Kiinteistön tieoikeus

Miten tieoikeus pitää ilmoittaa kaupanteossa?

Alla myyjä ei ollut kertonut ostajalle, että kiinteistön tieoikeus poistuisi ja ostaja joutuisi varautumaan uuden tien rakentamiseen. Myyjä velvoitettiin maksamaan 7000 euroa hinnanalennusta. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.

Käräjäoikeuden mukaan:

Helsingin hovioikeus päätös
Antamispäivä 28.4.2016
Nro xx
Diaarinumero S xxx
33

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 16.2.2016 nro xxx (liitteenä)

Asia:
Vallintavirheeseen perustuva kiinteistön kauppahinnan alentaminen

Valittaja AS

Valitus
AS on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että LV velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittaja S tarvitsee asiassa jatkokäsittelyluvan.

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos
1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai
4) luvan myöntämiseen on muu painava syy.

Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Hovioikeuden 7.4.2016 antama täytäntöönpanon keskeytysmääräys raukeaa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.6.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos HV
hovioikeudenneuvos PS määräaikainen hovioikeudenneuvos AT
Ratkaisu on yksimielinen.

TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS

Käräjätuomari PK

TUOMIO
Annettu kansliassa

xxx

16.2.2016 L xxx

Kantaja

Vastaaja

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Asian taustaa

LV
Asianajaja MLAsianajotoimisto A Oy
00100 HELSINKI


AS
c/o Oikeustieteen maisteri LJ SJ Oy
00100 HELSINKI


Vallintavirheeseen perustuva kiinteistön kauppahinnan alentaminen 15.1.2015


Vastaaja AS on 13.6.2011 myynyt omistamastaan P-nimisestä tilasta RN:o 4:64 (kiinteistötunnus xxx) noin 15.000 neliömetrin suuruisen määräalan JSlle ja MSlle. St omistavat P -tilan vieressä sijaitsevan K -nimisen tilan (kiinteistötunnus xxx). JS on vastaajan tytär. Myydyllä määräalalla on navettarakennus ja Stieltä Pn tilan pihaan kulkeva tie, jäljempänä myös tilustie.

Stieltä pääsee Pn tilan takana sijaitseville muille tiloille Stieltä lähtevän Pkujan kautta. Pkujalta ei ole ollut kulkuyhteyttä Pn tilan pihaan, jonne on kuljettu Stieltä Sn sittemmin ostaman määräalan kautta. Määräalaa ei ollut lohkottu P -tilasta ennen tilan myyntiä kantajalle.

Kantaja LV, on 19.7.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut ASlta edellä mainitun, osoitteessa Stie 153 sijaitsevan noin hehtaarin suuruisen P -tilan sillä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymiin liittyvine oikeuksineen 242.000 euron kauppahinnalla. Kauppakirjassa on todettu, että kiinteistörekisteriotteen mukaan P -tilan pinta-ala on 2,5670 hehtaaria, mutta että tilasta on myyty 13.6.2011 noin 15.000 neliömetriä ja että lohkomistoimitus on vireillä. Kauppakirjan liitteenä on jäljennös kauppakirjasta 13.6.2011 ja kyseisen kauppakirjan karttaliite Slle myydyn määräalan rajoista.

Kanne

Lohkomistoimituksessa 30.9.2013 Sn 13.6.2011 ostamasta määräalasta pienempi osa on lohkottu lisäalueeksi K -tilaan ja määräalan loppuosasta on muodostettu uusi kiinteistö. Toimituksessa on todettu, että P -tilalla ollut kulkuyhteys Stielle on sisältynyt Slle myytyyn määräalaan. Sn vaatimuksen mukaisesti P - tilan 4:64 tieoikeus on järjestetty Pkujan kautta.
Pkujalta tilan 4:64 pihaan menevän mahdollisen uuden tien rakentamiskustannuksista vastaa toimitusinsinöörin päätöksen mukaan P 4:64. Lohkomistoimituksesta ei ole valitettu.

Kantaja on reklamoinut vastaajaa tieyhteyden puuttumisesta 28.10.2013. Reklamaatiota on täydennetty 28.2.2014.

Kantaja ja JS ovat Vantaan kaupungin sovittelijan läsnä ollessa 22.12.2013 pidetyssä naapureiden neuvonpidossa sopineet muun muassa siitä, että K -tilalla oleva tilustie on 30.6.2014 saakka kulkuväylänä P -tilalle.

Kantaja on solminut SK Oy:n kanssa sopimuksen tien rakentamisesta Pkujalta Pn tilan pihaan ja maksanut tien rakentamiskustannuksina 11.656 euroa. Tie on valmistunut kesäkuussa 2014.


Vaatimukset
Kantaja LV on vaatinut, että vastaaja AS velvoitetaan maksamaan kantajalle hinnanalennuksena tieoikeuden puuttumisesta aiheutuneesta vallintavirheestä 11.656 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viitekorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.7.2012 lähtien 27.3.2014 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.3.2014 lähtien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkoineen.



Perusteet


Perustelut

Kantajalle ei ole kerrottu tieoikeuden puuttumisesta kiinteistöä esiteltaessä eikä kauppaa solmittaessa myyjän tai kiinteistönvälittäjän toimesta. Kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdan mukainen vallintavirhe. Vastaaja myyjänä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa kantajan virheellisen käsityksen seikasta, joka on estänyt kantajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.

