Rakennuksen painuminen ja kiinteistökaupan purku?

HelHo 16.6.2021 Rakennuksen painuminen ja kiinteistökaupan purku

Riidassa oli kysymys 2013 175.000 eurolla myydystä 1990 rakennetusta kiinteistöstä, jossa ostaja vaati kaupan purkamista rakennuksen painumisen, salaojien virheellisen asennuksen, katon rakennevirheiden ja muiden virheiden perusteella. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus purkivat kaupan, koska korjauskustannukset lähenivät kauppahintaa. Tapauksessa oli keskeisenä kysymyksenä, oliko rakennus perustettu väärin ja oliko se painunut. Myyjä väitti ettei painumista ollut tapahtunut ja että rakennusvalvonta ei ollut vaatinut perustamistapalausuntoa. Asiasta ei ollut selvää näyttöä ja asiantuntijatodistajien näkemykset olivat ristiriitaisia. Hovioikeus päätyi kokonaisarvioinnin perusteella siihen, että perustaminen oli tehty väärin ja rakennus oli painunut. Näytön arviointi on eri asiantuntijoiden lausumien luotettavuuden arviointia. Hovioikeus lausui perustamisesta ja painumisesta esitetyn näytön perusteella seuraavasti:

"Ostaja on vedonnut siihen, ettei rakennuspaikalla ollut tehty pohjatutkimusta, minkä vuoksi osaltaan asuinrakennuksen perustamistapa maaperälle oli ollut väärä ja rakennus oli painunut.

Asuinrakennuksen rakennusluvan myöntämisvuonna ja perustusten rakentamisvuonna 1989 voimassa olleen rakennusasetuksen (266/1959) 1 §:n 1 momentin mukaan rakentamisessa on noudatettava tämän asetuksen säännöksiä. Pykälän 2 momentin mukaan sisäasiainministeriön on annettava määräyksiä rakenteellisesta paloturvallisuudesta, rakennuspiirustuksista ja kaavamerkinnöistä. Pykälän 4 momentin (116/1975) mukaan johtaessaan sekä valvoessaan rakennustointa ja kaavoitusta sisäasiainministeriö voi antaa muitakin määräyksiä ja ohjeita. Rakennusasetuksen 1 §:n 2 ja 4 momentin nojalla Suomen rakentamismääräyskokoelman voimaansaattamisesta sisäasiainministeriön antaman päätöksen (867/1975) 1 §:n mukaan 1 momentin mukaan milloin uudisrakennuksen rakentamiseen tai muuhun rakentamistoimenpiteeseen on haettava rakennuslupa, on sen lisäksi, mitä raken- nuslaissa ja rakennusasetuksessa on säädetty, rakentamisessa noudatettava Suomen rakentamismääräyskokoelmassa annettuja määräyksiä. Sisäasiainministeriö on 20 päivänä marraskuuta 1975 antanut määräykset B 3 pohjarakennuksesta osana Suomen rakentamismääräyskokoelmaa. Mainittujen määräysten B 3 kohdan 1.1 mukaan rakennuspohjan laatu on selvitettävä yleensä ennakolta jokaisen rakennushankkeen yhteydessä. Jos rakennuspai- kalta on käytettävissä muissa yhteyksissä tehtyjen pohjatutkimusten tulok- sia tai muita tietoja määrältään ja laadultaan riittävinä siten, että niiden pe- rusteella pohjarakenteen suunnittelu ja pohjarakentaminen voidaan luotetta- vasti ja turvallisesti toteuttaa, ei rakennushankkeen yhteydessä tarvitse erik- seen suorittaa pohjatutkimuksia. Muussa tapauksessa on selvitettävä pohja- tutkimuksilla maan kerrosrakenne sekä maakerrosten ja kallion geotekniset ominaisuudet niin, että riittävät tiedot pohjarakentamisen suunnittelemiseksi ovat käytettävissä ja että pohjarakentaminen voidaan toteuttaa käyttäen tek- nisesti tarkoituksenmukaisia ja turvallisia työtapoja. Määräysten B 3 koh dan 2.1 mukaan pohjarakennussuunnitelman tulee perustua pohjatutkimuk- siin siten, että rakenteiden mitoitus vastaa käyttövaiheen tilannetta ja täyttää myös eri työvaiheiden vaatimukset. Määräysten B 3 kohdan 2.2.1 mukaan antura- ja laattaperustusten osalta on yleensä geoteknisin laskelmin selvitet- tävä ainakin, että maapohjalle tulevat kuormitukset eivät aiheuta rakenteita vaurioittavia painumaeroja ja että varmuus maapohjan murtumista vastaan on riittävä.

Riidatonta hovioikeudessa on, ettei pohjatutkimusta ollut tehty. Ei ole väitetty eikä muutoinkaan ilmennyt, että asuinrakennuksen rakentamista varten olisi ollut myöskään muulla tavoin saatuja tietoja perustamistavan suunnittelemiseksi sekä asuinrakennuksen luotettavaksi ja turvalliseksi toteuttamiseksi. Oikeudellisesti velvoittavana voimassaolleen mainitun määräyksen B 3 mukaisesti pohjatutkimus olisi siten tullut tehdä ennen asuinrakennuksen rakentamista. Asuinrakennus on rakennettu vettyvälle savimaalle, mikä viittaa vahvasti siihen, että pohjatutkimus olisi ollut perustusten luotettavan ja turvallisen rakentamisen kannalta paitsi määräyksen vaatimaa myös tarpeellista.

Hovioikeus katsoo, että asuinrakennus oli rakennettu ainakin osittain vettyvälle savimaalle ja velvoittavan määräyksen vastaisesti ilman maaperän pohjatutkimusta tai muutoin maaperästä saatuja luotettavia tietoja, joten lähtökohtaisesti uskottavaa on, ettei rakennuksen perustusten rakentamisessa ollut asianmukaisesti huomioitu maaperän vaatimaa rakennustapaa. vetoamalla seikalla, ettei rakennusvalvontaviranomainen ollut puuttu- nut pohjatutkimuksen tekemisen laiminlyöntiin, ei ole kaupan kohteen vir- hettä arvioitaessa oikeudellista merkitystä.

Antamansa lausunnon (K6) ja hovioikeudessa kertomansa mukaan Larhu oli asiantuntemuksensa perusteella silmämääräisesti tehnyt selvät havainnot rakennuksen painumisesta. Painumista ei ollut mitattu, koska tehtyjen ha- vaintojen perusteella se oli ollut tarpeetonta. Painuminen oli aiheutunut maaperään nähden vääränlaisesta perustamistavasta, rakennuspaikan puutteellisesta kuivatuksesta ja salaojien toimimattomuudesta. Painuminen oli tapahtunut ilmeisesti vähitellen ajan kuluessa. Myös Jukka Satualan lau- sunnon (K4) ja hänen hovioikeudessa kertomiensa havaintojen ja johtopäätösten perusteella asuinrakennus oli painunut maaperään nähden vääränlai- sen perustamistavan ja puutteellisen salaojituksen vuoksi. Hovioikeus katsoo, että Siimatta on esittänyt uskottavaa näyttöä sen tueksi, että koko asuinrakennus on painunut.


Rakennusmestari Juhani Lieväsen lausunnon (V4) mukaan koko rakennuk- sen painumista vastaan puhui se, ettei selviä perusmuurin halkeamia ole havaittu. Saunan lattia oli painunut, mille oli monta mahdollista selitystä.
Koko rakennuksen painumisen mittaaminen olisi ollut helppoa. Myöskään kuntotarkastusraportin (K3 ja V3) mukaan kuntotarkastuksessa ei perusmuurissa eli sokkelissa havaittu rakenteellisesti merkittäviä halkeamia.
Kuntotarkastaja Piia Kammisen tuolloinen esimies Kim Vaara on kertonut, ettei 2.9.2015 kuntotarkastuksen mahdollisten puutteiden tarkistamiseksi tehdyssä katselmuksessakaan sokkelissa havaittu painumisen merkkejä.

Rakennustarkastaja oli merkinnyt pohjakatselmuspöytäkirjaan 15.5.1989 (V15), että hyväksyttyä rakennussuunnitelmaa oli noudatettu. Lievänen on kertonut arvionaan, että rakennustarkastajalla oli tuolloin täytynyt olla näkyvissään kaivettu maa ja perustukset. Larhu on puolestaan arvioinut, että rakennustarkastajan oli täytynyt jättää tosiasiassa tarkastus kunnolla tekemättä.

Mainittu vastatodistelu tukee Loimien kiistämistä, ettei kysymys ollut koko rakennuksen painumisesta. Erityisesti kiistämistä tukee sokkelin merkittävien halkeamien puuttuminen. Tosin lausunnossaan Lievänen ei ole varsinaisesti sulkenut pois mahdollisuutta rakennuksen painumiseen 25 vuoden kuluessa, vaan on kritisoinut sitä, ettei havaintoja ollut Lieväsen näkemyksen mukaan kyetty luotettavasti erottelemaan tarkastuksissa. Lieväsen lausunnossa korostuu Satualan lausunnon kriittinen arviointi. Larhun lausun- toa siinä ei ole arvioitu. Oikeudenkäynnissä on ilmennyt, että Lievänen oli vähän ennen kuntotarkastuksen tekemistä työskennellyt samassa kuntotar- kastuksen suorittaneessa yhtiössä kuin Kamminen ja Vaara. Lieväsen lausunnossa esitetään rakennusteknisten havaintojen ja rakennustekniikassa pitäytyvien johtopäätösten sijaan mainittua yhtiötä tukevaa oikeudellista arviointia ja johtopäätöksiä siitä, mitä Siimatan olisi pitänyt kuntotarkastustilaisuudessa havaita. Hovioikeus katsoo, että mainitut seikat jossain määrin heikentävät Lieväsen lausunnossa ja kertomuksessa esitettyjen johtopäätösten näyttöarvoa.

Edellä mainittuja seikkoja ja näyttöä kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Siimatta on esittänyt väitteensä tueksi uskottavan näytön siitä, että asuinrakennus on painunut kokonaisuudessaan eikä kysymys ole ollut ainoastaan betonilaatan painumisesta saunan alla. Rakennuksen painuminen on aiheutunut rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärästä asuin- rakennuksen perustamistavasta sekä seuraavassa selostetusta salaojien virheellisyydestä. Loimien esittämä vastanäyttö ei ole kyennyt horjuttamaan Siimatan painumisesta esittämää uskottavaa näyttöä. Näin ollen asuinrakennuksen perustamistavassa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tarkoittama kaupan kohteen laatuvirhe."

Asiassa oli myös kysymys siitä oliko myyjä ilmoittanut kaikki tietämänsä virheet mm. katon, seinien ja perustustavan suhteen. Hovioikeus katsoi myyjän menetelleen näiltä osin huolimattomasti ja velvoitti myyjän korvaamaan osan ostajan vahingoista.




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 16.6.2021

Nro 803

Diaarinumero S 19/848

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 11.1.2019 nro 669 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat Teppo Loimi Tellervo Loimi

Vastavalittaja Tatu Siimatta

Vastapuolet Tatu Siimatta Tellervo Loimi Teppo Loimi

Asian käsittely hovioikeudessa

Tellervo ja Teppo Loimille sekä Tatu Siimatalle on myönnetty 27.5.2019 jatkokäsittelylupa.

Pääkäsittely, joka oli määrätty toimitettavaksi 22., 23.4. ja 27.–29.4.2020, on peruutettu.

Pääkäsittely on toimitettu 17.–19. ja 23.2.2021.


Valitus


Tellervo Loimi ja Teppo Loimi ovat vaatineet, että Tatu Siimatan ensisijainen kannevaatimus kaupan purkamisesta hylätään ja heidät vapautetaan vel vollisuudesta palauttaa kauppahinta tuottokorkoineen Siimatalle. Loimit ovat lisäksi vaatineet, että Siimatan toissijainen kannevaatimus hinnanalen- nuksesta hylätään 6.000 euroa ylittävin osin. Loimit ovat edelleen vaatineet, että heidän korvausvelvollisuutensa selvitys- ja korjauskuluista alennetaan
5.000 euroksi. Loimit ovat vielä vaatineet, että Siimatta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 27.007,64 euroa ja hovioikeudessa oikeusavun omavastuun määränä 3.666,43 euroa, molemmat määrät korkoineen.


Kaupan purkukynnys ei ylittynyt

Käräjäoikeus oli arvioinut näytön osittain väärin. Kiinteistössä ei ollut mui- ta laatuvirheitä kuin vesikaton virhe pois lukien vesikaton kantavat raken- teet. Talon rakenteita ei ollut kattoa lukuun ottamatta avattu, joten asiantun- tijoiden johtopäätökset olivat perustuneet pitkälti olettamuksiin.

Käräjäoikeuden hyväksymien virheiden korjauskustannuksista ei ollut esi- tetty riittävää näyttöä. Käräjäoikeus oli arvioinut korjauskustannukset vää- rin. Käräjäoikeuden hyväksymien virheiden korjauskustannus oli todelli- suudessa 40.000–50.000 euron suuruusluokkaa.

Purkukynnyksen arvioinnin tuli perustua kokonaisharkintaan. Käräjäoikeus oli virheellisesti arvioinut kaupan purkukynnystä korjauskustannusten mää- rän ja kauppahinnan suhteessa. Purkukynnystä arvioitaessa tuli ottaa huo- mioon rakennuksen ikä, joka oli kaupantekohetkellä 24 vuotta, ja alhainen kauppahinta 175.000 euroa. Kauppahinnan alhaisuus ei johtanut purkukyn- nyksen alhaisuuteen. Käräjäoikeuden hyväksymät virheet olivat olleet tyy- pillisiä vuonna 1990 rakennetun talon korjaustarpeita.

Reklamaatio

Siimatta oli reklamoinut oikea-aikaisesti kattovuodosta.

Siimatta oli reklamoinut 2.9.2014 talon painumisesta ja takasta esittämättä yksilöityä vaatimusta. Yksilöity vaatimus painumisesta ja takasta oli esitetty 19.2.2016 haastehakemuksessa. Yksilöity vaatimus oli tehty liian myöhään, joten Siimatta oli menettänyt oikeuden vedota painumisen ja takan virhei- siin. Pesuhuoneen ja saunan rakenteen painumat oli todettu kuntotarkastuk- sessa, jolloin Siimatta ei voinut virheenä vedota näihin seikkoihin, jotka oli- vat olleet hänen tiedossaan.

Siimatta oli reklamoinut 13.4.2015 salaojien toimimattomuudesta, terassin lahovauriosta, takan rakenteesta, pesuhuoneen painumasta, pesuhuoneen lämmityksestä, vesikaton kantavien rakenteiden ja vesikaton rakennevir- heistä, lämmitysjärjestelmän toimimattomuudesta sekä rakennusmateriaa- lien virheellisyydestä vaatien ensisijaisesti kaupan purkua tai toissijaisesti
150.000 euron hinnanalennusta. Siimatta oli menettänyt oikeuden vedota salaojan virheeseen tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi. Terassia koskevat lahovauriot, takan toimimattomuus tai savuttaminen ja lämmitys- järjestelmän toimimattomuus olivat olleet Siimatan havaittavissa heti hal- linnan luovutuksen jälkeen, joten hän oli menettänyt oikeuden vedota niihin reklamaation viivästymisen vuoksi. Rakennusmateriaaleja koskeva rekla- maatio ei ollut yksilöity, joten sillä ei ollut oikeudellista merkitystä.

Siimatta ei ollut reklamoinut lainkaan ulkoseinien epätavallisesta koolaus- järjestyksestä ja olohuoneen tapetin halkeamista, virheellisestä höyrynsulus- ta ja mikrobivaurioista, joten hän oli menettänyt oikeuden vedota näihin vir- heväitteisiin.

Siimatta oli vedonnut haastehakemuksessa mikrobivaurioihin, avopaisunta-


säiliöön, maakaapeliin ja seinien höyrysulun virheellisyyteen. Siimatta oli menettänyt oikeuden vedota näihin seikkoihin, koska hän oli korjaustoi- menpiteiden laiminlyönnillä aiheuttanut vauriot, avopaisuntasäiliö oli kulu- nut puhki vasta kaupanteon jälkeen, maakaapeli olisi ollut havaittavissa eikä höyrysulkurakenteesta ollut reklamoitu oikea-aikaisesti.

Yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 Siimatta oli vedonnut pohjatutki muksen puuttumiseen, maanpinnan kallistuksiin, sokkelin mataluuteen, ala- pohjan riskirakenteeseen, julkisivun vaakalaudoituksen puuttumiseen ja il- manvaihdon puuttumiseen. Väitteet ja vaatimukset oli tehty liian myöhään, joten Siimatta oli menettänyt oikeuden vedota näihin seikkoihin.

Pohjatutkimuksen puuttuminen

Pohjatutkimusta ei ollut tehty, mutta rakennusvalvontaviranomainen ei ollut edellyttänyt sen tekemistä. Pohjatutkimuksen tekemättä jättämisestä ei ollut aiheutunut vahinkoa.

Rakennesuunnitelmien puuttuminen

Rakennesuunnitelmat oli tehty, mutta niitä ei ollut löytynyt.

Rakennuspaikan puutteellinen kuivatus

Rakennuspaikan puutteellinen kuivatus oli liittynyt salaojiin.

Saunan alla olevan laatan painuminen ja painumisen seurannaisvirheinä saunan lattian kaltevuus sekä ovien ja ikkunoiden raot ja vinoudet

Saunan kohdalla ollut betonilaatta oli painunut, mutta käräjäoikeus oli ar- vioinut korjauskulujen määrän väärin, ja sen, oliko kysymyksessä laatuvir- he. Märkätilat olivat olleet elinkaarensa päässä, joten niiden remontti ei ol- lut maakaaren mukainen virhe. Ostaja oli joutunut varautumaan siihen, että märkätiloissa jouduttiin tekemään pintaremonttia laajempi remontti. Kor- jauskustannusta aiheutui ainoastaan märkätilan lattian piikkaamisesta auki, mahdollisesta massanvaihdosta ja uuden lattian valamisesta. Näistä työkus- tannus oli enintään 2.800 euroa ja materiaalikustannus 1.000 euroa. Hinnan- alennuksen määrä oli tältä osin enintään 3.800 euroa.

Salaojat

Talossa oli ollut salaojat, muttei sadevesijärjestelmää. Salaojien korko oli oikea. Salaojat olivat toimineet, koska mitään vaurioita rakenteille ei ollut aiheutunut. Talo oli rakennettu vuonna 1990. Salaojat olivat olleet 26 vuotta vanhat ja niiden teknistä käyttöikää olisi ollut jäljellä noin 1/3. Salaojien korjaus ja uuden sadevesijärjestelmän rakentaminen maksoi 9.650 euroa.
Hinnanalennusta arvioitaessa oli huomioitava tasoparannus ja käyttöiän pi- dennys. Hinnanalennuksen määrä oli salaojista enintään 1.000 euroa.


Vesikatto

Vesikatossa ollut virhe oli myönnetty. Katto oli rakennettu vuonna 1990, joten sen teknisestä käyttöiästä oli jäljellä noin 1/3. Hinnanalennuksen mää- rä vesikaton osalta oli 5.000 euroa.

Terassi

Terassin tekninen käyttöikä oli päättynyt, joten siinä ei ollut laatuvirhettä. Käräjäoikeus oli kuitenkin katsonut oikein, että Siimatan oli pitänyt varau- tua terassin korjaamiseen ja ettei sen osalta ollut syntynyt huomioitavia kor- jauskustannuksia.

Ulkoseinien koolausjärjestys

Ulkoseinien epätavanomainen koolausjärjestys ei ollut laatuvirhe.

Höyrynsulku

Höyrynsulku oli tehty rakennesuunnitelmasta poiketen muovin sijaan kak- sinkertaisella tervapaperilla. Suunnitelmapoikkeamasta ei ollut aiheutunut vauriota eikä kysymyksessä ollut laatuvirhe. Seinärakennetta ei ollut edes tutkittu. Mikrobinäyte oli otettu ainoastaan tapetista ja seinän sisäpinnan lastulevystä.

Mikrobivauriot

Rakennuksesta ei ollut havaittu mikrobivaurioita muualta kuin olohuoneen ulkoseinästä kohdasta, jossa katto oli Siimatan laiminlyönnin vuoksi vuota- nut. Siimatta ei ollut esittänyt alapohjan mikrobivaurioista kirjallista näyt- töä, vaikka sitä olisi ollut tarjolla. Alapohjassa ei ollut vakavaa mikrobikas- vustoa ja ylipäätään mikrobivaurioita.

Käräjäoikeuden katselmuksessa ei ollut havaittu mikrobiperäistä hajua. Timbergin kirjallinen lausunto ja todistajankertomus olivat epäluotettavia. Timbergin raportin mukaan mikrobivaurioita oli todettu ainoastaan eriste- villassa. Jos näin olisi, alapohja eli betonilaatan yläpuolinen puulattiaraken- ne olisi purettava ja rakennettava uudelleen. Korjauskustannus ei voinut olla käräjäoikeuden arvioima 20.000 euroa.

Maakaapeli

Kaapelin oli asentanut Porvoon Vesi -niminen liikelaitos. Jos kaapeli oli väärin asennettu, Porvoon Vesi sen myös korjasi. Kyseessä ei ollut kiinteis- tön laatuvirhe.

Lämmityspatterien putkien tukkeutuminen

Putket olivat asennusajankohdan määräysten mukaisia. Putkien huuhtelu oli huoltotoimenpide. Kiinteistössä ei ollut tältä osin laatuvirhettä.



Vastavalitus


Tatu Siimatta on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kannevaa- timuksensa 2 sijaisasunnosta aiheutuneista kustannuksista. Siimatta on li- säksi vaatinut, että käräjäoikeuden tuomitsema korvaus selvitys- ja korjaus- kuluista korotetaan 16.433,31 euroksi korkoineen. Edelleen Siimatta on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomitsema oikeudenkäyntikulujen korvaus korotetaan 66.427,83 euroksi korkoineen ja että Tellervo Loimi ja Teppo Loimi velvoitetaan korvaamaan Siimatan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vastavalituksen ja vastauksen osalta yhteensä 40.596,27 euroa korkoineen.

Sijaisasumisen kustannukset

Siimatta oli ostanut kiinteistön ympärivuotiseksi kodikseen. Talon virheistä aiheutuneen asuinkelvottomuuden vuoksi hän oli pakotettu muuttamaan si- jaisasuntoon 1.2.2016 alkaen, mistä hänelle oli aiheutunut ylimääräisiä kus- tannuksia. Kaupan purkaminen osoitti sijaisasunnon tarpeen. Sijaisasunnon kuukausierät erääntyivät kunkin kuukauden 5. päivänä.

Selvitys- ja korjauskustannukset

Kaikkien Siimatan vaatimien selvitysten ja korjausten teettäminen oli ollut välttämätöntä talon säilymistä ja oikeudenkäyntiä varten.

Asianajotoimisto Mainari Oy:n ja asianajaja Johan Gutzowin toimet olivat liittyneet asian hoitoon eivätkä olleet päällekkäisiä. Toimet oli tehty ennen kanteen nostamista. Perustetta vaatimuksen pienentämiseen tai kohtuullista- miseen ei ollut.

Nuohoojamestarin käynnin syy oli ollut tutkia takasta aiheutuvia sisäilman ongelmia. Tarkastus oli ollut välttämätön. Loviisan Leka oli käynyt koh- teessa mittaamassa talon sisäpuolise korot ja merkinnyt ne rakennepiirus- tuksiin. Mittaus oli tehty muitakin tarkastuksia varten ja ollut välttämätön. Tmi Sähkäle oli tehnyt sähkölaitteiden varmennustarkastuksen, joka oli ol- lut välttämätön. RI Matti Aarenin tutkimus oli liittynyt Satualan tutki- mukseen. RKM-Kuivaustekniikka Oy:n toimenpiteet ja tutkimusten tulok- set olivat olleet esillä käräjäoikeudessa. Tulokset olivat kiistattomia ja osoittivat talon ongelmat.

Tmi Pelmen ja LVI S K.A. Tendahlin sekä kestopeiton ja solumuovin las- kut olivat korjauskustannuksia. Tmi Pelme oli irrottanut ja kiinnittänyt ka- ton rakenteiden tarkastusta varten kattopellit. Ilman irrotusta tarkastusta ei olisi voitu suorittaa. Solumuovista (Styrox) oli esitetty lasku, ja uusi solu- muovi oli asennettu salaojien tarkastuskaivamisen jälkeen rikkoutuneen ti- lalle. Tarkastus oli ollut välttämätön, ja tarkastuksen suorittamisen vuoksi rikkoutunut solumuovi oli tullut vaihtaa uuteen.

Kustannukset olivat olleet välttämättömiä, koska Loimit olivat kiistäneet selvän näytön ilman vastanäyttöä. Käräjäoikeuden vaatimuksesta osasta päällekkäisistä todistajista oli luovuttu.


Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Käräjäoikeus oli virheellisesti vähentänyt Siimatalle korvattavista kuluista 21,75 tuntia asiamiehen toimenpiteistä. Kaikki toimenpiteet olivat olleet välttämättömiä ja tarpeellisia. Yhteydenpito asiamiehen ja Siimatan välillä oli ollut välttämätöntä asian laajuuden ja teknisen vaikeuden vuoksi.


Vastaukset


Tatu Siimatta on vaatinut, että valitus hylätään. Siimatta on lisäksi toista- nut kaupan purkuun nähden toissijaisen kannevaatimuksensa hinnanalen- nuksesta.

Yleistä

Käräjäoikeuden tuomio kaupan purkamisesta oli oikea. Käräjäoikeuden joh- topäätökset myös tiedonantovirheestä, salaisesta virheestä ja ennakkotarkas- tusvelvollisuudesta olivat oikeita. Kaupan virheiden vuoksi talo oli asuin- kelvoton. Kiinteistö oli poikennut merkittävästi siitä, mitä Siimatta oli voi- nut kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus oli kuitenkin osittain arvioinut näytön väärin. Kaupan koh- teessa oli ollut useita merkittäviä virheitä. Siimatan asiantuntijoiden johto- päätökset eivät olleet perustuneet olettamuksiin. Loimit eivät olleet esittä- neet vastanäyttöä virheistä tai niiden korjauskustannuksista. LieväSet Oy:n lausunto ja Lieväsen todistajankertomus eivät olleet luotettavia.

Kaikkien kiinteistön virheiden korjaaminen ei ollut taloudellisesti järkevää. Vastaavan uuden rakennuksen arvo oli 150.000 euroa, ja kiinteistöllä sijait- sevan asuinrakennuksen korjauskustannukset ylittivät tuon määrän.

Reklamaatio
Reklamaatio oli kaikilta osin tehty kohtuullisessa ajassa. Käräjäoikeuden ratkaisu painumisen ja siitä aiheutuvien virheiden, salaojien, vesikaton, terassin, ulkoseinien ja höyrynsulun virheiden sekä mikro- bivaurioiden, maakaapelin ja lämmitysjärjestelmän virheiden reklamaation osalta oli oikea.

Käräjäoikeuden ratkaisu takan, maanpinnan kallistuksen, perusmuurin kor- keuden ja rappauksen puuttumisen, ulkoseinän vaakalaudoituksen, saunasta puuttuneen poistoilmaventtiilin sekä liesituulettimen poistoilmaputken tai huippuimurin reklamaation osalta oli sen sijaan väärä. Loimit olivat tienneet takan savuttamisesta. Muut mainitut seikat eivät olleet olleet maallikon havaittavissa ja niiden merkitys ymmärrettävissä. Seikkoja ei ollut kirjattu Raksystemsin kuntotarkastukseen.

Pohjatutkimukset, rakennesuunnitelmat ja rakennuksen painuminen

Ennen talon rakentamista pohjatutkimusta ei ollut tehty. Rakennuksen si- jaintipaikan maan kalteva pinta, rakennuksen porrasmainen perustaminen sekä savipohja olisivat edellyttäneet pohjatutkimuksen tekemistä. Talon pe- rustamistapa oli ollut väärä. Talo oli painunut. Talon väärän perustamista- van vuoksi maaperä talon alla oli epästabiili. Mikäli pohjatutkimus olisi teh- ty, olisi valittu oikea perustamistapa ja vältetty painumisesta aiheutuneet vauriot ja vahingot. Suomen rakentamismääräyskokoelman mukaan pohja- tutkimus oli ollut pakollinen talon rakentamisajankohtana.

Perustusten rakennesuunnitelmia ei ollut saatavilla. Loimit olivat niitä tuskin tehneet. Loimit olivat toimineet huolimattomasti. Rakennuksen kantavien ja eristävien rakenteiden osalta ei myöskään ollut tehty rakennesuunnitelmia. Rakennus oli perustettu virheellisesti koheesiomaan varaan savelle. Poikkileikkauspiirustusten mukaista soran olemassaoloa rakennuksen lattian alla ei ollut todennettu. Rakennuspaikan kuivatusta ei ollut suunniteltu. Rakennuspaikka oli sijainniltaan väärässä korkeusasemassa. Virheellinen perustamistapa ja rakennuspaikan puutteellinen kuivatus olivat aiheuttaneet rakennuksen ja maanvaraisten lattioiden painumista. Saunan ja pesuhuoneen kivirakenteiset väliseinät olivat lisänneet painumaa. Tuulikaapin ja saunan välinen tiilimuurinen seinä oli murtunut neljän tiili- kerroksen osalta. Vesikatolta tuli harjalinjan perustuksille sekä ylä- ja alasi- vun anturoille päätyä suurempi kuormitus. Koko rakennuksen pysyvästä painumasta oli osoituksena roikkuvat räystäät. Myös katon harja oli notkol- la, mikä aiheutui joko perustusten painumasta tai todennäköisemmin runko- rakenteiden taipumasta. Rakennuksen lattiat olivat silminnähden ja kävely- tuntumaltaan kaltevat. Keskiosan painuma oli 25 millimetriä. Saunan taka- seinällä painumaa oli yritetty peittää tai tiivistää tiivistysmassalla ennen kaupan tekemistä. Talon sokkelissa oli hiushalkeamia. Keittiön muuratussa seinässä oli isoja halkeamia, joita Loimit olivat yrittäneet peittää lasikuituta- pettisuikaleilla. Painumia ja halkeamia ei ollut huomioitu Raksystemisin tarkastusraportissa.

Perustusmaaperän vahvistus injektoimalla tulisi maksamaan 28.280 euroa. Perustusmaata ei kuitenkaan kannattanut vahvistaa millään menetelmällä, koska vahvistustyö voisi häiritä savipatjaa ja aiheuttaa uusia siirtymiä, eikä se poistaisi pohja- tai orsiveden tuomia ongelmia tai saven päälle perusta- misen painumisongelmia. Perustusmaan vahvistaminen ei olisi taloudelli- sesti tai teknisesti järkevää.

Pesuhuone ja sauna

Saunan lattia oli pahasti kalteva. Lattialämmitys ei toiminut, mikä saattoi aiheutua vääräntyyppisistä lämmitysputkista. Pesuhuoneen eristyksen pak- suus ei täyttänyt rakennusajan lämmöneristysmääräyksiä. Tekniset käyttöiät eivät koskeneet rakenteita vaan ainoastaan märkätilojen laattoja ja veden- eristystä. Pesuhuoneen ja saunan lattian painumisen ja lämmitysjärjestel- män korjaaminen edellyttivät koko saunaosaston purkamista.

Salaojat

Kiinteistöllä oli jonkinlainen sadevesijärjestelmä, muttei toimivaa ja kelvollista salaojajärjestelmää.



Salaojan korko ei ollut oikea. Salaojat olivat liian korkealla vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakennustapaa. Yläsivun salaojat oli sijoitettu suunnitelmien vastaisesti, eikä alasivun salaoja pystynyt kuivattamaan pe- rusmaata. Salaojien syvyysehdot eivät täyttyneet, eikä salaojien päällä ollut riittävästi maa-aineista. Salaojaputken kaato oli rakennuksen alasivun toi- sessa päädyssä väärään suuntaan. Salaojista puuttui kunnon poisto, koska putkien materiaali oli väärä. Salaojat eivät täyttäneet tarkoitustaan, ja järjes- telmä oli asennettu virheellisesti. Seurauksena oli kosteus- ja routimisvau- rioriski, joka oli toteutunut, koska asunnon sisätiloissa oli todettu kosteu- desta aiheutuneita mikrobivaurioita.

Salaojien rakentamiskustannukset olivat siihen liittyvän terassin purkamisen ja uudelleenrakentamisen kustannusten kanssa yhteensä 15.055,40 euroa. Ikävähennys ei tullut kysymykseen, koska kiinteistöllä ei ollut toimivaa salaojajärjestelmää. Salaojien uusiminen erikseen ei kuitenkaan ollut kan- nattavaa, sillä painumien ja perustustavan korjaaminen ei ollut taloudelli- sesti tai teknisesti järkevää. Salaojien rakentaminen erikseen voi aiheuttaa lisävahinkoja, jos maaperää ei kokonaisuudessaan vahvistettu.

Vesikatto

Vesikaton rakenteiden tekninen käyttöikä oli sama kuin rakennuksen, joten ikävähennystä ei tullut ottaa huomioon. Myönnetty määrä 5.000 euroa oli laskettu virheellisesti. Koska Loimit olivat myöntäneet vesikaton virheet rii- dattomiksi, myös niitä koskevien selvityskulujen tuli olla riidattomia.

Terassi

Terassissa oli laatuvirhe. Terassin rakenne ei vastannut hyvää rakentamista- paa. Kantavana rakenteena oli käytetty epäammattimaisesti ja vastoin hyvää rakentamistapaa lappeelleen asennettua lankkua, mistä seurasi rakenteen huono kuivuminen ja lahoaminen. Koko terassin lattia tuli uusia. Terassi jouduttaisiin purkamaan kokonaisuudessaan myös salaojien rakentamisen yhteydessä. Ikävähennystä ei tullut huomioida.

Höyrynsulku

Höyrynsulkuna oli kaksinkertainen paperi eli tervapaperi eikä suunnitelman mukainen muovikalvo. Tämä itsessään oli laatuvirhe. Lisäksi höyrynsulku oli tiivistetty ja limitetty puutteellisesti. Väärä materiaali aiheutti kosteuden kondensoitumista rakenteisiin, mistä aiheutui mikrobikasvustoa. Talossa ei ollut toimivaa höyrysulkua, minkä vuoksi talon sisälle pääsi rakenteissa ole- via mikrobeja.

Mikrobivauriot

RKM-Kuivaustekniikka Oy:n tutkimuksissa otetuissa näytteissä rakennuk- sesta oli löytynyt olo- ja makuuhuoneesta, takkahuoneesta, eteisestä, tuuli- kaapista ja keittiöstä vahva viite mikrobivauriosta, ja heikko viite pesuhuo- neesta ja saunasta. Lisäksi Kymen Home-etsinnän tutkimuksessa homekoira


oli merkannut mikrobivaurioita olevan makuu- ja olohuoneessa, keittiössä, tuulikaapissa, eteisessä ja saunassa. Tutkimuksen yhteydessä asunnossa oli lisäksi todettu aistinvaraisesti olevan myös selkeä hajupoikkeama.

Alapohjassa oli vakava mikrobikasvusto. Talossa oli laajat ja vakavat mik- robivauriot, ja se oli asumiskelvoton.

Maakaapeli

Voimavirtajohto pannuhuoneesta viemärikaivoon oli laitettu kulkemaan heinikossa ilman suojaputkea, mistä oli aiheutunut sähköiskun- ja jopa hen- genvaara. Kyse oli laatuvirheestä. Loimit olivat tienneet kaapelin sijainnista mutta eivät olleet kertoneet Siimatalle kaupanteon yhteydessä, että kaapeli oli jätetty suojaamatta.

Lämmitysjärjestelmä

Kaupan kohteessa ei ollut myyntiesitteen mukaista lämmitysjärjestelmää, joten siinä oli laatuvirhe. Kaupanteon yhteydessä Loimit olivat virheellisesti ilmoittaneet Siimatalle, että talon vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä toimi. Siten myöskään myyntiesitteen tieto, että kohteen asumiskustannukset oli- vat lämmitysjärjestelmän osalta halvat, ei pitänyt paikkaansa. Myyntiesit- teestä poiketen lämmitysjärjestelmä ei kuitenkaan toiminut edes puulämmit- teisesti.

Lattialämmityksessä oli suunnittelu- ja rakennusvirhe. Pesuhuoneen ja sau- nan lattialämmitys ei toiminut, vaikka Loimit olivat kaupantekotilanteessa virheellisesti Siimatalle niin vakuuttaneet. Pesuhuoneessa lattialämmitys toimi siten, että se lämmitti lattian haaleaksi, mikäli lämmitystä pidettiin suurimmalla teholla. Saunassa lattialämmitys ei toiminut ollenkaan.

Keittiössä toimi vain yksi patteri. Kaikkien seitsemän vesikiertoisen patterin tulo- ja paluuputket tuli vaihtaa tukkeutumien estämiseksi.

Vesikaton kantavat rakenteet

Kattopalkkien taivutusjännitys oli pahimmillaan yli kaksinkertainen sallit- tuun nähden. Kattopalkkien kestävyys oli siten vain puolet vaaditusta. Salli- tut taipumat katon osalta ylittyivät vielä enemmän. Katon harjan suuntainen kantava niin sanottu niskapalkki taipui selkeästi olohuoneen ja keittiön vä- lissä suurimman jännevälin kohdalla. Olohuoneen ja keittiön välisen aukon kohdalla takkamuurin alueella ei ollut tiedossa pilaria, johon niskapalkki tu- keutuisi. Niskapalkin taivutusrasitus mahdollisesti ylitti palkin kantokyvyn moninkertaisesti.

Katon kantavien rakenteiden rakentaminen oli ollut epäammattimaista ja vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakentamistapaa. Toteutuksessa ei il- meisesti ollut ollut käytettävissä ammattilaisten tekemiä rakennesuunnitel- mia. Vesikaton rakentamisesta rakennusvalvonnan hyväksymien suunnitel- mien mukaan ei ollut näyttöä. Ennen kaupantekoa Raksystems ei ollut tutki- nut vesikattoa muutoin kuin katon harjalla kulkemalla.



Takka

Takka savutti tulisijan kuoren ja villoitetun osan alapuolelta. Takan sekun- dääri-ilman tulo tulipesään ei toiminut suunnitellun mukaisesti, eikä takka toiminut suunnitellulla tavalla. Itä-Uudenmaan pelastuslaitos oli asettanut takan käyttökieltoon, koska siinä oli todettu onnettomuusvaaran aiheuttava vika.

Myyntiesitteen, kauppakirjan, Raksystemsin raportin sekä Loimien ilmoituk- sen mukaan takan olisi tullut toimia. Takan virhettä ja siitä aiheutuvaa on- nettomuusvaaraa ei ollut kirjattu Raksystemsin raporttiin. Takan korjaus- kustannus hitsauskorjauskustannuksia huomioimatta oli 2.562,20 euroa.

