Peruskorjattava kiinteistö olikin purkukuntoinen
Ostajat etsivät kesällä 2011 vanhaa omakotitaloa. Ostajien tarkoituksena oli, että he voisivat korjauttaa ja nykyaikaistaa talon perheensä käyttöön. Esitteen, välittäjän edustajan ja kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistöllä oleva 1950-luvulla rakennettu rakennus oli peruskorjauskunnossa. Tämä tarkoitti sitä, että talo oli huonokuntoinen mutta peruskorjattavissa jälleen asumiskelpoiseksi omakotitaloksi.
Ostajat aloittivat aikomansa korjaustyöt, jolloin ilmeni, että kahdesta ulkoseinästä puuttui seinärakenne kokonaan. Ostajat pyysivät asiantuntijaa avuksi tarkistamaan kiinteistön rakenteet. Rakennusalan konsultti P***in mukaan talo ei ollut peruskorjattavassa kunnossa, vaan peruskorjauskelvoton eli purkukuntoinen. P***in mukaan rakennuslupaa vanhojen rakenteiden peruskorjaukseen ei voi saada, koska seinät eivät täytä mitään voimassa olleita rakennusmääräyksiä vaan ne jouduttaisiin suunnittelemaan ja rakentamaan kokonaisuudessaan uudelleen.
Asiassa oli kysymys siitä, onko kaupan kohteessa virhe, koska se ei ostajien mukaan vastaa kauppaa varten laaditussa esitteessä eikä kauppa kirjassa annettuja tietoja. Ostajien mukaan myyjä ja välitysliike ovat myyneet kohdetta peruskorjattavassa kunnossa, vaikka kiinteistöllä sijaitseva rakennus on osoittautunut olevan purettavassa kunnossa. Ostajat olivat yrittäneet sopia hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta oikeudenkäynnin ulkopuolella siinä onnistumatta. Myyjä oli katsonut antaneensa kaikki tiedot kiinteistöstä välitysliikkeelle, joka oli itsenäisesti laatinut esitteen ja että siksi ensisijainen vastuu on välitysliikkeellä. Välitysliike oli ilmoittanut, että myyntiesite ei anna harhaanjohtavaa kuvaa.
Käräjäoikeus totesi, että kiinteistöllä oleva asuinrakennus on myyty huonossa ja peruskorjausta vaativassa kunnossa. Runkorakenteen ohuuden ja eristeratkaisun ei ole näytetty poikenneen rakentamisajankohtana voimassaolleista määräyksistä. Kaupassa ei ole sovittu siitä, että vanha ja huonokuntoinen rakennus on peruskorjattavissa tiettyyn hintaan. Käräjäoikeuden mukaan ostajien on täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin. Riski peruskorjauksen taloudellisesta järkevyydestä on jäänyt ostajille. Lisäksi käräjäoikeus totesi, että väliseinän kantavan rakenteen virheellisyydet eivät yksinään ylitä salaisen virheen olennaisuuskynnystä.
Hovioikeus totesi, että käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen pääasian osalta ei ole. Hovioikeus totesi lisäksi seuraavaa:
Hovioikeus katsoo, että kohteen mahdollista virheellisyyttä ei voida arvioida yksin termin peruskorjauskelpoinen perusteella, vaan asiaa on tarkasteltava kokonaisuutena. Henkilötodistelun mukaan termi peruskorjauskelpoinen ei ole aivan yksiselitteinen. Ostajat eivät voi kiinteistönkaupassa arvioida kohdetta yksinomaan kiinteistönvälittäjän myyntiesitteen perusteella, vaan heidän on huolellisesti tutustuttava kohteeseen. Tämän lisäksi keskeinen merkitys on sillä, mitä kohdetta koskevassa kuntotarkastusraportissa on tuotu esiin.
Hovioikeus katsoi, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ennen kaupantekoa. He ovat ottaneet tietoisen riskin päättäessään selvittää rakennuksen vaurioita ja ongelmia tarkemmin vasta kaupanteon jälkeen aloittamassaan remontissa. Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta hovioikeus katsoi A***sin antaneen ostajille kaiken sen tiedon, mitä hänellä on kohteesta ollut. Ostajat eivät ole ennen kaupantekoa halunneet selvittää rakennuksen kuntoa enempää.
Hakusanat: peruskorjaus, purkukelpoinen, vahingonkorvaus, hinnanalennus, välittäjän vastuu
Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1681
Antamispäivä 2.9.2014
Diaarinumero S 13/1046
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 2 os. 8.2.2013 nro 853 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva vahingonkorvaus ym.
Valittajat
N BBB
C BBB
Vastavalittaja
Yhtiö Oy LKV
Vastapuolet
Yhtiö Oy LKV
S HHH
N BBB
C BBB
Asian käsittely hovioikeudessa
Hovioikeus on 24.4.2013 myöntänyt Yhtiö Oy LKV:lle jatkokäsittelyluvan. Pääkäsittely on toimitettu 12.6.2014.
Valitus
N B***n ja C H***n (BBBit) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että S H***s ja Yhtiö Oy LKV velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille, HHHn hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena ja Yhtiö Oy LKV vahingonkorvauksena 77.697 euroa viivästyskorkoineen. BBBit ovat lisäksi vaatineet, että HHH ja Yhtiö Oy LKV velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 8.787,90 eurolla ja hovioikeudessa 5.876,98 eurolla, molemmat korkoineen.
BBBen HHHselta ostama omakotitalo ei ollut ollut peruskorjattavassa kunnossa. Rakennus oli purkukuntoinen. Kysymys ei ollut vain vaurioista vaan rakenteellisista vioista. Rakennus oli kunnoltaan sellainen, ettei se soveltunut ympärivuotiseen asumiseen. Kysymys oli laatuvirheestä.
BBBt olivat ennen kaupantekoa saaneet Yhtiö Oy LKV:n laatiman myyntiesitteen, käyneet kiinteistön esittelyssä ja saaneet kiinteistöllä sijaitsevaa asuinrakennusta koskevan kuntotarkastusraportin. Esitteen, välittäjän edustajan ja kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistöllä oleva rakennus oli peruskorjauskunnossa. Tämä tarkoitti sitä, että talo oli huonokuntoinen mutta peruskorjattavissa jälleen asumiskelpoiseksi omakotitaloksi. Kauppakirjaan ei ollut sisältynyt vastuunrajoitusta siitä, että talo ei olisikaan peruskorjauskelpoisessa kunnossa. BBBlla oli ollut oikeus luottaa siihen, että talo oli peruskorjauskelpoisessa kunnossa.
Seinärakenteita oli avattu valmiiksi (aikaisemmin tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä), eikä niissä näiltä osin ollut rakenteellisia vikoja. BBBlla oli siten ollut oikeus olettaa, että muutkin seinärakenteet olivat kunnossa.
Riidatonta oli, että rakennuksen kaksi ulkoseinää oli rakennettu runkona noin 50 millimetriä kertaa 50 millimetriä rimakehikosta, johon oli kiinnitetty ulkopuolelle ulkolaudoitus ja sisäpuolelle tuulipahvi ja 20 millimetriä paksu kuitulevy. Koko ulkoseinärakenteen paksuus oli noin 75 millimetriä. Tällainen seinä eristi lämpöä vain hieman. Rakennuksen katon harjaa kannattamaan tarkoitettu keskimmäinen väliseinä oli rakenteeltaan vastaava kuin kysymyksessä olevat kaksi ulkoseinää. Se ei tukenut yläpuolellaan olevia kattorakenteita. Vesikatto oli vailla tukea ja sitä olivat pitäneet ylhäällä vain sivuseiniin tukeutuvat kattotuolit.
Virheiden johdosta talo oli purkukuntoinen. Sen seurauksena BBBlle aiheutuisi purkukuluista sekä uuden talon rakentamiseen tarvittavista piirustus- ja rakennuslupakuluista ainakin 20.000 euron kustannukset lisättynä arvonlisäverolla. Taloa ei voitu korjata sellaiseen kuntoon, että siinä voisi asua normaaliin tapaan ympärivuotisesti. Kiinteistö oli ollut merkittävästi ja olennaisesti huonompi kuin mitä BBBeilla oli ollut aihetta olettaa. Kysymys ei ollut peruskorjauksesta, kun mitään vanhaa ei jäänyt jäljelle.
Yhtiö Oy LKV oli merkinnyt laatimaansa esitteeseen rakennuksen peruskorjausta vaativaksi. Se oli ottanut riskin siitä, että rakennus saattoi olla myös purkukuntoinen ja esitteessä annettu rakennusta koskeva tieto väärä. Välittäjä oli menetellyt huolimattomasti.
Se, että rakennuksen seinä eristi lämpöä vain vähän, ei ollut voinut jäädä talossa asuvalta myyjältä huomaamatta kylminä talvina 2009-2010 ja 2010- 2011. Myyjä ei ollut maininnut tästä mitään kaupan yhteydessä. Hän oli laiminlyönyt ilmoittaa sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.
BBBlla ei ollut ollut tilaisuutta tehdä purkutöitä rakennuksen kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Heillä ei ollut ollut velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän ja välittäjän kohteesta kirjallisesti antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Vastavalitus
Vastaukset
Yhtiö Oy LKV on vaatinut, että BBBien sille maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korotetaan 14.142,90 euroksi korkoineen ja että BBBt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vastavalituksen osalta 2.800 eurolla korkoineen.
Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikulut koostuivat 13.342,90 euron asianajokuluista ja 800 euron todistajanpalkkiosta. Arvonlisäveroa ei ollut vaadittu. BBBit olivat hävinneet asian ja heidät tuli velvoittaa korvaamaan Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Yhtiö Oy LKV:n vaatimat oikeudenkäyntikulut olivat tarpeellisia ja kohtuullisia. BBBt olivat paljoksuneet Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluja, mutta he eivät olleet perustellusti kiistäneet oikeudenkäyntikuluvaatimusta. Käräjäoikeus oli käyttänyt laskutuksen kohtuullisuuden vertailupohjana BBBien ja HHHsen oikeudenkäyntikuluja, vaikka niiden ja Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikululaskut eivät olleet vertailukelpoisia.
Yhtiö Oy LKV:llä oli ollut perusteltu syy käyttää toiselta paikkakunnalta olevaa asiamiestä heidän välillään olevan pysyvän asiakassuhteen vuoksi. Asian perusteellinen hoitaminen oli ollut tarpeen. Yhtiö Oy LKV ei ollut voinut vastata kanteeseen vain välittäjän näkökulmasta, vaan sen oli tullut kiistää kanne myös siltä osin, ettei kaupan kohteessa ollut virhettä ja että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikulujen määrä ei poikennut asuntokauppariidoissa tyypillisesti aiheutuneista kustannuksista. Tuntiveloitusperuste oli alueella noudatetun käytännön mukainen. Lisäksi tuntimäärä vastasi työn vaativuutta ja siihen käytettyä aikaa.
S H***s on vaatinut, että BBBien valitus hylätään ja että heidät velvoitetaan korvaamaan hänelle oikeudenkäyntikulujen omavastuuosuutena ja kuluina hovioikeudessa 689,64 euroa korkoineen.
Kaupan kohteessa ei ollut laatuvirhettä. Kiinteistö ei ollut ollut olennaisesti huonommassa kunnossa kuin BBBlla oli ollut oikeus olettaa. Ostaja ei voinut vedota virheenä seikkaan, joka oli ollut kaupantekohetkellä hänen tiedossaan. Rakennus oli myyty BBBBien tieten huonokuntoisena.
Kuntotarkastus oli ollut poikkeuksellisen laaja ja perusteellinen. N BBBnia voitiin pitää rakennusalan asiantuntijana. BBBit olivat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa, joka oli ollut kuntotarkastusraportin ja oikeuskäytännön (KKO 2009:31) mukaan tavanomaista laajempi.
HHH oli antanut BBBille kaiken sen tiedon, mitä kohtuudella oli voitu edellyttää. Ostajaehdokkaille oli kerrottu, että pelkkä pintaremontti ei riittänyt korjaukseksi. Rakennuksessa ei ollut ollut poikkeuksellisen kylmä vuosina 2009-2011. Kauppahinnasta huomattava osa oli muodostunut kiinteistön arvosta. Kun BBBt olivat lisäksi olleet tietoisia rakennuksen huonosta kunnosta, muodostivat nämä seikat heille normaalia suuremman selonottovelvollisuuden. BBBt eivät olleet ennen kaupan tekemistä vaatineet rakenteiden laajempaa avaamista.
HHH ei ollut menetellyt kaupan tekemisessä tahallisesti tai tuottamuksellisesti. Vahingonkorvauksen tuomitseminen ei siten voinut tulla kysymykseen. Mikäli hinnanalennusta tulisi maksettavaksi, voisi se olla enintään 20.000 euroa.
Yhtiö Oy LKV on vaatinut, että BBBien valitus hylätään ja että heidät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa pääasian osalta 6.090,78 eurolla korkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio oli pääasian osalta oikea. Yhtiö Oy LKV on viitannut käräjäoikeudessa esittämiinsä, käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kanteen kiistämisen perusteisiin.
Kaupan kohteessa ei ollut laatuvirhettä. Kohdetta ei voitu pitää purkukuntoisena tai sellaisena, että virheet eivät olisi korjattavissa, vaikka rakennusta ei sen kunnon vuoksi olisi taloudellisesti järkevää kunnostaa. Rakennuksen runkorakenne ei poikennut 1950-luvulla olleista määräyksistä. Tontin arvo oli ollut huomattavan suuri kiinteistön kokonaiskauppahintaan nähden.
BBBille oli myynnin yhteydessä kerrottu, että kohde oli huonossa kunnossa, että se vaati täydellisen peruskorjauksen ja että korjausprosessi tulee olemaan suuri. Heille ei ollut annettu sellaista tietoa, että kohde olisi peruskorjauskelpoinen siten, että korjaaminen olisi järkevää tai taloudellisesti kannattavaa. BBBit olivat ennen kaupantekoa tutustuneet kohteeseen ja heillä oli ollut käytössään kuntotarkastusraportti, jossa oli yksilöity merkittäviä puutteita ja korjaustarpeita sekä kehotus tutkia kohdetta tarkemmin. N BBB oli antanut ymmärtää tietävänsä rakentamisesta ja osaavansa tarkastaa mainitunlaisen kohteen. BBBit olisivat voineet vaatia ja edellyttää rakenteiden avaamista. He eivät olleet kuitenkaan menetelleet näin. BBBit olivat laiminlyöneet heille kuuluvan selonottovelvollisuuden ja ottaneet tietoisen riskin rakenteiden kunnosta.
Talon rakenneosat, jotka kaupan jälkeen oli todettu virheellisiksi tai vaurioituneiksi, oli pääosin jo kuntotutkimuksessa todettu vaurioituneiksi tai niiden korjaustarpeeseen oli kehotettu varautumaan. Talon alkuperäisosan ulkoseinien kantavana rakenteena oli ainakin osittain ollut noin 5-6 senttimetrin paksuiset rimat. Seinässä oli lämpöeristeenä puukuitulevyä. Julkisivuverhouslaudoitus oli asennettu suoraan tuulensuojan päälle. Muilta osin valituksessa kahden ulkoseinän osalta esitetyt seikat olivat riitaisia. Toisin kuin valituksessa oli väitetty, väliseinä tuki sen yläpuolella olevia kattorakenteita.