Tie Stieltä Pn emätilalle on kulkenut rajapyykkien 4-5-6 -kautta kulkevaa tielinjaa pitkin. Kauppakirjassa 13.6.2011 on ollut seuraava lausuma:
kiinteistölle 858-408-4-56 johtava kulkuyhteys kulkee oheiseen karttaliitteeseen merkitystä kohdasta Pkujan kautta, määräalalta sijaitsevan huoltorakennuksen takaa".

Koska Pn -emätila on jäänyt rajapyykkien 4-5 -kautta kulkevan rasitetien poistamisen jälkeen ilman tieoikeutta, niin kyseinen lausuma tulee ymmärrettävään muotoon ainoastaan siten, jos kiinteistötunnus olisi 858-408-4-64 eikä 858-408-4-56. Tämän perusteella myyjä on Sn kanssa solmimassaan kaupassa sitoutunut siirtämään kulkuyhteyden Pn emätilalle Pkujan sekä myydyllä määräalalla sijaitsevan kivinavetan takaa Pn-emätilan maita pitkin. Vastaaja ei ole ikinä perustanut tällaista kulkuyhteyttä.

Vastaaja on esitellyt myymäänsä Pn emätilaa kantajalle siten, että kulku tilalla sijaitsevalle rakennukselle on kulkenut rajapyykkien 4-5-6 -kautta kulkevaa tilustietä pitkin. Kyseistä tilustietä pitkin Sn asuinrakennus jää vasemmalle ja Sn ostamalla määräalalla sijaitseva kivinavetta tielinjan oikealle puolelle. Myyjä ei ole missään vaiheessa kaupantekoa ilmoittanut, että emätilalta puuttuisi rasite tuon tilustien käytölle. Sn kauppakirjan sisältämän kirjoitusvirheen (4:56, kun olisi pitänyt olla 4:64) vuoksi kantaja ei ole ymmärtänyt mistä kulkuyhteyttä koskevassa lausumassa on ollut kyse. Kaupan jälkeen suoritetussa Sn ostaman määräalan lohkomistoimituksessa kantajalle on tullut selväksi, että kauppakirjan liitteenä olevassa kauppakirjassa on ollut kirjoitusvirhe. Lohkomistoimituksen pöytäkirjaan otetun JSn lausuman mukaan tilan 4:56 -kulkuyhteyttä koskevilla lausumilla on tarkoitettu kulkuyhteyttä Pn emätilalle saakka.

Kohteesta laaditussa kiinteistöesitteessä tieyhteyksistä on mainittu ainoastaan se, että "kohteesta on nopea, ruuhkaton yhteys lentokentälle ja Kehä 11:lle" ja että "tontin muodostus on käynnissä". Esitteessä ei ole mainintaa siitä, että tontin muodostuksella olisi vaikutusta tilan käytössä oleviin tieoikeuksiin.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan "ostaja voi eräissä tapauksissa esittää vallintavirheen perusteella vaatimuksia silloin, kun jokin myyjän tietämä muu erityinen seikka kuin viranomaisen tekemä päätös estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Säännöksen tarkoituksena on estää myyjää hyötymästä havaitsemastaan ostajan erehdyksestä. Silloin kun myyjä esimerkiksi tietää vireillä olevasta hankkeesta, joka tulee vaikuttamaan myytävän kiinteistön käyttöön, hänen on ilmoitettava asiasta ostajalle, vaikkei lopullista päätöstä ole vielä tehty".

Vastaaja on Sn kanssa 13.6.2011 solmitun kaupan solmimishetkellä ollut tietoinen siitä, ettei emätilalle jää Slle myydyn määräalan myynnin jälkeen olemassa olevaa tilustietä emätilan rakennukselle kulkemista varten. Oikeuskäytännössä tieoikeuden olemassaolon tarkistaminen ei kuulu ostajan selonottovelvollisuuteen, vaan tieoikeuden puuttuminen kuuluu myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Kun vastaaja ei ole ilmoittanut kantajalle tieoikeuden puuttumisesta, niin kyseessä on myyjän tiedonantovirhe.

Vastaus

Vaatimukset

Perusteet

AS on vastustanut kannetta ja vaatinut sen hylkäämistä ja kantajan velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kantaja on tiennyt tieoikeuden puuttumisesta jo kiinteistöön tutustuessaan. Hän ei ole reklamoinut kohtuullisessa ajassa. Hän ei ole valittanut lohkomistoimituksesta. Tien rakentamiskustannukset ovat liialliset. Vallintavirhe ei ole olennainen.

V on menettänyt oikeuden vaatia vallintavirheestä korvauksia, koska hän ei ole reklamoinut kohtuullisessa ajassa. Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty kuutta kuukautta virheen havaitsemisesta. V on havainnut virheen kaupantekotilaisuudessa.

Mikäli katsotaan, että V ei ole menettänyt oikeutta vaatia korvauksia, tulee kanne kuitenkin hylätä seuravilla perusteilla:

-Ostaja on ollut tietoinen tieoikeuden puuttumisesta jo kauppakirjan perusteella. Kiinteistön rasitustodistuksessa ei ole mainintaa tieoikeudesta. Kantaja on tutustunut kaupankohteeseen ennen kaupantekoa ja JS on hänelle kertonut, että kiinteistöön ei kuulu oikeutta käyttää tietä, mutta he voivat naapurin kanssa keskenään sopia tien käytöstä. Kiinteistölle on liittymä Pkujan kautta, mutta valmista tietä ei ole asuintalon eteen. Kantaja, välittäjä sekä JS olivat kiertäneet kiinteistön ennen kaupantekoa, jossa liittymä Pkujalle on esitetty ja ilmoitettu ettei kiinteistönosaan kuulu tieoikeutta, joka oli osa kantakiinteistöä 4:64.

