Milloin rakennusluvan vastainen rakentaminen johtaa kaupanpurkuun? Ja miten poikkeama pitää ilmoittaa ostajalle ?

 

Rakennuslupa ei aina kerro sitä miten talo on rakennettu. Poikkeamat voivat olla vähäisiä tai isompia. Muutoksiin pitäisi tietysti hakea rakennuslupaa. Myyjän intressissä on kertoa näistä poikkeamista sillä muuten kaupan kohteessa katsotaan olevan virhe. Vain vähäiset poikkeamat eivät  ole virheitä kaupan vastuun mielessä. Mikäli poikkeama on merkittävä, ei riitä että ostajalle kerrotaan esim. talon esittelyssä tai asiakirja-aineistossa poikkeamasta. Merkittävät poikkeamat täytyy tehdä täysin selväksi ostajalle ja kirjata kauppakirjaan.

Alla olevassa tapauksessa näin ei menetelty. Poikkeamasta annettiin kyllä tietoa mutta ei riittävän selvästi että ostaja olisi ymmärtänyt, mistä oli kysymys. Poikkeama olikin merkittävä sillä paritalo olikin omakotitalo, jossa oli kaksi huoneistoa. Vaikka sillä ei ollut merkitystä juurikaan käytön kannalta (kysymyshän on molemmissa tapauksissa yhdestä rakennuksesta) niin molemmat oikeusasteet katsoivat että sillä oli merkittävä vaikutus kauppahintaan ja koska virhettä ei voitu korjata ja myyjä tiesi asiasta eikä tehnyt sitä riittävän selväksi oli ostajalla oikeus kaupan purkuun.

Kauppahinta on ollut 320.000 euroa. Asuinrakennus on rakennettu vuonna 1999. Muutostyöhön, jolla rakennuksen kokonaisalaa on suurennettu, on myönnetty rakennuslupa 29.4.2010. Rakennuslupa on myönnetty yksiasuntoiselle omakotitalolle. Rakennus on hyväksytty 7.10.2010 pidetyssä lopputarkastuksessa.

Myyjällä ei ollut purkutilanteessa oikeutta vaatia hyväkseen ostajan saamaa asumishyötyä (maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin) tuomion lainvoimaiseksi tulon jälkeen koska tällöin hallinta perustuu yksinomaan ostajan oikeuteen pidättyä omasta suorituksestaan myyjien suorituksen viivästymisestä johtuen.

Oikeudenkäyntikulut KO+HO olivat molemmilla yhteensä n. 35.000 jotka myyjä velvoitettiin korvaamaan. Samoin myyjä velvoitettiin korvaamaan tasonparannuskustannuksia 1.200.

(Samaan aikaan on käsitelty talon toisen huoneiston purkukanne kun sekin oli myyty paritalon osana. Se ei ole alla.)

 

Nimet muutettu!

 

Helsingin hovioikeus

 

Antamispäivä 31.12.2015

Tuomio

Diaarinumero S 15/184

Nro 1882Asia

 

Hyvinkään käräjäoikeus 28.11.2014 nro 10027 (Iiitteenä)

Valittajat Jouni Kmmmnen Minna Kmmmnen

Vastapuoli Marja-Liisa Nooomo

 

 

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 10.ja 11.11.2015. Pääkäsittely on ollut yhteinen tässä ja asiassa S 15/185.

 

Valitus

Jouni ja Minna Kmmmnen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään tai toissijaisesti, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidät velvoitetaan kanne enemmälti hyläten yhteisvastuullisesti suorittamaan Marja-Liisa NooomoIle tämän toissijaisesti vaatimasta hinnanalennuksesta heidän käräjäoikeudessa myöntämänsä määrä 2.500 euroa ja selvittelykustannusten korvauksena 1.312,33 euroa eli yhteensä 3.812,33 euroa. Viimesijaisesti he ovat vaatineet, että palautettavasta kauppahinnasta vähennettävän asumishyödyn korvaus korotetaan 1.830,40 euroksi kuukaudessa 15.11.2010 lukien ja jatkuen siihen saakka, kunnes Nooomo on palauttanut kaupan kohteen heidän hallintaansa. Lisäksi Kmmmset ovat vaatineet, että Nooomo velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 10.844,94 eurolla sekä hovioikeudessa 6.557,98 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kaupan kohteessa ei ollut maakaaren 2 luvun 17 tai 18 §:ssä tarkoitettua laatu- taikka vallintavirhettä. Se soveltui tarkoitukseensa ja vastasi ominaisuuksiltaan sovittua. Myyjät olivat antaneet ostajaIle kaikki kaupan kohteen arvioimiseksi ja kaupan päättämiseksi tarvittavat tiedot ja siten täyttäneet myyjille kiinteistön kaupassa kuuluneen tiedonantovelvollisuuden. Kohteelle oli myönnetty rakennuslupa 29.4.2010 eikä mikään viranomaisen päätös estänyt käyttämästä kaupan kohdetta tarkoitukseensa. Asuinrakennus vastasi rakennuslupapiirustuksia, joiden perusteella rakennuslupa oli myönnetty. Kunnan rakennusmestarin piirustuksiin lisäämä eri päätyjen asuinhuoneiden välinen kulkuyhteys ei ollut ollut rakennusluvan saamisen edellytyksenä. Rakennus oli hyväksytty lopputarkastuksessa 5.7.2010 huomautuksitta ilman asuinkerrosten välistä kulkuyhteyttä eikä sellaisen rakentamista ollut edellytetty. Oven puuttuminen ei ollut virhe.

Kaupan kohteen luonne oli ilmennyt ennen kaupan tekemistä ostajan käytössä olleista asiakirjoista ja kauppakirjasta. Tiedot oli myös suullisesti annettu kohteen esittelyssä. NooomoIIa oli koulutuksensa ja ammattikokemuksensa puolesta keskimääräistä paremmat edellytykset ymmärtää kauppaa koskevia asiakirjoja ja niissä mainittuja käsitteitä. Asiakirjojen ja suullisesti saamiensa tietojen perusteella NooomoIIa oli ollut käytössään kattavat tiedot sen arvioimiseksi, vastasiko kohde hänen odotuksiaan ja siitä annettuja tietoja.

Nooomo ei ollut ilmoittanut myyjille virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi väitetyn virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajalla oli ollut kaupanteon hetkellä kaikki tarvittavat tiedot kaupan kohteen tarkastamiseksi. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 3-9 kuukautta. Tässä tapauksessa reklamaatio oli tapahtunut yli 2 vuotta kaupan teon jälkeen.

Hinnanalennuksena voitiin korkeintaan hyväksyä selvittelykustannuksia ja palokatkojen asentamiskustannuksia vastaava hyvitys.

Asumishyödyn korvaamiselle oli olemassa maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaiset perusteet marraskuusta 2010 lukien aina kohteen hallinnan palautukseen asti ja joka tapauksessa hovioikeuden tuomion antamiseen asti. Vaatimus oli määrältään asunnon pinta-alaan ja Nurmijärven vuokratasoon nähden perusteltu.

 

Marja-Liisa Nooomo on vaatinut, että valitus hylätään ja että Jouni ja Minna Kmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.115,39 eurolla.

Siltä varaita, että hovioikeus toisin kuin käräjäoikeus katsoisi, ettei kaupassa ollut niin olennaista virhettä, että se olisi purettava, Nooomo on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun toissijaisen vaatimuksensa kauppahinnan alentamisesta.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea.

OstajaIIe oli annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kaupan kohteesta. Myyjien ja välittäjän ostajalle ennen kaupantekoa antamien tietojen sekä kauppakirjan mukaan kaupan kohteena oli kiinteistön määräosalla sijaitseva paritaloasunto. Kaupanteon jälkeen oli käynyt ilmi, että rakennus olikin yhden asunnon omakotitalo, johon oli rakennusluvan ja yleiskaavan määräysten vastaisesti rakennettu kaksi asuntoa. Kaavamääräykset eivät olleet mahdollistaneet rakennuslupaa haettaessa eivätkä myöhemminkään luvan myöntämistä kahden asunnon asuinrakennukselle, koska kumpikaan asunnoista ei täyttänyt sivuasunnolta edellytettyjä vaatimuksia. Rakennusvalvontaviranomainen oli rakennusluvan myöntämisen ehtona edellyttänyt kulkuyhteyden lisäämistä yläkerran eri päätyjen asuinhuoneiden välille. Tällaista kulkuyhteyttä ei ollut rakennettu eikä ostaja ollut kaupantekohetkellä ollut tietoinen tästä edellytyksestä tai asunnon rakennusluvan ja kaavamääräysten vastaisuudesta. Oven puuttuminen oli osaltaan aiheuttanut sen, ettei ostaja ollut ymmärtänyt ostavansa vain osaa asunnosta. Se, että rakennus oli lopputarkastuksessa hyväksytty ilman rakennuslupakuviin merkittyä ovea, ei poistanut rakennuksen luvanvastaisuutta eikä myyjien velvollisuutta antaa ostajalle tietoa mainitusta seikoista. Mainitut seikat olisivat vaikuttaneet ostajan päätökseen hankkia asunto.

Kaupan kohde ei vastannut sitä, mitä ostaja oli annettujen tietojen ja kohteeseen tutustumalla voinut perustellusti siltä edellyttää. Ostaja oli ollut siinä käsityksessä, että hänelle siirtyi omistusoikeus kokonaiseen asuntoon ja hallinnanjakosopimuksella puoleen jaetusta tilasta. Ostajalla ei ollut annettujen tietojen valossa tai koulutuksensa taikka ammattinsa puolesta ollut erityistä velvollisuutta selvittää kaupan kohteesta annettujen tietojen paikkansa pitävyyttä taikka kohteen rakennusluvan mukaisuutta. Myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään kertomatta ostajalle tiedossaan olleesta asunnon rakennusluvanvastaisuudesta. Menettelyllään myyjät olivat saaneet merkittävää taloudellista hyötyä ostajan kustannuksella.

Ostaja on ilmoittanut virheestä myyjälle oikea-aikaisesti. Virhe ei ollut ollut havaittavissa kaupantekohetkellä. Reklamaatio oli tehty välittömästi sen jälkeen, kun virhe oli tullut ilmi rakennuksen toisen asunnon myynnin yhteydessä keväällä 2013.

Virheen vuoksi asunnon käyttö suunniteltuun tarkoitukseen ja myynti oli olennaisesti vaikeutunut. Asunnon arvonlasku oli niin huomattava, että ostajaIla oli oikeus kaupan purkuun. Toissijaisesti ostajan tuli saada hinnanalennuksena asunnon ostohinnan ja todellisen arvon erotus 175.000 euroa. Myyjien tuli lisäksi korvata ostajalIe tehdystä tasonparannuksesta ja asian selvittelystä aiheutuneet kustannukset.

Myyjillä ei ollut oikeutta kuittaukseen asumishyödyn johdosta. Kysymys oli tavanomaisesta kiinteistön käytöstä ja asumisesta, jota ei lain esitöiden mukaan tullut katsoa maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaiseksi kiinteistöstä saaduksi merkittäväksi hyödyksi. Asumishyödyn korvaus ei tullut kysymykseen myöskään myyjän vilpillisestä menettelystä johtuen. Asumishyödyn määrää arvioitaessa tuli joka tapauksessa ottaa huomioon myös se, että ostajan tarkoituksena oli ollut Iyhentää oman asuntonsa lainaa. Asuminen kaupan kohteessa oli myyjistä johtuvista syistä pitkittynyt. Käräjäoikeuden tuomitsema asumishyödyn määrä oli edellä esitettyihin seikkoihin nähden vähintäänkin kohtuullinen.

