rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisuudet sekä niiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ja välttämättömien korjaustoimenpiteiden aiheuttamat asumisesteet ovat laajuudeltaan sellaisia, että virhe on olennainen.

Ostajien asuttua talossa noin 7 kk he ovat todenneet aikaisemmin terveissä lapsissaan poikkeuksellista sairastelua, koska lapset ovat sairastaneet useita korva- ja keuhkoputkentulehduksia. Terveystarkastaja on havainnut jo marraskuussa 2011 talossa poikkeavaa hajua ja suorittamansa tutkimuksen perusteella todennut talon sisäilmassa olevan mahdollisesti terveyshaittaa aiheuttavia tekijöitä.

MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus laatuvirheen perusteella hinnanalennukseen. Edelleen 31 §:n 1 momentin perusteella hinnan alennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Sopimuksenvastaiselle kiinteistölle määrätään siis kaupantekohetkellä käypä arvo. Tämän kiinteistön käypä arvo on ollut vuonna 2008 ennen pintaremontteja 70.000 euroa ja marraskuussa 2013 yrittajä R. Totttn arvioimana 15.000 euroa. Hinnanalennusta arvioitaessa merkitystä voidaan antaa (HE 120/1994) myös korjauskustannuksille. Niiden määrä ylittää tässä tapauksessa R. Latttsen kirjallisen todisteena olevan laskelman mukaan jopa kauppahinnan.

Vahingonkorvausten määrä

MK 2 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan 1-4 kohdissa tarkoitetun virheen perusteella. Edellä on esitetty, että kiinteistö ei ollut sellainen, kuin ostajan ja myyjän välillä sovittiin (1. kohta), myyjä antoi ostajalle harhaanjohtavan tiedon (2. kohta), myyjä jätti ilmoittamatta ostajalle tyypillisesti myydyn kaltaiseen kohteeseen liittyvästä seikasta, josta hän tiesi tai olisi pitänyt tietää ja laiminlyönti olisi voinut vaikuttaa kauppaa (3 kohta) ja myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikutti kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön (4 kohta).

Kaupan kohteessa on virheitä ja se on asumiskelvoton.

Vahingonkorvauksena korvattavia kustannuksia mennessä väistöasunnosta seuraavasti:

on aiheutunut tähän

- vuokrakulut
15.9.2012 - 28.2.2013 ajalta 473,33 €/kk
2.603,31 €

- vuokrakulut 1.3.2013 lukien 492,78 €/kk:
1.3.2014 - 15.2.2014 = 492,78 €/kk yhteensä
6.159,75 €

- autopaikkamaksut 16 €/kk 15.9.2012 lukien:
15.9.2012 - 15.2.2104 yhteensä 288,00 €

- tarpeettomat sähkön ja veden perusmaksut
15.9.2012 - 15.2.2014 574,41 €
15.9.2012 alkaen 31,71 €/kk
1.1.2013 lukien 31,96 €/kk

Tuhoutuneet tekstiilit (vaatteet, petivaatteet, matot, verhot ja esim. pyyhkeet) ja huonekalut yhteisarvostaan noin 5.000 euroa.

Korvattavaksi tuleville summille on määrättävä maksettavaksi viivästyskorkoa korkolain 4 §n 1 momentin mukaan tuomion julistamisesta lukien.

Kiinteistön hoidon kustannukset

Myyjien tulee purkutapauksessa tuottamuksesta riippumatta maksaa ostajille joka tapauksessa kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa seuraavasti:

Laajennus- ja kunnostustyöt

- materiaalikustannusten osalta 4.895,15 €

- talon isännän ja apumiehen tekemien 300 työtunnin osalta 10 €/h 3.000€

- tarpeettomasti tehty maalaustyö (materiaalit ja työ) 1.500 €
Jotta myyty kohde ei vaurioituisi enempää kohteesta poismuuton takia, on sitä pidetty yllä lämmittämällä seuraavasti:

- Htien lämmityskulut
(sähkö sisältää energian, siirron ja verot)
15.9.2012 - 31.12.2012
= 1200 kWh
145,50 €
1.1.2013 - 31.3.2013
= 1000 kWh
122,82 €
1.4.2013 - 15.2.2014
= n. 1500 kWh
179,19 €

- Htien nuohouskulu 66,00 €

- koivuhalkoja noin 15 kuutiometriä: 50 €/kuutio = 750 €

Kohdetta on käyty lämmittämässä puulla keskimäärin 2,5 kertaa viikossa
15.9.2012 lähtien. Arvioitu käyntimäärä 15.2.2014 mennessä noin 135 kertaa. Ajomatka suuntaansa on 8,5 kilometriä eli yhdellä lämmityskerralla kilometrejä tulee 34. Lämmittäessä menee aikaa noin tunti per lämmityskerta eli työaikaa on mennyt varovasti arvioiden noin 135 tuntia * 10 euroa/tunti =1350,00 euroa ja kilometrejä omalla autolla 135 x 34 = 4.590,00 km II 0,45 euroa/km = 2.065,50 euroa. (muutosta 0,43 euroa I km 1.1.2014 alkaen ei huomioitu)

- S. Htttsen maksama varainsiirtovero 2.340,00 € Korvattavaksi tuleville summille on määrättävä maksettavaksi viivästyskorkoa korkolain 4 §n 1 momentin mukaan tuomion julistamisesta lukien.

Selvittelykulut

- Taloterveys Latttnen Oy:n tarkastuskertomuksen kustannus 2.672,20 €
sekä uudesta lausunnosta aiheutunut kulu 2.406,10 € yhteensä 5.078,30€

- Consilium Oy:n raportin kustannukset 1.087,89 €

- Mikrobioni Oy:n raportin kustannukset 450,00 €

- Savonmaan Kiinteistökauppa Oy:n arviolausunto 300,00 €
Lukuisten katseimusten, pitkään jatkuneen T. Kestttn lausunnon valmistumisen odottelun ja asian pitkittymisen johdosta vastaaja on joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan tarpeettomat oikeudenkäyntikulut, joiden määrä yksilöidään, kun saadaan vastaajan laskut tutustuttavaksi.

VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet, että

1. kantajien vaatimus kaupan purkamisesta hylätään

2. kantajien vaatimus yhteisvastuullisesta kauppahinnan alentamisesta hylätään siltä osin kun vaatimuksen määrä ylittää 8.000 euroa.

3. kantajien vahingonkorvausvaatimukset hylätään

4. Matttnen ja Htttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 17.354,79 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Perusteet

Osapuolten välisen kiinteistökaupan yksilöintitiedot on merkitty haastehakemukseen oikein.

Myyjät ovat perehtyneet kohteen ostaessaan vuonna 2006 laadittuun kuntotarkastusraporttiin. Raportissa ei ole mitään sellaista seikkaa, joka ei olisi tullut ilmi vuonna 2011 laaditusta kuntokartoitusraportista. Myyjät ovat omistusaikanaan tehneet korjaus- ja parannustoimenpiteitä kohteessa, joten vuoden 2006 raportti ei ollut vuonna 2011 enää ajantasainen. Myyjien omistusaikana rakennuksessa ei todettu terveydelle haitallisia hajuja tai rakenteiden vaurioita.

Vastaus virheväitteisiin Rakennuksen yläpohjassa tai ulkoseinissä ei ole todettu merkityksellisiä kosteus- tai homevaurioita. Yläpohjan tuuletus on heikentynyt ostajien kaupan teon jälkeen tekemien muutostöiden seurauksena. Kaupan tekohetkellä yläpohjan tuuletuksessa ei ole ollut mitään puutteita. Yläpohjan ruodelaudoitus on ikäisekseen hyväkuntoinen ja se ei edellytä korjaamista rakenteen jäljellä olevan teknisen käyttöiän aikana.