- JS oli pyytänyt kirjattavaksi 13.6.2011 tehtyyn kauppakirjaan rasitukset ja rasitteet otsikon alle niin sanotun toiveen, että "kiinteistölle 858-408-4-56 johtava kulkuyhteys kulkee oheiseen karttaliitteeseen merkitystä kohdasta Pkujan kautta, määräalalla sijaitsevan huoltorakennuksen takaa." V ei ole voinut luulla, että ostamallaan kiinteistöllä olisi tieoikeus tilan 4:56 kautta.

-Kauppakirjassa on todettu, että alueella on yleiskaava ja vireillä on lohkominen. Lohkomistoimituksessa määritellään kiinteistön rajat sekä tien muodostuminen kiinteistöille. Kiinteistön myyjä ei ole voinut vaikuttaa tien muodostumiseen kiinteistölle sekä tienkäyttöoikeuteen. Kiinteistön kaupassa ei ole tapahtunut mitään laadullista, vallinnallista tai oikeudellista virhettä. Kantaja ei ole valittanut maanmittauslaitoksen toimittamasta lohkomisesta maaoikeuteen, jossa tieoikeus olisi voinut muuttua, jos se olisi ollut vastoin tarkoituksenmukaisuutta.

-Kantaja on halunnut tien talon eteen, mutta tätä tienrakennusta ei voida velvoittaa vastaajaa korvaamaan. Rakennettu tie ylittää kohtuullisen ja tarpeellisen tiekoon. Joka tapauksessa vaadittu korvaus alittaa vallintavirheen vaikutuskynnyksen. Oikeuskäytännössä on todettu, että virheen vaikutuksen tulee olla vähintään 5 prosenttia kauppahinnasta, jotta se tulee korvattavaksi. Vaadittu korvaus ei ylitä tätä raja-arvoa.

-Mikäli ASlle tulee korvattavaa tienrakennuskustannuksista, tulee vähennettävänä ottaa huomioon, että uuden tien rakentaminen on nostanut rakennuksen arvoa.

Kantajan lausuma
Tieoikeuden puuttuminen on ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla olennainen. Lainkohdan säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 120/1994 vp) olennaisuutta on arvioitu muun muassa sillä perusteella, olisiko ostaja rajoituksesta tietoisena tehnyt kauppaa samalla hinnalla tai samoilla ehdoilla (HE s. 52).

Vastaaja ei ole perustellut sitä, mistä vallintavirheen olennaisuudelle väitetty 5 prosentin alaraja on saatu. Suuruusluokkansa perusteella mittatikkuna on ilmeisesti käytetty maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen merkittävyyskynnystä. Lainkohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos "kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää". Lainkohdassa puhutaan merkittävästä poikkeamasta, kun taas vallintavirhettä koskevassa lainkohdassa puhutaan "oletetusta vaikutuksesta kauppaan". Jo sanamuotonsa perusteella vallintavirheen olennaisuuskynnys on matalampi kuin salaisen virheen merkittävyyskynnys.

Uusi tie ei ole aiemman tilustien veroinen. Uusi tie on rakennettu mäkeen ja tielinjan jyrkkyyden vuoksi talvella on vaikeuksia päästä autolla pihaan.

Oikeudenkäyntikulut
Kantajan kuluista
Vastaajan kuluista
TODISTELUETTELO
Kirjalliset todisteet

Kantaja
Kantajan oikeudenkäyntikulujen määrä on arvonlisäveroineen 14.837,28 euroa, mihin vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa.

Vastaajan oikeudenkäyntikulujen määrä on arvonlisäveroineen 19.582,44 euroa.

Kantaja on paljoksunut vastaajan oikeudenkäyntikuluja 12.818,24 euroa ylittävin osin, koska hyväksyttävä tuntimäärä on laskutetun 70,25 tunnin asemesta 50 tuntia. Kantajan mukaan hyväksyttävä tuntiveloitus on 220 euron asemesta 200 euroa, koska vastaajan asiamies ei ole asianajaja.

Vastaajan asiamies on todennut, että vastaajan avustaminen on alkanut jo ensimmäisen reklamaation jälkeen eli ennen kantajan asiamiehen saamaa toimeksiantoa. Tuntiveloituksen määrästä asiamies on todennut, että asianajaja -nimikkeen puuttuminen johtuu yksinomaan hänen työnantajayrityksensä omistajarakenteesta.

K1. 13.6.2011 päivätty kauppakirja Sn kanssa solmitusta määräalakaupasta
K2a. Sn ostaman määräalan lohkomistoimituksen pöytäkirja 30.9.2013
K2b. Sn ostaman määräalan lohkomistoimituksen pöytäkirjan karttaliite
K3. 19.7.2012 päivätty kauppakirja liitteineen (liiteasiakirja on sama kuin todiste K1)
K4. Kiinteistöesite

6
K5a. Reklamaatio 28.10.2013
K5b. Reklamaation täydentäminen 28.2.2014

Vastaaja

K6. SK Oy:n kanssa solmittu, päiväämätön urakkasopimus "60m pihatie urakasta" hintaan 9.400 euroa + alv 24 % K7. A Oy:n 27.2.2014 päivätty, 16.800 euron määräinen tarjous tien rakentamisesta
K8. Valokuva kantajan rakennuttamasta tiestä 11.6.2014 K9. Verohallituksen ohje kotitalousvähennyksestä
A218/200/2013/24.1.2014 (s. 19 7.2 alajakson 2. kappaleen 2. ja 3 virke,
s .34 10.7 alajakson 2. kappale)
K10. Muistio 22.12.2013, sovittelija OH

V1. Kauppakirja 19.7.2012 (sama kuin K3)
V2. Maanmittauslaitoksen pöytäkirja (sama kuin K2a) V3. Vn reklamaatio 28.10.2013 (sama kuin K5a) V4. Myyntiesite (sama kuin K4)

Henkilötodistelu
Kantaja
Vastaaja
Kantaja ja vastaaja



1. LV
2. JV
3. PV
4. ML
5. AV
6. JS
7. JS
8. SL

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Tiedot tieoikeudesta ennen kaupantekoa

Asiassa on riitaista, onko kantajalle ennen kauppaa selvitetty miten kulkuyhteys P -tilalle järjestyy Seesarojen ostaman määräalan lohkomisen jälkeen.