 

Asianosaiset oyat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Marja-Liisa Nooomoa, Jouni Kmmmstä ja Minna Kmmmstä sekä todistajina Helena Vtttrta, Rauno Nooomoa, Timo Ptttsta, Timo Kttttaa, Osmo Httttsta sekä Kari Httttttstä.

Hovioikeuden ratkaisu

Riidattomat seikat

Marja-Liisa Nooomo on 14.10.2010 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut Jouni ja Minna Kmmmseltä puolet Nurmijärven Lepsämän kylässä sijaitsevasta Tuulentupa-nimisestä tilasta RN:o 4:118 ja sillä sijaitsevan asunnon (asunto A). Kauppahinta on ollut 320.000 euroa.

Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1999. Sitä koskevaan rakennustyön aikaiseen muutostyöhön, jolla rakennuksen kokonaisalaa on suurennettu, on myönnetty rakennuslupa 29.4.2010. Rakennuslupa on myönnetty yksiasuntoiselle omakotitalolle. Kaupantekohetkellä voimassa olleiden kaavamääräysten ja rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikalle sai rakentaa yhden enintään yksiasuntoisen asuinrakennuksen. Rakennus on hyväksytty huomautuksitta 7.10.2010 pidetyssä lopputarkastuksessa.

 

Kaupan kohteesta annetut tiedot

Ostaja on kaupan purkua koskevassa vaatimuksessaan vedonnut siihen, että kohde oli myyty hänelIe virheellisesti paritaloasuntona, vaikka tosiasiallisesti se oli osa yksiasuntoista omakotitaloa. HänelIe ei ollut kauppaa tehtäessä myöskään kerrottu siitä, että rakennuspaikalle oli luvallista rakentaa ainoastaan yhden asunnon käsittävä asuinrakennus eikä siitä, että kohde poikkesi rakennusluvasta.

Kauppakirjan (Kl) mukaan kaupan kohteena oli määräosa, puolet 1/2 tilasta ja sillä sijaitseva paritaloasunto (asunto A). Kauppakirjasta ilmenee, että ostaja oli suorittanut kiinteistöllä katselmuksen. Ostaja oli kauppakirjan mukaan tutustunut lainhuutorekisterin otteeseen, rasitustodistukseen, kiinteistörekisteriotteeseen ja otteeseen rekisterikartasta, myyntiesitteeseen sekä kiinteistön hallinnanjakosopimukseen.

Etuovi.com-sivustolla julkaistussa myynti-ilmoituksessa (K3), jonka perusteella Nooomo oli kiinnostunut asunnosta ja saapunut esittelyyn, rakennuksen tietoihin on kirjattu "PT", joka on asunnonvälitysilmoituksissa paritalosta yleisesti käytetty lyhenne. Rakennusoikeudeksi on ilmoitettu 1 omakotitalo ulkorakennuksin. Rasituksena on ilmoitettu hallinnanjakosopimus. Muita ilmoituksia tai esitteitä, joihin Nooomo olisi ennen kaupantekoa tutustunut, asiassa ei ole esitetty.

Kauppakirjassa luetelluista muista asiakirjoista ei ilmene tämän ratkaisun kannalta olennaisia seikkoja kaupan kohteesta. Rakennuksen toisen päädyn asunnosta B oli laadittu elokuussa 2010 kuntokartoitus (VI), jota koskevan raportin taustatietoihin oli merkitty kohteen olevan virallisesti omakotitalo. Selvittämättä on kuitenkin jäänyt, että Nooomo olisi kyseistä raporttia nähnyt ennen kaupantekoa.

Asiassa on todistelutarkoituksessa kuullun Marja-Liisa Nooomon sekä todistajina kuultujen Rauno Nooomon, Timo Ptttsen ja Timo Kttttan kertomana selvitetty, että tiloihin tutustumaIla ei ole ollut mahdollista havaita, että myytävä kohde oli tosiasiallisesti osa yhtä koko talon käsittävää asuntoa. Talossa on kaksi erillistä sisäänkäyntiä ja kahdelta erilliseltä asuinhuoneistoita näyttävät tilat. Rakennuksen päätyjen välillä ei ole myöskään kulkuyhteyttä lukuun ottamatta teknistä tilaa, josta on lukollisten ovien kautta pääsy talon eri päädyissä sijaitseviin tiloihin.

Asunnon välittäjänä kaupassa toiminut Osmo Httttnen on kertonut, että kohdetta oli ensin markkinoitu yksiasuntoisena, mutta kiinnostusta sitä kohtaan ei ollut ollut, koska se oli tosiasiassa rakennettu kahdeksi asunnoksi. Httttsen mukaan hän oli asuntoa esiteltäessä kertonut NooomolIe, että kysymyksessä oli virallisesti omakotitalo. Marja-Liisa Nooomo on kiistänyt, että tällaisesta olisi ollut puhe. Hänen kanssaan asuntoesittelyssä ollut Rauno Nooomo on kertonut Marja-Liisa Nooomon kanssa samalIa tavalIa.

Hovioikeus toteaa, että kummassakin Nooomon päätöksenteon kannalta keskeisessä asiakirjassa eli myynti-ilmoituksessa ja kauppakirjassa kaupan kohde on yksilöity paritalohuoneistoksi. Tätä tietoa oyat vahvistaneet Nooomon asunnosta tekemät havainnot. Myös se, että asunnoksi A ja asunnoksi B nimitettyjen tilojen välille ei ollut toteutettu rakennuslupaviranomaisen rakennuslupakuviin merkitsemää väliovea, on ollut osaltaan omiaan ylläpitämään käsitystä siitä, että kyse on kahdesta itsenäisestä asunnosta.

Tiedosta, että kiinteistön hallinta on jaettu hallinnanjakosopirnuksella, ostaja ei ole voinut tehdä johtopäätöksiä siitä, millaisesta asuntotyypistä oli kysymys. Myöskään sen perusteella, että kohteen rakennusoikeudeksi oli myynti-ilmoituksessa ilmoitettu "l omakotitaio", ostajan ei ole ollut mahdollista havaita, että kaupan kohteena oli vain osa asunnosta, koska myös omakotitalossa voi tietyin edellytyksin olla kaksi asuntoa.

Hovioikeus katsoo, että Nooomo on asiakirjoista saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti ymmärtää, että kaupan kohteena oli paritalohuoneisto kaksi itsenäistä asuntoa käsittävässä erillispientalossa, mitä virheellistä tietoa myyjät eivät ole näyttäneet oikaisseensa. Hovioikeus katsoo, että kerrotuissa olosuhteissa jo kohteen markkinoinnissa olisi tullut tuoda nimenomaisesti ja ymmärrettävällä tavalIa esiin, että rakennuslupa kohteeseen oli myönnetty yksiasuntoiselle rakennukselle. Kyseessä on ollut kaupan päättämisen kannaita niin olennainen tieto, ettei edes tiedon väitettyä oikaisemista suullisesti olisi pidettävänä riittävänä.

 

Virheen vaikutuksellisuus

Sekä maakaaren 2 luvun 17 §:n että 18 §:n mukaan ostaja voi vedota myyjän antamaan virheelliseen tai harhaanjohtavaan tietoan vain, mikäli tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin (HE 120/1994 vp s. 50 ja 52).

Rakennus on lopputarkastuksessa (Y2, K6) hyväksytty huomautuksitta. Muukaan asiassa esitetty selvitys ei viittaa siihen, että kunta tulisi kohdistamaan kiinteistön omistajiin teettämisvelvoitteen tai muita pakkokeinoja asuinrakennuksen saattamiseksi yksiasuntoiseksi. Rakennusluvan myöntäneen Nurmijärven kunnan tarkastusinsinööri Helena Vtttren mukaan oven rakentaminen asunnoksi A ja asunnoksi B kutsuttujen tilojen väliIIe talon yläkerrassa ei ollut pakollista. Fyysisiltä ominaisuuksiltaan asunto vastaa siten paritaloita edellytettävien palokatkojen puuttumista lukuun ottamatta sovittua.

Marja-Liisa Nuorarno on kuitenkin kertonut, ettei hän olisi missään tapauksessa tehnyt kauppaa tietoisena siitä, että sen kohteena oli osa omakotitaloasunnosta eikä itsenäinen paritaloasunto. Vtttren kertomana on selvitetty, että käytännössä asunnon epäitsenäisen luonteen vuoksi esimerkiksi rakennuslupaa edellyttävät muutostyöt asunnossa vaativat myös talon toista asuntoa hallitsevan kiinteistön omistajan suostumuksen.

OP-Kiinteistökeskus Uusimaa Oy:n myyntijohtajana taimivan Timo Ptttsen laatiman arviokirjan (KI2) mukaan koko kiinteistön käypä arvo myytäessä se käyttötarkoituksen mukaisesti yksiasuntoisena olisi noin 290.000 euroa eli vähemmän kuin Nooomo on omasta puoliskostaan maksanut. Ptttnen on lisäksi kertonut, ettei hän ottaisi tällaista kohdetta edes välittääkseen, koska lainan saaminen tällaista vakuutta vastaan olisi hankalaa ja kohteen saattaminen yksiasuntoiseksi vaatisi mittavia toimenpiteitä. Kysyntää tämäntyyppiselle kohteelIe oli heikosti. Myös asuinrakennuksen toisen päädyn myyntiä varten arvion laatinut kiinteistövälittäjä Tima Ktttta on kertonut, ettei hän ottaisi myytäväkseen paritaloasuntoa kiinteistöllä, jossa sai määräysten mukaan olla vain yksi asunto. Hän on arvioinut koko kiinteistön käyväksi arvoksi epävarmuustekijöistä johtuen vähän yli 300.000 euroa. Ptttsen ja Kttttan samanlaista näkemystä kohteen myytävyydestä tukee myös Osmo Httttsen kertomus siitä, ettei kohteelIe ollut löytynyt kysyntää, kun sitä oli ennen Nooomolle myyntiä markkinoitu yksiasuntoisena.

Yaikka virheellinen tieto ei palokatkojen puuttumista lukuun ottamatta suoranaisesti vaikuta kohteen käytettävyyteen asuntona, hovioikeus katsoo selvitetyksi, että kaavamääräysten, rakennusjärjestyksen sekä osaltaan myös rakennusluvan vastaisesta toteutuksesta johtuva epävarmuus ja asunnon epäitsenäisyys vaikeuttavat kohteen jälleenmyyntiä ja alentavat huomattavasti sen jälleenmyyntiarvoa. Tätä johtopäätöstä ei muuta se, ettei kohteen saattamiseksi rakentamista ohjaavien määräysten mukaiseksi todennäköisesti tulla kohdistamaan viranomaisten toimesta teettämisuhkaa tai muita hallintopakkokeinoja. Edelleen hovioikeus pitää uskottavana, että rakentamista ohjaavien määräysten vastaisesti toteutetun ja asunnon epäitsenäisen osan realisointiin liittyvät vaikeudet heijastuvat negatiivisesti myös kohteen vakuusarvoon. Se, että NooomoIle on kauppakirjasta ilmenevien virheellisten tietojen perusteella myönnetty lainaa asuntoa vastaan, ei anna aihetta toisensuuntaiseen johtopäätökseen.