Kohde oli peruskorjattavassa kunnossa. BBBnit olivat voineet joko purkaa rakennuksen tai tehdä siinä peruskorjauksen. Mikäli kaupan kohteen kunnostaminen ei seinärakenteissa olevien rakennusvirheiden vuoksi olisi mahdollista, Yhtiö Oy LKV:lla ei kuitenkaan ollut ollut mahdollisuutta todeta sanottua seikkaa. Se oli voinut luottaa alan ammattilaisen Raksystes Anticimexin tekemään havainnointiin. Yhtiö Oy LKV ei ollut antanut BBBille epävarmaa tietoa, eikä se ollut toiminut huolimattomasti.
Yhtiö Oy LKV oli antanut BBBille kaikki myyjältä saamansa ja katselmuksessa tekemiensä havaintojen mukaiset kaupan kannalta merkitykselliset tiedot. Se ei ollut ottanut valituksessa väitettyä riskiä. Välitysliikkeellä ei ollut oikeutta eikä velvollisuutta määrätä kohdetta tarkastettavaksi ostajien ja myyjän haluamaa tarkastusta laajemmin.
Kauppahinta oli vastannut kohteen kuntoa ja arvoa ottaen huomion myös kaupanteon jälkeen tehdyt havainnot. BBBille ei ollut aiheutunut kaupassa vahinkoa. Heidän esittämänsä vaatimus oli määrällisesti virheellinen, yksilöimätön ja perusteeton. BBBien mahdollisilla vahingoilla ei ollut syy-yhteyttä Yhtiö Oy LKV:n toimintaan. Mikäli kaupassa maksettu hinta olisi kohteessa olevan virheen vuoksi liiallinen, tuli se oikaista BBBien ja HHHksen välisin hinnanalennuksin.
Tämän jälkeen ostajien ja myyjän väliset suoritukset vastaisivat toisiaan eikä ostajille voinut syntyä vahinkoa. Joka tapauksessa mahdollinen BBBille maksettava suoritus tuli Yhtiö Oy LKV:n ja HHHHsen suhteessa osoittaa kokonaan HHHselle tai ainakin ensisijaisesti hänelle.
N BBB ja C BBB ovat vaatineet, että Yhtiö Oy LKV:n vastavalitus hylätään ja että se velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vastavalitusta koskevilta osin 781,20 eurolla korkoineen.
BBBit olivat paljoksuneet Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluvaatimusta käräjäoikeudessa ja perustelleet kantansa seuraavasti. Ulkopaikkakuntalaisen asiamiehen käyttäminen oli ollut tarpeetonta. Tämä oli aiheuttanut tarpeettomia matkakuluja ja aikaveloituksia, joista BBBit eivät olleet vastuussa. Yhtiö Oy LKV:n asiamies oli esittänyt epäammattimaisia ja asiantuntemattomia väitteitä, mikä oli lisännyt tarpeettomasti oikeudenkäyntikulujen määrää. Yhtiö Oy LKV:n tarpeellisten ja kohtuullisten asianajokulujen määrä ei voinut ylittää 9.000 euroa.
Vastavalituksessa asiaa oli paisuteltu. Suurin osa vastavalituksesta koski lain sisältöä, jonka oikeus tunsi viran puolesta. Vastavalituksen osalta vaadittu oikeudenkäyntikulujen määrä oli liiallinen. Kohtuullinen määrä tältä osin oli enintään 500 euroa.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Pääkäsittelyssä on kuultu N BBBBia, HHHsta ja S A***ia todistelutarkoituksessa sekä todistajina J K P***a, H A H***sta, J M N***iä ja H M H***a.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asiassa on riidatonta, että kysymyksessä olevalla BBBien HHHselta ostamalla kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on rakennettu 1950-luvulla ja sitä on laajennettu 1970-luvulla. Väitetty laatuvirhe koskee erityisesti 1950-luvulla rakennettua talon osaa ja sen seinärakenteita.
BBBit ovat ennen kaupantekoa saaneet Yhtiö Oy LKV:n myyntiesitteen kyseisestä kohteesta sekä rakennusta koskevan Raksystems Anticimexin (Raksystems) laatiman 2.8.2010 päivätyn kuntotarkastusraportin.
BBBit ovat myös paikan päällä tutustuneet kohteeseen.
Kohteen kiinteistönvälittäjänä toiminut A***s on kertonut, että rakennuksen huono kunto oli ollut syynä sille, että kohde ei ollut mennyt kaupaksi. Tämän vuoksi ostajaksi oli alettu etsiä ammattitaitoista rakennusalan tosiosaajaa. Yhtiö Oy LKV:ssa kiinteistönvälittäjänä työskentelevä todistaja H***i on vahvistanut A***sin kertoman. A***n mukaan BBBille oli myös heti heidän otettua kiinteistönvälittäjään yhteyttä kerrottu rakennuksen huonosta kunnosta. BBBille oli myös ilmoitettu, että aiemmat ostajaehdokkaat olivat vetäytyneet kaupasta luettuaan Raksystemsin kuntotarkastusraportin, koska kohde oli ollut liian vaativa remontoitava heille. A***s oli kertonut BBBBille, että he voivat halutessaan tutustua kohteeseen asiantuntijan kanssa ja kysynyt heiltä, halusivatko he tehtäväksi uuden kuntotarkastuksen. Tähän ei BBBien mukaan ollut ollut tarvetta. N BBBB oli ilmoittanut osaavansa tarkastaa kohteen itse. BBBit olivat muutoinkin antaneet kuvan, että he olivat aiemminkin korjanneet vanhaa rakennusta.
Hovioikeudessa N BBB on katsonut, että häntä ei voida pitää rakennusalan asiantuntijana, koska hänellä ei ollut rakennusalan koulutusta. Hän oli toiminut LVI-alan yrittäjänä 12 vuotta. Hän ei ole kuitenkaan kiistänyt A***sin kertomusta heidän käymiensä keskustelujen sisällöstä. BBBBit ovat katsoneet erehtyneensä kohteen laadusta, koska myyntiesitteen mukaan rakennus on ollut peruskorjattavassa kunnossa ja myös kauppakirjassa on todettu, että rakennus on peruskorjattava.
BBBit olivat ostaneet kiinteistön tarkoituksenaan peruskorjata sillä sijaitseva rakennus. Korjaustöiden aloittamisen jälkeen kohde oli kuitenkin N BBBin mukaan osoittautunut purkukuntoiseksi. Kohdetta ei olisi tullut myydä peruskorjattavana.
A***sin mukaan Raksystemsin kuntotarkastusraportti 2.8.2010 ja paikan päällä tehty katselmus olivat antaneet hänelle sen kuvan, että kohde vaatisi täydellistä korjaamista ja olisi siten peruskorjattava. Hänen mielestään peruskorjaus tarkoitti enemmän kuin perusteellinen korjaus. A***s ei ollut ottanut kantaa siihen, mitä korjaaminen tulisi maksamaan eikä siihen, olisiko rakennuksen kunnostaminen taloudellisesti järkevää.
Todistaja H***in käsityksen mukaan peruskorjaus ei ollut sama asia kuin pintaremontti, vaan se käsitti myös rakenteellisia muutoksia.
Todistaja P***i on kertonut, että hänellä oli 30 vuoden kokemus rakennusalalta. Hän on arvioinut, että peruskorjaus oli yleensä pintarakenteiden uusimista. Tässä kohteessa kysymys ei ollut enää peruskorjaamisesta. P***in mukaan kohde olisi tullut myydä purkukuntoisena.
Todistaja H*** on kertonut, että hänellä oli 30 vuoden kokemus rakennusalalta. Hän oli ollut BBBen teknisenä asiantuntijana, kun kohteessa oli 15.5.2012 suoritettu uusi tarkastus. H*** on ymmärtänyt peruskorjaamisen tarkoittavan esimerkiksi sitä, että rakennuksessa uusitaan ikkunoita, korjataan lahovaurioita ja tehdään sisäpuolisia korjauksia. Tässä kohteessa kaikki rakenteet olisi pitänyt vaihtaa uusiksi. Rakennus oli korjattavissa, mutta uuden rakennuksen tekeminen tuli halvemmaksi.
Todistaja N***g on kertonut olevansa rakennusinsinööri ja tehneensä noin seitsemän vuoden ajan kuntotarkastuksia. Hän teki noin 130 tarkastusta vuodessa. N***g on suorittanut kysymyksessä olevassa kohteessa Raksystemsin puolesta tarkastukset. N***in mukaan peruskorjaaminen tarkoitti sitä, että tietty rakenneosa korjattiin eli saatettiin siihen kuntoon, että se oli uutta vastaava. Tarpeen vaatiessa voitiin puuttua myös kantaviin rakenteisiin. N***g ei olisi voinut pelkästään Raksystemsin 2.8.2010 raportista ilmenevien seikkojen perusteella sanoa kohteen olleen purkukuntoinen tai että se oli peruskorjauskelpoinen ennen kuin raportissa suositellut jatkotutkimukset oli tehty.
Hovioikeus katsoo, että kohteen mahdollista virheellisyyttä ei voida arvioida yksin termin peruskorjauskelpoinen perusteella, vaan asiaa on tarkasteltava kokonaisuutena. Henkilötodistelun mukaan termi peruskorjauskelpoinen ei ole aivan yksiselitteinen. Ostajat eivät voi kiinteistönkaupassa arvioida kohdetta yksinomaan kiinteistönvälittäjän myyntiesitteen perusteella, vaan heidän on huolellisesti tutustuttava kohteeseen. Tämän lisäksi keskeinen merkitys on sillä, mitä kohdetta koskevassa kuntotarkastusraportissa on tuotu esiin.
Tässä tapauksessa Raksystemsin 2.8.2010 päivätty kuntotarkastusraportti on ollut BBBien käytössä. A***sin mukaan hän oli tiedustellut BBBilta ennen kaupantekoa, olivatko he lukeneet raportin ja ymmärtäneet sen merkityksen ja saanut myöntävän vastauksen. N BBB on hovioikeudessa kertonut lukeneensa raportin pääkohdat läpi. Hän oli lukenut vaurioista kertovat kohdat tarkemmin ja ajatellut lisäselvitystarpeen liittyneen kosteusvaurioihin.
Kyseisen raportin (s. 2) mukaan merkittävimmät korjaustoimenpiteet olivat liittyneet kellarin puhdistamiseen orgaanisesta materiaalista, maapintojen muotoiluun, sokkelin vierustäytön vaihtamiseen, kattovesijärjestelmän uusimiseen, sokkelin kosteuseristeen asentamiseen, lahovaurioiden korjaamiseen ulkoseinässä ja eteisen alapohjassa, salaojituksen asentamiseen, vesikatteen uusimiseen, yläpohjan tuuletuksen järjestämiseen, yläpohjan vaurioiden korjaamiseen ja ilmanvaihdon parantamiseen. Tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi rakenteiden sisällä piilevien vaurioiden mahdollisuutta ei ollut voitu sulkea pois. Raportissa on havaittu (s. 3) seuraavanlainen lisätutkimistarve: väliseinät lattiapintojen alapuolella, puukoolattu alapohja, lahovauriot ulkoseinässä ja eteisen lattiassa, vuotopaikka yläpohjassa ja sisäilman laatu. Lisäksi on tuotu esiin, että rakennuksen runkoa ei ollut voitu kauttaaltaan tarkastaa, eikä rungossa mahdollisesti olevia vaurioita ollut voitu luotettavasti kartoittaa, koska vaurioiden kartoittaminen vaatisi muun muassa julkisivuverhousten poistamista ynnä muita laajoja rakenteiden purkutoimenpiteitä. Vanhoissa rakennuksissa esiintyi yleisesti vaurioita, joita oli voinut syntyä rakennukseen jossain vaiheessa sen elinkaaren aikana ja niiden olemassaolon todennäköisyyteen tuli siksi varautua jo pelkästään rakennuksen iän perusteella. Raportissa tuodaan esille (s. 6) termi tekninen käyttöikä. Kun tekninen käyttöikä oli kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite oli tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tässä kohteessa raportin perusteella (s. 23- 25) lähes kaikki rakennuksen osat ja järjestelmät olivat alkaneet olla teknisen käyttöikänsä päässä.
Edellä mainitussa raportissa (s. 8) on vielä tarkastuksen havaintoina tuotu esiin muun muassa, että 1. kerroksen alapohjarakenne oli betonilaatan päälle puukoolattu/eristetty lattia ja tämä rakenne luokiteltiin nykyään riskirakenteeksi. 1. kerroksen väliseinät lähtivät todennäköisesti lattiapintojen alapuolelta niin sanotun pohjalaatan päältä. Väliseinän alaosiin liittyi samantyyppisiä riskejä kuin puukoolattuun lattiarakenteeseen. Ulkopuolisessa tarkastelussa oli havaittu takasivun ulkoseinän rungon alaosissa lahovaurioita. Toimenpidesuosituksena on tuotu esiin (s. 9) muun muassa puukoolatun alapohjan kunnon selvittämistä kokonaisuudessaan isommilla rakenteen avauksilla (useasta kohdasta) sekä ulkoseinien alaosien kunnon selvittämistä rakenteen avauksilla (useasta kohdasta). Tarkastuksella on havaittu viitteitä rakenteiden kosteusvauriosta. Työ edellytti yleensä korjaussuunnittelua. Takasivun eteisen kohdalla havaittujen lahovaurioiden korjaamisessa vaurion laajuus oli selvitettävä työn yhteydessä.
Edelleen raportissa on ulkoseinien, julkisivujen ja parvekkeiden osalta todettu (s. 11) muun muassa, että julkisivuverhouksen taustalla ei ollut havaittu olevan tuulettuvaa ilmarakoa. Tuuletuksen puute nopeutti laudoituksen ikääntymistä ja saattoi aiheuttaa kosteuden kertymistä seinärakenteeseen. Takasivun julkisivuverhouksessa oli havaittu lahoa alaosissa. Ulkoseinärakenteiden kunnon selvittämistä takasivulla oli suositeltu rakenteita avaamalla sekä vaurioiden korjaamista ja lisäksi tuuletusraon järjestämistä verhouslaudan taustalle. Yläpohjan ja ullakon osalta on tuotu esiin (s. 14), että tuuletus oli puutteellinen ja rakenteissa oli näkyvillä tummumia. Kattoristikoissa oli lahoa ruokailutilan yläpuolella (vuodon aiheuttamaa). Ruodelaudoissa oli havaittu tummumaa ja paikoin lahoa. Toimenpidesuosituksena oli kaikkien vaurioituneiden rakenneosien poistaminen ja korvaaminen uusilla.
Kohteessa on myöhemmin 15.5.2012 tehty Raksystemsin toimesta uusi tarkastus. Tuolloin oli arvioitu, oliko rakennuksessa sittemmin havaittuihin vaurioihin ja puutteisiin ollut mahdollista varautua aiemman kuntotarkastusraportin ja siinä esitettyjen toimenpidesuositusten perusteella. Tältä osin Raksystemsin uuden tarkastuksen perusteella laaditusta lausunnosta 23.5.2012 ilmenee, että useimmat vauriot on todettu jo kuntotarkastusraportissa 2.8.2010. Aiempaan verrattuna 1950-luvulla rakennetun rakennuksen osan suhteen on tullut ilmi ongelmia seinärakenteiden suhteen. Lausunnon mukaan (s. 3) alkuperäisosan ulkoseinien kantavana rakenteena oli ainakin osittain 5-6 senttimetriä paksut rimat. Seinissä oli lämpöeristeenä puukuitulevyä. Seinät olivat silmämääräisesti ohuet. Ulkoseinän runkorakenteet eivät paksuuden osalta vastanneet nykykäsitystä kantavasta seinärakenteesta. Rakennuksen keskivaiheilla oli kantava väliseinä. Seinän keskivaiheilla oli useamman metrin kohta, jossa ei ollut käytännössä kantavaa runkoa lainkaan.