Kantajan LVn ja hänen miehensä JVn kertomasta on käynyt ilmi, että he olivat käyneet kohteella kahdessa näytössä, ensimmäisen kerran ennen yleistä näyttöä ja toistamiseen pari päivää myöhemmin. Toisella näytöllä oli ollut läsnä myös kantajan isä PV ja myyjän edustajana toimineen kiinteistövälittäjä MLn ohella vastaajan aviopuoliso JS. JS oli vain käväissyt lasten kanssa esittäytymässä. Kantajan mukaan Sn kanssa oli ensin käyty läpi talon sisätilat, minkä jälkeen miehet olivat menneet katsomaan talon pumppuhuonetta. Kantaja oli käynyt välittäjän kanssa ulkona, mutta he eivät olleet kierrelleet tilan rajoja.Kantajan ja Jarmo Vn mukaan välittäjä oli näyttänyt heille karttapiirroksen Pn tilan rajoista, joiden välittäjä oli todennut tarkentuvan tulevassa lohkomistoimituksessa. Tiestä ei välittäjä kanssa ollut puhuttu. PV on kertonut, ettei JS ollut hänen läsnä ollessaan puhunut tieyhteyksistä. He olivat keskustelleet talotekniikasta.

Kiinteistövälittäjä ML on ensin todennut, ettei hänellä ole muistikuvaa kyseisestä esittelytilaisuudesta. Kun hänelle oli näytetty reklamaatiokirjeeseen, todisteeseen K5b sisältyvää valokuvaa, L on muistanut kulkeneensa Pn talolle kuvassa näkyvän valkoiseksi maalatun puisen roskakatoksen viereistä tietä. L on muistanut ajaneensa kyseistä tietä pitkin ja pysäköineensä autonsa tien oikealla puolella olevan navettarakennuksen luona olleen lämmitystolpan kohdalle. Myyntiesitteessä kohdassa pysäköintitilat on maininta pihalla olevasta sähköpistokkeesta. Ln kertoman mukaan käyttämästään tiestä ei ollut esittelytilaisuudessa ollut puhetta JSn kanssa. L on kertonut, että hän oli lopettanut joulukuussa 2012 kyseisen kaupan välittäneen yrityksen palveluksessa ja että entinen työnantaja oli ottanut häneen yhteyttä keväällä 2013, jolloin hän oli ensimmäisen kerran kuullut kyseisestä tieasiasta.

JS on kertonut esitelleensä kantajalle ja tämän miehelle tieasiaa kaksi kertaa. S oli näyttänyt, että tässä menee teidän tie ja että rasitetie, varsinainen tie menee entisen navetan takaa ja kehottanut sopimaan naapureiden kanssa kuinka kauan kantaja sai käyttää silloista tietä. Sn mukaan häneltä ei kukaan ollut tuolloin kysynyt mitään, vaan kaikki olivat olleet välinpitämättömiä. S on todennut kertoneensa tuossakin tilanteessa, että paikka on lohkomaton ja että maanmittari on tulossa. S on todennut, että hän ja vastaaja olivat puhuneet Sn kanssa kulkutien muuttamisesta Pkujan kautta. S on kiistänyt puhuneensa esittelytilaisuudessa tien kunnossapidosta. Kantaja ja JV ovat kertoneet Sn tuolloin sanoneen, että Stieltä johtavan tien kunnostustöistä huolehtivat Pn ja Kn tilat ja että hiekan tuonnista on sovittava Sn kanssa.

Käräjäoikeus toteaa, että kukaan muu kuin JS ei ole kertonut, että Stieltä Pn talolle kulkevan tilustien käyttöoikeuden päättymisestä olisi ollut esittelytilaisuuksissa puhetta. Sn kertomasta on käynyt ilmi, että hän olisi kertonut enemmänkin jos joku vain olisi välittänyt häneltä kysyä. Esittelytilaisuudessa läsnä olleiden kertomuksista on välittynyt, että tuolloin on oltu kiinnostuneita ensisijassa tilan rakennuksista ja tilan rajojen tarkempi määrittely oli jätetty tulevaan lohkomistoimitukseen. MLn tietämän mukaan JS oli ollut mukana myyntitoimeksiantosopimusta tehtäessä. Sopimuksen oli tehnyt Lehtosen kollega. Lehtonen oli laatinut kiinteistön myyntiesitteen. Siihen nähden, ettei kiinteistön myyntiesitteessä ole mainintaa tilan kulkuyhteyksien mahdollisista uudelleen järjestelystä, käräjäoikeus pitää uskottavana, ettei tästä seikasta ole ollut puhetta esittelytilaisuuksissakaan, ainakaan sillä tavoin esitettynä, että kuulijoilla olisi ollut aihetta esittää tarkentavia kysymyksiä. On näet uskottavaa, että ostoaikeissa oleva esittää kysymyksiä tilanteessa, jossa hän saa kuulla olevan syytä varautua siihen, että tilalle ei kenties jatkossa saakaan kulkea tuolloin käytössä ollutta tietä pitkin. Näin ollen vastaaja ei ole näyttänyt, että kantajalle olisi ennen kaupantekotilaisuutta kerrottu,että Stieltä Pn tilalle johtavan tien käyttöoikeus tulee päättymään.