Ulkoseinät

Julkisivusta puuttui suunnitelmien mukainen vaakalaudoitus. Julkisivura- kenne ei vastannut suunnittelua eikä hyvää rakennustapaa. Julkisivun tuu- lettuminen ei toteutunut suunnitelmien mukaisesti. Lisäksi olohuoneen ta- petissa oli halkeamia, irtoamista ja kosteusjälkiä, jotka osoittivat myös it- sessään rakennuksen painumisen.

Ovet ja ikkunat

Kaikissa ovissa ja ikkunoissa oli rakoja ja vinoutta. Pesuhuoneen ikkunaa ei saanut ollenkaan auki, mikä aiheutui yksistään talon painumisesta. Pesu- huonetta ei voinut tuulettaa ikkunan kautta. Tuulikaapista eteiseen johtava väliovi oli korjattu nostamalla yläkarmia sekä täyttämällä vastaavasti kyn- nystä. Muissakin ovissa oli havaittavissa seinien ja lattioiden painumia.
Eteisessä kaapinovet hammastivat pahasti. Havainnot kertoivat vakavista painumista.

Avopaisuntasäiliö

Säiliön rikkoutuminen oli aiheutunut sen virheellisestä rakentamistavasta ja väärin valitusta materiaalista. Rikkoutumisen vuoksi rakennuksessa ei ollut kauppakirjan mukaista lämmitysjärjestelmää.

Asunnon kylmyys

Viallisen lämmitysjärjestelmän lisäksi asunnon keittiön kylmyys aiheutui viimasta, joka tuli sokkelin ja rakennuksen runkorakenteen välissä olevasta raosta. Rako oli rakennuksen ulkoseinien alaosassa ja vaikutti kaikkiin huo- neisiin. Kylmyyttä tuli myös keittiön pistorasian ympäriltä puutteellisen eristyksen ja tiivistyksen vuoksi. Raot mahdollistivat myös mikrobien sisäl- le pääsyn. Lisäksi takan tuloilmaputki oli reiällistä salaojaputkea, minkä vuoksi putken rei’istä puhalsi kylmää ilmaa huoneistoon. Pesuhuoneessa lattialämmitys toimi siten, että se lämmitti lattian suurimmalla teholla haa- leaksi. Saunassa lattialämmitys ei toiminut ollenkaan. Asunto oli kaikkien virheiden vuoksi kylmä.


Muut virheet

Maanpinta talon ympärillä oli kallistettu virheellisesti taloon päin. Pinta- maat pitäisi olla kallistettuna poispäin talosta.

Sokkeli oli liian matala maanpintaan nähden, eikä sitä ollut rapattu. Lisäksi perusmuurilevyn yläpinnan tiivistyslista puuttui. Näistä virheistä aiheutunut kosteusvauriovaara oli mikrobinäytteiden perusteella toteutunut.

Huonetilojen alapohjassa oli riskirakenne, ja riski oli toteutunut. Oletettavaa oli, ettei alapohjarakenteessa ollut kosteuden eristämistä. Alapohjassa oli riittämätön lämmöneristys, joka ei vastannut määräyksiä ja vaatimuksia. Li- säksi saunan ja kylpyhuoneen osalta alapohjasta puuttui kosteuseristys, ja niiden lattiat olivat rakennusmääräysten vastaisia.

Talossa ei ollut toimivaa ilmanvaihtoa. Saunalla ja liesituulettimessa ei ollut poistoventtiiliä.

Tellervo Loimi ja Teppo Loimi ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään.


Sijaisasumisen kustannukset

Vaatimus oli yksilöimätön ja perusteeton. Siimatta ei ollut esittänyt selvi- tystä sijaisasumisen kustannuksista.

Vahingonkorvauksen tuomitseminen edellytti tuottamusta, mitä ei ollut edes väitetty. Jos sijaisasumisen kustannuksia tuomittaisiin suoritettavaksi, vahingonkorvausta oli soviteltava. Jos kauppa purettaisiin, Siimatan nykyi- nen asunto ei olisi sijaisasunto.

Selvitys- ja korjauskustannukset

Asianajotoimisto Mainari Oy:n ja asianajaja Johan Gutzowin laskuissa oli kysymys kahden eri asianajajan käyttämisestä aiheutuneista oikeudenkäyn- tikuluista. Kummastakaan ei ollut esitetty toimenpide-erittelyä.

Epäselväksi oli jäänyt, mitä Tmi Pelme-asennus oli tehnyt ja mihin solu- muovia oli tarvittu. Laskua ei ole esitetty. Tmi Pelme-asennus ei ollut irrot- tanut kattopeltejä. Nuohoojamestarin lasku oli nuohouksesta eikä se liitty- nyt tähän asiaan. Loviisan Lekan laskun mukaan kyseessä oli korjausarvio, jota ei ollut esitetty, joten kustannus oli tarpeeton. Tmi Sähkäleestä ei ollut esitetty laskua. Epäselväksi oli jäänyt, mitä oli tarkastettu. RI Matti Aaren ei ollut laatinut raporttia. Epäselväksi oli jäänyt, mitä hän oli ylipäätään teh- nyt tai tarkastanut. RKM-Kuivaustekniikka Oy:n mikrobianalyysistä ei ollut voinut aiheutua 5.468,74 euron kustannusta. Laskuihin sisältyi oikeuden- käyntiin liittymättömiä toimenpiteitä.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Siimatta oli tarpeettomasti paisuttanut oikeudenkäyntikulujaan. Siimatan avustajan työtunteihin sisältyi huomattava määrä tarpeettomia yhteydenottoja päämieheen. Siimatan avustajan arvonlisäveroton tuntiveloitus 310 euroa ei ollut kohtuullinen ottaen huomioon, että Loimien avustajan arvonlisäveroton tuntiveloitus oli 190 euroa.


Todistelu


Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalli- seen todisteluun.

Lisäksi Siimatta on vedonnut uutena kirjallisena todisteena Työterveyslai- toksen analyysivastaukseen 18.2.2016 (K28).

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Tatu Siimattaa ja Teppo Loimia sekä todistajina Ossi Siristä, Timo Larhua, Juha Sangassaloa, Isto Santasta, Jarkko Mentamoa, Joel Eklundia, Simo Kotasta, Jussi Rönmania, Henrik Timbergiä, Jukka Satualaa, Kim Vaaraa, Juhani Lievästä ja Piia Kammista (ent. Elroos).


Hovioikeuden ratkaisu


Perustelut


1 Kysymyksenasettelu

Asian taustatietojen osalta hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomion sivul- la 1 ja 2 esitettyyn.

Siimatan käräjäoikeudessa esittämät virheväittämät ovat hovioikeuden ar- vioitavana käytännössä samassa laajuudessa kuin ne ovat käräjäoikeudessa olleet. Asiassa on myös hovioikeudessa kysymys siitä, onko Siimatta vesi- katon virhettä lukuun ottamatta menettänyt oikeutensa vedota virheisiin en- nakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin tai reklamaation myöhästymi- sen vuoksi. Jos kiinteistössä katsotaan kaupantekohetkellä olleen Siimatan väittämiä virheitä, joihin hänellä on oikeus vedota, asiassa on arvioitava, oi- keuttavatko virheet kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Kaupan purkukynnyksen ylittymisen arvioinnissa merkittävimpinä virhe- väitteinä on ratkaistava, onko kiinteistön asuinrakennuksessa ollut laatuvir- heenä maaperäolosuhteisiin nähden väärä perustamistapa ja muun muassa sen seurauksena rakennuksen painumista, toimimaton salaojajärjestelmä, kattorakenteissa muita kuin myönnettyjä laatuvirheitä, ulkoseiniin liittyviä laatuvirheitä sekä mikrobivaurioita. Hovioikeudessa on edelleen kysymys myös muista, merkitykseltään pienemmistä virheväitteistä, jotka ovat liitty- neet takkaan, avopaisuntasäiliöön ja muuhun lämmitysjärjestelmään, ilman- vaihtoon, maakaapeliin, terassiin, maanpinnan kallistukseen, oviin ja ikku- noihin sekä perusmuuriin eli sokkeliin.

Lisäksi asiassa on arvioitava, onko Siimatalla oikeus korvaukseen hänen vahingonkorvauksena vaatimistaan sijaisasumisen kustannuksista ja kor- jauskustannuksista sekä oikeudenkäyntikuluina vaatimistaan selvityskustan- nuksista. Kysymys on maakaaren 2 luvun mukaisen vahingonkorvauksen tuomitsemisen edellytyksistä. Lopuksi asiassa on kysymys oikeudenkäynti- kuluista käräjä- ja hovioikeudessa.



2 Merkittävimmät virheväitteet ja kaupan purkamisen arviointi

2.1 Ennakkotarkastus- ja reklamaatiovelvollisuus koskien rakennuksen pai- numista ja salaojia

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut (s. 55–64) ja katsoo kuten käräjäoikeus, että Siimatta ei ole laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvolli- suuttaan eikä menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin reklamaation myöhäs- tymisen vuoksi.

2.2 Rakennuksen painuminen

Hovioikeudessa on ollut kysymys näytön arvioinnista siltä osin, oliko koko asuinrakennus painunut vääränlaisen perustamisen seurauksena vai oliko kysymys ainoastaan betonilaatan painumisesta saunan alla.

Rakennusinsinööri Ossi Sirisen laatiman pohjatutkimusraportin (K5) perus- teella asuinrakennus on rakennettu ainakin joltain osin savimaalle, jossa orsi- tai pohjavesi on ollut lähellä maanpintaa. Lisäksi rakennusmestari Timo Larhu on kertonut hovioikeudessa löytäneensä asuinrakennuksen etu- reunan perustusten anturan alta veden kyllästämää savea, joka ei kestänyt puristusta. Näin ollen Siimatan esittämän näytön perusteella asuinrakennus on ainakin osittain perustettu vettyvälle savimaalle. Vastanäyttönä savi- maalle rakentamisesta Loimit eivät ole esittäneet muuta kuin Teppo Loimin kertoman, että talon alle oli tuotu täytteeksi soraa, mikä ei riitä horjutta- maan Siimatan esittämän näytön uskottavuutta. Hovioikeus katsoo asiassa uskottavasti näytetyn, että asuinrakennus on perustettu savimaalle, jossa orsi- tai pohjavesi on lähellä maanpintaa.

Siimatta on vedonnut siihen, ettei rakennuspaikalla ollut tehty pohjatutki- musta, minkä vuoksi osaltaan asuinrakennuksen perustamistapa maaperälle oli ollut väärä ja rakennus oli painunut.

Asuinrakennuksen rakennusluvan myöntämisvuonna ja perustusten rakenta- misvuonna 1989 voimassa olleen rakennusasetuksen (266/1959) 1 §:n 1 momentin mukaan rakentamisessa on noudatettava tämän asetuksen sään- nöksiä. Pykälän 2 momentin mukaan sisäasiainministeriön on annettava määräyksiä rakenteellisesta paloturvallisuudesta, rakennuspiirustuksista ja kaavamerkinnöistä. Pykälän 4 momentin (116/1975) mukaan johtaessaan sekä valvoessaan rakennustointa ja kaavoitusta sisäasiainministeriö voi an- taa muitakin määräyksiä ja ohjeita. Rakennusasetuksen 1 §:n 2 ja 4 momen- tin nojalla Suomen rakentamismääräyskokoelman voimaansaattamisesta si- säasiainministeriön antaman päätöksen (867/1975) 1 §:n mukaan 1 momen- tin mukaan milloin uudisrakennuksen rakentamiseen tai muuhun rakenta- mistoimenpiteeseen on haettava rakennuslupa, on sen lisäksi, mitä raken- nuslaissa ja rakennusasetuksessa on säädetty, rakentamisessa noudatettava Suomen rakentamismääräyskokoelmassa annettuja määräyksiä. Sisäasiain- ministeriö on 20 päivänä marraskuuta 1975 antanut määräykset B 3 pohja- rakennuksesta osana Suomen rakentamismääräyskokoelmaa. Mainittujen määräysten B 3 kohdan 1.1 mukaan rakennuspohjan laatu on selvitettävä
yleensä ennakolta jokaisen rakennushankkeen yhteydessä. Jos rakennuspai- kalta on käytettävissä muissa yhteyksissä tehtyjen pohjatutkimusten tulok- sia tai muita tietoja määrältään ja laadultaan riittävinä siten, että niiden pe- rusteella pohjarakenteen suunnittelu ja pohjarakentaminen voidaan luotetta- vasti ja turvallisesti toteuttaa, ei rakennushankkeen yhteydessä tarvitse erik- seen suorittaa pohjatutkimuksia. Muussa tapauksessa on selvitettävä pohja- tutkimuksilla maan kerrosrakenne sekä maakerrosten ja kallion geotekniset ominaisuudet niin, että riittävät tiedot pohjarakentamisen suunnittelemiseksi ovat käytettävissä ja että pohjarakentaminen voidaan toteuttaa käyttäen tek- nisesti tarkoituksenmukaisia ja turvallisia työtapoja. Määräysten B 3 koh- dan 2.1 mukaan pohjarakennussuunnitelman tulee perustua pohjatutkimuk- siin siten, että rakenteiden mitoitus vastaa käyttövaiheen tilannetta ja täyttää myös eri työvaiheiden vaatimukset. Määräysten B 3 kohdan 2.2.1 mukaan antura- ja laattaperustusten osalta on yleensä geoteknisin laskelmin selvitet- tävä ainakin, että maapohjalle tulevat kuormitukset eivät aiheuta rakenteita vaurioittavia painumaeroja ja että varmuus maapohjan murtumista vastaan on riittävä.

Riidatonta hovioikeudessa on, ettei pohjatutkimusta ollut tehty. Ei ole väitetty eikä muutoinkaan ilmennyt, että asuinrakennuksen rakentamista varten olisi ollut myöskään muulla tavoin saatuja tietoja perustamistavan suunnit- telemiseksi sekä asuinrakennuksen luotettavaksi ja turvalliseksi toteuttami- seksi. Oikeudellisesti velvoittavana voimassaolleen mainitun määräyksen B 3 mukaisesti pohjatutkimus olisi siten tullut tehdä ennen asuinrakennuksen rakentamista. Asuinrakennus on rakennettu vettyvälle savimaalle, mikä viit- taa vahvasti siihen, että pohjatutkimus olisi ollut perustusten luotettavan ja turvallisen rakentamisen kannalta paitsi määräyksen vaatimaa myös tarpeel- lista.

Hovioikeus katsoo, että asuinrakennus oli rakennettu ainakin osittain vettyvälle savimaalle ja velvoittavan määräyksen vastaisesti ilman maaperän pohjatutkimusta tai muutoin maaperästä saatuja luotettavia tietoja, joten lähtökohtaisesti uskottavaa on, ettei rakennuksen perustusten rakentamises- sa ollut asianmukaisesti huomioitu maaperän vaatimaa rakennustapaa. Loimien vetoamalla seikalla, ettei rakennusvalvontaviranomainen ollut puuttu- nut pohjatutkimuksen tekemisen laiminlyöntiin, ei ole kaupan kohteen vir- hettä arvioitaessa oikeudellista merkitystä.

Antamansa lausunnon (K6) ja hovioikeudessa kertomansa mukaan Larhu oli asiantuntemuksensa perusteella silmämääräisesti tehnyt selvät havainnot rakennuksen painumisesta. Painumista ei ollut mitattu, koska tehtyjen ha- vaintojen perusteella se oli ollut tarpeetonta. Painuminen oli aiheutunut maaperään nähden vääränlaisesta perustamistavasta, rakennuspaikan puut- teellisesta kuivatuksesta ja salaojien toimimattomuudesta. Painuminen oli tapahtunut ilmeisesti vähitellen ajan kuluessa. Myös Jukka Satualan lau- sunnon (K4) ja hänen hovioikeudessa kertomiensa havaintojen ja johtopää- tösten perusteella asuinrakennus oli painunut maaperään nähden vääränlai- sen perustamistavan ja puutteellisen salaojituksen vuoksi. Hovioikeus kat- soo, että Siimatta on esittänyt uskottavaa näyttöä sen tueksi, että koko asuinrakennus on painunut.


Rakennusmestari Juhani Lieväsen lausunnon (V4) mukaan koko rakennuk- sen painumista vastaan puhui se, ettei selviä perusmuurin halkeamia ole ha- vaittu. Saunan lattia oli painunut, mille oli monta mahdollista selitystä.
Koko rakennuksen painumisen mittaaminen olisi ollut helppoa. Myöskään kuntotarkastusraportin (K3 ja V3) mukaan kuntotarkastuksessa ei perus- muurissa eli sokkelissa havaittu rakenteellisesti merkittäviä halkeamia.
Kuntotarkastaja Piia Kammisen tuolloinen esimies Kim Vaara on ker- tonut, ettei 2.9.2015 kuntotarkastuksen mahdollisten puutteiden tarkistami- seksi tehdyssä katselmuksessakaan sokkelissa havaittu painumisen merkke- jä.

Rakennustarkastaja oli merkinnyt pohjakatselmuspöytäkirjaan 15.5.1989 (V15), että hyväksyttyä rakennussuunnitelmaa oli noudatettu. Lievänen on kertonut arvionaan, että rakennustarkastajalla oli tuolloin täytynyt olla nä- kyvissään kaivettu maa ja perustukset. Larhu on puolestaan arvioinut, että rakennustarkastajan oli täytynyt jättää tosiasiassa tarkastus kunnolla teke- mättä.

Mainittu vastatodistelu tukee Loimien kiistämistä, ettei kysymys ollut koko rakennuksen painumisesta. Erityisesti kiistämistä tukee sokkelin merkittä- vien halkeamien puuttuminen. Tosin lausunnossaan Lievänen ei ole varsi- naisesti sulkenut pois mahdollisuutta rakennuksen painumiseen 25 vuoden kuluessa, vaan on kritisoinut sitä, ettei havaintoja ollut Lieväsen näkemyk- sen mukaan kyetty luotettavasti erottelemaan tarkastuksissa. Lieväsen lau- sunnossa korostuu Satualan lausunnon kriittinen arviointi. Larhun lausun- toa siinä ei ole arvioitu. Oikeudenkäynnissä on ilmennyt, että Lievänen oli vähän ennen kuntotarkastuksen tekemistä työskennellyt samassa kuntotar- kastuksen suorittaneessa yhtiössä kuin Kamminen ja Vaara. Lieväsen lausunnossa esitetään rakennusteknisten havaintojen ja rakennustekniikassa pitäytyvien johtopäätösten sijaan mainittua yhtiötä tukevaa oikeudellista ar- viointia ja johtopäätöksiä siitä, mitä Siimatan olisi pitänyt kuntotarkastusti- laisuudessa havaita. Hovioikeus katsoo, että mainitut seikat jossain määrin heikentävät Lieväsen lausunnossa ja kertomuksessa esitettyjen johtopäätös- ten näyttöarvoa.

Edellä mainittuja seikkoja ja näyttöä kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Siimatta on esittänyt väitteensä tueksi uskottavan näytön siitä, että asuinrakennus on painunut kokonaisuudessaan eikä kysymys ole ollut ainoastaan betonilaatan painumisesta saunan alla. Rakennuksen painuminen on aiheutunut rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärästä asuin- rakennuksen perustamistavasta sekä seuraavassa selostetusta salaojien vir- heellisyydestä. Loimien esittämä vastanäyttö ei ole kyennyt horjuttamaan Siimatan painumisesta esittämää uskottavaa näyttöä. Näin ollen asuinraken- nuksen perustamistavassa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tarkoittama kaupan kohteen laatuvirhe.

2.3 Salaojajärjestelmän laatuvirhe

Salaojia koskeva olennainen näyttö ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivulta 37.


Satuala ja Lievänen ovat hovioikeudessa kuulemisissaan käyneet läpi lau- suntojensa sisältöä salaojista. Satuala on vahvistanut lausuntonsa (K4) si- sällön ja johtopäätöksen, etteivät kiinteistön salaojat toimineet lainkaan tar- koituksensa mukaisesti kuivattaen perusmaata. Myös Larhu on kertonut ra- kennuksen etureunan salaojan olevan liian ylhäällä, minkä vuoksi savi antu- ran alla ei kuivunut. Lievänen on vahvistanut lausuntonsa (V4) sisällön ja ilmoittanut johtopäätöksensä salaojien toimivuudesta perustuvan yhdestä koekuopasta tehtyyn havaintoon salaojaputken tasosta sekä siihen, ettei kahdessa salaojien tarkistuskaivoissa ollut havaittu vettä. Veden havaitse- miseen mahdollisesti olennaisesti vaikuttavana seikkana Lievänen ei ole kuitenkaan hovioikeudessa osannut kertoa, oliko hän havainnut kaivoissa olleen maapohja. Vaara on hovioikeudessa kertonut, että 2.9.2015 kiinteistöllä oli kuoppia, joista näkyi salaojia. Vaara oli havainnut sa- laojien korkoasemassa puutteita, mutta niiden toiminnan kannalta oli hyvä viite, ettei kuopassa ollut vettä.

Hovioikeus toteaa, että Satualan ja Larhun johtopäätökset salaojien toimi- vuudesta eroavat suuresti Lieväsen johtopäätöksistä. Larhun havainnot ja Vaaran havainto salaojan korkoaseman puutteesta tukevat Satualan johtopäätöstä. Toisaalta Vaaran havainto veden puuttumisesta kuo- pasta tukee Lieväsen johtopäätöstä. Lieväsen johtopäätösten luotettavuutta rasittaa kuitenkin epäselvyys siitä, voidaanko salaojan mahdollisesti maa- pohjaisen tarkistuskaivon kuivuudesta tehdystä kertahavainnosta päätellä salaojajärjestelmän toimivan oikein kyseisen kohteen maaperäolosuhteissa.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 37 ja 38 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen salaojista. Siimatta on esittänyt riittävän näytön salaojajärjestelmän toimimattomuudesta. Myös salaojajär- jestelmän osalta kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 mo- mentin tarkoittama laatuvirhe.

2.4 Ulkoseinien höyrynsulku ja koolausjärjestys

Loimit ovat väittäneet, ettei Siimatta ollut ennen oikeudenkäyntiä reklamoinut lainkaan asuinrakennuksen ulkoseinien rakenteeseen kuten höyrynsulkuna käytettyyn materiaaliin liittyvistä seikoista. Reklamaatiokirjelmästä 13.4.2015 (V7) ilmenee, että Siimatta on ensisijaisen kaupan purkuvaatimuksen ja toissijaisen 150.000 euron hinnanalennusvaatimuksen perusteena vedonnut muun ohella siihen, että rakennusmateriaalit ovat olleet virheelliset ja Satualan lausunnon mukaan asuinrakennuksessa on poikkeuksellisen paljon rakennus- ja suunnitteluvirheitä. Reklamaatiokirjelmän liitteenä on ollut Satualan lausunto (K4), jossa on muun ohella käyty läpi tervapa- perin käyttöä höyrynsulkuna rakennesuunnitelman mukaisen muovikalvon sijaan ja seinän koolausjärjestyksen epätavanomaisuutta.

Seinän höyrynsulun ja koolausjärjestyksen rakennevirheitä ei ole havaittu kuntotarkastuksessa. Seinän rakennevirheiden osalta kysymys on ollut sei- koista, joita Siimatan ei ole pitänyt asumisen yhteydessä havaita, vaan ne ovat sittemmin ilmenneet ammattilaistutkimuksessa. Hovioikeus katsoo, että ulkoseinien rakennevirheet ovat selvinneet vasta Satualan lausunnos- ta 8.4.2015. Sinänsä reklamaatiokirjelmässä itsessään ei ole mainittu ulko
seinistä virheperusteena, mutta siinä on kuitenkin edellä selostetuin tavoin viitattu asuinrakennuksen lukuisiin virheisiin sekä vääriin rakennusmate- riaaleihin ja siihen on liitetty Satualan seikkaperäinen lausunto. Hovioi- keus katsoo, että Loimit ovat voineet kohtuudella ymmärtää, että kaupan pu- run ja hinnanalennusvaatimuksen perusteena ovat muun ohella olleet myös Satualan havainnot ulkoseinien rakenteista. Näillä perusteluilla hovioi- keus katsoo, että Siimatta on täyttänyt reklamaatiovelvollisuutensa oikea- aikaisesti. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota ulkoseinien höyryn- sulkuun ja koolausjärjestyksen liittyviin virheisiin.

Asiassa on riidatonta, että ulkoseinien höyrynsulussa on käytetty rakenne- suunnitelmasta poiketen muovin sijaan materiaalina niin sanottua tervapa- peria. Satualan lausunnon (K4) mukaan mineraalivillaeristeessä tulisi olla tiivis höyrynsulku, jotta villa säilyttäisi lämmöneristyskykynsä ja jotta kas- tepisteeseen ei pääsisi syntymään mikrobikasvustolle edullisia olosuhteita.

Teppo Loimi on hovioikeudessa kertonut, että höyrynsulussa oli hänen pää- töksellään käytetty hänen työpaikaltaan saamaansa niin sanottua pikipape- ria, jota käytettiin sahalla puutavarapakettien suojaamiseen kastumiselta.

Asiassa on siten selvitetty, että ulkoseinien toiminnan kannalta olennaisessa höyrynsulkurakenteessa on käytetty suunnitelman vastaisesti materiaalia, jota ei ollut valmistettu rakentamiskäyttöön.

Lieväsen lausunnossa (V4) on todettu ongelmaksi, ettei paperia ollut asen- nettu riittävästi päällekkäin saumakohdassa. Hovioikeudessa Lievänen on kertonut tervapaperin sinänsä olevan hyvä vaihtoehto painovoimaisen il- manvaihdon höyrynsululle. Satuala on sen sijaan kertonut, ettei hän ollut koskaan nähnyt tällaista paperia käytettävän rakennusmateriaalina ja ettei se pitänyt vesihöyryä. Satualan ja Lieväsen näkemykset eroavat toisistaan.
Ottaen huomioon, ettei tervapaperia ollut valmistettu höyrynsulkuun tai yli- päätään käytettäväksi rakentamisessa, hovioikeus pitää Satualan arviota luotettavana. Lieväsen ilman tarkempia perusteluja esittämä näkemys terva- paperin toimivuudesta rakenteessa ei horjuta Siimatan esittämää näyttöä.

Epätavanomainen koolausjärjestys on Satualan lausunnossa (K4) kerro- tulla perusteella riskirakenne, joka voi edesauttaa höyrynsulun rikkoutumis- ta johdotuksia asennettaessa. Tästä voi aiheutua talvella lämpimän kostean ilman pääsy seinän sisälle ja mikrobikasvustolle otollinen kasvualusta.

Kaupan kohteessa on ulkoseinien höyrynsulun ja koolausjärjestyksen osalta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tarkoittama laatuvirhe.

2.5 Katon virheet

Loimit ovat myöntäneet, että vesikatossa oli ollut vesivuotoja, koska aluska- te päättyi ulkoseinälinjalle. Vuotovesi oli päässyt olohuoneen seinään kas- tellen tapetin. Loimit ovat myöntäneet kaupan kohteen virheen tältä osin ja sen vuoksi Siimatan hinnanalennusvaatimuksesta 6.000 euroa.


Vesikaton kantavat rakenteet oli Siimatan mukaan rakennettu virheellisesti muun ohella siten, että kurkihirsi oli taipunut. Kuntotarkastusraportin (K3 ja V3) ja Kammisen kertoman perusteella on selvää, etteivät katon kantavat ra- kenteet ole olleet kuntotarkastuksen kohteena. Kuntotarkastuksessa ei il- meisesti ole käyty parvella ja sitä myötä tehty ammattilaishavaintoja kurki- hirrestä ja muista katon rakenteista. Hovioikeus katsoo, etteivät katon kan- tavat rakenteet siten ole olleet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mu- kaisen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piirissä. Ei ole ilmennyt, että Siimatta olisi saanut tietää vesikaton kantavien rakenteiden virheistä ennen Satualan raporttia 8.4.2015. Vesikaton kantavien rakenteiden alimitoituk- sesta on reklamoitu 13.4.2015 (V7). Hovioikeus katsoo, ettei osana normaa- lia kiinteistöllä asumista ja havainnointia Siimatan ole pitänyt havaita ja ymmärtää kurkihirren painumisen ja tuennan sekä muiden katon rakenteel- listen riskitekijöiden merkitystä. Oikeutta vedota katon kantavien rakentei- den virheisiin ei ole menetetty.

Satualan lausunnon (K4) ja hänen hovioikeudessa kertomansa mukaan katon kurkihirsi oli selkeästi taipunut. Satualan kertoman mukaan kurki- hirsi oli tuettu takkaan, vaikka rakenteita ei saanut tukea tulisijaan. Taipu- minen johtui katon riskirakenteista. Vasojen jänneväli oli liian pitkä, ja nis- kapalkin lujuus ei ollut riittävä parven muodostaman sauman jälkeen. Myös Lieväsen hovioikeudessa kertoman mukaan paikan päällä oli ihmetelty, oli- ko kurkihirttä tuettu hormin vierestä. Sittemmin Lieväsen mukaan oli sel- vinnyt, että hormin vieressä oli muurattu rakenne, jossa kurkihirsi lepäsi.
Lievänen ei ole nähnyt katon rakenteissa ongelmaa, koska katto oli kestänyt tarkastushetkeen saakka.

Hovioikeus katsoo, että Satualan havaintoja kurkihirren taipumisesta ei ole aihetta epäillä. Satuala on lausunnossaan esittänyt yksityiskohtaiset perustelut johtopäätöksilleen, että katon kantavien rakenteiden toteutus on ollut virheellinen. Lieväsen kertoma ei horjuta Satualan havaintoja ja joh- topäätöksiä. Siimatta on esittänyt riittävän näytön siitä, että asuinrakennuk- sen katon rakenteissa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tar- koittama laatuvirhe.

2.6 Mikrobivauriot

Hovioikeudessa uutena kirjallisena todisteena esitetystä analyysivastaukses- ta 18.2.2016 (K28) ilmenee samoja seikkoja, jotka Timbergin lausuntoon (K19) on jo kirjattu. Alapohjan näytteistä kuudessa kohdassa oli ollut vahva viite vaurioista ja neljästä kohdasta vauriota ei ollut todettu. Hovioikeus katsoo, ettei uudella todisteella ole ilmennyt olevan olennaista merkitystä mikrobivaurioiden näyttöarvioinnissa, koska Siimatta on jo esittänyt kyseis- ten vaurioiden osalta riittävän näytön käräjäoikeudessa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuille 44–47 merkityt pe- rustelut ja johtopäätöksen asuinrakennukselle aiheutuneista mikrobivau- rioista ja sen asumiskelvottomuudesta.


2.7 Merkittävimpien virheiden korjauskustannukset

Larhun lausunnon (K6) mukaan asuinrakennuksen virheellisen perustamistavan korjaaminen perustusten alla olevan maan vaihtamisella ja stabiloinnilla oli mahdollista, mutta korjaustyön kustannus ylittäisi rakennuksen teknisen arvon eikä siten ollut taloudellisesti perusteltua. Rakennusmestari ja - insinööri Simo Kotasen lausunnon (K20) mukaan korjaustöiden kustannusarvion laatiminen ei ollut tarkoituksenmukaista, koska kaikkien virheiden korjaaminen tuli huomattavasti kalliimmaksi kuin uuden vastaavan kokoisen talon rakentaminen. Joka tapauksessa asuinrakennuksen virheellinen perustaminen ei ollut todennäköisesti korjattavissa kohtuullisilla kustannuksilla. Uuden vastaavan kokoisen talon rakentaminen maksaisi noin 170.000 euroa. Satualan lausunnon mukaan (K4) koko asuinrakennuksen korjaus- kustannus olisi lausunnon antamisen ajankohdan rakennuskustannustasolla yli 150.000 euroa. Powerpile Suomi Oy:n tarjouksen 25.1.2016 (K12) mukaan perustusmaaperän vahvistaminen geopolymeeri-injektiolla olisi maksanut yhteensä 27.280 euroa. Asiassa ei ole selvitetty, onko kyseinen korjaamistapa riittävä virheellisen perustamistavan korjaamiseksi.

Larhu on hovioikeudessa lisäksi kertonut, että rakennus voitaisiin vaihtoehtona maan vaihtamiselle paaluttaa, mikä oli joka tapauksessa tehtävä sisäkautta lattia poistamalla. Salaojien korjaaminen johtaisi saven kuivumiseen ja rakennuksen edelleen painumiseen. Rakennusta olisi korjauksen yhtey- dessä nostettava. Korjauskustannus ylittäisi moninkertaisesti rakennuksen teknisen käyttöarvon 100.000 euroa ja uudisrakentamisen kustannukset. Kotanen on hovioikeudessa lisäksi kertonut, että hovioikeuskäsittelyn rakennuskustannuksiin päivitettynä uuden asuinrakennuksen rakennuskustannus olisi 211.000 euroa ja kokonaiskorjauskustannukset tulisivat nykyään mainittua kalliimmaksi. Luotettavaa vastanäyttöä virheellisen perustamistavan korjaamiskustannuksista ei ole esitetty.

Hovioikeus katsoo asiassa näytetyksi, että rakennuksen perustamistavan korjauskustannus olisi joko lähellä kiinteistön kauppahintaa 175.000 euroa tai jopa ylittäisi sen. Joka tapauksessa kustannukset ylittävät uuden asuinrakennuksen rakentamiskustannukset.

Salaojajärjestelmän korjauskustannuksista annetussa tarjouksessa (K15 ja V12), joka on määrältään 9.560,40 euroa, on mukana myös uuden hulevesi- järjestelmän saneeraukseen ja maakaapeliin liittyviä toimia, joista ei ole asiassa kysymys kaupan virheinä. Ottaen huomioon, että joka tapauksessa kysymys on olennaisena työnä salaojien korjaamisesta, hovioikeus katsoo salaojajärjestelmän erilliseksi korjauskustannukseksi noin 9.000 euroa.

Restakoti Oy:n kirjallisen tarjouksen (K13 ja V11) ja talonrakentaja Juha Sangassalon kertoman perusteella hovioikeus katsoo, että katon virheiden korjauskustannus olisi vähintään 20.000–30.000 euroa.

Satualan lausunnossa (K4) olevan karkean arvion mukaan katon ja ulko- seinien korjauskustannus on noin 50.000 euroa ja alapohjan, väliseinien ja LVIS-tekniikan korjauskustannus noin 50.000 euroa. Muuta selvitystä ulko- seinien höyrynsulun ja koolausjärjestyksen korjauskustannuksista ei ole esitetty. Selvityksen puuttuessa voidaan olettaa, että ulkoseinien rakenteen korjaaminen voitaisiin toteuttaa samalla kertaa seinien mikrobivaurioiden korjaamisen kanssa. Asiassa ei ole siten selvitetty ulkoseinien höyrynsululla olevan seinien mikrobivaurioista erillisiä korjauskustannuksia. Satualan lausunnossa painotus ei ole ollut kustannusten arvioinnissa, vaan kysymys on ollut vain karkea yhteisarvio. Enemmän selvityksen puuttuessa hovioi- keus katsoo, ettei mikrobivaurioiden ja ulkoseinien rakenteen korjauskus- tannuksiksi voida hyväksyä kuin korkeintaan yhteensä 20.000 euroa.

2.8 Johtopäätökset

Kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tarkoitta- ma laatuvirhe sen perustamistavassa, salaojajärjestelmässä, ulkoseinien ra- kenteissa, katon vedenpitävyydessä ja katon kantavissa rakenteissa. Asuin- rakennus on perustamistapansa vuoksi painunut, ja siinä on ollut vakavia mikrobivaurioita. Kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe myös asuinraken- nuksen painumisen ja mikrobivaurioiden vuoksi.

Virheiden korjauskustannukset ovat lähellä kauppahintaa tai jopa ylittävät sen ja joka tapauksessa ylittävät samankokoisen uudisrakennuksen rakenta- misen kustannukset. Kiinteistö asuinrakennuksineen on myyty kokoaikai- seen asumiskäyttöön. Edellä mainittujen seikkojen perusteella on ilmeistä, että kaupan kohteessa olevat virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 mo- mentissa tarkoitetuin tavoin olennaisia. Mainittujen olennaisten virheiden perusteella edellytykset kaupan purkamiselle ovat olemassa.

Näin ollen käräjäoikeuden tuomion lopputulosta kaupan purkamisesta ja Loimien velvoittamisesta palauttamaan kauppahinta tuottokorkoineen ei ole syytä muuttaa.

3 Muut virheväitteet

3.1 Takka, avopaisuntasäiliö ja muu lämmitysjärjestelmä

Hovioikeus katsoo, että takan toiminnan virheellisyydet ovat seikkoja, jotka Siimatan olisi pitänyt jo kiinteistön hallinnan siirtymistä seuranneen lämmi- tyskauden alkupuolella takkaa käyttäessään havaita ja ymmärtää niiden merkitys. Samoin muun lämmitysjärjestelmän toimimattomuus mukaan lukien ongelmat märkätilojen lattialämmityksessä ja asunnon kylmyys on tullut havaita ja niiden merkitys ymmärtää ensimmäisen lämmityskauden alet- tua syksyllä 2013. Ensimmäinen reklamaatio takasta on tehty 2.9.2014 eli vasta noin vuoden kuluttua ja muusta lämmitysjärjestelmästä vasta 13.4.2015 eli noin puolitoista vuotta siitä, kun virheet olisi pitänyt havaita.

Näillä ja käräjäoikeuden tuomion sivuilta 64 ja 65 ilmenevillä perusteluilla hovioikeus katsoo, että Siimatta on reklamaation myöhästymisen vuoksi menettänyt oikeuden vedota takkaan ja muuhun lämmitysjärjestelmään sekä asunnon kylmyyteen virheenä.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä avopaisuntasäiliön iästä, joten voidaan olet- taa sen olevan alkuperäinen eli kaupantekohetkellä noin 23 vuotta vanha.


Selvityksen puuttuessa avopaisuntasäiliön rikkoutumista on pidettävä sen iän ja normaalin kulumisen seurauksena. Asiassa ei ole ilmennyt, että Siimatalle olisi annettu virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa avopaisuntasäi- liöstä tai että säiliöltä olisi voitu edellyttää olennaisesti pidempää kestoikää. Näillä lisäyksillä käräjäoikeuden tuomion sivulla 47 perusteluihin hovioi- keus katsoo, ettei avopaisuntasäiliön osalta ole ollut kaupan virhettä.

3.2 Ilmanvaihto

Siimatan olisi pitänyt havaita puutteellinen ilmanvaihto asuinrakennuksessa normaalin asumisen yhteydessä muutamassa kuukaudessa eli viimeistään syksyllä 2013. Ilmanvaihdon puutteellisuudesta ei ole mainittu reklamaatio- kirjelmissä, joskin se on ollut mukana kirjeen 13.4.2015 (V7) liitteenä ol- leessa Satualan raportissa (K4). Joka tapauksessa 13.4.2015 on kulunut noin 1,5 vuotta siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita, eli virheestä on rekla- moitu liian myöhään. Siimatta on menettänyt oikeuden vedota puutteelli- seen ilmanvaihtoon virheenä.