Edellytyksiä rakennuksen muuttamiselle virallisesti kaksi asuntoa käsittäväksi paritaloksi ei Nurmijärven kunnan kehitysjohtaja Aarno Konosen antaman lausunnon mukaan ole (K4). Jouni Kmmmnen on kertonut myös Sari Isoniemen vuonna 2010 ennen kaupantekoa selvittäneen asiaa kunnalta ja saaneen kielteisen vastauksen.

Hovioikeus katsoo, että myyjien tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiä voidaan tässä tapauksessa arvioida sekä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä että saman luvun 18 §:ssä tarkoitettuna vallintavirheenä. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalie tiedossaan olevat puutteet rakennuksessa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka oyat omiaan alentamaan kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. OstajaIle on erityisesti ilmoitettava niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä (HE 120/1994 vp s. 50). Tällaisena seikkana voidaan pitää muun muassa asunnon turvallisuuteen liittyviä puutteita, tässä tapauksessa lähinnä asuintilojen välisten palokatkojen puutteellisuutta. Toisaalta se, että Nooomo ja hänelle alun perin tuntemattomat Vitikat ovat tahtomattaan tulleet omistamaan yhteistä asuntoa, estää Nooomoa edellä kerrotulla tavalIa käyttämästä kiinteistöä tavaIla, jota hän ei ole voinut harkinnassaan ennen kaupantekoa ottaa lukuun. Harhaanjohtava tieto liittyy siten ennen muuta rakentamista ohjaaviin viranomaismääräyksiin ja päätöksiin.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo näytetyksi, että Nooomo ei olisi solminut kauppaa, mikäli hän olisi saanut kohteesta maakaaren 2 luvun 17 ja 18 §:n edellyttämällä tavalla oikeat ja riittävät tiedot. Kauppaa rasittavan virheen on siten katsottava olevan vaikutuksellinen.

 

Virheen seuraamukset

OstajaIla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella (esim. HE 120/1994 vp s. 51 ja KKO:20 15 :58). Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Tässä tapauksessa kaksi puolueetonta kiinteistövälittäjää on arvioinut kohteen jälleenmyyntiarvon olevan noin puolet toteutuneesta kauppahinnasta. Arvio perustuu omakotitalon myyntiin yksiasuntoisena. Hovioikeus pitää arvioita suuntaa-antavasti oikeina. Erillisinä kohteina asunnon päätyjä kumpikaan välittäjistä ei kertomansa mukaan edes ottaisi välitettäväkseen. Huomioon ottaen Httttsen rooli purkuvaatimuksen kohteena olevan kaupan välittäjänä ei yksin hänen antamaansa huomattavasti korkeampaa arviota ole pidettävä luotettavana selvityksenä asunnon käyvästä arvosta.

Arvioitaessa virheen olennaisuutta on kokonaisharkinnassa otettava huomioon myös se, ettei edellytyksiä asuinrakennuksen muuttamiseksi paritaloksi ainakaan nyt käytettävissä olevien tietojen perusteella ole. Virhe ei siten ole korjattavissa.

Maakaaren säätämiseen johtaneissa esitöissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostajaIla on oikeus valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan (HE 120/1994 vp s. 51). Nooomo on vaatinut ensisijaisesti kaupan purkua ja perusteet sille ovat olemassa. Kaupan purkamista voidaan pitää kohtuullisena seuraamuksena myös siihen nähden, että myyjät ovat myyneet kohteen tietoisina siitä, että rakennuspaikalle on saanut rakentaa ainoastaan yhden asunnon käsittävän talon.

 

Virheestä ilmoittaminen

 

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Nooomo on edellä selostetuin tavoin ollut ennen kaupantekoa ja sen yhteydessä saamiensa tietojen perusteella siinä käsityksessä, että kaupan kohteena oli itsenäinen paritaloasunto. Nooomolla ei kaupanteon jälkeen ole ollut syytä ryhtyä tarkistamaan kaupan kohteesta annettujen tietojen oikeellisuutta ennen kuin virhe oli tullut ilmi asunnon toista päätyä asuttaneiden naapureiden ryhdyttyä keväällä 2013 myymään asuntoa B. Reklamaatio on tehty 7.5.2013. Hovioikeus katsoo, että Nooomo on reklamoinut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan Kmmmsille maakaaressa edellytetyllä tavaIla kohtuullisessa ajassa.

Edellä lausutuilla perusteilla Marja-Liisa Nooomon sekä Jouni ja Minna Kmmmsen välinen kiinteistön kauppa on purettava.

 

Kaupan purku ja suoritusten palauttaminen

Kun kauppa puretaan, kauppakirjan mukaiset suoritukset palautetaan molemmin puolin maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaisesti. Tarkoituksena on saattaa osapuo1et sellaiseen asemaan, jossa he olisivat olleet ilman kaupan syntymistä.

Ostajan oikeus selvittelykustannusten korvaukseen on ollut riidaton. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun ostajan oikeudesta korvaukseen tasonparannuskustannuksista. Asiassa esitettyjen seikkojen perusteella hovioikeudella ei ole perusteita arvioida myöskään ostajan myyjille korvattavaa asumishyödyn kuukausittaista määrää toisin kuin käräjäoikeus an tehnyt. Koska virhe ei ole estänyt kohteen käyttämistä asuntona, on perusteltua määrätä asumishyödyn korvausta maksettavaksi kiinteistön hallinnan luovuttamisesta eli marraskuusta 2010 siihen asti, kun kaupan purkamisesta on hovioikeudessa annettu täytäntöönpanokelpoinen ratkaisu eli joulukuun

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja an saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajan oikeus selvittelykustannusten korvaukseen on ollut riidaton. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun ostajan oikeudesta korvaukseen tasonparannuskustannuksista. Asiassa esittelyjen seikkojen perustella hovioikeudelle ei ole perusteita arvioida myöskään ostajan myyjille korvattavaa asumishyödyn kuukausittaista määrää toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt koska virhe ei ole estänyt kohteen käyttämistä asuntona on perusteltua määrätä asumishyödyn korvausta maksettavaksi kiinteistön hallinnan luovuttamisesta eli marraskuusta 2010 siihen asti kun kaupan purkamisesta on hovioikeudessa annettu täytäntöönpanokelpoinen ratkaisu eli jouluun 2015 loppuun asti. Se, että ostaja mahdollisesti tämän jälkeen kauppahinnan palauttamiseen asti pitää hallussaan kiinteistöä ei oikeuta myyjiä maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaiseen korvaukseen asumishyödystä, koska tällöin hallinta perustuu yksinomaan ostajan oikeuteen pidättyä omasta suorituksestaan myyjien suorituksen viivästymisestä johtuen. Käräjäoikeuden tuomitsemaa asumishyödyn korvaus on siten korotettava 12.400 euroksi.

Asian näin päättyessä Jouni ja Minna Kmmmnen ovat velvollisia oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:ien nojalla yhteisvastuullisesti korvaamaan Marja-Liisa Nooomon oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Sillä, että asumishyödyn määrää on hovioikeudessa korotettu, ei ole ollut sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään eikä sen vuoksi ole aihetta poiketa pääsäännön mukaisesta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta. Kmmmsillä ei ole ollut huomauttamista oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrästä.

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Jouni ja Minna Kmmmsen sekä Marja-Liisa Nooomon väliIIä 14.10.2010 tehty Nurmijärven kunnan Lepsämän kylässä sijaitsevan Tuulentupa-nimisen tilan RN:o 4: 118 määräosan ja sillä osoitteessa Riihipolku 31 A sijaitsevan asunnon A kauppa puretaan.

Marja-Liisa Nooomo velvoitetaan palauttamaan kiinteistön hallinta kauppahinnan palautusta sekä käräjäoikeuden tuomitsemia tasonparannus- ja selvittelykuluja vastaan Jouni ja Minna Kmmmselle.

Jouni ja Minna Kmmmnen velvoitetaan suorittamaan kauppahinnan palautuksena Marja-Liisa NooomolIe 320.000 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisine korkoineen 8.11.2010 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 15.1.2014 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa. Minna ja Jouni Kmmmsellä on oikeus vähentää maksettavakseen tuomituista määristä Marja-Liisa Nooomon saaman asumishyödyn määrä 12.400 euroa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Jouni ja Minna Kmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Marja-Liisa Nooomon oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa yhteensä 8.115,39 eurolla.

 

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niiIIä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.2.2016.

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni Jukka H., hovioikeudenneuvos Birgitta L., hovioikeudenneuvos Tarja R.

Valmistelija: viskaali Mirja R.

Ratkaisu on yksimielinen

 

HYVINKÄÄN KÄRÄJÄOIKEUS Osasto 4

Käräjätuomari Klaus S.

TUOMIO14/10027

Annettu kansliassa 28.11.2014 L 13/11894

 

Kantaja

Nooomo, Marja-Liisa 100262-0622

Vastaajat

Kmmmnen, Minna 231066-0961

Kmmmnen, Jouni 190464-213V

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille 12.12.2013

 

KANNE

Vaatimukset

Kantaja an vaatinut, että käräjäoikeus

1. ensisijaisesti vahvistaa osoitteessa Riihipolku 31, Lepsämä, sijaitsevan asuinhuoneiston A kaupan purkamisen ja määrää purkamisen yhteydessä vastaajat palauttamaan maksetun kauppahinnan 320.000 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisine korkoineen 8.11.2010 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 15.1.2014 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa sekä maksamaan kaupan kohteen parantamisen kustannuksia 10.000 euroa sekä kantajiIIe aiheutuneita ylimääräisiä kustannuksia, yhteensä 1.312,33 euroa;

2. toissijaisesti velvoittaa vastaajat maksamaan kantajaIIe kauppahinnan alennuksena yhteensä 175.000 euroa korkolaln 7 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua siitä, kun vaatimus on esitetty vastaajille, eli 7.5.2013 lukien ja velvoittaa vastaajat suorittamaan kaupan kohteen parantamisen kustannuksia 10.000 euroa sekä kantajaIIe aiheutuneita ylimääräisiä kustannuksia, yhteensä 1.312,33 euroa;

3. velvoittaa vastaajat suorittamaan kantajaIIe oikeudenkäyntikulut 11.401,12 euroa Iisättynä oikeudenkäyntimaksulla korkolaln 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Perusteet

1. Kiinteistön määräosan kauppa

Marja-Liisa Nooomo ostajana ("Ostaja") sekä Jouni ja Minna Kmmmnen myyjinä ("Myyjät") ovat 14.10.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla sopineet Nurmijärven kunnassa Lepsämän kylässä sijaitsevan kiinteistön 543-406-4-118 (Tuulentupa) määräosan ja sillä sijaitsevan paritalohuoneiston (asunto A) kaupasta. Kauppahinta oli 320.000 euroa.

Kiinteistökaupan välittäjänä toimi Kotiforum Oy LKV, joka laati kauppakirjan.