Kaupantekotilaisuudesta 19.7.2012

Maakaaren säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp) perusteluissa on todettu, että kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka myyjä voi antamillaan tiedoilla ja selvityksillä vaikuttaa ostajan käsitykseen kaupan kohteesta ja siten määrittää sitä, mitä ostaja voi kiinteistöltä perustellusti vaatia.

JS, joka on suostumuksen antajana allekirjoittanut kantajan kanssa 19.7.2012 solmitun kaupan kauppakirjan, on todennut käsityksenään, ettei Sn kanssa 13.6.2011 tehdyn kaupalla ja sitä koskevalla kauppakirjalla pitäisi olla mitään tekemistä kantajan kanssa tehdyn kaupan kanssa. Kiinteistövälittäjä L on todennut syyksi 13.6.2011 tehdyn kauppakirjan liittämiseen sen, että Slle myydyn määräalan lohkominen oli kesken. Käräjäoikeus toteaa, että 13.6.2011 kauppakirjan liitteenä olevaan karttaliitteeseen on merkitty viivoilla myydyn määräalan rajat. Viivoilla rajatulla alueella on koneella kirjoitettuna "5 metrin tieoikeus tilalla 4:56" ja käsin kirjoitettuna "Pkuja".

Liitteenä olleen kauppakirjan 13.6.2011 kohdassa Rasitukset ja rasitteet on kirjattuna seuraavaa. "Kaupan kohde saa omalta osaltaan oikeuden kiinteistörekisteriotteesta ilmeneviin rasitteisiin kuten kiinteistörekisteriotteen kohdissa 2-6 on todettu kuitenkin siten, että kiinteistölle 858-408-4-56 johtava kulkuyhteys kulkee oheiseen karttaliitteeseen merkitystä kohdasta Pkujan kautta, määräalalla sijaitsevan huoltorakennuksen takaa." Käräjäoikeus toteaa, että osapuolet ovat JSn oikeudessa kuulemiseen saakka olleet yksimielisiä siitä, että kohdassa oleva kiinteistötunnus on kirjoitusvirhe ja että oikea olisi ollut P -tilan tunnus 858-408-4-x4. JS on oikeudessa kertonut, että K -tilan tunnus kirjattiin erään lakimiehen kehotuksesta tämän todettua, etteivät St voi esittää toisen omistamaan tilaan kohdistuvia vaatimuksia. Lausuma oli Sn mukaan kirjattu kauppakirjaan sen vuoksi että he näin olivat toivoneet voivansa kieltää tilansa kautta kulkemisen jollain päivämäärällä. Slla on pieniä lapsia, joten he olivat halunneet rauhoittaa piha-alueensa muiden kulkemisilta. Käräjäoikeus toteaa, että lohkomistoimituksen loppukokouspöytäkirjaan sen kohtaan 11 on kirjattu tuolloin 30.9.2013 paikalla olleen JSn ilmoittaneen, että "kauppakirjassa on kirjoitusvirhe ja että siinä on tarkoitettu emäkiinteistöä 4:64 eli sen tilan tieoikeus tulisi jatkossa tapahtumaan Pkujan kautta". Sn asiasta lausumien perusteella on pääteltävissä, että Sn tahto tieoikeuden päättymisestä on jo vuonna 2011 tullut myös vastaajan tietoon.

Kantaja on kertonut nähneensä 13.6.2011 päivätyn kauppakirjan ensimmäisen kerran vasta kaupantekotilaisuudessa ja toisen kerran lohkomistoimituksen loppukokouksen jälkeen. Kantajan mukaan kaupantekotilaisuudessa oli luettu kauppakirjat läpi. Kantaja on todennut, ettei hän ollut kaupantekotilaisuudessa esittänyt kysymyksiä. Syytä miksi toinen kauppakirja oli otettu liitteeksi, ei myöskään kantaja ole tiennyt.Kiinteistövälittäjä L on kertonut, että välitystoimistossa oli ollut tapana lähettää kauppakirja hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta osapuolten tutustuttavaksi. L on uskonut menetelleensä näin myös tässä kaupassa. L on epäillyt sitä, että kauppakirjoja olisi enää kaupantekotilaisuudessa luettu läpi.

Kantaja on oikeudessa kertonut ajatelleensa, että liitekauppakirjan lausumalla "kiinteistölle 858-408-4-56 johtava kulkuyhteys kulkee oheiseen karttaliitteeseen merkitystä kohdasta Pkujan kautta, määräalalla sijaitsevan huoltorakennuksen takaa" oli tarkoittanut sitä, että Kn tila haluaa tehdä navettarakennuksen taakse uuden "sisäänkäynnin" kiinteistölle. Käräjäoikeus toteaa, että kantajan sittemmin erheelliseksi osoittautunut näkemys on ymmärrettävä tilanteessa, jossa tiedossa oli Sn ostaman määräalan rajojen määrityksen keskeneräisyys ja lausumassa oleva K -tilan kiinteistötunnus. Tähän nähden ei ole merkitystä sillä, oliko kantaja mahdollisesti saanut kauppakirjat luettavaksi ennen kauppakirjan allekirjoitustilaisuutta. Käräjäoikeus toteaa vielä, että 13.6.2011 päivätyn kauppakirjan karttaliite ei ole ainakaan selventänyt edellä kerrottua kauppakirjan lausumaa.