3.3 Maakaapeli

Maakaapeli on Siimatan mukaan ollut kiinni voimalähteessä ja kulkenut kiinteistöllä maan päällä heinikossa. Valokuvasta (K27) voidaan havaita kaapeli myös selvästi nähtävillä terassin luona. Hovioikeus katsoo, että Siimatan olisi pitänyt havaita maakaapelin sijainti muutettuaan kiinteistölle kesäkauden 2013 aikana. Maakaapelista on reklamoitu vasta kanteessa al- kuvuonna 2016 eli yli 2,5 vuotta myöhemmin. Siimatta on siten myöhästy- neen reklamaation vuoksi menettänyt oikeuden vedota maakaapeliin virhee- nä.

3.4 Terassi

Kaupan kohteena on ollut kiinteistö noin 23 vuotta vanhoine terasseineen. Asiassa ei ole ilmennyt, että Siimatalle olisi kaupanteon yhteydessä annettu terassin kunnosta ja sen iästä virheellistä tietoa tai että olisi sovittu terassin olevan hyvässä kunnossa iästään huolimatta. Lievänen on kertonut, että te- rassin tekninen käyttöikä oli noin 20 vuotta, mikä oli kaupantekohetkellä ylittynyt. Hovioikeus katsoo, että terassin lahovauriot ovat ennalta-arvatta- via käyttöikänsä ylittäneessä terassissa. Siimatta ei ole voinut perustellusti edellyttää, että terassi olisi ollut vailla kunnostustarpeita. Terassin lahovau- rioissa ei siten ole ollut kaupan kohteen laatuvirhettä.

3.5 Maanpinnan kallistus

Maanpinnan kallistuksesta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiosta sivulta 50 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen, ettei virhettä ollut näytet- ty.

3.6 Ovet ja ikkunat

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion johtopäätöksen sivulla 44, ettei ovissa ja ikkunoissa ole kysymys erillisistä virheistä. Kysymys on ra-


kennuksen painumisen seurauksista, joilla ei ole asiassa itsenäistä merkitys- tä.

3.7 Perusmuurin mataluus, rappauksen puuttuminen ja reunalista

Asuinrakennuksen perusmuurin eli sokkelin mataluudesta, rappauksen puuttumisesta ja reunalistan puuttumisesta hovioikeus hyväksyy käräjäoi- keuden tuomion sivulta 69 perustelut ja johtopäätöksen, että Siimatta on menettänyt oikeuden vedota virheisiin.

3.8 Saunan ja pesuhuoneen kosteuseristyksen puuttuminen

Kuntotarkastusraportista (K3 ja V3) ilmenee merkintä otsikon kosteuden-/ vedeneristys kohdalta, että omistajan kertoman mukaan märkätiloihin ei ole asennettu vedeneristystä. Asiassa on jäänyt selvittämättä, miten Siimatan väittämä märkätilojen kosteuseristyksen virhe eroaa kuntotarkastuksessa to- detusta märkätilojen vedeneristyksen puuttumisesta. Siimatan tiedossa on kuntotarkastuksen perusteella pitänyt olla, ettei kaupan kohteen asuinraken- nuksen märkätiloissa ole vedeneristystä. Näin ollen kysymys ei ole seikasta, johon Siimatta voisi vedota kaupan kohteen virheenä.

3.9 Ulkoseinien vaakalaudoitus

Ulkoseinien vaakalaudoituksesta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuo- mion sivulta 69 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen, että Siimatta on me- nettänyt oikeuden vedota virheeseen.

4 Korvausvaatimukset

4.1 Arvioinnin lähtökohdat

Siimatta on vaatinut Loimeilta korvausta ylimääräisistä asumiskuluista sekä selvitys- ja korjauskuluista. Siimatta on vaatinut selvityskuluiksi nimettyi- nä oikeudenkäyntikuluina erinäisiä kaupan kohteen virheiden todisteluun liittyneitä rakennusalan ammattilaispalveluita sekä asianajopalveluista Asianajotoimisto Mainari Oy:ltä ja asianajaja Johan Gutzowilta. Käräjäoi- keus on hylännyt asumiskuluvaatimuksen ja hyväksynyt selvitys- ja kor- jauskuluvaatimuksista 9.704,74 euroa, mikä määrä on sisältänyt oikeuden- käyntikuluina 9.274,93 euroa todisteluun yhteydessä olleita selvityskuluja mukaan lukien 300 euroa asianajopalveluita asianajaja Johan Gutzowilta ja vahingonkorvausta korjauskustannuksista 429,81 euroa. Loimit ovat valituk- sessaan vaatineet, että mainittu 9.704,74 euron yhteismäärä alennetaan
5.000 euroksi. Siimatta on vastavalituksessaan vaatinut asumiskulujen kor- vaamista sekä selvitys- ja korjauskuluiksi nimettyjen kulujen määrän korot- tamista.

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut.

Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Säännöksen 2 momentin mukaan, jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Lain esitöiden mukaan hinnanalennus- tai purkuvaatimuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta. Korvattavaa vahinkoa voi aiheutua muun muassa vian korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista tai siitä, että kiin- teistön korjaamisen ajaksi ostajan on täytynyt vuokrata muu asunto. Ostajan oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti. Vahingonkorvausvastuusta myyjä voi sen sijaan 32
§:n mukaan vapautua, jos hän osoittaa, ettei hän ole toiminut huolimatto- masti. Jos ostajan vaatimus perustuu salaiseen virheeseen, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata ostajalle aiheutunutta vahinkoa. Vahingonkorvausta määrättäessä noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. Korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikko- muksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntija-avusta ai- heutuneet kustannukset. Laatuvirheestä johtuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta. Tällainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesika- ton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus. Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta. Koska kiinteistön myyjänä yleensä on yksityishenkilö tai muu kuin kiinteistöalalla toimiva elinkeinonharjoittaja, on katsottu tarkoituksenmukaiseksi, että myyjän korvausvastuun edellytyksenä on tuottamus. Myyjällä on todistustaakka omasta huolellisuudestaan. (HE 120/1994 vp s. 51, 52, 63 ja 64.)

Hovioikeuskäytännössä maakaaren 2 luvun mukaisen vahingonkorvauksen tuomitsemiselta on edellytetty tuottamusta. Arvioinnissa on otettu huomioon ostajatahon esittämät väitteet myyjien tietoisuudesta ja toiminnasta sekä niitä koskeva näyttöseikat. (Ks. esim. Helsingin hovioikeuden tuomio 28.2.2017 nro 261 asiassa S 16/327, Helsingin hovioikeuden tuomio 1.9.2015 nro 1199 asiassa S 14/367.)

Useimmiten todistustaakka ja väittämistaakka jakautuvat asianosaisten kesken samalla tavoin. Todistustaakka ja väittämistaakka pohjautuvat kuitenkin toisistaan poikkeaviin näkökohtiin, eivätkä aina jakaudu samalla tavalla asianosaisten kesken. (Ks. Todistustaakasta riita-asioissa, Helsingin hovioikeuspiirin laatuhanke, 2014, s. 6 ja 7 sekä Juha Lappalainen: Siviiliprosessi- oikeus II, 2001, s. 319 ja 320.) Esimerkkinä väittämistaakan ja todistustaa- kan erilaisesta jakautumisesta voidaan mainita sopimusperusteiset vahingonkorvausjutut (em. Lappalainen 2001 s. 320, toisin Mika Hemmo: Sopi- musoikeus II, 2003, s. 234).

Hovioikeus toteaa, että maakaaren 2 luvun mukainen vahingonkorvaus edellyttää kiinteistön myyjältä tuottamuksellista toimintaa. Kantajan väitteet määrittävät pitkälti oikeudenkäynnin kohteen, ja vastaaja voi puolustautua esittämällä omaa näyttöään. Näin ollen maakaaren 2 luvun 32 §:ssä myyjälle asetetusta todistustaakasta huolimatta ostajan on tehtävä oikeudenkäynnissä oikeustosiseikkaväitteet kiinteistön myyjien tuottamuksellisesta toiminnasta vahingonkorvausvaatimuksensa tueksi.

Siimatta on käräjäoikeudessa ja vastauksessaan valitukseen väittänyt, että Loimit olivat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää kaupanteon jälkeen havaituista virheistä ja että he olivat tarkoituksellisesti jättäneet kertomatta niistä kaupanteon yhteydessä Siimatalle. Siimatta on väittänyt Loimien toimineen huolimattomasti, kun he olivat jättäneet perustusten rakennesuunnitelmat tekemättä, rakennus oli perustettu virheellisesti savelle, rakennuspai- kan kuivatusta ei ollut suunniteltu ja rakennus oli niiden seurauksena painunut.

Siimatan väitettyä Loimien toimineen huolimattomasti Loimien on tullut näyttää toimineensa huolellisesti. Edellä on katsottu, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe salaojajärjestelmässä, ulkoseinien rakenteissa, katon vedenpitävyydessä, katon kantavissa rakenteissa, asuinrakennuksen painumisessa ja mikrobivaurioissa. Ottaen huomioon, että kiinteistön virheet ovat katon vuotamista lukuun ottamatta ilmenneet vasta Siimatan teettämillä rakennusalan ammattilaisten tutkimuksilla ja ettei virheitä ollut havaittu Loimien teettämässä kuntotarkastuksessa, hovioikeus ei pidä uskottavana, että Loimit olisivat ennen kaupantekoa tienneet koko asuinrakennuksen painumisesta, katon kantavien rakenteiden virheistä ja rakennuksen mikrobivaurioista. Teppo Loimin kertoman perusteella hän on tiennyt ulkoseinien höyrynsulkumateriaalista ja siten ulkoseinien vääränlaisesta rakenteesta. Käräjäoikeuden tuomiosta (s. 54) ilmenevillä perusteluilla Loimien on täytynyt tietää saunan alla olleen laatan painumisesta ja vesikaton aluskatteen vajaamittaisuudesta. Loimit eivät ole näyttäneet ilmoittaneensa erikseen Siimatalle näistä seikoista kaupanteon yhteydessä.

Edellä on katsottu, että asuinrakennus on ainakin osittain rakennettu vettyvälle savimaalle ja velvoittavan määräyksen vastaisesti ilman maaperän pohjatutkimusta tai muutoin maaperästä saatuja luotettavia tietoja. Loimit ovat rakennuttaneet asuinrakennuksen ja asuneet sillä sen rakentamisesta kaupantekohetkeen saakka. Lisäksi kertomansa perusteella Teppo Loimi on itse osallistunut asuinrakennuksen rakentamiseen. Hovioikeus katsoo, ettei- vät Loimit ole näyttäneet toimineensa rakennuksen perustamistavan suunnittelun osalta huolellisesti.

4.2 Korjaus- ja asumiskulut

Loimien on huolimattoman menettelyn vuoksi korvattava Siimatalle rakennuksen perustamistavan, katon vuotamisen sekä ulkoseinien rakenteesta aiheutuneet vahingot. Vahingonkorvauksena vaadituista korjauskustannuksista LVIS K.A. Tendahlin lasku on koskenut lämmitysjärjestelmää, jota koskevat virheväitteet on hylätty, joten myös sitä koskeva 294,81 euron korvausvaatimus hylätään. Toiminimi Pelme-asennuksen osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 77 perustelut, joilla 43,40 euron korvausvaatimus on siltä osin selvittämättömänä hylätty. Solumuovien han- kinta 39,90 euroa liittyy Loimien mukaan salaojien tarkistamisen yhteydessä syntyneisiin vahinkoihin. Solumuovien hankintaan liittyvä kulu hylätään selvittämättömänä.


Asumiskuluvaatimus on hylättävä kokonaan selvittämättömänä. Siimatta ei ole esittänyt asumiskuluvaatimuksen tueksi todistelua siitä, että hänelle olisi syntynyt vaaditut ylimääräiset asumiskustannukset.

Loimien on korvattava vesikaton vuotamisen korjaamiseen liittynyt kestopeitteen hankkimiskustannus 135 euroa.

4.3 Selvityskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan korvattavia oi- keudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomiois- tuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset.

Lain esitöiden mukaan oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta aiheutuvia kustannuksia ovat esimerkiksi tarpeellisten asiakirjojen hankkimisesta, todistajien ja oikeudenkäymiskaaren 17 luvussa tarkoitettujen asiantuntijoiden palkkioista sekä oikeudenkäyntimaksuista ai- heutuneet kustannukset. Lisäksi kustannuksia voi aiheutua erilaisten todis- teiden hankkimisesta, tarkastuksista, katselmuksista ja vahingon selvittämi- sestä. (HE 191/1993 s. 16 vp.)

Siimatalle on aiheutunut selvityskuluiksi nimettyjä kustannuksia asian valmistelusta oikeudenkäyntiä varten näytön hankkimiseksi kiinteistön laatuvirheistä. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 77 ja 78 il- menevät perustelut nuohoojamestari Martti Sääksen, Loviisan Lekan, toimi- nimi Sähkäleen ja RI Matti Aarenin toimista aiheutuneiden kulujen hylkäämisestä selvittämättöminä sekä toiminimi Talosaneeraus Juha Sangassa- lon toimista aiheutuneiden kulujen 260,40 euroa hyväksymisestä.

RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kustannukset ovat liittyneet Mentamon ottamiin mikrobikasvustonäytteisiin, ja niillä on ollut merkitystä mikrobikas- vustoja koskeneessa näytön arvioinnissa. Siimatta on esittänyt RKM-Kui- vaustekniikka Oy:n kuluista kaksi laskua, joista 2.096,44 euron suuruisesta laskusta (K18) ei ole esitetty siinä liitteenä mainittua erittelyä ja joista 3.372,30 euron suuruisesta laskusta (K21) on esitetty erittely vain osittain. Erittelyjen puutteet vaikeuttavat RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kulujen tar- peellisuuden ja kohtuullisuuden arviointia, mutta kysymys on ollut selvityk- sen perusteella asiassa näytön hankkimiseksi suurelta osin tarpeellisista toi- mista. Hovioikeus katsoo, ettei korvattavien RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kulujen määrää ole ilmennyt aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomitsemasta
3.000 eurosta.

Uudenmaan Pohjatutkimus Oy:n palvelusta aiheutuneen kulun 1.000 euroa ja Arkkitehtikuutio Oy:n Larhun 637,36 euroa Loimit ovat määrältään hy- väksyneet, P. Jordberg Ky:n palvelusta aiheutunut kulu 324,88 euroa on liit- tynyt salaojajärjestelmän virheen selvitykseen (K18 ja K15), Rakennuspal- velu Expert Oy:n 892,53 euroa Kotasen lausuntoon asuinrakennuksen vir- heiden merkityksestä (K20 ja K26), Kymen Home-etsintä Oy:n 496 euroa mikrobivaurioihin (K18) ja insinööritoimisto Heikki Timbergin 2.013,76 euroa mikrobivaurioihin (K19 ja K23). Nämä selvityskulut hyväksytään to-


distelun hankkimiseen ja asian valmisteluun liittyvinä oikeudenkäyntikului- na.

Vaatimukset oikeudenkäyntikuluista asianajopalveluista Asianajotoimisto Mainari Oy:ltä ja asianajaja Johan Gutzowilta on kokonaisuudessaan hylättä- vä selvittämättöminä, sillä Siimatta ei ole esittänyt niistä oikeudenkäymis- kaaren 21 luvun 14 §:n 1 momentissa tarkoitettua erittelyä.

Selvityskuluiksi nimettyjä korvausvaatimuksia hyväksytään siten 8.624,93 euroa ja lisäksi korjauskuluiksi nimettyjä kuluja 135 euroa eli yhteensä 8.759,93 euroa.

5 Oikeudenkäyntikulut

5.1 Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Siimatan vastavalituksesta asiassa on arvioitava, onko Loimien korvausvel- vollisuutta käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluista aihetta korottaa.
Käräjäoikeus on hyväksynyt Siimatan asiamiehen tuntiveloitusperusteena vaaditun mukaisesti 250 euroa toimista 16.12.2014–21.9.2016 ja tämän asiamiehen siirryttyä toisen asianajotoimiston palvelukseen 310 euroa toi- mista 12.10.2017–2.11.2018, molemmat määrät lisättynä arvonlisäverolla. Loimit ovat vastavalitukseen vastatessaan paljoksuneet asiamiehen tuntive- loitusperustetta.

Hovioikeus katsoo, että Siimatan asiamiehen myöhempää tuntiveloituspe- rustetta 310 euroa on pidettävä selvästi tavanomaisesti riita-asioissa koh- tuulliseksi katsottua tuntiveloitusperustetta korkeampana. Kysymyksessä on ollut lajissaan tavanomainen omakotitalokiinteistön kauppaa koskenut riita- asia. Asian laatuun ja laajuuteen nähden hovioikeus katsoo 250 euron tunti- veloitusperusteen kohtuulliseksi.

Käräjäoikeus on hyväksynyt kohtuullisiksi ja tarpeelliseksi Siimatan asia- miehen ajankäytöksi yhteensä 117,5 tunnin ajankäytön vaaditun 144,25 tun- nin sijaan. Käräjäoikeuden tuomiossa ilmaistuin perusteluin hovioikeus kat- soo, ettei vaadittua ajankäyttöä voida pitää vastapuolen korvausvelvollisuu- den kannalta kohtuullisena. Edellä mainituin tavoin tuntiveloitusperusteeksi hyväksytään vähemmän kuin käräjäoikeus on hyväksynyt. Asiassa ei ole muutoksenhakuasetelman vuoksi tarpeen arvioida Siimatan asiamiehen ajankäyttöä 135,5 tunnin ylittävältä osin muutoin kuin että asiamiehen ajan- käyttöä pidetään ainakin 135,5 tuntia ylittävin osin vastapuolen korvausvel- vollisuuden kannalta tarpeettomana ja kohtuuttomana. Käräjäoikeuden rat- kaisun lopputulosta ei oikeudenkäyntikuluista muuteta.

5.2 Oikeudenkäyntikuluvelvollisuudet hovioikeudessa

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo vastapuolen korvausvelvol- lisuuden kannalta kohtuulliseksi Siimatan asiamiehen tuntiveloituksen mää- räksi 250 euroa lisättynä arvonlisäverolla. Loimeilla ei ole ollut huomauttamista Siimatan asiamiehen ajankäyttöön. Asian näin päättyessä Loimit ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n, 3 §:n 1 momentin ja 16 §:n 1 mo-


mentin nojalla velvollisia korvaamaan Siimatalle asiamiehen ajankäytöstä 83,25 tuntia. Siimatan asiamiehen 93,5 tunnin ajankäytöstä on vähennetty Siimatan hovioikeudessa häviämän vastavalituksen laatimisen ajankäyttöä 8,25 tuntia sekä pääkäsittelyyn ja siihen valmistautumisen osalta vastavali- tuksen osuudeksi arvioidut kaksi tuntia.

Loimit ovat paljoksuneet Siimatan nimeämille todistajille Ossi Siriselle, Timo Larhulle, Juha Sangassalolle, Isto Santaselle, Jarkko Mentamolle, Simo Kotaselle ja Henrik Timbergille maksettavia todistajanpalkkioita ho- vioikeudessa 200 euroa ylittävin osin.

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 65 §:n 1 momentin mukaan todistajalla on oikeus saada kohtuullinen korvaus tarpeellisista matka- ja toimeentulokus- tannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä. Saman luvun 66 §:n 1 mo- mentin mukaan asiantuntijalla on oikeus saada kohtuullinen palkkio työs- tään ja ajanhukasta sekä korvaus tarpeellisista kuluistaan.

Asiassa on arvioitava Siimatan myöntämien, todistajanpalkkioiksi nimitet- tyjen korvauserien määrien aiheellisuutta ja kohtuullisuutta. Kysymys on ollut erinäisistä havainnoistaan ja näkemyksistään kertoneista rakennusalan ammattilaisista, joiden asemaksi ei ole määritetty oikeudenkäymiskaaren 17 luvussa tarkoitettua 34 §:ssä tarkoitettua asiantuntijaa.

Sirisen, Larhun ja Kotasen kuuleminen on kestänyt hovioikeudessa istun- toon kutsun ajankohdasta kuulemisen päättymiseen noin puoli tuntia, Kan- gassalon noin 15 minuuttia, Santasen ja Timbergin noin 20 minuuttia. Leh- tomoa on kuultu puhelimitse noin 20 minuuttia.

Ottaen huomioon kuulemisten lyhyt kesto, hovioikeus harkitsee Loimien korvausvelvollisuuden kannalta kohtuulliseksi Sirisen osalta vaaditun 300 euroa, Larhun osalta vaaditun 248 euroa ja Kotasen osalta vaaditun 509,04 euron sijaan 300 euroa, Sangassalon osalta hänen käyttämänsä matka-aika huomioon ottaen vaaditun 400 euroa, Santasen osalta vaaditun 400 euron sijaan 200 euroa ja Timbergin osalta vaaditun 835,76 euron sijaan 200 eu- roa. Ottaen erityisesti huomioon, että Mentamoa on kuultu lyhyesti puheli- mitse, vaaditun 400 euron sijaan Loimien korvausvelvollisuus ulottuu vain heidän myöntämäänsä 200 euroon.

Satualan korvauksen 800 euroa ja Eklundin 200 euroa Loimit ovat myöntäneet määrältään. Siimatan asiamiehen pysäköintikuluihin Loimit eivät ole huomauttaneet.

Näin ollen Loimien tulee korvata Siimatalle asiamiehen ajankäytöstä 20.812,50 euroa ja pysäköintikuluista 41,99 euroa lisättynä arvonlisäverolla sekä todistajanpalkkioista 2.848 euroa. Koska Siimatta on hävinnyt vasta- valituksensa, Loimeja ei velvoiteta korvaamaan hänen oikeudenkäyntimak- suaan hovioikeudessa.

5.3 Avustajan palkkio hovioikeudessa

Pohjois-Savon oikeusaputoimiston päätöksellä 11.2.2021 asianajaja Jyrki


Isosaari on määrätty 11.1.2019 lukien Loimien avustajaksi asiassa hovioi- keuteen 30 prosentin omavastuulla enintään 80 tunniksi. Loimit ovat pyytä- neet oikeusavun jatkamista 80 tunnin ylittävin osin.

Isosaarelle maksetaan valtion varoista omavastuuosuuden ylittävä palkkio ja kulukorvaus muutoin vaaditun mukaisesti ottaen huomioon pääkäsittelyi- den toteutuneet kestot vähennettynä lounastauoilla. Oikeusavun palkkiope- rusteista annetun asetuksen 2 §:n 2 momentin pyöristyksen jälkeen Isosaa- relle maksetaan palkkiota 88 tunnilta ja matkakulut lisättynä arvonlisäverol- la. Loimien oikeusapua jatketaan oikeusapulain 5 §:n 2 momentin nojalla si- ten 8 tunnilla myönnetystä enimmäismäärästä. Isosaari on ilmoittanut, ettei hän halua Loimien omavastuuosuuden 3.666,43 euron suorittamisvelvolli- suudesta määrättävän hovioikeuden ratkaisussa.


Tuomiolauselma


Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

Teppo Loimin ja Tellervo Loimin yhteisvastuullinen velvollisuus korvata Tatu Siimatalle aiheutuneita selvitys- ja korjauskuluja alennetaan 8.759,93 eu- roksi korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä läh- tien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Teppo Loimi ja Tellervo Loimi velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Tatu Siimatalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 28.707,57 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoi- neen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamis- päivästä.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Jyrki Isosaarelle Teppo Loimin ja Tellervo Loimin avustamisesta hovioikeudessa palkkiona 6.776 euroa ja mat- kakuluina 123,20 euroa lisättynä arvonlisäverolla 1.655,81 euroa eli yhteen- sä 8.555,01 euroa, mikä määrä jää asian lopputulokseen nähden valtion va- hingoksi.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 16.8.2021.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Tarja Raiskinen
hovioikeudenneuvos Tuula Myllykangas (puheenjohtaja) hovioikeudenneuvos Tuomo Kare

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Anssi Santala Ratkaisu on yksimielinen.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari J T

TUOMIO
Annettu kansliassa

19/669


11.1.2019 L 16/949



Kantaja Siimatta, Tatu Ulla Maria

Vastaajat Loimi, Seppo

Loimi, Tellervo


Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 19.2.2016



Taustatiedot


Vastaajat Teppo ja Tellervo Loimi ovat 17.5.2013 päivätyllä kauppakirjalla (K1) myyneet kantaja Tatu Siimatalle Edsbaka-nimisen tilan
Porvoo. Kauppahinta oli ollut 175.000 euroa. Kiinteistön pinta-ala on 2.934 m2. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1990 valmistunut omakotitalo (2h + k + s + kph + parvi 75 m2) ja autotalli-talousrakennus, pihakeittiö ja iso vaja.

Vastaajat olivat teettäneet 26.4.2013 eli ennen kaupan tekemistä Raksystems Antieimex Insinööritoimisto Oy:llä (jäljempänä "Raksystems") kuntotarkastuksen. Raksystems oli laatinut tarkastuksesta 30.4.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin (K3). Kantaja oli tutustunut raporttiin ennen kaupan tekemistä.

Kantaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013.

Kaupanteon jälkeen kiinteistön asuinrakennuksessa on kantajan väitteen mukaan havaittu merkittäviä suunnittelu­ ja rakennusvirheitä. Kantaja on muuttanut pois kiinteistöltä 1.2.2016.

Käräjäoikeus on antanut asiaan liittyen päätöksen
(dnro T 16/948) väliaikaisesta turvaamistoimesta 25.2.2016 Siimatan hakemuksesta. Väliaikainen turvaamistoimipäätös on kumottu ja turvaamistoimiasia jätetty sillensä 14.3.2016 Siimatan peruutettua hakemuksensa. Käräjäoikeus on tuolloin määrännyt, että mahdollisesta oikeudenkäyntikuluja koskevasta vaatimuksesta päätetään pääasian yhteydessä.

Kanne


Vaatimukset

























Perustelut


Kantaja vaatii, että käräjäoikeus

1.1. ensisijaisesti purkaa kantajan ja vastaajien välisen kiinteistökaupan ja velvoittaa vastaajat palauttamaan kantajalle kauppahinnan 175.000 euroa tuottokorkoineen 17.5.2013 lukien; tai

1.2. toissijaisesti velvoittaa vastaajat maksamaan kantajalle hinnanalennusta 170.000 euroa tuottokorkoineen 17.5.2013 lukien; sekä

2. velvoittaa vastaajat maksamaan kantajalle sijaisasunnosta aiheutuneet kustannukset vuosilta 2016 ja 2017 yhteensä 4.693,95 euroa ja vuoden 2018 alusta alkaen kuukausittain 219,60 euroa kuukaudessa ja 1.7.2018 alkaen 241,52 euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta;

3. velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajalle aiheutuneet selvitys- ja korjauskulut 16.433,31 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta; ja

4. velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta.

Tausta

Vastaajat ovat 17.5.2013 päivätyllä kauppakirjalla myyneet kantajalle Smedsbacka-nimisen tilan 2:105 (kiinteistötunnus 638-472-2-105) Porvoon kaupungin Teissalan kylässä osoitteessa Kylmäkiventie 21, 06500 Porvoo. Kauppahinta oli 175.000 euroa. Kiinteistön pinta-ala on 2.934 m2 ja kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1990 valmistunut omakotitalo (2h + k + s + kph + parvi 75 m2) ja autotalli-talousrakennus.

Kauppakirjan kohdan 4 mukaan vastaajat ovat selvittäneet kantajalle

kiinteistön, rakennusten ja kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnon ja vakuuttavat, että kauppaan kuuluva tarpeista on toimintakunnossa. Vastaajat ovat teettäneet ennen kaupan tekemistä Raksystemsillä kuntotarkastusraportin, johon kantaja on ennen kaupan tekemistä tutustunut.

Kaupanteon jälkeen kiinteistön asuinrakennuksessa on havaittu merkittäviä suunnittelu- ja rakennusvirheitä. Kantaja ei ole havainnut kyseessä olevia virheitä eikä virheitä ole todettu kaupanteon yhteydessä, eikä niitä ole kirjattu kantajalle kaupanteon yhteydessä annettuun Raksystemsin kuntotarkastusraporttiin, eikä niitä ole myöskään kirjattu kauppakirjaan. Kantaja ei ole havainnut kanteessa vaadittuja virheitä ennen kaupan tekemistä.

Pohjatutkimuksen puuttuminen, perustamistapa ja rakennuksen painumat

Pohjatutkimusta ei ole tehty, josta johtuu talon väärä perustamistapa. Pohjatutkimus on pakollinen. Maaperä talon alla on epästabiili väärän perustamistavan vuoksi.

Rakennusaikana voimassa ollut Suomen rakentamismääräyskokoelman 83 pohjarakennusmääräykset edellyttävät, että rakennuspohjan laatu on selvitettävä ennakolta jokaisen rakennushankkeen yhteydessä, ellei käytettävissä ole muissa yhteyksissä tehtyjen pohjatutkimusten tuloksia tai muita määrältään ja laadultaan riittäviä tietoja. Arkkitehtikuutio Oy:n rakennusmestari Timo Larhun 28.11.2014 lausunnon (K6) mukaan rakennuspaikalla ei ole tehty pohjatutkimusta eikä siihen perustuvaa perustamistapalausuntoa ennen rakentamista. Rakennuksesta ei ole tehty myöskään pääpiirustuksiin ja perustamistapaan perustuvia rakennesuunnitelmia. Rakennus on perustettu virheellisesti koheesiomaan varaan. Myöskään rakennuspaikan kuivatusta ei ole suunniteltu ja se on puutteellinen ja sijainniltaan väärässä korkeusasemassa. Virheellinen perustamistapa ja rakennuspaikan puutteellinen kuivatus ovat aiheuttaneet rakennuksen ja maanvaraisten lattioiden painumista.

Satualan lausunnon (K4) mukaan myös rakennuksen sijaintipaikan maan kalteva pinta ja rakennuksen porrasmainen perustaminen sekä savipohja olisivat edellyttäneet pohjatutkimuksen tekemistä. Tämä velvoite on jäänyt kokonaisuudessaan täyttämättä.

Vastaajien tiedossa on täytynyt olla viimeistään heti alareunan perustuksia kaivettaessa, että pohja- tai orsivesi on korkealla, mikä on ollut nähtävissä myös kaivoa tehtäessä. Tiedot rakennuspaikan perustamisolosuhteista ovat näin ollen olleet puutteellisia, mikä on johtanut vääränlaisen perustamistavan valintaan. Rakennuksen kantavien ja eristävien rakenteiden osalta ei ole myöskään laadittu rakennesuunnitelmia. Lisäksi pääpiirustuksena olleesta poikkileikkauksesta puuttuu tieto perusmaan laadusta. Rakennuttajina vastaajien olisi tullut teettää tutkimukset ja suunnitelmat määräysten mukaisesti.

Uudenmaan Pohjatutkimus Oy:n pohjatutkimuksen (K5), Arkkitehtikuutio Oy Kubkontor Ab:n rakennusmestari Timo Larhun lausunnon 28.11.2014 (K6) ja Satualan rakennuksen salaojalinjojen kohdilta laatimien tarkepiirustusten mukaan rakennus on perustettu savelle. Satualan lausunnon (K4) mukaan rakennuksen yläsivulla (pohjoisnurkasta itänurkkaan) on perustusten alla savea 1 - 1,5 metriä ja alasivulla (länsinurkasta etelänurkkaan) 0,5 - 1 metriä. Lisäksi tasoero rakennuksen harjalinjan kohdalla on noin 1,5 metriä.
Poikkileikkauspiirustusten mukaan rakennuksen lattian alla (ei perustusanturoiden alla) on soraa, jonka olemassaoloa ei ole kuitenkaan todennettu ja joka yhdessä lattiarakenteen ja sen kuormituksen kanssa puristaa savea kokoon melko tasaisesti.

Satualan johtopäätös rakennuksen perustuksista on, että koska kuormitukset ovat päädyissä olleet anturoille samaa luokkaa, voidaan savikerroksen olettaa painuneen kuivuessaan melko tasaisesti lukuun ottamatta talon etelänurkassa sijaitsevaa sauna- ja parvialuetta. Liellä anturan pohja oli ollut 5.1.2015 suoritetussa tarkastuksessa noin 0,4 metriä alempana kuin pohja- tai orsivesi oli ollut 4.11.2014.

Satualan mukaan saunan ja pesuhuoneen kivirakenteiset väliseinät ovat lisänneet painumaa joko pelkällä painollaan tai tultuaan parven lattiapalkkien taipuman seurauksena kantaviksi. Tuulikaapin ja saunan välinen, tiilimuurattu seinä on murtunut neljän tiilikerroksen osalta.
Lisäksi Satualan mukaan vesikatolta tulee harjalinjan perustuksille sekä ylä- ja alasivun anturoille päätyjä suurempi kuormitus. Koko rakennuksen pysyvästä painumasta on osoituksena kaakkoispäädyn etelänurkastaan sekä rakennuksen etupuolen pitkillä sivuilla roikkuvat räystäät. Myös katon harja on notkolla, mikä johtuu joko perustusten painumasta tai todennäköisemmin runkorakenteiden taipumasta.

Satuala on lausunnossaan (K4) todennut, että rakennuksen lattiat ovat silminnähden ja kävelytuntumaltaan kaltevat ja keittiön sekä eteisen alueella tehdyt mittaukset osoittavat keskiosan painuman olevan 25 millimetriä. Lattioiden kaltevuus itsessään on jo reilusti yli hyväksyttävän tason. Saunan takaseinällä näkyy lattiarajassa noin 25 millimetrin painuma, jota oli yritetty peittää tai tiivistää tiivistysmassalla ennen kaupan tekemistä. Painumia ei ole huomioitu miltään osin Raksystemsin tarkastusraportissa eikä kantajalla ole ollut tietoa niistä ennen kaupan tekemistä.

Talon sokkelissa on hiushalkeamia. Isoja halkeamia on talon sisällä keittiön muuratussa seinässä. Halkeamat osoittavat itsessään talon painumisen. Myyjä on yrittänyt peittää keittiön seinän halkeamia lasikuitutapettisuikaleilla. Halkeamia eikä painumista ole huomioitu kuntotarkastuksessa eikä kohteen tarkastuksessa.

Powerpile Suomi Oy:n tarjouksen (K12) mukaan pelkästään perustusmaaperän vahvistus injektoimalla tulisi maksamaan 27.280 euroa lisättynä matkakustannuksilla, jotka ovat noin 1.000 euroa.
Tarjouksessa ei ole kuitenkaan huomioitu injektoinnin mahdollisesti rakennukselle aiheuttamien vaurioiden korjauskustannuksia.

Satualan mukaan perustusmaata ei kannata nykytilanteessa vahvistaa millään menetelmällä, ei edes Powerpilen tarjouksen mukaisella injektoinnilla, sillä vahvistustyö voi häiritä savipatjaa ja aiheuttaa täten uusia siirtymiä eikä se poista pohja- tai orsiveden tuomia ongelmia tai saven päälle perustamisen painumisongelmia. Satualan mukaan perustusmaan vahvistaminen ei ole taloudellisesti tai teknisesti järkevää.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Salaojat

Raksystemsin raportin (K3, s. 9) mukaan salaojista tehtiin havainnot 3 salaojakaivosta. Vastaajat olivat kertoneet tarkastajalle, että salaojien toimintaa ei ole testattu. Raportissa ei ole kirjattu salaojien osalta mitään virheitä tai vaurioita.

Satualan lausunnon (K4) mukaan yläsivun salaojat ovat liian korkealla verrattuna anturan yläpintaan. Salaojan korkeusasema on mittausten mukaan vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakennustapaa. Lisäksi yläsivun salaojat on sijoitettu suunnitelmien vastaisesti. Satuala on todennut alasivun salaojan kaivetun koekuopan perusteella olleen osittain veden peitossa ja kun otetaan huomioon vesikorkeuden mahdollinen nousu pohjaveden tasolle kosteampana vuodenaikana, on mahdollista, että salaaja on syksyisin lähes koko matkaltaan veden peittämänä. Alasivun salaaja ei tällöin mitenkään pysty kuivattamaan perusmaata eikä salaaja näin ollen täytä tarkoitustaan ja tehtäväänsä. Lisäksi salaojista puuttuu kunnollinen poisto, sillä poistoputkena on käytetty salaojaputkea eikä niin sanottua kovaa viemäriputkea, jonka avulla salaojavedet olisivat johdettavissa kauemmaksi esimerkiksi kivipesään tai ojaan. Sen sijaan salaojaputki johtaa osan vedestä maastoon ja on reikäisyytensä vuoksi vaarassa tukkeutua esimerkiksi puiden juurista tai liettyä hienorakeisesta maa-aineksesta.

Satuala on tähdentänyt, että salaojien korkeus verrattuna perustusanturan alapintaan on tärkeällä tavalla vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakennustapaa. Salaojien syvyysehdot eivät täyty eikä salaojien päällä ole riittävästi maa-ainesta ja salaojat on sijoitettu poikkileikkauspiirustuksessa esitetystä sivummalle. Lisäksi myös salaojien suunnittelussa on toimittu törkeästi vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakentamistapaa.

Perttu Bergin kaivinkoneella tekemään koekuoppaan tuli vettä pulppuamalla ja veden tulon kuuli jopa paljaalla korvalla. Lisäksi koekuopasta oli todettavissa, että roudan tai asennusvirheen johdosta salaojaputken kaato oli väärään suuntaan kaivosta rakennuksen alasivun toisessa päädyssä. Koekuopan havainnon perusteella vettä oli kerääntynyt runsaasti salaojaputken ympärille.

Satualan toteamusten perusteella kiinteistöllä ei ole toimivaa ja kelvollista salaojajärjestelmää ja järjestelmä on asennettu täysin virheellisesti, joten kiinteistöllä ei tämän vuoksi ole koskaan edes ollut

salaojajärjestelmää.

Salaojajärjestelmän puuttumisen vuoksi rakennuksen alla ja ympärillä oleva maa-aines ei kuivu tarkoituksenmukaisesti eikä salaojajärjestelmän tehtävä täyty. Tämän johdosta lattian alustan ja yläsivun perustustason vedet valuvat lattian alla hiekka- ja sorapatjassa kaltevaa savipintaa alas lounaissivulle. Salaojajärjestelmän puuttuminen aiheuttaa kosteusvaurio- ja routimisriskin, joka Satualan mukaan on tässä tapauksessa suuri. Riski on todellinen ja aktualisoitunut, koska nyt on todettu kosteudesta johtuvia mikrobivaurioita asunnon sisätiloissa.

Salaojien rakentamiskustannukset ovat P. Berg Ky:n tarjouksen (K15) mukaan 9.560,40 euroa ja siihen liittyvän terassin purkamisen ja uudelleenrakentamisen kustannukset ovat Rakennusurakointi Markku Hähkäpää Ky:n tarjouksen (K16) mukaan 5.495 euroa. Salaojiin liittyvät rakentamis- ja korjauskustannukset ovat yhteensä 15.055,40 euroa.