Kysymyksessä olevassa kohdassa oli pelkkä pystylaudoitus. Seinärakenne ei toteutuksessa todettujen puutteiden ja materiaalivahvuuksien osalta vastannut käsitystä kantavasta väliseinärakenteesta. Väliseinien alaosien osalta oli todettu lisätutkimustarve jo kuntotarkastuksen yhteydessä 2010 (s. 4).
P***in kertoman mukaan kysymyksessä olevassa rakennuksessa oli kaksi eri seinärakennetta. 1950-luvulla oli tehty kotelorakennetta käyttäen asuinrakennuksia kuten tässä tapauksessa rakennuksen alkuperäisessä osassa. Ne olivat harvinaisia, mutta P***i oli itse nähnyt vastaavia rakenteita aiemminkin. Hän ei tiennyt tarkemmin 1950-luvun ohjeista.
Kotelorakenne oli huono lämmöneriste verrattuna nykyisiin. H***kin mukaan tällaisessa elementtiseinärakenteessa oli heikko lämmöneristys. P***ssa oli tehdas, jossa oli tehty tällaisia elementtejä. H*** oli nähnyt vastaavan rakenteen aiemmin joissain liiterirakennuksissa. Hänen mukaansa 1950-luvulla oli käytetty tällaista rakennetta väliaikaisiin ratkaisuihin. Silloinkin oli vaadittu runko. N***g on myös kertonut P***ssa rakennetun saman tyyppisiä taloja kuin nyt kysymyksessä oleva alkuperäisrakennus. Hän ei ollut kuitenkaan itse nähnyt aiemmin vastaavaa kohdetta.
Raksystemsin perusteellisessa ja yksityiskohtaisessa kuntotarkastusraportissa 2.8.2010 on tuotu esiin lukuisia virheitä ja puutteita sekä myös lisätutkimustarpeita. Siinä on myös nimenomaisesti todettu, että rakennuksen runkoa ei ole voitu kauttaaltaan tarkistaa. A***n myös tuonut selvästi esille BBBille, että kysymyksessä oleva rakennus on huonokuntoinen ja esittänyt mahdollisuutta hankkia uusi kuntotarkastusraportti. BBBien on tullut raportin perusteella varautua mittaviin korjaustarpeisiin. Ottaen lisäksi huomioon rakennuksen ikä ja se, että tontin arvo on ollut käräjäoikeuden toteamalla tavalla huomattavan suuri kiinteistön kokonaiskauppahintaan nähden, BBBien on ostajina tullut tarkastaa rakennus normaalia huolellisemmin sekä edellyttää rakenteiden laajempaa avaamista ennen kaupan tekoa. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että tässä tapauksessa ostajilla on ollut erityinen syy ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt teknisiä toimenpiteitä toisin kuin ostajalla tapauksessa KKO:2009:31.
BBBit ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ennen kaupantekoa. He ovat ottaneet tietoisen riskin päättäessään selvittää rakennuksen vaurioita ja ongelmia tarkemmin vasta kaupanteon jälkeen aloittamassaan remontissa. Asiassa on myös käynyt ilmi, että vastaava sinänsä ongelmallinen seinärakenne on ollut käytössä joissain muissakin 1950-luvun rakennuksissa. Kukaan todistajista ei ole H***sta lukuun ottamatta arvioinut, että kyseinen rakenne olisi silloin ollut määräysten vastainen. Edellä mainitut seikat sekä käräjäoikeuden tuomion perusteluissa esille tuotu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä.
Myyjän väitetyn tuottamuksen ja välitysliikkeen vastuun osalta hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomion perusteluissa lausuttuun. Hovioikeus toteaa lisäksi, että N BBB on itse pääkäsittelyssä kertonut HHHsen kanssa olleen puhetta ennen kauppaa siitä, että talo oli viileä. HHH on myös Raksystemsin kuntotarkastusraportin liitteenä olevassa haastatteluosiossa tuonut esiin, että ikkunoissa ja ulko-ovissa oli kylmyyttä ja että ikkunat huurtuivat. Asiassa ei ole tullut ilmi, että HHHs olisi salannut mitään tietoja tai jättänyt kertomatta jotain tiedossaan ollutta kauppaan vaikuttanutta seikkaa. N***in kertomus huomioon ottaen HHH ei ole voinut yksinomaan kuntotarkastusraportin perusteella olla tietoinen alkuperäisen rakennuksen kahden ulkoseinän ja katon harjaa kannattavan väliseinän rakenteesta ja puutteista. Niitä ei ole voinut epäillä talon viileyden aiheuttajaksi ottaen huomioon rakennuksen muut tiedossa olleet virheet ja puutteet. Vastaavasti kiinteistönvälittäjä ei ole voinut olla kyseisten seinien rakenteesta tietoinen. Hovioikeus katsoo A***sin antaneen BBBille kaiken sen tiedon, mitä hänellä on kohteesta ollut. BBBit eivät ole ennen kaupantekoa halunneet selvittää rakennuksen kuntoa enempää.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen pääasian osalta ei ole.
Oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeus on velvoittanut BBBit korvaamaan Yhtiö Oy LKV:lle oikeudenkäyntikuluja yhteensä 11.259,85 euroa, joista arvonlisäveron osuus on 2.017,13 euroa. Yhtiö Oy LKV on ilmoittanut, että se on arvonlisäverovelvollinen ja että se oli siksi jo käräjäoikeudessa vaatinut oikeudenkäyntikulujaan korvattaviksi ilman arvonlisäveron osuutta. Yhtiö Oy LKV on vastavalituksessaan vaatinut, että käräjäoikeudessa tuomitut oikeudenkäyntikulut korotetaan 14.142,90 euroksi. Yhtiö Oy LKV on katsonut, että BBBit eivät olleet perustellusti kiistäneet sen oikeudenkäyntikuluvaatimusta.
Hovioikeus toteaa, että BBBit ovat käräjäoikeuden tuomion mukaan paljoksuneet Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluja 9.000 euroa ylittäviltä osin ja kiinnittäneet erityisesti huomiota siihen, että yhtiön avustaja oli hankittu O***sta, mistä oli aiheutunut lisäkuluja. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeuskin, että Yhtiö Oy LKV:n avustajan asianajotyö on sinänsä ollut asiantuntevaa. Asia ei ole kuitenkaan laajuudeltaan ja laadultaan
sellainen, että sen hoitamiseen olisi ollut syytä käyttää aikaa niin paljon kuin yhtiön avustaja on käyttänyt. Yhtiö Oy LKV:llä on ollut oikeus hankkia avustaja O***sta, mutta tästä aiheutuvat lisäkulut eivät voi tulla BBBen korvattaviksi. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun oikeudenkäyntikuluihin lisättyä arvonlisäveron osuutta lukuun ottamatta.
BBBit eivät ole paljoksuneet HHHen osalta hovioikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen määrää. Hovioikeus vahvistaa julkisen oikeusavustajan J H***sen palkkioksi HHHsen avustamisesta hovioikeudessa 1.350 euroa. HHHsen 40 prosentin omavastuuosuus huomioon ottaen BBBit ovat velvollisia korvaamaan HHHlle palkkiosta 540 euroa ja hänelle aiheutuneista matkakuluista 149,64 euroa. Varsinais-Suomen oikeusaputoimistolle BBBien on korvattava 60 prosenttia palkkiosta eli 810 euroa.
Yhtiö Oy LKV on vaatinut pääasian osalta korvattavaksi oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 6.090,78 euroa. BBBit ovat paljoksuneet määrää ja vedonneet yhä myös siihen, etteivät O***sta hankitun avustajan käyttämisestä aiheutuneet lisäkulut voineet tulla BBBen korvattaviksi. Hovioikeus tämän perusteella arvioi, että kohtuullinen oikeudenkäyntikulujen määrä on 5.650 euroa.
Yhtiö Oy LKV on hävinnyt asian vastavalituksensa osalta. Tältä osin BBBit ovat vaatineet vastauskulunsa korvattaviksi 781,20 eurolla.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
N BBBin ja C BBBin Yhtiö Oy LKV:lle yhteisvastuullisesti maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa alennetaan 9.242,72 euroksi käräjäoikeuden määräämine korkoineen.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
N BBB ja C BBB velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Yhtiö Oy LKV:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 5.650 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Yhtiö Oy LKV velvoitetaan suorittamaan N BBBille ja C BBBille korvaukseksi vastauskuluista vastavalituksen osalta 781,20 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
N BBB ja C BBB velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan S HHHlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 689,64 euroa ja Varsinais-Suomen oikeusaputoimistolle 810 euroa. Korvauksille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.11.2014.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P L***
määräaikainen hovioikeudenneuvos E L***m
määräaikainen hovioikeudenneuvos K I***n
Valmistelija:
asessori O M***a
Ratkaisu on yksimielinen.
Helsingin hovioikeuden ratkaisu asiassa 513/1046
ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Käräjätuomari V K***
TUOMIO 13/853
L 12/1394
Annettu kansliassa
8.2.2013
Kello 13.00
Kantajat
BBB, N
BBB, C
Vastaajat
HHH, S
Yhtiö Oy LKV
Asia
Kiinteistöä koskeva riita
Vireille
5.3.2012
KANTAJIEN VAATIMUKSET
Käräjäoikeus tulee velvoittaa kiinteistön (K***tie 1, 0***0 P***o) kauppaan 09.06.2011 perustuen
1. vastaaja; kiinteistön myyjä S HHHsen (jäljempänä myyjä) suorittamaan kantajille N BBBlle ja C BBBille (jäljempänä ostajat) hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena enintään 77.697 euroa laillisine viivästyskorkoineen;
2. vastaaja, kiinteistönvälittäjä Yhtiö Oy:n (jäljempänä välitysliike) suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena enintään 77.697 euroa laillisine viivästyskorkoineen;
3. määrää, että vastaajien S HHHsen ja Yhtiö Oy:n tulee suorittaa vaatimuskohdissa 1. ja 2. tarkoitettu hinnanalennus ja vahingonkorvaus yhteisvastuullisesti;
4. velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut yhteisvastuullisesti 8.787,90 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
PERUSTELUT
Tapahtumatiedot
Ostajista N BBBB on ammatiltaan maalämpöyrittäjä ja C BBB koti- ja kiinteistöpalveluyrittäjä. Kumpikaan heistä ei ole rakentamisen ammattilainen eikä omaa laajempaa kokemusta rakentamisesta eikä kokemusta rakennusten saneeraamisesta.
Ostajat etsivät kesällä 2011 P***n keskustan lähialueilta vanhaa omakotitaloa. Tarkoituksena oli, että he voisivat pidemmän ajan kuluessa korjauttaa ja nykyaikaistaa talon perheensä käyttöön. Tässä yhteydessä he tulivat tietoisiksi Yhtiö Oy LKV:n markkinoimasta 1950-luvun omakotitalosta osoitteessa K***tie 1, P***o. Välitysliike Yhtiö Oy:tä edusti kiinteistönvälittäjä S A***s.
Ennen kaupantekoa ostajat saivat välitysliikkeen laatiman myyntiesitteen (kirjallinen todiste 02), kävivät kiinteistön esittelyssä ja saivat kiinteistöllä -sijaitsevaa asuinrakennusta koskevan kuntotarkastusraportin. Esitteen, välitysliikkeen edustajan antamien tietojen ja kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistöllä oleva rakennus oli peruskorjauskunnossa ja peruskorjauskelpoinen.
Välitysliikkeen esitteen mukaan "Talo on peruskorjattavassa kunnossa. Mm. katto ja ikkunat uusittava, salaojitus tehtävä sekä maanpinnan muokkausta. Kuntotarkastus tehty."
Koska P***n keskustan lähellä sijaitseva peruskorjauskelpoinen asuinkiinteistö oli nimenomaan, mitä ostajat etsivät, johtivat keskustelut kauppaan.
Välitysliikkeen laatima kauppakirja kiinteistöstä allekirjoitettiin 9.6.2011 (01). Kauppakirjan mukainen kauppahinta oli 134.000 euroa. Kauppakirjan ehdon mukaan "Myyjä vakuuttaa antaneensa ostajil/e kaikki ne tiedot sekä tiedossaan olevat seikat, jotka olisivat saattaneet vaikuttaa ostajien ostopäätökseen. Myyjä on selvittänyt kaupan kohteena olevan kiinteistön, rakennuksen ja tarpeiston kunnon ostajille."
"Ostajat ovat tietoisia, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus on huonossa kunnossa ja on peruskorjattava."
Mitään vastuunrajoitusta siitä, että talo ei olisikaan peruskorjattavassa kunnossa ei kauppakirjaan sisälly.
Ostajat aloittivat aikomansa korjaustyöt kesällä 2011 ryhtymällä avaamaan omakotitalon rakenteita kosteusvaurioiden edellyttämien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. Tällöin ilmeni, että ainakin kahdesta ulkoseinästä puuttui varsinainen seinärakenne kokonaan. Näissä seinissä oli runkona rimakehikko jonka toisella puolella oli laudoitus naulattuna tuulensuojalevyyn ja toisella sisäseinäpahvi. Mitään kantavaa runkoa tai lämpöeristystä ei seinissä ollut. Ostajat keskeyttivät työmaan selvittääkseen, miten jatkaa täysin odottamattomassa tilanteessa.
Rakennusalan konsultti rakennusmestari J P***i tarkasti kiinteistön rakenteet ostajien pyynnöstä 22.9.2011. Kaikki rakenteet olivat seinien ja välikaton avaamisen johdosta tarkastuksessa selvästi näkyvillä. P***in mukaan rakennuslupaa vanhojen rakenteiden peruskorjauksen ei voi saada, koska seinät eivät täytä mitään koskaan voimassa olleita rakennusmääräyksiä, vaan ne jouduttaisiin suunnittelemaan ja rakentamaan kokonaisuudessaan uudelleen, minkä seurauksena katto- ja ylipohjarakenteet olisi myös suunniteltava kokonaan uudelleen ja rakennettava kokonaan uudelleen.
P***in mukaan talo ei ollut peruskorjattavassa kunnossa vaan on peruskorjauskelvoton eli purkukuntoinen. Lausunnossaan 30.9.2011 (04) totesi rakennusmestari P***i, että
"Rakennuksen vesikattorakenteet tulee uusia kokonaan, jotta uudet sääntöjen mukaiset kattorakenteet voitaisiin tehdä, täytyy koko rakennuksen muut kantavat seinät uusia määräysten mukaisiksi rakennesuunnitelmien mukaan. Nykyiset seinärakenteet eivät täytä minkäänlaisia rakennemääräyksiä, ei kantavuuksien mukaisia eikä myöskään eristyksen osalta nykyisiä lämmöneristysmääräyksiä.
Edellä mainituista syistä rakennus täytyy purkaa käytännöllisesti kokonaan, jotta rakennus/lupaehtojen määräämät kantavat rakenteet voidaan tehdä. -
Kiinteistöä olisi pitänyt myydä nk. purkukohteena eikä peruskorjattavana kohteena.