Lohkomistoimituksesta Vastaajan mukaan kantajan olisi tullut valittaa lohkomistoimituksesta, jossa toimitusinsinööri oli hyväksynyt Sn vaatimuksen Pn tilan tieoikeuden järjestämisestä Pkujan kautta.

Lohkomistoimituksessa kantaja ei sinänsä ole vastustanut tieoikeuden perustamista Pkujan kautta, mutta on esittänyt kysymyksen tien rakentamiskustannuksista. Toimituksessa on todettu, että tieoikeuden siirtämisessä Sn ostamalla määräalalla sijaitsevalta tieltä Pkujalle ei ole kyse vanhan rasiteoikeuden siirtämisestä, minkä vuoksi yksityisistä teistä annetun lain, yksityistielain 33a §:n ja 9 §:n 2 momentin nojalla tilan 4:64 alueella mahdollisen uuden tien rakentamisesta vastaa kantatila P 4:64.

Osapuolet ovat halunneet kuulustuttaa lohkomistoimituksen toimittanutta toimitusinsinööriä tässä asiassa. Toimitusinsinööri SL on todennut aluksi, että 30.9.2013 päätetty lohkomistoimitus on lainvoimainen eikä hän ota siihen enää kantaa. L on kertonut, että Sn ostaman määrän lohkomistoimitus oli aloitettu toukokuussa 2013, jolloin oli kierretty kiinteistön rajat ja etsitty rajapyykkejä. Toimitus oli sitten ollut keskeytyksissä odottaen eräiden kiinnityksiä koskevien asioiden loppuun hoitamista. L on todennut, että ennen Sn ostaman määräalan lohkomista Pn tila oli rajoittunut Siehen, joten omalle maalle ei ole ollut tarvetta perustaa tieoikeutta. L on edelleen kertonut, että tieoikeuden järjestäminen otetaan käsiteltäväksi viran puolesta ja että myös suullinen lupaus tien käyttöoikeudesta otetaan huomioon, mutta L on korostanut, ettei suullinen sopimuskaan välttämättä täytä edellytyksiä ja joka tapauksessa suullinen lupaus ei välttämättä päde jos omistaja vaihtuu.

Lohkomistoimituksen loppukokouspöytäkirjasta ilmenee toimitusinsinöörin viitanneen kiinteistönmuodostamislain 156 §:ään ja todenneen, että kantakiinteistölle 858-408-4-64 P tulee perustaa
tarvittava kulkuyhteys Stielle pääsyä varten. Toimitusinsinööri on todennut, että yksityistielain 8 §:n mukaisia edellytyksiä tieoikeuden perustamiselle nykyiselle paikalle ei ole, koska tähän saakka käytössä ollut tieyhteys kulkee (määräalasta ja K -tilasta muodostetun) uuden kiinteistön pihan yli, jolloin siitä aiheutuisi (uudelle) kiinteistölle 858-408-4-82 K huomattavaa haittaa.

Reklamaatiosta
Vallintavirhe

JS on kertonut, että he eivät olleet esittäneet kantajalle kirjallista vaatimusta tieyhteyden muuttamisesta ja että asia oli ensi kerran tullut kirjatuksi lohkomistoimituksen loppukokouksen pöytäkirjaan. Sn mukaan hän ja miehensä olivat kuitenkin jo alkusyksystä 2012 kysyneet kantajalta, milloin tämä aikoo siirtää kulun Pkujan kautta. Sn mukaan hänen miehensä oli kysellyt asiaa uudelleenkin ennen lohkomistoimituksen loppukokousta.

Vastaajan mukaan kantaja on tiennyt tieoikeuden puuttumisesta jo kaupantekotilaisuudessa kauppakirjan perusteella. Käräjäoikeus on edellä todennut, että kantajan saamista asiakirjoista tällaista päätelmää ei ole voinut tehdä. JSn kertoman mukaan asiasta oli ollut puhetta kantajan kanssa, mutta kirjallisesti he eivät olleet asiaa esittäneet. Kantajan mukaan hän oli vasta maanmittauskokouksessa saanut tietää, että tieoikeus on menetetty. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että kantaja on saanut varmuuden tieoikeuden menetyksestä vasta lohkomistoimituksen loppukokouksessa 30.9.2013. Näin ollen kantajan 28.10.2013 päivätty, vastaajan 4.11.2013 tiedoksi saama reklamaatio kiinteistön virheestä ja määrältään yksilöity hinnanalennusvaatimus 28.2.2014 on esitetty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Asiassa on riidatonta, että tieoikeuden puuttuminen kiinteistöltä on edellä lainkohdassa tarkoitettu kiinteistön vallintavirhe.

Vastaaja AS on 13.6.2011 tekemänsä kaupan yhteydessä tullut tietämään, että hänen tyttärensä JS ja tämän puoliso haluavat, ettei jatkossa enää kuljettaisi Pn tilalle heidän
piha-alueensa kautta. Tämä "toivekirjaus" kauppakirjaan 13.6.2011 viittaa siihen, että kaupan osapuolet ovat ennakoineet Pn tilan myyntiä ulkopuoliselle ostajalle. JS on todennut, että he olivat määräalan kaupan jälkeen antaneet äidilleen ja tämän miehelle toistaiseksi luvan käyttää Stieltä lähtevää tietä. Vastaaja ei ole näyttänyt, että St olisivat luvanneet kuitenkin sallia myös tilan uuden omistajan käyttää kyseistä tietä. Vastaaja on siten tiennyt, että P tilan ostaja joutuisi rakentamaan tien Pkujan kautta.