Vuonna 2013 Kantajan tietoon on tullut, että kaupan kohde ei tosiasiallisesti ale paritalo, eikä se täytä rakentamiselle Nurmijärven kunnassa asetettuja viranomaismääräyksiä. Ote Nurmijärven kunnan rakennus- ja huoneistorekisteristä, jota Myyjä ja välittäjä eivät tarjonneet Ostajan käyttöön myyntitilanteessa, vahvistaa riidattomasti, että Riihipolku 31 :ssa sijaitseva rakennus (tunnus 543-406-4-118-1) on yhden asunnon tala (K2). Kaupan kohde on yhden asunnon omakotitalo, joka on rakennusluvan ja yleiskaavan vastaisesti rakennettu ikään kuin se olisi kaksi asuntoa käsittävä paritalo. Vastaajat ovat myyneet KantajaIIe kaupan kohteena olevasta omakotitalosta osan "paritalona" ilman, että paritalolle olisi myönnetty rakennuslupaa.

 

2. Kuvaus kaupan kohteesta

Osapuolten välillä laaditun kauppakirjan mukaan NooomoIIe on myyty asunto paritalosta. Myös kiinteistönvälittäjänä toimineen Kotiforum Oy LKV:n kaupan kohteesta laatima myyntiesite (K3) osoittaa selkeästi, että kohde on myyty paritalona. Kauppakirjassa kaupan kohteesta käytetään nimitystä paritalo ja myyntiesitteessä Iyhennettä "PT", joka vakiintuneesti tarkoittaa paritaloa. Myös Kotiforum LKV Oy:n myynti-ilmoitukset Nurmijärven Uutisissa 1.8.2010 ja 22.8.2010 (K17) osoittavat, että kaupan kohteena olevaa omakotitalon puolikasta on myyty kohteena, jossa on kaksi asuntoa.

NooomoIIe myyty huoneisto ei kuitenkaan ole juridisesti paritalo, vaan tosiasiallisesti kaupan kohteena on ollut yhden asunnon omakotitale, josta Nooomolle on myyty osa.

 

Kaupan kohteena oleva asuinrakennus on tilankäytöllisiltä ratkaisuiltaan tehty sellaiseksi, että siinä voidaan olettaa olevan kaksi erillistä asuntoa. Asunnoissa on erilliset itsenäiset sisäänkäynnit, keittiöt, peseytymistilat sekä saunaosastot ym. Kohteeseen tutustumaIIa ei ole voinut tietää, että kyseessä ei ole paritalo, etenkin kun myytäessä annettujen tietojen perusteella kyseessä on ollut paritalohuoneisto.

Nooomolle myydystä huoneistosta on kulkuyhteys teknisen tilan kautta samassa rakennuksessa sijaitsevaan toiseen asuinhuoneistoon (B). Yhteinen tekninen tila tai kulkuyhteys teknisen tilan kautta ei muuta paritalohuoneistona myydyn kahden asunnon oikeudellista luonnehdintaa.

Asuntojen A ja B väliIIä on kulkuyhteys yhteiseen tekniseen tilaan rakennuksen alakerrassa. Kulkuyhteys on Nooomon puolelta hyväksytty, koska pääsy teknisestä tilasta kumpaankin asuntoon on ollut estettylukollisilla ovilla. Kaupan kohde on ollut oma, itsenäinen huoneistonsa, eikä se ole ollut riippuvainen tai liitännäinen samassa rakennuksessa sijaitsevaan huoneistoon B.

Myyjät ovat rekisteröineet 14.9.1999 tehdyn sopimuksen kiinteistön hallinnan jakamisesta Hyvinkään käräjäoikeuteen (K13). Sopimuksen mukaan kiinteistö on jaettu siten, että Myyjät hallitsevat liitekarttaan merkittyä aluetta A ja sillä olevaa rakennusta. Vastaavasti kiinteistön silloiset omistajat Timo ja Marita Kmmmnen hallitsevat liitekartan aluetta B ja sillä olevaa rakennusta.

Sekä hallinnanjakosopimuksen olemassaolo ja huoneistoista käytetyt nimikkeet A ja B tukivat osaltaan Myyjien antamaa tietoa kaupan kohteen paritaloluonteesta.

 

3. Kaupan kohteen virhe

Kaupan kohteena ollut paritalohuoneisto on Nurmijärvellä voimassaolevan yleiskaavan ja rakennusluvan vastainen.

3.1 Kaavamääräysten vastaisuus

Nurmijärven kunnan Lepsämän kylässä asemakaavoitetun alueen ulkopuolella on voimassa Uudenmaan maakuntakaava. Tätä aluetta koskee kunnanvaltuuston 23.6.2010 hyväksymä ja 7.1.2013 voimaan tullut Lepsämän oikeusvaikutteinen osayleiskaava. Osayleiskaavassa alue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M-2). Kaavoitustilannetta on yksityiskohtaisesti selostettu Nurmijärven kunnan kehitysjohtaja Aarno Kn 27.8.2013 antamassa lausunnossa, jonka liitteenä on kopio osayleiskaavan otteesta (K4).

 

4 Myös rakennusluvan myöntämisen ajankohtana voimassa olleet kaavamääräykset sallivat ainoastaan yhden asunnon rakentamisen rakennuspaikalle (K5).

Kantajat ovat saaneet käyttöönsä vastaajan rakennuslupahakemusten liitteinä olleet suunnitelmat, 21.5.1999, 25.8.1999 sekä 29.4.2010 (K18), jotka osoittavat rakennuskohteen muuttumisen hankkeen myötä.

Voimassa olevien kaavamääräysten mukaan alueena oleville tonteille voi rakentaa vain yhden asunnon asuinrakennuksia. Kaava sallii siis alueelle ainoastaan yhden perheen käyttöön tarkoitettujen omakotitalojen rakentamisen, jotka muodostuvat vain yhdestä asuinhuoneistosta.

Rakennuksen jakaminen siten, että siinä käytännössä on kaksi erillistä asuntoa ja asuntojen myyminen kahtena erillisenä asuntona kahdelle eri taholle on kaavamääräysten vastaista. Kaavamääräykset mahdollistaisivat kaksi asuntoa edellyttäen, että toinen asunto olisi ns. sivuasunto tietyillä, mm. neliömäärään Iiittyvillä edellytyksillä.

Rakennuksen kumpikaan paritalona myyty puolikas ei täytä sivuasunnolle asetettuja edellytyksiä. Nurmijärven kunnan edustajan käsityksen mukaan ei noudatetun lupakäytännön perusteella olisi edellytyksiä saada rakennuslupaa kahden asunnon asuinrakennukselle, kun toinen asunnoista ei täytä sivuasunnolta edellytettäviä vaatimuksia (K4).

 

3.2 Rakennusluvan vastaisuus

Nurmijärven kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta saadun selvityksen mukaan Lepsämän kylään tilalle Tuulentupa RNo 4:118 on myönnetty rakennuslupa yhden perheen omakotitalolle. Rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan rakennuspaikalle on rakennettu yhden asunnon talo (K2).

Rakennusvalvontaviranomaisen tarkastus rakennushankkeen loppukatselmuksesta on pidetty 5.7.2010 (K6). Tarkastuksen kohteeksi on pöytäkirjassa ilmoitettu "omakotitalo ja talousrakennus" ja pöytäkirjan on allekirjoituksellaan hyväksynyt tarkastusrakennusmestari Mikael K.

Nurmijärven kunnan rakennusvalvontaviranomainen on edellyttänyt rakennusluvan muutoksen ehtona kulkuyhteyden lisäämistä yläkerran asuinhuoneiden väliIIe arkkitehtisuunnitelmasta ilmenevällä tavalIa (K7). Tämä ilmenee rmyös Nurmijärven kunnan 28.8.2013 päivätystä lausunnosta, jossa on todettu, että "kulku varsinaisessa asuinkerroksessa oli tilojen käytön kannalta suunniteltu vaikeakulkuiseksi yhden asunnon taloksi" (KB). Tämän johdosta tarkastusinsinööri on todennut lisänneensä virallisiin piirustuksiin oven. Vaikka piirustuksiin lisättyä ovea ei olisi rakennettukaan, ei rakennus muutu paritaloksi.

 

Myyntihetkellä rakennusluvan edellyttämää kulkuyhteyttä ei ole ollut, kuten Kotiforum Oy LKV:n laatimasta myyntiesitteestä (K3) ilmenee. Rakennusluvan edellytyksenä ollut kulkuyhteys ei myöskään käy millään tavalIa ilmi kaupantekoa ennen

KantajaIIe esitetyistä asiakirjoista. Näin ollen Nooomo ostajana eivät ole voinut kaupasta päättäessään olla olleet tietoinen siitä, että kohde ei täytä rakennusluvan edellytyksiä.

Nurmijärven kunnan rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on 28.8.2013 päivätyllä lausunnollaan vahvistanut, että tilaIIe RNo 4: 118 (Tuulentupa) rakennuslupa on myönnetty yhden asunnon omakotitalolle (K8). Rakennuslupasuunnitelmassa yhden asunnon rakennus on esitetty siinä määrin vaikeakulkuisena, että kunnan tarkastusinsinööri on ilmoittanut lisänneensä piirustuksiin ylimääräisen oven rakennusluvan myöntämisen ehtona.

Lisättyä ovea ei KantajaIIe myydyn asunnon (A) ja rakennuksen toisen asunnon (B) väliIIä kuitenkaan ole. Kaupan kohde on tältä osin myönnetyn rakennusluvan vastainen. Toisaalta Nurmijärven kunnan rakennusvalvonnan kanta on yksiselitteinen: vaikka piirustuksiin lisättyä ovea ei olisi, rakennus ei muutu paritaloksi, sillä paritalon rakentamisen edellytykset on yksiselitteisesti määritelty, eikä kaupan kohde täytä tällaisia vaatimuksia. Kaavan ja rakennusluvan vastaisuus perustuu siihen, että alueelle ei saa rakentaa paritaloa ja että se on rakennettu kuin paritalo. Nurmijärven rakennusvalvonnasta saatujen viimeisten rakennuslupakuvien mukaan yläkerrassa tulisi olla kulkuyhteys A ja B osien välillä. Tällaista yhteyttä ei ole, joten kohde on rakennusluvan vastainen. Mikäli rakennuslupa olisi haettu ennen rakentamista, eikä 9 vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen, niin rakennusluvan ehdot olisivat olleet varmasti täytettävissä.

 

4. Myyjien tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Myyjillä yhdessä kiinteistönvälittäjän kanssa on kohteestaan tiedonantovelvollisuus kaikista kohteeseen vaikuttavista olennaisista tiedoista. Yhdessäkään asiakirjassa ei ole mainittu, eikä OstajaIIe ole suullisesti ilmoitettu, että kyseessä olisi rakennus, jossa olisi vain yksi asunto, joka jaettaisiin tuntemattoman omistajan kanssa. Tällaista erittäin poikkeuksellista yksityiskohtaa, joka ei käytännössä pitäisi olla edes mahdollinen, tulisi korostaa erityisen paljon myyntiesitteessä ja eritellä se äärimmäisen selkeästi kauppakirjassa kaupan kohdetta määriteltäessä.