Vesikaton rakentamisaikana peltisen vesikatteen alle ei ole edellytetty aluskatteen asentamista eikä aluskatteen puuttumisesta ole aiheutunut mitään vaurioita. Ukonseinissä ei ole otettujen materiaalinäytteiden mukaan mitään vaurioon viittaavaa. Seinärakenteessa on kaksi muovia, jotka ovat lähellä toisiaan seinä sisäpinnassa. Muovit eivät aiheuta rakenteelle mitään kosteusriskiä eikä rakenteessa ole mitään korjaustarvetta.

Kellaritiloissa on todettu paikallinen homevaurio puurakenteissa. Kellaritila ei ole asuintila ja tilan kosteusolosuhteet poikkeavat asuintilojen olosuhteista. On normaalia, että kellaritilojen puurakenteisiin voi muodostua hometta. Kellaritilojen puurakenteiden tekninen käyttöikä on juuri kosteusolosuhteista johtuen lyhyt. Kaupantekohetkellä kellarin rakenteissa ei ollut hometta. Kaupan teon jälkeen kellarin ilmanvaihtoa on muutettu. Rakenteiden homehtuminen on voinut johtua tästä muutoksesta. Kellarissa todetut homeet eivät ole kaupan kohteen laatuvirhe, koska hometta ei ole todettu kaupan tekohetkellä eikä homehtuminen johdu virheestä, joka olisi ollut olemassa kaupantekohetkellä.

Rakennuksen vuonna 1930 rakennetussa osassa on tuulettuva alapohja (ns. rossipohja). Ennen osapuolten välistä kauppaa tai kaupan teon yhteydessä asuintiloissa ei ole todettu mitään poikkeavaa mikrobivaurioihin viittaavaa hajua. Kaupan teon jälkeen ostajat ovat tehneet rakennukseen muutoksia. Kylmä sisäänkäyntikatos on muutettu lämpimäksi tuulikaappitilaksi. Rakennuksen ulkopuolelle on lisäksi tehty terassirakennelma, joka rajoittuu yhdeltä sivulta alkuperäiseen rakennuksen osaan. Näiden muutostöiden jälkeen on todettu poikkeavaa hajua eteisessä tuulikaappitilan läheisyydessä. Missään muualla asuintiloissa ei ole todettu poikkeavaa hajua. Todettujen havaintojen perusteella asuintiloihin on alkanut virrata mikrobiperäistä hajua vasta kaupan teon jälkeen. Kun hajulähteen sijainti ja hajujen esiintymisen alkaminen otetaan huomioon, tuulikaapin muutosrakentaminen on todennäköinen syy mikrobiperäisen hajun syntymiselle.

Rakennuksen alapohja rakenteessa on todettu mikrobivaurioita rakennuksen vuonna 1930 rakennetussa rossipohjassa. Kantavissa puurakenteissa on todettu myös lahottajasientä. Laboratoriomäärityksen perusteella lahottajasieni ei ole lattiasieni. Vauriot edellyttävät lattiarakenteen korjaamisen koko rossipohjan alalta. Korjattavan lattia-alan pinta-ala on noin 60 neliömetriä. Myyjät myöntävät, että kaupan kohteessa on laatuvirhe todettujen vaurioiden osalta. Korjauskustannukset ovat arvion mukaan 21.600 euroa. Rakennuksen vuonna 1985 rakennetun laajennusosan alapohjassa ei ole todettu vaurioita. Myyjät ovat omistusaikanaan avanneet alapohjarakenteen kokonaisuudessaan noin 2 neliömetrin alueelta lähes keskeltä olohuonetta. Tämä kohta on noin kahden metrin päässä todetusta mikrobivauriosta. Myyjät eivät tekemänsä rakenneavauksen kohdalta havainneet mitään vaurioita alapohjarakenteessa. Paikallisen rakenneavauksen lisäksi myyjät purkivat lattiapinnoitteen koko olohuoneen alueelta, lisäsivät pinnoitteen koolauspuita ja lisäsivät lämmöneristettä vanhan purueristeen päälle. Näkyvissä olevissa rakenteissa ei todettu mitään poikkeavaa hajua tai näkyviä mikrobivaurioita.

Keittiön lattiarakenteen alla olevassa tuuletustilassa on todettu kanto. Kanto poistetaan tuuletustilasta alapohjan korjauksen yhteydessä eikä siitä aiheudu ylimääräisiä kustannuksia. Rakennuksen ikä huomioiden alapohjarakenteen tekninen käyttöikä on lopussa. Käytännössä tekninen käyttöikä tarkoittaa, että rakenneosa tulee uusia käyttöiän loputtua. Ostajat ovat ostaneet vanhan ja käytetyn rakennuksen. Jos alapohjarakenne uusitaan kokonaan, kaupan kohteen laadullinen taso paranee merkittävästi siitä, mitä kauppaa tehtäessä on sovittu tai on voitu olettaa. Korjauksen jälkeen kaupan kohde on alapohjarakenteen osalta uutta vastaava. Tasonparannuksen määrä on enemmän kuin puolet alapohjarakenteen korjauskustannuksesta. Korjauskustannusten perusteella määritettävän hinnanalennuksen oikea määrä on noin 8.000 euroa.

Ostajien rakennukseen tekemät muutokset ovat huonontaneet tuulettuvan alapohjan tuuletusta kaupan teon jälkeen. Tuulikaappi ja terassirakennelma huonontavat tuuletusta. Ostajat ovat tehneet taloon uuden julkisivuverhouksen, jonka alareuna menee osittain sokkelissa olevien alapohjan tuuletusaukkojen päälle. Vanhojen rakennusten alapohjan tuuletus on jo lähtökohtaisesti vähäinen nykyvaatimuksiin verrattuna. Ostajien tekemät muutokset ovat vaikuttaneet alapohjan toimintaan ja tämä seikka pitää ottaa huomioon myyjän vastuuta alentavana tekijänä.

Rakennuksen ympäristön maankallistukset ja sadevesien ohjaus vesikatolta täyttävät rakentamisajankohdan ohjeet ja määräykset. Maanpintojen kallistusten tai sadevesien ohjauksen ei ole osoitettu aiheuttaneen mitään vaurioita tai kosteusrasitusta rakennukselle. Maan pinta rakennuksen alla on todettu kuivaksi.

Oikeudellinen arviointi Kaupan kohteen ainoa laatuvirhe on mikrobivaurio alapohjarakenteessa vuonna 1930 rakennetun rakennuksen osalla. Virheen olennaisuusarvioinnissa on huomioitava se, että vaurioituneen rakenteen korjaaminen onnistuu kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisilla kustannuksilla. Lisäksi olennaisuusarvioinnissa on otettava huomioon rakennuksen osan yli 80 vuoden ikä ja 155 neliömetrin suuruisesta omakotitalosta maksettu kauppahinta 117.000,00 euroa. Todettu laatuvirhe ei ole olennainen eikä oikeuta ostajia kaupan purkuun. Todettu laatuvirhe on salainen virhe. Jos todetaan, että kohteessa on muita laatuvirheitä, kyse on näidenkin osalta salaisesta virheestä.

Myyjät eivät ole tienneet eivätkä ole voineetkaan tietää alapohjan rakenteiden kuntoa siltä kohtaa, missä on todettu vaurio. Myyjät eivät ole toimineet huolimattomasti kaupan teon yhteydessä tai alapohjarakennetta rakentaessaan.