Vastaajan on täytynyt ymmärtää, että sanottu tieto on niin merkittävä Pn tilan ostajalle, että tieoikeuden muutos olisi pitänyt ostajalle nimenomaisesti kertoa. Kun vastaaja on tämän tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönyt, myydyssä kiinteistössä on laissa tarkoitettu vallintavirhe. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että tieto tieoikeuden muuttumisesta ja uuden tien rakentamistarpeesta olisi vaikuttanut kiinteistön kauppahintaan. Virheen johdosta kantajalla on oikeus hinnanalennukseen. Käräjäoikeus toteaa tässä yhteydessä, että se, että vallintavirheen hinnanalennuksena vaadittu määrä ei ylitä tiettyä prosenttiosuutta kauppahinnasta, ei kantajan lausumassakin esitetyin perustein voi johtaa siihen, ettei hinnanalennusta voisi vaatia lainkaan vaikka perusteet kauppahinnan alentamiselle on näytetty.

Tien rakentamiskustannukset

Kantaja on vaatinut hinnanalennuksena rakennuttamansa tien rakentamiskustannukset. Kantaja on kertonut lähettäneensä seitsemän tarjouspyyntöä ja saaneensa vain kaksi tarjousta, joista halvemman hän oli valinnut. Kantaja on selvittänyt, ettei hän olisi voinut saada tienrakennuskustannuksista kotitalousvähennystä. Todettakoon tässä yhteydessä, että 28.2.2014 päivätyssä reklamaatiossa hinnanalennusvaatimus on ollut tuossa vaiheessa tulleen A Oy:n tarjouksen halvemman vaihtoehdon mukainen 16.800 euroa.
Haastehakemuksen vaatimus 11.904 euroa on suullisessa valmistelussa tarkentunut 11.656 euroon, koska todisteena olleessa, sittemmin riidattomaksi todetussa SK Oy:n 11.6.2014 päivätyssä laskussa on 248 euron osuus pihavalon ja sähkötolpan siirrosta ja kytkennästä.

Vastaajan mukaan kantajan rakennuttama tie Pkujalta Pn talon pihaan on nostanut kiinteistön arvoa, koska toisin kuin ennen autolla pääsee nyt talon oven eteen. Kantajan mukaan uusi tie ei ole aiemman tilustien veroinen. Uusi tie on rakennettu mäkeen ja tielinjan jyrkkyyden vuoksi talvella on vaikeuksia päästä autolla pihaan.

JS on kertonut, että Pn tilan talolle ei koskaan ole ollut sellaista tietä että autolla olisi voinut ajaa pihaan saakka. St olivat jättäneet auton navetan päädyssä olevalle, sähköpistokkeella varustelulle pysäköintialueelle ja kävelleet siitä talolle noin 20 - 30 metrin matkan pihapolkua pitkin. Polku oli ollut 80 senttiä leveä. Sn mukaan toki pihaan oli voinut ajaa autollakin, jos oli halunnut hajottaa nurmikon.

Kantaja on kertonut, että uuden tien pituus Pkujalta talolle on 25-30 metriä. Tie kääntyy Pkujalta melkein heti navettarakennuksen takaa, kulkee pitkin tilojen rajaa ja yhdistyy aiemmin käytössään olleeseen tilustiehen. Vaihtoehtoinen tie olisi lähtenyt Pn tilan saunarakennuksen ohi puron puolelta. Tässä vaihtoehdossa tie olisi kulkenut saunarakennuksen takaa eikä olisi tullut talolle asti, mutta autoille olisi tehty pysäköintipaikka. Kantajan mukaan tästä vaihtoehdosta oli luovuttu sen kalliimman hinnan takia, A Oy:n tarjouksessa 21.500 euroa. JV on kertonut tien pituudeksi saman kuin kantaja. JV on todennut, että tiehen oli maaston korkeuserojen takia mennyt niin paljon materiaalia, että urakoitsija laskussa on laskutettu 60 metristä.

Tien rakentamiskustannusten määräytymisestä on kuultu urakoitsija AVta. Hän on kertonut tienteon olleen aika hankalaa, mutta valittu tielinja oli tässä tapauksessa ollut ainoa järkevä ratkaisu. Kantajan viittaama vaihtoehtoinen, puron luota lähtenyt tielinja olisi ollut liian jyrkkä ja nousuvesi olisi kuluttanut tietä, vienyt murskeita. Talolle pääsemiseksi oli valitussa vaihtoehdossa ensin jouduttu kaatamaan 30 metrin korkuisia kuusia ja kaivamaan niiden kannot, sillä Pkujalta ei olisi puuston ja kasvillisuuden vuoksi päässyt talolle edes mönkijällä. Puiden kaadon jälkeen oli poistettu pintamaa ja alettu täyttää eräässä kohdassa ollutta 6-7 metriä syvää notkelmaa. Vn mukaan pohja-aineena oli käytetty kivimursketta halvempaa betoroc -mursketta ja 30 senttimetrin pintakerrokseen hienompaa ainesta. Vn arvion mukaan betonimursketta oli ajettu tien pohjaan ehkä 200 kuutiota. Tien pinta oli valssattu täryjyrällä tiiviiksi. Tie oli tehtävä pihaan asti, koska isompi auto ei olisi päässyt kääntymään tiellä. V ei ollut mitannut tietä metrilleen ja on muistellut tien pituuden olleen 50-60 metriä, lähempänä 50 metriä. Joka tapauksessa laskutusperuste ei ollut ollut pelkästään tien pituus vaan kokonaishinta, joka oli muodostunut puiden kaadosta, kaluston paikalle tuonnista ja tiemateriaalin määrästä. V on vielä kertonut, että Pn talolle oli päästy raskailla työkoneilla Stieltä lähtenyttä tilustietä pitkin. Vn mukaan kyseinen tilustie oli ollut savipohjainen 'kivituhkapintainen tie, joka on ajan mukaan muovautunut. Pkujalta lähtevän tien rakentamisessa tarvittujen koneiden kuten kaivinkoneen pääsy työmaalle oli onnistunut kyseistä tilustietä pitkin.