Satualan mukaan salaojajärjestelmän uusiminen ei kuitenkaan erikseen kannata, sillä painumien ja niiden aiheuttaman perustustavan korjaaminen ei ole taloudellisesti tai teknisesti järkevää. Salaojien rakentaminen erikseen voi jopa aiheuttaa lisävahinkoja, mikäli maaperää ei kokonaisuudessaan vahvisteta.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Vesikatto

Kohteessa 3.2.2015 suoritetun katselmuksen ja katon yläpuolelta suoritetun avauksen perusteella Satuala on todennut lausumassaan, että katossa ei ole sen toiminnan kannalta välttämätöntä tuuletusrakoa ja aluskatteena käytetty lasikuidulla vahvistettu vesitiivis kangas on asennettu suoraan lämpöeristevillan päällä. Aluskate on asennettu kiinni eristevillaan ja se on rypyillä eikä aluskate näin ollen johda kondenssivesiä ja saumojen vuotovesiä seinien ulkoverhouksen ulkopuolelle. Aluskatteen päälle on asennettu peltikatetta kannattavat rakennuksen harjan suuntaiset juoksut, jotka estävät aluskatteen päälle tulleen veden poistumisen normaalilla tavalla räystäille. Aluskatteessa on näkyvissä vesijälkiä veden jäätyä seisomaan sen päälle. Katosta puuttuu kokonaisuudessaan ilmarako, jonka tehtävänä on poistaa alapuolelta tuleva kosteus sekä peltikaton alapintaan kondensoituva vesi. Aluskate on myös asennettu liian lyhyeksi suhteessa ulkovuorauslaudoitukseen, minkä vuoksi vettä on päässyt seinärakenteen sisälle. Raksystemin raportissa (K3, s. 14) ei ole kirjattu aluskatteen olevan liian lyhyt. Raportissa on ainoastaan todettu, että aluskate loppuu ulkoseinälinjalle. Raportissa ei ole kirjattu mitään virheitä tai vaurioita vesikaton osalta.

Talosaneeraus Sangassalo Juha T:mi suoritti 10.11.2014 vesikaton tarkastuksen avaamalla kattorakennetta ulkoapäin. Myös Sangassalon 16.11.2014 allekirjoittamassa lausunnossa (K7) on todettu samat vesikaton virheet, jotka Satuala on todennut lausunnossaan (K4).

Satuala on sisäkaton puolelta katselmuksessa huomioinut, että katossa oli höyrysulkuna paperi piirustuksen rakenneselvityksen mukaisen muovikalvon sijaan. Lisäksi vesikaton ja seinän paperi (höyrysulku) eivät ole olleet limitettyinä ja niiden välissä olevassa raossa on ilmavuotoja. Satualan mukaan katon toteutuksessa on tehty vakavia virheitä eikä katto vastaa suunnitelmaa, rakennusaikaisia määräyksiä tai -ohjeita taikka hyvää rakentamistapaa. Satualan mukaan toteutus osoittaa ammattitaidottomuutta ja piittaamattomuutta suunnitelmia kohtaan.

Vesikaton korjauskustannukset ovat RestaKoti Oy:n tarjouksen (K13) mukaan 21.889,65 euroa ilman vesikaton kantavissa rakenteissa olevien rakenteellisten vikojen korjauksia.

Vesikaton kantavat rakenteet

Satualan lausunnon (K4) mukaan kattopalkkien taivutusjännitys on pahimmillaan karkeasti yli kaksinkertainen sallittuun jännitykseen nähden. Kattopalkkien kestävyys on siten vain puolet tarvittavasta tai vaadittavasta. Sallitut taipumat katon osalta ylittyvät vielä enemmän.

Satuala on todennut, että katon harjan suuntainen kannattava niin sanottu niskapalkki taipuu selkeästi olohuoneen ja keittiön välissä suurimman jännevälin kohdalla. Olohuoneen ja keittiön välisen aukon kohdalla, takkamuurin alueella, ei ole tiedossa pilaria, johon niskapalkki tukeutuisi. Riippuen pilarin tai muun kantavan pystyrakenteen paikasta on mahdollista, että niskapalkin taivutusrasitus ylittää palkin kantokyvyn moninkertaisesti.

Satualan lausunnon (K4) mukaan katon kantavien rakenteiden toteutuksessa ei ole ilmeisesti ollut käytettävissä ammattilaisten tekemiä rakennesuunnitelmia ja rakenteet ovat heikompia kuin maalaisjärjen ja kirvesmiestietämyksen mukaan rakennettaessa. Rakentaminen on ollut epäammattimaista ja vastoin määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakentamistapaa.

On syytä myös huomioida, ettei Raksystems ole tutkinut vesikattoa muuten kuin vesikaton harjalla kulkemalla. Raportissa (K3) ei ole todettu mitään virheitä tai vaurioita vesikaton kantavien rakenteiden osalta.

Vesikaton korjauskustannukset ovat RestaKoti Oy:n tarjouksen (K13) mukaan 21.889,65 euroa ilman vesikaton kantavissa rakenteissa olevien rakenteellisten vikojen korjauksia. Lisäksi katon rakenteen osalta tulee vielä erikseen suunnitella takan ja piipun ohitus, johon tulee saada myös paloviranomaisen hyväksyntä.

Terassi

Terassin etureunan kantava rakenne on Satualan tarkastuksen perusteella pahoin lahonnut. Kantavana rakenteena on käytetty lappeelleen asennettua lankkua, joka on asennettu

epäammattimaisesti ja vastoin hyvää rakennustapaa. Kyseinen rakenne kastuu helposti, kuivuu huonosti ja lankun käyristyessä muodostaa kupin, johon vesi kertyy. Lisäksi nurkkapilarissa on lahovaurio, joka ilmeisesti toistuu myös muissa pilareissa. Terassin rakenne ei vastaa hyvää rakentamistapaa.

Satualan lausunnon perusteella terassin rakennevaurioiden ja rakennusvirheiden korjausten lisäksi koko terassin lattia tulee uusia. Terassi jouduttaisiin purkamaan kokonaisuudessaan myös salaojien rakentamisen yhteydessä.

Raksystemsin raporttiin (K3) ei ole kirjattu terassin rakennevaurioita tai rakennusvirheitä.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Takka

Asunnon vesikiertoinen takka savutti sisäilmaan. Tämän johdosta kantaja joutui pyytämään Porvoon nuohoojamestarit Oy:tä tarkastamaan takan tiiviyden. Tarkastus suoritettiin 10.12.2015.
Merkkisavutarkastuksen perusteella takka savuttaa tulisijan kuoren ja villoitetun osan alapuolelta. Tarkastuksen ja vastaajien kantajalle antaman takan asennusohjeen perusteella takan sekundääri-ilman tulo tulipesään ei toimi suunnitellun mukaisesti eikä takka toimi suunnitellulla tavalla. Porvoon nuohoojamestarit Oy ei suositellut tehdyn havainnon perusteella takan käyttöä ennen vuotojen korjaamista.

Porvoon nuohoojamestarit Oy:n raportin (KS) perusteella
Itä-Uudenmaan pelastuslaitos on 4.1.2016 antamallaan päätöksellä asettanut takan käyttökieltoon (K9). lakassa on päätöksen mukaan todettu vika, josta voi aiheutua onnettomuusvaara. Takka on käyttökiellossa, kunnes vika on korjattu.

Käyttökiellon kumoaminen edellyttää korjauksen suorittamisen lisäksi kirjallisen selvityksen antamista korjaustoimenpiteistä, joilla varmistetaan, että takan käyttö on turvallista. Takan korjauskustannus tiili- ja muurausosiltaan on TB-Tiilitaiteen tarjouksen (K14) mukaan 2.562,20 euroa. Metallisen vaipan, johon kuuluu savukanavointi, yläsavukammio ja yhdyshormi, hitsauskorjauskustannuksia ei ole arvioitu.

Myyntiesitteen (K2), kauppakirjan (K1) ja Raksystemin raportin (K3) sekä vastaajien ilmoituksen mukaan takan olisi tullut toimia. Takan todettua virhettä ja siitä aiheutuvaa onnettomuusvaaraa ei ole kirjattu Raksystemsin raporttiin.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Pesuhuone ja sauna


Raksystemsin suorittamassa kuntotarkastuksessa ei ole huomattu pesuhuoneen tai saunan osalta rakenteellisia virheitä. Raportissa (K3) on tuotu esille vain se, että märkätilojen tekninen käyttöikä alkaa olla lopussa ja niiden uusimiseen tulee varautua. Tekniset käyttöiät eivät kuitenkaan koske rakenteita miltään osin vaan ainoastaan märkätilojen pintoja eli laattoja ja vedeneristettä.

Satualan lausunnon (K4) mukaan pesuhuoneen lattia näytti 3.2.2015 tarkastuksessa niin haperolta, että vettä on saattanut valua lattian alapuolella olevaan eristetilaan. Vuoto on voinut tapahtua myös saunan lauteiden alla olevasta seinän ja lattian yhtymäkohdasta, jossa lattia on painunut. Pesuhuoneesta ja saunasta 9.3.2015 otettujen näytteiden perusteella alapohjarakenteessa oli heikko viite mikrobivaurioista, joka itsessään on terveyshaitta. Raksystemsin raportissa (K3, s. 15) seinä ja lattiat on sitä vastoin todettu kuiviksi.

Kaupanteon yhteydessä vastaajat ovat vakuuttaneet kantajalle, että pesuhuoneen ja saunan lattialämmitys toimii ja näin vastaajat ovat myös ilmoittaneet Raksystemsin raportin haastatteluosassa (K3, s. 3). RKM-Kuivaustekniikka Oy:n 3.2.2015 tarkastuksessa suorittaman mittauksen perusteella lattialämmitys ei kuitenkaan toiminut.
Lattialämmitysputkiin ei erikseen syötetä eikä tarkastuksessa ole syötetty vettä vaan niissä on jatkuvasti vesi, jota kiertovesipumpulla kierrätetään. Teknisessä tilassa on kolme kiertovesipumppua, joista yhdellä kierrätetään märkätilojen lattialämmityksen vesikiertoa, toisella muiden asuintilojen pattereiden vesikiertoa ja kolmannella takasta lämminvesivaraajaan siirtyvän veden vesikiertoa. Näiden kaikkien vesikiertoa voidaan lämmittää joko takalla tai sähköllä. Myöskään pesuhuoneen ja saunan lämmöneristyksen paksuus (50 mm) ei täytä rakennusajan lämmöneristysmääräyksiä. Lattialämmitysputkien toimimattomuus saattaa johtua siitä, että putket ovat litistyneet tai murtuneet asennuksen tai lattian painumisen yhteydessä.
Lattialämmitysputkien ominaisuuksien selvityksen mukaan käytetyt diffuusiosuojaamattomat polybuteeniputket eivät edes sovellu lämmitystarkoituksiin. Putket muun muassa sakkautuvat ja ovat erittäin murtumaherkkiä sekä estävät lämpimän veden virtaamisen.
Lattialämmityksen osalta kyseessä on sekä suunnittelu- että rakennusvirhe.

Satualan lausunnon (K4) mukaan saunan lattia on pahasti kalteva, mikä on helposti havaittavissa siitä, että lauteet ovat aivan vinossa seinäpanelointiin nähden. Tätä kaltevuutta ei ole havaittu kaupanteon yhteydessä eikä sitä ole myöskään kirjattu Raksystemsin kuntoraporttiin (K3, s. 15). Satualan mukaan pesuhuoneen ja saunan lattian painuminen sekä lämmitysjärjestelmän korjaaminen edellyttävät koko pesuhuoneen ja saunaosaston purkamista. Kyse ei ole pintojen vaan rakenteen korjaamisesta eikä rakenteiden korjaamisen osalta huomioida ikävähennystä.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Ulkoseinät, höyrynsulku sekä ovet ja ikkunat

Raksystems oli tehnyt tarkastuksen yhteydessä ulkoseinän rakenneavauksen makuuhuoneen ulkonurkasta (K3, s. 10 ja 11). Avauksen kohdalla ei aistinvaraisesti havaittu mitään kosteuteen viittaavaa tummentumista tai mikrobikasvustoon viittaavaa hajua. Lisäksi alajuoksu (puu) oli puukolla tarkastettuna kovaa eikä sen osalta havaittu kosteutta mittaamalla.

Satualan tarkastuksen perusteella seinän rakenteessa samoin kuin katossakin on höyrysulkuna kaksinkertainen paperi (tervapaperi) eikä piirustuksen mukainen muovikalvo. Seinän koolausten järjestys on epätavanomainen, minkä seurauksena paperi ei ole tavanomaiseen tapaan suojassa johdotuksia asennettaessa. Lisäksi sisäpuolen paperi ei jatkunut katkottomasti seinän ja katon liittymässä. Olohuoneessa ulkoseinän sisäpinnassa seinillä on havaittu systemaattisesti tapetissa halkeamia, jotka johtuvat lastulevyn elämisestä ja huoneilman kosteusvaihteluista. Seinän yläosassa on kosteusjälkiä ja tapetin irtoamista. Mikrobioanalyysissä on todettu tapetissa ja sen kiinnitysalustassa lastulevyssä "vahva viite vauriosta".

Höyrynsulkuna seinissä ja katossa on käytetty virheellisesti vain paperia. Talossa ei virheen perusteella ole toimivaa höyrynsulkua, jonka vuoksi talon sisälle pääsee rakenteissa olevia mikrobeja. Väärä höyrynsulkumateriaali aiheuttaa kosteuden kondensoitumista rakenteisiin, josta aiheutuu mikrobikasvustoa. Lisäksi paperina käytetty höyrynsulku on tiivistetty ja limitetty puutteellisesti.

Raksystemsin raportin (K3, s. 12) mukaan ikkunoiden ja ulko-ovien osalta ei havaittu tarkastuksessa puutteita tai vaurioita. Raksystemsin raportista poiketen Satuala on tarkastuksessaan havainnut kaikissa ovissa ja ikkunoissa rakoja ja vinoutta.

Pesuhuoneen ikkunaa ei saa ollenkaan auki, joka johtuu yksistään talon painumisesta. Pesuhuonetta ei siis voi tuulettaa ikkunan kautta.

Tuulikaapista eteiseen johtava väliovi on korjattu nostamalla yläkarmia sekä täyttämällä vastaavasti kynnystä. Muissakin ovissa on havaittavissa seinien ja lattioiden painumia. Eteisessä kaapinovet hammastavat pahasti. Satualan mukaan edellä kuvaillut havainnot kertovat rakennusalaa tuntevalle vakavista painumista. Näitä virheitä ei ole havaittu kaupanteon yhteydessä tai kirjattu Raksystemsin raporttiin (K3).

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Mikrobivauriot

Raksystemsin raportin (K3, s. 6) mukaan lattiarakenteen osalta tehtiin 3 suhteellisen kosteuden mittausta ja 1 rakenneavaus.
Kosteustunnistimella ei havaittu kosteutta betonilaatassa eikä aistinvaraisesti havaittu mitään vaurioitumiseen viittaavaa

tummentumista tai poikkeavaa hajua. Lisäksi raportissa (K3, s. 18) on mainittu, että asuintiloissa ei havaittu kosteuteen viittaavia jälkiä.
Raportin (K3, s. 20) mukaan sisäilmassa ei myöskään tarkastushetkellä havaittu poikkeavaa hajua.

Kaupan teon jälkeen RKM-Kuivaustekniikka Oy:n 3.2.2015 ja 1.2.2016 ottamista näytteistä löytyi olo- ja makuuhuoneesta, eteisestä, tuulikaapista ja keittiöstä vahva viite mikrobivauriosta ja heikko viite pesuhuoneesta ja saunasta, kuten edellä on todettu (K11).
RKM-Kuivaustekniikka Oy:n ottamien näytteiden lisäksi kantaja on teettänyt Kymen Home-etsinnällä 17.12.2015 homekoirasisäilmatutkimuksen. Homekoira on merkannut mikrobivauriota olevan makuu- ja olohuoneessa, keittiössä, tuulikaapissa, eteisessä ja saunassa. Tutkimuksen yhteydessä asunnossa on todettu aistinvaraisesti olevan myös selkeä hajupoikkeama. Todettujen mikrobivaurioiden ja niiden terveydelle vaarallisten vaikutusten vuoksi kantaja on ollut pakotettu muuttamaan toiseen asuntoon. Kantaja muutti 1.2.2016.

Kantaja on reklamoinut vastaajia virheestä kanteessa. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Avopaisuntasäiliö

Raksystemsin raportissa (K3, s. 19) on todettu, että lämmitysjärjestelmässä ei silmämääräisesti havaittu vaurioita tai puutteita. Raportissa (K3, s. 21) ei myöskään esitetty mitään toimenpidesuosituksia vesi- ja viemärilaitteistojen osalta.

Lämmitysjärjestelmään kuuluvaan paisuntasäiliöön on nyt tullut itsestään kaksi reikää ja reikien kautta säiliöstä on valunut teknisen tilan yläkerran lattialle sekä sitä kautta myös teknisen tilan alakerran lattialle vettä. Kyseisiä virheitä tai vauriota ei ole havaittu Raksystemsin raportissa (K3) eikä lämmitysjärjestelmän osalta ole edes huomautettu käyttöiän päättymisen lähestymisestä tai ylityksestä.

Kantaja on reklamoinut vastaajia virheestä kanteessa. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Maakaapeli

Kiinteistöllä pannuhuoneesta viemärikaivoon menevä voimavirtajohto oli laitettu kulkemaan maassa huomaamattomasti terassin ulkoreunalinjalla heinikossa ilman suojaputkea, jonka vuoksi sitä ei näkynyt, ja 15 metrin matkalta maan päällä heinikossa ilman suojaputkea. Tästä aiheutuu sähköiskun vaara tai jopa hengenvaara.

Virhe tuli esille vasta koekuopan kaivamisen yhteydessä 2.12.2015, kun salaojia kaivettiin auki.

Kantaja on reklamoinut vastaajia virheestä kanteessa. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Lämmitysjärjestelmä

Kaupanteon yhteydessä kantajalle on ilmoitettu, että talon vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä toimii. Lämmitysjärjestelmään kuuluu olennaisena osana myyntiesitteen mukainen takka, jossa on varaava 35 kilowatin sydän ja joka lämmittää lämminvesivaraajaa. Myyntiesitteen mukaan kohteen asumiskustannukset ovat muun muassa lämmitysjärjestelmän osalta halvat.

Myyntiesitteestä poiketen lämmitysjärjestelmä ei kuitenkaan toimi puulämmitteisesti. Lämmitysjärjestelmänä toimivat ainoastaan osittain toimivat sähköpatterit, lukuun ottamatta keittiötä, jossa vain toinen patteri toimi, ja saunaa, jossa lattialämmitys ei toimi lainkaan. LVIS
K.A. Tendahlin tekemän tarkastuksen perusteella kaikkien 7 vesikiertoisen patterin tulo- ja paluuputket tulee vaihtaa tukkeumien estämiseksi. Korjauskustannus pattereiden osalta on LVIS K.A. Tendahl tarjouksen (K17) mukaan 3.000 euroa. Tarjous ei koske korjaukseen liittyviä rakennustöitä tai purkuja. Kohteessa ei siis ole tällä hetkellä ollenkaan myyntiesitteen mukaista lämmitysjärjestelmää.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Asunnon kylmws

Viallisen lämmitysjärjestelmän lisäksi asunnon keittiön kylmyys johtuu viimasta, joka tulee sokkelin ja rakennuksen runkorakenteen välissä olevasta raosta. Rako on rakennuksen ulkoseinien alaosassa ja vaikuttaa kaikkiin huoneisiin. Kylmyyttä tulee myös keittiön pistorasian ympäriltä puutteellisen eristyksen ja tiivistyksen vuoksi. Raot mahdollistavat myös mikrobien sisälle pääsyn.

Lisäksi takan tuloilmaputki on salaojaputkea (reiällinen), minkä vuoksi putken rei'istä puhaltaa kylmää ilmaa huoneistoon. Keittiön kylmyys johtuu myös siitä, että keittiössä toimii vain 1 patteri, kuten edellä on todettu.

Pesuhuoneessa lattialämmitys toimii siten, että se lämmittää lattian haaleaksi, mikäli lämmitystä pidetään suurimmalla teholla. Saunassa lattialämmitys ei toimi ollenkaan.

Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Muut virheet

Kaikkien edellä mainittujen virheiden lisäksi rakennuksessa on alla mainitut virheet, jotka ilmenevät tarkemmin Satualan antamasta lausunnosta (K4).

Maapinta talon ympärillä on kallistettu virheellisesti taloon päin. Pintamaat pitäisi olla kallistettuna poispäin talosta. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.


Sokkeli on liian matala maanpintaan nähden eikä sitä ole rapattu. Lisäksi perusmuurilevyn yläpinnan tiivistyslista puuttuu kokonaisuudessaan. Näistä virheistä aiheutuu kosteusvauriovaara, joka on toteutunut mikrobinäytteiden perusteella. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Alapohjarakenne on riskirakenne, joka on toteutunut. Alapohjarakenteen kosteuden eristämisestä ei ole tietoa, mutta on oletettavaa, että sellaista ei ole. Mikrobivauriot osoittavat virheellisen rakentamisen. Alapohjassa on riittämätön lämmöneristys, joka ei vastaa määräyksiä ja vaatimuksia. Lisäksi saunan ja kylpyhuoneen osalta alapohjasta puuttuu kosteuseristys ja niiden lattiat ovat rakennusmääräysten vastaisia. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Julkisivusta puuttuu suunnitelmien mukainen vaakalaudoitus. Julkisivurakenne ei vastaa suunnittelua eikä hyvää rakennustapaa. Julkisivun tuulettuminen ei toteudu suunnitelmien mukaisesti.
Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Talossa ei ole toimivaa ilmanvaihtoa. Saunalla ei ole ollenkaan poistoventtiiliä, kuten sitä ei ole myöskään liesituulettimessa.
Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Sijaisasunto

Kantaja on ostanut kiinteistön kodikseen ja hänen tarkoituksena on ollut käyttää asuntoa ympäri vuoden.

Kantaja on kuitenkin ollut pakotettu muuttamaan toiseen asuntoon 1.2.2016 alkaen asunnon virheiden, mikrobilöydösten, lämmitysjärjestelmän toimimattomuuden ja kylmyyden vuoksi.
Kiinteistön virheiden korjaustöiden aikana kantaja olisi joka tapauksessa joutunut muuttamaan asunnosta, koska virheiden ja korjaustöiden määrä, laajuus ja merkittävyys estäisivät asunnon käyttämisen pitkän aikaa.
Sijaisasunnon kuukausierät erääntyvät kunkin kuukauden 5. päivänä.

Selvitys- ja korjauskustannukset

Selvitys- ja korjauskustannukset ovat tähän mennessä yhteensä 16.433,31 euroa. Selvityskuluja vaaditaan oikeudenkäyntikuluina ja korjauskustannuksia hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena.

Kantajalle on aiheutunut seuraavat kulut:


- Asianajotoimisto Mainari Oy
- Asianajaja Johan G0tzow
- Nuohoojamestari Martti Sääski

350,00 euroa
3.929,47 euroa
150,00 euroa

- Porvoon nuohoojamestarit Oy
- Loviisan Leka/Kimmo Lehtikangas
- Uudenmaan Pohjatutkimus Oy
- Tmi Talosaneeraus Juha Sangassalo
- Tmi Pelme-asennus
- Tmi Sähkäle
- P. Jordberg Ky
- Kymen Home-etsintä
- Kestopeitto, katon vuotojen vuoksi
- Solumuovi, salaojia varten
LVIS K.A. Tendahl, keittiön patterin korjaus
- RKM-Kuivaustekniikka Oy
- RI Matti Aaren
- Rakennuspalvelu Expert Oy
- Insinööritoimisto Heikki Timberg

350,00 euroa
149,42 euroa
1.000,00 euroa
260,40 euroa
43,40 euroa
95,00 euroa
324,88 euroa
496,00 euroa
135,00 euroa
39,90 euroa
294,81 euroa
5.468,74 euroa
440,00 euroa
892,53 euroa
2.013,76 euroa.


Tmi Pelme-asennuksen ja LVIS K.A. Tendahlin sekä kestopeiton ja solumuovin laskut ovat korjauskustannuksia. Muut ovat selvityskuluja.

Talon kattoa ei ole korjattu, joten yllä olevat määrät eivät sisällä katon korjauksesta aiheutuneita kuluja.

Oikeudellinen arviointi

Kaupan purku

Edellä esitettyjen asuinrakennuksessa ja suunnittelussa havaittujen virheiden ja vaurioiden perusteella kantajan ja vastaajien välisessä kiinteistökaupassa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe. Koska laatuvirhe on olennainen, kantajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin perusteella oikeus purkaa kiinteistökauppa.

Kaupanteon yhteydessä ei ole havaittu tai huomioitu asuinrakennuksen suunnittelu- ja rakennusvirheitä. Kaupanteon jälkeen havaittuja virheitä ei ole otettu huomioon miltään osin kiinteistön kauppahinnassa.

Vastaajat eivät ole ennen kaupantekoa ilmoittaneet kantajan vasta kaupanteon jälkeen havaitsemista virheistä kantajalle. Hallituksen esityksen mukaan myyjällä on velvollisuus ilmoittaa paitsi tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa, myös havaitsemansa seikat, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa sekä arvioida tulevaa korjaustarvetta (HE 120/1994, s. 50). Myyjän tiedonantovelvollisuutta on arvioitava sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 120/1994, s. 51). On varsin epäuskottavaa, että vastaajat eivät olisi olleet tietoisia kiinteistön virheistä ennen kaupantekoa, kun otetaan huomioon virheiden määrä ja laatu sekä vastaajien rakennuksessa asumisen pitkä kesto sekä se, että vastaajat rakennuttivat asuinrakennuksen. Joka tapauksessa vastaajien olisi pitänyt tietää kaupanteon jälkeen havaituista virheistä ennen kaupan tekemistä.

Kantajan on ollut mahdotonta havaita ennen kaupan tekemistä suorittamassaan tavanomaisessa kiinteistön tarkastuksessa kanteen

mukaisia rakennusvirheitä, vaikka vastaajien asiantuntija Juhani Lievänen on näin todennut 24.10.2015 allekirjoittamassaan raportissa (V4). Koska Raksystems ei ole huomannut virheitä, ei voida olettaa, että kantajan maallikkona olisi tullut havaita ne.

liman asiantuntijan apua maallikko ei kykene havaitsemaan, onko esimerkiksi rakennuksen perustaminen tehty virheellisesti, eikä kantajan tarkastusvelvollisuuden voida katsoa sisältävän tällaista velvollisuutta ilman erityistä syytä. Erityinen syy puuttuu tässä tapauksessa jo sillä perusteella, että Raksystems on suorittanut tarkastuksen ennen kaupan tekemistä ja sen raportti (K3) on kauppakirjan (K1) liitteenä. Kantajalla on oikeus luottaa Raksystemsin raporttiin ja siihen, että rakennuksen rakentamisvaiheessa on noudatettu sen aikaisia viranomaismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa.

Kantaja ei olisi missään tapauksessa tehnyt kiinteistökauppaan, jos hän olisi ollut tietoinen nyt ilmenneistä virheistä ja niiden vaikutuksista kiinteistön arvoon. Havaittujen virheiden perusteella kantajan kiinteistöstä maksama kauppahinta sekä kiinteistön todellinen kunto ja kiinteistön kunnosta ilmoitetut tiedot ovat merkittävässä epäsuhdassa keskenään.

Satuala (K4) ja Arkkitehtikuutio Oy Kubkontor Ab:n rakennusmestari Timo Larhu ovat lausunnoissaan (K6) todenneet, että perustamisen virheistä johtuvan rakennuksen painumisen sekä pesuhuone/saunanurkan rakenteellinen romahtaminen eivät ole korjattavissa järkevin kustannuksin ja vanha rakennus tulisi purkaa.
Pelkästään jo perustamisessa ja salaojatöissä tapahtuneet virheet ovat siten seuraukseltaan erittäin merkittävät. Näiden lisäksi rakennuksessa on edellä esitetyn mukaisesti havaittu paljon muita merkityksellisiä rakenneosien ja rakenteiden virheitä, jotka edellyttävät laajoja korjaustöitä. Kun otetaan huomioon virheiden merkittävyys, laajuus ja määrä, voidaan todeta kiinteistön poikkeavan merkittävästi siitä tasosta, jota kantaja on perustellusti voinut edellyttää ottaen huomioon muun muassa rakennuksen ikä ja hinta sekä Raksystemsin raportissa (K3) mainitut toimenpidesuositukset.

Virheen olennaisuutta ei määritellä laissa, mutta hallituksen esityksen mukaan olennaisuutta on kuitenkin arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella (HE 120/1994, s. 51). Virhe on olennainen, mikäli ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Tässä tapauksessa olennaisuusedellytykset selkeästi täyttyvät edellä esitettyjen virheiden ja vaurioiden merkittävyyden perusteella.

Oikeuskäytännössä on virhettä yleensä pidetty olennaisena, kun korjauskustannukset yltävät 40 prosenttiin kiinteistön kauppahinnasta. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisussa KKO 2015:58 purkanut kiinteistökaupan korjauskustannusarvion ollessa 29 prosenttia kauppahinnasta. Satualan lausuman mukaan arviot kokonaiskorjauskustannuksista tässä asiassa ylittävät 150.000 euroa, mikä on noin 85 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Lisäksi on

huomioitava, että mikäli korjaukset suoritetaan siten, että ne vastaavat nykyisiä rakennusmääräyksiä, tulevat kustannukset Satualan arvion mukaan nousemaan vielä noin viidenneksellä.

Osasta yksittäisiä asuinrakennuksen virheitä ja vaurioita on pyydetty erillisiä korjaustarjouksia. Kaikista virheistä ei tarjouksia ole pyydetty, koska asunrakennusta ei ole edellä esitetyn mukaisesti taloudellisesti eikä teknisesti järkevää korjata. Yksittäisten korjaustarjousten ja Satualan kokonaiskustannusarvion perusteella kiinteistö on poikennut merkittävästi siitä, mitä kantaja on voinut kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Vaikka kyseessä on vuonna 1990 valmistunut rakennus, ylittävät kiinteistön virheiden korjauskustannukset merkittävästi ja olennaisesti sen tason, mihin kantaja on voinut edellyttää varautuneen Raksystemsin raportin (K3) perusteella. Jos kantajalla olisi ollut ennen kaupan tekemistä tieto nyt todetuista virheistä, vaurioista ja niitä koskevista korjauskustannuksista, kantaja ei missään nimessä olisi tehnyt kauppaa edes alennetulla
kauppahinnalla.

Kaupan kohde on virheiden vuoksi asuinkelvoton.

Hinnanalennus

Mikäli käräjäoikeus katsoo vastoin kantajan näkemystä, että kiinteistössä havaittu merkittävä laatuvirhe ei täytä kaupan purulle asetettuja edellytyksiä, kantaja vaatii toissijaisesti hinnanalennusta kiinteistön kaupan merkittävän laatuvirheen johdosta 170.000 euroa maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ja 2 luvun 31 §:n perusteella.

Kaupan kohteen virheiden korjauskustannukset muodostuvat tavallisesti pohjaksi, kun arvioidaan hinnanalennuksen määrää. Yllä yksilöidyt korjauskustannusten määrät ovat vain yksittäisten vikojen korjauskustannuksia. Kuten edellä on todettu, kaikkien kiinteistön virheiden korjaamisen kannalta taloudellisesti järkevin ratkaisu olisi purkaa vanha rakennus. Arvion mukaan vastaavan uuden rakennuksen arvo olisi 150.000 euroa ja kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen kokonaiskorjauskustannukset ylittävät tuon määrän.

Vastaus


Vaatimukset



Perustelut

Vastaajat vastustavat kannetta 6.000 euroa ylittävältä osin ja vaativat, että kantaja velvoitetaan suorittamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta.

Pohjatutkimuksen puuttuminen, perustamistapa ja rakennuksen painumat

Pohjatutkimusta ei ole edellytetty rakennusluvassa eikä muutoinkaan.

Talon on suunnitellut Porvoossa rakennusalan arvostusta nauttinut rakennusmestari Teuvo Pessala. Rakennusvalvontaviranomainen ei ole edellyttänyt pohjatutkimuksen tekemistä eikä rakennusaikana

pohjatutkimuksia yleensäkään tehty omakotitaloja rakennettaessa.

Pääpiirustukset ja rakennesuunnitelmat on tehty rakennusvalvontaviranomaisten vaatimusten mukaisesti. Rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt suunnitelmat.

Kantajan asiantuntija Jukka Satuala olettaa talon painuneen. Satuala olettaa muun muassa räystään roikkumisen johtuvan talon painumisesta. Vastaajien ja vastaajien asiantuntijan Juhani Lieväsen käsityksen mukaan talo ei ole painunut. Jos talo painuu, tulee sokkeliin Lieväsen mukaan tyypillisesti halkeamia. Kyseisen talon sokkeli on kauttaaltaan ehjä, jolloin talo ei ole painunut. Myöskään kuntotarkastuksessa 26.4.2013 (K3 = V3, s. 6) ei sokkelissa ole havaittu merkittäviä rakenteellisia halkeamia. Mahdolliset mittausvirheet ovat rakennusaikaisia mittausvirheitä.

Ainoa mahdollinen ja todennäköinen painuma on saunan laatan painuma, mikä on havaittu myös kuntotarkastusta tehtäessä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Satualan mukaan lattiat ovat kaltevia sekä kävelytuntumalla että silminnähden. Mikäli väite pitää paikkansa, olisi kyseinen seikka voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Kiinteistön kauppa on tehty 17.5.2013 ja ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Ostaja on reklamoinut (ns. neutraali reklamaatio) talon vajoamisen johdosta 2.9.2014 (V6) eli yli vuosi hallinnan luovutuksen jälkeen. Koska ostajan oman asiantuntijan mukaan lattiat ovat kaltevia sekä kävelytuntumalla että silminnähden, kantajan olisi pitänyt reklamoida asian johdosta viipymättä hallinnan luovutuksen jälkeen. Koska niin sanottu neutraali reklamaatio on tehty vasta 2.9.2014 ja yksilöity vaatimus on tehty vasta haastehakemuksessa 19.2.2016 eli myöhemmin kuin 2,5 vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen eli siitä, kun ostajan olisi pitänyt virhe havaita, ei reklamaatiota eikä yksilöityä vaatimusta ole tehty kohtuullisessa ajassa ja kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Kantaja on vedonnut pohjatutkimuksen puuttumiseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Salaojat

Kantaja väittää, että kiinteistöllä ei ole toimivaa ja kelvollista salaojajärjestelmää, joten kiinteistöllä ei tämän vuoksi ole koskeen edes ollut salaojajärjestelmää. Väite on vahvasti liioiteltu: Mikäli kyseisellä kiinteistöllä ei olisi toimivaa ja kelvollista salaojajärjestelmää, olisi virheestä aiheutunut talolle vaurioita. Eräs tyypillinen salaojien

toimimattomuuden aiheuttama vaurio on alaohjauspuiden vaurioituminen. Mitään tällaista eikä mitään muutakaan vauriota ole todettu. Vastaajien ja vastaajien asiantuntijan käsityksen mukaan salaojat on asennettu oikeaan korkeuteen tai vaikka ne olisivatkin väärässä korkeudessa, ne ovat toimineet.

Vastaajat ovat kuntotarkastusta tehtäessä ilmoittaneet, että salaojien toiminta ei ole testattu (V3, s. 9). Kuntotarkastuksen laatija Piia Elroos on kehottanut selvittämään salaojien kunnon.
Kuntotarkastusraportissa todetaan edelleen (V3, s. 25), että ennen vuotta 1999 rakennetun salaojajärjestelmän tekninen käyttöikä on 40 vuotta.

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkaansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Erityisestä syystä eli esimerkiksi kuntotarkastusraportissa todetuista vaurioista, riskirakenteista tai tarkastuskehotuksista johtuen ostajalla voi kuitenkin ollen niin sanottu erityinen eli laajentunut tarkastusvelvollisuus. Tällöin ostajalla voi olla velvollisuus käyttää asiantuntijaa ja ostajalla voi olla velvollisuus myös avata rakenteita uhalla, että ostaja muuten menettää oikeuden vedota virheeseen. Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 9) on kehotettu selvittämään salaojien kunto, mutta ostaja on laiminlyönyt selvittää asiaa. Näin ollen ostaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Ostaja on reklamoinut salaojien toimimattomuudesta vasta 13.4.2015 eli noin kahden vuoden kuluttua tarkastuspäivästä 26.4.2013, joten ostaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Talo on rakennettu vuonna 1990 eli salaojat ovat 26 vuotta vanhoja. Teknisestä käyttöiästä olisi jäljellä noin 1/3. Kantajan mukaan salaojien korjauskustannus on 9.560 euroa. Mikäli salaojat ovat väärässä korossa, ei virhe ylitä merkittävyyskynnystä ja joka tapauksessa käyttöiän pidennys on otettava huomioon hinnanalennusta arvioitaessa.

Vesikatto

Vastaajien käsityksen mukaan katon nykymääräyksiin verrattuna pieni tuuletusrako ei ole vesivuotojen syynä. Vesikaton rakenne tuuletuksen osalta on tyypillinen 1990-luvun rakenne. Ongelmana on se, että aluskate loppuu ulkoseinälinjalle. Koska aluskate loppuu seinälinjalle, vesi on ilmeisesti päässyt sisälle kostuttaen olohuoneen tapetin. Jos aluskate olisi jatkunut pidemmälle, vesi ei olisi päässyt sisälle.

Raksystemsin raportissa (V3) todetaan, että aluskate loppuu ulkoseinälinjalle. Raportissa ei kuitenkaan sanota, mitä siitä seuraa. Näin ollen vastaajat myöntävät laatuvirheen tältä osin.

Kuntotarkastusraportissa (V3) on todettu, että yläpohjarakenne on riskirakenne, mikä tulee ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Kuntotarkastusraportissa (V3) todetaan, että profiilipeltikattee11 tekninen käyttöikä on 40 vuotta.

RestaKoti Oy:n kustannusarvion (K13) mukaan katon uudelleenrakentaminen tulee maksamaan 21.889 euroa. Katto on rakennettu vuonna 1990 eli katon teknisestä käyttöiästä olisi jäljellä noin 1/3. Vastaajat myöntävät hinnanennuksen määräksi katon osalta
5.000 euroa.

Vesikaton kantavat rakenteet

Rakennusmestari Teuvo Pessala on suunnitellut katon rakenteen ja Porvoon maalaiskunnan rakennusviranomainen on 22.3.1989 suunnitelmat hyväksynyt (rakennuslupa 116/89). Suunnitelmien mukaan kattopalkkien eli "vasojen" keskinäinen väli on 900 mm.
Suunnitelmissa vasojen korkeudeksi on määritelty 200 mm. Tämä ilmenee pääpiirustuksen kohdasta "Yläpohja K=0.18 W/m2c". Siinä todetaan "Palkisto K900 . miner. villa yht. 200".