Huoneistoa myytäessä olisi tullut myös mainita, että kohde poikkeaa rakennusluvasta, sillä yläkerran kulkuyhteyttä ei ole luvan edellyttämällä tavalIa rakennettu. Rakennuksessa olevan yhden asunnon myyminen osissa toisilleen tuntemattomille tahoille kahtena erillísenä asuntona on vastein kaavamääräysten tarkoitusta  OstajaIIa on ollut oikeus tutustuttuaan kaupan kohteeseen luottaa myyntiesitteen ja kauppakirjan mainintaan paritalosta ja siihen, että rakennus on rakennettu kaavamääräysten mukaisesti. Kaikessa myyjältä saadussa materiaaleissa on annettu ymmärtää, että myytävä kohde on oma asuntonsa paritalosta. Tätä tukee myös kantajan reklamaatioprosessin aikana löytämä, Nurmijärven Uutisissa myynti aikana ollut myynti-ilmoitus, jossa selkeästi myydään kohdetta sisältäen kaksi asuntoa (K17). Kuten kantaja on jo reklamaatioissaan todennut, on olennalsta, että kyse ei ole omasta asunnosta. Tämä vaikuttaa sekä turvallisuuteen että kohteen arvoon ja myytävyyteen. Koska kyseessä ei ole oma asuntonsa, eivät mm. palokatkot ole riittävällä tasolla, eikä näin ollen talo ole siltä osin turvallinen. Tätä seikkaa ei ole edes mainittu kuntotarkastusraportissa. Myöskään kuntotarkastuksen tekeminen vain osasta asuntoa ei ole tavallista eikä riittävää.

Myös aluehallintovirasto on selvittänyt Myyjäpuolen/välitysliikkeen toimintaa asiassa ja vahvistanut, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus ei ole ollut rakennusluvan mukainen, mikä olisi tullut i1moittaa kohdetta myytäessä. Aluehallintoviraston mukaisesti Ostajille an ennen kaupantekoa annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa jättämällä ilmoittamatta rakennuksen rakennusluvan vastaisuudesta Myyjäpuoli on myös syyllistynyt tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin (todiste K22).

 

5. Ostajan reklamaatio

Kantaja reklamoi Myyjille viivytyksettä saatuaan tietoon kaupan kohteen virheestä 7.5.2013 vaatien kaupan purkua ja maksetun kauppahinnan palauttamista kaupan kohteen virheestä johtuen (K9).

Myyjät ovat asiamiehensä välityksellä 28.5.2013 i1moittaneet kiistävänsä Ostajan vaatimukset. Kantaja ovat tämän jälkeen selvittänyt kaupan kohteen virheellisyyttä muun muassa soveltuvien kaavamääräysten perusteella sekä lähettänyt Myyjille perustellun kantansa vaatimuksistaan kirjeillään 19.6.2013 (K10) ja 12.11.2013 (K11).

 

6. Virheen vaikutus kaupan kohteen arvoon ja myytävyyteen

Rakennusluvan ja voimassaolevan kaavan vastaisuus vaikuttavat olennaisesti asunnon käytettävyyteen ja arvoon.

On mahdollista ja todennäköistä, etta rakennusvalvonta kohdistaa omistajaan vaatimuksia rakennuksen muuttamiseksi rakennusluvan ja kaavan mukaiseksi, josta aiheutuu huomattavia ylimääräisiä kustannuksia. Rakennuksen käyttö

kahtena erillisenä asuntona edellyttäisi voimassa olevien määräysten mukaisesti mm. palokatkoja asuntojen välillä, jotka nyt puuttuvat. On epätodennäköistä, että Nurmijärven kunta hyväksyisi rakennuksen käytön kahden eriIIisen asunnon paritalona.

Epäselvyys rakennusluvan ja kaavamääräysten täyttärnisessä on johtanut silhen, että asunnon myyminen nykytilanteessa on osoittautunut käytännössä mahdottomaksi. Ostaja an 30.9.2013 hankkinut ulkopuolisen asiantuntijan arvion kaupan kohteen arvosta (K12). OP-Kiinteistökeskuksen mukaan koke kiinteistön arva on 290.000 euroa jakautuen kiinteistön omistusoikeuksien suhteessa siten, että huoneistojen arva erikseen olisi 145.000 euroa kultakin asunnolta (K12). Arvio on laadittu kauppa-arvomenetelmällä huomioon ottaen, että tilaIIe myönnetty rakennuslupa on ainoastaan yhden asunnon talolle, ei paritalolle.

Kaupan kohteen virhe on seurauksiltaan Ostajan kannaita hyvin merkittävä. Kohteen arvo on virheen johdosta aile puolet kauppahinnan rnäärästä, eikä asunnon myyminen rakennusluvan ja kaavamääräysten vastaisena ole edes realistista. On ilmeistä, että kaupan kohde poikkeaa sovitusta olennaisella tavalIa.

 

7. Parantamiskustannukset

Ostaja an kaupanteon jälkeen teettänyt korjaus- ja kunnostustoimia kaupan kohteena olleessa asuinhuoneistossa A. Kantaja on teettänyt mm. seuraavat laatutason parannukset:

- poistanut keittiön van han lattialaatoituksen, tasoittanut lattian ja asentanut uuden laatoituksen

- purkanut ja uusinut keittiökaapistojen välitilan laatoituksen

- uusinut keittiövarustelua myös muilta osin

- poistanut olohuoneen ja eteisen tapetit sekä asentanut

lasikuitutapetit, maalauttanut seinät ja asentanut uudet jalkalistat

- poistanut takkahuoneen lattialaatoituksen ja asentanut uudet lattialaatat

- poistanut saunan ja suihkutilan lattialaatoituksen, tasoittanut ja vesieristänyt lattiat ja asentanut uuden lattialaatoituksen sekä

- uusinut suihkutilan kalustusta

Kuvaus huoneistossa A tehdyistä toimenpiteistä kustannusarvioineen sisältyy kirjalliseen todisteeseen K14. Arvio pelkästään huoneistossa A suoritettujen parannustoimien kustannuksista (16.300 euroa) ylittää kantajan vaatimuksen määrän.

Lisäksi kantaja on yhdessä hueneiston B omistajien kanssa toteuttanut seuraavia parantamistaimia:

- hankkinut maalämmön automatisointijärjestelmän

- vaihtanut maalärnmön painesäiliöt tehokkaampiin

- lisännyt kaivoon suodattimet sekä

- puhdistuttanut räystäät sekä asentanut suojaverkot

Koko kiinteistöä palvelevista parantamistaimista on aiheutunut yhteensä 2.580,62 euron kustannukset (K15), joista kantajan osuus on 1.290,31 euroa.

 

8. Selvityskustannukset

Kaupan kohteen virheen todentaminen on edellyttänyt selvitysten tekemistä. Nurmijärven kunnalta on hankittu selvitystä kaupan kohteen virheestä, ja siltä on saatu tähän

Ii itt yen kaksi lausuntoa (K4 ja K8). Lausuntojen teettämisestä on aiheutunut kustannuksia 144,65 euroa, josta kantajan osuus on 50%

Lisäksi kantaja an joutunut selvittämään kiinteistönvälittäjällä kohteen käyvän arvon ja hankkinut OP-Kiinteistökeskuksella arviokirjan (K12), jonka laatimiskustannuksesta 2.480 eurasta kantaja vastaa 50% osuudesta.

Kantajan osuus selvityskustannusten yhteenlasketusta rnäärästä 2.624,65 eurasta on 1.312,33 euraa. Tositteet selvityskustannuksista oyat kirjallisessa todisteessa K16.

 

9. Oikeudellinen arviointi

Kantaja on viitannut maakaaren 2 luvun 17 §:n ja 18 §:n säännöksiin.

 

10. Johtopäätökset

Myyjät on myyneet osan yhden asunnon omakotitalosta erillisenä asuntona tietoisena siitä, ettei kohde täytä rakennusluvan edellytyksiä eikä yleiskaavan vaatimuksia. Kaupan kohdetta koskevaan myynti- ja markkinointimateriaalin sekä kauppakirjaan on kohde ilmoitettu "paritaloksi" vastoin todellista tilannetta. Myyjät ovat näin ollen tietoisesti antaneet OstajaIIe virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kaupan kohteen ominaisuuksista ja tiedolia on ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Huomioon ottaen virheen olennaisuus ja sen merkitys kiinteistön arvoon ja käytettävyyteen, kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 17 ja 18 §:n mukaisesti olennainen virhe, joka oikeuttaa Ostajan purkamaan kaupan.

Kohteen tosiasiallista luonnetta vain osana yhdestä omakotitaloasunnosta voidaan pitää kauppaan vaikuttavana olennaisena asiana. OstajaIIa on ollut oikeus olettaa, että kohteen kannalta kaikki olennainen tieto on saatu myyjiltä ja kiinteistönvälittäjältä ennen kauppaa.

 

Kaupankohteen todellista juridista luonnetta (omakotitaloasunnon puolikas) ei tuotu myyjän toimesta esiin ennen kaupan päättärnistä. Sen sijaan kohdetta myytiin ja markkinoitiin kirjaIIisen aineiston osoittamalla tavalIa paritalona. Kohteen poikkeuksellisuutta (osuus yhden asunnon omakatitalasta) olisi tullut ennen kaupan päättämistä korostaa, mutta vastaaja laiminlöi tärnån. Vastaaja tai tämän palkkaama kiinteistönvälittäjä ovat laiminlyöneet esittelytilaisuudessa selvittää kohteen juridisen luonteen.

Koska myyty huoneisto on ollut sekä voimassaolevan yleiskaavan että rakennusluvan vastainen, ei kaupan kohde vastaa sitä, mitä osapuolten kesken on sovittu. Kaavamääräysten ja rakennusluvan vastaisuus vaikuttaa olennaisesti kaupankohteen arvoon, jälleenmyyntiin ja käytettävyyteen.

Edellä selostetuilla perusteilla OstajaIIa on maakaaren 2 luvun säännösten mukaan oikeus purkaa kiinteistön rnääräosan kauppa sekä saada Myyjältä kauppahinta täysimääräisesti korkoineen kaupantekopäivää seuraavasta päivästä 15.10.2010 lukien lisättynä Ostajan kiinteistön arvoa lisäävien parannustoimenpiteiden kustannuksella, yhteensä 10.000 euroa, sekä selvityskuluilla. OstajaIIe on yhdessä toisen asunnon B omistajien kanssa kertynyt selvityskustannuksia yhteensä 2.624,65 euroa. Ostaja vaatii Myyjiä korvaamaan omistusosuutensa suhteessa 50%:a selvityskuluista, yhteensä 1.312,33 euroa.

Toissijaisesti, mikäli kaupanpurkuvaatimusta ei hyväksyttäisi, OstajaIIa on oikeus saada virheen johdosta kauppahinnan alennusta, sillä asunto ei vasta a sitä mitä kauppaa päättäessä on sovittu. Ostaja on vaatinut, että hinnanalennukseksi katsotaan asunnon ostohinnan ja todellisen arvon erotuksena 175.000 euroa lisättynä kaupan kohteen parantarnisen kustannuksilla 10.000 euroa sekä OstajaIIe aiheutuneilla muiIIa ylimääräisillä kustannuksilla, yhteensä 1.312,33 euroa.

 

 

VASTAUS

 

Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet kantajan velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 10.844,94 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Kanteen 2-kohdan vaatimuksen osalta vastaajat ovat katsoneet vaaditun 10.000 euron osalta 1.312,33 euron määrän hyväksyttäväksi määräksi, joka oli riittävä muun muassa palokatkojen asentamiseen.