Ei voi olla kysymystäkään siitä, etteikö myyntiesite antaisi ostettavasta kiinteistöstä harhaanjohtavan kuvan. Ostajat katsovat, että he ovat olleet oikeutettuja luottamaan myyntiesitteeseen ja siinä olevaan (i) myyjän ilmoitukseen sekä (ii) välitysliikkeen ammattiarvioon talon peruskorjattavuudesta.
''Talo on peruskorjattavassa kunnossa."
Ostajat osasivat myyjän ja välitysliikkeen antamien tietojen sekä kuntotarkastusraportin perusteella odottaa, että rakennus peruskorjausta edellyttävänä vaatisi laajahkoja korjauksia ja varautuivat niiden suorittamiseen korjausbudjetissaan. Sen sijaan ostajat eivät osanneet odottaa sitä, että rakennus olisi peruskorjauskelvoton eli että heidän aikomansa peruskorjaus ei lainkaan ole mahdollinen.
Pelkkää rakennuskelpoista tonttia ostajat eivät halunneet ostaa eivätkä olisi ostaneet, vielä vähemmän he halusivat ostaa tonttia, jonka rakentaminen edellyttäisi sillä sijaitsevan rakennuksen purkamista ja jätteiden kuljettamista kaatopaikalle.
Hinnanalennus, vahingon määrä
Maakaaren (MK) 2:31.1:n mukaan hinnan määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellinen kiinteistön arvo
kaupantekohetkellä: +134.000 euroa, kauppahinta 56.303 euroa kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (70.000 euroa tontin arvio miinus purkukustannus 13.697 euroa). Hinnanalennus on -siten 77.697 euroa.
Ostajat katsovat tulleensa ilman omaa syytään erehdytetyiksi myyjän ja välitysliikkeen toimesta kaupassa, mistä heille on aiheutunut taloudellista vahinkoa. Vahingon määräksi he katsovat 77.697 euroa. Määrä on laskettu kuten hinnanalennus edellä.
Ostajat katsovat, että heillä on oikeus saada myyjältä kauppahinnan alennuksena ja vahingonkorvauksena 77.697 euroa sekä välitysliikkeeltä vahingonkorvausta 77.697 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Oikeudellinen arvio Myyjän osalta
On kiistatonta, että kaupan kohteessa on virhe, koska se ei vastaa
kauppaa varten laaditussa esitteessä eikä kauppakirjassa annettuja tietoja. MK 2:17.2 mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Myyjä on tiettävästi asunut perheineen kiinteistöllä ennen kauppaa ainakin kaksi-kolme vuotta. Eristeiden puuttuminen seinärakenteista on täytynyt tänä aikana tulla ilmi lämmönkulutuksen ja kylmyyden muodossa, etenkin kun talvet 2009-2010 ja 2010-2011 ovat olleet sangen kylmiä. On todennäköistä, että myyjällä on ollut syytä vähintään epäillä, että kahdessa ulkoseinässä on jotakin perusteellista vikaa. Myyjä ei ole "ilmoittanut mitään tähän viittaavaa kuntotarkastuksen tekijälle eikä ostajille.
Kuntotarkastusraportin (03) kohdassa 11. lausuttu on seinärakenteen osalta toimenpidekehotus, jonka olisi tullut johtaa ulkoseinärakenteen osalta jatkoselvityksen hankkimiseen ennen kiinteistön asettamista myyntiin:
"Ulkoseinärakenteiden kunnon selvittäminen takasivulla rakenteita avaamalla ja vaurioiden korjaaminen ks. kohta 9." (=Ulkoseinien alaosien kunnon selvittäminen rakenteen avauksilla (useasta kohdasta).
Mikäli jatkoselvitys olisi tehty raportin suosituksen mukaan, olisi rakenteen avaamisen yhteydessä paljastunut todellinen ulkoseinien rakenne ja talon korjauskelvottomuus. Aikaa olisi tarvittu vain parisen tuntia.
Jatkoselvitysvelvollisuus on ollut nimenomaan myyjällä ja välitysliikkeellä, ei ostajilla (tästä KKO 2009:31).
Välitysliikkeen osalta
Kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on aiheuttanut (Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettu laki 14 §). Tästä lähtee myös kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki. Vaikka välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen välillä ei ole sopimussuhdetta, ei korvauksen saamiseksi liikkeen aiheuttamasta taloudellisesta vahingosta vaadita vahingonkorvauslain 5:1 §:ssä tarkoitettuja erittäin painavia syitä (HE 58/2000, s. 10). KKO:n ennakkopäätöksessä 1980 1170 on nimenomaan todettu, että välittäjän on suoritettava korvaus yhteisvastuullisesti toimeksiantajan kanssa (kommentoitu DL 1981, Korkeimmasta oikeudesta, erityisesti s. 3-6)
"Mikäli taloudellista vahinkoa on osoitettavissa, ratkaisee kiinteistönvälittäjän korvausvelvollisuuden se, onko kiinteistönvälittäjä tai apulainen tuottamuksellisesti aiheuttanut kyseisen vahingon." (Jokimäki: Kiinteistönvälittäjän oikeudellinen vastuu ja velvollisuudet, Kauppakaari 2001 s. 51)
BBBit katsovat, että välitysliike on tässä tapauksessa toiminut huolimattomasti ja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja tiedonantovelvollisuutensa ammattimaisena kiinteistönvälittäjänä. Kuntotarkastusraportti on ollut välitysliikkeen käytössä esitettä laadittaessa: Lisäksi on välitysliike ollut velvollinen tekemään omia havaintojaan kiinteistöstä täyttääkseen kiinteistön välittäjän selonottovelvollisuutensa.
Kuntotarkastuksessa on käytännössä täysin keskitytty kosteusvaurioihin. Tarkastajan lähtökohtana on ollut, että kosteusvaurioita on melko paljon, ehkä myös piileviä, mutta että ne ovat korjattavissa. Tarkastuksessa viitataankin osassa "Yhteenveto" rakennuksen tulevaan käyttöön ja kunnossapitoon. On ilmeistä, että tarkastaja ei ole edes osannut epäillä, että talon ulkoseinärakenteet sinänsä olisivat puutteellisia tai että rakennus olisikin todellisuudessa purkukuntoinen eikä korjauskelpoinen. ·
Kuntotarkastusraportin (03) kohdassa 11. lausuttu on seinärakenteen osalta toimenpidekehotus, jonka olisi tullut johtaa ulkoseinärakenteen osalta jatkoselvityksen hankkimiseen ennen kiinteistön asettamista myyntiin: "Ulkoseinärakenteiden kunnon selvittäminen takasivulla rakenteita avaamalla ja vaurioiden korjaaminen ks. kohta 9." (=U/koseinien alaosien kunnon selvittäminen rakenteen avauksilla (useasta kohdasta).
Mikäli jatkoselvitys olisi tehty raportin suosituksen mukaan, olisi rakenteen avaamisen yhteydessä paljastunut todellinen ulkoseinien rakenne ja talon korjauskelvottomuus. Aikaa olisi tarvittu vain parisen tuntia.
Jatkoselvitysvelvollisuus on ollut nimenomaan myyjällä ja välitysliikkeellä, ei ostajilla (tästä KKO 2009:31). Vaihtoehtoisesti olisi välitysliikkeen tullut hyvää kiinteistönvälitystapaa koskevien ohjeiden mukaan vähintään selkeästi ilmoittaa, että rakennuksen peruskorjauskelpoisuutta koskeva tieto on epävarma.
Lämpöeristeiden puuttuminen on myös seikka, jota myyjä ei ole voinut olla havaitsematta ja joka ei ole voinut jäädä huomaamatta välitysliikkeeltä suurten sähkölaskujen muodossa sen selvittäessä kiinteistön energiankäyttöä.
Välitysliikkeen esitteen (02) mukaan "Talo on peruskorjattavassa kunnossa. Mm. katto ja ikkunat uusittava, salaojitus tehtävä sekä maanpinnan muokkausta. Kuntotarkastus tehty."
Esitteessä on välitysliike ilman tulkinnanvaraa ottanut kantaa rakennuksen kuntoon kauppaa tehtäessä. Sanonta "Talo on peruskorjattavassa kunnossa." pitää sisällään sen välitysliikkeen ilmoituksen, että taloa pitää korjata mutta että se myös voidaan korjata.
Välitysliikkeellä on kiinteistöalan ammattilaisena ollut syytä epäillä, että rakennus on todellisuudessa purkukuntoinen eikä peruskorjauskelpoinen. Välitysliikkeellä on ollut käytettävissään kuntotarkastusraportti, josta se on voinut havaitarakennuksen kosteusvauriot ja sen, että niiden todellista laajuutta on selvitetty vain pinnallisesti ja puutteellisesti. Edelleen välitysliike on voinut havaita, että raportin kohdan 11. toimenpidesuositusta rakenteen avaamisesta sen todellisen kunnon selvittämiseksi ei ole noudatettu.
Huomioiden, että kiinteistöalan ammattilaiset tietävät, että kuntotarkastusraportit ovat epäluotettavia etenkin, kun ne tehdään avaamatta rakenteita, on välitysliikkeen tullut suhtautua kartoituksen johtopäätöksiin ja rakennuksen yleiskuntoon epäillen ja vaatia, että raportin toimenpidesuositusta noudatetaan rakenteiden todellisen kunnon selvittämiseksi. Jatkoselvitys olisi välittömästi paljastanut, että rakennus ei ole peruskorjattavissa, ei kuntotarkastuksessa epäiltyjen laajojen kosteusvaurioiden johdosta, vaan seinärakenteiden puutteiden johdosta.
Hyvää kiinteistönvälitystapaa koskevien ohjeiden mukaan välitysliike on ollut velvollinen laatimaan esitteen siten, että ostaja saa siitä oikeasisältöisinä kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen:
7.1 Tiedonantovelvollisuus ostajalle
Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen.
Välitysliikkeen on muun muassa huolehdittava, että ostaja on saanut edellä kerrotun mukaisen esitteen. Tämän lisäksi välitysliikkeen tulee huomioida, että kohteen myyntiin voi liittyä myös muita kuin esitteestä ilmeneviä tietoja, joita ovat esimerkiksi seuraavat:
Kohteesta jo laadittu kuntotarkastusraportti on toimitettava ostajalle ennen osto-tarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen tulee kiinnittää huomiota siihen, millainen kuntoon liittyvä selvitys kohteessa on tehty
- onko kyse asuntokaupan kuntotarkastuksesta laadittujen ohjeiden mukaan tehdystä tarkastuksesta vai jostain muunlaisesta kuntoa selvittävästä tutkimuksesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi painottaa, että ostaja ja myyjä tutustuvat raporttiin huolellisesti.
Kiinteistönvälittäjä ei siis vastuuta välttääkseen voi paeta kuntotarkastusraportin toteamusten taakse väittämällä seuranneensa niitä kirjaimellisesti; Välittäjä on velvollinen käyttämään omaa järkeään ja omaa harkintaansa ja valvomaan myös ostajan etua. Välittäjän on suhtauduttava kuntotarkastusraportin tietoihin varovasti oman selonottovelvollisuutensa ja oman tiedonantovelvollisuutensa perusteella.
Tapaohjeiden mukaan:
"5.8 Epävarma tieto
Jollei tiedon oikeellisuuden varmistaminen ilman kohtuutonta vaivaa ole mahdollista, välitysliikkeen on joka tapauksessa selkeästi ilmoitettava ostajaehdokkaille esiin tulleista seikoista ja siitä, että tietoa ei ole voitu tarkistaa ja että tieto on epävarma.
Välitysliike on kuitenkin merkinnyt laatimaansa esitteeseen rakennuksen peruskorjausta vaativaksi ja näin ottanut riskin siitä, että se saattaa myös olla purkukuntoinen ja esitteessä annettu rakennuksen kuntoa koskeva tieto
''peruskorjattavassa kunnossa"
saattaa olla väärä.
Ostajien osalta
Ostajilla on ollut oikeus luottaa myyjän ja välitysliikkeen ilmoitukseen rakennuksen peruskorjauskelpoisuudesta. Ostajat ovat ostaneet kohteen peruskorjauskelpoisena, vaikka peruskorjaaminen ei ole ollut mahdollista. He ovat omatta syyttään erehtyneet myyjän ja välitysliikkeen antaman väärän tiedon johdosta, mistä heille on aiheutunut taloudellista vahinkoa.
Ostajat ovat perehtyneet kuntotarkastusraporttiin ja kiinteistöön parhaansa mukaan ennen kauppaa. Heillä ei ole ollut velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän ja välittäjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä (MK 2:22.1 ja KKO 2009:31). Ostajilla on ollut oikeus luottaa myyjän ja välitysliikkeen ilmoitukseen rakennuksen kunnosta eli siitä, että rakennus on peruskorjattavissa.
Vastapuolten suhtautuminen
Ostajat ovat pyrkineet sopimaan hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta oikeudenkäynnin ulkopuolella siinä onnistumatta.
Myyjä on katsonut, että hän on antanut kaikki tietonsa kiinteistöstä välitysliikkeelle, joka on itsenäisesti laatinut esitteen ja että siksi ainakin ensisijainen vastuu on välitysliikkeellä.
Välitysliike on ilmoittanut, että ei pidä paikkaansa, että myyntiesite antaisi kaupan kohteesta harhaanjohtavan kuvan. Välitysliike on katsonut, että kuntotarkastusraportin kohdassa 11 mainitun ulkoseinävaurion aiheuttama lisätarkastusvelvoite on syntynyt ostajille, ei välitysliikkeelle. Vielä on välitysliike katsonut, että se on noudattanut hyvää kiinteistönvälitystapaa, valvonut ostajien etua kaupassa ja että esite yhdessä suullisesti annettujen tietojen ja kuntotarkastusraportin kanssa kuvaa kaupan kohteen kuntoa ja ominaisuuksia varsin hyvin.
Näissä olosuhteissa sovinto oikeuden ulkopuolella ei ole ollut mahdollinen.
VASTAAJA/MYYYJÄ S HHHSEN VASTAUS JA VAATIMUKSET
.Kanne on hylättävä.
Kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus·on hylättävä.
Kantajat tulee yhteisvastuullisesti velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 3.120,50 eurolla korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Yleistä oikeusapua 40 prosentin omavastuuosuudella saaneen S HHHsen osuus oikeudenkäyntikuluista on 1.530,50 euroa ja Valtion Varsinais-Suomen oikeusaputoimiston osuus 1.590.euroa.
MYYJÄN PERUSTEET
Kiinteistö ei ole olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajilla oli aihetta olettaa, koska ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, joka oli kaupantekohetkellä hänen tiedossaan, rakennus myytiin ostajien tieten huonokuntoisena, kuntotarkastus oli poikkeuksellisen laaja ja perusteellinen ja ostajista N BBB on rakentamisen asiantuntija.
Ostajat ovat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa, mikä oli kuntotarkastusraportin perusteella tavanomaista laajempi.
Perustelut
Ostaja N BBBnin käsitys siitä, että hän olisi rakentamisen amatööri ei tunnu uskottavalta, koska hän harjoittaa LVI-yritystoimintaa.
Välitysliike oli lisäksi pyrkinyt vaikuttamaankin ostajaehdokkaan valikoitumiseen siltä pohjalta, että löytyisi ostaja, joka pystyy rakennusta korjaamaan ja kunnostamaan paremmin kuin maallikko.
Myyjä ei ole ollut tietoinen niistä puutteista, joita J P***i on tarkastuksessaan (04) todennut.
Salaiseen virheeseen vetoaminen on toki mahdollista, mutta jotta sillä perusteella voisi jotain vaatia, tulee virheen merkitys olla olennainen. Näin ei tässä tapauksessa välttämättä ole.