Kantajan asiantuntija Jukka Satualan raportissa (K4) todetaan, että kattopalkkien eli "vasojen" poikkileikkauskoko on noin 50x200 mm ja keskinäinen väli 900 ... 950 mm. Katto on näin ollen rakennettu rakennusvalvonnan hyväksymisen suunnitelmien mukaan. Rakenne on tyypillinen 1990-luvun kattorakenteelle.

Satuala väittää, että "vasojen kestävyys on vain puolet tarvittavasta". Ottamatta kantaa Satualan lujuuslaskelmiin vastaajat toteavat, että kattorakenne on rakennettu rakennusvalvonnan hyväksymien suunnitelmien mukaisesti, joten katon rakenteessa ei ole virhettä.
Lisäksi on otettava huomioon, että katto on kestänyt ongelmitta 26 vuotta, joten Satualan teoreettinen laskelma ei siis käytännön kokemusten perusteella pidä paikkansa. Lisäksi on huomattava, että - rakennusvalvonta on hyväksynyt rakenteen vuonna 1989, joten tuolloin vaatimukset olivat ilmeisesti erilaisia kuin nykyään.

Satuala väittää, että takkamuurin alueella ei ole pilaria tai muuta rakennetta, johon kurkihirsi tukeutuisi. Väite ei pidä paikkansa. Alueella on tiilistä muurattu seinämä, jonka päällä kurkihirsi lepää. Satualan laskelma perustuu väärään tietoon. Kurkihirsi ei ole missään kohdin taipunut johtuen puutteellisesta tuennasta tai liian pitkästä jännevälistä.

Terassi

Kantaja ei ole ostanut uutta taloa. Talo on ollut kaupantekohetkellä 23 vuotta vanha. Tämän kaltaisen terassin tekninen käyttöikä enintään 20 vuotta.

Terassin lahovauriot eivät ole maakaaren mukaisia laatuvirheitä.

Kiinteistön kauppa on tehty 17.5.2013 ja ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Ostaja on reklamoinut terassin

lahovauriosta lähes kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen eli 13.4.2015. Väitetyt vauriot ovat sellaisia. että ne olisi pitänyt havaita talon normaalikäytössä. Koska reklamaatio on tehty vasta lähes kaksi vuotta sen jälkeen, kun kantajan olisi pitänyt havaita virhe, kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Takka

Takan toiminnassa ei ole vastaajien omistusaikana mitään virhettä eikä ongelmia. Takka oli ennen kauppaa viimeksi nuohottu maaliskuussa 2013, mikä ilmenee kuntotarkastusraportin haastatteluosasta.

Takka ei ole savuttanut vastaajien omistusaikana, mikä ilmenee kuntotarkastusraportista (V3, s. 18, kuva 23).

Vastaajien asiantuntijan Juhani Lieväsen raportissa (V4) olevista kuvista ilmenee, että takan etureuna on poikkeuksellisen nokeentunut. Kuntotarkastusraportin (V3) ja Lieväsen raportin (V4) kuvia verrattaessa on ilmeistä, että takan käytön ongelmat ja takan vauriot ovat syntyneet kaupanteon jälkeen.

Myyjä ei vastaa virheistä, jotka ovat syntyneet kaupanteon jälkeen.

Kiinteistön kauppa on tehty 17.5.2013 ja ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Mikäli takka on savuttanut, olisi se havaittu pian hallinnan luovutuksen jälkeen ja viimeistään syksyllä vuonna 2013. Ostaja on reklamoinut (ns. neutraali reklamaatio) takan johdosta myöhemmin kuin vuosi hallinnan luovutuksen jälkeen eli 2.9.2014. Ostaja on reklamoinut toisen kerran 13.4.2015 päivätyllä kirjeellä väitetystä takan rakenteen virheellisyydestä (ns. neutraali reklamaatio). Yksilöity vaatimus koskien takkaa on esitetty vasta haastehakemuksessa 19.2.2016. Väitetty virhe eli takan savuttaminen on sellainen, että se olisi pitänyt havaita talon normaalikäytössä. Koska niin sanottu neutraali reklamaatio on tehty vasta yli vuosi sen jälkeen, kun ostajan olisi pitänyt virhe havaita, ja yksilöity vaatimus vasta lähes kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen, kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Korjauskustannus (2.562,20 euroa) huomioiden väitetty virhe ei ole vaikutuksellinen.

Pesuhuone ja sauna

Raksystemsin kuntotarkastusraportissa (V3, s. 16) on todettu, että saunan lauteiden alla oleva sauma on auennut, joten siitä on voinut päästä vettä rakenteisiin. Raportissa (V3, s. 15) todetaan, että myydyn kaltaisen märkätilojen lattiarakenteiden tekninen käyttöikä on 15 vuotta. Kuntotarkastusraportissa todetaan, että märkätilat ovat muutoinkin teknisen käyttöikänsä päässä ja märkätilat suositellaan remontoitavaksi. Teknisen käyttöiän ylittyessä merkittävästi ostaja joutuu varautumaan siihen, että märkätiloissa joudutaan tekemään pintaremonttia laajempi remontti. Ostaja joutuu tällöin varautumaan muun muassa siihen, että myös lattiarakenteita joudutaan purkamaan

(piikkaamaan). Tällöin myös lattian kaltevuus voidaan korjata.

Pesuhuoneen lattialämmitys on toiminut kaupantekohetkellä. Haastehakemuksen mukaan RKM-Kuivatustekniikka Oy on 3.2.2015 syöttänyt lattialämmitysputkiin lämmintä vettä. Lattialämmitysputkiin on tuolloin syötetty vettä, koska kantaja pyysi kaupanteon jälkeen syksyllä 2013 vastaajia laskemaan vesikiertoisen lattialämmityksen vedet pois. Kantaja halusi laskea vedet pois, koska kantaja ei oman kertoman mukaan käytä saunaa eikä pesuhuonetta.

Lattialämmitys on ollut näin ollen käyttämättömänä lähes kaksi vuotta, mistä mahdolliset ongelmat johtuvat.

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjät eli vastaajat eivät näin ollen vastaa lämmitysjärjestelmän rikkoutumisesta kaupanteon jälkeen.

Ostaja on reklamoinut 13.4.2015 päivätyllä kirjeellä muun muassa siitä, että pesuhuoneen ja saunan rakenteissa on painumia eikä pesuhuoneen lattialämmitys toimi. Pesuhuoneen ja saunan rakenteen painumat on todettu kuntotarkastuksessa, jolloin ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, joka on ostajan tiedossa. Lattialämmityksen väitetty toimimattomuus on ollut ostajan havaittavissa heti hallinnan luovutuksen jälkeen, joten ostaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen reklamaation viivästymisen vuoksi.

Ulkoseinät, höyrynsulku sekä ovet ja ikkunat

Seinissä on käytetty höyrysulkuna 1990-luvulla yleisesti käytettyä tervapaperimateriaalia (kaksinkertaista paperia). Tämä poikkeaa suunnitelmista, mutta mitään vauriota tervapaperin käyttäminen ei ole aiheuttanut. Suunnitelmista poikkeaminen ei sinällään ole kiinteistön laatuvirhe.

Ostaja on reklamoinut 13.4.2015 päivätyllä kirjeellä muun muassa siitä, että rakennusmateriaalit ovat virheelliset. Reklamaatio ei ole ollut yksilöity, joten sillä ei ole oikeudellista merkitystä.

Seinän ja katon rakennevirhettä koskeva väittämä ("höyrysulkuna kaksinkertainen paperi eikä piirustuksen mukainen muovikalvo") on esitetty vasta 19.2.2016 vireille tulleessa haastehakemuksessa, vaikka seikka on ollut ostajan tiedossa jo huhtikuussa vuonna 2015. Väitetystä virheestä ei ole erikseen reklamoitu. Koska kantaja on vedonnut kyseiseen seikkaan ja esittänyt sen johdosta vaatimuksen noin 10 kuukauden kuluttua asiasta tiedon saatuaan, kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Vastaaja kiistää kantajan väittämän "epätavallisen koolauksen". Seinissä havaittu kosteus ja tapetin irtoaminen ovat riidattomia. Ne johtuvat katon vuodosta, jonka vastaaja on myöntänyt perusteeltaan (ml. veden vuotaminen sisäseinälle).

Ovissa ja ikkunoissa olevat raot ja vinoudet ovat

ennakkotarkastuksessa maallikonkin helposti havaittavissa, joten kyseessä ei ole hinnanalennukseen oikeuttava virhe. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Ovien, ikkunoiden tai lattioiden vinouksista ei ole lainkaan reklamoitu. Väitteet on esitetty vasta 19.2.2016 vireille tulleessa haastehakemuksessa, joten ostaja on menettänyt oikeuden vedota kyseiseen seikkaan.

Mikrobivauriot

Mikrobivauriot tulevat korjattua katon ja niin sanottujen märkätilojen remontin yhteydessä, joten niillä ei ole itsenäistä merkitystä.

Lisäksi todettakoon, että kantaja on reklamoinut kattovuodosta 1.4.2014. Katto on ilmeisesti edelleen korjaamatta eli katto on vuotanut noin neljä vuotta. Kantaja on omalla toiminnallaan, laiminlyömällä korjaustoimenpiteen laajentanut vahinkoa ja aikaansaanut seinään mikrobivaurion.

Homekoiratutkimuksella ei ole itsenäistä arvoa eikä se näin ollen riitä näytöksi mikrobivaurioista. Pelkkä asunnon siivottomuus voi saada koirat merkkaamaan paikat. Homekoiratutkimus edellyttää aina jatkotutkimusta. Tämä on todettu myös kyseisessä tutkimuksessa (K10, s. 4).

Haastehakemuksessa, joka on tullut vireille 19.2.2016, ostaja on vedonnut muun muassa mikrobivaurioihin makuu- ja olohuoneessa, keittiössä, tuulikaapissa, eteisessä ja saunassa. Mikrobivaurioita ei ole luotettavasti todettu. Ostaja on korjaustoimenpiteiden laiminlyönnillä eli jättämällä katon vesivuodon korjaamatta aiheuttanut lisävahingon olohuoneessa. Vauriot tulevat korjatuiksi katon korjauksen yhteydessä. Makuuhuoneessa, keittiössä, tuulikaapissa tai eteisessä ei ole mikrobivauriota. Mikrobivauriosta ei ole reklamoitu. Ne on havaittu helmikuussa 2015 (K11) ja niihin on vedottu vasta haastehakemuksessa eli yli vuosi havaitsemisen jälkeen. Reklamaatio on myöhästynyt.

Avopaisuntasäiliö

Avopaisuntasäiliö on ollut ehjä kaupantekohetkellä. Avopaisuntasäiliön reikiintymistä olisi ollut mahdotonta olla havaitsematta kuntotarkastuksessa, koska teknisessä tilassa olisi ollut vettä valtoimenaan. Raksystemsin raportissa ei ole mainittu avopaisuntasäiliön reikiintymistä, koska reikiintyminen on tapahtunut kaupanteon jälkeen.

Koska avopaisuntasäiliö on kulunut puhki kaupanteon jälkeen, virhettä ei ole. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä (MK 2:21), joten vastaajat eivät vastaa avopaisuntasäiliön reikiintymisestä.

Haastehakemuksessa, joka on tullut vireille 19.2.2016, ostaja on vedonnut muun muassa siihen, että lämmitysjärjestelmän avopaisuntasäiliö on kulunut puhki. Ostaja on menettänyt oikeuden vedota tähän, koska avopaisuntasäiliö kulunut puhki vasta kaupanteon jälkeen.

Maakaapeli

Haastehakemuksesta ei tarkalleen ilmene, missä kantaja väittää kyseisen maakaapelin sijaitsevan. Vastaajien tietämän mukaan heinikossa ei ole mitään voimavirtajohtoa.

Kantaja on reklamoinut maanpäällä heinikossa olevasta voimavirtajohdosta haastehakemuksessa, joka on tullut vireille 19.2.2016. Kantaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Kantajan olisi pitänyt havaita voimavirtajohto ja olisi pitänyt reklamoida siitä kohtuullisessa ajassa. Koska kantaja ei ole reklamoinut kohtuullisessa ajassa, kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Lämmitysjärjestelmä

Lämmitysjärjestelmään kuuluu olennaisena osana takka, joka lämmittää lämminvesivaraajaa. Vastaajien omistusaikana takka ja lämmitysjärjestelmä on toiminut moitteettomasti. Kantajan ongelmat lämmitysjärjestelmän kanssa johtuvat mitä ilmeisimmin siitä, että kantaja ei ole osannut käyttää järjestelmää. Tämä ilmenee muun muassa takan edustan nokeentumisena.

Kantaja väittää haastehakemuksessa ensimmäisen kerran, että vesikiertoisten pattereiden putket pitää vaihtaa tukkeutumisen vuoksi. Putkia ei pidä vaihtaa, mutta vaihto on sinällään järkevä toimenpide. Hinnanalennukseen oikeuttava laatuvirhe kyseinen seikka ei kuitenkaan ole.

1990-luvulla käytettiin Joel Eklundin/Tendahl mukaan yleisesti diffuusiotiivistämätöntä putkea. Nykytietämyksen mukaan käytetty putki aiheuttaa sakkaantumista, koska happi pääsee putken läpi. Eklundin mukaan kyseessä ei ole mikään rakennusvirhe. Sakkaantumisesta päästään eroon huuhtelemalla putkisto. Kyseessä on siis normaali kiinteistön huoltotoimenpide.

Kuten sanottu, diffuusiosuojaamaton on nykytietämyksen mukaan "väärää" putkea. Putken vaihtaminen diffuusiosuojattuun putkeen on yksinkertainen ja edullinen toimenpide, koska putket ovat suojaputken sisällä. Näin ollen putkien vaihtaminen uusiin on järkevä toimenpide, koska järjestelmä sakkaantuisi jossain vaiheessa uudelleen.

Kantajan mukaan lämmitysjärjestelmän tulo- ja paluuputket tulee vaihtaa tukkeutumisen estämiseksi. Putket ovat toimineet 23 vuotta tukkeutumatta. Kyseessä on näin ollen kiinteistön perusparannustoimenpide, mistä myyjä ei vastaa.

Kiinteistön kauppa on tehty 17.5.2013 ja ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Ostaja on reklamoinut lämmitysjärjestelmästä 13.4.2015 päivätyllä kirjeellä, jonka mukaan "lämmitysjärjestelmä ei toimi". Jos lämmitysjärjestelmä ei toimi, ostajan olisi pitänyt havaita se lähes kaksi vuotta talossa asuttuaan.
Lämmitysjärjestelmän toimimattomuus olisi pitänyt havaita hallinnan siirtymistä seuraavan lämmityskauden alkaessa eli viimeistään
syys-lokakuussa 2013. Koska asian johdosta ei ole reklamoitu viipymättä, ostaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen. Myyjä ei vastaa korjauskustannuksista myöskään silloin, kun lämmitysjärjestelmä rikkoutuu kaupanteon jälkeen.

Asunnon kylmyys

Vastaajien asumisaikana asunnossa ei ole ollut mitään kylmyysongelmia.

Kylmyysongelmat kantajan omistusaikana johtuvat lattialämmitysjärjestelmän poiskytkemisestä ja siitä, että kantaja ei ole osannut käyttää lämmitysjärjestelmää. Lattian lämpötila on haalea, jos kiertovesi ei ole riittävän kuumaa.

Kiinteistön kauppa on tehty 17.5.2013 ja ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Ostaja on esittänyt asunnon kylmyyttä koskevan väittämän vasta 19.2.2016 vireille tulleessa haastehakemuksessa, vaikka seikka on täytynyt olla ostajan tiedossa viimeistään syksyllä 2013. Väitetystä virheestä ei siis ole lainkaan erikseen reklamoitu. Koska kantaja on vedonnut kyseiseen seikkaan ja esittänyt sen johdosta vaatimuksen noin 2,5 vuoden kuluttua asiasta tiedon saatuaan, kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Muut virheet

Maanpinta talon ympärillä kallistuu poispäin rakennuksesta, kuten kuntotarkastusraportissa (V3, s. 6) todetaan. Kantaja on vedonnut tähän väitettyyn virheeseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Virheväittämä ei pidä paikkansa ja joka tapauksessa väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Sokkeli ei ole liian matala maanpintaan nähden, mikä ilmenee kuntotarkastusraportista (V3, s. 9 kuva 6). Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 6) on todettu, että perusmuurilevyn yläreunassa ei ole reunalistaa ("tiivistyslistaa"), joten seikka on ollut ostajan tiedossa. Kantaja on vedonnut tähän väitettyyn virheeseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen.
Virheväittämä ei pidä paikkansa ja joka tapauksessa väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 6) on todettu, että alapohjarakenne on riskirakenne, joten seikka on ollut ostajan tiedossa. Riski ei ole

toteutunut. Alapohjassa ei ole todettu kosteus- eikä mikrobivaurioita. Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 15) on todettu seuraavaa: "Märkätilat ovat alkuperäiset ja niiden käyttöikä on ylittynyt. Märkätilat suositellaan remontoitavaksi." Seikka on ollut ostajan tiedossa. Koska märkätilat on remontoitava, vedeneristyksen mahdollisella puuttumisella ei ole ollut vaikutusta kaupasta päättämiselle. Kantaja on vedonnut tähän väitettyyn virheeseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Virheväittämä ei pidä paikkansa ja joka tapauksessa väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Rakennusluvan mukaan julkisivussa ei ole vaakalaudoitusta. Kantaja on vedonnut tähän väitettyyn virheeseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Virheväittämä ei pidä paikkansa ja joka tapauksessa väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.
Julkisivun tuuletus on toteutettu suunnitelman (V5) mukaisesti eikä julkisivussa ole todettu mitään vauriota.

Kuntotarkastusraportissa (K3 = V3, s. 20) on todettu seuraavaa: "Ilmanvaihtoa suositellaan tehostettavaksi asentamalla erillisiä korvausilmaventtiilejä hallitun korvausilman järjestämiseksi (esim. oleskelutilojen seinärakenteisiin tai ikkunarakenteisiin)." Seikka on ollut ostajan tiedossa. Seikkaan, joka on ollut ostajan tiedossa, ostaja ei voi vedota virheenä. Kantaja on vedonnut tähän väitettyyn virheeseen yhteenvedon täydennyksessä 15.1.2018 eli yli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Virheväittämä ei pidä paikkansa ja joka tapauksessa väite ja vaatimus on tehty liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Sijaisasunto

Vastaaja kiistää vaatimuksen yksilöimättömänä.

Joka tapauksessa korvaus sijaisasunnosta voidaan oikeuskäytännön mukaan määrätä ainoastaan virheen korjauksen ajalta.

Selvitys- ja korjauskustannukset

Selvityskuluista myönnetään 1.000 euroa kattoa koskevan selvityksen osalta. Muilta osin selvityskulut kiistetään sekä perusteeltaan että määrältään.

Vahingonkorvauksena vaadittujen selvityskulujen korvaamisen edellytys on vastaajien tuottamus. Vastaajien tuottamus puuttuu, joten selvityskulut kiistetään kokonaan vahingonkorvauksena.

Selvityskulujen korvattavuutta oikeudenkäyntikuluina OK 21:1:n perusteella rajoittaa oikeudenkäyntikulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus.

Kantajalla on kolmas avustaja. Ensimmäisen ja toisen avustajan kuluja ei voida pitää kohtuullisina ja tarpeellisina etenkään, kun toimenpiteistä

ei ole esitetty mitään selvitystä.

RKM-Kuivaustekniikka Oy:n selvitys ei ilmeisesti ole ollut tarpeellinen, koska raporttia ei ole kirjallisena todisteena.

Korjauskustannukset kiistetään 5.000 euron (katto) ylittävältä osin sekä perusteeltaan että määrältään. Jos hinnanalennusta määrätään, korjauskustannuksissa on otettava huomioon tasoparannus ja käyttöiän pidennys.

Oikeudellinen arviointi

Kiinteistössä ei ole MK 2:17.1:n 1 - 4 kohdissa mainittuja virheitä, paitsi kattovuodon osalta. Kattorakenteet on tehty suunnitelmien mukaan, joten kattorakenteet eivät poikkea siitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää.

Kiinteistön virheellisyys määräytyy MK 2:21:n mukaan sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Avopaisuntasäiliö on rikkoutunut kaupan jälkeen, joten sen osalta ostajalla ei ole oikeutta hinnanalennukseen. Ostaja on laiminlyönyt korjata kattovuodon, joten siitä aiheutuneet mikrobivauriot ynnä muut vauriot eivät ole virhe, johon ostaja voi vedota.

Ostaja ei saa MK 2:22:n laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Niin sanottujen märkätilojen painuma ja korjaustarve on ollut ostajan tiedossa kaupasta päätettäessä, joten niiden osalta ei ole virhettä.
Salaojien osalta ostajalla on ollut niin sanottu erityinen syy tarkistaa salaojien toiminta, jolloin salaojissa ei ole virhettä. Terassin lahovauriot ja maakaapeli ovat olleet havaittavissa, joten niissä ei ole virhettä.
Lattioiden, ovien ja ikkunoiden vinoudet ovat olleet ostajan havaittavissa, joten niissä ei ole virhettä.

Ostaja ei saa MK 2:25:n mukaan vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvia vaatimuksiaan. Ostaja on reklamoinut oikea-aikaisesti ainoastaan kattovuodon osalta. Rakennuksen väitetty painuminen (vinot lattiat ym.) on ollut ostajan tiedossa pian kaupan teon jälkeen. Sitä koskeva ensimmäinen reklamaatio on tehty vasta 2.9.2014 ja ensimmäinen euromääräinen vaatimus on tehty 13.4.2015. Pelkästään tämän noin 8,5 kuukauden viivytyksen johdosta ostaja on menettänyt oikeuden vedota kattovuotoa lukuunottamatta kaikkiin väitettyihin virheisiin.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja K1 = V1. Kauppakirja 17.5.2013

K2 = V2. Myyntiesite

K3 = V3. Kuntotarkastusraportti 30.4.2013 / Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy

K4. Lausunto rakennuksen kunnosta ja rakennusvirheistä 8.4.2015 / Kylmäkiventie 21 / Dl Jukka Satuala

K5. Pohjatutkimus 12.11.2014 / Uudenmaan Pohjatutkimus Oy

K6. Lausunto asuinrakennuksen alapohjan rakennusvirheistä 28.11.2014 / Arkkitehtikuutio Oy Kubkontor Ab

K7. Vesikaton kuntoarvio 16.11.2014 / Juha Sangassalo

K8. Tarkastusraportti 14.12.2015 / Porvoon nuohoojamestarit Oy K9. Päätös 4.1.2016 / Itä-Uudenmaan pelastuslaitos
K10. Homekoira/sisäilmatutkimus 17.12.2015 / Kymen Home-etsintä K11. Analyysivastaus 24.2.2015 / Työterveyslaitos
K12. Tarjous 25.1.2016 / Powerpile Suomi Oy

K13 = V11. Kattoremonttitarjous 12.3.2015 / RestaKoti Oy

K14. Kustannusarvio 21.12.2015 / TB-Tiilitaide K15 = V12. Tarjous 6.2.2016 / P. Jordberg Ky
K16. Tarjous 5.3.2015 / Rakennusurakointi Markku Tähkäpää Ky K17. Tarjous 28.1.2016 / Oy LVIS-K.A.Tendahl-WSEL Ab
K18. Laskut (14 sivua)

K19. Lausunto 29.10.2017 / Insinööritoimisto Henrik Timberg K20. Lausuma 30.11.2017 / RI Simo Kotanen
K21. Lasku 29.2.2016 / RKM-Kuivaustekniikka Oy K22. Lasku 9.3.2016 / RI Matti Aaren
K23. Lasku ja toimenpide-erittely 29.10.2017 / Insinööritoimisto Henrik
Timberg

K24. Sähköposti 27.10.2017 / Hannu Vaara

K25. Sähköposti 9.1.2017 / johtava rakennustarkastaja Pen Hansson

K26. Lasku 15.1.2018 / Rakennuspalvelu Expert Oy K27. Valokuvia (20 kpl)

Vastaajat

V1 = K1. V2 = K2. V3 = K3.
V4. Vauriotilannetarkastusraportti 24.10.2015 / LieväSet Oy (Juhani Lievänen)

V5. Pääpiirustus, pohjapiirros, leikkaus A-A, rakenneselvitys V6. Reklamaatio 2.9.2014
V7. Reklamaatio ja vaatimus 13.4.2015

V8. Valitus myyjälle asunnon virheestä 1.4.2014 V11=K13.
V12 = K15.

V13. Rakennuslautakunnan pöytäkirja 22.3.1989, rakennuslupa nro 116/89
V14. Rakennustarkastajan selostus ja lausunto lupahakemuksesta V15. Katselmuspöytäkirjat 5.5.1989, 20.9.1989, 3.5.1990, 13.12.1990,
22.2.1993 (5 kpl)


Katselmus Katselmus riidan kohteena olevalla kiinteistöllä osoitteessa Kylmäkiventie 21, 06500 Porvoo.

Henkilötodistelu

Kantaja 1. Tatu Ulla Maria Siimatta todistelutarkoituksessa

2. Ossi Tapio Sirinen, rakennusinsinööri, Uudenmaan Pohjatutkimus Oy

3. Timo Juhani Larhu, rakennusmestari, Arkkitehtikuutio Oy,

4. Jukka Tapani Satuala, Dl

5. Juha Kari Tapio Sangassalo, Talosaneeraus Sangassalo

6. Isto Esko Kalervo Kantanen, Porvoon nuohoojamestarit Oy

7. Jarkko Kalevi Mentamo, RKM-Kuivaustekniikka Oy

8. Jussi Petteri Rönman, Kymen Home-etsintä

9. Henrik Lauri Juhana Timberg

10. Joel Edvard Johannes Eklund, LVIS K.A. Tendahl

11. Simo Ilmari Kotanen, Rakennuspalvelu Expert Oy


Vastaajat 1. Teppo Loimi todistelutarkoituksessa

2. Piia Johanna Elroos, RI, Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy

3. Juhani Väinö Lievänen, RKM

4. Kim Jaakko Vaara, RI, Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu Kantaja Tatu Siimatta on ostanut vastaajilta Teppo ja Tellervo Loimilta tilan ja sillä olevan omakotitalon piharakennuksineen. Siimatta on väittänyt, että asuinrakennuksena toimivassa omakotitalossa on lukuisia laatuvirheitä. Loimit ovat kiistäneet virheet vesikaton virhettä lukuun ottamatta.

Asiassa on keskeisesti kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut kaupantekohetkellä Siimatan väittämiä virheitä. Kysymys on myös siitä, onko Siimatta menettänyt oikeutensa vedota virheisiin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin tai reklamaation myöhästymisen vuoksi. Lopuksi on arvioitava, oikeuttavatko mahdolliset virheet kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.

Kiinteistön virheellisyydet

Sovellettavat säännökset

Kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaaren säännöksiä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan

olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Yllä mainitun 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä on kysymys, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita (HE 120/1994, s. 54).

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Ennen kaupan tekemistä annetut tiedot

Kauppakirjassa (K1 == V1) on todettu, että ostaja (Siimatta) on saanut kuntotarkastusraportin, tutustunut siihen ja on tietoinen tarkastuksessa esiin tulleista vioista ja huomautuksista.

Myyntiesitteeseen (K2 == V2) on kirjattu, että asumiskustannukset ovat halvat. Lämmitysjärjestelmään kuuluu varaava takka.

Myyntiesitteessä tai kauppakirjassa ei ole yksilöity kanteessa väitettyjä virheitä. Kiinteistön virheistä ei siis ole annettu ennen kaupan tekemistä muita kuin kuntotarkastusraportista (K3 == V3) ilmeneviä tietoja.

Pohjatutkimuksen puuttuminen, perustamistapa ja rakennuksen painumat

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, että ennen omakotitalon rakentamista ei oltu tehty pohjatutkimusta eikä laadittu kantavien ja eristävien rakenteiden rakennesuunnitelmia. Talo on perustettu virheellisesti koheesiomaan (saven) varaan. Rakennuspaikan

kuivatus on puutteellinen. Virheellinen perustaminen ja puutteellinen kuivatus ovat aiheuttaneet talon ja maanvaraisten lattioiden painumisen.

Loimit ovat väittäneet, ettei pohjatutkimusta oltu edellytetty. Rakennesuunnitelmat oli tehty viranomaisten vaatimusten mukaisesti. Saunan laatta on voinut painua, mikä on havaittu kuntotarkastuksessa. Muilta osin talo ei ole painunut.

Näyttö

Kuntotarkastusraportissa (K3 = V3) 30.4.2013 on todettu, että perusmuurissa (sokkelissa) ei havaittu merkittäviä halkeamia (s. 6). Ikkunoissa tai ulko-ovissa ei havaittu puutteita tai vaurioita (s. 12). Nurkkasaumoissa oli havaittavissa hieman rakoilua (s. 15). Saunan lauteiden alla oli auennut sauma (s. 15-16). Raportissa ei ole mainittu syytä saumojen aukeamiselle. Silikonisaumoja on suositeltu Liusittavaksi (s.
15). Märkätilojen tekninen käyttöikä on ylittynyt (s. 15). Märkätiloja on suositeltu remontoitavaksi ja alusrakenteiden kuntoa selvitettäväksi remontoimisen yhteydessä (s. 2 ja 15).

Uudenmaan Pohjatutkimus Oy:n pohjatutkimuksessa 12.11.2014 (K5) on todettu, että tarkoituksena oli ollut selvittää omakotitalon alueella vallitsevat maaperäolosuhteet.
Tutkimuksen perusteella pintahumuskerroksen ja piha-alueen rakennekerroksen alla on noin 0,5-2 m koheesiomaata (savi/siitti). Orsi- tai pohjavesi on lähellä maanpintaa.
Rakennuksen painumista ei oltu mitattu. Pohjatutkimuksen kairauskohdat ovat sijainneet noin 1-3 metriä rakennuksen seinien ulkopuolella.

Pohjatutkimusraportin allekirjoittanut rakennusinsinööri Ossi Sirinen on käräjäoikeudessa kertonut, ettei hänellä ole tietoa talon perustamisesta. Hän ei ole käynyt kiinteistöllä eikä hän ota kantaa siihen, onko talo painunut. Mittaaja ja kairaaja olivat käyneet kiinteistöllä.

Rakennusmestari Timo Larhun lausunnossa 28.11.2014 (K6) on todettu, ettei rakennuspaikalla ole tehty pohjatutkimusta eikä rakennuksesta ole tehty rakennesuunnitelmia. Rakennus on perustettu virheellisesti koheesiomaan varaan.
Rakennuksen alla on veden kyllästämä savikerros, joka painuu. Rakennuspaikan kuivatusta ei ole suunniteltu, se on puutteellinen ja sijainniltaan väärässä korkeusasemassa.
Salaojituskerros puuttuu tai on riittämätön. Virheellinen perustamistapa ja rakennuspaikan puutteellinen kuivatus ovat aiheuttaneet rakennuksen ja sen maanvaraisten lattioiden painumista.

Timo Larhu on käräjäoikeudessa kertonut, että rakennus ei ollut ollut suorassa. Rakennuksen painumista ei mitattu, koska sillä ei ollut merkitystä lausunnon kannalta. Sokkeliin ei

välttämättä tule halkeamaa rakennuksen painuessa. Larhu oli havainnut savea sokkelin vieressä pienessä kuopassa. Hänen mieleensä ei tullut muuta selitystä havainnoille kuin rakennuksen painumisen tai räjäytyksen aiheuttamat vauriot.

Diplomi-insinööri Jukka Satualan lausunnossa 8.4.2015 (K4) on todettu, että rakennus on painunut (s. 2). Pesuhuoneen ja saunan nurkka on rakenteellisesti romahtanut (s. 2).
Rakennuksen kaakkoispäädyn räystäs roikkuu, katon harja on notkollaan, lattiat ovat kaltevat ja painuneet (s. 3). Saunan takaseinässä näkyy lattianrajassa painumaa (s. 3). Painuman syynä voi olla esimerkiksi poissiirtynyt savi tai perustusten routanousu (s. 3-4). Rakennus lienee perustettu savelle, mutta varmuus saataisiin tekemällä jokaiselle sivulle koekuopat (s.
4).

Jukka Satuala on käräjäoikeudessa kertonut, että saunan ja pesuhuoneen laatta voi painua myös erikseen, mutta painumia on muuallakin. Saunan nurkan antura on voinut "luiskahtaa" ja aiheuttaa painumisen. Anturaa ei ole kuitenkaan kaivettu auki asian havaitsemiseksi.

Rakennusmestari Juhani Lieväsen raportissa 24.10.2015 (V4) on todettu, ettei rakennuksesta voitu havaita painumaa ulkopäin. Satualan lausunnossa mainitut räystään roikkuminen, katon harjan notkolla oleminen, lattioiden kaltevuus ja saunan takaseinän painuma ovat joko rakennusvaiheessa tapahtuneita rakennusvirheitä taikka rakennuksen hiipumista tai painumista kuluneen 25 vuoden aikana. Näitä ei ole pystytty luotettavasti erottelemaan tehdyissä tarkastuksissa. Jos rakennus olisi painunut vain yhden nurkan osalta, kevytsorabetoniharkkomuurissa pitäisi olla halkeamia. Tarkastuksessa havaittiin perusmuurissa vain yksi kuivumishiushalkeama, jolla ei ole rakenteellista merkitystä. Saunan lattian todettiin viettävän ulkonurkkaa kohden, mutta syytä lattian viettämiselle ei voitu todentaa. Syy voi olla rakennuksen väitetty hiipuminen tai painuminen taikka kaksoisbetonilaatan työvirheet tai muu rakennusvirhe.

Juhani Lievänen on käräjäoikeudessa kertonut, ettei kyseessä olevan kaltainen rakenne voi painua ilman, että perusmuurissa on halkeamia. Halkeamia ei ole havaittu. Saunan lattia oli painunut, joten sen alapuolella on pitänyt tapahtua jonkinlainen painuminen. Painumisen syytä on mahdotonta sanoa varmasti. Lämpöeriste tai alapuolella oleva täyttö on voinut painua.

Powerpile Suomi Oy:n tarjouksesta 25.1.2016 (K12) ei ilmene todistusteemassa mainittuja talon painumiseen tai maaperän epästabiilisuuteen liittyviä seikkoja. Myöskään paalutusta koskevassa sähköpostiviestissä (K25) ei ole esitetty asian arvioinnin kannalta olennaista tietoa.

Teppo Loimi on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa

kertonut, että hän on rakentanut kolme taloa. Tämän talon rakentamisen aikaan ei tehty pohjatutkimuksia. Hän ei ollut havainnut painumista. Hän ei muistanut, onko hän itse vai joku muu asentanut silikonin saunan auenneeseen saumaan. Talon perustuksia varten paikalle oli tuotu soraa.

Katselmuksessa on tehty silmämääräisesti seuraavat havainnot: Terassin ja räystään molemmat päädyt olivat keskikohtaa alempana. Sokkelissa oli hiushalkeama.
Tuulikaapin tiiliseinän saumat olivat paikoin lohjenneet. Tuulikaapin ja eteisen välisen sisäoven ja kynnyksen välissä oli rako pesuhuoneen puoleisessa päässä kynnystä. Eteistilan katto oli vinossa pesuhuoneeseen päin. Eteisestä pesuhuoneeseen johtava ovi otti avattaessa kiinni lattiaan.
Pesuhuoneen ja saunan välissä olevan oviaukon kohdalla oli haljennut lattialaatta. Pesuhuoneen ja saunan välisen oven ylälista oli vinossa. Saunan takaseinän ja lattian liittymäkohdassa oli noin 3 cm paksu, epäsiisti sauma. Keittiön ja pesuhuoneen välisessä sisäseinässä oli halkeama.
Keittiöstä olohuoneeseen johtavan portaikon ylimmän rapun yläosa oli vinossa eteiseen päin.

Osa katselmuksessa havaitusta seikoista ilmenee myös valokuvista (K27).

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan riita-asiassa asianosaisen on näytettävä ne seikat, joihin hänen vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Pykälän 2 momentin mukaan seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön.

Siimatta on väittänyt, ettei rakennusta perustettaessa oltu tehty pohjatutkimusta eikä laadittu kantavien ja eristävien rakenteiden rakennesuunnitelmia. Kyseinen omakotitalo on rakennettu vuonna 1990. Asiassa on esitetty vain Uudenmaan Pohjatutkimus Oy:n 12.11.2014 tekemä pohjatutkimus (K5).
Siimatan väitteessä mainittuja asiakirjoja ei ole esitetty. Loimien esittämä pääpiirustus (V5) ei ole rakennesuunnitelma. Teppo Loimi on kertonut, ettei talon rakentamisen aikaan tehty pohjatutkimuksia. Näillä perusteilla Siimatan väite pohjatutkimuksen ja mainittujen rakennesuunnitelmien puuttumisesta on katsottava näytetyksi. Sillä, että viranomaiset eivät ole edellyttäneet pohjatutkimusta (V13-V15), ei ole merkitystä asian arvioimisen kannalta.

Kyseisen rakennuspaikan kuivatus perustuu salaojiin. Alla on katsottu näytetyksi, että salaojat eivät toimi, ne on asennettu väärään korkeuteen ja niiden poistoputki on vääränlainen. Näin ollen Siimatan väite rakennuspaikan puutteellisesta kuivatuksesta on katsottava näytetyksi.

Asiassa jää tarkemmin arvioitavaksi, onko talo perustettu virheellisesti kohee iomaan varaan ja ovatko talo ja sen maanvaraiset lattiat painuneet. Siimatan esittämien väitteiden todenperäisyyttä on harkittava kaiken asiassa esitetyn perusteella punnitsemalla kannetta tukevia ja sitä vastaan puhuvia seikkoja.

Rakennuksen painumisesta ei ole esitetty suoranaisia tutkimustuloksia. Kiinteistö on ollut Siimatan hallinnassa, joten hän olisi halutessaan voinut suorittaa mittauksia, kaivauksia tai muita tutkimuksia painumisen selvittämiseksi. Tarkempien tutkimusten puuttumisesta aiheutuvaa epävarmuutta on arvioitava todistustaakkaa koskevien sääntöjen perusteella kantajana olevan Siimatan vahingoksi.

Katselmuksessa on silmämääräisesti havaittu, että terassin ja räystään molemmat päädyt olivat keskikohtaa alempana.
Terassi voi painua yös erikseen. Terassin nurkkapilarien painumisen mahdollisuutta ei ole asiassa selvitetty eikä mittaustuloksia mahdollisesta painumisesta esitetty. Näin ollen tämä katselmushavainto ei osoita varsinaisen rakennuksen painumista.