Hinnanalennuksen määrä

Maakaaren hallituksen esityksen perustelujen mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Määräävä ajankohta on kaupantekoajankohta. Käräjäoikeus toteaa tässä yhteydessä, että kiinteistö/myyntiesitteen mukaan kantajan ostamalla hehtaarin suuruisella P -tilalla sijaitsee vuodelta 1903 ja 1935 oleva hirsirunkoinen maalaistalo, jonka perustana on jämerä luonnonkivi. Pihapiirissä on kesäkeittiö ja grillikatos pienen kalalammikon vieressä ja vanha hirsinen pihasauna puron äärellä. Vuosina 2001-2003 tehdyn mittavan peruskorjauksen yhteydessä on tehty viherhuone.

Käräjäoikeus on edellä todennut uskottavaksi sen, että tieto tieoikeuden tulevasta muutoksesta olisi vaikuttanut kiinteistön kauppahintaan.Asiassa ei ole merkitystä sillä seikalla, että kantajan maksama kauppahinta ei ole ollut myyjän alkuperäinen, myyntiesitteestä ilmenevä 248.000 euroa, koska tarjotessaan myyjän sittemmin hyväksymää 242.000 euron kauppahintaa kantajalla ei ole ollut tietoa tieoikeuden menetyksestä.

Käräjäoikeus toteaa urakoitsija AVn kertoneen laveasti tien rakentamisen työvaiheista. Hän ei ole kuitenkaan kertomuksessaan eritellyt mistä summista laskutettu 9.400 euron, arvonlisäveroineen 11.6 6 euron urakkahinta oli muodostunut, vaikka hänellä on täytynyt olla tieto muun muassa hankkimansa betonimurskan hinnasta ja työvoimakustannuksista. V ei ole myöskään muistanut rakennetun tien pituutta. Hänen ja kantajan välisessä, todisteena K6 olevassa sopimuksessa pihatien pituudeksi on merkitty 60 metriä. Sopimuksesta on pääteltävissä, että tien pituudella on ollut vaikutusta sovittuun urakkahintaan. Jos näin ei olisi, tien pituuden merkitseminen sopimukseen on ollut tarpeetonta. JVn kertomasta on käynyt ilmi, että urakoitsijan laskussa oli laskutettu 60 metrisestä tiestä.Käräjäoikeus toteaa, ettei hinta ole kuitenkaan laskenut, vaikka nyt on riidattomasti todettu rakennetun tien pituuden olleen enintään 30 metriä. Vn mukaan laskuun ei ollut ollut huomautettavaa, kun oli ilmennyt tien rakentamiseen tarvitun muun muassa runsaasti betonimurskaa.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajan rakennuttaman tien rakentamiskustannukset sellaisenaan eivät osoita, että kiinteistön arvo olisi kaupantekohetkellä ollut 11.656 euroa pienempi siitä kauppahinnasta, minkä kantaja oli kiinteistöstä maksanut. Käräjäoikeus toteaa tässä yhteydessä, että kauppaa tehtäessä kantajakaan ei ole voinut tietää rakennettavasta tiestä aiheutuvien kustannusten määrää, joten kaupantekovaiheessa kantajan olisi täytynyt ne arvioida vaatiessaan kustannusten huomioon ottamista kauppahinnassa.

Edellä kerrotuilla perusteilla ja koska käräjäoikeus pitää kantajan rakennuttamaa tietä aikaisempaan tiehen sikäli parempana, että tietä pääsee nyt autolla talon ovelle saakka, käräjäoikeus pitää kohtuullisena kiinteistön kauppahinnan alennuksena kaupantekoaikaisen tieoikeuden menetyksestä 7.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.

Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajan vaatimus on todettu perustelluksi ja kyse on ainoastaan vaatimuksen osittaisesta määrällisestä hylkäämisestä. Siten sillä, minkä kantaja on hävinnyt, ei ole ollut vaikutusta kantajan oikeudenkäyntikulujen määrään, minkä vuoksi vastaaja tulee velvoittaa korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

Kantajan oikeudenkäyntikulut ovat 14.837,28 euroa. Vastaaja ei ole riitauttanut kantajan oikeudenkäyntikulujen määrää.

Lainkohdat
Maakaari 2 luku 18 § 1 momentti 4 kohta, 20 § 1 momentti, 21 §
1 momentti, 25 § 1 momentti ja 31 §
Oikeudenkäymiskaari 17 luku 2 § 3 momentti ja 21 luku 3 §

TUOMIOLAUSELMA AS velvoitetaan maksamaan LVlle

- Hinnanalennuksena 7.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viitekorkoineen 19.7.2012 lähtien 27.3.2014 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.3.2014 lähtien

- Korvauksena oikeudenkäyntikuluista 14.837,28 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.