Myyjät eivät ole luovuttaneet kuntotarkastajalle tai ostajalle vuoden 2006 kuntotarkastusraporttia, koska se ei ole ollut kaikilta osiltaan ajantasainen. Vuoden 2011 kuntotarkastus raportti sisältää päivitetyt tiedot kaupan kohteesta eikä vuoden 2006 tarkastusraportissa ole mitään parempaa tietoa kaupan kohteen laadusta. Vanhan kuntotarkastuksen luovuttamatta jättämiseen ei liity mitään huolimattomuutta myyjien puolelta.

Rakennuksen yläpohjassa ei ole rakentamisajankohdat huomioon ottaen mitään määräysten tai hyvän rakentamistavan vastaista rakenneratkaisua. Aluskatteen puuttuminen ei ole virhe. Myyjät eivät ole toimineet huolimattomasti antaessaan tietoa yläpohjarakenteista.

Vahingonkorvausvaatimukselle ei ole perusteita. Myyjien toiminta ei ole syy-yhteydessä ostajien väittämiin vahinkoihin. Vahingonkorvauksen määrän osalta myönnetään kohtuulliseksi sijaisasuminen aiheuttamaksi vahingoksi 400 euroa kuukaudessa 15.9.2012 alkaen. Sähkön- ja veden perusmaksujen tarpeettomuudesta ei ole esitetty selvitystä. Määrältään vaatimus myönnetään. Tekstiilien tuhoutumisesta ei ole esitetty mitään selvitystä eikä todettu mikrobivaurio ole voinut aiheuttaa tuhoutumista. Mahdollisen vahingon osalta määrältään myönnetään tekstiilien puhdistamiskustannuksina 1.500 euroa.

Jos kauppa puretaan, myyjät ovat velvollisia palauttamaan maksetun kauppahinnan ja maksamaan kauppahinnalle korkolain 3.2 §:n mukaista tuottokorkoa. Jos tuomitaan hinnanalennusta, myyjät ovat velvollisia maksamaan hinnanalennukselle tuottokorkoa. Viivästyskoron maksuvelvollisuus voi kauppahinnan palautuksen tai hinnanalennuksen osalta alkaa aikaisintaan haasteen tiedoksiannosta lukien. Myyjien hyväksi on asiassa laskettava ostajien saama asumishyöty, jonka määrä on 500 euroa/kk ostajien asumisajalta 6.4.2011 -15.9.2012. Asumishyödyn määrä on yhteensä 8.750 euroa.

Jos kauppa puretaan, myyjät ovat velvollisia maksamaan kohtuullisen korvauksen ostajien kaupan kohteeseen laittamista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista. Tarpeellisia ja hyödyllisiä kustannuksia ovat ostajien esittämistä kustannuseristä laajennustyö, kunnostustyöt ja maalaustyöt, joiden osalta vaatimus on yhteensä 8.395,15 €. Määrän osalta kustannuksista myönnetään 3.500 euroa. Muu osa kustannuksista ei ole ollut tarpeellista tai hyödyllistä kaupan kohteen arvon kannalta.

KANTAJIEN LAUSUMA

Laatuvirheeksi on katsottu

1. Sisäilma

- sisäilman tunkkaisuus, joka johtuu liian korkeasta hiilidioksiditasosta ja mikrobien tuottamasta hajuhaitasta

- myyjän tukkimista hormeista yläkerrassa 1 kappale, keittiössä 2 kappaletta, keittiössä 2 venttiiliä

2. Kylmäkellari

- kylmäkellarin mikrobivaurio

3. Alapohja

- alapohjan lämmöneriste, jossa on mikrobikasvustoa ja alapohjan kantavat rakenteet ovat mikrobivaurioituneet, kantavat puurakenteet ja eristeet ovat kiinni maassa

4. Maakallistus

- rakennuksen ympäristön maankallistus on virheellinen, salaojajärjestelmä on puutteellinen, tarkastuskaivot ovat asentamatta

5. Keittiön lattian alus

- keittiön lattian alla on kanto ja rakenteet ovat homeessa ja eristeet mikrobien ja rottien pilaamat

6. Katon sadevesien poisto

- sadevesien poisjohtaminen katolta on virheellinen, katolta tuleva vesi jää seisomaan rakennuksen vierustalle, sitä ei ole johdettu kuntatarkastusraportin tarkoittamin tavoin sadevesiputkistoon

7. Seinärakenteen kosteussulku

- seinärakenteessa on kaksi kosteussulkua päällekkäin; kosteus ei poistu oikealla tavalla, rakennusvirhe

8. Lattia

- lattiarakenteen lämmöneriste on osittain suoraan kiinni perusmaassa,

- lattia rakenteissa on lattiasientä

9. Katon aluskate

- pelti katossa ei ole aluskatetta

10. Ullakko

- ullakkotilan tuuletus ei ole riittävä; ullakon rakenteissa on sienikasvustoa, tuuletusta muutettu poistamalla hella ja tukkimalla 1 hormi

Asumishyöty

Asumishyödyn arvon on 0 euroa. Markkinoilta ei ole saatavilla minkäänlaista vuokratuloa asunnolle, joka on asumiskelvoton, jossa on hajuhaitta ja liian korkea hiilidioksidipitoisuus. Mikäli oikeus arvioi päinvastaista, kohtuullinen määrä on korkeintaan 100 euroa kuukaudessa ja joka tapauksessa vastaava määrä tulee lukea kantajan hyväksi, koska he ovat asumisaikanaan pitäneet kohdetta yllä, koettaneet tehdä pihatöitä kesällä ja lumitöitä talvella ja korjanneet rakennusta.

Kantajan lausuma 31.1.2014

Vastaajan ilmoitus siitä:

- asuintiloissa ei olisi havaittu mitään poikkeavaa mikrobivaurioihin viittaavaa hajua (vastauskirjelmä 16.8.2013) on virheellinen.

- myyjien omistusaikana olisi lisätty mineraalivillaa alapohjarakenteeseen, myyjät olisivat avanneet alapohjarakenteita keskeltä olohuonetta vain noin 2 m2 alueelta (siis noin 1x2 tai 1,4 x 1,4), lattiapinnoite olisi purettu koko olohuoneen alueelta ja tässä yhteydessä oli lisätty vain pinnoitteen koolauspuita ja lisätty myös lämmöneristettä vanhan purueristeen päälle (vastauskirjelmä 16.8.2013) ei sekään pidä paikkaansa kuin osittain ja ilmoitus on oleellisilta osin vajavainen.

Kirjalliseksi todisteeksi nyt liitettävästä O. Vatttsen sähköpostiviestistä - joka on vastaus myyjien tekemään reklamaatioon loppuvuodelta 2012 - ilmenee jo ilman henkilötodisteluakin remontintekijän itsensä ilmoittamana, että: " olen kertonut avanneeni olohuoneen nurkasta osan (n. X olohuoneen alasta, peräikkunan alta), jossa ei ainakaan elämää ollut."

Vatttnen on myös juuri ennen kaupantekoa 17.2.2011 tehdyssä kuntotarkastuksessa ilmoittanut tarkastuksen suorittajalle, insinööri Putttselle, että olohuoneen lattia olisi avattu O. Vatttsen toimesta, rossipohja olisi kunnossa ja rossitilan tuuletusaukot riittävät.