Perusmuurissa (sokkelissa) ei ole havaittu painumiseen viittaavia murtumia. Katselmuksessa havaittu hiusmurtuma on katsottava merkityksettömäksi Lieväsen raportissa (V4) mainitusta syystä. Omakotitalo on rakennettu vuonna 1990, joten se on ollut Larhun, Satualan ja Lieväsen tarkastuskäyntien aikaan noin 25 vuotta vanha. Yleisen elämänkokemuksen perusteella voidaan pitää epätodennäköisenä, että 25 vuotta vanha rakennus alkaisi yhtäkkiä painua ilman ulkoista syytä. Mainitut seikat puhuvat kannetta vastaan.

Pohjatutkimuksesta (K5) ilmenee, että rakennuksen ympärillä on savea eli koheesiomaata ja että orsi- tai pohjaveden taso on korkea. Nämä seikat yhdistettynä rakennuspaikan puutteelliseen kuivatukseen ovat omiaan luomaan
rakennuksen ympärille olosuhteet, joissa rakennus on saatettu perustaa virheellisesti koheesiomaan varaan ja rakennusten painumista saattaa esiintyä. Toisaalta Teppo Loimin kertomuksen mukaan rakennuspaikalle tuotiin soraa.
Pohjatutkimuksessa ei ole selvitetty rakennuksen painumista eikä maaperän koostumusta tarkalleen rakennuksen perustusten tai laattojen kohdalta vaan hieman niiden ulkopuolelta. Yksin pohjatutkimuksen perusteella ei voida tehdä luotettavia päätelmiä rakennuksen painumisesta tai rakennuksen virheellisestä perustamisesta. Tätä johtopäätöstä tukee myös pohjatutkimuksen allekirjoittaneen Ossi Sirisen käräjäoikeudessa antama kertomus.

Kanteen puolesta puhuu se, että rakennuksessa on Satualan

lausunnon (K4) ja katselmuksen perusteella useita painumiseen viittaavia vaurioita: lattioiden kaltevuutta, rakenteiden vinoutta, saumojen aukeamista ja sisäseinien halkeamia.

Satuala (K4) on päätynyt siihen, että pesuhuoneen ja saunan nurkka on rakenteellisesti romahtanut ja rakennus on painunut. Lievänen (V4) on ollut eri mieltä Satualan kanssa, mutta pitänyt eräänä mahdollisuutena rakennuksen hiipumista tai painumista ajan kuluessa. Lisäksi Lievänen on häntä kuultaessa tarkentanut, että saunan lattia on painunut. Larhu (K6) on ennen Satualan ja Lieväsen lausuntoja antamassaan lausunnossa pääty yt siihen, että virheellinen perustamistapa ja rakennuspaikan puutteellinen kuivatus ovat aiheuttaneet rakennuksen ja sen maanvaraisten lattioiden painumista.
Mainitut rakennustekniset asiantuntijat ovat pitäneet saunan laatan painumista mahdollisena. Lievänen ei ole pitänyt mahdollisena rakennuksen yhden nurkan painumista, koska rakennuksen perusmuuri on säilynyt ehjänä. Sen sijaan Satuala ja Larhu övat pitäneet mahdollisena rakennuksen painumista myös muilta osin.

Siimatta on väittänyt, että rakennuksen tai laatan painuminen on aiheuttanut rakennuksessa havaitut vauriot. Tämä Siimatan esittämä vauriomekanismi on johdonmukainen ja asiassa esitetyn näytön valossa uskottavia. Loimit eivät ole esittäneet varteenotettavaa, vaihtoehtoista selitystä rakennuksessa havaituille vaurioille. Loimien mainitsemat rakennusaikaiset mittausvirheet voisi at selittää lattioiden kaltevuuden mutteivät seinien halkeamia tai saumojen aukeamista. Näin ollen painumista on katsottava tapahtuneen.

Painumisen laajuuden osalta on huomioitava, että painumiseen viittaavat havainnot keskittyvät rakennuksen saunan puoleisen nurkan alueelle. Asiassa esitetyn perusteella vauriot ovat voineet aiheutua joko saunan alla oleva laatan tai rakennuksen saunan puoleisen sivun anturan tai perusmuurin painumisesta. Rakennuksen perusmuurissa ei ole havaittu halkeamia, ja rakennustekniset asiantuntijat ovat olleet erimielisiä siitä, voiko rakennus painua ilman, että perusmuuriin tulee halkeamia. Rakennustekniset asiantuntijat ovat pitäneet saunan laatan painumista mahdollisena. Asiassa ei ole esitetty tarkkoihin tutkimuksiin perustuvaa selvitystä siitä, mitkä rakenteen osat ovat painuneet. Selvityksen puuttumisen aiheuttamaa epävarmuutta on edellä lausutuilla perusteilla arvioitava Siimatan vahingoksi. Näin ollen asiassa on pidettävä todennäköisimpänä vaihtoehtona ja näytettynä vain sitä, että saunan alla oleva laatta on painunut. Muun rakennuksen ja sitä kautta koko rakennuksen painumisesta ei ole esitetty oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitettua uskottavaa näyttöä.

Painumisen syyn osalta Siimatta on väittänyt, että omakotitalo

on perustettu koheesiomaan varaan ja rakennuspaikan kuivatus on ollut pu:utteellista. Tämä on johtanut rakennuksen tai laatan painumiseen.

Rakennuksen perustamisvaiheessa ei oltu tehty pohjatutkimusta. Pohjatutkimuksen puuttuminen perustamisvaihees a on omiaan lisäämään todennäköisyyttä sille, että rakennus :on perustettu virheellisesti koheesiomaan varaan. Lisäksi Timo Larhu on kertonut havainneensa perusmuurin vieressä savea.

Lievänen on todennut, että saunan laatan painuminen on voinut johtua esimerkiksi kaksoisbetonilaatan lämpöeristeen tai alapuolella olevan täytön painumisesta. Joka tapauksessa Lieväsenkin mukaan saunan lattian alla on pitänyt tapahtua jotain painumista.

Siimatan esittämät syyt painumiselle ovat sinällään johdonmukaisia, mutta painumisen rajoittuminen vain saunan alla olevan laatan alueelle ei tue sellaista johtopäätöstä, että painumisen syynä olisivat laajat virheet rakennuksen perustamisessa. Jos koko rakennus olisi perustettu virheellisesti, rakennuksen voisi olettaa painuneen laajemmin kuin saunan laatan osalta.

Asiassa ei ole esitetty tarkkoihin tutkimuksiin tai edes Satualan mainitsemiin koekuoppiin perustuvaa selvitystä rakennusten perustusten alla vallitsevista maaperäolosuhteista. Saunan ja pesuhuoneen lattiarakenteita ei ole avattu, vaikka kuntotutkimuksessa on suositeltu märkätilojen remontoimista ja alusrakenteiden kunnon selvittämistä. Selvitysten puuttumisesta aiheutuvaa epävarmuutta on edellä lausutuilla perusteilla arvioitava Siimatan vahingoksi.

Lausutuilla perusteilla Siimatan painumisen syyn tueksi esittämä näyttö on jäänyt siinä määrin epäselväksi, ettei näyttöä voida pitää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla uskottavana. Asiassa on jäänyt näyttämättä, mistä syystä saunan alla oleva laatta on painunut.

Edellä lausutuilla perusteilla asiassa on näytetty suunnitelmien puuttuminen ja rakennusmaan puutteellinen kuivatus.
Rakennuksen virheellisen perustamisen ja painumisen osalta on näytetty, että saunan alla oleva laatta on painunut. Asiassa on jäänyt näyttämättä painumisen syy ja se, että rakennus olisi painunut muilta osin kuin saunan laatan osalta.

Virheellisyyden ajankohta

Painuminen tapahtuu usein pikkuhiljaa. Saunassa oleva sauma oli peitetty jo ennen kuntotarkastusta, joten painumista

oli tapahtunut jossain määrin jo ennen kaupan tekemistä. Koska kuntotarkastuksessa ei oltu havaittu muita painumisesta johtuvia vaurioita, ne ovat todennäköisesti syntyneet kaupan tekemisen jälkeen. Todennäköisimpänä vaihtoehtona on pidettävä sitä, että painuminen on tapahtunut ajan saatossa pikkuhiljaa Loimien ja Siimatan hallinta-aikana.

P.ainu.misessa on kysymys ust a

pahentumisvahingosta. Virhevastuun kannalta ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa kaupanteon hetkellä. Koska näin on ollut Loimit ovat maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin jälkimmä:isen virkkeen nojalla vastuussa myös sellaisista vaurioista, jotka ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen.

Salaojat

Väitteistä


Siimatta on väittänyväittän

t, että salaojat eivät toimi, koska ne on
1

asennettu väärään korkeuteen. Yläsivun salaojat ovat liian korkealla verrattun anturaan. Alasivun salaaja voi olla syksyisin lähes kokp pituudeltaan veden peittämä eikä pysty kuivattamaan maata. Salaojien poistoputki on vääränlainen. Toimimattomat salaojat aiheuttavat routimisriskin ja kosteusvaurioriskin, joka on toteutunut, koska rakennuksen sisätiloissa on havaittu mikrobivaurioita.

Loimit ovat väittänebt, että salaojat on asennettu oikeaan korkeuteen. Salaojat ovat joka tapauksessa toimineet, koska salaojista johtuvia Vaurioita ei ole havaittu.

Näyttö

Kuntotarkastusraportissa (K3 = V3) salaojien kunto on suositeltu tarkastettavaksi (s. 9).

Satualan lausunnon (K4) mukaan yläsivun salaojat ovat hänen tekemiensä hiittausten perusteella anturan yläpuolella, vaikka niiden tulisi olla anturaa alempana (s. 5). Alasivun salaaja on veden peittämä eikä voi kuivattaa maata, jos alasivun vedenkor eus nousee syksyllä pohjatutkimuksessa havaitulle pohja- tai orsiveden tasolle (s. 6 ja 7). Alasivun salaaja voisi toimia Ivain pumppaamalla vettä, mutta pumppaaminen ei ole luotettavasti toteutettavissa ja se kuivattaisi savikerrqsta ja lisäisi rakennuksen painumaa (s. 7). Salaojakaivon poistoputki (laskuputki) on salaojaputkea, joten se johtaa osan vedestä heti maastoon ja saattaa tukkeutua (s. 6). Salaojat eivät johda yläosan vesiä alaspäin (s. 6). Nykyisen salaojajärjestelmäd uusiminen ei kannata, koska salaojien sijainti olisi harkittava rakennuksen perustamisen ja pohja- tai orsiveden tason pohjalta (s. 7).

Valokuvissa (K27) näkyy, että rakennuksen ympäristössä on ollut runsaasti vettä.

Lieväsen raportissa (V4) on todettu, että salaojien korkeus oli pystytty toteamaan. yhden tarkastuskuopan kohdalta, jossa salaojaputki sijaitsi 1anturan alaosassa. Salaojituksesta johtuvia vaurioita ei ollut todettu. Salaojakaivoissa oli näkynyt salaojaputkipäät. Kaivoissa ei ollut ollut seisovaa vettä, vaikka todennäköisesti kalliopintaa myöten valuu vettä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Siimatan väittämät virheet ilmenevät Satualan lausunnosta (K4). Lieväsen raportista (V4) ilmenevät havainnot eivät ole ristiriidassa Satualan lausunnon kanssa. Satualan lausunnossa esitetty tieto on seikkaperäisempää. Osa Satualan lausunnossa esitetyistä seikoista perustuu olettamuksiin eikä välittömiin havaintoihin, mutta asiassa ei ole esitetty vastanäyttö ä tai muita seikkoja, joiden perusteella olisi syytä olettaa olettamusten olevan epäluotettavia. Salaojien toimimattomuuteen viittaa myös se, ettei kaivoissa ollut vettä.

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämät virheellisyydet on näytetty siltä osin, että salaojat eivät toimi, ne on asennettu väärään korkeuteen ja niiden poistoputki on vääränlainen.
Muilta osin virheväittämättä ovat jääneet näyttämättä.

Vesikatto
Siimatta on väittänyt, että aluskate on liian lyhyt. Lisäksi aluskate on asennettu kiinni eristevillaan, se on rypyillä eikä tuuletusrakoa ole. Aluskatteen päälle asennetut harjan suuntaiset "juoksut'i' estävät veden poistumisen normaalilla tavalla.
Loimit ovat myöntäneet vesikaton laatuvirheen perusteeltaan.

Vesikaton kantavat rakenteet

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, että kattopalkkien kestävyys on vain puolet tarvittavasta tai vaadittavasta, koska taivutusjännitys ylittää sallitun karkeasti kaksinkertaisesti. Sallitut taipumat ylittyvät vielä enemmän. Takkamuurin alueella ei ole tiedossa pilaria, johon kurkihirsi (niskapalkki) tukeutuisi. Kurkihirren taivutusrasitus voi ylittää palkin kantokyvyn moninkertaisesti.
Loimit ovat väittäneet, että kattorakenne on rakennusvalvonnan hyväksymien suunhitelmien mukainen. Takkamuurin alueella on tiilistä muurattu seinämä, jonka päällä kurkihirsi lepää. Katto on joka tapauksessa kestänyt.

Näyttö

Satualan lausunnosta (K4) ilmenee, että hän on tehnyt rakenteiden purkamisen jälkeen havaintoja kattopalkeista (vasoista). Satuala on päätynyt suunnittelukuormitusten ja puutavaran arvioidun lujuusluokan perusteella siihen laskennalliseen johtopäätökseen, että kattopalkkien kestävyys on vain puolet tarvittavasta (s. 12-13). Satuala olettaa, ettei takkamuurin alueeUa ole kurkihirttä tukevaa pilaria, koska sitä ei ole havaittu (s. 13). Jos tukea ei ole, kurkihirren taivutusrasitus voi ylittää palkin kantokyvyn moninkertaisesti (s.13).

Teppo Loimi on häliä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että takan' piipun ympärillä on ylimääräinen tiili. Kurkihirsi lepää sen päällä.

Sangassalon kuntoarviosta (K7) ei ilmene vesikaton kantavia rakenteita koskevia vikoja.

Lieväsen raportin (V4) mukaan vaurioita ei ole havaittu.

Rakenteet on aikanaan hyväksytty ilman huomautuksia (V15).


Näytön arviointi ja johtopäätökset

Katto on kestänyt yli 20 vuotta. Arkikokemuksen perusteella
tähän ajanjaksoon pn mahtunut runsaslumisia ja vähemmän lumisia talvia.

Satualan lausunnossa (K4) esitetyt havainnot kattopalkeista (s. 12) näyttäisivät vastaavan pääpiirustukseen merkittyä (V5). Rakenteet on hyväksytty (V15). Teppo Loimin kertoman mukaan kurkihirsi on tuettu toisin kuin Satuala olettaa.
Rakenteita ei ole purettu asian selvittämiseksi, minkä Siimatta
kiinteistön haltijanaiolisi voinut halutessaan tehdä

Vesikaton kantavien rakenteiden vioista esitettyä näyttöä ei voida pitää oikeud nkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoit tulla tavalla uskottavana. Asiassa on jäänyt näyttämättä,1 että vesikaton kantavissa rakenteissa olisi virhe.

Terassi

Siimatta on väittän t, että terassin etureunan kantavana rakenteena on käytetty lappeelleen asetettua lankkua, joka on pahoin lahonnut. Nurkkapilarissa on lahovaurio.

Terassin lahovauriJt ilmenevät Satualan lausunnosta (K4, s. 11). Lieväsen raportissa (V4) on todettu, että puurakenteinen terassi on teknisen !käyttöikänsä päässä. Katselmuksessa on havaittu lappeellaan olevat lahonnut lankku.


Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämät terassin virheellisyydet on näytetty.

Takka

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, että takka savuttaa sisäilmaan. Sekundääri-ilman tulo tulipesään ei toimi. Takka on asetettu käyttökieltoon vikojen vuoksi.

Loimit ovat väittäne t. ettei vikoja ollut ollut Loimien omistusaikana. Viatiovat syntyneet kaupanteon jälkeen, eivätkä Loimit ole vastuussa niistä.

Näyttö

Porvoon nuohooja mestarit Oy:n tarkastusraportin (KS) mukaan tulipesän sekundääri-ilmatiilien alla on tulenkestävät tiilet ja tiilien yläreuna on muurattu kiinni. Sekundääri-ilman tulo tulipesään ei toimi Juunnitellulla tavalla. Merkkisavukokeen takka sivuttaa tulisijan kuoren ja villoitetun osan

Tarkastuksen suorittanut Isto Santanen on käräjäoikeudessa kuultaessa kertonut tarkastushavainnoista olennaisilta osin samoin kuin tarkastusraporttiin (KS) on kirjattu.

Siimatta on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, että takka oli savuttknut etuosaan syksystä 2013 alkaen. Vasta nuohoojan käynninälkeen oli ilmennyt, että takka vuotaa muualtakin. Siimatta on kuulemisensa aikana maininnut kutsuneensa Sääski-nimisen henkilön, vaikka Porvoon nuohoojamestarit Oy:n raportin on allekirjoittanut Isto Santanen.

Teppo Loimi on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut käyttäneerisä takkaa päivittäin. Takan kanssa ei ollut ollut ongelmia. Tule:n hiipuessa takka oli lykännyt savua ulos. Takka oli nuohottu ilman huomauksia. Takka oli maalattu kaksi kertaa, koska se oli nokeentunut.

Pelastuslaitos on nyohoojan pelastuslain 61 §:n mukaisesti tekemän ilmoituksen perusteella asettanut takan käyttökieltoon onnettomuusvaaran vuoksi 4.1.2016 (K9).

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Porvoon nuohoojamestarit Oy:n tarkastusraportin (KS) sekä Siimatan ja Teppo Loimin kertomusten perusteella takka savuttaa sisäilmaan. Tarkastusraportin (K8) perusteella sekundääri-ilman tJlo tulipesään ei toimi. Takan käyttökielto ilmenee luotettavasli viranomaispäälöksestä (K9).

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämät virheellisyydet
on näytetty.

Virheellisyyden ajankohta

Teppo Loimin kertomuksen perusteella takka oli savuttanut jo Loimien hallinta-aikåna siinä määrin, että takkaa oli jouduttu maalaamaan. Siimatan kertomuksen perusteella savuttaminen on jatkunut hallinnan siirryttyä Siimatalle. Takan
sekundääri-ilmatiilien ympärillä olevat muuraukset ovat olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä.

Virhevastuun kannalta ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa kau anteon hetkellä. Edellä lausutun perusteella takan viat tai niiden perusteet ovat siis olleet olemassa jo kaupp a tehtäessä. Loimit ovat maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 morrientin jälkimmäisen virkkeen nojalla vastuussa myös sellaisista vioista, jotka ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen.

Pesuhuone ja sauna

Väitteistä

Siimatta on väittäny t, että pesuhuoneen ja saunan alapohjasta puuttuu kosteuseris1tys, alapohjarakenteeseen on voinut valuavettä ja siellä on mikrobivaurio. Lämmöneristys on riittämätön.
Lattialämmitys ei toimi ja putket ovat vääräntyyppisiä. Lattia on pahasti kalteva.

Loimit ovat väittäneet, että kuntotarkastusraportissa märkätilat suositellaan remon,oitavaksi teknisen käyttöiän ylittymisen vuoksi. Koska märkätilat on remontoitava, vedeneristyksen mahdollisella puutt misella ei ole ollut vaikutusta kauppaan.
Lattialämmitys on toiminut kaupantekohetkellä. Lämpötila on haalea, jos kiertove si ei ole riittävän kuumaa. Lattialämmitys on ollut Siimatan hallinta-aikana käyttämättä, mistä ongelmat voivat johtua. Alapohjassa ei ole todettu kosteus- eikä mikrobivaurioita. Lattian kaltevuus voidaan korjata märkätilojen remontin yhteydessä.

Mikrobivaurioista o lausuttu kootusti alla, joten seuraavassa arvioidaan muita väitettyjä virheellisyyksiä.

Näyttö

Satualan lausunnossa (K4) on todettu, että yleisleikkauksen mukaan pesuhuoneen ja saunan pintalaatan alla on lämmöneristeenä siyroksia 100 mm ja sen alla toinen betonilaatta (s. 9). Alalaatan kosteuseristyksistä ei ole mainintaa (s. 9). T1isaalta lausunnossa viitatun
RKM-Kuivaustekniikka Oy:n selvityksen perusteella styroksikerroksen paksuus olisi 50 mm. Lausunnossa on todettu, ettei lämm9neristys täytä rakennusajan lämmöneristysmääräyksiä (s. 10).

Satualan lausunnossa (K4, s. 9-10) on todettu myös, että pesuhuoneen latti näyttää niin haperolta, että vettä on mahdollisesti joutuhut alla olevaan eristetilaan. Saunan lattian ja seinän yhtymäkohdan rako on saattanut olla vuotokohta ennen kittausta. RKM-Kuivaustekniikka Oy:n mittauksissa pesuhuoneesta ei I:öydetty kohonneita kosteuksia.
Lattialämmitysputket lämpenivät vaivoin, kun niihin syötettiin lämmitysvettä. Saunan lattia on pahasti kalteva.

Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 15-16) on todettu, että omistajan kertoman mukaan märkätiloihin ei ole asennettu vedeneristystä. Märkätilojen tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta, mikä on ylittynyt. Märkätilat suositellaan remontoitavaksi. R montoimisen yhteydessä tulee alusrakenteiden ku:nto selvittää. Saunan lauteiden alla on auennut sauma.

Näytön arviointi ja Johtopäätökset

Siimatta on väittänyt, että saunan ja kylpyhuoneen osalta alapohjasta puuttuu "kosteuseristys". Loimit ovat puolestaan vedonneet kuntotarkastusraportissa olevaan mainintaan "vedeneristyksen" puuttumisesta. Siimatta on asian käsittelyn aikana lausunut, e tei hän vetoa märkätilojen vedeneristyksen puuttumiseen. Satualan lausunnossa (K4), johon Siimatta on virheväitteensä tueksi viitannut, on puhuttu pesuhuoneen ja saunan pintalaatan alla olevan betonilaatan eli alalaatan kosteuseristyksistä. Erotuksena kosteuseristyksestä vedeneristys sijaits;ee tyypillisesti pintalaatan ylä- eikä alapuolella. Näin ollen Siimatan väitteessä ei ole kysymys kuntotarkastusrapörtissa (V3) mainitusta vedeneristyksen puuttumisesta. 1

Satualan lausunnossa (K4) on oletettu, ettei alalaatassa ole kosteuseristystä. Rakenteita ei ole kuitenkaan avattu eikä kosteuseristyksen puuttumista muutoinkaan todettu. Väite veden valumisestai alapohjarakenteisiin on jäänyt Satualan lausunnossa (K4) ölevan hypoteettisen maininnan varaan.


Satualan lausunnossa (K4) on todettu styroksisen lämmöneristyskerroksen paksuudeksi yhtäältä yleisleikkaukseen viitaten 100 mm ja toisaalta
RKM-Kuivaustekniikka Oy:n selvitykseen viitaten 50 mm. Rakenteita ei ole avattu eikä eristyskerroksen paksuutta ole muutoinkaan todettu lukuun ottamatta mahdollista
RKM-Kuivaustekniikka Oy:n selvitystä, jota ei ole kuitenkaan esitetty todisteena.

LattialämmitysputkJI ovat Satualan lausunnon (K4) mukaan lämmenneet jossair:i määrin. Järjestelmässä kierrätetyn veden lämpötilan mittauksista ei ole esitetty näyttöä eikä myöskään sitä, johtuuko veden alhainen lämpötila mahdollisesti virheellisistä putkista tai esimerkiksi siitä, että lämmitysjärjestelmään kuuluva takka ei ole ollut toiminnassa. Kaikkiaan asiassa jää esitetyn näytön valossa epäselväksi, missä määrin lattialämmitys on toiminut.

Saunan lattian kaltevuus on todettu Satualan lausunnossa (K4), mutta sen osalta ei ole esitetty mittaustuloksia. Koska saunan alla oleva laatta on yllä todetulla tavalla painunut, lattia on voinut sen johdosta kallistua. Lattian kallistumiselle ei ole esitetty muutakaan syytä. Kysymys ei ole painumiseen nähden itsenäisestä virheestä vaan painumisen seurannaisvauriosta.

Esitettyä näyttöä alalaatan kosteuseristyksen puuttumisesta,
alapohjan lämmön ristyksen riittämättömyydestä sekä lattialämmityksen tqimimattomuudesta ja putkien väärästä tyyppistä ei voida pitää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkditetulla tavalla uskottavana. Sama koskee veden valumista alapohjarakenteisiin. Näihin perustuvat virheväitteet ovat jääneet näyttämättä. Lattian kaltevuuden osalta asiassa on jäänyt näyttämättä, että siinä olisi kysymys muusta kuin sen alla olevan laatan painumisesta johtuvasta seurannaisvauriosta.

Ulkoseinät

Siimatta on väittänyt, että seinän koolausten järjestys on
epätavanomainen. Lisäksi olohuoneen tapetissa on halkeamia, irtoamista ja kosteusjälkiä.

Loimit ovat kiistäneet epätavallisen koolauksen. Seinän kosteus ja tapetin i oaminen ovat riidattomia. Ne ovat seurausta myönnetystä vesikaton vuodosta.


Olohuoneen tapeti11 vauriot ovat riidattomia. Epätavallinen koolaus on todettu Satualan lausunnossa (K4, s. 14).
Vastanäyttöä ei ole esitetty.

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämät virheellisyydeton näytetty.

Höyrynsulku

Siimatta on väittänyt, että rakenteissa on käytetty virheellisesti höyrynsulkuna tervapaperia muovikalvon sijaan. Paperi ei jatku katkottomasti seinä.n ja katon liittymässä. Höyrynsulun puutteet aiheuttavat veden kondensoitumista rakenteisiin ja mikrobien pääsyn sisäilmaan.l

Loimit ovat väittänebt, ettei höyrynsulkuna käytetystätervapaperista ole aiheutunut vaurioita.

Mikrobivaurioista on lausuttu kootusti alla, joten seuraavassa arvioidaan muita väitettyjä virheellisyyksiä.

Satualan lausunnossa (K4) on todettu, että höyrynsulkuna on käytetty tervapaperia piirustusten vastaisesti (s. 14). Lisäksi lausunnossa on selostettu, mitä vaurioita tästä voi aiheutua rakenteille (s. 14). Lieväsen raportin (V4) mukaan mitään vauriota ei ole todettu. Lieväsen raportissa ei ole kuitenkaan otettu kantaa siihen, voisiko tervapaperin käytöstä aiheutua vaurioita rakenteille. Satualan selvitys on seikkaperäisempi.

Satualan lausunnossa (K4) on todettu höyrynsulun katko (s. 14). Katko on mainittu myös Lieväsen raportissa (V4).

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämät Virheellisyydet on näytetty.

Ovet ja ikkunat

Siimatta on väittänyt, että ovissa ja ikkunoissa on rakoja ja vinoutta. '

Ovien ja ikkunoiden rakoja ja vinouksia on havaittu katselmuksessa saunan ympäristössä.

Ovien ja ikkunoiden rakojen ja vinouksien syntymekanismi on jäänyt epäselväksi. Voidaan pitää todennäköisenä, että ne johtuvat painumisesta. Tällöin ei ole kysymys painumiseen nähden itsenäisestä virheestä vaan painumisen seurannaisvauriosta.

Edellä lausutuilla perusteilla asiassa on jäänyt näyttämättä, että ovissa ja ikkunoissa olisi kysymys muusta kuin painumisesta johtuvasta seurannaisvauriosta.

Mikrobivauriot

Näyttö

Työterveyslaitoksen analyysivastauksessa 24.2.2015 (K11) on todettu, että olohupneen ulkoseinän tapetista ja lastulevystä otetuissa näytteissä oli vahva viite vauriosta. Pesuhuoneen ja saunan alapohjarakenteen eristetilasta otetuissa näytteissä oli heikko viite vauriosta. Näytteet oli ottanut Jarkko Mentamo 3.2.2015.

Jukka Satualan lkusunnossa 8.4.2015 (K4, s. 14) on mainittu, että mikrobianalyysissä oli todettu tapetissa ja lastulevyssä vahva viite vauriosta (s. 14).

Kymen Home-Etsinnän 17.12.2015 suorittamassa

tutkimuksessa (K10) koira oli ilmaissut kohteita tuulikaapin, eteisen, makuuhuoneen, olohuoneen ja saunan seinissä sekä seinän ja lattian rajassa. Lisäksi koira oli ilmaissut kohteen keittiön allaskaapissa, mikä oli voinut johtua viemäreiden vuotoilmasta. Tutkimuksessa on suositeltu rakennetutkimusta, näytteiden ottamista ja kosteusmittausta.

Insinööritoimisto Henrik Timbergin lausunnossa 29.10.2017 (K19) on todettu, että muun muassa tuulikaapin, eteisen, makuuhuoneen, olohuoneen ja keittiön alapohjassa sekä olohuoneen ulkoseihässä oli todettu vakavasti mikrobivaurioituneita rakenteita (s. 4). Mikrobinäytteiden analyysivastauksessa 24.2.2015 oli todettu vakava mikrobivaurio 2/4 nijytteessä ja analyysivastauksessa 18.2.2016 6/10 näytteessä (s. 6). Rakennuksessa on erittäin laajamittainen ja vakava mikrobivaurio pääasiassa alapohjarakenteissa (s. 6). Alapohjassa todettujen vaurioiden laatu ja sijainti huo ioiden on erittäin todennäköistä, että vauriot ovat seurausta maapohjan kapillaarisesta kosteudennoususta, salaojituksen virheellisestä toteutustavasta ja hulevesien puutteellisesta ohjauksesta (s. 4). Olohuoneen ulk0seinän vauriot ovat seurausta ulkoseinä- ja vesikattorakenteen höyrynsulkukerrosten limittämättömyydestä (s. 4). Mikrobivauriot, rakennuksen valmistumisajankohdalle tyypillisen rakennustavan ja ulkovaipan epäyhteisen höyrynsulun huomioiden rakennuksen sisäilmaan pääsee mikrobipitoista ilmac;3, joka on terveydelle erittäin haitallista (s.
7). Rakennuksessa !asuminen ei ole suositeltavaa ennen sen korjaamista (s. 11). ilausunnon mukaan kiinteistön kuntoa on arvioitu muun muas:sa RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kosteusmittaus- ja kuntotutkimusraportissa 3.2.2015,
RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kuntotutkimuksessa ja näytteiden analyysivastauksessa 1.2.2016 ja Porvoon kaupungin terveydensuojelun tarkastuskertomuksessa 26.8.2016 (s. 3).

Tatu Siimatta on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, että terveystarkastus oli suositellut hänelle asunnosta muuttamista.

RKM-Kuivaustekniikka Oy:n palveluksessa ollut Jarkko Mentamo on häntä kuultaessa kertonut, että hän oli ottanut näytteitä rakennuksessa. Vahva viite mikrobivauriosta ylittää toimenpiderajan. Hän ei suosittele asumista rakennuksessa.

Henrik Timberg on käräjäoikeudessa kertonut, että rakennuksesta löydetyt mikrobit ovat terveydelle vaarallisia. Talo on asumiskelvbton. Vaurioituneet rakenteet pitää poistaa ja korjata kauttaalta1an.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Loimit ovat todisteita läpikäytäessä lausuneet, ettei Siimatta ole
esittänyt kaikkia mi1robivaurioita koskevia tutkimustuloksia

käräjäoikeudelle. äräjäoikeus toteaa, että varsinaisista tutkimustuloksista asiassa on esitetty todisteena vain Työterveyslaitoksen analyysivastaus 24.2.2015 (K11). Timbergin lausunnossa (K19) viitattuja RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kosteusmittaustuloksia 3.2.2015 tai kuntotutkimusta ja näytteiden analyysivastausta 1.2.2016 taikka terveydensuojelun tarkastuskertomusta 26.8.2016 ei ole
esitetty. Kattavien tutkimustulosten esittämättä jättäminen on

omiaan heikentämään todistelun luotettavuutta. Todistelua on
sen vuoksi arvioitava korostuneen huolellisesti.

Timbergin lausunnon (K19) johtopäätökset nojaavat
keskeisesti mikrobinäytteiden analyysivastauksiin helmikuulta 2015 ja helmikuulta 2016. Ensimmäisessä analyysivastauksessa (K11) oli todettu, että olohuoneen ulkoseinän tapetista ja lastulevystä otetuissa näytteissä oli vahva viite vauriosta ja pesuhuoneen ja saunan alapohjarakenteesta otetuissa näytteissä heikko viite vauriosta. Jälkimmäisessä arialyysivastauksessa oli Timbergin lausuntoon kirjaturi mukaan todettu vakava mikrobivaurio alapohjassa. Tätä jälkimmäistä analyysivastausta ei ole esitetty todisteena tässä asiassa.

Alapohjan mikrobi aurioista ei ole esitetty varsinaista tutkimustulosta (analyysivastausta), joka osoittaisi mikrobivaurion olemassaolon. Aiemmassa
analyysivastaukse sa (K11) on todettu alapohjassa heikko viite
mikrobivauriosta. Koira on ilmaissut alapohjan mikrobivaurioon viittaavia kohtia (K10). Mentamo on kertonut ottaneensa näytteet. Näytteiden tutkimuslöydökset on selostettu Timbergin lausunnossa (K19). Loimit eivät ole pyrkineet hankkimaan Timbergin lausunnossa viitattuja asiakirjoja esimerkiksi editiovaatimuksella. Loimeilla on ollut mahdollisuus kuulustella tutkimuksiin liittyviä henkilöitä pääkäsittelyssä eikä näissä kuulusteluissa ole tullut ilmi seikkoja, jotka antaisivat aiheen epäillä Timbergin l usunnon (K19) luotettavuutta. Kaikkiaan Loimit eivät ole esittäneet vastanäyttöä, joka antaisi aiheen päätyä muuhun lopputulokseen kuin siihen, joka on kirjattu Timbergin lausuntbon. Timbergin lausuntoon kirjatut seikat eivät ole ristiriidassa muun asiassa esitetyn näytön kanssa ja ne saavat tukea muusta näytöstä. Näillä perusteilla asiassa esitetty ei anna aihetta epäillä Timbergin lausunnon luotettavuutta. Timbergin lausunnon ja sitä yllä todetulla tavalla tukevan todistelun !perusteella on näytetty, että rakennuksen alapohjassa on vakavia mikrobivaurioita.

Analyysivastauksen (K11) ja Timbergin lausunnon (K19) perusteella asiassa on näytetty, että myös olohuoneen seinässä on vakava mikrobivaurio.

Edellä lausutuilla perusteilla on näytetty, että rakennuksessa on vakavia mikrobivaurioita tuulikaapin, eteisen, makuuhuoneen, olohuoneen ja keittiön alapohjassa sekä olohuoneen ulkoseinässä. Mikrobivaurioiden johdosta rakennusta voidaan pitää asumiskelvottomana.

Avopaisuntasäiliö

Siimatta on väittänyt, että avopaisuntasäiliö on rikkoutunut.

Loimit ovat väittäneet, että säiliö oli ollut ehjä kaupantekohetkellä.

Kuntotarkastusraportin (V3) mukaan lämmitysjärjestelmässä ei havaittu vaurioita tai puutteita (s. 19). Katselmuksessa on havaittu teknisessä tilassa vuotojälkiä ja säiliössä paikattuja reikiä.

Tatu Siimatta on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, että säiliö oli rikkoutunut tammikuussa 2016. Teppo Loimi on käräjäoik udessa todistelutarkoituksessa kertonut, ettei avopaisuntasäiliö ollut vuotanut heidän asuinaikanaan.

Asiassa esitetyn perusteella Siimatan väite avopaisuntasäiliön rikkoutumisesta on katsottava näytetyksi. Säiliö on kuitenkin rikkoutunut vasta kaupanteon jälkeen. Asiassa ei ole näytetty, mistä säiliön rikkOL/tuminen johtuu tai että kysymys olisi pahentumisvahingbsta.

Edellä lausutuilla perusteilla asiassa on jäänyt näyttämättä, että avopaisuntasäiliössä olisi ollut virhe maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaisena virheen määräytymisen ajankohtana.

Maakaapeli

Siimatta on väittänyt, että kiinteistöllä kulkeva voimavirtajohto on asennettu virhe;ellisesti ilman suojaputkea, mistä aiheutuu vaaraa. Virhe oli tullut esille salaojien auki kaivamisen yhteydessä 2.12.2015.


Valokuvassa (K27) näkyy musta johto ja se, että rakenteita on avattu. Siimatta on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, että valokuvassa on kyseinen kaapeli.
Katselmuksessa oh voitu todentaa, että maassa on johto Siimatan mainitsemassa paikassa.

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämä virheellisyys on näytetty.

Lämmitysjärjestelmä

Väitteistä

Siimatta on väittänvt, ettei talossa ole myyntiesitteen mukaista lämmitysjärjestelm1ää. Takka ei toimi. Sähköpatterit toimivat osittain lukuun ottamatta keittiötä, jossa vain toinen patteri toimii. Saunan latti lämmitys ei toimi. Seitsemän vesikiertoisen patterin tulo- ja palJuputket pitää vaihtaa tukkeutumien estämiseksi.

Takkaa ja saunan lattialämmitystä koskevista virheväitteistä on lausuttu yllä. Seuraavassa arvioidaan lämmityspattereiden toimintaa.

Loimit ovat väittäneet, että 1990-luvulla käytetty putki aiheuttaa nykytietämyksen mukaan tukkeutumia. Putkisto pitää huuhdella, mikä on kiinteistön tavanomainen huoltotoimenpide. Toisaalta putket voi olla järkevää vaihtaa uusiin. Koska putket ovat toimineet yli 20 vuotta, putkien vaihtaminen on perusparannustoimenpide. Kysymyksessä ei ole virhe, koska myyjä ei vastaa kiinteistön huolto- tai
perusparannustoim npiteistä. Myyjä ei vastaa korjauskustannuksista myöskään silloin, jos lämmitysjärjestelmä rikkoutuu kaupanteon jälkeen.

Näyttö, sen arviointi ja johtopäätökset


Joel Eklund on käräjäoikeudessa kertonut, että kyseistä putkea käytettiin 1970-luvulla ja 1980-luvun alussa. 1980-luvun alussa tuli tieto, että metalliosat ruostuvat ja menevät tukkoon eikä putkea pitäisi käyttää lämmityksessä. Asiassa esitetty sähköpostiviesti (K24) tukee Eklundin kertomaa. Lieväsen raportissa (V4) puhutaan lattialämmitysputkista, joista tässä ei ole kysymys.

Omakotitalo on rakennettu vuonna 1990. Eklundin luotettavana pidettävän kertomuksen perusteella taloon on asennettu putkityyp'pi, jota ei olisi enää siinä vaiheessa käytössä olleen tiedon mukaan pitänyt käyttää lämmitysjärjestelmi sä.