Yhden rakennusasiantuntijan lausunto ei välttämättä osoita sitä, että
-rakennus olisi korjauskelvoton, varsinkin, kun hän on mm. raportissaan maininnut, että seinärakenteet eivät täytä eristyksien osalta nykyisiä lämmöneristysmääräyksiä. Rakennustapa ei ole virheellinen, jos se 1950-luvulla on ollut hyväksyttävä.
Laadittu kuntotarkastusraportti (03) oli erittäin perusteellinen ja myyjä maallikkona ei voinut mitenkään epäillä sen virheellisyyttä tai puutteellisuutta.
Näinkin paljon virheitä sisällään pitänyt kuntotarkastus nosti ostajien selonottovelvollisuutta ainakin siten, että näiden olisi tullut vaatia rakenteiden purkamista myyjältä, eivätkä ostajat voineet enää vain luottaa siihen, että pintapuolinen, aistinvarainen tavarantarkastus olisi riittävä. Näin mm. oikeuskirjallisuudessa Matti Ilmari Niemi: Maakaaren järjestelmä I s. 242: Asiantuntijoiden käyttämistä voidaan kuitenkin edellyttää, jos tarkastuksessa on noussut esiin epäilyttäviä seikkoja esim. rakennusten osalta. Ostajalla voi olla perusteltu aihe epäillä laatupuutteiden olemassaoloa symptomien perusteella.
Virheen olennaisuus
Myyjä oli itse maksanut kiinteistöstä 160.000 euroa, alunperin hänen pyytämänsä myyntihinta oli 138.000 euroa ja tästäkin hän vielä antoi alennusta 4.000 euroa.
P***n Huoneistokeskuksesta kiinteistönvälittäjä T K***n on suullisesti ilmoittanut viikolla 18 (2012), että tontin arvo on 95.000 - 100:000 euroa. Tätä hän perusteli nimenomaisesti suurehkolla rakennusoikeudella ja sillä, että huomattavasti kauempana keskustasta sijaitsevalla A***in alueellakin on vastaavia tontteja myyty 70.000 euron keskihintaan.
Näin ollen rakennuksen arvo kaupassa on korkeintaan voinut olla 34.000 euroa.
Kun sen laajennusosan, jossa seinät eivät ole olleet muuta rakennusta vastaavassa kunnossa, voidaan katsoa käsittävän noin 40 % koko rakennusalasta, jäisi vahingon määräksi tällä perusteella noin 20.000 euroa. Tätä ei näissä olosuhteissa, laajentuneessa ostajien tietoisen riskin ottamisessa, enää voida pitää olennaisena.
Kanteessa esitetyistä seikoista (oikeudellinen arvio)
Ostajat ovat kritisoineet myyntiin laittamista ilman laajempaa selvitystä kuntotarkastusraportin (03) kohdan 11. perusteella.
Tämä on kuitenkin molemminpuolisesti vaikuttava seikka juuri ns. symptomien perusteella. Vaikka rakenteisiin kajoaminen onkin pääsääntöisesti vain myyjälle mahdollista, olisi ostajien tullut ennen, kaupan tekemistä vaatia myyjältä tältä osin tarkempaa selvitystä. Kun he eivät ole näin menetelleet, ottivat he tietoisen riskin, eivätkä voi virheenä vedota enää tähän seikkaan. Näin nimenomaisesti, koska ei myyty priimakuntoista rakennusta.
Myyjä ei kyennyt maallikkona tältä osin antamaan yksilöidympää selvitystä kuin mihin kuntotarkastaja ammattilaisena kykeni.
Ostajien esittämä KKO:n ennakkoratkaisu 2009:31 ei sovellu tähän tapaukseen prejudikaatiksi. Tuossa tapauksessa vahingonkorvaukseen oikeuttava kosteusvaurio oli aiheutunut muista syistä kuin mitä kuntotarkastuksessa oli havaittu, joten tällä perusteella ns. laajennettu ostajan tarkastusvelvollisuus ei ollut syntynyt, kun kuntotarkastuksessa havaitut symptomit koskivat aivan eri asioita, kuin mistä oikeudessa oli korvausta vaadittu.
Kun ostajat lisäksi vielä toteaa, että virheen paljastava tarkistus olisi ollut helppo toimenpide, vieden aikaa vain parisen tuntia, vähentää sekin heidän mahdollisuuksiaan menestyä tässä jutussa, koska toinen heistä oli rakennusasiantuntija ja osti korjattavan talon.
Myyjälle on myönnetty oikeusapu 40 % osakorvauksella.
VASTAAJA/VÄLITYLIIKE YHTIÖ LKV OY:N VASTAUS JA VAATIMUKSET
Yhtiö Oy LKV vastustaa sille esitettyä 77.697 euron vahingonkorvausvaatimusta perusteeltaan ja määrältään.
Myös korkovaatimusta vastustetaan.
Välitysliike vastustaa esitetyn vaatimuksen yhteisvastuullisuutta. Mikäli vastoin sen perusteltua käsitystä jotakin korvausta tai hyvitystä ostajille määrättäisiin maks ttavaksi, tulee maksuvelvoite määrätä siten, että suoritusvelvoite kuuluu koko määrän osalta yksin myyjälle tai ainakin siten, että suoritusvelvollisuus myyjän ja välitysliikkeen välisessä suhteessa on ensisijaisesti myyjällä.
Välitysliike vastustaa oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta esitettyä vaatimusta. .
Välitysliike vaatii, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut asiassa 17.336j07 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
VÄLITYSLIIKKEEN PERUSTELUT
Kiistämisen perusteet
Kantajien tietoisuus
Pääosa kohteen korjaustoimia edellyttävistä vaurioista on ollut ostajien tiedossa ja havaittavissa ennen kauppaa. He ovat saaneet ennen kauppaa perusteellisen tiedon kohteen kunnosta ja riskeistä.
Ostajille on myös tuotu esille ne seikat, joita ei ole voitu ilman laajoja purkutoimehpiteitä tarkistaa. Heillä olisi ollut mahdollisuus avata rakenteita tai pyytää niitä avattavaksi, mutta he eivät ole tällaista mahdollisuutta käyttäneet tai pyytäneet. Ostajat ovat ottaneet tietoisen riskin tällaisten rakenteiden tai seikkojen. kunnosta.
Ostajat ovat olleet tietoisia, että valtaosa talon rakenteista on käyttöikänsä päässä.
Saamansa informaation ja tekemiensä havaintojen perusteella ostajat ovat voineet varautua kohteen erittäin huonoon kuntoon, merkittäviin korjaustarpeisiin tai siihen, että korjaaminen ei välttämättä ole taloudellisesti järkevää. Ostajat ovat myös kauppakirjan merkinnöin hyväksyneet kohteen huonon kunnon.
Ostajat eivät voi välitysliikkeen virheinä vedota seikkaan tai tietoon, josta he ovat olleet tai heidän olisi tullut olla tietoisia ennen kauppaa.
Kohteen kunto ·
Kaupan kohde ei ole kaupantekohetkellä ollut siitä ennakkoon esillä olleita seikkoja ja annettuja tietoja olennaisesti huonommassa kunnossa. Kaupanteon jälkeen tehdyt havainnot eivät ole olennaisesti lisänneet ennakkoon tiedossa ollutta korjaustarvetta. Mikäli näin kuitenkin olisi, ei välitysliikkeellä ole ohut tai voinut olla mainitusta mitään tietoa tai edes perusteltua epäilystä sellaisesta. Edes kuntotarkastuksen suorittaja ei ole osannut epäillä tällaista.
Kohdetta ei voida pitää kanteessa mainituilla perusteilla purkukuntoisena tai sellaisena, että kohteen virheet eivät olisi - korjattavissa, vaikka rakennuksen kunto saattaisi olla sellainen, että kohteen kunnostaminen ei ole taloudellisesti järkevää. Ostajat ovat voineet arvioida mainitun seikan ja varautua myös tähän.
Välitysliikkeen menettely
Välitysliike on kyseisessä kaupassa hankkinut ja antanut ostajille kaikki kaupan kohdetta koskevat kyseisen välitystehtävän ja kaupan kannalta merkitykselliset tiedot oikeina ja riittävinä.
Välitysliikkeen ostajille antamat tiedot perustuivat käytettävissä olleisiin asiakirjoihin, kohteessa paikan päällä tehtyihin havaintoihin, perusteelliseen rakennusalan asiantuntijan suorittamaan ja raportoituun kuntotarkastukseen sekä myyjän antamiin tietoihin. Välitysliikkeellä ei ole ollut syytä epäillä asiakirjoista ja yksityiskohtaisesta kuntotarkastusraportista ja ostajilta saatujen tietojen paikkansapitävyyttä tai sitä, että tiedot eivät olisi riittäviä.
Ostajille on tuotu esille ne asiat mm. ulkoseinien rakenteita koskevat seikat, joita ei ole voitu ilman kohtuutonta vaivaa tarkistaa.
Selonottovelvollisuus, vastuu ja riski tällaisten seikkojen selvittämisestä tai selvittämättå jäämisestä on ostajilla, ei välitysliikkeellä. Mikäli ostajat laiminlyövät selvittää mainitun kaltaisen seikan, he laiminlyövät heille kuuluvan selonottovelvoitteen.
Välitysliike ei ole rakennusalan ammattilainen, eikä sen velvollisuuteen ole kuulunut rakenneavausten suorittaminen. Rakenneavaukset, joita edes asiantuntija ei ole voinut suorittaa, eivät ole kuuluneet välitysliikkeen selonottovelvollisuuden piiriin.
Välitysliike ei ole antanut, eikä voinut antaa tietoa. siitä, millaista suunnittelua remontointi edellyttää, tarvitaanko toimiin lupia tai millaiseksi rakenteet tulee korjattaessa tehdä.
Vålitysliike ei ole rikkonut selonottovelvollisuuttaan, eikä tedonantovelvollisuuttaan välitystehtävän hoitamisessa.
Välitysliike on suorittanut välitystehtävän ammattitaitoisesti ja huolellisesti hyvää välitystapaa noudattaen ottaen myös huomioon kaupassa ostajien edut.
Välitysliikkeen oimissa ei ole sellaista virhettä, laiminlyöntiä tai tuottamusta muutoinkaan, josta ostajille olisi aiheutunut tai voinut aiheutua vahinkoa.
Vahingot
Välitysliikkeen käsityksen mukaan kohteen kauppahinta on vastannut kohteen kuntoa ja arvoa huomioiden myös kaupanteon jälkeen tehdyt havainnot. Ostajille ei ole aiheutunut kaupassa vahinkoa.
Vaikka vastoin välitysliikkeen käsitystä katsottaisiin, että ostajille olisi jotakin vahinkoa aiheutunut ja että välitysliikkeen toiminnassa katsottaisiin olleen virhe, ei vahinko ole aiheutunut välitysliikkeen virheestä. Ostajien mahdollisilla vahingoilla ei ole syy-yhteyttä välitysliikkeen toimintaan.
Mikäli katsotaan, että kaupan kohde ei olisi vastannut siitä sovittua kauppahintaa kohteessa olevan laatuvirheen vuoksi, on kysymys seikasta, joka tulee oikaista myyjän ja ostajien välisellä hinnanalennuksella. Kun kaupan osapuolten väliset suoritukset tasataan hinnanalennuksin vastaamaan toisiaan, ei ostajille ole asiassa aiheutunut mitään vahinkoa. Mahdollinen maksuvelvollisuus asiassa tuleekin osoittaa yksinomaan kohteen myyjälle.
Vahingonkorvauksen määrä
Välitysliike katsoo, että vahingonkorvauksena esitetty vaatimus on myös määrällisesti virheellinen, yksilöimätön ja perusteeton.
Missään tapauksessa ostajille mahdollisesta välitysliikkeen virheestä aiheutuneena Vahingon määränä ei voida pitää tontin arvoa vähennettynä talon purkukustannuksina.
Kanne lähtee siitä, että välitysliikkeen virhe olisi viimekädessä se, ettei kohteen seinärakenteen todellinen tilanne tullut ennen kauppaa esille. Mainitun virheen aiheuttaman vahingon määrä voi olla enintään vahinko, joka saamatta jääneestä tiedosta voisi aiheutua. Vahingon määränä ei voida pitää koko talon arvottomaksi tulemisen määrä.
Yksityiskohtaiset perustelut
Ostajien saamat tiedot
Ennen kauppaa oli ostajille kerrottu, että kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen ja että korjausprosessi tulee olemaan todella suuri niin ajallisesti, kuin rahallisestikin. Ostajat eivät ole olleet mainitusta huolissaan, koska heistä N BBBilla oli kertomansa mukaan hyvät suhteet rakennusalan toimijoihin.
Ostajilla on ollut ennakkoon mahdollisuus tutustua perusteellisesti kohteeseen. Heistä N BBB on kertonut olevansa rakennusalalla (LVI- yrittäjä) ja osaavansa tarkastaa mainitun kaltainen kohde. Näin ostajat myös menettelivät. ·
Ostajilla oli ennen kauppaa käytössään Raksystems Anticimexin 2.8.2010 päivätty yksityiskohtainen kuntotarkastusraportti (03). Raportissa on yksilöity merkittäviä puutteita ja korjaustarpeita sekä kehotukset tutkia kohdetta tarkemmin. Raportista käy myös selville se, että kohde ja sen rakenteet ovat pääosin käyttöikänsä päässä.
Raportin mukaan puutteina ja korjaustarpeina kohteessa todettiin mm;
-sokkelissa oli halkeamia,
- maanpinnan muotoilu on virheellinen, kallio viettää voimakkaasti taloon päin, ·
- kellarikerroksessa seinän läheisyydessä oli näkyvää kosteutta, lahonneita puurakenteita, koolatut seinärakenteet olivat lahonneet,
- 1. kerroksen alapohjarakenne on riskirakenne,
- alapohjan avauksesta havaittiin, tunkkaista hajua, eristeessä vädmuutoksia, villaeristeissä havaittiin vesimärkää,
- takasivun ulkoseinän rungon alaosissa todettiin lahovaurioita,
- takasivun ulko-oven kohdalla alapohjassa todettiin lahovaurioita,
- todettiin, ettei alapohjan rossipohjassa ole tuuletusta,
- kattovesijärjestelmä on uusittavassa kunnossa,
- sade- ja sulamisvedet on ohjattu rakennuksen vierustalle,
- salaojituksen µusiminen todettiin tarpeelliseksi,
- julkisivuverhouksen taustalla ei ollut tuuletusrakoa, julkisivuverhouslaudoitus oli asennettu suoraan tuulensuojafevyn päälle ja takasivun ulkoverhouksessa havaittiin lahoa,
- ikkunoiden ja ovien saneeraus todettiin tarpeelliseksi,
- katon ruodelaudoitus todettiin paikoin tummentuneeksi ja pehmenneeksi, todettiin vesikaton uusirnisentarve,
- ullakon tuuletus todettiin puutteelliseksi,
- kattoristikoissa havaittiin lahovikoja,
- piippu todettiin rapautuneeksi ja korjausta edeltyttäväksi,
- vesivaraaja todettiin uusimista edellyttäväksi ja käyttövesiputkisto todettiin olevan käyttöikänsä päåssä.