 

Perusteet

1. Myyty kohde ei ole juridisesti paritalo, eikä sitä ole sellaisena myyty.

10 1.830,40 euroa kuukaudessa 15.11.2010 lukien siihen saakka, kunnes kantaja luovuttaa kohteen hallinnan vastaajille. Vaatimuksen määrä perustui Nurmijärven vuokratasoon 12,80 euroa neliöltä. Asunnossa on 143 neliötä. Vastaajat ovat viitanneet maakaaren 2 luvun 33 §:n säännökseen.

2. Kaupan kohde ei ole yleiskaavan tai rakennusluvan vastainen.

3. Kaikki tieto myydyn kohteen luonteesta on annettu ostajiIIe ennen kauppaa.

4. Joka tapauksessa reklamaatiota ei ole tehty maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa.

Kantaja on vedonnut siihen, että hänelIe ei olisi riittävissä määrin ennen kauppaa tehty selväksi, että myyty kohde ei ole juridisesti paritalo, vaan hallinnanjakosopimuksella kahtia jaettu omakotitalo. Lisäksi kantaja on vedonnut siihen, että kaupan kohdetta on markkinoitu hänelIe paritalona ja myös kauppakirjaan on kirjattu, että kaupan kohde on paritalon puolikas.

Vastaajat ovat kiistäneet, että tämä olisi tilanne. Ensinnäkin kantajaIIe on ennen kauppaa esitetty Helsingin kosteusmittauksen auktorisoidun asuntokaupan kuntotarkastajan Kari Httttttsen 19.8.2010 kohteesta tekemä kuntotarkastusraportti, jossa kyseinen seikka todetaan sivulla 2 kohdassa Muuta, sivulla 3 kohdassa yhteenveto ja sivulla 21 kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskit. Lisäksi kohteen välittäjä Kotiforum Oy:n Osmo Httttnen on esittelytilaisuudessa heti ensimmäiseksi ilmoittanut tämän seikan ostajalIe. Kantajat ovat vedonneet siihen, että kyseistä seikkaa ei olisi heille riittävän selkeästi painotettu. Kun tämä seikka on ilmaistu sekä myyjien puolelta, että kiinteistövälittäjän toimesta ja vielä lisäksi kolmessa kohtaa kuntokartoitusraportissa, ei asiaa enää juuri selkeämmin tai painokkaammin voida tuoda esille. On luonnollista että tällaisessa tilanteessa paremman termin puuttuessa käytetään talosta nimitystä "paritalo" keskustelun ja asiakirjojen laatimisen helpottamiseksi. Olennaista kuitenkin on, että kohteen todellinen juridinen luonne on kerrottu.

Kaupan kohde ei ole kaavan tai rakennusluvan vastainen. Kantaja an vedonnut asiassa siihen, että alueelle ei saisi rakentaa paritaloa. Vastaajat ovat todenneet, että myyty kohde on yhden asunnon omakotitalo, joka on hallinnanjakosopimuksella jaettu kahtia. Mikään ei estä tällaista järjestelyä, mikäli kaksi yhteisomistajaa tahtovat sitovasti jakaa ja määritellä omistussuhteensa. Mikään ei myöskään estä sitä, että kaksi perhettä asuu samassa omakotitalossa. Olennaista on, että ostaja on ollut tietoinen järjestelystä ostopäätöstä tehdessään.

Kantaja argumentoi, että kohde olisi rakennusluvan vastainen, koska se on rakennettu kuin paritalo, mutta on kuitenkin yhden asunnon talo. Jos kantajakin on sitä mieltä, että kohde on juridisesti yhden asunnon omakotitalo, niin asiassa ei voine esittää vaatimuksia siltä osin, että kohde onkin rakennusluvan vastaisesti paritalo. Tämän lisäksi kantaja on vedonnut Lepsämän osayleiskaavaan, joka on tullut voimaan vasta kolme vuotta kaupanteon jälkeen, joten sillä ei voine olla asian ratkaisun kannalta merkitystä. Lisäksi kantaja on vedonnut Uudenmaan osayleiskaavaan ja oheistanut haastehakemukseensa siitä otteen. Otteesta ei ilmene millä alueilla ja milloin po. osayleiskaava an ollut voimassa.

Kantajan todisteen a osatta vastaajat ovat todenneet, että asiassa ei ole täysin selvää, mitä kyseisellä todisteella on tarkoitus näyttää toteen. Vastaajat ovat saaneet tietää kyseisestä kynällä tehdystä lisäyksestä vasta tämän asian selvittelyn aikana. Vastaajia ei ole missään vaiheessa rakennustarkastuksen osalta lausutettu kyseisestä kynällä tehdystä lisäyksestä. Jos näin olisi tehty, he olisivat voineet ilmoittaa, että piirretyn oven kohdalta kulkevat talon ilmastointikanavat, joten oven lisääminen po. kohtaan olisi ollut melke hankalaa. Lisäksi lopputarkastuksen tehnyt Mikael K. ei ole loppukatselmuspöytäkirjassaan kiinnittänyt mitään huomiota oven puuttumiseen. Mahdollinen oven puuttuminen on virheenä niin vähäinen, että se ei oikeuta hinnanalennukseen.

Kantaja an myös väittänyt, että rakennusvalvontaviranomaiset todennäköisesti tulevat kohdistamaan kantajaan jonkinlaisia vaatimuksia rakennuksen korjaamiseksi kuntoon saattamiseksi. Vastaajat ovat kiistäneet tämän väitteen paikkansapitävyyden.

Koska kantajaIIe on tehty ennen kauppaa erittäin selväksi, minkälaisesta kohteesta on kysymys, kantajaIIe on ainakin syntynyt velvollisuus edelleen selvittää, mikä merkitys on sillä, että kyseessä on hallinnanjakosopimuksella kahtia jaettu omakotitalo. Kantaja on siis ollut tietoinen seikasta jo tässä vaiheessa. Näin ollen reklamaatio kaupan kohteesta on joka tapauksessa tehty myöhemmin kuin mitä maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää.

 

Kantajien lausuma asumishyötyvaatimuksesta

Kiinteistön käyttöä ja tavanomaista asumista ei hallituksen esityksessä (HE 1994:120) ole katsottu säännöksessä (MK 2 luku 33 §) tarkoitetuksi merkittäväksi hyödyksi. Hallituksen esityksen lähtökohta on, että ostajan ei tarvitse maksaa hallinta-ajaltaan korvausta myyjälle, koska hän on tänä aikana velvollinen vastaamaan kiinteistön tavanomaisesta käytöstä aiheutuvista kustannuksista.

Lisäksi on syytä ottaa huomioon olosuhteet, joihin Ostajat ovat ajautuneet tahtomattaan ja Myyjän vilpillisestä menettelystä johtuen. Myyjät eivät ole myydessään asuntoa maininneet, että kohde poikkeaa rakennusluvasta. (Molempien asuntojen) Myyjät ovat myyneet asunnot kahdelle eri taholle tietoisina siitä, ettei huoneiston käsitteleminen kahtena erillisenä asuntona vastaa kaavamääräysten tarkoitusta. Myyjä on ilmoittanut kaupan kohteen "paritalona" ollen varsin hyvin tietoinen siitä, että kysymyksessä on omakotitaloasunnon puolikas. Kaupan kohde on ollut sekä voimassaolevan yleiskaavan että rakennusluvan vastainen.

Edellä esitetty huomioon ottaen Kantajan velvoittaminen suorittamaan Myyjille korvausta saamastaan "asumishyödystä" siltä ajalta, kun hän on joutuneet asumaan asunnossa vasten tahtoaan, ei vasta a lain tarkoitusta, eikä yleistä oikeudentuntoa. Vastaajien vaatimus on tältä osin täysin perusteeton.

 

Asumishyödyn määrä

Siinä tapauksessa, että katsottaisiin Ostajan asunnon tavanomaisen käyttämisen olleen maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaista merkittävää hyötyä, Vastaajien esittämä korvausmäärä on täysin ylimitoitettu ja määrällisesti toteen näyttämätön. Esitetty asumishyötyvaade ei ole oikeudenmukaisessa suhteessa huoneiston käyttöarvoon ja sen käyttämisestä OstajiIIe aiheutuneisiin kustannuksiin.

Vastaajien vaatimus perustuu väitteeseen asunnon mahdollisesta vuokratuotosta. Vertailukohdakseen Vastaajat on kuitenkin harhaanjohtavasti ottaneet pienet asunnot keskusta-alueella, minkä keskimääräinen vuokrataso on luonnollisesti huomattavasti korkeampi kuin suuremmilla taajama-alueen ulkopuolella olevilla asunnoilla. Huomioon ottaen asunnon sijainti, koko ja alueen tavanomainen vuokrataso, asunnosta mahdollisesti saatava vuokratuotto, mikäli asunto olisi itsenäinen omakotitalo, olisi noin 1.215,00 euroa (todiste K19). Laskennallisesta vuokratuotosta tulee kuitenkin vähentää Ostajien maksama kuukausittainen lainan korkokulu 113 euroa (todiste K20), keskimääräinen kiinteistövero 37,34 euroa (todiste K20), keskimääräinen kuukausittainen vakuutusmaksu 38,34 euroa (todiste K20) ja keskimääräiset ylläpitokulut 402,09 euroa (todiste K21). Tällöin asumishyötynä arvioitava nettovuokratuotto oli 624,23 euroa/kk ja verojen (30 %) jälkeen tuotto-osuudeksi jäisi ainoastaan n. 430 euroa/kk. Edellä esitetyssä laskelmassa ei kuitenkaan ole edes huomioitu lainan perustamiskustannuksia, pankin veloittamia palkkioita, vuokralaisen hankkimiskustannuksia ja                      

muita vastaavia kustannuksia, jotka tulisi edelleen määrästä vähentää.

 

OleeIIista asiassa on lisäksi se, että Ostaja ei ole myöskään missään vaiheessa halunnut asua vuokralla vaan sen sijaan Iyhentää oman asuntonsa lainaa, minkä johdosta Vastaajien esittämä lähestymistapa on täysin perusteeton. Neljän vuoden hypoteettisia vuokrakustannuksia ei voida myöskään Myyjien menettely huomioon ottaen sälyttää Ostajan maksettavaksi.

Siinä tapauksessa, että katsottaisiin Ostajien olevan velvollisia korvaamaan saamansa väitetty asumishyöty, tulee korvausmäärää arvioitaessa ottaa huomioon edellä kohtuullisesta vuokratuotosta esitetyn lisäksi Myyjien vilpillinen menettely ja tiedonantovelvollisuuden räikeä laiminlyönti kauppaa solmittaessa, asunnon myynnin mahdottomuus, Ostajan epäonnistuneet pyrkimykset kaupan purkuun ja kulunut aika. Ostaja olisi muuttanut huoneistosta pois huomattavan paljon aiemmin, mikäli kauppa olisi saatu puretuksi aikaisemmin tai asunto olisi ollut myytävissä. Edellä esitetty huomioon ottaen kohtuullinen korvausmäärä koko asumisajalta ei voi ylittää 5.000 euroa.

 

Lausumat oikeudenkäyntikuluista

Kantaja an kiistänyt vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen yhtä tuntia koskevilta osin, koska asiamies oli vaihtunut.

Vastaajilla ei ole ollut huomautettavaa kantajien oikeudenkäyntikulujen määrän osalta.