Vastauksessa tehdyksi ilmoitetut toimenpiteet alapohjan osalta ovat siis täydellisesti totuutta vastaamattomat ja Vatttsen aikaisemmin antamien ilmoitusten vastaisia. Tämän vahvistaa lisäksi kohteen Vatttsille myynyt K. Jutttnen, joka ilmoittaa myyneensä kohteen alennetulla hinnalla, koska kohteessa oli korjaamattomia kuntotarkastuksessa todettuja vaurioita ja riskejä ja koska olohuoneen lattia notkui. Kaupanteon jälkeen Jutttnen on poistanut olohuoneesta koko lattiamaton ja käynyt tutustumassa alapohjan korjaustöihin. Tuolloin on ollut lattiarakenteet avattuna, purut poistettuna avauskohdasta, notkumisen syy selvitettynä ja lattiavasojen korjaus! vaihtotyö käynnissä.

Marraskuussa 2013 on tehty kohteeseen sitten kolmas katselmus, jonka Jälkeen on saatu käyttöön jo kesäkuussa 2013 vastaajan pyynnöstä järjestetyn katselmuksen perusteella laadittu asiantuntijalausunto (T. Kesttt 10.12.2013). Lausunto on annettu valokuvien perusteella ja rajoittuu alapohjan osalta yhteen tutkimuskohtaan. R. Latttnen on suorittanut kohteessa myös lisätutkimuksia, joiden tulokset liitteenä.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

1. Kauppakirja 23.02.2011

2. Myyntiesite

3. Insinööritoimisto Consilium Oy:n sisäilmaselvitys 10.10.2012 liitteineen (4),
3.1 mittausraportit,
3.2 Mikrobioni Oy:n tutkimusraportti,
3.3 terveystarkastajan tarkastuskertomus 21.11.2011 ja
3.4 V. Putttsen kuntotarkastus 17.2.2011.

4. Taloterveys Latttnen Oy:n lausunto 09.01.2013, liite 3 materiaali ja analyysivastaus, valokuvaliite, pohjapiirros, korjauskustannusarvio

5. Sisä-Savon terveyshuollon kuntayhtymän ympäristöterveydenhuollon tarkastuskertomus 21.11.2011 (sis. todisteeseen 3) ja päätös 27.5.2013

6. Kauppakirja 27.10.2008 ja kauppakirjan korjaus 30.4.2009 liitteineen (3 valtakirjaa ja suostumus)

7.1 Katselmusmuistio 29.11.2013
7.2 Katselmusmuistio 17.6.2013

8. Taloterveys Latttnen Oy:n lisälausunto 21.1.2014 liitteineen 1 ja 2 ja lasku

9. O Vatttsen sähköpostivastaus reklamaatio ja vastaus reklamaatioon (8 sivua)

10. AA Lytttsen sähköpostiviesti 4.6.2013

11. RI S. Tetttsen 24.2.2006 laatima kuntotarkastus-asiakirja

12. Yrittäjä R. Totttn arviokirja 1.11.2013

13. Kiinteistönvälitystoimiston (JYA OY) M. Vätttsen toimittamat asiakirjat:
13.1 Myyntiesite liittyen 2008 tehtyyn kauppaan - (tulostettu helmikuussa 2012 toimiston järjestelmästä, puhelintiedon mukaan välittäjänä on tuolloin ollut H. Mättt) ja 15 kuvaa.
13.2 Rakennuslupahakemus 25.9.1984
13.3 Toimeksiantosopimus 30.12.2012
13.4 Esisopimus 14.1.2012
13.5 Selostus liite 31.12.2013

19. R. Latttsen laatima korjauskustannusarvion erittely (liittyy todisteeseen 4)

20. Erittely tuhoutuneista tekstiileistä

21. Ohje hyvästä kiinteistönvälitystavasta kohdat 3.5.1, 3.5.2, 3.5.4.1.1. kohta 17, 3.5.4.3. kohta 9

22. T. Rätttsen korjauskustannusarvio

Vastaajat

14. Tutkimustulosten selvitys- ja analyysiraportti, T. Kesttt, 10.12.2013

15. Ote Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot, RT18-10922, ohjetiedostosta (sivut 1-9)

16. Ote lisensiaattityöstä, Hyvän rakentamistavan mukainen pientalojen kosteuden hallinta eri vuosikymmeninä, J. Pittt, Tampere 1999, (SIVUT 2, 94-112)

18. Htttn laatimat kustannusarviot (2 kpl)

Henkilötodistelu

Kantajat

1. P Matttnen todistelutarkoituksessa

2. S Htttnen todistelutarkoituksessa

3. todistaja T. Rätttnen

4. todistaja R. Latttnen

5. todistaja J. Pttt-Potttin

6. todistaja A. K. Jutttnen

7. todistaja K. R. Tottt

8. todistaja O. Tatttnen

9. todistaja M. Vätttnen

Vastaajat

10. O Vatttnen todistelutarkoituksessa

11. todistaja P. Httt

12. todistaja T. Kesttt

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe 1 kohdan mukaan, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, 2 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 3 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan, ellei kysymys ole salaisesta virheestä.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava palautettava IIe kauppahinnalle korkolain 3 §:n mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaan otti kauppahinnan.

Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingon korvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Pykälän 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Laatuvirhe

Aluskate ja katon laudoitus sekä tuuletus TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on tältä osin todettu, että peltikatto on asennettu ilman aluskatetta ja ullakkotilan tuuletus ei ole riittävä. Lausunnon mukaan kondenssivesien ja riittämättömän tuuletuksen seurauksena vesikaton ruodelaudat ovat kosteusvaurioituneet niin, että rakenteissa on näkyvää sienikasvustoa. Lausunnon mukaan laajennusosalla vesikatto tulee irroittaa ja vaihtaa ruodelaudat. Samalla rakenteeseen on lisättävä aluskate. Ullakkotilan ilmanvaihtoa tulee parantaa.

Tmi Sisäilmakurun tutkimustulosten selvitys- ja analyysiraportissa on tältä osin todettu, että laajennusosan vesikatteena on poimulevy peltikate ja harva ruodelaudoitus. Aluskatetta ei ole, mikä on tavanomaista rakennusajankohdalle. Ruodelaudoituksen ja kantavien rakenteiden kunto on täysin normaali. Perustetta ruodelaudoituksen vaihtamiselle ja aluskatteen asentamiselle ei ole. Edelleen lausunnon mukaan ullakon tuuletusta on nykyisen omistajan toimesta merkittävästi heikennetty sulkemalla tuulikaapin kohdalta katon harvalaudoitus.

Ullakon tuuletusta voidaan parantaa pienin kustannuksin päätykolmioon asennettavilla tuuletussäleiköillä.

Todistaja Jutttnen on kertonut, että hän oli uusinut rakennuksen vesikatot vuonna 1989 ja katto oli maalattu vuonna 1991. Vanhan osan kattorakenteet purettiin kokonaan ja tilalle rakennettiin uudet ristikot. Aluskatetta ei tarvittu, koska katto oli ilmava. Ristikot oli tehty käytetystä betonilaudoista. Katon alla olevat ruodelaudat olivat uutta lautaa.

Matttnen on kertonut, että hän oli muuton jälkeen tehnyt etu kuistin umpinaiseksi sekä laajentanut takakuistia. Katto ei ennen peittynyt, vaan siinä oli ollut harva laudoitus.

Todistaja Latttnen on kertonut tältä osin, että rakennuksen katto oli tehty virheellisesti, koska siinä ei ollut aluskatetta. Latttnen on muistellut, että määräykset vaativat jo tuolloin aluskatteen tai ainakin sen laittaminen olisi ollut hyvän rakennustavan mukainen. Latttnen on lisäksi toistanut TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunnosta ilmenevät seikat.