Eklundin kertom ksen perusteella putkien tukkeutuminen johtuu vääränlaisesta putkesta. Kysymys on niin sanotusta pahentumisvahingosta. Loimit ovat maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin jälkimmäisen virkkeen nojalla vastuussa vääräntyyppisistä putkista johtuvista tukkeutumista, vaikka ne ilmenisivät vasta kaupanteon jälkeen.

Edellä lausutuilla pkrusteilla Siimatan väittämä virheellisyys on näytetty lämmityspatterien putkien osalta. Muilta osin Siimatan esittämät virheväittämät ovat jääneet näyttämättä.



Asunnon kylmyys

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, että asunnossa on kylmä viallisen lämmitysjärjestelmän, sokkelin ja rakennuksen runkorakenteen välisestä raosta tulevan viiman, keittiön pistorasian ympäriltä tulevan kylmyyden ja reiällisen takan tuloilmaputken vuoksi.

Loimit ovat väittäneet, ettei asunnossa ollut heidän asumisaikanaan kylmyysongelmia. Siimatta on kytkenyt pois lattialämmityksen, kiertovesi ei ole ollut riittävän kuumaa tai hän ei osaa käyttää järjestelmää.

Näyttö, sen arviointi ja johtopäätökset

Valokuvissa (K27) näkyy reiällinen putki talon rakenteissa. Satualan lausunnossa (K4) on todettu, että sokkeli johtaa helposti lämpöä ulos (s. 10). Katselmuksessa on havaittu, että keittiössä olevan valokatkaisijan raoista tulee kylmää ilmaa.

Teppo Loimi on kälräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, ettei asuhto ollut ollut kylmä heidän asuinaikanaan.

Näyttö asunnon kJlmyydestä on kaikkiaan vähäistä. Takka on osa omakotitalon låmmitysjärjestelmää (K2). Sinällään voidaan pitää todennäköisenä, että takan käyttökielto (K9) ja muun lämmitysjärjestelniän ongelmat ovat voineet aiheuttaa asunnon kylmyyttä. Näistä seikoista aiheutuvassa asunnon kylmyydessä ei ole kuitenkaan kysymys itsenäisestä virheestä vaan takan ja lämmitysjärjestelmän seurannaisvahingosta. Takan ja lämmitysjärjestelmän virheellisyyksistä on lausuttu yllä.

Edellä lausutuilla perusteilla asunnon kylmyydestä esitettyä näyttöä ei voida pi ää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla uskottavana. Siten Siimatan väittämät virheellisyydet ovat jääneet näyttämättä.

Muut virheet: maanpinnan kallistus, perusmuuri ja perusmuurilevyn reunalista

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, että maapinta talon ympärillä on kallistettu virheellisesti taloon päin. Perusmuuri (sokkeli) on liian matala maanpintaan nähden eikä sitä ole rapattu (slammattu). Perusmuurilevyn reunalista (tiivistyslista) puuttuu. Näistä aiheutuu kosteusvauriovaara, joka on mikrobinäytteiden perusteella toteutunut.

Mikrobivaurioista on lausuttu kootusti yllä. Seuraavassa arvioidaan muita v;äitettyjä virheellisyyksiä.

Näyttö

Satualan lausunnossa (K4) on todettu, että sokkelin korkeus on etenkin yläsivulla ja päädyissä liian matala maanpintaan nähden (s. 10). Matalan sokkelin vuoksi sulava lumi saattaa kastaa seinärakenteen pitkillä sivuilla (s. 10). Sokkeleita ei ole

slammattu (s. 10). Slammattu sokkeli imee vähemmän ulkopuolista sade- J sulamisvettä (s. 10). Perusmuurilevyn
yläreunan tiivistyslistan puuttuminen lisää sokkelin kastumista (s. 10). Etenkin ylä ivulla sadevesi pääsee valumaan haitallisesti suoraan sokkeliin, koska maanpintaa ei ole kallistettu rakennuksesta ulospäin (s. 10-11).

Kuntotarkastusraportissa (V3) on todettu, että perusmuurilevyn yläreunassa ei ole reunalistaa (s. 6). Maanpinnat rakennuksen vierustalla kallistavat poispäin rakennuksesta (s. 6).

Katselmuksessa on havaittu, että perusmuuri oli maalattu.

Rappausta ei havailttu.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Satualan lausuntoon (K4) ja kuntotarkastusraporttiin (V3) on kirjattu vastakkaiset havainnot maanpinnan kallistuksista.
Kuntotarkastus on tehty huhtikuussa 2013, ja Satuala on käynyt kiinteistöllä tammi-helmikuussa 2015. On mahdollista, että maanpinnan kallistukset ovat muuttuneet vajaan kahden vuoden aikana painumisen tai muun syyn vuoksi. Tässä asiassa on kuitenkin jäänyt edellä todetulla tavalla näyttämättä, että rakennus olisi painunut muilta osin kuin saunan alla olevan laatan osalta.
Maanpintojen kallistuksista ei ole esitetty mittaustuloksia. Siimatta on asiassa1 kantajana. Kiinteistö on ollut Siimatan hallinnassa, joten h1än olisi halutessaan voinut suorittaa mittauksia kallistusten selvittämiseksi. Mittausten puuttumisesta aiheutuvaa epävarmuutta on arvioitava todistustaakkaa koskevien sääntöjen perusteella Siimatan vahingoksi.

Maanpinnan kallistuksista esitetty näyttö on ristiriitaista. Mittaustulosten puuttumisesta aiheutuvaa epävarmuutta on arvioitava kantajan :olevan Siimatan vahingoksi. Näillä perusteilla maanpinnan kallistuksista esitettyä näyttöä ei voida pitää oikeudenkäyriliskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla !uskottavana.

Muut Siimatan väittämät virheellisyydet on kirjattu havaintoina
Satualan lausuntoon (K4). Niiden osalta asiassa esitetty ei
anna aihetta epäillä Satualan kirjaamien havaintojen luotettavuutta.

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väite maanpinnan kallistuksista taloori päin on jäänyt näyttämättä. Muilta osin Siimatan väittämät Virheellisyydet on näytetty.

Muut virheet: huonetilojen alapohja

Väitteistä


Siimatta on väittänyt, että alapohjarakenne on riskirakenne. Riski on toteutunut.!Mikrobivauriot osoittavat virheellisen rakentamisen. Alapohjassa ei oletettavasti ole kosteuden eristystä ja lämmöneristys on riittämätön.

Loimit ovat väittäneet, että alapohjarakenteen riskirakenneluonne on ollut Siimatan tiedossa.

Pesuhuonetta ja saunaa sekä mikrobivaurioita koskevista virheväitteistä on lausuttu yllä. Seuraavassa arvioidaan muita väitettyjä virheellisyyksiä.

Näyttö

Satualan lausunnossa (K4, s. 9) on todettu kuntotarkastukseen!(K3) viitaten, että alapohjan rakenne on riskialtis. Satualan1 lausunnossa on myös viitattu erääseen kuntotarkastusraportin valokuvaan (K3, s. 7, kuva 2) ja todettu, ettei valokuvassa näy eristystä. Satualan lausunnossa on edelleen todettu, ettei Raksystemsin kosteusmittauksissa olelöytynyt korkeita kosteuspitoisuuksia. Alapohjan kuivana
pysymisen on Satualan lausunnon mukaan luultavasti mahdollistanut pohjalaatan alapuolen soratäyttö. Alapohjan kosteussulun, kosteustilan ja kunnon selvittämiseksi tulisi tehdä avauksia. Huonetilojen lämmöneristyksen osalta Satualan lausunnossa on todettu, että 150 mm villaa täyttää rakennusaikaiset rakennusmääräykset.

Kuntotarkastusraportissa (V3, s. 2 ja 6) on todettu, että alapohjarakenne on riskirakenne.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa esitetyn perusteella alapohjarakenne on niin sanottu riskirakenne. Riskirakenne ei kuitenkaan sellaisenaan yleensä ole maakaaren tarkoittama virhe, ellei talossa ole todettu varsinaisia vaurioita. Varsinaisten vaurioiden osalta Satualan lausunnosta (K4) ei ilmene, että huonetilojen alapohjasta puuttuisi kosteuseristys tai että lämmöneristys olisi riittämätön. Satuala on suositellut rakenteiden avaamista, mutta tällaisista jatkotutkimuksista ei ole esitetty näyttöä.

Alapohjan kosteuspitoisuuksista ei ole esitetty mittaustuloksia.

Edellä lausutuilla perusteilla huonetilojen alapohjan virheistä esitettyä näyttöä ei voida pitää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla uskottavana. Siimatan väittämät huonetilojen alapohjan virheellisyydet ovat jääneet näyttämättä.

Muut virheet: ulkoseinien vaakalaudoitus


Siimatta on väittänyt, että julkisivusta (oikeammin ulkoseinistä) puuttuu suunnitelmien mukainen vaakalaudoitus.
Tuulettuminen ei toteudu suunnitelmien mukaisesti.

Kuntotarkastusraportin (K3) mukaan julkisivussa ei havaittu
puutteita tai vaurioita, mutta julkisivuverhouksen takana on niukka tuuletusrako (s. 10). Satualan lausunnossa (K4) on

todettu, että ulkos inien tuuletusrako tuntui muodostuvan vain
lomalaudoituksenaoista sillä arkkitehdin rakenneselvityksessä ulkolaudoituksen ja tuulensuojabituliitin välissä oleva vaakalaudoitus näyttää puuttuvan (s. 14). Katselmuksessa on
havaittu, että ulkoverhoilun laudat olivat alaosastaan paikoin

kiinni sokkelissa.

Vastanäyttöä ei ole esitetty.

Edellä lausutuilla perusteilla Siimatan väittämä virheellisyys on näytetty. '

Muut virheet: ilmanvaihto

Väitteistä

Siimatta on väittänyt, ettei talossa ole toimivaa ilmanvaihtoa. Saunassa ja liesituulettimessa ei ole poistoventtiiliä.

Loimit ovat kiistäneet väitteet. Korvausilmaventtiilien puuttuminen on mainittu kuntotarkastusraportissa (V3) ja se on ollut Siimatan tieddssa.

Näyttö

Satualan lausunnossa (K4) on todettu, että saunassa on venttiili korvausilmaa varten muttei poistoventtiiliä (s. 15). Pohjapiirustuksen mukaan saunassa on oma poisto (s. 15). Keittiössä on pohjapiirustuksen mukaan liesituuletin, mutta katolla ei kuitenkaan ole poistoilmaputkea tai huippuimuria (s. 16). On mahdollista, että liesituuletin vain suodattaa ja kierrättää ilmaa (s.16).

Kuntotarkastusraplrtissa (V3) on todettu, että ilmanvaihtoa suositellaan tehostettavaksi asentamalla erillisiä korvausilmaventtiil jä hallitun korvausilman järjestämiseksi esimerkiksi oleskelutilojen seinärakenteisiin tai ikkunarakenteisiin (s. 20).

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Siimatan väitteessä käytetään termiä "poistoventtiili", kun Loimit puhuvat "korvausiltnaventtiilistä". Korvausilmaventtiilin tarkoituksena on twoda asuntoon puhdasta ilmaa, ja poistoilmaventtiilin ltarkoituksena on kuljettaa ulos asunnossa olevaa ilmaa. Poistoilmaventtiilit sijoitetaan tyypillisesti suihku-

ja keittiötiloihin, ko,rvausilmaventtiilit puolestaan makuu- ja olohuonetiloihin.

Kuntotarkastusraportissa (V3) on todettu korvausilmaventtiilien asentamisen tarve, mutta kysymys ei ole Siimatan tarkoittamasta asiasta. Kuntotarkastusraportissa olevalla kirjauksella ei ole merkitystä Siimatan virheväitteen ratkaisemisen kannalta.

Saunan poistoilmaventtiilin puuttuminen ja liesituulettimen poistoilmaputken tai huippuimurin puuttuminen on todettu Satualan lausunnossa (K4). Asiassa ei ole esitetty merkityksellistä vastanäyttöä.

Edellä lausutuilla perusteilla on näytetty, että saunasta puuttuu poistoilmaventtiili ja liesituulettimesta poistoilmaputki tai huippuimuri. llmalvaihdon toimimattomuus on jäänyt muilta osin näyttämättä.

Kiinteistön virheellisyyksien oikeudellinen luonne

Arvioinnin lähtökohdat

Näytetyissä virheellisyyksissä on kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitetuista laatuvirheistä.
Laatuvirheistä kysymykseen voivat tulla tiedonantovirhe ja salainen virhe.

Maakaari asettaa myyjälle tiedonantovelvollisuuden, jonka laiminlyönti voi johtaa niin sanottuun tiedonantovirheeseen. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on la tuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanutiostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka jmuusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hän;en olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos kiinteistössädn sellaisia vikoja tai puutteita, joita myyjä tai ostaja ei ole voinut ennen kaupantekoa havaita, kiinteistössä voi olla salainen virhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomid>on ottaen perustellusti edellyttää.

Virheellisyyksientkeudellisen luonteen arvioimisen kannalta

on olennaista se, ovatko Loimit myyjinä tienneet kiinteistön virheellisyyksistä e nen kaupan tekemistä tai olisiko heidän pitänyt tietää niistä.!

Tiedonantovirhe

Siimatta on haastehakemuksessaan vedonnut siihen, että Loimit ovat rakennuttaneet talon. Sittemmin Siimatta on prekluusion asettamisen jälkeen saapuneessa, 27.8.2018 päivätyssä kirjelmä sään vedonnut siihen, että Loimit ovat rakennuttamisen sijasta rakentaneet talon. Tämä väite on jätetty prekluusiomåäräyksen vuoksi huomiotta asian jatkovalmistelussa.!Näin ollen käräjäoikeus on arvioinut Loimien tietoisuuttalsillä perusteella, että Loimit ovat rakennuttaneet talon.

Loimien tietoisuuden arvioimisen kannalta on olennaista ottaa huomioon talon rakennuttamisen ohella se, että Loimit ovat hallinneet kiinteistöä yli 20 vuotta ennen kaupan tekemistä.

Edellä on todettu,Itä saunan alla oleva laatta on painunut pikkuhiljaa. Saunan auennut sauma oli peitetty Seinien hallinta-aikana. Näih ollen Seinien on katsottava tienneen painumisesta tai ai akin heidän olisi pitänyt tietää siitä.

Vesikaton aluskatteen vajaamittaisuus ja ulkoseinien vaakalaudoituksen puuttuminen ilmenevät Seinien tilaamasta kuntotarkastusraportista. Kun otetaan tämän lisäksi huomioon, että Loimit ovat rak nnuttaneet talon, Loimien on katsottava tienneen näistä virHeellisyyksistä tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää niistä.

Teppo Loimin kertoman perusteella hän on tiennyt takan savuttamisesta. Myös Tellervo Loimin on pitkän hallinta-ajan perusteella katsottava tienneen siitä tai ainakin hänen olisi pitänyt tietää siitä.

Lämmitykseen ja ilmanvaihtoon liittyvät seikat ovat tyypillisesti sellaisia, jotka asukas havaitsee. Seinien on talon rakennuttamisen ja1 pitkän hallinta-ajan perusteella katsottava tienneen ilmanvaihd1 on virheellisyyksistä tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää niistä.! Samoilla perusteilla Seinien on katsottava
tienneen myös lämmitysputkien tukkeutumisesta tai ainakin
heidän olisi pitänytietää niistä.

Lausutuilla perusteilla Seinien on katsottava tienneen tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää ennen kaupan tekemistä seuraavista virheellisyyksistä:

- saunan alla olevan laatan painuminen,
- vesikaton aluskatteen vajaamittaisuus,
- takan savuttaminen,
- saunan ja liesituulettimen ilmanpoiston puuttuminen,
- lämmitysputkien tukkeutuminen,
- ulkoseinien vaakalaudoituksen puuttuminen.

Loimit ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta Siimatalle näistä virheellisyyksistä ja siten laiminlyöneet tiedonantovelvollis uutensa. Virheellisyyksien luonteen ja määrän perusteell voidaan todeta, että virheellisyydet vaikuttavat kiinteistön käyttöön tai arvoon ja laiminlyönnin voidaan myös olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen tiedonantovirhe.

Salainen virhe

Muiden näytettyje virheellisyyksien osalta asiassa ei ole tullut esille seikkoja, joiden perusteella olisi syytä olettaa Loimien tienneen virheellisyyksistä. Virheellisyyksien luonteen ja määrän perusteella voidaan todeta, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkitt västi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaah kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.

Ennakkotarkastus ja reklamaatio

Ennakkotarkastustelvollisuutta koskevat oikeusohjeet

Ostajan ennakkotJrkastus- eli selonottovelvollisuus rajoittaa ostajan oikeutta v dota seikkoihin, jotka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedbta seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkast ksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, . josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.


Kuntotarkastusrap,orttiin kirjatut havainnot rajoittavat ostajan mahdollisuuksia vedota niihin virheenä. Raportin havainnot ja lisätutkimuskehotukset laajentavat ennakkotarkastusvelvollisuutta. Oikeuskäytännössä lisätutkimustarve ei ole johtanut erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen, jos vaurioita tai puutteita ei ole havaittu. Kynnys erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden syntymiselle on ollut korkea. (Tiina Koskinen-Kammi ja Leena Laurila 2010: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, s. 351, 353 ja 358.)

Eräässä korkeimman oikeuden ratkaisemassa tapauksessa

(KKO 2004:78) omakotitalossa oli sen rakentamisesta lähtien ollut rakennusvirheitä, kuten salaojajärjestelmän puuttuminen alakerran tilojen osalta ja se, että talo oli perustettu liian alas maastoon nähden ottaen huomioon toimivan sadevesijärjestelmän ja salaojakaivojen puuttuminen alakerran tilojen osalta. Alakerran perustamistavan ja salaojituksen puutteiden seurauksena alakerran tiloihin oli päässyt talon ulkopuolista vettä, joka oli vaurioittanut alakerran sisäpuolisia ja väliseinien rakenteita. Ostajat olivat kauppakirjan allekirjoittaessaan olleet tietoisia omakotitalossa olevista kosteusvaurioista, jotka oli yksilöity kauppakirjassa. Vauriot ilmenivät myyjän teettämästä kosteuskartoituksesta, jota koskevan asiakirjan myyjä oli ennen kaupantekoa esittänyt ostajille. Myyjän esittämästä kosteuskartoituksesta ei kuitenkaan ollut ilniennyt, mistä kosteusvauriot olivat johtuneet eikä niiden syy ollut muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Korkein oikeus totesi, että kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitsJminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Nyt puheena olevien rakennusteknisten irheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä.
Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihiö ostajat eivät olisi omin toimin edes saaneet ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoi, ettei:ostajien kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.

Toisessa tapauksessa (KKO 2009:31) kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei oltu kuitenkaan havaittu tai epäilty. Korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusrapqrtista ilmenevien tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rpkennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Näin ollen ostajalla' ei ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella erityistä syytä ryhtyä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläPiohjan kunnon selvittämiseksi. Ostaja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Erässä salaojia koskeneessa hovioikeusratkaisussa (THO nro 826 30.4.2007 S 06/661) on katsottu, että kuntotarkastusraportin yleisluonteinen kehotus tarkastaa salaojien toimivuus ei ulottanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta salaojien rakennusvirheisiin.
Ostaja ei ollut voinut pelkästään tarkastuskehotuksen perusteella ennakoida, että salaojat oli tehty virheellisesti. (Koskinen-Kammi j Laurila 2010: Asunto- ja

kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, s. 357-358.) Toises1sa ratkaisussa (THO nro 1399 19.6.2008 S 07/1279) vuonna '1946 rakennetun kohteen rakennusaikana salaojien rakentaminen ei ollut ollut tavanomaista ja kiinteistön tarkastuksessa salaojien olemassaolo oli jäänyt epäselväksi, joten ostajilla oli ollut erityinen syy tarkastaa salaojien olemassaolo (mts. 365-366). Kolmannessa ratkaisussa (THO nro 1230 30.5.2008 dnro S 07/449) on katsottu, ettei ostajilla ollut siistin ja hyväkuntoisen rakennuksen kohdalla laajempaa tarkastusvelvollisuutta, vaikka kuntotarkastuksessa salaojien olemassaolo tai k:unto oli jäänyt epäselväksi (mts. 345-346).

Ennakkotarkastusvelvollisuus kohdistuu kaupantekoa edeltävään aikaah. Maakaaressa ei ole säädetty ostajalle jälkitarkastusvelv9llisuutta eli velvollisuutta tarkastaa kiinteistöä kaupanteon jälke n. Lähtökohtana on, että ostajan pitäisi havaita viat, jotka;tulevat esiin kiinteistön tavanomaisessa käytössä. Toisaalta ostajan tulee ottaa selvää havaitsemistaan epäilyttävistä seikoista. (Mia Hoffren 2013: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, s. 183-184.)

Vaikka ostajalla ei ole niin sanottua jälkitarkastusvelvollisuutta, ostaja voi menettää oikeuden vedota virheeseen reklamaatiota koskevien säännösten mukaisesti, jos hän viivyttelee havaitsemiensa epäilyttävien seikkojen selvittämisessä.

Reklamaatiovelvollisuutta koskevat oikeusohjeet

Siinä missä ennakkotarkastusvelvollisuus kohdistuu kaupantekoa edeltävään aikaan, reklamaatiovelvollisuus kohdistuu kaupanteon jälkeiseen aikaan.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Lain esitöissä (HE 120/1994, s. 58) on todettu, että ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaati.musten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valrnistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Lain esitöiden (HE 120/1994, s. 58) mukaan tavoitteena on, että virhetilanteetselvitetään nopeasti. Ostaja voi vedota vain sellaiseen laatuvirheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa farkastuksessa havaita. Käytännössä ostajalla on mahdollisuus perusteellisesti tarkastaa kiinteistö vasta saatuaan sen hallintaansa. Esimerkiksi rakennuksessa olevat

viat tulevat usein ilmi vasta, kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutbstöitä taikka kun siinä on asuttu pitempään. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Ostajalla on velvoll,isuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa
ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virhee tä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikkisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain (KKO 2016:69, kohta 6).

Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei
hänellä ole aikaa t i taloudellisia edellytyksiä ryhtyäviivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia. (KKO
2016:69, kohta 11.)

Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta (KKO 2008:8, kohta 6). Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virhe t ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).

Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään
oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samal.la ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa.
Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. (KKO 2016:69, kohta 9.)

Reklamaatioajan pituus on maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Kohtuullinen aika voi pidentyä rmyös ostajan ja myyjän välisten virhettä
koskevien neuvottel ujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Kun myyjä saa havaittuja virheitä
koskevasta ilmoituk esta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava. (KKO 2016:69, kohta 10.)

Reklamaatioaika lasketaan siitä, kun ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja käsittää sen merkitys. Yleisesti kohtuullisena reklamaatioaikana yoidaan pitää noin 4-7 kuukautta.
Kohtuullinen reklamaatioaika on ollut oikeuskäytännössä muutama kuukausi siitä, kun virheen merkitys on selvinnyt. Toisaalta kohtuullis ksi reklamaatioajaksi on voitu hyväksyä noin vuosi siitä, kud ensimmäiset havainnot virheestä on tehty, jos virheen laajuud1:rn, korjausmahdollisuuksien ja korjauskustannusten selvittely asiantuntijoiden avulla on vienyt aikaa. Kohtuullinen lreklamaatioaika voi myös vaihdella saman kiinteistön eri virhei9en kohdalla. (Koskinen-Kammi ja Laurila 2010: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, s. 379-380 ja 385.)

Korkein oikeus onjatsonut kiinteistön virheestä tehdyn reklamaation myöhästyneeksi, kun reklamaatio oli tehty noin vuoden kuluttua vir eiden havaitsemisesta (KKO 2016:69). Reklamaatio katsottiin myöhästyneeksi, vaikka ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille noin kaksi kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että virheilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on ilmqitettava (kohta 10). Kun vaatimukset oli ilmoitettu vasta noi kymmenen kuukauden kuluttua virheiden ilmoittamisesta, reklamaatio oli myöhästynyt.

Hovioikeuskäytännössä reklamaatio on katsottu myöhästyneeksi, kun reklamaatio on tehty kahdeksan
kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta (Koskinen-Kammi ja Laurila 2010: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, s. 386-387). Reklamaation on katsottu myöhästyn1eeksi myös, kun yksilöity reklamaatio oli tehty yli kuuden kuukauden kuluttua tavarantarkastuksesta (mts. 386 ja 388).

Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa esimerkiksi se, millainen virhe on ja edellyttääkö virhe ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä. Harkinta on tapauskohtaista. (Hoffren 2013: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, s. 188-189.)

Pohjatutkimuksenduuttuminen, perustamistapa ja rakennuksen painumat

Ennakkotarkastus

Loimit ovat vedonneet siihen, että Siimatan olisi pitänyt havaita painumiseen liittyvät virheellisyydet kiinteistön tarkastuksessa.

Rakennuksen perultusolosuhteiden tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista tai muuta sellaista toimenpidettä, johon Siimatalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä.

Loimit olivat teettän:eet kiinteistöllä kuntotarkastuksen. Tarkastuksesta oli laadittu raportti (K3 = V3), johon Siimatta oli tutustunut ennen k upan tekemistä. Raportissa on todettu, että saunan lauteiden alla oleva silikonisauma on auennut (s. 15) ja nurkkasaumat ovat auenneet (s. 16). Saman otsikon alla on todettu myös muun muassa, että märkätiloihin ei ole asennettu vedeneristystä ja että lattiat, seinien alareunat ja vesipisteiden lähellä olevat seinäpinnat kartoitettiin eikä kosteutta havaittu (s. 15). Raportissa on todettu eräänlaisena johtopäätöksenä, että märkätilojen teknin n käyttöikä on ylittynyt, ne suositellaan remontoitavaksi ja remontoimisen yhteydessä tulee selvittää alusrakenteiden kupto (s. 2 ja 15). Ovissa ja ikkunoissa ei oltu havaittu puutteita (s. 12).

Kuntotarkastusraplrtista ilmenevät tiedot voivat muodostaa maakaaren 2 luvu 22 §:n 1 momentissa tarkoitetun erityisen syyn tai pykälän 2 momentissa tarkoitetun seikan, josta Siimatan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Raportissa esitetyn perusteella Siimatan on pitänyt varautua märkätilojen uusimiseen. Tarkastelun kohteena eivät kuitenkaan tässä kohtaa ole märkätilojen virheet vaan rakennuksen perustamisen virheellisyys ja painuminen. Niiden osalta on arvioitavJ, mikä merkitys on annettava kuntotarkastusrapdrtissa esitetylle kehotukselle selvittää alusrakenteiden kuhto.

Kuntotarkastusraportissa oleva kehotus alusrakenteiden kunnon selvittämiseen on kytketty märkätilojen remontointiin. Kehotus on esitetty märkätiloja koskevien tarkastushavaintojen yhteydessä tilantecissa, jossa märkätiloihin ei ole asennettu vedeneristystä ja s unassa on havaittu auennut sauma.
Raportti on ammattimaisen kuntotarkastajan laatima. Siinä ei ole mainintaa rakennuksen virheellisestä perustamisesta tai painumisesta. Myöskään Loimit eivät olleet maininneet näistä seikoista Siimatalle • Siimatalla ei ole ollut syytä epäillä raportista ilmenevien tietojen paikkansapitävyyttä eikä hänellä ole erityistä asiantJntemusta rakennusalalta. Maallikon ei yleensä voida edellyttää havaitsevan virheitä, jos ammattimainen kur;itotarkastaja ei ole havainnut niitä (Koskinen-Kammi ja Laurila 2010: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, s. 363). Edellä lausutun ja erityisen
ennakkotarkastusv lvollisuuden korkean kynnyksen huomioiden ei void:a katsoa, että kuntotarkastusraportissa oleva kehotus alusrakenteiden kunnon selvittämiseksi olisi tässä tapauksessa muodostanut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1
momentissa tarkoi etun erityisen syyn ulottaa
ennakkotarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Sillä seikalla, että märkätilojen remontin yhteydessä - jos Siimatta olisi siihel'il ryhtynyt - olisi voinut paljastua joitain virheitä, ei ole asiassa merkitystä. Kiinteistön kaupassa ostajalla ei ole niin1 sanottua jälkitarkastusvelvollisuutta.

Painumisen seura naisvaurioita eli saunan lattian kaltevuutta sekä ovien ja ikkuöoiden rakoja ja vinouksia ei ole myöskään havaittu kuntotarkastuksessa. Siten on todennäköistä, että vauriot ovat ilmenneet vasta myöhemmin. Joka tapauksessa ei voida olettaa, että Siimatan olisi pitänyt maallikkona havaita vauriot, jos ammattimainen kuntotarkastaja ei ollut niitä havainnut.

Lausutuilla perusteilla Siimatta ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa säädettyä
ennakkotarkastus I elvollisuuttaan eikä hän ole menettänyt oikeuttaan vedota painumiseenja siitä johtuviin virheisiin.

Reklamaatio

Kauppa on tehty 17.5.2013. Ennen kaupan tekemistä Loimit olivat teettäneet kilintotarkastuksen, jota koskevaan raporttiin (K3 = V3) Siimattaloli tutustunut ennen kaupan tekemistä.
Siimatta oli saanut!talon hallintaansa viimeistään 30.6.2013 ja muuttanut sieltä pöis 1.2.2016.

Kuntotarkastusrapbrtista 30.4.2013 (K3 = V3) ilmenee, että saunassa saumat bvat auenneet (s. 15-16). Märkätiloja on suositeltu remontoitavaksi ja alusrakenteiden kuntoa selvitettäväksi (s. 2 ja 15).

Siimatta on ilmoittanut omakotitalon "vajoamisesta" asianajajansa välityksellä kirjeitse 2.9.2014 (V6). Kirjeen mukaan Siimatta ei ollut tullut tietoiseksi rakennuksen painumisesta (vajoamisesta) kauppaa tehtäessä (s. 2), vaan painuminen oli ilmennyt Siimatan asumisaikana (s. 1). Kirjeestä ilmenee myös, että Siimatan käsityksen mukaan kysymyksessä on kaupan kohteeh virhe (s. 1) ja hän tulee vaatimaan hinnanalennusta, Vahingonkorvausta tai mahdollisesti kaupan purkua (s. 2). Kirjeessä todetaan, että yksityiskohtainen vaatimus toimitetaan, kun rakennustekniset selvitykset ovat valmistuneet (s. 2). Kirjeessä ei ole esitetty euromääräisiä vaatimuksia.

Siimatta on esittädyt yksilöityjä vaatimuksia toisen asianajajan välityksellä kirjeits 13.4.2015 (V7). Tässä kirjeessä mainitaan merkittävinä virheinä muun muassa pesuhuoneen ja saunan rakenteiden painutnat. Kirjeessä vaaditaan ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta 150.000 euroa. Kirjeen liitteiksi on rtierkitty Timo Larhun lausunto 28.11.2014 (K6) ja Jukka Satualan (K4) lausunto 8.4.2015.

Ensiksi mainitussa kirjeessä 2.9.2014 (V6) kuvataan virheitä esittämättä rahamääräistä vaatimusta. Vaatimuksen tyypiksi ilmoitetaan hinnanalennus, vahingonkorvaus tai mahdollisesti purku. Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää sekä virheestä että siihen perustuvista raatimuksista ilmoittamista. Tätä 2.9.2014 lähetettyä kirjettä on pidettävä virheilmoituksena eli niin sanottuna neutraalina reklamaationa, joka ei yksilöityjen vaatimusten puuttuessa täytä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tehokkaalle reklamaatiolle asetettuja vaatimuksia.

Siimatan vaatimukset on yksilöity vasta jälkimmäisessä kirjeessä 13.4.2015 (V7), joka täyttää tehokkaalle reklamaatiolle asetetut vaatimukset. Reklamaatio on katsottava tehdyksi 13.4.201

Asiassa on jäänyt päselväksi tarkka ajanhetki, jolloin Siimatta on saanut tietää painumisesta. Yhtäältä voidaan todeta, ettei Siimatalla ole ollut pelkästään kuntotarkastusraportin märkätiloja ja saunan saumoja koskevien mainintojen johdosta perusteltua syytä selvittää painumista. Painumisen on edellä katsottu tapahtuneJn pikkuhiljaa, joten katselmuksessa havaitut ja muustakin näytöstä ilmenevät vauriot ovat todennäköisesti tull et näkyviin vähitellen. Jos vauriot olisivat olleet näkyvissä kuntotarkastusraportin laatimisen aikaan, voidaan olettaa, että ammattimainen kuntotarkastaja olisi havainnut ne ja merkinnyt ne raporttiin. Toisaalta rakennuksen painumiseen on viitattu jo 2.9.2014 päivätyssä kirjeessä, jossa painumisen kerrotaan ilmenneen Siimatan asumisaikana.
Siimatta on siten tullut tietoiseksi rakennuksen painumisesta viimeistään 2.9.20114 ja todennäköisesti jonkin verran tätä aiemmin.

Reklamaatio on tehty reilun 7 kuukauden kuluttua siitä, kun Siimatta on viimeistään havainnut virheet. Edellä kohtuullisesta reklamaatioajasta lausutun huomioon ottaen reklamaatioaika on ollut pitkä, muttei sellainen, ettei sitä voitaisi pitää tietyissä olosuhteissa hyväksyttävänä.
Siimatta on tehnyt lnnenvarsinaista reklamaatiota virheilmoituksen, jo sa on esitetty sekä virhe että sen
mahdolliset oikeusJeuraamukset. Rakennuksen vaurioiden syiden selvittämineh on vaatinut asiantuntemusta. Siimatta on käyttänyt sekä oike1udellista että rakennusteknistä asiantuntija-apua. Selvitettäviä seikkoja on ollut useita ja selvittämiseen on tarvittu erilaisia asiantuntijoita. Myyjät ovat
laiminlyöneet tiedotiantovelvollisuuttaan. Kaikkiaan asiassa on käsillä useita sellaisia perusteita, joiden voidaan katsoa puoltavan tavanom aista pidempää reklamaatioaikaa.

Lausutuilla perusteilla reklamaatio on tässä tapauksessa tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota painumiseen ja siitä johtuviin virheisiin.

Salaojat
Ennakkotarkastus

Loimit ovat torjune t Siimatan vaatimuksen sillä perusteella, että kuntotarkastuksessa on kehotettu selvittämään salaojien kunto. Koska Siimatta on laiminlyönyt salaojien kunnon selvittämisen, hän on menettänyt oikeutensa vedota mahdolliseen virheeseen.

KuntotarkastusrapJrtissa (V3) on todettu, että "salaojien toiminta ja kunto suositellaan selvitettäväksi/tarktstettavaksi" (s. 9).

Edellä on selostettu kuntotarkastuksia koskevaa oikeuskäytäntöä. Yjhteenvetona voidaan todeta, että kuntotarkastuksessa todettu lisätutkimustarve ei yleensä ole johtanut erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen, jos vaurioita tai puutteita ei ole havaittu.

Kuntotarkastusraportissa (V3) esitetty lausuma salaojien toiminnan ja kunndn tarkastamisesta on yleisluontoinen. Raportissa ei ole mainittu vikaa tai puutetta salaojajärjestelmässä. Siimatalla ei ole ollut syytä epäillä salaojien toimivuutta myöskään rakennuksen rakentamisvuoden tai kunnon taikka muunkaan asiassa ilmi tulleen seikan perusteella. Näin ollen hänellä ei ole ollut erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Lausutuilla perust illa Siimatta ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 morhentissa säädettyä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan eikä hän ole menettänyt oikeuttaan vedota salaojien virheisiin.

Reklamaatio

Reklamaatioaika lasketaan siitä, kun ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja käsittää sen merkitys. Kuntotarkastusraportissa (V3) oleva maininta salaojien toiminnan ja kunnon selvittämisestä ei ole merkityksellinen reklamaatiovelvollisuuden kannalta, koska se ei ole aiheuttanut ennakkotarkastusvelvollisuutta eikä kiinteistön ostajalla ole jälkitarkastusvelvollisuutta. Asiassa ei ole selvitetty, että Siimatta olisi havainnut tai että hänen olisi pitänyt havaita salaojien virheitä ennen Satualan lausuntoa 8.4.2015 (K4).
Näin ollen kohtuullinen reklamaatioaika on laskettava Satualan lausunnosta.

Salaojajärjestelmäh toimimattomuus on mainittu reklamaatiossa 13!.4.2015 (V7). Reklamaatio on katsottava tehdyksi 13.4.2015.

Reklamaatio on tehty viikon sisällä kohtuullisen reklamaatioajan alkamisesta. Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.

Vesikatto

Vesikatosta on riidattomasti reklamoitu oikea-aikaisesti.

Terassi

Ennakkotarkastus

Loimit ovat väittäneet, että terassin lahovaurio oli ollut havaittavissa.

Koska lahovauriota ei havaittu kuntotarkastuksessa, ei voida olettaa, että Siimatan olisi pitänyt havaita se kiinteistön ennakkotarkastuksessa.

Lausutuilla perust illa Siimatta ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 motnentissa säädettyä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan eikä hän ole menettänyt oikeuttaan vedotajvirheeseen.

Reklamaatio

Asiassa ei ole selvitetty, että Siimatta olisi havainnut tai että hänen olisi pitänytihavaita terassin virheitä ennen Satualan lausuntoa 8.4.2015 (K4). Kohtuullinen reklamaatioaika on laskettava Satualan lausunnosta.

Terassin lahovauriot on mainittu reklamaatiossa 13.4.2015
(V7). Reklamaatioion katsottava tehdyksi 13.4.2015.

Reklamaatio on terty viikon sisällä kohtuullisen reklamaatioajan alkamisesta. Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta eiiole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.

Takka

Edellä todetulla ta alla Siimatta on saanut tietää takan savuttamisesta syksyllä 2013. Takan virheistä on ilmoitettu kirjeellä 2.9.2014 (V6) eli noin vuosi virheiden havaitsemisen jälkeen. Virheisiin perustuvat vaatimukset on ilmoitettu kirjeessä 13.4.201 5 (V7) kokonaismääränä, joka sisältää kaikki kiinteistön virheisiin perustuvat vaatimukset. Yksilöity määrä on ilmoitettu 19.2.201:6 vireille pannussa kanteessa. Siimatta on

tehnyt virheilmoituk en eli niin sanotun neutraalin reklamaation vasta vuoden kuluttua siitä, kun hän oli havainnut takan savuttamisen. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukainen reklamaatio (V?) on tehty vasta noin puolentoista vuoden kuluttua virheen havaitsemisesta. Näin ollen reklamaatio on lähtpkohtaisesti myöhästynyt.

Toisaalta nuohooja/on tehnyt takkaan tarkastuksen 10.12.2015
(K8) ja viranomain n on määrännyt takan käyttökieltoon nuohoojan ilmoituksen perusteella 4.1.2016 (K9). Jos katsotaan, että takassa olevien virheiden merkitys on tullut joiltain osin ilmi vas a 4.1.2016 asetetun käyttökiellon perusteella, kanteessa esitetty reklamaatio ei ole myöhästynyt. Asiassa on siten arVioitava, mikä merkitys on annettava nuohoojan tarkastukselle ja takan käyttökiellolle.