Kuntotarkastusraportissa mainitaan myös, että "rakennuksen runkoa ei· ole voitu kauttaaltaan tarkastaa, eikä rungossa mahdollisesti olevia vaurioita ole voitu luotettavasti kartoittaa, koska vaurioiden kartoittaminen vaatisi. mm; julkisivuverhousten poistamista, ym. laajoja rakenteiden purkutoimenpiteitä". Raportissa on myös mainittu, että vaurioiden "olemassaolon todennäköisyyteen tulee siksi varautua jo pelkästään rakennuksen iän perusteella".
Edellä mainituin tavoin ovat ostajat saaneet hyvinkin perusteellista tietoa ja perusteellisen kuvan siitä, millaisessa kunnossa kohde on. Pääosa kohteen merkittävistä vaurioista on ollut ostajien tiedossa ja havaittavissa jo ennen kauppaa. Ostajat ovat voineet varautua korjaustarpeisiin ja siihen, että korjaaminen ei valttämättä ole taloudellisesti järkevää. ·
Ostajille on myös kerrottu ja tuotu esille ne seikat mm. seinien runkorakenteet, joita ei ole kohtuullisin toimenpitein voitu tarkistaa, kuin myös se, että runkorakenteen korjaustarpeeseen tulee varautua.
Välitysliikkeen käsityksen mukaan runkorakenteen avaamisella ei juurikaan olisi saatu lisäinformaatiota tarkastuksessa muutoin jo saatuun tietoon.
Kohteen rakenteiden huonossa kunnossa ei ole kaupanteon jälkeen rakenneavauksin tai muutoin tullut esille olennaisia seikkoja, joista ostajat eivät olisi olleet tietoisia tai joihin he eivät olisi voineet varautua. Talon rakenneosat, jotka kaupan jälkeen on todettu virheellisiksi tai vaurioltuneiksi, ovat pääosin jo kuntotutkimuksessa todettu vaurioituneiksi tai niiden korjaustarpeeseen on kehotettu varautumaan.
Kohteesta laaditussa kauppakirjassa on todettu "Ostajat ovat tietoisia, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus on huonossa kunnossa ja on peroskorjattava". Ostajat ovat myös kauppakirjan merkinnöin hyväksyneet kohteen huonon kunnon ja perusteellisen korjaustarpeen.
Johtopäätökset rakennuksen kunnosta
Kanteessa siteeratussa P***in laatimassa lausunnossa (04) on mainittu rakennuslupien tarpeesta, kattorakenteiden korjaustarpeesta, kantavien seinien uusimistarpeesta ja siitä, että seinät eivät täytä nykyaikaisia eristämisen määräyksiä. Lisäksi P***i on esittänyt, että rakennus tulee purkaa kokonaan.
On selvää ja yleisesti tiedossa, että perusteellinen remontointi edellyttää asianmukaisia rakennesuunnitelmia ja rakennuslupia. Myös Raksystemsin lausunnossa (K3) on lattian ja seinä korjaustarpeiden osalla mainittu "työn edellyttävän yleensä korjaussuunnittelua". Ostajat ovat voineen tällaiseen varautua. Kyse ei ole virheestä.
Kuten kappaleessa "Kantajien saamat tiedot" on jo todettu, kerrottiin kuntotarkastusraportissa mm. se, että ulkoseinistä puuttuu tuuletusrako, ulkovuorilaudoitus on naulattu kiinni tuulensuojalevyyn ja että ulkoseinässä on lahovaurioita/korjaustarvetta. Mainitut seikat olivat ostajilla tiedossa jo ennen kauppaa. Jo näillä perusteilla ovat ostajat voineet varautua ulkoseinien täydelliseen uusimisen tarpeeseen.
Myös vesikaton ja kattoristikkorakenteiden merkittävät kunnostustarpeet ovat olleet mainittuna kuntotarkastusraportissa ja kantajien tiedossa.
Kaikki kohteessa havaitut ja edellä mainitut seikat edellyttävät peruskorjauksen tyyppisiä korjaustoimia. Väitteet siitä, että seinärakenne tai rakennus muutoinkaan ei olisi peruskorjattavissa tai että korjaustoimiin ei saataisi rakennuslupaa, ei käsityksemme mukaan pidä paikkaansa. Eri kysymys sinällään on se, onko rakennuksen kunnostaminen taloudellisesti järkevää; Ostajien asiantuntijakseen nimeämän P***in lausunnon tai muidenkaan seikkojen perusteella, ei ole tullut selvitetyksi tai esille, että kohde olisi siitä saatuja ennakkotietoja ja siitä tehtäviä havaintoja huonommassa kunnossa.
Kanteen väite siitä, että kohde tulee purkaa, on P***in subjektiivinen näkemys, joka ei välitysliikkeen mielestä ole oikeaan osunut. Ainakaan purkutarve ei ole syntynyt pelkästään kaupanteon jälkeen tehtyjen havaintojen vuoksi. Teknisenä "uutena virheenä" ovat ostajat tuoneet esille sen, että kahdesta seinästä puuttui varsinainen seinärakenne eristeineen ja että seinärakenne jouduttaisiin näiltä osin rakentamaan uudestaan. Kohteen purkamista kokonaan ei voida pitää järkevänä pelkästään sen vuoksi, että kohteen seiniä jouduttaisiin rakentamaan uudestaan tai että kohteeseen joudutaan teettämään suunnitelmat, suorittamaan korjaustoimet suunnitellusti ja hakemaan korjauksille rakennuslupa.
On huomattava, että toisinaan iäkkään ja huonokuntoisen rakennuksen, kuten tämä, purkaminen ja uudelleen rakentaminen voi olla pitkällä aikavälillä ja kokonaisuutena tarkastellen järkevämpää, kuin laaja ja perusteellinen remontointi. Mainittu seikka on kuitenkin ollut. ostajien arvioitavissa ja tiedossa jo ennen kaupantekoa. Mikäli ostajat ovat saamiensa tietojen perusteella suorittaneet kohteen kunnon ja korjaustarpeen arvioinnin virheellisesti, ei virhearviointi ole Välitysliikkeen vastuulla.
Mikäli asiassa kuitenkin tulisi selvitetyksi, että kohteen kunnostaminen ei sen seinärakenteissa olevien rakennusvirheiden vuoksi olisi ollenkaan mahdollista, ei välitysliikkeellä ole ollut mitään mahdollisuutta todeta mainittua seikkaa. Kuten sanottu, välitysliike ori luottanut ja voinut luottaa alan ammattilaisen Raksystemsin tekemään havainnointiin. Raksystems ei ole ennen kauppaa tehnyt havaintoja tai johtopäätöksiäsiitä, että kohteen virheet eivät olisi korjattavissa.
Välitysliikkeen toimirita asiassa
Kaupan kohde on ollut ja on edelleenkin hyvin perusteellisia korjauksia edellyttävässä kunnossa. Kohteen poikkeuksellisen huono kunto ja laajat korjaustarpeet sekä se, että rakennus on lähes kaikilta osin käyttöikänsä päässä, ovat olleet kuntotarkastusraportin ja ostotarkastuksen perusteella havaittavissa. Edellä mainitut tiedot on ostajille välitetty ja kerrottu. Myös tieto siitä, ettei kaikkia kohteen rakenteita mm. runkorakenteita ole voitu tarkistaa, on ostajille annettu.
Ostajille on korostettu korjaustarpeiden massiivisuutta ja sitä, että niistä tulee aiheutumaan merkittävät kustannukset. Yksilöityä tietoa kaikkien tarpeellisten korjausten laajuudesta tai laadusta ei ole voitu ostajille antaa, eikä välitysliike ole sellaista tietoa heille antanut. Välitysliike ei myöskään ole antanut tai voinut antaa ostajille tietoa siitä, pitääkö remontoinnille hakea rakennuslupa, teettää suunnitelmat tai millaisia toimia rakennusvalvonta remontoinnilta edellyttää. Mainitun kaltaista tietoa ei ole voinut antaa edes kohteen tutkinut rakennusalan ammattilainen Raksystems. Kyseisten seikkojen selvittäminen ja arviointivastuu on ollut yksinomaan ostajilla. Mikäli he ovat arvioineet seikat väärin, on vastuu yksin heillä itsellään.
Välitysliikkeellä on oikeus luottaa niihin tietoihin ja seikkoihin, joita se kohteesta ja sen kunnosta myyjältä tai muutoin saa. Ostajille ei ole voitu antaa, eikä annettu nimenomaista tietoa siitä, että kohde on peruskorjauskelpoinen siten, että korjaaminen -olisi järkevää tai taloudellisesti kannattavaa, Esitteen maininnalla "Talo on peruskorjattavassa kunnossa" ei ole tällaista tietoa annettu, eikä mainitusta sellaista johtopäätostä voi tehdä. Näin etenkin, kun huomioidaan kaikki ostajien saama perusteellinen informaatio kohteesta.
Välitysliike on toiminnassaan korostanut sitä ja kertonut ostajille kohteen olleen todella huonokuntoinen ja edellyttävän perusteellisia korjauksia. Tällä on nimenomaisesti tarkoitettu ja korostettu sitä, että mikään tavanomainen remontointi ei ole riittävä, vaan remontoinnissa puututtava, kuten peruskorjauksessa aina, rakennuksen olennaisiin ja perustavaa laatua oleviin rakenteisiin. Ratkaisu- ja päätösvalta kaupan ja kohteen korjauksen kannattavuudesta tai järkevyydestä on ollut ostajilla.
Väite siitä, että kuntotarkastusraportteja olisi pidettävä lähtökohtaisesti epäluotettavina, ei pidä paikkaansa. Kohteesta laadittu kuntotarkastusraportti on varsin perusteellinen ja alalla vakiintuneen hyvämaineisen yrityksen laatima. Välitysliike on voinut luottaa siihen, että Raksystemsin tekemä ja dokumentoima kuntotarkastus on riittävän perusteellinen ja antaa perusteellisen kuvan kohteen kunnosta, ominaisuuksista ja riskeistä. Välitysliikkeellä ei ole ollut, eikä ole voinutkaan olla tietoa tai epäilystä siitä, että kohteen sisäisissä rakenteissa olisi sellaista vikaa tai puutteita, jota raportissa ei olisi jo käsitelty.
Kyseisen kaltaisessa tilanteessa välitysliikkeen ei tule itsenäisesti suorittaa kohteessa silmämääräistä tarkastusta perusteellisempaa tutkimusta tai tarkastusta. On huomattava, että myös ostajat ovat kanteessaan pitäneet ilmeisenä, että edes tarkastaja ei ole osannut epäillä sitä, että talon ulkoseinärakenteet sinänsä olisivat puutteelliset.
Ostajille on tuotu esille, ettei seinärakenteen kuntoa ole voitu tarkastuksessa todeta. Käytännössä seinärakenteen tutkiminen olisi edellyttänyt merkittäviä rakenteen purkamistoimenpiteitä.
Seinärakenteen tarkastus ei ole ollut mahdollista ilman huomattavaa haittaa. Ostajat ovat omassa päätöksenteossaan voineet harkita tarkastamattomuuden merkityksen ja sen haluavatko pitää poikkeuksellisen laajaa tarkastusta kauppansa edellytyksenä. Ostajat olisivat voineet vaatia ja edellyttää rakenteiden avaamista. Näin ostajat eivät kuitenkaan ole menetelleet. Välitysliikkeellä ei ole oikeutta, eikä velvollisuutta määrätä kohde tarkastettavaksi ostajien tai myyjän haluamaa tarkastusta laajemmin. .
Raksystemsin raportissa mainitun suosituksen mukainen ulkoseinävaurion tai muun seikan lisätutkimisen tarve on syntynyt nimenomaisesti ostajille, ei välitysliikkeelle.
Väite siitä, että kohteen myyntiesite ei vastaisi todellisuutta tai että esite antaisi kohteesta harhaan johtavan kuvan, ei pidä paikkaansa.
Myyntiesite yhdessä kohteesta ostajille annetun muun informaation, kuten kuntotarkastusraportin kanssa kuvaa kohteen kuntoa ja ominaisuuksia varsin hyvin.
Välitysliike on antanut ostajille kaikki myyjältä saamansa ja katselrnuksessa tekemiensä havaintojen mukaiset kyseisen välitystehtävän ja kaupan kannalta merkitykselliset tiedot oikeina ja riittävinä. Väitteet siitä, että ostajia olisi asiassa harhautettu tai että heille olisi annettu virheellistä tai puutteellista tietoa ovat ehdottoman väärät.
Myyjän ja välitysliikkeen välisen vastuun jakautumisesta
Mikäli vastoin välityslitkkaan perustaltua käsitystä katsottaisiin, että kaupassa maksettu hinta ei kaupankohteessa olevan virheen vuoksi ole vastannut ostajien kohteesta maksamaa kauppahintaa, on kyse seikasta, joka tulee oikaista ostajien ja myyjän välisin hinnanalennuksin.
Kauppahintaa hinnanalennuksella oikaistaessa vastaa kohteen oikaistu arvo siitä myyjälle maksettua vastiketta. Ostajien ja myyjän väliset suoritukset vastaavat hinnanalennuksen jälkeen toisiaan. Mainitussa tilanteessa ostajille ei ole syntynyt tai voinut syntyä vahinkoa, josta välitysliike olisi korvausvelvollinen.
Mikäli perusteet hinnanalennukseen olisivat olemassa ja kauppahinta jätettäisiin oikaisematta ja korvaus määrättäisiinkin kokonaan tai osittain välitysliikkeen maksettavaksi, saa myyjä kauppahintana kohteen arvoa suuremman suorituksen ja samalla myyjä saa perusteetonta etua välitysliikkeen kustannuksella. Kyse olisi myös rikastumiskiellon vastaisesta tilanteesta.
Edellä mainituin perustein tulee mahdollinen ostajille maksettavaksi tuomittavat suoritukset välitysliikkeen ja myyjän välisessä suhteessa osoittaa kokonaan myyjälle.
LUETTELO TODISTEISTA
Kantajat/ostajat
Kirjalliset todisteet
Kauppakirja
Yhtiö Oy LKV:n myyntiesite
Kuntotarkastusraportti 2.8.2010
Rakennusinsinööri J P***in lausunto 30.9.2011
H***a Oy/ T L***sin arviolausunto 13.2.2012
N***s Oy:n purkutarjous 6.2.2012
Ohje hyvästä välitystavasta 9.3.2011
Sähkölaskut kohteesta 1.7.2009-5.7.2011
Yhteenveto sähkönkulutuksesta kohteessa 11.2.2001-6.7.2011
Henkilötodistelu
N BBB, kuultava
Rakennusinsinööri J P***i
Rakennusmestari H H***
Vastaaja/myyjä S HHH
Kirjalliset todisteet
M1. Kiinteistönvälittäjä T K***nin kirjallinen arviolausunto.
Henkilötodistelu
1. Vastaaja S HHH todistelutarkoituksessa
2. T K***n, kiiriteistönvälittäjä
Vastaaja/välitysliike Yhtiö Oy LKV
Kirjallinen todistelu
V1. Kauppakirja (kantajan todisteeksi 1 liittämä)
V2. Raksystems Anticimex lausunto 2.8.-2010 (kantajan todisteeksi liittämä)
V3. Raksystems Anticimex lausunto 23.5.2012
Henkilötodistelu
S A***s, kiinteistönvälittäjä, LKV
M N***g, RI, Raksystems Anticimex
H H***i, Yhtiö Oy LKV:n kiinteistönvälittäjä
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
Lähtökohdat
Välitysliikkeen laatima myyjän ja ostajien välinen kauppakirja (01) P***n kaupungin asemakaava-alueella sijaitsevasta kiinteistöstä on allekirjoitettu 9.6.2011. Kauppakirjan mukainen kauppahinta on ollut
134.000 euroa.
Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on ollut 1950-luvulla rakennettu
1-kerroksinen kellarillinen omakotitalo. Rakennusta on laajennettu ilmeisesti 1970-luvulla.
Välitysliikkeen esitteen (02) mukaan "talo on peruskorjattavassa kunnossa. Mm. katto ja ikkunat uusittava, salaojitus tehtävä sekä maanpinnan muokkausta. Kuntotarkastus tehty."
Kauppakirjan ehdon 6 mukaan myyjä on vakuuttanut antaneensa ostajille kaikki ne tiedot sekä tiedossaan olevat seikat, jotka olisivat saattaneet vaikuttaa ostajien ostopäätökseen. Myyjä on selvittänyt kaupan kohteena olevan kiinteistön, rakennuksen ja tarpeiston kunnon ostajille.
Kauppakirjan ehdon 10 mukaan kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on suoritettu kuntotarkastus 29.7.201O Raksystems-Anticimexin tqimesta. Ostajat ovat tutustuneet tarkastusraporttiin. Ostajat ovat tietoisia, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus on huonossa kunnossa ja se on peruskorjattava.
Kuntotarkastusraportit ja katselmus
Kuntotarkastusraportin 2.8.2010 (03) yhteenveto-osion mukaan tarkastuksessa havaittuja riskirakenteita ovat olleet
- maanvastaisen betonilaatan päälle rakennettu puukoolattu lattiarakenne, sekä puurakenteiset väliseinät lattiapintojen alapuolella;
- kellarin lahot rakenteet.
. .
Edelleen Kuntotarkastusraportin 2.8.2010 mukaan
- rakenteiden sisällä piilevien virheiden mahdollisuutta ei tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi ole voitu sulkea pois. Rakennuksen runkoa ja siinä mahdollisesti olevia vaurioita ei ole voitu kauttaaltaan tarkistaa, koska se olisi vaatinut julkisivuverhousten poistamista ym. laajoja rakenteiden purkutoimenpiteitä;
- raportin rakennetyypit ja LVI-tekniikka osassa on väliseinien todettu olevan puurakenteisia. Ko ka väliseinät ovat lähteneet todennäköisesti lattiapinnan alapuolelta pohjalaatan päältä, on kyseisenlaiseen rakenteeseen liittynyt kosteusriskejä;
- vesikate on suositeltavaa uusia, jotta ruodeiaudoitus, jossa on havaittu lahoa, saadaan vaihdettua (s. 13 ja 14).
Kaupan teon jälkeen laaditun Raksystems-Anticimexin raportin 23.5.2012 (V3) mukaan·
- ulkoseinien sisä- ja ulkopuolelta tapahtuneen avaamisen jälkeen on havaittu, että ulkoseinien kantavana rakenteena on ollut ainakin osittain n. 5-6 cm paksut rimat. Seinät ovat olleet silmämääräisesti ohuet. Ulkoseinän runkorakenteet eivät paksuuden osalta ole vastanneet nykykäsitystä kantavasta seinärakenteesta;
- rakennuksen keskivaiheilla on kantava väliseinä. joka kantaa vesikattorakenteiden ja yläpohjarakenteen kuormia. Seinän keskivaiheilla on havaittu useamman metrin kohta, jossa ei
- käytännössä ole lainkaan kantavaa runkoa;
- rakennuksen saaminen turvalliseksi ja terveelliseksi asua edellyttäisi lähes kaikkien rakenneosien (seinät, kantava väliseinä, alapohja, yläpohja/vesikatto) uusimista. Rakennus on suositeltavaa purkaa.
Pääkäsittelyn yhteydessä pidetyssä katselmuksessa todetusti kahdessa ns. vanhan 1950-luvulta peräisin olevan osan ulkoseinässä (ks. pohjapiirros O 2 myyntiesitteen liite: puolet kahteen makuuhuoneeseen rajoittuvasta päätyseinästä ja toinen sivuseinä ainakin saunaan saakka) runkotolpat ovat noin 5-6 x 5-6 cm:n paksuisia. Runkotolppien päälle on asennettu noin 2 cm:n paksuinen puukuitulevy joka on toiminut ilmeisesti eristeenä.
Pääasialliset riitakysymykset
Asiassa on kysymys ensinnäkin siitä, onko kaupan kohteessa virhe, koska se ei ostajien mukaan vastaa kauppaa varten laaditussa esitteessä eikä kauppakirjassa annettuja tietoja. Ostajien mukaan myyjä ja välitysliike ovat myyneet kohdetta peruskorjattavassa kunnossa, vaikka kiinteistöllä sijaitseva rakennus on osoittautunut olevan purettavassa kunnossa.
Ostajien väitteen mukaan myyjä on antanut kauppakirjassa ja esitteessä virheellistä tietoa. Myyjän olisi tullut talon sisälämpötilan alhaisuuden ja suuren sähkönkulutuksen perusteella epäillä talon ulkoseinien rakenteiden puutteellisuuttaja kertoa tästä ostajille.
Ostajien mukaan välitysllike on menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti laiminlyömällä talossa olevista lukuisista virheistä johtuvan selonottovelvollisuutensa ja kertomalla ostajille epävarman tiedon talon peruskorjattavuudesta.
Myyjän mukaan hän ei ole tiennyt seinien rakenteen laadusta eikä ole muutoinkaan menetellyt huolimattomasti. Kiinteistö ei kantavien seinien rakenteen mahdollinen puutteellisuuskaan huomioiden poikkea merkittävästi sellaisesta tasosta, jota voidaan edellyttää vastaavankaltaiselta kiinteistöltä. Joka tapauksessa mahdolliset laatuvirheet eivät ole olennaisia. Myyjän mukaan ostajilla on ollut kuntotarkastusraportin raportin sisältö huomioiden erityinen selonottovelvollisuus ulkoseinärakenteiden osalta.
Välitysliikkeen mukaan kauppahinta on vastannut kaupan kohteen kuntoa ja arvoa. Välitysliike ei ole toiminut virheellisesti eikä mahdollinen vahinko ole syy-yhteydessä välitysliikkeen menettelyyn. Välitysliike on mielestään antanut kaupan kohdetta koskevat tiedot oikeina ja riittävinä eikä ole rikkonut selonotto- tai tiedonantovelvollisuuttaan.
Riidanalaisia ovat myös vahingon määrä ja mahdollisen korvausvastuun jakautuminen myyjän ja välitysliikkeen välillä (ks. KKO 2003:61).
Yhteenveto henkilötodistelusta merkityksellisin osin
N BBB
N BBB on kertonut, että hän oli pystynyt havaitsemaan, että myytävän kohteen kattoa, salaojitusta ja ulkoverhousta pitää korjata. Kysymys oli BBBin käsityksen mukaan enemmänkin pintakorjauksesta. Muutama kattotuoli ja joitakin pätkiä seinistä oli vaihdon tarpeessa. Syksyllä kun BBB oli purkanut sisälevyjä oli ilmennyt isompia vikoja vähän joka puolelta. Kattotuolien rakenne oli ollut täysin hameessa ja mätä. Koko kattorakenne eli ristikot joutuu vaihtamaan vesikaton uusimisen lisäksi. Kaikki seinät eivät käy kantavaksi rakenteeksi, koska ne olivat liian ohuita. Rakenteesta puuttuu kunnollinen eriste.
N BBB oli lukenut kuntotarkastusraportin läpi ja käynyt kohteessa paikan päällä. Korjaukseen erollut suunniteltu mitään euromäärää. N BBBymmärsi, että kohde on peruskorjattava, ja että osittaisia lahovaurioita saattaa löytyä. Kuntotarkastusraportissa suositeltiin lisäavauksia. N BBBin tarkoitus oli avata rakenteet remontoinnin yhteydessä. Kahden seinän ja väliseinä runkorakenteen puutteellisuuden takia vesikattoa rakenteineen ei ole mahdollista rakentaa nykymääräysten edellyttämallä tavalla. N BBB ei muista, että häntä olisi kehotettu käyttämään asiantuntija-apua.
S HHH
S HHH on kertonut ostaneensa myymänsä kiinteistön syyskuussa 2007 hintaan 160.000 euroa. HHH oli myynyt kiinteistön, koska oli muuttanut toiselle paikkakunnalle. Kohteessa oli ollut kolme välittäjää. Välittäjiä oli vaihdettu, koska kohde ei ollut mennyt kaupaksi. Kiinnostusta oli ollut paljon rakentajien taholta. HHH oli tehnyt kohteessa pintaremonttia kuten maalaustöitä. HHHsen asumisaikanaan tekemien havaintojen mukaan katto ja lattia olivat remontin tarpeessa. Lattia oli ollut vähän kylmä. Viat näkyvät kuntotarkastusraportista. Seinien rakennetta tai eristeitä HHH ei ollut edes ajatellut. Seinien rakenne oli ohut yllätys. Talosta näki ulkoapäin, että se oli vähän laho. HHH oli etsinyt välittäjien avulla remonttitaitoista ostajaa. HHH oli tietoinen siitä, että talo peruskorjataan tai rakennetaan uudestaan. HHH halusi, että kaikki mahdolliset virheet tulevat esille. HHHsen asuinaikana sisälämpötila oli alle 20 astetta ja 18 astetta, jos oli ollut todella kylmä. HHH ei ollut huomannut seinien olevan kylmiä. Sähkölämmitteisen asuintalon sähkölaskut eivät olleet huomiota herättävän suuria euromääräisesti normaalista tasosta. Ikkunat olivat huurtuneet, jos oli oikein kylmä (25-30 miinusasteita). Sisäpinnoilla ei ollut jäätä tai huurretta. Välitysliike sai kaikki tiedot.
S A***s
Kiinteistönvälittäjä S A***s on kertonut, että hän on vastaajana olevan välitysliikkeen toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen. A***s oli tutustunut kohteeseen. A***s oli ymmärtänyt, että kohde oli ollut pitkään myynnissä, minkä takia ostajaksi oli haettu rakennusalasta jotain ymmärtävää tosi osaajaa. Kohde oli ollut peruskorjattava. N BBB oli antanut ymmärtää tietävänsä rakentamisesta ja etsivänsä peruskorjattavaa kohdetta, joka olisi mahdollisesti pitkäaikainenkin projekti. Tässä kohteessa ei voi ajatella, että se olisi vain pintaremontoitava. BBBit olivat olleet läsnä esittelyssä, johon oli kutsuttu paikalle valikoitu ryhmä. Esitteessä lukee, että kohde. on. huonokuntoinen. Lehdessä ilmoitus, että kohde remonttitaitoiselle ja peruskorjattava. Esittelyssä oli käyty läpi asunnon katto, ikkunat, takaseinän lahokohta ja salaojien puuttuminen. Kohteessa oli oltu pidemmän aikaa. Ikkunat oli tullut ehdottomasti uusia. Kävi selväksi, että kohde tarvitsee pintaa syvempää remonttia.
BBBilla ei ollut esittelyssä asiantuntijaa mukana. A***s oli kertonut N BBBille, että tämä pääsee vaikka toiseen kertaan tutustumaan kohteeseen ja tarvittaessa asiantuntijan kanssa. N BBB oli todennut, ettei katso tarpeelliseksi ottaa ulkopuolista asiantuntija-apua. A***s oli kertonut, että uuden kuntotarkastusraportin tekeminenkin on mahdollista, koska edellisestä oli ollut jo aikaa. A***s oli lähettänyt BBBeille kuntotarkastusraportin ja tiedustellut myöhemmin heidän kiinnostustaan kohteeseen kuntotarkastusraportin
·tukemisen jälkeen. BBBit olivat kertoneet etsineensä keskustan tuntumasta pidemmän aikaa peruskorjattavaa kohdetta.
Välittäjän tehtävä ei ole avata rakenteita virheiden löytämiseksi. Ostajalla on selonottovelvollisuus siitä, mitä on jäänyt tutkimatta. Välitysliikkeen esite ei ollut virheellinen. Peruskorjattava tarkoittaa A***sin mielestä suuria mittavia korjauksia; ei pelkästään remonttia. Kohde kaipasi perustavaa laatua olevia korjauksia. Se oli ollut enemmän kuin huonokuntoinen. Kohteessa asui äiti, kaksi lasta ja koira eli rakennus oli
asuinkäytössä. Rakennusta ei ollut syytä myydä purkukuntoisena, koska sellaisesta ei ollut tietoa. A***s oli saanut sähkönkulutuksen myyjältä tiedoksi. ·
Todistaja J P***i
J P***i on todistajana kertonut tehneensä ostajien toimesta rakennuskatselmuksen (04). Kiinteistöllä oli aloitettu joitain korjaustoimenpiteitä ja avattu paikkoja seinästä ja välipohjarakenteita, joiden pohjalta pystyi tekemään raportin. Jo vaadittavat peruskorjaustoimenpiteet ovat siinä mittavat, että siihen täytyy hakea rakennuslupa. Kattorakenteet olisi todennäköisesti purettava.
Seinärakenteet olivat olemattomat. Seinissä oli aika vähän eristettä, käytännössä ei yhtään. P***i ei ole tiennyt 1950-luvun määräyksistä. Normaali sähkönkulutus kyseisenlaisessa asunnossa on arviolta 10.000-12.000 kWh/vuosi. Kohteen korjaaminen ei ole järkevää. Jos se tehdään, korjaaminen on tehtävä uusien määräyksien mukaan.
Todistaja T K***n
Kiinteistönvälittäjä T K***n on todistajana kertonut, että pelkän tontin arvo on 95.000 euroa +- 3 °/ edellyttäen että siellä ei ole niitä vanhoja rakennuksia. K***n on kertonut toimineensa kohta 10 vuotta alalla. Hän oli keskustellut kiinteistönvälittäjä A l***in kanssa ennen arviolausunnon tekemistä. Hintapyyntöä oli mietitty yhdessä. Ns. V***n alueella tontit ovat samaa hintaluokkaa. V***ssa on vuosina 2006-2007 tätä pienemmistä tonteista maksettu 80.000 euroa.
Todistaja H H***
H H*** on todistajana kertonut, että hän on vuonna 1986 siirtynyt yksityisyrittäjäksi ja rakentanut sen jälkeen kaiken näköisiä ja kokoisia rakennuksia mukaan lukien vanhojen talojen saneerauksia.
H*** oli käynyt katsomassa kohdetta kerran viime vuoden keväänä. Rakennus oli tuolloin ollut osittain purettu. Alakerran keittiönpohjarakenteissa oli ollut iso vesivahinko. Seinien pystyrakenne ei vastaa tämän päivän standardeja Seinärakenteessa oli 50 mm runko.
Kun tuulensuojalevy lasketaan mukaan saadaan rakenteen paksuudeksi 75 mm. Elementit olivat vanhoja. Kallion puolella ulkoverhous oli lahoa. Yläpohjarakenteet oli tehty määräysten vastaisesti. Rakennuksen vanha osa oli ilmeisesti tehty P***n elementtitehtaan elementeistä, ja uudempi laajennusosa muuten vain väärin. H***sen arvion mukaan kohteessa ollut aika viileä asua.
Peruskorjausta halvempi vaihtoehto on purkaa rakennus kivijalkaan asti. H***sen mielestä kohdetta ei olisi saanut myydä peruskorjattavana.
Asuinrakennuksen rakenteet ovat H***sen käsityksen mukaan olleet jo 10 ,vuotta sitten käyttöikänsä päässä. Kohteen purkukustannukset ovat noin 10-15.000 euroa.