Todistaja Httt on kertonut, että rakennuksessa oli peltinen vesikatto. Rakennusajankohtana ei vaadittu aluskatetta. Httt on tutkinut alan säännöksiä ja vasta vuonna 1999 c2 määräyksessä oli ensimmäinen maininta aluskatteen tarpeellisuudesta. Hyvä rakennustapa määräytyy rakennusajankohdan mukaisesti. Alalla oleva c2 määräys on voimakkain määräys. Vanha c2 määräys oli tullut voimaan 1978, eikä siinä ollut määräyksiä aluskatteesta. Vuodesta 1999 eteenpäin on pitänyt käyttää peltikatteen alla aluskatetta. Htttn mukaan ruodelaudoituksessa ja puisissa kattorakenteissa on samoja mikrobeja luonnostaan kuin ilmassakin. Tuulettuva ullakko huuhtelee rakenteita, jolloin ulkoilmaperäiset mikrobit kulkeutuvat puurakenteisiin. Mikrobit eivät kulkeudu sisäilmaan yläpaineen vuoksi. Mikäli kattorakenteissa ei ole todettu lahovaurioita, ei rakenteissa ole korjaustarvetta. Httt ei ole itse käynyt toteamassa kattorakenteiden kuntoa.

Todistaja Kesttt on tältä osin kertonut, että hän oli käynyt ullakolla toteamassa antamastaan lausunnosta ilmenevät seikat. Kestttn mukaan katto rakenteet olivat ikäänsä nähden normaalit ja rakennusmateriaalina oli käytetty vanhoja betonisia muottilautoja, mikä oli ollut yleinen tapa.

Käräjäoikeus toteaa, että näyttöä siitä, että kattorakenteissa olisi lahovaurioita ei ole. Mikään ei viittaa väitettyyn tuuletuksen puutteellisuuteen. Pelkästään Latttsen silmämääräistä arviota ei todistaja Kestttn ja Htttn todistelun sisällöstä ilmenevät seikat huomioiden voida pitää riittävänä näyttönä katon rakenteiden, tuuletuksen puutteellisuuden tai rakennustavan virheellisyydestä. Todistaja Kestttn havainnot betonisista muottilaudoista vastaa todistaja Jutttsen kertomusta käytetyistä lautamateriaaleista. Todistaja Htttn kertomus osoittaa uskottavasti ajankohdan, jolloin aluskatteen käyttö peltikaton alla on ollut pakollinen. Näin ollen kiinteistön kattoa ei ole rakennettu rakennusajankohdan säännösten vastaisesti. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä voida katsoa näiltä osin olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä.

Seinärakenne

TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on Latttsen tekemiin tutkimushavaintoihin perustuva kuvaelma seinärakenteesta. Lausunnossa on todettu ulkoseinärakenteita korjatun ainakin kolme kertaa siten, että vanha rakenne on aina jätetty uuden alle. Tämän seurauksena seinärakenteista on muodostunut riskirakenne. Rakenteessa on ainakin kaksi höyrysulkukerrosta. Rakenne on todettu hyvän rakennustavan vastaiseksi. Lausunnon mukaan vanhan puolen ulkoseinärakenteet tulee purkaa osittain ja rakentaa uudelleen. Lausunnon liitteenä olevasta Työterveyslaitoksen lausunnosta ilmenee, että keittiön ulkoseinän rakenteesta on otettu näyte mineraalivillasta ja sahanpurusta. Tulosten mukaan näytteissä ei ole viitettä vaurioista.

Todistaja Latttsen havainnot tältä osin ovat antamansa lausunnon mukaiset.

Todistaja Httt on kertonut, että hän oli tutkinut Latttsen raportin pohjalta seinärakennetta. Rakennusfysikaalisesti ei ole ongelmaa, jos rakenteessa on kaksi höyrysulkua. Merkityksellistä on mihin kohtaan seinää sulut on asennettu. Nyt kyseenä olevassa seinässä ei ole korjaustarvetta. Ulkoseinärakenne oli näytteistä puhdas.

Vatttnen on kertonut, että hän oli rimottanut sisäseinät ja laittanut niihin höyrysulun sekä uudenaikaisen levyn päälle. Keittiöstä oli poistettu kuivakaappi. Seinät oli suoristettu rimoilla. Olohuoneen seinä oli ollut osin kuprulla ja tämän vuoksi seinä oli rakennettu uudestaan.

TaloTerveys Oy:n raportti osoittaa, että Vatttnen on nyt kysymyksessä olevalta osalta korjannut seinää kertomansa mukaiseksi. Latttsen raportin liitteenä olevasta valokuvasta ilmenee Latttsen toteama seinän kerroksellisuus ja rakenne. Tutkimustuloksista ei ole voitu osoittaa rakenteellista vauriota. Tähän nähden on ilmeistä, että seinä toimii Htttn kertomin tavoin riskittömästi. Näyttöä seinärakenteen toimimattomuudesta siten, ettei kosteus poistuisi seinästä, ei ole. Kysymys ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä.

Sadevedet ja maankallistus, salaojat ja salaojakaivot

Todistaja Jutttnen on kertonut, että hän oli laittanut koko rakennuksen ympärille salaojat. Salaojan pää vietiin peltoon ja sadevedet ohjattiin sinne. Salaojakaivoja ei ollut, mutta imeytyskentät oli tehty.

Todistaja Rätttnen on kertonut, että kiinteistön sadevesijärjestelmää ei tarkemmin ollut todettu. Tilalla oli yksi kaivo, jonne tuli joitakin putkia. Hänen käsityksensä mukaan sadevesijärjestelmä oli puutteellinen. Sadevesien poisjohdatus rakennuksesta ei ollut riittävä.

Rakentamisajankohdan mukainen ajankohta ratkaisee, onko sadevesijärjestelmä virheellinen. Rätttnen ei pystynyt sanomaan oliko kiinteistön sadevesijärjestelmä vuoden 1985 mukainen. Nykypäivänä tarkastuskaivot ovat pakollisia, mutta Rätttsellä ei ollut tietoa vaadittiinko vuonna 1985 tarkastuskaivoja.

Matttnen on kertonut, että vesi ei seisonut rakennuksen seinustojen vierellä. Myöhemmin hän oli saanut tietää Vatttselta, että vanhan osan seinustan luota oli täytetty jokin kuoppa. Hän ei tiennyt, että pintaa oli uudelleen muokattu. Matttsen mukaan salaojien tarkastuskaivoista ei ollut puhuttu ennen kauppaa mitään. Remontin yhteydessä laajennusosan ja vanhan osan kulmalta löytyi salaojaputkia. Etukuistia tehdessä ei ainakaan havaittu salaojia. Matttnen ei ollut tutkinut oliko rakennuksen muut seinät salaojitettu.

Vatttnen on kertonut, että vesi ei seisonut pihassa. Hän oli täyttänyt rakennuksen päädyssä olleen kuopan soralla. Muuten hän ei ollut maanpintaa muokannut. Jutttsen kanssa oli keskusteltu, että kiinteistöllä oli salaojat, mutta kaivoja ei ollut. Hän oli sanonut tiedot ostajille. Kattovesille oli neljä ränniputkea, yksi meni kastelualtaaseen, yksi ojaan ja loput takapihalle betonikouruun.

Todistaja Latttnen on kertonut, että vaatimus salaojien rakentamisesta tuli aikaisemmin kuin vaatimus tarkastuskaivojen pakollisuudesta.

Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista ilmenee, että talon katolla olevat vesikourut ja siitä lähtevät syöksyputket maahan ovat asianmukaiset. Jutttsen kertomusta rakennuksen salaojista tukee Matttsen itsensä tekemä löydös salaojaputkista. Myöskin asiassa kuultujen havainnot maanpinnan kuivuudesta osaltaan tukee sitä, että rakennus on salaojitettu ja riittävä. Käräjäoikeus katsoo, että esitetty näyttö puhuu vahvasti sitä kantajien väitettä vastaan, että maankallistukset olisivat puutteelliset.