Lain tavoitteena onl että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Ostajan tulee toimi aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanss!a siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. (HE 120/1994, s. 58.) !


Siimatta on kyennyt tekemään varsin seikkaperäisen
ilmoituksen takan v1;irheistä 2.9.2014 (V6). Ilmoituksessa on käytännössä kuvattu samat viat kuin yli vuosi myöhemmin laaditussa ja tässä oikeudenkäynnissä todisteena esitetyssä Porvoon nuohoojarhestarit Oy:n raportissa (K8). Siimatalla on ollut jo syyskuussa 12014 käytettävissään asiantuntija-apua.
Voidaan pitää ilmei enä, että jos hän olisi tuolloin teettänyt tutkimuksen takastå Porvoon nuohoojamestarit Oy:llä, tämä olisi johtanut pelas uslain 61 §:n mukaiseen ilmoitukseen ja edelleen pelastusl itoksen määräämään käyttökieltoon.
Siimatan laiminlyönti selvittää asiaa nopeasti, ei voi koitua hänen edukseen. Lausutuilla perusteilla se seikka, että Siimatta on tilannutimyöhemmin takkaa koskevan tutkimuksen (K8), joka on johta11ut takan käyttökieltomääräykseen 4.1.2016 (K9), on tässä tapa:uksessa vailla merkitystä.

Siimatta on reklam6inut takan virheistä 13.4.2015 (V?). Koska Siimatta on saanut ietää takan sauvuttamisesta syksyllä 2013 ja hänellä on ollut '{iimeistään syyskuun 2014 alussa riittävä
tieto muistakin tak9n virheistä (V6), niitä koskevan kustannusarvion hankkiminen vaatimusten esittämistä varten
ei ole voinut kestää seitsemää kuukautta. Näin ollen Siimatta ei ole toiminut aktiivisesti ja huolellisesti takan virheiden

selvittämiseksi. Hän ei ole ilmoittanut takan virheistä ja niihin
perustuvista vaatimuksistaan Loimeille kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheet tai kun hänen olisi pitänyt ne havaita.

Reklamaatiota ei ole tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoit tussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta on
menettänyt oikeutensa vedota virheisiin.

Ulkoseinät
Asiassa ei ole selvitetty, että Siimatta olisi havainnut tai että hänen olisi pitänyt havaita ulkoseinien virheitäeistä on ilmoit ttu kirjeellä 13.4.2015 (V7). Kirjeessä on viitattu virheiden ksilöinnin osalta Satualan lausuntoon (K4). Virheet on selostettu Satualan lausunnossa, joka on ollut reklamaatiokirjee liitteenä. Virheitä ja vaatimuksia on pidettävä riittävän yksilöityinä. Reklamaatio on katsottava tehdyksi 13.4.2015.

Reklamaatio on tehty viikon sisällä kohtuullisen reklamaatioajan a1lkamisesta. Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 rilomentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta e1 ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.


Höyrynsulku


Höyrynsulun virhJestä reklamoimisen osalta tilanne vastaa yllä ulkoseinien osaltd todettua.

Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.


Mikrobivauriot

Reklamaatio

Siimatta on esittänyt asiassa Työterveyslaitoksen analyysivastauksen 24.2.2015 (K11). Edellä todetun perusteella on katsottava, että Siimatalla on ollut käytettävissään myös RKM-Kuivaustekniikka Oy:n kosteusmittaus- ja kuntotutkimusraportti 3.2.2015 ja eräitä muita tutkimustuloksia helmi- ja elokuulta 2016.

Asiassa ei ole selVitetty, että Siimatta olisi havainnut tai että hänen olisi pitänyt havaita olohuoneen seinän mikrobivaurioita ennen helmikuuta 2015 valmistuneita RKM-Kuivaustekniikka Oy:n raporttia ja työterveyslaitoksen analyysivastausta (K11).
Kohtuullinen reklamaatioaika on laskettava olohuoneen seinän vaurioiden osalta helmikuun 2015 alusta.

Alapohjan mikrobivaurioiden osalta asiassa ei ole selvitetty, että Siimatta olisi t,avainnut tai että hänen olisi pitänyt havaita vaurioita ennen helmikuuta 2016, jolloin niitä koskevat tutkimustulokset qvat asiassa ilmi tulleen perusteella valmistuneet. Kohtuullinen reklamaatioaika on laskettava alapohjan vaurioiden osalta helmikuun 2016 alusta.

Olohuoneen seinän mikrobivaurioista on ilmoitettu kirjeellä 13.4.2015 (V7). Kirjeessä on viitattu virheiden yksilöinnin osalta Satualan lausuntoon (K4). Olohuoneen seinän vauriot on selostettu Mänt alan lausunnossa (s. 14), joka on ollut reklamaatiokirjeen! liitteenä. Virheitä ja vaatimuksia on pidettävä riittävän yksilöityinä. Reklamaatio on katsottava tehdyksi olohuonern seinän osalta 13.4.2015.

Alapohjan vaurioid:en osalta reklamaatio on katsottava tehdyksi kanteessa, joka ori annettu Loineille tiedoksi 17.3.2016.

Reklamaatiot on tehty noin kahden kuukauden sisällä kohtuullisen reklamaatioajan alkamisesta. Reklamaatiot on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.



Myötävaikutus

Loimit ovat väittäneet, että mikrobivauriot ovat seurausta siitä, että Siimatta on laiminlyönyt korjata kattovuodon. Sen johdosta mikrobivauriot eivät muodosta virhettä.


Sinällään on mahdollista, että vajaamittainen aluskate on voinut aiheuttaa veden valumisen olohuoneen seinään ja mikrobivaurion tai pahentaa sitä. Loimit eivät ole kuitenkaan esittäneet tästä luotettavaa näyttöä. Timbergin lausunnossa (K19) on päinvastoin todettu, että olohuoneen seinän mikrobivauriot olis vat seurausta ulkoseinä- ja vesikattorakentee höyrynsulkukerrosten limittämättömyydestä ja alapohjan vauriot maapohjan kapillaarisesta kosteudennousus a. salaojituksen virheellisestä toteutustavasta jalhulevesien puutteellisesta ohjauksesta (s.4).

Edellä lausutuilla erusteilla asiassa on jäänyt näyttämättä, että mikrobivauriot olisivat seurausta kattovuodon korjaamisen laiminlyönnistä. Siten näyttämättä on jäänyt myös se, että Siimatta olisi myötä vaikuttanut vahingon syntymiseen.


Maakaapeli


Ennakkotarkastus

Loimit ovat väittäneet, että maakaapeli oli ollut havaittavissa. Loimit ovat toisaalta lausuneet olevansa tietämättömiä maakaapelista. [

Siimatta on väittänyt, että maakaapeli oli tullut esille salaojien auki kaivamisen yhteydessä 2.12.2015.


Kun otetaan huomioon kaapelin sijaintipaikka ja se, että Loimit eivät ole havainneet kaapelia hallinta-aikanaan eikä sitä ole havaittu kuntotark atuksessa, ei voida olettaa, että Siimatan olisi pitänyt havaita kaapeli ennen yllä mainittua ajankohtaa.

Lausutuilla perusteilla Siimatta ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa säädettyä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan eikä hän ole menettänyt oikeuttaan vedota virheeseen.

Reklamaatio

Kohtuullinen reklamaatioaika on katsottava alkaneeksi 2.12.2015, jolloin maakaapeli oli tullut esiin.

Virheestä on reklaloitu kanteessa, joka on annettu Loimeille tiedoksi 17.3.2016 Virheen ilmenemisen ajankohta huomioon ottaen reklamaati ei ole myöhästynyt.

Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.

Lämmitysjärjestelrilä

Loimit ovat väittäneet, että Siimatan olisi pitänyt havaita lämmitysjärjestelmän toimimattomuus hallinnan siirtymistä seuraavan lämmityskauden alkaessa eli viimeistään syys-lokakuussa 2013

Siimatta on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Toimimaton lämmitys on tyypillisesti seikka, jonka maallikkokin voi h vaita ja ymmärtää lämmitystä käytettäessä. Tässä tapauksessa kysymys on kuitenkin pahentumisvahingosta, joka syntyy vähitellen putkien tukkeutuessa. Ongelmaa ei ole havaittu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Siten on mahdollista, ettei ongelmaa ole esiitynyt ensimmäisinä talvina. Siimatta ei ole selvittänyt tarkkaa !ajankohtaa sille, milloin hän on havainnut lämmitysputkien ongelmat. Hän on osannut pyytää lämmitysjärjestelm:ästä selvityksiä Satualan lausuntoa varten helmi-maaliskuussa 2015. Paremman selvityksen puuttuessa on katsottava, ettäjSiimatta on havainnut lämmitysjärjestelmän virheellisyydet vuo en 2015 alussa. Kohtuullinen reklamaatioaika o laskettava tästä ajankohdasta.

Virheistä on ilmoitttu kirjeellä 13.4.2015 (V?). Kirjeessä on mainittu lämmitysjärjestelmän toimimattomuus ja viitattu virheiden yksilöinn;1 in osalta Satualan lausuntoon (K4). Virhe on mainittu reklamaatiokirjeen liitteenä olleessa Satualan lausunnossa, jossa on viitattu ostajan (eli Siimatan) tekemiin selvityksiin (s. 1 jal9). Virheitä ja vaatimuksia on pidettävä riittävän yksilöityinä. Reklamaatio on katsottava tehdyksi 13.4.2015.

Reklamaatio on tehty noin 4 kuukauden kuluttua kohtuullisen reklamaatioajan alkamisesta. Reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 1omentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa. Siimatta ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheisiin.

Muut virheet: maa pinnan kallistus, perusmuuri ja perusmuurilevyn reunalista


Edellä on todettu, ttä Siimatan väite maanpinnan kallistuksista on jäänyt näyttämättä. Seuraavassa arvioidaan Siimatan tietoisuutta perusr11uurin (sokkelin) ja perusmuurilevyn reunalistan virhee1;1isyyksistä.

Perusmuurin kork!us ja rappauksen puuttuminen ovat seikkoja, jotka ovJt havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ilman teknisiä tai rhuita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Perilismuurin reunalistan puuttuminen on mainittu kuntotark1stusraportissa (V3), johon Siimatta on tutustunut ennen Raupan tekemistä. Siimatan on pitänyt havaita nämä virh ellisyydet jo ennen kaupantekoa.

Siimatta on menettänyt oikeuden vedota virheisiin maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla.

Muut virheet: ulkoleinien vaakalaudoitus


Reklamaatioaika lasketaan siitä, kun ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja kä:sittää sen merkitys. Kuntotarkastusraporttiin on kirjattu (K3, s. 10) julkisivun niukka tuuletusrako eli käytännössä sam asia kuin myöhemmin Satualan lausuntoon (K4). Siimatta on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kauppaa, jqka on tehty 17.5.2013. Asiasta on reklamoitu 13.4.2015 (V7) eikä hyväksyttävää syytä
reklamaation viivttymiselle ole esitetty.

Siimatta on menetjänyt oikeuden vedota virheeseen maakaaren 2 luvuh 22 §:n ja 25 §:n 1 momentin nojalla.

Muut virheet: ilmanvaihto

Edellä on todettu 1 äytetyksi, että saunasta puuttuu
poistoilmaventtiili jia liesituulettimesta poistoilmaputki tai huippuimuri. '
Kysymys on seikoi ista, jotka maallikkokin voi havaita ilman teknisiä tai muita tbvanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Siimatta ei ole esittänyt selvitystä siitä, milloin hän on havainnut virheellisyydet. Pajremman selvityksen puuttuessa on katsottava, että Siimatta olisi voinut havaita virheellisyydet kiinteistön tarkast ksessa ennen kaupan tekemistä tai viimeistään muut ttuaan asuinrakennukseen. Siimatta on saanut kiinteistön hallintaansa viimeistään 30.6.2013. Reklamaatio on tehty 13.4.2015 (V7) eikä hyväksyttävää syytä reklamaation viivJstymiselle ole esitetty.

Siimatta on mene änyt oikeuden vedota virheisiin maakaaren 2 luvun 22 §:n ja 5 §:n 1 momentin nojalla.

Kiinteistön virheiden seuraamukset

Yhteenveto kiinteistön virheistä

Edellä todetun perusteella Siimatalla on oikeus vedota seuraaviin kiinteistön virheisiin:

- pohjatutkimuksen puuttuminen, kantavien ja eristävien rakenteiden rakerinesuunnitelmien puuttuminen, rakennuspaikan p:uutteellinen kuivatus ja saunan alla olevan laatan painuminer
- painumisen seu annaisvirheinä saunan lattian kaltevuus sekä ovien ja ikkunoid n raot ja vinoudet;
- salaojien toimimattomuus, asentaminen väärään korkeuteen ja poistoputken vääränlaisuus;
- vesikaton virheet (kantavia rakenteita lukuun ottamatta);
- terassin virheet; 1
- ulkoseinien epätpvanomainen koolausjärjestys sekä olohuoneen tapetin halkeamat, irtoaminen ja kosteusjäljet;
- virheellinen höyrynsulku;
- mikrobivauriot; J
- maakaapelin virtileellinen asennus;
- lämmitysjärjeste mään kuuluvien lämmityspatterien putkien tukkeutuminen.

Sovellettavat säämnökset

Maakaaren 2 luvyn 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi muun kuin salaisl1n virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lain esitöiden (HEE 120/1994, s. 51) mukaan ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteelfa. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virh ellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kaupassa arviointi voidaan erustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin. Jos kiinteistössä öleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hin analennuksen sijasta purkaa kaupan.
Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jolleilostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korj ta, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oma käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Kohtuullisten kustannusten ylärajaksi on yleensä katsottu 40 prosenttia kauppahinnasta. Raja ei ole yksiselitteinen.
Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että kaupan purkuun af oikeus, jos korjauskustannukset ylittävät 30-50 prosenttia kpuppahinnasta (Koskinen-Kammi ja Laurila 2010: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännpssä, s. 238-240). Toisaalta eräässä tapauksessa kauppaa ei purettu, vaikka korjauskustannukset olivat yli 42 prosenttia kauppahinnasta (mts. 262).

Korkein oikeus on eräässä tapauksessa (KKO 2015:58) purkanut kaupan, kun korjauskustannuksiksi oli arvioitu 29 prosenttia kauppa innasta. Korkein oikeus totesi, että lähtökohtaisesti pulrkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tie1 dossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminJn ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan!käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuks;iin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajaltk ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustahnusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Eq1 ellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. (Kohta 16.) Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan pLrkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioiaa yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistö kauppahintaan (kohta 17). Kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö häri rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, ettälriski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpitei en onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perust'3ella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevkn tasonparannuksen hyväkseen. (Kohta 28.)

Virheiden korjauskustannukset

Arvioinnin lähtökohdat

Satuala (K4), Simberg (K19) ja Kotanen (K20) ovat lähteneet siitä oletuksesta, että rakennus on painunut. He ovat tämän ja muut Siimatan väittämät virheet huomioiden päätyneet siihen, ettei rakennusta kannata korjata, koska korjaaminen tulisi uuden talon rakentamista kalliimmaksi. Koska koko rakennuksen painuminen on jäänyt näyttämättä ja myös osa muista väitetyistä Jirheistä on jäänyt näyttämättä tai Siimatta on menettänyt oikrden vedota niihin, mainitut arviot rakennuksen korjauskelvottomuudesta eivät ole sellaisenaan käyttökelpoisia. Kannanotot viittaavat kuitenkin siihen, että painumisen ja mJiden virheiden korjaamisesta ja siihen johtaneiden syiden poistamisesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia.

Virheiden korjauskustannuksista on esitetty tarjouksiin perustuvaa selvitystä vain osittain. Siimatta ei ole kantajana esittänyt kattavaa selvitystä korjauskustannusten määrästä, joten niiden määraän liittyvää epävarmuutta on arvioitava Siimatan vahingoksi.

Tarjouksiin perustuvat korjauskustannukset

Asiassa on esitetty tarjouksiin perustuvaa selvitystä
korjauskustannu sista seuraavasti:

-Salaojat: Korjauskustannukset sisältäen myös maakaapelin asennuksen ja hulevesien saneerauksen ovat tarjouksen perusteella 9.5601,40 euroa (K15 = V12).

-Vesikatto: Korja skustannukset ovat tarjouksen perusteella toteutusvaihtoehdosta riippuen 21.889,65 euroa tai 25.946,40 euroa (K13 = V11).

-Maakaapeli: korjauskustannukset sisältyvät salaojia koskevan tarjouksen korjauskustannuksiin.

-Lämmitysjärjestllmään kuuluvat putket: Korjauskustannukset pois lukien avopaisuntasäiliön kustannukset ovat tarjouksen perusteella 2.200jeuroa (K17).

Yllä mainittujen virheiden korjauskustannuksiksi voidaan katsoa yhteensä 34.000 euroa.

Saunan laatan ja siihen liittyvien virheiden korjauskustannukset

Pohjatutkimukset sekä kantavien ja eristävien rakenteiden rakennesuunnitelmien puuttumisessa ei ole kysymys sellaisesta virheestä, jonka osalta syntyy huomioon otettavia kustannuksia.

Rakennuspaikan puutteellinen kuivatus korjaantuu osittain salaojien korjaus öiden myötä. Korkeasta pohja- tai orsiveden tasosta johtuen pinta- ja hulevesiä voidaan joutua ohjaamaan niin sanotuilla niskaojituksilla (K19, s. 13). Tällaisista toimenpiteistä voidaan olettaa syntyvän jonkin verran kustannuksia, joita ei ole huomioitu salaojien korjauskustannuksissa.

Suurimmat korjauskustannukset aiheuttanee saunan alla olevan laatan paihumisen korjaaminen ja painumisen jatkumisen estäminen. Saunan laatan painumisen syy ja sitä kautta vaurion laajuus on jäänyt epäselväksi, joten korjauskustannusten määrästä vallitsee epävarmuus ennen korjaustöiden suohttamista. Suuntaa korjauskustannuksille voidaan saada siitä, että maaperän vahvistamisen kustannuksiksi aniarvioitu 27.280 euroa (K12). Lisäksi Satuala on arvioinut vastaavan rakennuksen perustamisen kustannuksiksi 50:.ooo euroa (K4, s. 17). Korjauskustannuksia vähentävänä seikkana on otettava huomioon, että kuntotarkastusraportin (V3) perusteella märkätilojen tekninen käyttöikä on päättynyt. Siimatan on pitänyt varautua märkätilojen remontoimiseen vähintään vedeneristykseen asti eikä siltä osin synny huomioon otettavia kustannuksia.

Edellä lausutuilla perusteilla yllä mainittujen virheiden huomioon otettaviksi korjauskustannuksiksi voidaan katsoa yhteensä 25.000 turoa.

Mikrobivaurioidenlkorjauskustannukset

Rakennuksessa on vakavia mikrobivaurioita olohuoneen ulkoseinässä ja alapohjassa.

Henrik Timberg on kertonut, että mikrobivaurioituneet rakenteet pitää puhdistaa ja korjata kauttaaltaan. Sama on todettu Mäntyalan lausunnossa (K4, s. 14). Näillä perusteilla voidaan todeta, että rakennuksen mikrobivaurioiden korjaaminen edellyttää mittavia alapohjan purku ja korjaustöitä. Suuntaa korjauskustannuksille voidaan saada siitä, että Satuala on arviqinut vastaavan rakennuksen alapohjan, väliseinien ja LVIS-tekniikan korjauskustannuksiksi 50.000 euroa (K4, s. 17).

Mikrobivauriot voidaan korjata alapohjan osalta saunan laatan korjauksen yhteydessä, mikä vähentää korjauskustannusten usutuilla le,usteilla mikrobivaurioiden huomioon otettaviksi korjauskustannuksiksi voidaan katsoa 20.000 euroa.

Muiden virheiden korjauskustannukset

Edellä mainittujen korjauskustannusten lisäksi on vielä harkittava seuraatien virheiden korjauskustannukset:

- painumisen seuiannaisvirheet eli saunan lattian kaltevuus sekä ovien ja ikkunoiden raot ja vinoudet;
- terassin virheet; 1
- ulkoseinien epä avanomainen koolausjärjestys sekä olohuoneen tapeti'n halkeamat, irtoaminen ja kosteusjäljet;
- virheellinen höyrynsulku.

Saunan lattian kaltevuus voidaan korjata saunan alla olevan laatan painumiset korjaamisen yhteydessä, joten sen osalta ei synny erikseen huomioitavia kustannuksia. Samassa yhteydessä voidaan korjata ainakin osittain ovien ja ikkunoiden rakoja ja vinouksi , mikä vähentää niistä aiheutuvien korjauskustannusten määrää.

Loimit ovat väittäneet, että terassin tekninen käyttöikä on enintään 20 vuotta. Talo on ollut kaupantekohetkellä 23 vuotta vanha. Terassin t kninen käyttöikä on påättynyt (V3), joten Siimatan on pitänV:t varautua sen korjaamiseen eikä sen osalta synny huomioitavip korjauskustannuksia.

Olohuoneen tapetin halkeamat, irtoaminen ja kosteusjäljet voidaan korjata olohuoneen seinän mikrobivaurioiden korjaamisen yhteypessä, joten niiden korjaamisen osalta ei synny erikseen huomioitavia korjauskustannuksia.

Ulkoseinien koolJsjärjestys ja höyrynsulku voidaan korjata yhtä aikaa, mikä vähentää niistä aiheutuvien korjauskustannusten määrää.

Suuntaa korjauskJstannuksille voidaan saada siitä, että Satuala on arvioinut vastaavan rakennuksen katon ja seinien korjauskustannuk iksi 50.000 euroa (K4, s. 17). Vesikaton korjauskustannuk et ovat reilut 20.000 euroa ilman kantavien rakenteiden korja1mista (K13 = V11).
Edellä lausutuilla perusteilla mainittujen virheiden huomioon otettaviksi korjaulustannuksiksi voidaan katsoa yhteensä 15.000 euroa.

Yhteenveto korjauskustannuksista

Edellä todetut kustannukset ovat seuraavat:
-tarjouksiin perustuvat korjauskustannukset 34.000 euroa,
-saunan laatan ja[siihen liittyvien virheiden korjauskustannukset 25.000 euroa,
-mikrobivaurioideh korjauskustannukset 20.000 euroa,
-muiden virheiden korjauskustannukset 15.000 euroa.

Korjauskustannukset ovat yhteensä 94.000 euroa eli noin 54 prosenttia kauppahinnasta.

Johtopäätökset

Purkuoikeus edellyttää olennaista virhettä. Virhettä voidaan pitää olennaisena jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kusta nuksin korjata.

Korjauskustannusten määrä on 54 prosenttia kauppahinnasta. Tämä ylittää rajan, joka on yleensä katsottu kohtuullisten korjauskustannusten ylärajaksi.


Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Arviointiin vaikuttavat korjauskustannusten lisäksa myös muut seikat.

Tässä tapauksessa virheen olennaisuutta puoltvia seikkoja on useita. Ensimmaiseksi rakennuksessa todetut virheet estävät rakennuksen käyt0n asumiseen eli aiottuun tarkoitukseen ennen kuin virheet korjataan. Toiseksi virheitä on lukumääräisesti paljon ja ne johtuvat osin eri syistä, joten rakennus vaatii laajoja korjauksia. Kolmanneksi virheiden korjaamiseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin liittyy epävarmuutta. Virheiden lukumäärän, erilaisuuden ja merkittävyyden sekä korjauskustannusten määrään liittyvän epävarmuuden vupksi myös rakennuksen tuleviin käyttömahdollisuuksiin kohdistuu epävarmuutta. Ei voida pitää varmana, että rakennusta on taloudellisesti järkevää korjata asuinkelpoiseksi. Mainitut seikat puoltavat virheen katsomista olennaiseksi.

Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä Siimatta on voinut kauppaa tehtäessä kuntotarkastusraportin perusteella ja muutoin otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Arvioitua määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus.
Rakenteissa on laaja-alaisia virheitä, joiden korjauskustannusten lopullista määrää ei voida varmuudella arvioida. Ratkaisusta KKO 2015:58 ilmenevän oikeusohjeen mukaan tällaisessa tilanteessa on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, täytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennuksen vai haluaako hän, että riski
korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.

Edellä lausutuilla erusteilla kiinteistön virheitä on tässä tapauksessa pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitettuna olennaisena virheenä. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle Siimatan vaatimukresta.

Sijaisasunnon kustannukset sekä selvitys- ja korjauskustannukset


Sovellettavat sää nökset

Maakaaren 2 luvu 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on hinnanalennuksen tai kaupan purkamisen lisäksi pykälän 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lähtökohtana on mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan, että vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Pykälän 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.


Lain esitöiden (HE 120/1994, s. 63) mukaan korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomiliksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntijaiavusta aiheutuneet kustannukset.
Laatuvirheestä jo tuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta. Tä!lainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesikaton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus.
Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta.
Siimatta on vaatinut selvityskuluja korvattaviksi oikeudenkäyntikuluina. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä Jsiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustahnukset. Korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin älittömästi liittyvästä menetyksestä.

Sijaisasunnon kustannukset

Siimatta on vaatinut korvausta sijaisasunnon aiheuttamista kustannuksista. Loimit ovat kiistäneet vaatimuksen.

Siimatta ei ole voinut käyttää hankkimaansa kiinteistöä asumiseen, joten muualla asuminen on voinut olla välttämätöntä. Siimatalle on voinut aiheutua tästä vahinkoa lisääntyneinä asumiskuluina. Siimatta ei ole kuitenkaan esittänyt selvitystå siitä, miltä osin muualla asuminen on ollut tarpeellista asuinrakennuksen korjauksen tai vastaavien toimenpiteiden ajalta. Siimatta ei ole myöskään esittänyt selvitystä sijaisasumisesta aiheutuneiden kustannusten määrästä tai oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetuista seikoista, joten käräjäoikeus ei voi arvioida määrää. Siimatan oikeus sijaisasunnosta aiheutuneiden kustannusten korvaukseen on jäänyt näyttämättä.

Korjauskustannukset

Siimatta on vaatinut korjauskustannuksina Tmi Pelme-asennuks9n ja LVIS K.A. Tendahlin palveluista sekä
kestopeiton ja solumuovin hankkimisesta aiheutuneista kustannuksia. Loimit ovat myöntäneet katosta aiheutuvat korjauskustannukset vesikaton osalta myöntämäänsä määrään saakka ja kiistäneet ne muilta osin sekä perusteeltaan että määrältään.

LVIS K.A. Stendalin laskun (K18) on katsottava liittyvän lämmitysputkien tukkeutumiseen ja kestopeiton hankintakustannu vesikaton virheeseen, jotka on yllä todettu maakaaren 2 luvuh 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisiksi tiedonantovirheiks1 i. Vaatimusten perusteet ja määrät käyvät luotettavasti ilmi es1 itetyistä todisteista (K18). Loimit ovat vastuussa näistä k:orjauskustannuksista maakaaren 2 luvun 17
§:n 2 momentin ja 32 §:n nojalla.

Tmi Pelme-asennuksen kustannuksen ja solumuovin hankintakustannu sen yhteydestä käsiteltävänä olevaan asiaan ei ole esite y luotettavaa selvitystä. Tmi
Pelme-asennuksen osalta ei ole esitetty edes laskua. Siimatan vaatimus on näiltä1 osin hylättävä.

Edellä lausutuilla berusteilla Loimit ovat velvollisia korvaamaan kiinteistön virheidJn Siimatalle aiheuttamia korjauskustannuksia vahingonkorvauksena yhteensä 429,81 euroa.

Selvityskustannukset

Siimatta on vaatinLt selvityskustannuksia korvattaviksi oikeudenkäyntikulµina. Loimit ovat myöntäneet kattoa koskevat selvityskustannukset 1.000 euron osalta ja kiistäneet selvityskustannukset muilta osin perusteeltaan ja määrältään.

Siimatta on vaihtanut käyttämäänsä asianajajaa kahdesti. Oikeudenkäyntiavustajan vaihtumisesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset eivät ole vastapuolen korvattaviksi kuuluvia oikeudenkäyntikuluja. Siimatta ei ole esittänyt asianajotoimisto Mainari Oy:n ja asianajaja Johan Gutzowin laskujen osalta tuntierittelyjä. Mainarin laskun osalta toimenpiteiden tarpeellisuutta ei voida arvioida. Gutzowin laskun liitteenä on Arkkitehtikuutio Oy:n (Timo Larhu) lasku, joka on määrältääh 637,36 euroa. Lisäksi tässä asiassa on esitetty todisteena asianajaja Gutzowin laatima reklamaatio, josta voidaan paremman selvityksen puuttuessa arvioida aiheutuneen 300 euron suuruinen kustannus. Siimatalla on selvityskustannuksina vaatimiensa asianajokulujen osalta oikeus 937,36 eu on korvaukseen.

Nuohoojamestari Martti Sääksen, Loviisan Lekan, Tmi Sähkäleen ja RI Atti Aarenin toimenpiteistä ei ole esitetty selvitystä. Näiden kustannusten yhteys tähän asiaan ja siten myös peruste on jaänyt näyttämättä. Siimatan vaatimus on hylättävä näiltä osin.

Tmi Talosaneeraus Juha Sangassalon toimista aiheutuneet kustannukset liittyvät vesikattoon, joten Loimit ovat vastuussa niistä myöntämisehsä perusteella.

RKM-Kuivausteknjikka Oy:n kustannusten osalta ensimmäisestä la kusta (K18) puuttuu erittely ja toisessa laskussa (K21) esitettyjen toimenpiteiden mukaisia tutkimustuloksia eij ole esitetty todisteina tässä asiassa. Nämä seikat vaikeuttava olennaisesti toimenpiteiden tarpeellisuuden arviointia. Asiassaion kuitenkin käynyt ilmi, että
RKM-Kuivaustekniikka Oy on suorittanut jossain määrin asian selvittämisen kan alta tarpeellisia toimenpiteitä. Näillä perusteilla tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden kohtuullisten kust nnusten määräksi on katsottava 3.000 euroa. Siimatan vaatimus on hylättävä tämän määrän ylittävältä osalta.

Muilla Siimatan va timilla selvittelykustannuksilla on todennettavissa olf va yhteys tässä asiassa esitettyyn todisteluun. Vaatimusten perusteet ja määrät käyvät
luotettavasti ilmi e itetyistä todisteista (K18, K23 ja K26).

Niiden osalta Soin1t ovat velvollisia korvaamaan Siimatalle
tämän vaatimat määrät.

Edellä lausutuilla perusteilla Loimit ovat velvollisia korvaamaan Siimatalle selvityskustannuksia oikeudenkäyntikuluina yhteensä 9.274,93 euroa.

Pääasian lopputulos

Kiinteistössä on näytetty olevan seuraavat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momenti 3 ja 5 kohdassa tarkoitetut laatuvirheet, joihin Siimatalla ori oikeus vedota:

- pohjatutkimuksen puuttuminen, kantavien ja eristävien rakenteiden rakennesuunnitelmien puuttuminen, rakennuspaikan puutteellinen kuivatus ja saunan alla olevan laatan painuminen;
- painumisen seurannaisvirheinä saunan lattian kaltevuus sekä ovien ja ikkunoiden raot ja vinoudet;
- salaojien toimimattomuus, asentaminen väärään korkeuteen ja poistoputken vääränlaisuus;
- vesikaton virheet (kantavia rakenteita lukuun ottamatta);
- terassin virheet;
- ulkoseinien epätavanomainen koolausjärjestys sekä olohuoneen tapetihalkeamat, irtoaminen ja kosteusjäljet;
- virheellinen höyrynsulku;
- mikrobivauriot;
- maakaapelin virheellinen asennus;
- lämmitysjärjestelmään kuuluvien lämmityspatterien putkien tukkeutuminen.

Muilta osin Siimatan esittämät virheväitteet ovat jääneet näyttämättä tai Siimatta on menettänyt oikeuden vedota niihin.


Kiinteistön laatuvirheet muodostavat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkpitetun olennaisen virheen. Tämän vuoksi kiinteistön kauppa on määrättävä purettavaksi Siimatan ensisijaisen vaatirr)uksen mukaisesti eikä käräjäoikeuden ole tarpeen lausua Siimatan toissijaisesti esittämästä hinnanalennusvaa1imuksesta.

Maakaaren 2 luvu 33 §:n 1 momentin mukaan kaupan purussa ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Tässä tapauksessa kauppahinta on ollut riidattomasti 175.000 euroa.

Siimatan vaatimus sijaisasunnosta aiheutuneiden kustannusten korvaamisesta on hylättävä kokonaisuudessaan näyttämättömänä.

Loimit ovat velvollisia korvaamaan Siimatalle selvitys- ja korjauskustannuksina yhteensä 9.704,74 euroa. Siimatan selvitys- ja korjaus kustannuksia koskeva vaatimus on hylättävä tämän määrän ylittävältä osin.

Siimatan korkovaatimukset ovat maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin, oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 2 momentin ja korkolain säännösten mukaisia. Ne on hyväksyttävä vaaditun mukaisina.

Oikeudenkäyntikulut Sovellettavat säännökset

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Luvun 3 §:n 1 momentin ukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velyoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulµjen määrään.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan jos asianosaisen velvöittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, dsianosaisten asema ja asian merkitys olisi
kokonaisuutena rvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin voi viran puolesta!alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.

Oikeudenkäyntikulujen arviointi tässä tapauksessa

Uimalla on voitla ut pääasiallisen vaatimuksensa kaupan purusta. Hän on Hävinnyt sijaisasuntoa koskevan vaatimuksensa ja!osin selvitys- ja korjauskustannuksia koskevan vaatimuksensa. Asiassa esitetty todistelu ja asian käsittely muutoinkin on keskittynyt lähes yksinomaan kaupan purkua koskevaa vaatimukseen. Näin ollen on katsottava, että sillä, minkä Siimatta on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa. lliimatalla on lähtökohtaisesti oikeus saada täysi korvaus kuluistaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla.
Oikeudenkäyntikululaskuilta ilmenee, että Siimatan avustaja on käyttänyt pääasiah hoitamiseen 141,75 tuntia. Loimit ovat hyväksyneet tuntimäärän osalta 120 tuntia, koska toimenpiteisiin sisältyy runsaasti yhteydenpitoa päämiehen kanssa. Loimien avustaja on käyttänyt asian hoitamiseen 101,90 tuntia. Kantajan avustajan työmäärää voidaan yleensä
pitää perustellusti jonkin verran suurempana kuin vastaajan avustajan työmäärää. Koska tässä tapauksessa Siimatan avustajan toimenpiteisiin sisältyy oikeudenkäyntikululaskuilta ilmenevällä tavalla runsaasti yhteydenpitoa päämieheen, Loimien hyväksymä 120 tunnin määrä on perusteltu.

Asiaan liittyvä turvaamistoimi (dnro T 16/948) on kumottu Siimatan peruutettua hakemuksensa. Näin ollen turvaamistoimiasian hoitamisesta Siimatalle syntyneitä oikeudenkäyntikuluja on pidettävä tarpeettomina. Loimit ovat ilmoittaneet, ettei heille ole syntynyt oikeudenkäyntikuluja turvaamistoimiasiasta

Lausutuilla perusteilla Siimatan avustajan tarpeellisten toimenpiteiden määräksi on katsottava ensimmäisen laskun (Merilampi) osalta 42,50 tuntia ja jälkimmäisen laskun (Eversheds) osalta 75 tuntia.

Asiaan laatuun sekä selvitettävänä olleiden virheiden määrään ja muuhun laajuuteen nähden Siimatan vaatimia selvittelykuluja voidaan pitää tarpeellisina ja kohtuullisina lukuun ottamatta RKM-Kuivaustekriiikka Oy:n laskun osalta aiemmin lausuttua.

Edellä lausutuilla perusteilla Loimit on velvoitettava korvaamaan Siimatalle oikeudenkäyntikuluina avustajan palkkiona 33.875 1euroa, kuluina 14.419,62 euroa ja arvonlisäverona 11.470,71 euroa eli yhteensä 59.765,33 euroa.

Oikeudenkäyntikulujen alentaminen

Loimit ovat iäkkäitä eläkeläisiä, mikä puoltaa oikeudenkäyntikulujen alentamista. Toisaalta Loimit ovat myyneet Siimatalle rakennuttamansa talon, jossa on ollut lukuisia virheitä. Loimit ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan. Nämä seikat puhuvat alentamista vastaan.

Oikeudenkäyntikulujen alentaminen edellyttää ilmeistä kohtuuttomuutta. Huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys, asiassa ei ole esitetty sellaisia pJrusteita, joiden johdosta Loimien velvoittaminen korvaamaan Siimatan oikeudenkäyntikulut olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta. Näin ollen oikeudenkäyntikuluja ei ole perusteltua alentaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n nojalla.


Turvaamistoimi

Tähän asiaan liittyvässä turvaamistoimiasiassa (dnro T 16/948) määrätyt turvaamistoimet on kumottu, joten käräjäoikeuden ei ole tarpeen lausua niistä tämän asian ratkaisemisen yhteydessä.
Teppo Loimin ja Loimin sekä Tatu Siimatan välinen x nimistä tilaa koskeva kauppa määrätää purettavaksi.

Tuomiolauselma

Teppo Loimi ja Loimi velvoitetaan yhteisvastuullisesti:
1. palauttamaan kauppahinta 175.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 17.5.2013 lukien;

2. korvaamaan Satu Siimatalle aiheutuneita selvitys- ja korjauskuluja 9.70 ,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion ntamisesta; ja


3. korvaamaa oikeudenkäynlikuluina
avustajan palkkiona 33.875,00 euroa, kuluina 14.419,62 euroa ja arvonlisäverona!11.470,71 euroa eli yhteensä 59.765,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineeh siitä lukien, kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta.

Tatu Siimatta saa pitää turvaamistoimiasiassa (diaarinumero T 16/948) syntyneet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa esitetyt vaatimukset hylätään muilta osin.


Lainkohdat

Maakaari 2 luku 17 § 1 mom. 3 ja 5 kohta, 2 mom. ja 33 § 2 mom.;
oikeudenkäymiskJari 21 luku 3 § 1 mom., 8 § 2 mom. ja 9 § 1 mom.;
korkolaki 3 § 2 mdm., 4 § 1 mom. ja 7 § 1 mom.


MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeucienkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyllä tavalla. Muutosta sa daan hakea hovioikeuden asemesta korkeimmalta oikeudelta oikeuden äymiskaaren 30 a luvussa säädetyllä tavalla.



Tyytymättömyyden ilmoitus

Teppo Loimi ja O Loimi ovat hyväksytysti 15.1.2019 ilmoittaneet
tyytymättömyyttä tuomioon.



Käräjätuomari