Todistaja M N***g
M N***g on kertonut, että hän oli laatinut 29.7.2010 tehdyn tarkastuskäynnin perusteella 2.8.2010 päivätyn kuntotarkastusraportin (03). Raportin kohdassa 4 todetun mukaisesti vanhaa rakennusta ostettaessa on syytä varautua siihen, että kuntotarkastuksessa ei pystytytä kaikkia vikoja löytämään. Ostajan täytyy varautua korjaustoimenpiteisiin.
Peruskorjaaminen on terminä häilyvä. N***n käsityksen mukaan peruskorjauksen jälkeen rakenteen pitää olla uutta vastaavassa kunnossa. Peruskorjaaminen saattaa maksaa jopa enemmän kuin uuden tekeminen. Käyttöikänsä päässä tarkoittaa sitä että joillekin tietylle rakenteelle on tekninen käyttöikä ja sen uusimiseen tulee varautua.
Kohteessa 1. kerroksen alapohjarakenteet lähestyivät teknisen käyttöikänsä päätä tarkastushetkellä samoin 1970-luvulla rakennettu vesikate, jonka käyttöikä on noin 40 vuotta. Rakennuksen alapohjan rossipohjaosuuksissa todettiin lahovaurioita ja mittavien korjaustoimenpiteiden tarvetta. Yläpohjan kattorakenteessa oli silmin havaittavia lahovaurioita. Rakennus sijaitsi rinteen alaosassa.
Rinteenpuoleisessa julkisivussa oli lahoa alaosissa. Verhouslaudoituksen takana ei ollut ilmarakoa.
N***g oli käynyt kohteessa uudestaan 15.5.2012.ja tehnyt siitä lausunnon (V3). Rakennuksessa on aika paljon kaikkea korjattavaa lattiasta vesikattoon saakka paljon alkuperäistä ei jäisi jäljelle.
Ensimmäisen kuntotarkastuksen jälkeen jäi paljon selvitettävää. Vaadittavien korjaustoimien laajuus ei ollut silloin vielä tiedossa. Ulkoseinien ja väliseinien rakenne tuli tavallaan yllätyksenä, kun ensimmäisellä kerralla rakennetta ei päässyt näkemään. Ulkoseinien ja väliseinien rakenne tulivat tavallaan yllätyksenä. Rakennus on suositeltavaa purkaa.
2.8.2010 raportin lisätutkimustarpeeseen olisi tullut reagoida ja tehdä lisäselvityksiä. Ensimmäisen raportin osalta ei ollut pääteltävissä onko kohde peruskorjattavissa tai purkukuntoinen.
Todistaja H H***i
Kiinteistönvälittäjä H H***i, joka on kertonut olevansa vastaajana olevan välitysliikkeen palveluksessa, on kertonut tienneensä jo ennen kaupantekoa ja toimeksiantoa, että kohde oli huonokuntoinen rakennus.
H***i ei ollut käynyt kohteessa paikan päällä, mutta on kuullut kiinteistönvälittäjä S A***sin puhelinkeskusteluja ko. kohteeseen liittyen. A***s oli kysynyt monelta asiakkaalta siitä, tiesivätkö he kysymyksessä olevan huonokuntoinen talo·, joka vaatii hyvin paljon tekemistä. Kohteessa oli tehty kuntotarkastus noin vuotta aikaisemmin ennen kuin se oli tullut välitysliikkeen myyntiin. H***i oli tutustunut kuntotarkastukseen. N BBBilla, joka toimii LVI-alalla, olisi ehdottomasti ollut mahdollisuus lisätutkimuksen tekemiseen. Kohteen sijainti on äärettömän hyvä. H***i hinnoittelisi tontin noin 100.000 euroon.
Laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on muun ohella laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan, jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvätittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Todistajina kuultujen J P***n, H H***sen ja M N***gin kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että rakennuksessa on jo ennen kauppaa todettu lukuisia virheitä ja lisätutkimustarvetta.
Alapohjarakenteessa on havaittu kosteutta ja yläpohjarakenteen kattoristikoissa ja ruodelaudoissa on havaittu lahovaurioita ja vesikaton uusimistarve. Yläpohjassa yleisesti on ollut lisätutkimustarve (03: Kuntotarkastusraportti 2.8.2010 s. 13–14). Ulkoseinien alaosien osalta on havaittu viitteitä rakenteiden kosteusvauriosta, kohdissa, joissa lumi on talvisin ollut seinää vasten (03 s. 9 ja 11). Väliseinien alaosissa lattiapintojen alapuolella on todettu olevan lisätutkimustarvetta.
Kauppakirjan ehdon 10 mukaan ostajat ovat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin ja ovat tietoisia, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus on huonossa kunnossa ja se on peruskorjattava.
Kaupanteon jälkeen ostajat ovat aloittaneet purkutyöt korjaustöitä varten. Tällöin on vesikattorakenteiden jo ennakoitavissa olevan uusimistarpeen yhteydessä todettu, että ns. vanhan osan kahden seinän runkorakenteet eivät täytä nykyisin voimassaolevia määräyksiä kantavuuden ja lämmöneristyksen osalta. Rakennuksen keskellä on useamman metrin kohta, jossa ei ole käytännössä kantavaa runkoa (V3; Kuntotarkastus 23.5.2012).
Kohteen korjaustöiden laajuus huomioiden niiden suorittaminen vaatii rakennuslupaa ja sen myötä nykyisten rakennusmääräysten noudattamista. Tämän takia rakennus on P***in, H***sen ja N***in arvion mukaan käytännössä purettava, jotta nykyisten rakennuslupaehtojen mukaiset kantavat rakenteet voidaan tehdä.
N***in mukaan rakenteet on sinänsä mahdollista myös peruskorjata eli saattaa uutta rakennetta vastaavaan kuntoon, mutta se ei kahta ns. vanhan osan seinää koskevan ennakoimattoman runkorakenteen ohuuden ja jo ennen kauppaa havaittujen puutteellisuuksien takia kokonaisuutena arvioiden ole taloudellisesti järkevää.
Rakennuksen vanhassa osassa olevan runkorakenteen ja eristysratkaisun on arvioitu olevan mahdollisesti 1950-luvun mukainen silloisen P***n talotehtaan valmistama elementtiseinä. Todistajina kuultujen P***in ja N***in kertomusten mukaan seinärakenne ei ole ollut talon rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten vastainen. Kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on ollut mahdollista peruskorjata, joskaan se ei ole ollut taloudellisesti järkevää.
Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on myyty huonossa ja peruskorjausta vaativassa kunnossa. Runkorakenteen ohuuden ja eristeratkaisun ei ole näytetty poikenneen rakentamisajankohtana voimassaolleista määräyksistä. Kaupassa ei ole sovittu siitä, että vanha ja huonokuntoinen rakennus on peruskorjattavissa tiettyyn hintaan.
Ostajat ovat olleet tietoisia siitä, että kiinteistöllä sijaitseva vanha rakennus on ollut huonossa kunnossa. Tontin arvo on ollut huomattavan suuri kiinteistön kokonaiskauppahintaan nähden. Ostajien on täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin.
Riski peruskorjauksen taloudellisesta järkevyydestä on jäänyt ostajille. Väliseinän kantavan rakenteen virheellisyydet eivät yksinään ylitä salaisen virheen olennaisuuskynnystä.
Myyjän tuottamus
Laatuvirheessä on kysymys kiinteistön tosiasiallisista ominaisuuksista, kuten kauppaan sisältyneiden rakennusten kunnosta tai rakenteista.
Maakaaren esitöiden mukaan laatuvirhettä arvioitaessa on lähtökohtana pidettävä sitä, että myyjällä, jonka hallinnassa kiinteistö on yleensä ollut, on ostajaa paremmat edellytykset tietää kiinteistöstä ja sillä olevien rakennusten ja laitteiden mahdollisista vioista ja puutteista. Myyjän tulee rehellisesti kertoa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon tai käyttöön. Niinpä myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennuksen käytettävyyttä haittaavat seikat. Myyjän edellytetään myös kertovan ostajalle havaitsemistaan seikoista, joiden nojalla voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.
Ostajien mukaan myyjän olisi tullut sähkönkulutuksen perusteella päätellä ulkoseinien rakenteen puutteellisuudet. Kyseessä olevan sähkölämmitteisen rakennuksen sähkönkulutus myyjän aikana on ollut noin 15.000 kWh vuodessa. Sähkömaksun ja verkkomaksun suuruus on esimerkiksi 1.1.2011-28.2.2011 eli kahden kuukauden ajalta ollut yhteensä 466 euroa (08 ja 09). Sähkönkulutus ei ole ollut huomioiden esimerkiksi alapohjan virheet siinä määrin poikkeuksellisen suurta, että myyjän olisi sen perusteella tullut epäillä ulkoseinien rakenteiden tai eristyksen puutteellisuutta. Viileä sisälämpötila noin 18 astetta olisi voinut aiheutua yksistään alapohjan ja yläpohjan rakenneratkaisuista. Myyjän ei ole näytetty menetelleen muutoinkaan tuottamuksellisesti.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajien selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muuta tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Rakenteiden purkaminen on tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon ostajilla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.
Tapauksessa KKO:2009:31 oli kysymys rakennuksen yläpohjatilasta, jota ei ollut voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen takia.
Kyseisessä tapauksessa kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ollut syytä epäillä yläpohjarakenteessa myöhemmin todettua laajaa kosteusvauriota. Nyt esillä olevassa tapauksessa
rakennus on myyty peruskorjattavassa kunnossa. Kauppakirjan ehdon mukaan ostaja on ollut tietoinen siitä, että kiinteistöllä sijaitseva vanha rakennus on ollut huonossa kunnossa. P***n vanhalla asemakaava-alueella sijaitsevan tontin arvo (05 ja V1 sekä todistaja
H H***i: 70.000-100.000 euroa) on ollut huomattavan suuri kiinteistön kokonaiskauppahintaan nähden. Ostajien on täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin. Tämä seikka on korostanut ostajien normaalitapausta huolellisemman ennakkotarkastuksen merkitystä. Kuntotarkastuksessa on kiinnitetty huomiota siihen, että rakennuksen runkoa ei ole voitu kauttaaltaan tarkistaa eikä rungossa mahdollisesti olevia vaurioita kartoittaa. Kuntotarkastuksessa on annettu toimenpidesuositus takasivun julkisivun alaosaa koskevan tahon osalta, kohdassa, jossa lumi on sulanut rakennuksen seinää vasten.
Vaikkakin todistaja N***gin kertomalla tavalla kuntotarkastuksessa on epäilty runkorakenteen osalta lähinnä kosteusvaurioita eikä runkorakenteen ohuutta, on ostajille rakennuksen iän, kunnon ja kuntotarkastusraportista ilmenevän lisäselvitystarpeen perusteella syntynyt erityinen selonottovelvollisuus rakennuksen kunnosta myös sen rungon· osalta. Kysymyksessä ei olisi ollut paljon aikaa vievä toimenpide. Ostajien olisi tullut edellyttää laajempaa rakenteiden avaamista. Seinän runkorakenne olisi käynyt ilmi runkorakenteen mahdollisia kosteusvaurioita tutkittaessa. Ostajat eivät siten voi myöskään selonottovelvollisuuden laiminlyönnin takia vedota rakennuksen runko- ja eristeratkaisuun.
Välitysliikkeen vastuu
Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9-11-,13 ja 14 §:ssä sekä valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.
Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on myyty huonokuntoisen ja peruskorjattavana. Kuntotarkastusraportissa, joka on annettu ostajille, on lueteltu lisätutkimustarpeet. Välitysliikkeellä ei välittäjänä ole ollut velvollisuutta tarkastaa kohteen kuntoa sillä tarkkuudella, että rakenteiden piilevät viat tulisivat julki. Myyntihetkellä käytettävissä olleen kuntotarkastusraportin perusteella ei ole ollut pääteltävissä onko kohde peruskorjattavissa tai purkukuntoinen. Välitysliike ei ole myöskään kertonut ostajille epävarmaa tietoa myydessään kohdetta huonossa kunnossa ja sen vuoksi peruskorjattavana.
Oikeudenkäyntikulut
Kanne on hylätty. Ostajien on korvattava myyjän ja välitysliikkeen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Myyjä S HHH on saanut julkista oikeusapua 40 %:n omavastuuosuudella. Käräjäoikeus vahvistaa S HHHsta avustaneen julkisen oikeusavustajan, asianajaja J H***sen palkkion määräksi 2.650 euroa ja omavastuuosuuden määräksi 1.060 euroa. Ostajat ovat velvolliset korvaamaan S HHHselle tämän omavastuuosuuden määrän 1.060 euroa sekä matkakulut valmisteluistuntoon ja pääkäsittelyyn 400,50 euroa ja oikeusapumaksun 70 euroa eli yhteensä 1.530,50 euroa. Lisäksi ostajien on korvattava valtiolle Varsinais-Suomen oikeusaputoimistolle palkkiosta 60 %:ia eli 1.590 euroa.
Välitysliike Yhtiö Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluja 17.336,07 euroa on ostajien puolesta paljoksuttu 9.000 euroa ylittävältä osin kohtuuttomana. Ostajat ovat lisäksi kiinnittäneet huomioita siihen, että avustaja on hankittu O***sta, mikä seikka on lisännyt palkkion ja kulujen määrää. Yhtiö Oy LKV:n mukaan matka-ajasta O***n ja P***n välillä on laskutettu palkkiona 8 tunnilta 780 euroa (alv 0) sekä matka- ja majoittumiskuluina 465 euroa (alv 0).
Ostajien oikeudenkäyntikulut asiassa ovat olleet 8.787,90 euroa ja myyjän S HHHsen avustajan käyttämisestä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 3.120,50 euroa. Yhtiö Oy LKV:n asianajollinen työ on ollut asiantuntevaa. Asian valmisteluistuntoon ja pääkäsittelyyn katselmuksineen on kulunut 10 tuntia. Edellä mainittuihin seikkoihin nähden Yhtiö Oy LKV:n kohtuullisena asiaan valmistautumisen vaatiman työmäärän sisältävänä kokonaispalkkion määränä on pidettävä yhteensä 8.000 euroa.
Yhtiö Oy LKV:n todistajalle maksettu palkkio 800 euroa, Raksystems Anticimexille kuntotutkimuksesta maksettu palkkio 404,72 euroa sekä viranomaismaksu 38 euroa ovat myös hyväksyttäviä oikeudenkäyntikuluja. Muilta osin oikeudenkäyntikuluvaatimusta ei hyväksytä. Ostajien Yhtiö Oy LKV:lle korvattavien oikeudenkäyntikulujen määräksi hyväksytään siten yhteensä 9.242,72 euroa eli 2.017,13 euron määräinen arvonlisävero (0,24 x 8.404,72 euroa) huomioiden yhteensä 11.259,85 euroa.
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
Kantajat N BBB ja C BBB velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan oikeudenkäyntikuluina
S HHHlle yhteensä 1.530,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien,
Valtiolle Varsinais-Suomen oikeusaputoimistolle 1.590 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien ja
Yhtiö Oy LKV:lle 11.259;85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kuulemilleen todistajille palkkiota seuraavasti:
J P***lle 350 euroa
H H***elle 150 euroa
Yhtiö Oy LKV velvoitetaan maksamaan kuulemilleen todistajille palkkiota seuraavasti:
M N***ille 800 euroa