Asiassa on riidatonta, että kiinteistöllä ei ole tarkastuskaivoja. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että kiinteistön rakentamisaikaiset määräykset olisivat edellyttäneet tarkastuskaivojen asentamista. Rakentamisajankohdan perusteella sanottua vaatimusta ei ole edes syytä epäillä olleen. Käräjäoikeus ei pidä rakennusinsinööri Tetttsen kuntotarkastusraporttia sellaisena velvoittavana asiakirjana, jonka perusteella Vatttset olisivat olleet velvollisia sellaiset rakentamaan. Koska asiassa ei ole esitetty muutakaan selvitystä, jonka perusteella Vatttset olisivat olleet velvollisia tarkastuskaivot tekemään, ei Vatttsten ole katsottava jättäneen ilmoittamatta ostajille kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Kysymys ei edellä mainitulta osin ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä.

Lattia

Asiassa on riidatonta, että vanhan rakennuksen lattia rakenteissa (rossipohja) on kosteuden aiheuttamia vaurioita ja lattia on kokonaan korjattava. Kysymys on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä. Riitaiseksi on jäänyt uuden ja vanhan osan taitekohdan (sis. tuulikaappi, eteinen ja kellarikomero) lattiarakenteen virheellisyys ja mahdollinen korjaustarve. Edelleen kysymys on myös siitä, mikä on virheellisen lattian pinta-ala ja millaisin toimenpitein ja kustannuksin vauriot olisivat korjattavissa.

Uuden ja vanhan osan taitekohdan lattiarakenne

TaloTerveys Latttnen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on tältä osin todettu, että eteistilan lattiarakenteeseen on porattu reikä, josta on otettu mineraalinäyte lämmöneristeestä. Näyte on lähetetty Työterveyslaitokselle analysoitavaksi. Työterveyslaitoksen lausunnon mukaan näytteestä on havaittu kosteusvaurioon viittaava mikrobi (oidiodendron), jossa on todettu niukasti mikrobeja. Lausunnossa on kuitenkin todettu, että yksittäisten kosteusvauriomikrobien esiintyminen on normaalia.

Latttsen mukaan lattian tässä osassa on viite vauriosta, mikä edellyttää lattiassa korjaustarvetta.

Kestttn mukaan kosteusindikaattori on niin pieni, ettei voida puhua kosteusvauriosta.

Htttn mukaan otettu näyte on täysin normaali ja mikrobitulos puhdas. Myös täysin uudesta villasta otettu näyte varmuudella sisältäisi saman verran mikrobeja. Lattiassa ei ole korjaustarvetta.

Käräjäoikeus toteaa, että Työterveyslaitoksen lausunnon tulokset eivät tue Latttsen arviota siitä, että lattiassa oli korjaustarvetta. Sen sijaan Kestttn ja Htttn arviot löydösten laadun arvioista ja tuloksista vastaavat Työterveyslausunnossa todetun yksittäisten mikrobien normaaliutta. Näin ollen riittävää näyttöä uuden ja vanhan osan taitekohdan lattiarakenteen virheellisyydestä ei ole.

Virheellisen lattian pinta-ala

Käräjäoikeus toteaa, että vastaajat ovat myöntäneet, että vanhan osan lattia on lahovaurioitunut ja se on korjattava kokonaisuudessaan. Näyttämättä on sen sijaan jäänyt, että lattiavaurio ulottuisi osaksikaan rakennuksen laajennuksen puolelle. Näin ollen ratkaistavaksi on jäänyt paljonko vanhan osan korjattava lattiapinta-ala on.

Todistaja Latttsen pinta-alalaskelma on perustunut pohjapiirustuksesta suoritettuun mittaukseen. Latttnen on laskenut TaloTerveys Oy:n lausunnon 9.1.2013 liitteenä 5 olevan pohjapiirustuksen korjattavaksi alueeksi merkityn osan. Sanottu alue oli pinta-alaltaan 72 neliömetriä. Mikäli tuulikaappia ja eteistä sekä kellarikomeron lattia-alaa ei oteta lukuun, on pinta-ala seinät ja tulisija poisluettuna noin 63 neliömetriä.

Todistaja Htttn mukaan korjattavan rossipohjan pinta-ala on palomuuri ja kantava seinä vähennettynä noin 60 neliömetriä. Httt on laskenut pinta-alan pohjapiirustuksessa mainittuja mittauslukuja käyttäen.

Käräjäoikeus toteaa, että virheellinen lattia-ala rajoittuu vanhanpuolen rossipohjaan. Todistaja Latttsen ja Htttn arviot tuon alan suuruudesta eivät ole sanottavasti poikenneet toisistaan. Näin ollen todistajien kertomuksen perusteella korjattavaa lattiapinta-alan on näytetty olevan 60 neliömetriä.

Myyjän tietoisuus virheestä

O Vatttnen sekä todistajat Jutttnen ja Tatttnen ovat kertoneet, että Vatttsten ja Jutttsen tekemän kaupan jälkeen rakennuksen vanhan osan olohuoneen lattiaa oli korjattu sen notkumisen vuoksi. Todistelun mukaan remonttiin oli osallistunut myyjänä ollut Jutttnen ja sittemmin Nina Vatttsen isä, todistaja Tatttnen. O Vatttnen oli ollut mukana pelkästään Jutttsen tekemän remontin alkuvaiheessa. Jutttsen mukaan Vatttnenkin oli todennut ja ilmoittanut hänelle sahajauhojen olevan kuivia. Jutttnen oli todennut terveen tukitolpan olleen irti, jonka hän oli kiinnittänyt kiilatolpalla. Tatttnen oli kertomansa mukaan vielä avannut lattian ja ottanut parin metrin pätkän lahonnutta hirttä pohjalta ja valanut tämän tilalle betonisia tukipilareita. Tatttsen mukaan lattiassa ei ollut mitään ihmeellistä. Tatttnen oli tehnyt remontin itsenäisesti ilman Vatttsen ohjausta tai valvontaa.

Käräjäoikeus katsoo, että Vatttnen oli ollut kiinteistöllä ainoastaan remontin alkuvaiheessa. Näin ollen myyjänä ollut Vatttnen on voinut tehdä havaintoja lattian avoinna olevasta osasta. Vatttsen väitettä siitä, ettei hän ollut havainnut lattiassa kosteusvaurioita tai muutakaan virhettä tukee Jutttsen kertomuksesta ilmennyt Vatttsen purujen kuivuutta koskeva ilmoitus todistaja Jutttselle. Todistelu ei näin ollen osoita, että Vatttnen olisi tiennyt lattian kosteusvauriosta. Myöskään Tatttsen lattiasta tekemien havaintojen ei ole näytetty tulleen Vatttsen tietoon. Vatttnen on ainoastaan tiennyt lattian korjaustarpeen syyn ja luulleen sen tulleen korjauksella suoritetuksi. Käräjäoikeus toteaa, että virheet eivät ole olleet myyjien tiedossa eikä heidän olisi niistä pitänyt tietääkään. Kysymys on maakaaren 2 luvun 17§:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Korjaustarve ja kustannukset

Korjauskustannusten osalta käräjäoikeus toteaa, että Latttnen ja Httt ovat olleet yhtä mieltä siitä, että lattia ja sen alapohjarakenteet purettaisiin kokonaan pois ja että ne rakennettaisiin uudestaan. Korjaustarpeen laajuutta voidaan todistajien yhdensuuntaisen näkemyksen perusteella pitää hyväksyttävänä. Todistajat Latttnen ja Httt ovat olleet erimieltä siitä, tulisiko väliseinät ja ulkoseinät sisäpuolisilta osin purkaa lattian uusimisen vuoksi. Käräjäoikeus Htttn esittämin tavoin pitää riittävänä toimenpiteinä sitä, että väliseinät tuetaan lattian uusimisen ajaksi. Myöskään näyttöä siitä, että ulkoseinien sisäpuolen purkaminen olisi välttämätön toimenpide pelkästään pohjarakenteiden uusimiseksi ei ole. Todistaja Htttn korjaustapaa on pitänyt riittävänä myös todistaja Kesttt. Näin ollen korjauskustannuksia arvioitaessa ei ole syytä ottaa huomioon kulua, joka aiheutuisi seinien purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta.