 

TODISTELU

Kantajien kirjaIIiset todisteet

K1.       Kauppakirja 14.10.2010

K2.       Ote rakennus- ja huoneistorekisteristä

K3.       Kotiforum Oy LKV:n myyntiesite 2010

K4.       Nurmijärven kunnan kehitysjohtajan lausunto 27.8.2013

K5.       Ote aiemmasta Uudenmaan osayleiskaavasta

K6.       Loppukatselmuspöytäkirja 5.7.2010

K7.       Arkkitehtipiirustus varsinaisesta asuinkerroksesta

K8.       Nurmijärven kunnan rakennusvalvonnan tarkastusinsinöörin lausunto 28.8.2013

K 9-11 poistettu

K12. Op-kiinteistökeskuksen arviokirja 30.9.2013

K13.     Todistus muun oikeuden vahvistamisesta 4.10.1999 ja hallinnanjakosopimus

K14. Kuvaus kaupan kohteen parantamistoimenpiteistä ja kustannusarvio

K15. Tositteet koko kiinteistön parantamistoimenpiteistä

K16. Tositteet selvityskustannuksista

K 17. Kotiforum LKV Oy:n myynti-ilmoitukset Nurmijärven Uutisissa 1.8.2010 ja 22.8.2010

K 18. Rakennusluvan perustana olleet suunnitelmat

K 19. asunnostarahaa.fi, arvio vuokran keskimääräisestä suuruudesta

K 20. Laskelma kohtuullisesta käyttökorvauksesta

K 21. Laskelma hoitokustannuksista, lasku 17894, Klaukkalan Sähkötyö Oy

K 22. Aluehallintoviraston päätös

 

Kantajan henkilötodistelu

1. Kantaja todistelutarkoituksessa

2. Timo Ptttnen

3. Timo Ktttta

4. Helena Vtttri

5. Rauno Nooomo

 

Vastaajan kirjaIIiset todisteet

V1. Kuntotarkastus asuntokauppaa varten 19.8.2010

V2. Loppukatselmuspöytäkirja 05.07.2010 (K6) V3. Kauppakirja 14.10.2010 (K1)

V4. Tuloste

V5. Nurmijärven kunnan rakennusvalvonnan päätös 29.4.2010

V6. Rasitustodistus (tulostettu 14.8.2014)

V7. Hallinnanjakosopimus 15.10.2010 ja kartat

 

Vastaajien henkilötodistelu

1. Minna Kmmmnen todistelutarkoituksessa

2. Jouni Kmmmnen todistelutarkoituksessa.

3. Kiinteistövälittäjä Osmo Httttnen

 

Käräjäoikeuden tuomion perustelut

 

1. Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensinnä kysymys siitä, onko reklamaatio tehty oikeassa ajassa.

Tämän jälkeen kysymys on siitä, onko rakennus myönnetyn rakennusluvan vastainen.

Mikäli vastaus mainittuun kysymykseen on myönteinen, kysymys on siitä, mitä ja minkälaisia tietoja kantajaIIe on annettu kaupan kohteen luonteesta. Onko se myyty paritalona vai muunlaisena kohteena.

Mikäli kohde on myyty kantajaIIe luonteeltaan toisenlaisena kuin mitä se todellisuudessa on, kysymys on tämän jälkeen siitä, voisiko ja mitä epäedullisia seuraamuksia tästä voisi taloudellisessa mielessä aiheutua kantajalIe.

Käräjäoikeus toteaa, että maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ilmoitus virheestä on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi pitänyt havaita ja viimeistään viiden vuoden kuluttua hallinnan luovuttamisesta.

 

2. Reklamaatio (K9)

Reklamaatio asiassa on tehty 7.5.2013 päivätyllä kirjeellä. Kantajan ilmoituksen mukaan hän on saanut tiedon

kaupan kohteen virheellisyydestä huhtikuussa 2013, kun naapurit olivat alkaneet myydä asuntoaan.

Vastaajat ovat katsaoneet, että kantaja on jo kaupantekovaiheessa tullut tietämään ne seikat, joihin hän nyt vetoaa kohteen virheenä.

Kantajan ilmoitusta väitetyn virheen havaitsemisajankohdasta ei voida pitää epäuskottavana, joten reklamaatio asiassa on tehty oikeassa ajassa.

 

3. Rakennuslupa

Varsinaista rakennuslupa-asiakirjaa ei ole esitetty, mutta Nurmijärven kunnan kehitysjohtajan antamassa 27.8.2013 päivätyssä lausunnossa todetaan tältä osin muun ohessa seuraavaa:

TilalIa sijaitsee vuonna 1999 myönnetyn suoraan rakennuslupaan perustuen yksiasuntoinen omakotitalo.

Vuonna 1999 voimassa alleen rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikalle sai rakentaa enintään yksiasuntoisen asuinrakennuksen.

Voidaan siis todeta, että mikäli tämä olisi ainoa näyttö asiassa ja kun rakennuksessa riidattomasti on kaksi asuntoa, rakennus olisi myönnetyn rakennusluvan vastainen.

Todistajana kuultu Helena Vtttri on kertonut, että rakennus ei ole enää sen jälkeen, kun siinä on hyväksytysti suoritettu lopputarkastus, kaavamääräysten tai rakennusluvan vastainen. Hänen antamassaan lausunnossa (K8) todetaan kuitenkin, että rakennuslupa on alunperin myönnetty yhden asunnon talolle.

Käräjäoikeus toteaa, että tämän selvityksen perusteella rakennus on alunperin poikennut myönnetystä rakennusluvasta. Vtttren kertomuksen perusteella virhe näyttää kuitenkin korjaantuneen.

Näin ollen käräjäoikeus toteaa, ettei tämä kantajan vaatimustensa tueksi esittämä seikka ole asian ratkaisun kannalta merkityksellinen.

 

4. Kaupan kohteesta annetut tiedot

 

4.1. Myyntiesite (K3)

Kaupan kohdetta koskevassa myyntiesitteessä lausutaan muun ohessa seuraavaa.

Kiinteistö: määräosa, puolet tilasta

Rakennusoikeus: 1 omakotitalo ulkorakennuksin

Tilat/pinta-alat: PT. ..

Rasitukset: .... hallinnanjakosopimus.

Kantaja on katsonut, että myyntiesite osoitti kohdetta myydyn paritalona.

Vastaaja taas on katsonut, että viittaus kiinteistön määräosaan ja hallinnanjakosopimukseen osoittavat kohteen omakotitaloluonteen.

Käräjäoikeus toteaa, että myös paritalokiinteistön ulkoalueet voidaan jakaa hallinnanjakosopimuksella, joten kantajan ei ainakaan myyntiesitteestä voida katsoa voineen päätellä, että kysymyksessä olisi osuus omakotitalosta.

 

4.2. Lehti-ilmoitukset

Kanteensa tueksi kantaja on kirjaIIisina todisteinaan viitannut myös kanteen kohdetta koskeviin kahteen lehti-ilmoitukseen (K17).

1.8.2010 päivätyssä ilmoituksessa kaupan kohteesta lausutaan muun ohessa: "Lepsämä Okt .... Jaettu hallinjakosopimuksella". Tämån ilmoituksen perusteella ei ainakaan voida tehdä sitä johtopäätöstä, että kohdetta olisi markkinoitu/myyty muuna kuin osana omakotitaloa.

22.8.2010 päivätyssä lehti-ilmoituksessa tätä kohdetta ei käsitellä, joten kantajan viittaus on tältä osin asiaan vaikuttamaton.

 

4.3. Kuntotarkastusraportti

Käräjäoikeus toteaa, että nyt samaan aikaan käsitellyssä asiassa L 13/11895 esitetty kuntotarkastusraportti ei ole koskenut kantajan ostamaa kohdetta, vaikka sen kansilehdellä tilaajiksi mainitaankin vastaajat. Kantajan hankkimassa kohteessa ei ole tehty

omaa kuntotarkastusta, eikä mainittua raporttia ole näytetty esitetyn kantajalIe.

Näin ollen vastaajien tältä osin esittämä on asian ratkaisuun vaikuttamatonta.

 

4.4. Kauppakirja (K1)

Kaupan kohdetta koskevassa 14.10.2010 päivätyssä kauppakirjassa lausutaan muun ohella seuraavaa.

Kiinteistö: Määräosa … Tuulentupa nimisestä tilasta ja sillä sijaitseva paritaloasunto.

Rakennuksen kunto: Normaalikuntoinen paritaloasunto.

Ostaja on tutustunut 14.9.1999 laadittuun hallinnanjakosopimukseen sekä tutustunut ja hyväksyy 15.10.2010 allekirjoitettava(a)n hallinnanjakosopimukse(e)n, joka korvaa voimassa olevan sopimuksen.

Saadut tiedot: …. 5. kiiteistön hallinnanjakosopimus per 14.9.1999.

Kauppakirjassa mainituIIa hallinnanjakosopimuksella (K 13) maa-alueen ja rakennusten hallinta on jaettu siten, että kantajan nyt omistamaa aluetta (kiinteistöstä) ja sillä olevaa rakennusta tulivat hallitsemaan vastaajat. Hallinnanjakosopimus on, huomioon ottaen kauppakirjan ehdot, ollut kantajan tiedossa.

 

4.5. Loppukatselmuspöytäkirja 5.7.2010 (K6)

Asiakirjassa todetaan kohdassa "Rakennuskohde", että kysymyksessä on omakotitalo. Tämä on ollut vastaajien tiedossa.

 

4.6. Henkilötodistelulla saatu selvitys

Kantaja on kertonut, että hänelIä oli ollut ennen kauppaa käytössään myyntiesite. Tiloihin tutustumaIIa talosta ei voinut päätellä, että kysymyksessä olisi ollut omakotitalo. Hallinnanjakosopimuksesta välittäjä oli kertonut sen liittyvän lähinnä piha-alueisiin ja yhteisten tilojen maksujen jakamiseen. (Naapuriasuntoa koskevaa) kuntotarkastusraporttia kantajaIIa ei ole ollut käytettävissään, eikä sitä ole tarjottukaan. Kantaja oli käynyt kerran normaaliesittelyssä ja toisen kerran entisen aviopuolisonsa kanssa. Välittäjä oli näissä tilaisuuksissa puhunut paritalosta. Rakennusluvan vastaisuus kantajaiie oli selvinnyt naapureiden ollessa panemassa asuntoaan myyntiin, jolloin tuolloinen välittäjä oli huomauttanut heille, että rakennus on omakotitalo. Mikäli tämä olisi ollut kantajan tiedossa, hän ei olisi ostanut kohdetta. Kahden asunnon taloa kohteesta ei voinut muodostaa, mikä seikka oli selvitetty naapureiden kanssa. Tässä muodossa, eli omakotitalon puolikkaana, kohdetta ei voinut myydä. Tehdyistä muutostöistä ja kustannuksista kantaja on kertonut niiden ilmenevän arvioina todisteesta K14, jotka on tuossa suuruusluokassa maksettu. Pinnoissa ei sinänsä ole ollut mitään vikaa, vaan kantaja oli muuttanut ne omia mieltymyksiään vastaaviksi. Kukaan viranomainen ei ole ollut yhteydessä kantajaan, jotta rakennukseen olisi tehtävä jotakin muutostöitä.