Latttnen on arvioinut alapohjan korjauskustannuksiksi arvonlisäveroineen 24.000 euroa korjauspinta-alan ollessa 60 neliömetriä. Htttn arvio korjauskustannuksista tuulettuvaan puupalkistoalapohjaan on ollut 23.445,81 euroa. T. Rätttnen on arvioinut korjauskustannuksiksi yhteensä 45.000 euroa arvonlisäveroineen. Käräjäoikeus toteaa, että Rätttsen korjauskustannusarvio on perustunut laajempaan korjaustarpeeseen kuin nyt hyväksytyksi tullut. Tämän vuoksi ja koska niiltä osin kuin korjaustarve on hyväksytty ei Rätttsen arvio kovinkaan paljon poikkea Latttsen ja Htttn arvioista, on korjauskustannusten arviointi tehtävä Latttsen ja Htttn arvioinnin pohjalta. Molemmat sekä Latttnen että Httt ovat arvioineet korjattavan neliöhinnan lähes samaksi, Latttnen 350 euroksi ja Httt 400 euroksi. Näin laskettuna korjattavan lattian korjauskustannuksiksi on katsottava 24.000 euroa, mikä määrä sisältää arvonlisäveron.

Sisäilma ja kellarikomero

Insinööritoimisto Consilium Oy:n sisäilmaselvityksestä ilmenee, että kohteeseen heti astuttaessa on havaittu tunkkainen ilma. Mittauksessa on voitu osoittaa, että sisäilman hiilidioksiditaso on ollut huomattavan korkea. Kohteesta on otettu kolme näytettä, yksi kylmäkellarin seinäpaneelista, yksi alapohjan mineraalivillaeristeestä ja yksi rakennuksen alapohjan maa-aineesta. Selvityksen liitteenä olevasta Mikrobioni Oy:n tulosraportista ilmenee, että kaikissa kolmessa näytteessä on selvä mineraalikasvu materiaalissa.

Sisä-Savon terveydenhuollon kuntayhtymän ympäristöterveydenhuollon tarkastusraportissa 21.11.2011 on todettu talon eteisessä poikkeavaa hajua. Haju on aistittavissa heti tuulikaapin oven edessä eteistilan puolella. Raportin mukaan muualla asunnossa ei hajua havaittu.

Todistaja J. Pttt-Potttkin on kertonut havainneensa ympäristöterveydenhuollon tarkastusraporttiin kirjaamansa havainnot rakennuksessa.

Matttnen ja Htttnen ovat kertoneet lasten sairastelun alkaneen taloon muuton jälkeen. Ulkopuolinen henkilö oli huomauttanut eteisessä olevasta hajusta ja kehottanut heitä tutkimaan taloa mahdollisten kosteuksien poissulkemiseksi. He eivät itse havainneet hajua, koska ilmeisesti olivat tottuneet siihen. He olivat ottaneet yhteyttä T. Rätttseen, joka alkoi tutkimaan taloa. Rätttnen oli puolestaan kehottanut ottamaan yhteyttä Latttseen.

Todistaja Kesttt on kertonut, että kellarisyvennyksen kolme seinää oli betoniseiniä. Yhdessä seinässä näkyi vanhaa ulkoverhouksen laudoitusta, jossa oli pinnassa homekasvustoa. Kellarisyvennys oli rakennettu jälkikäteen. Kellarisyvennyksen syvyys oli alle metrin. Kellarissa oleva puu oli puhdasta tervettä puuta ulkoverhouslautaa lukuun ottamatta. Kellarissa oleva ilmanvaihtoaukko oli avoinna ja meni ulos. Kellari ei toimi, ellei siellä ole oikea määrä kosteutta.

Kestttn mukaan tulisijojen hormien tukkiminen ei ole juurikaan vaikuttanut ilmanvaihtoon. Tulisijat on tehty lämmityksen eikä ilmanvaihdon vuoksi. Sen sijaan keittiöstä poistettu ilmantuloventtiili on voinut siihen vaikuttaa vähäisessä määrin. Pääosa tuloilmasta tulee kuitenkin ilmavuotojen kautta rakenteiden läpi.

Todetut näytteet on otettu rakennuksen vanhan osan lattiasta, joka on todettu kosteusvaurioituneeksi. Samoin kellarikomero on sijainnut vanhan ja laajennusosan taitekohdassa. Kellarikomerossa sijainnut näytteenottolauta on vanhan osan ulkoverhouslautaa, jota vasten laajennusosa on tehty. Sinällään ei ole epätavallista, että kellarikomerossa normaalistikin oleva kosteus aiheuttaa siellä olevalle lautarakenteelle vauriota. Todistelussa on myös ilmennyt, että kellarikomeron vanhan osan seinässä olevat laudat ovat jo silmin havaittavasti tummuneet. Tummuminen on myös havaittavissa kellarista otetuista valokuvista. Myös tutkimustulos osoittaa, että kellarikomeron lautarakenteessa on mikrobikasvustoa. Käräjäoikeus toteaa, että kellarisyvennys on rakennettu laajennusosan yhteydessä. Kellarisyvennys ei ikänsä puolesta poikkea siitä, mitä samankaltaisilta ja ikäisiltä kellarisyvennyksiltä voidaan kohtuudella edellyttää. Näin ollen se, että kellarissa olleessa laudassa on todettu kosteutta ja siinä on ollut mikrobikasvustoa, eivät ole seikkoja, joiden perusteella kiinteistössä voitaisiin katsoa olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että joka tapauksessa lautarakenteessa ollut mikrobikasvusto on ollut silminhavaittavissa.

Tästä kantajilla on ollut mahdollista päätellä, että kellarisyvennys on jossain määrin kostea. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kellarisyvennyksen kosteus on ollut ennen kaupan tekoa kiinteistöä tarkasteltaessa ostajien silmin havaittavissa, eivätkä he voi tämän vuoksi maakaaren 2 luvun 22 §:n säännös huomioon ottaen vedota kellarisyvennyksen kosteuteen kiinteistön laatuvirheenä.

Todetut tutkimushavainnot huomioon ottaen todennäköisintä on, että sisäilman ongelmien syynä on ollut lattian laaja kosteusvaurio. Savuhormien tukkimisella ei todistaja Kestttn mukaan ole ollut juurikaan merkitystä ilmanvaihtoon. Ilmanvaihto on voinut ainakin osin huonontua rakennuksessa myös tehtyjen remontointien vuoksi. Todistajien mukaan rakennuksen tiivistäminen, kuten lattiapintojen uusiminen tai kuistin muuttaminen umpinaiseksi, ovat voineet heikentää ilmanvaihtoa. Todistelun mukaan sekä ostaja että myyjä ovat suorittaneet rakennuksessa sanotunlaisia töitä. Koska näiden vaikutus on kuitenkin mitä ilmeisemmin ollut vähäinen siihen nähden, mitä lattiavauriosta huoneilmalle on aiheutunut, ei ilmanvaihdon voida katsoa olleen siten puutteellinen, että kyseessä olisi tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Oikeudellinen arviointi todettujen virheiden osalta

Edellä todettujen kiinteistön virheiden osalta on arvioitava sitä, täyttävätkö ne kaupan purkamisen edellytyksenä olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaisen olennaisuuden vaatimuksen. Toisekseen, jollei edellytyksiä kaupan purulle ole, on harkittava hinnanalennuksen määrää. Edelleen on harkittava, onko asiassa aihetta vahingonkorvauksen tuomitsemiselle.

Maakaaren säätämiseen johtaneissa lain esitöissä (HE 120/1994 vp. s.51), on todettu että virheen olennaisuuden arvioiminen tapahtuu sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Edellä todettu rakennuksen lattia rakenteissa oleva virhe on rakennuksen vanhan osan puolella alakerrassa, jossa sijaitsevat keittiö, olohuone ja yksi makuuhuone. Todistajina olleet rakennusten kuntotutkimuksen ammattilaiset ovat olleet yhtä mieltä siitä, että rakennuksessa ei voi korjausremontin aikana asua. Tässä suhteessa rakennusta ei voida käyttää siihen tarkoitukseen mihin se on hankittu.

Kantajat ovat esittäneet asuinkelvottomuudesta myös Tetttn kunnan terveystarkastajan lausunnon, mikä osoittaa rakennuksen asettamisen asumiskieltoon. Asumiskieltopäätös on perustunut muun ohessa Latttsen kuulemiseen ja lausuntoon, rakennusvalvontaviranomaisen lausuntoon sekä Matttsen ja Htttsen itsensä kuulemiseen. Päätöksestä ilmenee rakennusvalvontaviranomaisen toteamana, että rakennuksessa on sellaisia rakenteellisia vaurioita, jotka tulisi korjata, mikäli rakennusta käytetään pysyvään asumiseen. Päätöksen mukaan kiinteistön omistajat ovat ilmoittaneet, etteivät aio ryhtyä mihinkään toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi kiinteistöstä. Rakennuksessa on todettu terveyshaittaa aiheuttavia tekijöitä ja ne saattavat aiheuttaa käyttäjilleen vakavaa terveys haittaa ilman asianmukaisia ja riittäviä korjaustoimenpiteitä.

Käräjäoikeus toteaa, että asumiskieltopäätös on perustunut lähinnä niihin Latttsen tarkastuskertomuksesta ilmeneviin vikoihin, joista on ollut kysymys myös käräjäoikeudessa. Todetut viat ovat kuitenkin olleet merkittävästi pienemmät kuin tarkastuskertomuksessa on esitetty.

Lisäksi kun todistelussa on yhdensuuntaisesti ilmennyt, että lattiavaurio on kohtuullisin kustannuksin korjattavissa, ei ole perustetta katsoa etteikö rakennusta näiden kohtuullisten toimenpiteiden jälkeen voida käyttää siihen tarkoitukseen, jota varten kiinteistön kauppa oli tehty. Asiantuntijat ovat lisäksi katsoneet, että korjaamiseen käytetty aika on kuukaudesta kahteen kuukautta, mitä aikaa ei voida pitää kohtuuttoman pitkänä. Myöskään lattiarakenteen korjaamista esitetyllä tavalla ei ole rakennuksen ikä huomioon ottaen pidettävä erityisen laajana. Tämän kokonaisharkinnan perusteella käräjäoikeus päätyy siihen, että kiinteistössä todettu virhe ei ole siten olennainen, että kantajilla olisi oikeus purkaa kauppa. Kantajilla on kuitenkin virheen perusteella oikeus hinnanalaennukseen.

Hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp. s. 62-63) mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Alennuksen suuruus lasketaan sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena. Sopimuksenvastaisen kiinteistön arvo lasketaan kaupantekohetken käyvän arvon mukaisena. Kiinteistöjen yksilöllisyyden vuoksi voidaan kiinteistön arvo määritellä usein vain harkinnanvaraisesti. Vertailuaineistona voidaan käyttää samantyyppisistä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät kuitenkaan tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, koska vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen. Hinnanalennuksen laskemisen lähtökohtana on pidetty sitä, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa.

Lattian korjauskustannuksiksi käräjäoikeus on edellä arvioinut 24.000 euroa. Lattian korjaus käsittää myös perustusten uusimista, eikä kyse ole pelkästään pintarakenteiden uusimisesta. Lattiarakenteiden uusiminen vaikuttaa merkittävällä tavalla rakennuksen käyttöikään. Tämän vuoksi käräjäoikeus todistaja Htttn tavoin katsoo lattian korjauksen nostavan rakennuksen arvoa. Näin ollen hinnanalennuksen määränä ei voida suoraan pitää korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia. Korjaamisesta aiheutuva kiinteistön arvon nousu tulee jäämään ostajien hyväksi.

Kantajien maksama kauppahinta on ollut 117.000 euroa, mikä ei poikkea merkittävästi todistaja Totttn kertomuksesta ilmenneestä keskimääräisestä kauppahinnoista 100.000 eurosta kyseisellä alueella. Kun maksettua kauppahintaa verrataan lattian korjaamisesta aiheutuviin kustannuksiin ja korjaamisesta väistämättä seuraavaan kiinteistön arvon nousuun, on hinnanalennuksen määräksi arvioitava 14.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Oikeudenkäyntikulut

Koska edellä todetut virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä, ei ostajilla ole oikeutta saada korvausta vahingostaan. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että myyjät olisivat aiheuttaneet kiinteistön virheet huolimattomuudellaan. Näin ollen ostajilla ei ole tälläkään perusteella oikeutta vahingonkorvaukseen kanteessa tarkoitetuista vahingoistaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen asianosaisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on pykälän 2 momentin mukaan vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Matttsen ja Htttsen vaatimukset hyväksytään vain osittain. Kantajien päävaatimus on ollut kaupan purku, mikä vaatimus ei tule hyväksyttäväksi. Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet kiinteistön eri virheiden perusteella kauppahinnan alennusta sekä vahingonkorvausta. Käräjäoikeus on edellä todetuin tavoin katsonut, etteivät aluskate, katon laudoitus ja tuuletus, seinärakenne, sadevesijärjestelmä, sisäilmaongelma ja kellarikomeron kosteus ole katsottava kiinteistön laatuvirheiksi. Lisäksi käräjäoikeus on toteamiensa rakennuksen vanhan osan lattiarakenteiden virheiden perusteella päätynyt hinnanalennuksen määrän osalta olennaisesti alhaisempaan hinnanalennukseen kuin mitä kantajat olivat vaatineet. Näin ollen sillä, minkä kantajat asiassa häviävät, ei voida katsoa olevan vain vähäistä merkitystä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa ei ole ilmennyt aihetta arvioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta miltään muultakaan osalta toisin.

Tuomiolauselma

Vatttset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan P Matttselle ja S Htttselle yhteisesti hinnanalennuksena 14.000 euroa, mille määrälle on suoritettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 23.2.2011 ja 19.4.2013 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 19.4.2013 lukien.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.

Asiassa aiheutuneet asianosais- ja oikeudenkäyntikulut jäävät asiaosaisten itsensä vastattavaksi.

MUUTOKSENHAKU

Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.

Tyytymättömyyden ilmoittaminen

Merkittiin, että P Matttnen ja S Htttnen ovat laillisen ajan kuluessa ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon.

Määräaika valituksen jättämiselle
Keskiviikko 7.5.2014.

Määräaika vastavalituksen jättämiselle
Keskiviikko 21.5.2014.

Valitusosoitus liitteenä.