Jouni Kmmmnen on kertonut, ettei lopputarkastuksessakaan oltu huomautettu sellaista, että talossahan an kaksi asuntoa. Kantajan Kmmmnen oli tavannut hänen tehtyään "esisopimuksen". Tuolloin huoneistot oli käyty läpi. Tässä yhteydessä Kmmmnen oli sanonut, että virallisesti tämä (kohde) on omakotitalo. Kantaja ei ollut kommentoinut tähän mitään. Sitä seikkaa, voitiinko talo muuttaa paritaloksi oli selvitetty vuonna 2009 kunnan viranomaisilta. Vastaus oli ollut kielteinen.

Minna Kmmmnen on kertonut tavanneensa kantajan tämän käydessä katsomassa kohdetta poikansa kanssa. Lähinnä käytiin läpi eri laitteita ja Kmmmnen oli esitellyt käyttöohjeita. Alakerran ovesta oli ollut puhetta sen verran, että sellainen

täytyi olla, koska kohde oli omakotitalo. Tämä tilaisuus oli sama, josta Jouni Kmmmnen oli kertonut. Hallinnanjakosopimuksesta oli ollut sen verran keskustelua, että Kmmmnen oli kertonut Vitikoiden (naapurit) halunnen tehdä uuden hallinnanjakosopimuksen kustannusten tarkemmaksi jakamiseksi.

Kantajan todistajana kuullun Vtttren (toiminut Nurmijärven kunnan rakennusvalvonnassa vuodesta 1997) mukaan

kyseiselle tontiIIe on rakennusluvan myöntämisajankohtana ollut mahdollista rakentaa yhden asunnon omakotitalo mutta ei paritaloa, jassa olisi kaksi asuntoa. Lupa onkin aikanaan myönnetty yhden asunnon omakotitalolle. Todistajan käsityksen mukaan kohdetta ei ainakaan pitäisi myydä paritalona.

Olemassa oleva tilanne ei olisi laillistettavissa. Kohde ei sinänsä ole kaavan eikä rakennusluvan vastainen. Kunnan taholta ei ole odotettavissa mitään toimenpiteitä koskien kohdetta, koska lopputarkastus on jo pidetty.

Kantajan todistajana kuullun Rauno Nooomo on kertonut käyneensä kohteessa, jolloin läsnä oli ollut (naispuolinen) kiinteistövälittäjä. Kohteen omakotitaloluonteesta ei oltu puhuttu.

Kantajan todistajana kuultu kiinteistövälíttäjä Timo Ptttnen on kertonut käyneensä tutustumassa kohteeseen. Todistaja on laatinut kantajan kirjaIIisen todisteen K12. Siinä esitetty vastasi todistajan käsitystä vuoden takaisesta tilanteesta. Katsomalla kohdetta ei voi pitää omakatitalona. Todistaja oli sitä mieltä, ettei kohteelIe voisi löytyä kahta erillistä ostajaa, eikä todistaja ottaisi tätä kohdetta edes välitettäväkseen. Yhdellekin ostajaIIe myynti olisi vaikeata, kun asuintiloissa oli kaikki kahteen kertaan (keittiöt, saunat ym.). Tällaista kohdetta ei missään tapauksessa saisi myydä paritalona. Myyntitilanteessa olisi kerrottava, ettei rakennus ole rakennusluvan mukainen ja kerrottava, että kysymyksessä on yksi asunto, jolle haetaan kahta erillistä ostajaa. Tässä tapauksessa välittäjän olisi tullut erityisesti korostaa, mistä tilanteesta an kysymys. Sellaista tilannetta, että yksi asunto olisi jaettu hallinjakosopimuksella, todistajalle ei ollut tullut eteen. Tämän kokoisen omakotitalon kuukausivuokra olisi nain 1.200 euroa kuukaudessa, mikäli vuokralainen huolehtisi vesi- vm. maksuista.

Kantajan todistajana kuultu LKV Timo Ktttta on kertonut käyneensä tekemässä arviokäynnin ja toisen käynnin Vitikoiden (naapurit) asunnossa. TutustumaIIa kohteeseen ostajaIIe ei ole voinut selvitä, että kyseessä ei ole paritalo vaan yhden huoneiston omakotitalo. Se seikka, että kysymyksessä on vain yksi asunto, olisi jo tarjouksentekovaiheessa ehdottomasti ilmoitettava ostajalIe. Todistaja on arvioinut, että asunnon puolikkaina kohdetta ei voi myydä. Sama koskee kokonaisuuttakin, kun kaikkea on kaksin kappalein (keittiöt ym.).

Kohteen välittänyt, vastaajien todistajana kuultu Osmo Httttnen on kertonut, että ostajille ali kerrottu se, että kysymyksessä on yhden asunnon asuinrakennus, eli omakotitalo. Tämän todistaja oli kertonut myös kantajan entiselle aviopuolisolle (ks. edellä Rauno Nooomon kertomus). Sitä, olika Nooomolle annettu kappale naapurihuoneistoa koskevaa kuntotarkastusraporttia, todistaja ei osannut sanoa. Nyt vallitseva järjestely ei todistajan mielestä vähennä määräosan arvoa. Markkinoinnissa käytetty ilmaisu "paritalo" oli epätäsmällinen ilmaisu. Rakennusvalvonta hyväksyi kuitenkin myös määräysten vastaisia kohteita. Niin tässäkin tapauksessa.

Vuokratason osalta todistaja on kertonut, etlä yli 1.500 euroa oli hankala saada vuokrana.

 

5. Johtopäätökset

Kun reklamaatio asiassa on tehty ajoissa, kysymys on enää siitä, mitä tietoja kantajaIIe on annettu kohteesta.

Käräjäoikeus toteaa, ettei sanalle "paritalo" ole olemassa sellaista sisältöä, jota käytettäisiin esimerkiksi säädösteksteissä. Kysymys on siten lähinnä siitä, mikä merkitys mainitun termin käyttämisellä on, vaikka kohde todellisuudessa onkin osa omakatitaloa .

Käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että vastaajat ovat tienneet sen, että rakennusluvan mukaan kiinteistölle on voinut rakentaa vain yhden asunnon talon, eli omakotitalon. Samain on pidettävä selvitettynä, ettei ostajaIIe ole erikseen mainittu siitä, minkälaiselle kohteelIe rakennuslupa on myönnetty, eli yhden asunnon talolle ja että vallitseva tilanne on myönnetyn rakennusluvan vastainen.

Käräjäoikeus lausuu käsityksenään seuraavaa. Mikäli kantajaIIe olisi selkeästi ilmoitettu, kuten olisi pitänyt, että kysymyksessä on alkuperäisen rakennusluvan vastaisesti rakennettu talo, tämä olisi vaikuttanut hänen ostopäätökseensä. Niinikään on todettava, että ratkaiseva merkitys on annettava kauppakirjalle ja sen sisällölle. Siitä kantaja ei ole ilman eri ilmoitusta voinut päätellä, että kysymyksessä olisi omakotitalo, josta hän ostaisi vain puolet.

Niin ikään käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että pelkästään tutustumaIIa kohteeseen kantajaIIe ei ole voinut jäädä muuta käsitystä kuin että kysymyksessä on ollut oma itsenäinen asuntonsa.

Kaupan kohteen edelleen myyminen osana omakotitaloa olisi todistajanakin kuullun kiinteistövälittäjä Timo Ptttsen mukaan vaikeata, eikä esimerkiksi hän ottaisi sitä ollenkaan välitettäväkseen. Samoilla linjoilla on ollut todistaja Ktttta. Ptttsen käsityksen mukaan jo luototuskysymykset aiheuttaisivat ongelmia, kun kysymys olisi vain osasta asuntoa.

Käytännössä on siis luotu oikeustila, jossa kantaja omistaa kohteen, jonka myyminen on vaikeata, ellei mahdotontakin. Tilanne johtuu vastaajien menettelystä. Joka tapauksessa myynti johtaisi huomattavasti pienempään hintaan kuin mitä kantaja on kohteesta maksanut. Tämä ei johdu niinkään tämän hetkisestä taloudellisesta tilanteesta yleensä vaan siitä, että kohde ei vastaa sitä, mitä siltä kohtuudeIIa on voitu edellyttää. Hinnanlasku on niin huomattava (vrt. K12), että kantajaIIa on oikeus purkaa kauppa.

 

6. Tasonparannuskustannukset

Näistä kustannuksista kantaja on itse lausunut, ettei pinnoissa sinänsä ole ollut mitään vikaa, vaan kantaja oli muuttanut ne amia mieltymyksiään vastaaviksi. Käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella tällaisia sisätiloihin kohdistuvia kustannuksia tulisi velvoittaa vastaajien suoritettaviksi.

Yhdessä naapuriasunnon kanssa tehdyt maalämpöpumppuun, kaivon suodattimeen ja räystäisiin liittyvät toimet ovat sellaisia, että ne ovat nostaneet kohteen arvoa ja tulevat vastaajien hyväksi, joten nämä erät yhteensä 1.290,31 ovat hyväksyttäviä tasonparannuskustannuksia. Määrää ei ole kiistetty.

 

7. Selvittelykustannukset

KantajaIIe on aiheutunut oman a osuutenaan vaaditut selvittelykustannukset, joiden määrä on ollut riidaton.

 

8. Asumishyöty

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan ostajan on maksettava kaupan purkutapauksessa korvaus myyjälle, mikäli hän on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä.

Kysymyksessä olevassa asiassa kantaja ei ole saanut tuottoa ollenkaan. Kysymys olisi siis enää siitä, onko kantaja saanut asumisestaan kiinteistöllä hyötyä. Oikeuskäytännöstä ilmenevän periaatteen mukaisesti (KKO 1992:51) myyjällä on oikeus kohtuulliseen korvaukseen siltä ajalta kun ostaja on hallinnut kiinteistöä. Lyhytaikaista asumishyötyä ei kuitenkaan korvata. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kantaja on hallinnut kiinteistön osaa marraskuusta 2010 saakka. Reklamaatio asiassa on tehty toukokuussa 2013, jota voidaan pitää sinä ajankohtana, jonka jälkeiseltä ajalta vastaajilla ei ole oikeutta korvaukseen kantajalta.

Seikkaperäistä selvitystä siitä, miten tässä tapauksessa asumishyödyn määrä tulisi määritellä, ei ole esitetty. Käräjäoikeus on arvioinut hyödyn määräksi 200 euroa kuukaudelta, eli noin 6.000 euroa, minkä määrän vastaajat ovat oikeutettuja kuittaamaan palautettavasta kauppahinnasta.

 

TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus vahvistaa asianosaisten välisen osoitteessa Riihipolku 31, Lepsämä, sijaitsevan asuinhuoneiston A kaupan purkamisen ja rnäärää vastaajat palauttamaan maksetusta kauppahinnasta 314.000 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisine korkoineen 8.11.2010 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 15.1.2014 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.

 

Edelleen vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajaIIe

1. tasonparantamiskustannuksina 1.290,31 euroa;

2. aiheutuneita ylimääräisíä kustannuksia (selvittelykustannukset) yhteensä 1.312,33 euroa ja

3. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 11.401,12 eurolla lisättynä oikeudenkäyntimaksulla 147 eurolla, molemmat rnäärät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Muilta osin vaatimukset hylätään.

Lainkohdat

maakaari 2 luku 17 §, 18 §, oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §.