Pitääkö radonmittaus tehdä ja ilmoittaa ennen kauppaa?

Radon on ongelma monilla paikkakunnilla Suomessa. Laki ei velvoita radonmittauksen suorittamiseen mutta jos myyjä on sellaisen suorittanut, kuuluu se tiedonantovelvollisuuden piiriin varsinkin jos arvot ovat olleet toimenpiderajat ylittävät. Toimenpide raja on huonetiloissa 200 ja 400 bqr/m3. Alla olevassa tapauksessa kysymys oli muiden virheiden osalta siitä, mitkä toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia radon  virheen poistamiseksi. Käräjäoikeus arvioi asiaa toisin kuin hovioikeus ja katsoi että radonin poistamisen korjaamisesta ei ollut esitetty luotettavaa selvitystä. Käräjäoikeus myös katsoi että kaikki muutkin virheet olivat vähäisiä ja hylkäsi kanteen ja velvoitti ostajan maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut.

 

Hovioikeus kuitenkin totesi että myyjä on kiinteistöä myydessään salannut vuonna 2007-2008 suoritetun radonmittauksen tuloksen. (Ostaja oli saanut tämän tietoonsa Säteilyturvakeskukselta vasta alioikeuden käsittelyn jälkeen.) Olohuoneessa oli silloin ollut radonia 230 becquereliä ja makuuhuoneessa 290 becquereliä. Kellarissa mittausta ei ollut suoritettu. Kiinteistön huoneilman radonpitoisuus oli mainitussa mittauksessa ylittänyt suositusten mukaiset rajat. Myyjän silloin suorittamat korjaustoimenpiteet suositusten mukaisiin arvoihin pääsemiseksi ovat jääneet epäselviksi ja rajoittuneet ilmeisesti muutamien reikien poraamiseen kellariin. Myyjä ei ole varmistanut näiden toimenpiteiden korjaavaa vaikutusta tekemällä uutta radonmittausta. Kiinteistö sijaitsee Pornaisissa alueella, jossa on tunnetusti korkeita radonpitoisuuksia, minkä vuoksi mittaustuloksen salaamisella voidaan katsoa olleen erityistä merkitystä kaupanteon yhteydessä. Kiinteistössä on siten virhe ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrältään tulee vastata niistä korjaustoimenpiteistä aiheutuneita kustannuksia, jotka ovat olleet tarpeen radonilta suojautumiseksi.

 

Hovioikeuden mukaan harkkojen slammaus ja kumibitumimaton asentaminen kiinteistön ulkopuolelle ovat kysymyksessä olevalla radonpitoisella alueella olleet sinänsä hyödyllisiä toimenpiteitä. Hovioikeus toteaa, että radonalueella sijaitsevan maapohjaisen kellaritilan radonpitoisuudella ei ole merkitystä arvioitaessa rakennuksen soveltumista asuinkäyttöön. Kysymyksessä olevassa rakennuksessa ennen korjauksia mitattu huonetilojen radonpitoisuus ei ole ollut erityisen korkea. Säteilyturvakeskuksen ohjeessa suositellaan ainoastaan helposti toteutettavia toimenpiteitä pitoisuuden ollessa yli 200 mutta alle 400 becquereliä/kuutiometri. Alle 200  becquereliä/kuutiometri pitoisuus jää alle suosituksen. Sanottuun seikkaan nähden kanteen perusteena olevat korjaustoimenpiteet ovat olleet radonongelman laatuun nähden ylimitoitettuja. Toisaalta korjaustoimet ovat osin kohdistuneet myös kellaritilassa todettuun kosteusongelmaan, jonka perussyy on kuitenkin ollut salaojan purkuputken edellä kerrotulla tavalla korjattu toimimattomuus. Hovioikeus arvioi, että ulkopuolisen puutteellisen radonsuojauksen tarpeellisten korjauskustannusten määrän edellyttämä hinnanalennus on 10.000 euroa. Edellä todetut kustannukset ovat salaojajärjestelmän purkuputken korjauksesta 10.000 euroa ja radonista johtuvista sisä- ja ulkopuolisista korjauksista 14.000 euroa eli yhteensä 24.000 euroa.

 

Määrä on yli kymmenen prosenttia kauppahinnasta ja ylittää siten merkittävänä pidettävän rajan. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevissa korjauksissa ei ole kysymys sellaisesta laatutason parantamisesta, mikä olisi otettava huomioon hinnanalennusta alentavana seikkana.

 

Asiassa arvioitiin myös sitä mikä merkitys on rakennusluvalla ja rakennuspiirustuksilla, joita ei kaikilta osin ollut noudatettu. Oikeus katsoi, että sinänsä se ei ole virhe ellei siitä ole seurannut vahinkoja.

 

Ostajan selvittelykulut koostuvat salaojakuvauksesta 1.236,36 euroa, tavarantarkastuksesta 3.144,97 ja 946,15 euroa sekä tarkastuksen yhteydessä suoritetusta kaivuutyöstä 319,80 euroa ja ne ovat määrältään yhteensä 5.647,26 euroa.

 

Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista 2/3 koska osa ostajan vaatimuksista oli hylätty alioikeudessa 10.600 euroa (vaatimus 15.952 euroa) ja hovioikeudessa 7.800 euroa (vaatimus 11.780 euroa) sekä selvittelykulut 5.647 euroa. Lisäksi myyjä joutui maksamaan omat kulut 24.353 euroa ja hovioikeudessa 7.762 euroa. Kaikki oikeudenkäyntikulut ovat yhteensä yli 56.000 (+hylätyt 15.000) euroa, josta vakuutus korvaa 10.000 euroa.

 

Asiasanat:

 

- radon, alapohja, kellari, routaeristys, salaoja, pumppaamo, jätevesipumppaamo, täyttömaa, rakennuslupa, rakennussuunnitelmat, rakennuspiirustukset

- hinnanalennus
 

Helsingin hovioikeus                                              

 

Antamispäivä

 

15.6.2015

 

Tuomio Nro 863

 

Diaarinumero S 14/1027

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Tuusulan käräjäoikeus 26.2.2014 nro 1982 (liitteenä)

Asia

Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.

Valittajat

Coooa Eoooy

Kooom Eoooy

 

Vastapuoli

Kmmma Ammminen

 

Asian käsittely hovioikeudessa

 

Pääkäsittely on toimitettu 5.-6.2.2015.

 

Valitus

 

Coooa ja Kooom Eoooy ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena 45.000 euroa tuottokorkoineen 30.6.2011 lukien 17.1.2013 saakka ja sen jälkeen viivästyskorkoineen sekä korvamaan heille asiassa aiheutuneet selvityskulut 5.647,29 euroa korkoineen 17.1.2013 lukien ja oikeudenkäyntikulut korkoineen, käräjäoikeudessa 15.952,91 eurolla ja hovioikeudessa 11.780,70 eurolla.

 

 

 

Coooa ja Kooom Eoooy (jäljempänä kantajat) ovat asumishyötyä lukuun ottamatta toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanteensa perusteet.

 

 

 

Kantajilla oli ollut oikeus olettaa, että kohde oli rakennettu olemassa olevien rakennuspiirustusten mukaisesti. Ammminen ei ollut kaupantekotilanteessa antanut mitään tietoa, että kiinteistön rakenteissa oli poikettu rakennuslupakuvista.

 

 

 

Kiinteistö oli myyty kellaritilojen osalta ilmoittaen, että kellariin oli mahdollisuus tehdä noin 80 neliömetriä harraste- tai työtilaa. Kantajilla oli myyntitiedot huomioon ottaen ollut oikeus olettaa ja edellyttää, että kiinteistö oli rakennettu siten, että kellaritilan muuttaminen asumista palvelevaan tarkoitukseen olisi mahdollista ilman rakennuksen ulkopuolelle suuntautuvia huomattavia korjaustoimenpiteitä ja sisäpuolisia radonsuojaustoimenpiteitä.

 

 

 

Oli riidatonta, että salaojajärjestelmässä oli todettu virheitä. Korjaustoimenpiteet oli kohdistettava myös talon ympärillä olevaan salaojajärjestelmään salaojien puutteellisuuksien vuoksi ja korjauskustannukset olivat siten huomattavasti suuremmat kuin käräjäoikeuden hyväksymät 4.000 euroa.

 

 

 

Kapillaarikatkon, slammauksen ja pystysalaojan puuttuminen sekä kumibitumihuovan osittainen puuttuminen vaikuttivat siihen, että seinärakenne ei ollut kosteustekniikaltaan ja radonsuojaukseltaan toimiva. Rakenne ei ollut tältä osin piirustusten ja hyvän rakennustavan mukainen.

 

 

 

B3 rakennusmääräyskokoelmaa oli voitu soveltaa jo kiinteistön rakennuslupahakemukseen. Käytännössä kaikki Porvoon ja Pornaisten alueen rakennuslupaviranomaiset ja rakentajat olivat tietoisia siitä, että alue oli huomattavaa radonaluetta. Radonilta suojaaminen oli kokonaisvaltainen ratkaisu eikä pelkästään betonilattian valaminen alapohjaan poistaisi mahdollista radonriskiä. Kellarin seinien sisä- ja ulkopuolinen slammaus ja kumibitumi poistivat seinärakenteen lävitse imeytyvän radonin. Rakennusluvan hakemisvaiheessa suunnittelija oli piirtänyt kellaritilaan asianmukaisen pintakäsittelyn ja routasuojauksen. Rakennusluvassa oli edellytetty radoniin liittyviä toimenpiteitä. Kantajille oli kaupantekovaiheessa annettu tieto, että radonongelmaa ei ollut. Nyt radonongelma oli huomattava ja edellytti välittömästi korjaustoimenpiteitä.

 

 

 

Kellaritilaa ei voitu pitää ryömintätilana vaan normaalia asumiskäyttöä palvelevana tilana. Kellaritilan ilmastointi oli siten rakennettava sellaista tilaa koskevien ilmastointivaatimusten mukaisesti. Ilmanvaihtoa oli jouduttu parantamaan siten kuin rakennusmääräyskokoelma C2:ssa oli määrätty. Kellaritilassa oli myös muutamia lämpökatkon puuttumisesta aiheutuvia puutteita ja vikoja.

 

 

 

Jätevesipumppaamosta ei ollut kerrottu kaupantekotilanteessa. Kyseessä oli olennainen seikka, josta ei ollut päästy sopimukseen naapurikiinteistön omistavan Ammmisen veljen kanssa.

 

 

 

Korjauskustannuksiin ei sisältynyt määriä, jotka olisivat selkeästi tason parantamista. Esitetty hinnanalennusvaatimus oli kohtuullinen.

 

 

 

Oikeudenkäyntikuluista oli riitautettu todistajana kuullun Matti Kttttsen asiantuntijatyöskentelystä laskuttama määrä. Kttttnen oli vastaajan suku- lainen. Hän oli toiminut tavarantarkastuksessa vastaajan asiamiehenä ja oli laatinut lausuntonsa yksityishenkilönä.

 

 

 

Vastaus

 

 

 

Kmmma Ammminen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Coooa ja Kooom Eoooy  velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvamaan hänen oikeuden- käyntikulunsa hovioikeudessa 7.762,40 eurolla korkoineen.

 

 

 

Ammminen on asumishyötyä lukuun ottamatta toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vastauksen perusteet.

 

 

 

Perustusten alaosaan kiinnitetty kuumabitumihuopa oli matalampi kuin perustuspiirustukseen oli merkitty, mutta olennaista perustuksen vesierityksen kannalta oli se, että perusmuuriin kiinnitettävän muovisen patolevyn alareuna tuli bitumihuovan yläreunan alapuolelle. Tämä rakenne oli pitänyt kellarin harkkoseinät kuivina jo kahdeksan vuotta.

 

 

 

Rakennuspiirustuksessa ei vaadittu slammausta. Kellaritilassa havaittu kosteus ei ollut johtunut slammauksen puutteesta.

 

 

 

Perusmuurilevyn yläreunan irrallisuus kahdessa kohdassa oli vaatinut vain parin kiinnitysnaulan lyömistä irrallisiin kohtiin. Korjaus oli ollut vähäinen toimenpide. Lisäksi irrallisuus oli ollut nähtävissä ennen kaupantekoa, koska kyseiset kohdat olivat maanpinnalla.

 

 

 

Rakennusvaiheessa oli havaittu maapohjan olevan pääasiassa routimatonta kalliota, minkä vuoksi suunnitelmaa oli voitu perustellusti muuttaa vaarantamatta rakennuksen kestävyyttä. Routaeristys oli riittävä ja laajempi kuin 25 prosenttia sekä suunnitelman mukainen.

 

 

 

Edellä mainitut seikat eivät olleet rakennusvirheitä.

 

 

 

Betonilattian valaminen kellariin estäisi yksinään radonista noin 90 prosenttia. Kun lattia ei ollut edes vielä valettu, olivat väitteet kellarin puutteellisesta radonsuojauksesta ennenaikaisia. Ammmisella ei ollut velvollisuutta osallistua kustannuksiin, kun kantajat rakentavat keskeneräisen kellaritilan valmiiksi.

 

 

 

Kellarin tuuletuksen puutteista ei ollut esitetty selvitystä. Ongelmia kellarin tuuletuksessa oli alkanut esiintyä vasta sen jälkeen, kun kantajat olivat tehneet sinne lisää tuuletusaukkoja.

 

 

 

Jätevesipumppaamossa oli kysymys tavanomaisesta ratkaisusta samalle kiinteistölle rakennettavissa rakennuksissa. Käyttökustannukset olivat alhaiset eikä niillä voinut olla vaikutusta kaupantekoon.

 

 

 

Kttttsen asiantuntijatyön palkkiolaskutus ei ollut työn laatu ja laajuus huomioon ottaen poikennut tavanomaisesta.

 

 

 

Todistelu

 

 

 

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Coooa Eoooy  ja Kmmma Ammmista sekä todistajina Raimo Juhani Ttttttta, Niko Petteri Ttttttaa, Kari Pentti Kalervo Ltttsta, Tuomo Tapani Pttttstä, Mika Tapani Ktttta, Jouni Petri Kalevi Ammmista, Heikki Olavi Mttttta ja Matti-Pekka Kttttsta.

 

 

 

 

 

 

 

Hovioikeuden ratkaisu

 

 

 

Perustelut

 

 

 

Salaojajärjestelmä

 

 

 

Esitetyn näytön perusteella hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että salaojajärjestelmän purkuputken korkeusasemassa on ollut virhe ja että muuta virhettä salaojajärjestelmässä ei ole näytetty olleen. Purkuputken korjaaminen on kosteusongelman poistamiseksi ollut välttämätöntä ja se on korjattu samassa yhteydessä kun kiinteistöllä on suoritettu muita korjauksia. Purkuputken korjauskustannukset eivät ole suoraan erotettavissa muista korjauskustannuksista, minkä vuoksi ne on arvioitava esitetyn todistelun perusteella.

 

 

 

Salaojaputkiston kuvannut Tttttta on kertonut, että purkuputki oli kulkenut kiinteistöltä poispäin "ylämäkeen" noin 12 metriä, minkä jälkeen putki oli laskenut noin 16 metriä ja noussut ylöspäin vielä kerran.

 

 

 

Purkuputken korjauksen suorittanut Ptttnen on kertonut, että purkuputkessa oli ollut korkeuseroa noin 8 senttimetriä kun sitä olisi pitänyt olla 40 senttimetriä. Purkuputken pituus oli ollut noin 30 metriä. Kallioisen maaston vuoksi kuopan teko purkuputken vaatimalle pumpulle oli ollut hankalaa. Ptttsen mukaan pelkkä salaojapumppu sähkölaitteineen maksaa noin 4.000 euroa ja kaivuutöiden sekä asennuksen osuus on noin 10.000 euroa.

 

 

 

Ltttnen on arvioinut, että salaojapumppu asennuksineen ja kaivuutöineen maksaa noin 10.000-15.000 euroa. Myös Ttttttmaa on todennut, että sala- ojapumppua ei saa asennettuna 4.000 eurolla. Hän on arvioinut kokonaiskustannuksiksi 10.000-15.000 euroa.

 

 

 

Mttttt on arvioinut purkuputken korjauskustannuksiksi noin 4.000 euroa, mistä summasta pumpun osuus olisi 2.500 euroa ja sähkötyöt 500-

 

1.000 euroa. Kaivuutyöhön saattaisi kulua aikaa arviolta 1-2 päivää tuntihinnan ollessa noin 80 euroa.

 

 

 

Kttttsen mukaan purkuputken korjauksen hinta saattaisi olla noin 5.000 euroa. Summasta pumpun hinta sähköliitäntöineen olisi 2.000 euroa, työ- kustannukset 2.000 euroa ja muut materiaalikustannukset 1.000 euroa.

 

 

 

Edellä mainitun todistelun perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus näytetyksi, että purkuputken korjauskustannukset ovat olleet vähintään 10.000 euroa. Työn tehnyt Ptttnen on arvioinut salaojakorjauksiin liittyvien kustannusten osuudeksi urakassa 14.000 euroa. Koska salaojajärjestelmässä on korjattu muutakin kuin purkuputkea, kaikki kaivuutyö ei ole liittynyt purkuputkeen. Tämän vuoksi hovioikeus arvioi purkuputken korjaamisen kustannuksiksi ja Kmmma Ammmisen maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.

 

 

 

 

 

 

 

Radonista kaupanteon yhteydessä annetut tiedot

 

 

 

Coooa Eoooy  on kertonut, että hän ja Kooom Eoooy olivat tutustuneet kiinteistöön kiinteistönvälittäjä Kn kanssa. K oli kertonut kellaritilasta, että siellä on putket valmiina ja sinne voi tehdä WC-tilan, että seinäharkoissa on lämpöeristys ja seinät tarvitsevat ainoastaan pintakäsittelyn ja että lattia täytyy valaa. Kn kanssa ei ollut keskusteltu radonista. Kantajat olivat saaneet kaupanteon yhteydessä vihreän kansion, jossa oli myyjän ja Kuutin mukaan kaikki kiinteistöä koskevat paperit. Radonmittausasiakirjoja siellä ei ollut. Kellari oli kastunut vuodenvaihteessa 2011-2012 ja Jouni Ammminen oli tullut paikalle. Lattia oli kaivettu auki ja näkyviin oli tullut valkoinen putki. Jouni Ammminen oli sanonut sen olevan radonputki ja kertonut Pornaisten kunnan tehneen kellarissa mittauksia ja että tulos olisi ollut 200 becquereliä ja vielä, että radonmittauksesta ei ollut dokumenttia. Coooa Eoooy  ei ollut uskonut asiaa ja oli soittanut kuntaan, josta oli saanut tiedon, että kunta ei ollut tehnyt mittausta ja että asia pitäisi selvittää Säteilyturvakeskuksesta. Useiden yritysten jälkeen ja toimitettuaan kiinteistön kauppakirjan Coooa Eoooy oli vasta 14.1.2015 saanut Säteilyturvakeskukselta tiedon, että kiinteistöllä oli suoritettu radonmittaus 2007-2008 ja tulosten mukaan olohuoneessa oli ollut radonia 230 becquereliä ja makuuhuoneessa 290 becquereliä. Kellarissa mittausta ei ollut suoritettu. Säteilyturvakeskus oli aikanaan toimittanut tulokset suoraan kiinteistön omistajalle. Rakennusluvassa oli edellytetty hyvää eristystä ja slammausta sisä- ja ulkopuolelta. Myynnin yhteydessä ei ollut kerrottu, että rakentamista ei ollut tehty rakennusluvan edellyttämällä tavalla. Kun kantajat olivat korjauttaneet eristeet rakennusluvan mukaisiksi, kellarin seiniin oli ilmestynyt märkyyttä, mikä tavarantarkastajan mukaan oli johtunut siitä, että rakenteista oli puuttunut kylmäsillan katkaisu.

 

 

 

Kmmma Ammminen on kertonut, että kiinteistöllä oli suoritettu radonmittaukset, koska alueella esiintyy radonia. Mittauksen jälkeen kunta oli toimittanut kirjalliset ohjeet radonpitoisuuden alentamiseksi ja Kmmma Ammmisen isä oli porannut betoniin ilmanvaihtoreikiä tuuletuksen tehostamiseksi. Kmmma Ammminen ei tiennyt, oliko kiinteistö rakennettu rakennusluvan mukaisesti, koska rakentamisen olivat suorittaneet rakennusliike ja talotoimittaja avaimet käteen -periaatteella. Kmmma Ammmisen mukaan kiinteistön kaikki paperit olivat olleet kansiossa. Hän ei muistanut, oliko radonmittauksesta kerrottu kiinteistönvälittäjälle ja olivatko mittaustulokset olleet ostajille esitetyssä kansiossa.

 

 

 

Jouni Ammminen on kertonut, että kiinteistönvälittäjälle ei ollut kerrottu suoritetusta radonmittauksesta. Hän ei muistanut, olivatko radontutkimuksen asiakirjat olleet talokansiossa.

 

 

 

K on kertonut saaneensa tiedot kiinteistöstä Kmmma ja Jouni Ammmiselta. Myyntiesitteen (K2) maininta harraste- tai työtilan tekemismahdollisuudesta kellariin oli tullut Ammmisten kanssa käydyn keskustelun seurauksena. Ammmisten kanssa ei ollut keskusteltu radonista eikä K ollut saanut tietoa radonmittauksen tuloksista.

 

 

 

Hovioikeus toteaa, että Kmmma Ammminen on kiinteistöä myydessään salannut vuonna 2007-2008 suoritetun radonmittauksen tuloksen. Coooa Eoooy on saanut tutkimustuloksen käyttöönsä vasta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen Säteilyturvakeskukselta esitettyään kiinteistön kauppakirjan osoituksena siitä, että hän miehensä kanssa omistaa kiinteistön. Kiinteistön huoneilman radonpitoisuus oli mainitussa mittauksessa ylittänyt suositusten mukaiset rajat. Kmmma Ammmisen suorittamat korjaustoimenpiteet suositusten mukaisiin arvoihin pääsemiseksi ovat jääneet epäselviksi ja rajoittuneet ilmeisesti muutamien reikien poraamiseen kellariin. Kmmma Ammmmnen ei ole varmistanut näiden toimenpiteiden korjaavaa vaikutusta tekemällä uutta radonmittausta. Kiinteistö sijaitsee Pornaisissa alueella, jossa on tunnetusti korkeita radonpitoisuuksia, minkä vuoksi mittaustuloksen salaamisella voidaan katsoa olleen erityistä merkitystä kaupanteon yhteydessä. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, josta Kmmma Ammminen on vastuussa. Kantajilla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrältään tulee vastata niistä korjaustoimenpiteistä aiheutuneita kustannuksia, jotka ovat olleet tarpeen radonilta suojautumiseksi.

 

 

 

Radonista johtuva korjaustarve

 

 

 

Säteilyturvakeskuksen lausunnon 27.1.2014 (K8) mukaan 11.11.2013-14.1.2014 suoritetussa mittauksessa ennen suoritettuja korjauksia radonpitoisuus makuuhuoneessa on ollut 120 becquereliä ja maalattiaisessa kellarissa 2.690 becquereliä. Lausuntoon liittyvän säteilyturvakeskuksen ohjeen mukaan, mikäli huoneilman radonpitoisuus ylittää 400 becquereliä/kuutio- metri, suositellaan ryhtymään toimenpiteisiin radonpitoisuuden alentamiseksi. Mikäli pitoisuus ylittää 200 becquereliä/kuutiometri, suositellaan tarkoituksenmukaisia, helposti toteutettavia toimenpiteitä radonpitoisuuden alentamiseksi kuten tuuletuksen tehostamista. Pitoisuuden alittaessa 200 becquereliä/kuutiometri huoneilman radonturvallisuuden on katsottu olevan riittävä.

 

 

 

Ttttttmaan laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa 30.5.2012 (K4) on todettu, että radonalueella perusmuurin pinnoituksessa on otettava huomioon radonin asettamat vaatimukset. Siinä on viitattu Ympäristöministeriön oppaaseen vuodelta 1993, jonka mukaan minimivaatimuksena on slammaus (eli ohut rappaus) ja kosteuseristys. Vastaava toimintaohje löytyy harkkotoimittajan suunnitteluohjeesta. Perusmuuria ei ole slammattu. Tavarantarkastuskertomuksessa on edelleen todettu, että kumibitumihuopa oli ulottunut ainoastaan 120-130 millimetriä viistevalun yläreunasta ylöspäin perusmuurilevyn alle. Perustusleikkauspiirustuksessa oli edellytetty kumi- bitumihuovan ulottumista ainakin neljän harkon korkeudelle.

 

 

 

Ttttttmaa on kertonut, että kellari on täyskorkea tila, joka on lattian valamisen jälkeen soveltuva otettavaksi huonekäyttöön. Kellarin seinissä oli pieniä reikiä, jotka eivät täyttäneet tuuletusaukkojen minimivaatimusta. Ttttttmaan mukaan radon ei pääse valubetonin läpi, mutta huokoinen harkko käsittelemättömänä päästää radonin lävitseen. Harkon pinnan slammaus tiivistää rakenteen ja estää radonin pääsyn huoneilmaan. Lisäksi radonia pääsee huoneilmaan seinien ja lattian rajoista ilmastoinnin aiheuttaman alipaineen johdosta, jos niitä ei ole asianmukaisesti käsitelty. Tästä alipaineesta johtuva radonin pääsy huoneilmaan estetään radontorjuntaohjeiden mukaan ulottamalla bitumihuopa harkon ulkopinnassa anturasta maanpintaan saakka. Radonilta suojautumisen kannalta tärkeää on myös kapillaarikatko lattian ja alimman harkon rajassa, mutta tämänkaltainen kapillaarikatko oli kiinteistöstä puuttunut. Radonsuojauksen vaatima korjaus tuli suorittaa siten, että talon ulkopuoli tiivistetään. Tällöin seinänvierustat on kaivettava auki jotta pinta saadaan slammattua ja kumibitumimatto asennettua. Kaivuun yhteydessä routaeristys yleensä rikkoutuu ja sepeli sekoittuu kaivuumaahan, jolloin molemmat pitää uusia. Ttttttmaa piti Ptttsen raportissa esitettyjä korjaustoimenpiteitä asianmukaisina.

 

 

 

Ltttnen on kertonut, että harkkorakenne pitää aina slammata molemmin puolin, koska harkko on materiaalina huokoinen eikä se toimi ilman slammausta lämpö- ja kosteusteknisesti. Radonalueella slammaus, kumibitumimatto ja kapillaarikatko ovat erityisen tärkeitä radonilta suojautumisessa. Ltttnen ei ollut havainnut kapillaarikatkoja 19.4.2012 suorittamassaan tarkastuksessa. Talon ulkoseinä eli ulkokehä oli ollut lähes kauttaaltaan märkä. Ltttsen arvion mukaan Ptttsen korjaustöistä veloittama 29.500 euroa (K5) on ollut asianmukainen, sillä pelkästään radonsuojaukseen tarvittavien töiden osuus saattaa olla 10.-20.000 euroa.

 

 

 

Ptttnen on kertonut, että kiinteistöstä oli puuttuneet kapillaarikatko sekä radonsuojaukseen tarvittavat slammaus ja kumibitumi. Routaeristys oli ollut vain yhdellä seinällä eli se oli puuttunut 80 prosenttisesti. Urakkahinnasta (K5) 29.500 euroa muun kuin salaojan osuus oli ollut 15.500 euroa. Urakan kestoksi arvioitu aika ei ollut riittänyt ja siihen oli kulunut kuukauden sijasta kolme kuukautta.

 

 

 

Mttttt, joka ei ole käynyt kiinteistöllä, on asiakirjojen perusteella asiaa arvioituaan katsonut, että ulkopuolinen slammaus ei ole välttämätöntä radonin torjunnassa ja että radonia voidaan torjua myös sisäpuolisella käsittelyllä. RT-kortin ohjeet eivät Mtttttn mukaan ole velvoittavia.

 

 

 

Kttttnen on kertonut, että radonsuojaukseen liittyvä RT-kortti vuodelta 2003 ei ollut yleisesti tiedossa tuolloin eikä se ollut velvoittava määräys. Säteilyturvakeskuksen ohje, jossa viitataan RT-korttiin, ei ollut myöskään määräys eikä alan yleinen käytäntö.

 

 

 

Hovioikeus katsoo todistelun osoittavan, että radonilta suojautumiseksi harkkojen slammaus ja kumibitumimaton asentaminen kiinteistön ulkopuolelle ovat kysymyksessä olevalla radonpitoisella alueella olleet sinänsä hyödyllisiä toimenpiteitä. Ltttsen edellä todettu arvio radonsuojaukseen tarvittavien toimenpiteiden kustannuksista on vastannut työn tehneen Ptttsen käsitystä kustannusten jakautumisesta eri työvaiheille. Hovioikeus toteaa, että radonalueella sijaitsevan maapohjaisen kellaritilan radonpitoisuudella ei ole merkitystä arvioitaessa rakennuksen soveltumista asuinkäyttöön. Kysymyksessä olevassa rakennuksessa ennen korjauksia mitattu huonetilojen radonpitoisuus ei ole ollut erityisen korkea. Säteilyturvakeskuksen ohjeessa suositellaan ainoastaan helposti toteutettavia toimenpiteitä pitoisuuden ollessa yli 200 mutta alle 400 becquereliä/kuutiometri. Alle 200  becquereliä/kuutiometri pitoisuus jää alle suosituksen. Sanottuun seikkaan nähden kanteen perusteena olevat korjaustoimenpiteet ovat olleet radonongelman laatuun nähden ylimitoitettuja. Toisaalta korjaustoimet ovat osin kohdistuneet myös kellaritilassa todettuun kosteusongelmaan, jonka perussyy on kuitenkin ollut salaojan purkuputken edellä kerrotulla tavalla korjattu toimimattomuus. Hovioikeus arvioi, että ulkopuolisen puutteellisen radonsuojauksen tarpeellisten korjauskustannusten määrän edellyttämä hinnanalennus on 10.000 euroa.

 

 

 

Edelleen hovioikeus katsoo todistelun osoittavan, että radonilta suojauksessa on merkityksellistä sisäpuolinen slammaus ja kapillaarikatkon olemassaolo. Kumpikaan näistä korjauksista ei ole sisältynyt Ptttsen jo suorittamaan urakkaan. Kirjallisina todisteina on kaksi Ptttsen tarjousta (K9). Toinen tarjous koskee radonkermin hitsausta kellarin seinäalueelle, seinän tiivistämistä tasoitteella sekä betonilattian valamista ja on hinnaltaan 7.400 euroa. Koska kiinteistö on selkeästi myyty siten, että kellarin lattia on ollut laittamatta, kuuluu sen valaminen betonilla kantajien kustannettavaksi. Ammmmmmsen maksettavaksi tulevan hinnanalennukseen ei näin ollen voi sisällyttää lattian betonivalun osuutta. Toinen tarjous koskee kellarin ulkoseinän lämpökatkon korjausta ja on määrältään 1.360 euroa. Eoooy  ilmoituksen mukaan tämä korjaus on nyttemmin tehty ja se on maksanut 1.800 euroa. Hovioikeus arvioi tältä osin korvattavan hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi yhteensä 4.000 euroa.

 

 

 

Muut väitetyt virheet

 

 

 

Muiden käräjäoikeuden tuomiossa käsiteltyjen virheiden osalta hovioikeudella ei vastaanotetun todistelun perusteella ole aihetta arvioida asiaa toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.

 

 

 

Hinnanalennuksen määrä

 

 

 

Edellä todetut kustannukset ovat salaojajärjestelmän purkuputken korjauksesta 10.000 euroa ja radonista johtuvista sisä- ja ulkopuolisista korjauksista 14.000 euroa eli yhteensä 24.000 euroa. Määrä on yli kymmenen prosenttia kauppahinnasta ja ylittää siten merkittävänä pidettävän rajan. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevissa korjauksissa ei ole kysymys sellaisesta laatutason parantamisesta, mikä olisi otettava huomioon hinnanalennusta alentavana seikkana. Näin ollen Kmmma Ammminen on velvollinen suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooy hinnanalennuksena 24.000 euroa.

 

 

 

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Mainitun korkolain säännöksen mukaan, jos velasta on sovittu maksettavaksi korkoa korkokantaa kuitenkaan määräämättä, velallisen on maksettava vuotuista korkoa kulloinkin voimassa olevan 12 §:ssä tarkoitetun viitekoron mukaisesti. Kauppahinta on kuitattu maksetuksi kauppakirjan (K1) mukaan kauppakirjan allekirjoituksella 30.6.2011. Kmmma Ammminen on velvollinen suorittamaan viitekoron mukaista korkoa 30.6.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 17.1.2013 saakka, mistä lähtien hän on velvollinen maksamaan hinnanalennukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.

 

 

 

Selvittelykulut

 

 

 

Kmmma Ammminen on edellä velvoitettu maksamaan Eoooylle hinnanalennusta. Tämän vuoksi hän on myös velvollinen korvaamaan hinnanalennukseen johtaneiden virheiden selvittämisestä johtuneet kustannukset.

 

 

 

Selvittelykulut koostuvat Eoooyn ilmoituksen mukaan salaojakuvauksesta 1.236,36 euroa, tavarantarkastuksesta 3.144,97 ja 946,15 euroa sekä tarkastuksen yhteydessä suoritetusta kaivuutyöstä 319,80 euroa ja ne ovat määrältään yhteensä 5.647,26 euroa.

 

 

 

Kmmma Ammminen on myöntänyt salaojakuvauksen kustannukset aiheellisiksi. Tavarantarkastuskertomuksessa olevan erittelyn mukaan siitä aiheutuneet kustannukset ovat olleet yhteensä 4.368,37 euroa. Näin ollen myönnetyt ja näytetyt selvittelykustannukset ovat yhteensä 5.604,73 euroa, minkä ylittäviltä osin vaatimus on hylättävä näyttämättömänä.

 

 

 

Oikeudenkäyntikulut

 

 

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä ilmenevän pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vasta- puolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäynti- kulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vasta- puolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Vastaavaa sääntöä noudatetaan 3 §:n 2 momentin mukaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään vain osittain. Jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan määrättävä sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

 

 

 

Eoooy ovat hovioikeudessa voittaneet kanteensa osittain. Oikeudenkäynti ja todistelu ovat keskittyneet pääasiassa siihen, onko kiinteistöllä ollut Eoooy esittämät virheet ja niiden merkitykseen hinnanalennusta arvioitaessa. Eoooyn esittämä todistelu on ollut pääosin tarpeen niiden kustannusten näyttämiseksi, joiden osalta he ovat asian voittaneet. Kmmma Ammmisella ei ole ollut määrällisesti huomauttamista Eoooyn oikeudenkäyntikuluvaatimuksista. Edellä sanotun vuoksi hovioikeus katsoo, että Kmmma Ammminen tulee velvoittaa korvaamaan pääosa Eoooyn oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin kahta kolmasosaa Eoooy oikeudenkäyntikuluista.

 

 

 

 

 

 

 

Tuomiolauselma

 

 

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

 

 

 

Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooylle hinnanalennuksena 24.000 euroa, mille määrälle on suoritettava korkolain 3

 

§:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa ajalta 30.6.2011-16.1.2013 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.1.2013 lukien sekä korvauksena selvittelykuluista 5.604,73 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien. Tuottokoron määrä on

 

30.6.2011 yksi prosentti, ajalla 1.7.-31.12.2011 1,5 prosenttia ja ajalla 1.1.2012-16.1.2013 yksi prosentti.

 

 

 

Coooa ja Kooom Eoooy vapautetaan korvaamasta Kmmma Ammmisen oikeudenkäyntikuluja korkoineen käräjäoikeudessa.

 

 

 

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

 

 

 

Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooylle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 10.600 euroa ja hovioikeudessa 7.800 euroa. Korvauksille on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

 

 

Kmmma Ammmisen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

 

 

 

Muutoksenhaku

 

 

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

 

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.8.2015.

 

 

 

Helsingin hovioikeuden puolesta:

 

 

 

Asian ovat ratkaisseet:       hovioikeudenneuvos Jouko R hovioikeudenneuvos Merja S hovioikeudenneuvos Leena J

 

 

 

Esittelijä:                            viskaali Saara E

 

 

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

 

 

 

 

TUUSULAN  KÄRÄJÄOIKEUS

 

TUOMIO 14/1982 

 

 

 

Annettu kansliassa 26.2.2014

 

 

 

Käräjätuomari Yrjö V

 

 

 

L 12/13043

 

 

 

Kantajat

 

Eoooy, Coooa

 

Eoooy , Kooom

 

 

 

Vastaaja

 

Ammminen, Kmmma

 

 

 

Asia

 

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

 

 

 

Vireille

 

27.12.2012

 

 

 

ASIAN  RIIDATON  TAUSTA

 

 

 

Kantajat ostivat 30.6.2011 vastaajalta 221.500 euron kauppahinnalla määrätyn puoliosan K-nimisestä tilasta RN:o xxxx Pornaisten kunnan Kirveskosken kylässä sillä olevine rakennuksineen. Kiinteistön osan hallinta luovutettiin kantajille 15.8.2011.

 

 

 

Kiinteistö on jaettu hallinnanjakosopimuksella. Kantajien osuudella oleva asuinrakennus on valmistunut vuonna 2005. Ennen kauppaa ei rakennuksessa ollut tehty kuntotarkastusta. Kauppakirjan ehtojen mukaan myyjän vastuu kaupan kohteen mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren mukaan.

 

 

 

KANNE

 

 

 

Vaatimukset

 

Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan

 

 

 

1) suorittamaan kantajille kiinteistökauppaa koskevana hinnanalennuksena 45.000 euroa tuottokorkoineen 30.6.2011 lukien haasteen tiedoksiantamiseen 17.1.2013 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien;

 

 

 

2) korvaamaan kantajille aiheutuneena vahinkona 5.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien;

 

 

 

3) korvaamaan kantajille asiassa aiheutuneina selvittelykuluina 5.647,26 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen   17.1.2013  lukien; sekä

 

 

 

4)  korvaamaan  kantajien  oikeudenkäyntikulut   15.952,91  euroa laillisine viivästyskorkoineen.

 

 

 

Perusteet

 

Kantajat  olivat havainneet  kiinteistön  kellarikerroksessa   kosteutta

 

24.12.2011.   Kosteuden  oli todettu  lisääntyneen  tammi  - helmikuun  2012 aikana.  Raksystems  Anticimex  Insinööritoimisto   Oy:n  19.4.2012  tekemän salaojien  kuvausraportin  perusteella  oli todettu,  ettei kiinteistöllä  olleen salaojajärjestelmän   poistoputki  ollut toiminut ja että osa salaojista  oli asennettu  niin huonosti,  että kaato ei ollut ollut asianmukainen.   2.5.2012 tehdyssä  tavarantarkastuksessa   kiinteistön  alapohjarakenteissa    oli todettu  huomattavia  puutteita ja virheitä.

 

 

 

Salaojatarkastuksen  sekä tavarantarkastuksen   mukaan

 

- salaojien ja sadevesien  poistoputket  oli tarpeen  korjata  padotuksen välttämiseksi  siten, että putkille saatiin tasainen  ja riittävä vietto perusvesikaivoille

 

- kiinteistön  sokkelin  perusmuurin  ulkopinnassa  anturaan  ja seinien

 

alaosaan  liitetty kuumabitumihuopa   ei ollut asianmukainen   eikä sen alle kuuluvaa  slammausta  ollut tehty,

 

- perusmuurilevyn   yläreuna  oli paikoittain  irti,

 

- talon  radonsuojauksessa   oli puutteita,

 

- talon tienpuoleisesta   päädystä  puuttuivat  routaeristykset   kokonaan,

 

- seinävierien   perusmuurien  täyttö oli liian hienojakoista  maa-ainesta,

 

- sadevesiviemärin   poistoputki  oli osittain  liian lähellä  maan  pintaa,

 

- kellari/varastotilan   tuuletus  oli kokonaisuudessaan   puutteellisesti järjestetty  ja

 

- perusanturan  valumuotin  puurakenteita  oli poistamatta  alapohjassa.

 

 

 

Rakennuksen   salaojajärjestelmän   toimivuuden  kannalta  oli ollut välttämätöntä   kaivaa salaojat  auki, tarkistaa  niiden korkeuserot  sekä asentaa  poistoputki  ja pumppu.  Edelleen  oli ollut tarpeen  korjata  kellarin seinien  slammaus  ja asentaa  uusi kuumabitumieriste.

 

 

 

Todettujen  virheiden  ja puutteiden  korjausten  kokonaiskustannus    oli ollut urakkasopimuksen mukaan 29.520  euroa.  Salaojapumpun   sekä siihen liittyneiden  sähkötöiden  ja asennuksen  kustannukset  olivat olleet yhteensä  2.767,50  euroa. Salaojien  auki kaivaminen  ja poistoputken

 

asentaminen   olivat edellyttäneet  pihamaan  uusimistöitä  2.420  eurolla. Määrä  oli muodostunut  mullasta  800 euroa,  siemenistä  300 euroa, pensasaidasta   1.000 euroa sekä kantajien  oman työn osuudesta  32 tunnilta  a   10 euroa.

 

 

 

Lisäksi  on käynyt  ilmi, että kiinteistöllä  sijaitseva  jätevesipumppaamo    on yhteinen  mutta siitä aiheutuvat  sähkökustannukset   jäävät  yksin kantajien ostaman  rakennuksen  asukkaiden  maksettavaksi.   Myös salaojajärjestelmään    asennettu  poistopumppu   aiheuttaa  ajan mittaan huomattavia   kuluja.  Kyseessä  olevien  kertomatta  jätetyn  seikan ja virheen  johdosta  kantajille  on suoritettava  hinnanalennusta   10.000 euroa.

 

 

 

Säteilyturvakeskus  on tehnyt talossa  radantutkimuksen,   jonka  tulos on valmistunut   27.1.2014.  Siinä kellarin  radonpitoisuudeksi   oli todettu  2690 becquereliä   kuutiometrissä  ja suositeltu  välittömiä  korjaustoimia.

 

 

 

Radonsuojauksen   asentamisen  hinta on 7.400  euroa.

 

 

 

 

 

Lisäksi on havaittu, että kellarin ulkoseinän  yläreunasta   puuttuu lämpökatko,  joka on ilmennyt  kellarin  kulmien ja kattorajan  huurtumisena. Lämpökatkon  asentaminen  maksaa  1.360 euroa.

 

 

 

Korjaustoimenpiteet   kohdistuvat  rakenteisiin,  joiden  osalta  ei tapahdu käyttöiän  pitenemistä.  Korjauskustannukset   on sen vuoksi  korvattava ostajille  hinnanalennuksena   kokonaisuudessaan.

 

 

 

Myyjä ja myyjän läheiset ovat rakentajina  olleet  tietoisia jätevesipumppaamon   ja salaojajärjestelmän   sekä alapohjarakenteiden puutteellisuuksista.   Niistä ei ollut kerrottu  kantajille  ennen  kauppaa,  joten ostajilla  on oikeus vahingonkorvaukseen.   Asumishyödyn   menettämisestä korjausten  ajalta ja muusta  haitasta  oli aiheutunut  kantajille  5.000  euron tappio,  kun myyjät olivat lisäksi jättäneet  kaupantekotilanteessa luvatun mukaisesti  siivoamatta  takapihan  terassin  alle jääneet  rakennusjätteet. Vahinko  oli muodostunut  alakerran  varastotilan  ja piha-alueen   käytön estymisestä  kahdeksan  kuukauden  ajalta 300 euroa  kultakin  ja kummaltakin,  yhteensä  siis 4.800 euroa.  Loppumäärä   oli syntynyt jätteiden  poistamisesta  aiheutuneista   kustannuksista.

 

 

 

Virheiden  selvittelyihin  on kantajilta  kulunut  yhteensä  5.647,26  euroa. Määrä tulee  kokonaisuudessaan   korvata  heille.

 

 

 

VASTAUS

 

 

 

Vaatimukset

 

Vastaaja on kiistänyt kanteen kokonaisuudessaan sekä vaatinut, että se hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 24.353,85 euroa laillisine korkoineen lukien siitä, kun 30 päivää on kulunut tuomion antamisesta.

 

 

 

Perusteet

 

Salaoja- ja sadevesijärjestelmät eivät olleet olleet sillä tavoin virheelliset, että ne olisi pitänyt kokonaan uusia kantajan esittämin tavoin. Salaojajärjestelmässä oli raporttien mukaan havaittu vain vähäinen purkuputken kaadossa ollut virhe. Esitetyt korjaukset ovat olleet tarpeettomia.

 

 

 

Rakennuksen asuintiloissa ja rakenteissa ei ollut raporttien mukaan havaittu kosteusvaurioita. Vähäisiä kosteusjälkiä oli havaittu vain rakennuksen alapohjan pohjamaana olevan sepelin pinnassa, lähinnä käyttövesiputken suojaputken kohdalla perusmuurissa. Havaitusta vähäisestä kosteudesta ei ollut todettu aiheutuneen haittaa puurakenteille. Kaupantekohetkellä kyseinen tila oli ollut lämmittämätön sekä vailla sähköjä ja valaistusta eli kyseessä ei ole asuintila eikä siitä ole käyntiä asuintiloihin. Kantajien oli täytynyt ymmärtää, että kysymyksessä ei ole asuintila, koska siinä ei ole lainkaan ikkunoita. Myöskään rakennepiirustuksiin ei ole merkitty ikkunaa kellaritilaan. Rakennusmääräysten mukaan tulee asuinhuoneessa aina olla ikkuna.

 

 

 

Tila ja sen rakenteet ovat korkean alapohjatilan kaltaiset ja sen kuntoa ja korjaustarvetta tulee arvioida tältä pohjalta. Kosteus ei ole haitannut asumista eikä siitä ole aiheutunut terveyshaittaa. Vastaaja ei ole entisenä omistajana vastuussa rakenneratkaisujen uudistamisesta, mikäli kantajat suunnittelevat alapohjan käyttötarkoituksen muuttamista nykyisestä maanvaraisesta alapohjatilasta asuintilaksi. Määrällisesti vastaaja on kiistänyt asumishaittaa koskevan vaatimuksen 1.000 euroa ylittävältä osalta.

 

 

 

Alapohjatilan rakenteet täyttävät rakentamisajankohtana voimassa olleet rakentamismääräykset. Hyväksytyssä rakennuspiirustuksessa ei ole edellytetty slammausta. Slammauksen puuttumisesta tai muistakaan väitetyistä virheistä ei ole aiheutunut haittaa rakenteille tai asumisterveydelle.

 

 

 

Rakennuksen routaeristyksessä ei ole osoitettu olleen puutteita tai korjaustarvetta. Asumishaittaa tai rakenteiden vaurioitumista ei ole edes väitetty aiheutuneen, vaikka rakennustyöt oli suoritettu jo vuonna 2004.

 

 

 

Salaojien kuvauksessa oli havaittu puutteita vain salaoja- ja sadevesien purkuputkien kallistuksissa. Puuttelden aiheuttamaa haittaa, kuten pohjaveden korkeuden nousua pohjamaan pintaan kellarissa, ei ollut todettu. Kosteuden suojaksi tehdyt rakennelmat olivat osoittautuneet toimiviksi, koska ne olivat säilyneet ilman kosteusvauriota tai kohonnutta kosteutta. Aiheellisena korjauskustannuksena voidaan pitää padotuksen poistamiseksi tehtyä salaojaputkiston purkuputken kunnostusta. Korjaus oli edellyttänyt purkuputken auki kaivamista ja salaojapumpun asentamista. Kustannuksia oli voinut aiheutua korkeintaan 2.500 euroa. Toimenpide oli kustannuksiltaan ollut niin vähäinen, ettei kiinteistö ollut sen johdosta ollut laadultaan merkittävästi edellytettyä huonompi. Tarpeellisen purkuputken kunnostuksen osalta pihatöiden kustannus oli ollut korkeintaan 300 euroa.

 

 

 

Mikäli katsottaisiin, että korjaus oli tullut suorittaa kantajien vaatimassa laajuudessa, on korjaustöiden kustannuksena pidetty korkeintaan 15.000 euroa. Pihatöiden kustannuksina on tässä tapauksessa pidetty korkeintaan 1.000 euroa.

 

 

 

Talon rakenne oli täyttänyt rakennusluvan myöntämisen aikaiset vaatimukset myös radon-suojauksen osalta, eikä asunnossa ole ylipäätään näytetty olevan ongelmia radonin suhteen. Rakennuslupa oli myönnetty 9.12.2003, joten vuoden 2012 ohjeet radonista eivät tule sovellettaviksi.

 

 

 

Kantajan esittämästä radonmittaustuloksesta käy ilmi, että Pxxxxxxtie 20 A asuinhuoneessa saatu radonmittaustulos 120 becquereliä

 

kuutiometrissä on selvästi matalampi kuin sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa hyväksyttynä pidetty 200 becquereliä kuutiometrissä. Tulos osoittaa, että rakennuksen radonsuojaus on kunnossa.

 

 

 

 

 

Kellaritiloissa saatu mittaustulos on tähän asiaan vaikuttamaton, koska sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeen radonpitoisuusarvot koskevat vain asuintiloja. Kellaritila ei ole sellainen eikä sitä ole sellaiseksi tarkoitettu. Sitä ei ole edes rakennettu vielä valmiiksi, sillä siitä puuttuu betoninen lattialaatta ja lattian ja seinän väliset tiivistykset, jotka pitävät   radonin rakenteiden ulkopuolella. Nyt radonia pääsee kellariin samalla tavalla kuin luonnossa ilmaan.

 

 

 

Kantajat olivat kiinteistön ostaessaan olleet täysin tietoisia, ettei kellaritilassa ole betonilattiaa vaan maanvarainen sorakerros. Kellarissa saatu radonmittaustulos ei osoita rakennusvirhettä. Esitetyt kustannukset 7.400 euroa koskevat kellaritilan rakentamista valmiiksi, eivät korjauskustannuksia.

 

 

 

Rakennepiirustuksien mukaan kellaritilan seinän yläosassa on lämpökatko, joka muodostuu 300 mm Leca term -harkoista. Harkon keskellä on polystyreenieriste. Rakenne on toteutettu suunnitelman mukaisesti. Se, että keskeneräisessä ja lämmittämättömässä kellaritilassa esiintyy härmettä kovilla pakkasilla, ei ole osoitus rakennusvirheestä.

 

 

 

Jätevesipumppaamo on tavanomainen ja toimiva ratkaisu pientaloissa ja se on toteutettu suunnitelmien mukaisesti. Kyseisellä teknillisesti kehittyneellä jätevesijärjestelmällä on kiinteistön arvoa kohottava ominaisuus. Kantajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa tältä osin. Määrän osalta vaatimuksia on paljoksuttu 1.000 euron ylittävältä osalta. Pumppaamosta aiheutuva sähkönkulutus saattaa enimmillään nousta vuositasolla noin 10 euroksi. Lisäksi on huomattava, ettei naapuritalon omistajan kanssa ole sovittu, että sen asukkaat eivät maksaisi mitään osuutta pumppauskustannuksista.

 

 

 

Myyjä ei ollut osallistunut talon taikka sen perustuksien rakentamiseen henkilökohtaisesti, vaan rakennus oli tilattu avaimet käteen -periaatteella. Myyjä ei näin ollen ollut tullut tietoiseksi rakenneratkaisuista omakohtaisesti. Myyjä ei ollut ollut tietoinen mahdollisista virheistä, koska mitään kosteusvaurioita tai -haittoja ei ollut ilmennyt. Rakennuksen perustukset ja salaojat oli teetetty ulkopuolisella rakennusurakoitsijalla Volinda Oy:llä. Vastaaja ei ollut omakohtaisesti tutustunut rakenteisiin. Mikäli perustuksissa tai salaojissa katsottaisiin olevan rakennusvirhe, kyseessä olisi niin sanottu salainen virhe. Sellaisen kyseessä ollessa ei myyjä ole vastuussa asumishaitan korvaamisesta.

 

 

 

Vastaaja ei ole vastuussa selvityskustannusten korvaamisesta, koska rakennuksessa ei ole todettu hyvitettäviä rakennusvirheitä. Aiheellisina selvityskuluina on pidetty ensimmäiseksi suoritetussa salaojakuvauksessa syntyneitä 1.236,36 euroa.

 

 

 

Korjaustarve 2.500 euroa on 1,2 prosenttia 221.500 euron kauppahinnasta ja suhteellisesti niin vähäinen, että oikeuskäytännön edellyttämä kynnys hinnanalennukselle ei ylity. Mikäli asiassa päädyttäisiin hinnanalennuksen määräämiseen, niin hyväksyttävistä välttämättömistä korjauskustannuksista tulee vähentää tasoparannuksena tai käyttöiän pidentymisen perusteella vähintään 20 %. Lisäksi hinnanalennusta alentavana seikkana tulee huomioida kantajille tuleva kotitalousvähennys 4.000 euroa, jos korjauskustannusten työn osuus on vähintään 9.330 euroa.

 

 

 

 

 

 

 

TODISTELU

 

 

 

 

 

Kirjalliset  todisteet

 

Kantajat

 

1) Kauppakirja  30.6.2012

 

2) Myyntiesite

 

3) Reklamaatio  myyjille 2.3.2012

 

4) Tavarantarkastuskertomus    liitleineen

 

5) Urakkasopimus   Ptttnen  Oy

 

6) Ote pääpiirustuksesta

 

7) Vesiosuuskunnan   hinnasto

 

8) Säteilyturvakeskuksen    lausunto  27.1.2014

 

9) Urakkatarjoukset

 

10) Valokuvat

 

 

 

 

 

Vastaaja

 

1) Kauppakirja  30.6.2012  (kantajan todiste  1)

 

2) Raimo  Ttttttmaan  tavarantarkastuskertomus    Iiitteineen  (kantajan todiste  4)

 

3) Raksystems-Anticimex    Insinööritoimisto   Oy:n tutkimusraportti

 

19.4.2012  (kantajan  todiste  4)

 

4) RKM Heikki Mtttttn  lausunto  27.2.2013

 

5) Rak. ins. Matti-Pekka  Kttttsen  lausunnot  2.3.2013

 

7) Onninen  Oy:n myyntiesite

 

8) Kaksi Volinda  Oy:n laskua

 

9) Kiinteistökohtaisen   painevesiviemärin   käyttökustannukset,    ote

 

Jämijärven  kunnan jätevesihuollon   yleissuunnitelmasta

 

10) Asuntosuunnittelua    koskevat  määräykset  2005

 

11) Ote pääpiirustuksista   (kantajan  todiste  6)

 

14) Säteilyturvakeskuksen    lausunto  27.1.2014  (kantajan  todiste  8)

 

15) Ote STM:n  asumisterveysohjeesta

 

16) Perustusleikkaus   Pxxxxtie  20 A

 

18) Myyntiesite  (kantajan  todiste 2)

 

 

 

Henkilötodistelu

 

 

 

Kantajat

 

1) Coooa  Eoooy

 

2) Tavarantarkastaja    Raimo Ttttttmaa

 

3) Kari Ltttnen,  Rakentaja-Kari   Oy

 

4) Niko Tttttta/Raksystems   Anticimex  Insinööritoimisto   Oy

 

5) Tapani  Ptttnen/Ptttnen   Oy

 

6) Kiinteistönvälittäjä   Mika K/Remax  Oy

 

 

 

Vastaaja

 

1) Kati Ammminen  todistelutarkoituksessa

 

2) Jouni Ammminen,  vastaajan  aviopuoliso

 

3) Niko Tttttta/Raksystems   Anticimex  Insinööritoimisto   Oy

 

4) Rkm Heikki Mttttt

 

5) Rak. ins. Matti-Pekka  Kttttnen

 

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

 

 

 

Perustelu

 

Maakaaren 2 .Iuvun 17 §:n mukaan  kiinteistössä   on laatuvirhe,  jos:

 

1) kiinteistö  ei ominaisuuksiltaan  ole sellainen  kuin on sovittu

 

2) myyjä on ennen  kaupan  tekemistä  antanut  ostajalle  virheellisen   tai harhaanjohtavan  tiedon kiinteistön  pinta-alasta,   rakennusten   kunnosta  tai rakenteista  taikka muusta kiinteistön  laatua  koskevasta  ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen   kauppaan;

 

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä  jättänyt  ilmoittamatta   ostajalle sellaisesta  tyypillisesti  myydyn kaltaisen  kiinteistön  käyttöön  tai arvoon vaikuttavasta  2 kohdassa  tarkoitetusta  ominaisuudesta,   josta  myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin  voidaan  olettaa  vaikuttaneen kauppaan;

 

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä  jättänyt  oikaisematta

 

havaitsemansa  ostajan virheellisen  käsityksen  jostakin  kiinteistön ominaisuudesta,   joka vaikuttaa  kiinteistön  soveltumiseen   aiottuun käyttöön;  tai

 

5) kiinteistö salaisen  virheen vuoksi  poikkeaa  laadultaan  merkittävästi

 

siitä, mitä myydyn kaltaiselta  kiinteistöitä  voidaan  kauppahinta  ja muut olosuhteet  huomioon  ottaen perustellusti  edellyttää.

 

Ostajalla  on virheen  perusteella  oikeus  hinnanalennukseen tai, jos virhe

 

on olennainen,  oikeus purkaa kauppa.  Ostajalla  on lisäksi  1 momentin  1 - 4 kohdassa  tarkoitetun  virheen  perusteella  oikeus  saada  korvaus vahingostaan.

 

 

 

Maakaaren  esitöissä  on 2 luvun 17 §:n yksityiskohtaisissa    perusteluissa todettu,  että keskeinen  virheen  arviointiperuste   on 1 momentin  1 kohdan mukaisesti  myyjän ja ostajan välinen  sopimus.  Sopimuksella   kaupan osapuolet  määräävät  sen laatutason,  jota ostajalla  on oikeus  vaatia.

 

 

 

Käräjäoikeus  toteaa,  että lainkohdan  sanamuoto   nimenomaisesti   viittaa kiinteistön  ominaisuuksiin,  ei esimerkiksi  rakenteiden   rakennustapaan. Näin-ollen ja mikäli rakenteista  ei ole annettu  myyjän  taholta  momentin  2 kohdassa  tarkoitettuja  virheellisiä  tai harhaanjohtavia   tietoja,  ei

 

esimerkiksi  muulla tavoin  kuin suunnitelmien   mukaisesti  toteutettu rakenne  merkitse  sitä, että kohteessa  olisi maakaaressa   tarkoitettu  virhe, mikäli toisenlainenkin   rakenneratkaisu   on toimiva  eikä aiheuta  haittaa rakennukselle  tai siellä asuville.

 

 

 

Ostopäätöksen  tekemistä  varten  on tärkeää  saada  paitsi  sisällöltään oikeita tietoja  myös saada  kaikki keskeiset  tiedot  kiinteistöstä.   Maakaaren

 

2 luvun 17 §:n 1 momentin  3 kohdan  mukaan  myyjä vastaa  siitä, ettei hän ole antanut  ostajalle  riittäviä tietoja  kiinteistön  ominaisuuksista,   ja ostajalle  on tästä syystä syntynyt  virheellinen  käsitys  kiinteistöstä. Lähtökohtana  on, että myyjä rehellisesti  antaa ostajalle  ne tiedot kiinteistöstä,  jotka tyypillisesti  vaikuttavat  myytävän  kiinteistön  arvoon tai käyttöön.  Toisaalta  myyjän tiedonantovelvollisuutta     rajaa ostajan maakaaren  2 luvun 22 §:ssä säädetty  tarkastusvelvollisuus.    Ostaja  ei voi esittää vaatimuksia  sellaisen  kiinteistön  vian perusteella,   joka hänen  olisi pitänyt havaita  kiinteistön  tavanomaisessa   tarkastuksessa.

 

 

 

Myyjän on totuudenmukaisesti    ilmoitettava  rakennusten   käytettävyyttä haittaavat  seikat. Tiedonantovelvollisuus    koskee  myös  kiinteistön tarpeiston,  esimerkiksi  koneiden  tai laitteiden  ominaisuuksia.   Myyjän ei edellytetä  selvittävän  ostajalle  sellaisia  seikkoja,  joiden  voidaan  olettaa olevan jokaisen  huolellisesti  toimivan  henkilön  tiedossa  tai jotka  voidaan kiinteistön  tavanomaisessa   tarkastuksessa   havaita.

 

Tiedonantovelvollisuus koskee  vain sellaisia  tietoja,  joiden  yleensä voidaan  olettaa vaikuttavan  kaupasta  päättämiseen.   Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta kyseisenlaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan.

 

 

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa säännös kiinteistön niin sanotusta salaisesta virheestä. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.

 

 

 

Salaojajärjestelmästä

 

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n salaojien kuvausraportista 19.4.2012 ilmenee, että salaojakaivojen 7 ja 1 väliseen salaojaputkeen oli 1 kaivon puoleiseen päähän kertynyt vettä seitsemän metrin matkalle. Salaojakaivojen 2 ja 1 välisessä putkessa vettä oli ollut yhden metrin matkalla 1 kaivon puoleisessa päässä. Salaojakaivosta 1 perusvesikaivolle johtaneessa purkuputkessa oli myös havaittu vettä ja purkuputkessa todettu padotusta, joka oli estänyt salaojien asianmukaisen toiminnan. Raportin selostusosan mukaan lukuunottamatta salaojakaivo 1:n välitöntä läheisyyttä olivat talon salaojat olleet muuten toimivat. Putkissa havaittu irtokertymä oli raportissa kuitenkin suositeltu huuhdottavaksi pois putkista.

 

 

 

Oikeudessa kuultaessa on salaojakuvauksen suorittanut todistaja Tttttta todennut, että hänen mielestään salaojat talon ympärillä olivat olleet riittävän syvällä anturaan nähden. Putkissa havaittua irtokertymää ei Ttttttan mielestä ollut ollut haitallisia määriä.

 

 

 

Todistaja Ttttttmaan laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa on todettu, että rakennuksen salaojat olivat olleet riittävän syvällä anturaan nähden. Näin Ttttttmaa on kertonut myös oikeudessa. Tarkastuskertomuksessa on Ttttttmaa kuitenkin suositellut salaojaverkoston putkien vesijuoksujen tarkastusmittausta tarkastuskaivoissa ja mittausta myös perusvesikaivossa.

 

 

 

Todistaja Ptttnen on kertonut, että muut salaojajärjestelmän kaadot olivat menetelleet, mutta purkuputkessa oli ollut nousua naapuritalon nurkalle. Salaojajärjestelmää uusittaessa oli salaojien korkoa kuitenkin laskettu joillakin senttimetreillä.

 

 

 

Todistaja Mtttttn mukaan salaojajärjestelmän purkuputken korkeusasema oli ollut väärä. Salaojien korkeusasema talon ympärillä oli hänen mielestään kuitenkin ollut riittävän alhaalla. Todistaja Kttttsen mukaan salaojaputket olivat sijainneet ainakin 30 senttimetriä anturan tason alapuolelle.

 

 

 

Esitetyn todistelun perusteella voidaan asiassa pitää selvitettynä, että talon salaojajärjestelmän ongelmat salaojakaivon 1 ympärillä olivat aiheutuneet perusvesikaivolle johtaneen purkuputken paikoittain väärästä korkeusasemasta, jonka vuoksi vesi ei ollut päässyt poistumaan purkuputkea myöten tarkoitetulla tavalla. Todistelun perusteella ei salaojajärjestelmässä näyttäisi olleen muuta virhettä. Järjestelmän laajempi uusimistarve on sen vuoksi jäänyt näyttämättä.

 

 

 

Kmmma ja Jouni Ammmisen asumisaikana ei kellarissa ollut heidän kertomansa mukaan ilmennyt ylimääräistä kosteutta. Asiassa ei ole esitetty muutakaan selvitystä, joka osoittaisi, että he olisivat tienneet joulusta 2011 alkaneiden kosteusongelmien syystä eli väärään korkoon asennetusta salaojajärjestelmän purkuputkesta. Kysymys voisi näin ollen olla enintään maakaaressa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

 

 

 

Salaojapumpun asennus oli kanteen mukaan maksanut 2.767,50 euroa. Lisäksi purkuputken korkeusaseman muuttaminen oli aiheuttanut jossain määrin kaivuutöitä ja ehkä joidenkin istutusten uusimistarvetta. Kaikkinensa salaojajärjestelmän välttämättömien korjauskulujen voidaan arvioida asettuneen lähelle vastaajan loppulausunnossa esittämää noin 4.000 euroa.

 

 

 

Perustusten alaosaan kiinnitetyn kuumabitumihuovan asianmukaisuudesta

 

 

 

Todistaja Ttttttmaa on tavarantarkastuskertomuksessaan todennut, ettei kuumabitumihuopa ollut ollut perustuspiirustuksen mukainen. Ttttttmaan mukaan kuumabitumihuovan mataluuteen liittyneitä kosteusongelmia ei kellarissa kuitenkaan ollut havaittu. Todistaja Mttttt on ollut sitä mieltä, ettei korkealle ulottuva kuumabitumihuopa perustuksissa ole välttämätön, jos seinään tulee muovinen patolevy, joka ulottuu bitumihuovan yläreunan alapuolelle: tällaisessa tilanteessa bitumihuovan yläreunan nostaminen ei vaikuta rakenteen kosteuskäyttäytymiseen. Todistaja Kttttsen mielestä harkkoseinärakenne oli suojattu patolevyllä. Hänen mukaansa bitumihuopaa on sittemmin alettu suositella radonin vuoksi, mutta viime kädessä on suunnittelijan tehtävä ratkaista asia.

 

 

 

Perustuspiirustuksen mukaan kuumabitumihuopa oli suunniteltu ulotettavaksi anturasta laskien neljännen harkkorivin yläreunan korkeudelle. Toteutetussa ratkaisussa sen yläreuna oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan asetettu vain 120 - 130 millimetriä anturan päällä olevan viistevalun yläpuolelle eli johonkin toisen harkkorivin alareunan ja keskivälin väliselle alueelle. Tältä osin rakennetta ei siis ollut toteutettu suunnitelman mukaisesti.

 

 

 

Vauriokartoituksia rakennuksessa tehneen todistaja Ltttsen mukaan kellarin lattian sorapinnassa oli havaittu maasta purkautuneen veden synnyttämiä märkiä läikkiä. Vesi oli Ltttsen mukaan näyttänyt tulleen rakennuksen ulkopuolelta. Ltttsen vauriokartoitusraportissa on todettu anturan kauttaaltaan ja lisäksi alimman harkkorivin olleen kosteudeltaan liian korkeita. Harkot ylempänä seinässä sen sijaan olivat olleet normaalin kuivia. Ltttnen on todennut, että salaojajärjestelmän toimimattomuus oli mitä ilmeisimmin ollut syy anturalle ja harkkoseinälle aiheuttaneelle liialliselle kosteusrasitukselle.

 

 

 

Kellaritiloissa havaittu kosteus sorassa oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan tullut salaojakaivon 1 ympäriltä anturan alitse tai vesijohdon suojaputken kautta. Kuumabitumihuovan asentamisella harkkoseinään suunniteltua matalammalle osalle ei näin ollen näyttäisi olleen vaikutusta seinän kosteusrasitteelle.

 

 

 

Talo oli tutkittaessa ollut noin kahdeksan vuoden ikäinen. Mikäli pinnoiteratkaisusta olisi ollut rakenteille jotain haittaa, olisi se ajan kulumisen  myötä todennäköisesti  ehtinyt jo aiheuttaa  jotain  seurauksia. Koska sellaisia  ei kuitenkaan  ollut ilmennyt ja rakenne  näin ollen oli toiminut  tarkoitetulla  tavalla eli suojannut  kellarin  harkkoseinän kosteudelta,  ei kaupankohteen  voida katsoa kuumabitumihuovan suunniteltua   matalamman  yläreunakorkeuden   vuoksi  poikenneen sovitusta  eikä siinä siis tältä osin ole ollut maa kaaressa  tarkoitettua virhettä.

 

 

 

Todistaja  Ltttnen  on lausunnossaan  huomauttanut   myös siitä, ettei anturan ja harkkoseinän  välissä ollut kapillaarikatkoa. Sen tarpeesta  on todistelussa  esitetty toisenkin  suuntaisia  käsityksiä,  sillä todistajat Ttttttmaa  ja Kttttnen  ovat pitäneet  perustusratkaisua   jo sellaisenaan varsin  hyvin kapillaarisen  veden nousun  estävänä.  Käräjäoikeus  toteaa, että harkkoseinän  alimman  harkon kostuminen  olisi todennäköisesti estynyt  Ltttsen  mainitsemalla kapillaarikatkolla. Toisaalta  alapohjan kosteuden  on selvitetty  aiheutuneen  salaojajärjestelmän toimimattomuudesta,    jonka korjaus Ttttttmaan  ja Kttttsen kertomuksista   päätellen  riittää pitämään  alimmaisen  harkkorivin  kuivana. Kapillaarikatkon   puuttumista  ei sen vuoksi voida käräjäoikeuden   mielestä pitää virheenä  alapohjan  rakenteessa.

 

 

 

Perustusharkkojen ulkopinnan slammaamattomuudesta kosteuden kannalta

 

 

 

Tavarantarkastuskertomuksessa     on perusmuurin  pinnan  käsittelyä pidetty selvästi  puutteellisena  tai virheellisenä,   koska sen ulkopintaa  ei ollut  harkkotoimittajan   ja radonin torjuntaohjeen   mukaisesti  slammattu maanpinnan   alapuolisilta  osiltaan.  Kertomuksessa   on tosin todettu,  ettei slammausta   ollut merkitty  perustuspiirustukseenkaan.    Kertomuksessa   on lainattu  Optirocin  Leca-harkkojen  suunnitteluohjetta   15.10.1998  kohdasta

 

2.3.3.,  jossa  kertomuksen  mukaan  on muun ohessa  mainittu,  että patolevyn  toiminnan  kosteuseristeenä   varmistaa  ennen  sen kiinnittämistä tehty seinän  ulkopuolen  slammaus  tai pinnoittaminen.

 

 

 

Todistaja  Ltttsen  mukaan  perusmuurin  slammaustarve   on molemminpuolinen,    sillä slammaus  tasaa  kosteuksia  ja sulkee  radonin liikkeitä.  Todistaja  Ptttsen tietojen  mukaan  harkot  pitää valmistajan ohjeiden  mukaan  slammata  ja radonalueella  on slammaus  pakollista.

 

 

 

Todistaja  Mttttt  on todennut,  ettei slammaus  kellaritilan  nykyisessä käyttötarkoituksessa    ole välttämätöntä.   Mtttttn  muotoilu  liittynee siihen,  että hän on pitänyt kellaritilaa  ryömintätilan  kaltaisena,  mitä se käräjäoikeudelle   esitetyn  selvityksen  perusteella  selvästikään  ei ole.

 

 

 

Todistaja  Kttttnen  on katsonut,  että slammaussuositus    on yhden harkonvalmistajan   ohje, eikä hänen lausunnossaan   mainituissa harkkovalmistajien   yhteisissä  kevytsoraharkkoa   koskevissa  ohjeissa edellytetä  slammausta   maanpinnan  alapuolisissa   harkkoseinissä.

 

 

 

Asiasta  esitetyn  todistelun  vastakkaisuuden   vuoksi jää epäselväksi oliko harkkojen  käsittelyssä  lähtökohtaisesti  toimittu  jotenkin  virheellisesti. Tavarantarkastuskertomuksessa  lainatun  harkkojen  suunnitteluohjeen mukaan  slammauksen   tarkoituksena  kosteuden  eristyksessä   on kuitenkin ennen muuta varmistaa  patolevyn toiminta.  Slammauksen   puuttumisen pitäminen  virheenä  kaupan  kohteessa  edellyttäisi  kosteusongelmien

 

näkökulmasta  näin ollen sitä, että puutteesta  olisi ollut jotain  seurauksia. Vedentulon  selvitetty lähde huomioon  ottaen  vesi ei kuitenkaan   ollut tullut kellaritilaan  harkkoseinästä  muutoin  kuin sen läpi vedetyn  vesi putken suojaputkesta  salaojavesiä  padottaneen  virheellisen  poisto putken seurauksena.  Mainituista  syistä ei kaupankohteen   voida slammaamattomuuden   vuoksi katsoa  poikenneen  siitä, mitä osapuolet olivat sopineet.

 

 

 

Perusmuurilevyn yläreunan irrallisuus

 

 

 

Tavarantarkastuskertomuksen mukaan perusmuurilevy oli ollut joissakin kohdin irrallaan ulkoseinästä. Todistaja Kttttnen on täsmentänyt, että tällaisia irtokohtia oli ollut kaksi. Irrallisuuden korjaaminen edellyttää kahden naulan kiinnittämistä. Kysymys ei käräjäoikeuden mielestä ole erityisen monimutkaisesta korjaustoimenpiteestä. Puutteellisuudella tuskin on ajateltavissa olleen kaupan kannalta minkäänlaista vaikutusta.

 

 

 

Tavarantarkastuskertomuksesta taikka muustakaan todistelusta ei ilmene, oliko reunalista ollut näkyvissä koko talon ympäriltä. Selvää kuitenkin on, mikäli lista oli ollut maanpinnan yläpuolella, että siltä osin kuin lista oli ollut irrallaan kaupantekohetkellä, olisi se voitu havaita jo kaupan kohteen ennakkotarkastuksessa, sillä sellaista ei ole väitetty, että listan irtonaisuutta olisi jotenkin yritetty kantajilta peitellä. Näin ollen kysymys on joko puutteesta, johon ei voi vedota virheenä kaupan kohteessa, tai kaupan kohdetta rasittaneesta salaisesta virheestä, mikäli sitä olisi pidettävä riittävän vakavana ja jos lista oli ollut maanpinnan peitossa. Yläreunan kiinnittämisen helppous huomioon ottaen kaupan kohde ei kuitenkaan ole merkittävästi poikennut siitä, mitä kiinteistöltä oli perustellusti voitu edellyttää. Sen vuoksi kysymys ei ole salaisestakaan virheestä.

 

 

 

Radonsuojauksesta

 

 

 

Tavarantarkastuskertomuksessa siteeratun Ympäristöministeriön oppaan

 

2 vuodelta 1993, Radonin torjuminen pien- ja rivitaloissa, Maanvastaisten

 

rakenteiden radontekninen suunnittelu, mukaan "Asunto tulee suunnitella ja rakentaa siten, ettei radonpitoisuus ylittäisi arvoa 200 becquereliä kuutiometrissä." Sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeen mukaan mittaus suoritetaan alimman kerroksen asunnon sellaisesta huoneesta, jossa oleskellaan huomattava osa ajasta, esimerkiksi makuuhuoneesta. Tavarantarkastuskertomuksessa viitatun Suomen Rakentamismääräyskokoelman Pohjarakenteiden suunnittelua koskevissa määräyksissä ja ohjeissa näyttäisi olevan kysymys vuoden 2004 ohjeista, jotka todistaja Kttttsen lausunnon mukaan olisivat tulleet voimaan 1.4.2004. Niillä ei näin ollen näyttäisi olevan nyt riidan kohteena olevan rakennuksen suunnitteluratkaisuja pohdittaessa merkitystä, koska rakennuslupa oli myönnetty 9.12.2003.

 

 

 

Huoneilman radonpitoisuuden tulosliitteen mukaan makuuhuoneessa mitattu radonpitoisuus oli ollut 120 becquereliä kuutiometrissä. Määrä alittaa selvästi huoneilman radonpitoisuuden suositeltavana pidetyn ylärajan 200 becquereliä kuutiometrissä. Välipohjan yläpuolisessa tilassa ei näin ollen ole osoittautunut olevan tarvetta radonista johtuville korjauksille, eikä Säteilyturvakeskuksen radonpitoisuuksia koskevassa ilmoituksessa katsotakaan makuuhuoneen osalta tarvittavan toimia.

 

 

 

Kellaritilan radonpitoisuus oli mittauksessa todettu huomattavaksi, 2690 becquereliksi kuutiometrissä. Tilan sorapohjaan oli rakennusvaiheessa asennettu radonputkisto, mutta se ei johda mihinkään ilman lisärakentamista. Toisaalta putkiston alipaineistamisella tuskin olisi tässä tilanteessa sanottava merkitystä maaperästä kellariin tulevan radonin määrään, sillä kellarissa on vain sorapintainen lattia. Asiasta kuullut todistajat ovat olleet samaa mieltä siitä, että radonin torjunnassa keskeistä on betonilattianvalaminen, koska, kuten todistaja Ptttnen on asian muotoillut, betonia ei radon ainakaan tämän hetken tiedon mukaan läpäise. Ennen betonilattian rakentamista ei näin ollen ole luotettavasti selvitettävissä , missä määrin kellariin pääsee radonia seinärakenteiden kautta. Sen vuoksi ei ole arvioitavissa, olisiko kellariseinän ulkopinnan slammaamisella tai kuumabitumimaton ulottamisella rakennusvaiheessa toteutettua korkeammalle jokin ratkaiseva merkitys radonpitoisuuden alentamiselle niin, että tällaisille mittavia maanrakennustöitä vaatineille toimille voitaisiin katsoa olleen kellarin käytön kannalta välttämättömät perusteet.

 

 

 

Kellarissa ei ollut ostettaessa ollut betonilattiaa ja sen sisäseinät olivat olleet käsittelemättömiä. Tila oli lattian osalta vastannut siitä myyntiesitteessä annettuja tietoja. Kellaritilan olosuhteet olivat ennen kauppaa olleet pintapuolisellakin silmäilyllä tarkastettavissa. Kantajat eivät sen vuoksi voi vedota betonilattian puuttumiseen tai sisäseinien slammaustarpeeseen radontorjunnan näkökulmasta virheinä kaupankohteessa. Toisaalta se vaikutus, mikä ulkoseinän slammaamisella mahdollisesti on radonin torjunnassa, olisi ollut saavutettavissa myös seinän sisäpuoli slammaamalla. Olisiko harkon molemmat puolet slammattava hyväksytyn radontason saavuttamiseksi, joka riippuu tilan tulevasta käyttötarkoituksesta, jää asiassa kuitenkin kokonaan selvittämättä, koska radonin torjumiseksi tarpeellisia muita toimia ei luotettavasti voida arvioida ennen lattian valamista.

 

 

 

Tavarantarkastuskertomukseen on merkitty, ettei rakennuksen perustuskuvissa ollut esitetty radonin torjunnassa tarpeellisia tiivisteitä välipohjan ja kellarin seinän välille. Talosta esitetyissä piirustuksissa on asuintilan lattian korkeusasemaksi merkitty +49,10, mitä asemaa rakennustöiden kestäessä oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan nostettu 40 senttimetriä ylemmäksi. Tavarantarkastuskertomukseen liitetyssä salaojasuunnitelmassa rakennus sijaitsee kaikilta osiltaan 48 metrin korkeuskäyrän matalammalla puolella. Vaikka maanpinnan tasoon onkin epäilemättä rakennustöiden yhteydessä kajottu, on kaikissa talosta esitetyissä valokuvissa näkyvissä vähimmilläänkin useita kymmeniä senttimetrejä sokkelirakennetta ennen tiiliverhouksen alkamista. Myös kertomukseen liitetyssä leikkauskuvassa on asiantila esitetty siten, että välipohja on selvästi maanpinnan tasoa ylempänä. Näin ollen talon välipohjarakenteen pitäisi olla jotenkin todella poikkeuksellisen paksu, mikäli tavarantarkastaja Ttttttmaan mainitsema puuttuva välipohjan ja kellarin seinän tiiviste olisi korkeusasemaltaan sellainen, että se joitain osin ulottuisi maanpinnan alapuolelle ja sillä siten olisi merkitystä kellariin tulevan radonin määriin. Välipohjan yläpuolisiin tiloihin ei puolestaan Säteilyturvakeskuksen mittaustuloksesta päätellen juurikaan leviä radonia kellarin kautta. Edellä todetun perusteella asiassa jää käräjäoikeuden mielestä epäselväksi, olisiko tavarantarkastuskertomuksessa mainitulla välipohjan ja kellarin seinän  välisellä tiivistämisellä ratkaisevaa merkitystä kellari-ilman radonpitoisuudelle.

 

 

 

Routaeristyksestä

 

 

 

Todistaja Ptttnen on arvioinut, että talosta oli arviolta 25 % ympäröity routasuojauksella. Todistaja Kttttnen on huomauttanut, ettei routaeristettä tarvita, mikäli rakennus on perustettu riittävän syvälle.

 

 

 

Routasuojauksen tarkoituksena on estää vauriot, jotka aiheutuvat maan liikkeestä sen routiessa. Routasuojauksen tarve on siten riippuvainen olosuhteista, siitä, miten routivaa maaperä on. Kalliolle rakennetun talon routasuojauksessa ei olisi paljoa järkeä.

 

 

 

Ptttnen on kertonut, ettei hän ollut havainnut rakennuksen perustuksissa routavaurioita. Ptttsen työsuorituksen, johon oli liittynyt rakennuksen ympäryksen aukikaivaminen, ajankohdasta ei ole tarkempaa tietoa. Urakkasopimuksen mukaan sen olisi kuitenkin pitänyt tapahtua loka - marraskuussa 2012. Vastaajan esittämistä Volinda Oy:n laskuista päätellen perustukset oli rakennettu keväällä 2004, joten Ptttnen oli tehnyt havaintonsa perustusten kunnosta ainakin kahdeksan vuotta niiden rakentamisen jälkeen. Mikäli routa aiheuttaisi ongelmia perustusratkaisun toiminnalle, olisi se tuossa ajassa jo ilmennyt. Kun näin ei ole tapahtunut, on se osoitus siitä, että perustusratkaisu oli ollut jo ennen kantajien toteuttamia korjauksiakin toimiva, vaikka talon

 

perustuksia ei ollutkaan kauttaaltaan routaeristetty. Kaupankohteen ei tämän vuoksi voida katsoa poikenneen sovitusta.

 

 

 

Vierustäytön hienojakoisuudesta

 

 

 

Todistaja Ttttttmaan mukaan rakennuksen vierustan täyttö oli ulottunut riittävän syvälle. Tavarantarkastuskertomukseensa Ttttttmaa on kirjannut, että näytteenottotilanteessa näytteen sekaan oli valunut hienoainesta, joka oli vääristänyt tutkimustuloksia ja että kiviaines ilman sitä täyttäisi ohjeen vaatimukset eikä vierustäyttö sellaisenaan ollut vaatinut toimenpiteitä.

 

 

 

Todistaja Ptttnen on katsonut, että rakennukselta oli puuttunut pystysuora kapillaarikatko. Hänen mielestään vierustäyttö oli ollut sekalaista maata, kun sen olisi pitänyt olla läpimitaltaan 15 - 16 millimetristä salaojasoraa.

 

 

 

Todistaja Mtttttn mukaan alapohjatilan kysymyksessä ollessa ei tarvita kapillaarikatkoa. Mtttttn lausunnolla ei tältä osin ole asian ratkaisun näkökulmasta merkitystä, koska kysymys oli ollut pääosin kellarista, ei alapohjatilasta.

 

 

 

Todistaja Kttttnen on maininnut, että rakennuksen ympärillä oli ollut niin sanottu pystysalaoja.

 

 

 

Pystysalaojasta esitetty todistelu on ollut ristiriitaista todistaja Ptttsen pidettyä vierustäyttöä sekamaana. Kellaritilaan ei kuitenkaan ole osoitettu tai edes väitetty siirtyneen kosteutta seinämuurin kautta. Perustusratkaisu on siten kahdeksana olemassa olon vuotenaan ollut toimiva, olipa maa-aines ollut liian hienojakoista tai ei. Sen vuoksi kiinteistöllä ei voida katsoa tässä suhteessa olleen virhettä, vaan kaupankohde  oli ollut ominaisuuksiltaan   osapuolien  sopimuksen mukainen.

 

 

 

Sade vesien poistoputkesta

 

 

 

Sadevesien  poistoputki  oli ollut rakennuksen  yhdellä  nurkalla  näkyvissä maanpinnalla  jonkin  matkaa. Asiassa  ei ote edes väitetty,  että asiantila ei olisi ollut havaittavissa  kiinteistöllä  tehdyn  ennakkotarkastuksen aikana. Kantajat  eivät siten voi vedota virheenä  sadevesiputken sijaintiin,  jonka korjaaminen  lienee mahdollista  lapiolla kaivamalla.

 

 

 

Kellarin tuuletuksesta

 

 

 

Tavarantarkastuskertomuksen     mukaan  kellaritilan  ilmastointi  on rakennettava  sellaisen  tilan ilmastointivaatimusten    mukaisesti.  Todistaja Ptttnen  on kertonut,  että kellarin tuuletusaukkoja   oli nyttemmin   lisätty. Todistaja  Mtttttn  lausunnossa  ei ole mainittu tuuletustarpeesta mitään, vaikka  sen Yhteenveto-osiossa   on kosketeltu  muutostarpeita, mikäli tila rakennetaan  varastoksi  tai asuintilan  kaltaiseksi.

 

 

 

Käräjäoikeudelle   esitetystä  selvityksestä  ei ilmene,  miksi kellaritilan ilmastointiaukkoja   oli haluttu lisätä. Tavarantarkastuskertomukseen  on merkitty  rakennusmääräyksien   asettamat  edellytykset  tuuletusaukkojen suuruudelle  ryömintätilaisessa   alapohjassa,  mutta kellarin tuuletustarpeelle asetetuista  tarkemmista  vaatimuksista   ei siinä ole mainintaa.  Muussakaan  kirjallisessa  aineistossa  ei näyttäisi  esitetyn kellarin tuuletuksessa   olleen  puutteita.  Siitäkään,  millaisiksi  tuuletusaukot oli muutettu,  ei ole selvitystä.

 

 

 

Kantajien  29.1.2014  päivätyssä  lisälausumassa   on todettu,  että ulkoseinän  yläreunasta  puuttuu  lämpökatko,  joka oli ilmennyt  kellarin kulmien ja kattorajan  huurtumisena.   Lausuman  mukaan  tämä huurtuminen  oli tapahtunut  kellaritilan  edellisenä  kesänä tapahtuneen

 

korjaamisen  jälkeen.  Tavarantarkastuskertomukseen     taikka  muuhunkaan aineistoon  ei ole kirjattu,  että vastaavaa  ilmiötä olisi havaittu

 

aikaisemmin,   vaikka pakkastalvia  on ollut ennenkin.  Todistaja  Kttttsen kuulustelussaan   ilmaisema  epäily, että tuuletusreikien   lisäämisen   aikaan saama  alapohjarakenteen   lämpötilan  putoaminen  oli saanut  kosteuden tiivistymään   kylmiin pintoihin,  on ainakin tässä vaiheessa  paras tarjottu selitys valokuvista  ilmeneville  välipohjan  alapinnan  nurkissa tapahtuneelle   jään muodostukselle.   Sen vuoksi  ei voida  pitää poissuljettuna.             että kantajien  korjauttamistoimet,   joiden  toteutustavasta   ei ole tarkempaa  tietoa  kuin todistaja  Ptttsen  oikeudessa  asiasta  antamat lausumat,  ovat kaupan jälkeen  synnyttäneet  uudenlaiset  olosuhteet, joiden  seurauksena   rakenteille  mahdollisesti  aiheutuvat  ongelmat  eivät luonnollisestikaan voi olla virheitä  kaupan  kohteessa.

 

 

 

Alapohjaan jääneestä puuaineksesta

 

 

 

 

 

Asiassa  on riidatonta,  että anturan  alapuolelle  oli muutaman   metrin  välein jätetty  valumuotin  tukemisessa   käytettyjä  sidelautoja.   Erimielisyys   on koskenut  sitä, onko puuaineksen  jääminen  rakenteisiin  ollut  virhe  kaupan kohteessa.

 

 

 

Rakenteissa oleva lahoava  aines muodostaa  uhkan asumisterveydelle, mikäli siitä peräisin olevia  mikrobeja  pääsee  kulkeutumaan   asunnon sisäilmaan ja aiheuttamaan asukkaille oireita. Uhan syntyminen edellyttää puuaineksen lahoamista. Tavarantarkastuskertomuksen valokuvasta 3 arvioiden sellainen tuskin on vielä alkanut. Mikäli rakennuksen salaojajärjestelmä pidetään toimivana, on lahoamisen alkaminen myös varsin epätodennäköistä.

 

 

 

Talon epäiltyjä radonhaittoja edellä arvioitaessa on päädytty käsitykseen, ettei kellaritilan ja rakennuksen varsinaisten asuintilojen välillä voi olla merkittäviä ilmavirtauksia kellarista asuinhuoneisiin. Näin ollen ja vaikka puutavaran lahoaminen alkaisikin on hyvin epätodennäköistä, että mahdolliset haitalliset mikrobit pääsisivät siirtymään asuintiloihin.

 

 

 

Lahoaminen tai homehtuminen alkaa yleensä hyvin nopeasti, mikäli sovelias aines joutuu pysyvästi kosteudelle alttiiksi. Näin ei näyttäisi tässä asiassa tapahtuneen. Puu-aineksen löytyminen maaperästä ei esitetyn selvityksen perusteella ole aiheuttanut vahinkoa rakenteille tai vaaraa talon asukkaiden terveydelle. Se ei näin ollen muodosta virhettä kaupan kohteessa.

 

 

 

Jätevesipumppaamosta

 

 

 

Kiinteistöllä sijaitsevilla kahdella asuinrakennuksella on yhteinen jätevesien kokoomakaivo, josta vedet pumpataan yhteisellä pumpulla kunnan viemäriin. Asiassa on erimielisyys siitä, onko kiinteistössä maakaaressa tarkoitettu virhe, kun kantajien ostamalla kiinteistön osalla ei ole omaa jätevesipumppua.

 

 

 

Todistaja K on kertonut, ettei pumppaamosta ollut ollut ennen kauppaa puhetta myyjien tai ostajien kanssa. Kmmma ja Jouni Ammminen ovat kertoneet antaneensa välittäjän edustajana toimineelle Klle kaikki taloa koskeneet asiakirjat käyttöön, mutta erityisesti ei hänelle ollut jätevesijärjestelmän toteutuksessa sovellettuja ratkaisuja esitelty.

 

 

 

Todistaja Kn kertomuksella on selvitetty, että jätevesijärjestelmän yksityiskohtia ei ollut kantajille ennen kaupan tekoa selvitetty. Kysymys on näin ollen siitä, rasittaako kaupan kohdetta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu tiedonantovirhe.

 

 

 

Jätevesikaivo ja ilmeisesti myös -pumppu sijaitsevat LVI-asema piirroksen mukaan tontin reunassa olevan sisäänajotien alla. Pumppuun liittyy merkkivalo, joka osoittaa, onko pumppu käynnissä, mutta missä tämä valo sijaitsee, se on käräjäoikeudessa jäänyt selvittämättä. Vaikuttaa kuitenkin siltä, että tavanomaisessa kaupan kohteen tarkastuksessa on itse pumppu voinut jäädä havaitsematta, mutta pumpun merkkivalo ei.

 

 

 

Tiedonantovirheen edellytyksiksi on maakaaressa asetettu, että ilmoittamatta jätetty asiantila  tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Käytön kannalta jätevesipumppu on todistajien kertomuksista päätellen varsin vaivaton. Ratkaisuna se ei ole pientaloissa mitenkään harvinainen. Jätevesipumppausjärjestelmää  ei sen vuoksi voida sellaisenaan pitää kiinteistön käyttöön tai arvoon sanottavasti vaikuttavana tekijänä.

 

 

 

Kantajien mukaan ongelmana on kuitenkin se, että talolla ei ole omaa jätevesipumppua vaan se on samalla  kiinteistöllä  olevan toisen rakennuksen   kanssa yhteinen.  Tämän  asiantilan  pitäminen  ongelmana on jäänyt  selitystä  vaille. Asiassa  ei ole väitetty,  että yksi pumppaamo   ei pystyisi siirtämään  kahden  rakennuksen  asukkaiden  jätevesiä kunnalliseen  viemäriin  tai että siitä olisi muuta toiminnallista   haittaa. Pumpun  korjaus- tai uusimistarpeen  ilmetessä johtaa  kahden  talon ratkaisu  kustannussäästöihin,   kun kustannuksia  voidaan jakaa.  Kantajien väitteestä,  että naapuritalon  asujat  eivät suostuisi  osallistumaan pumpusta  aiheutuviin  kustannuksiin,  esitetty  näyttö on ollut ristiriitaista vastaajan  kerrottua,  että hänen  naapuritalossa   asuva veljensä  oli jo tarjoutunut  osallistumaan  pumpusta  syntyviin  sähkökustannuksiin.    Joka tapauksessa   yhteinen  pumppu ratkaisu  kahden  rakennuksen   kiinteistöllä ei ole objektiivisesti  arvioiden  sellainen  kiinteistön  käyttöön  tai arvoon vaikuttava  seikka, että sitä olisi käräjäoikeuden   mielestä  pidettävä virheenä  kaupan  kohteessa,  vaikka  seikkaan  ei olisi ennen  kauppaa kiinnitetty  ostajien  erityistä  huomiota.

 

 

 

Jätevesipumpusta   aiheutuvan  vuotuisen  sähkön  käytön  hinta on Jämijärven  kunnan jätevesihuollon   yleissuunnitelman   ja Onninen  Oy:n paineviemärin   ja pumppaamon   käyttöä ja huoltoa  koskevan myyntiesitteen   mukaan  alle 10 euroa vuodessa.  Tällainen  lisä asumiskustannuksiin    ei vaikuta  kaupan  kohteen  arvoon  mitenkään.

 

 

 

Pumppaamosta   esitetty  hinnanalennusvaatimus    yhdessä sadevesipumpun sähkön  käytön  kanssa on ollut kaikkiaan  10.000  euroa. Summan  suuruutta  on selitetty  sillä, että uuden  pumppaamon hinta olisi noin 8.000  euroa,  mikä on ollut myös todistaja  Ptttsen  arvio järjestelmän hankintakustannuksesta.    Sähkönkulutuksen   aiheuttamaa hinnanalennusta   jäisi siten 2.000  euroa,  mikä vastaisi  pumppujen käyttämän  sähkön  hintaa suurin piirtein  seuraavien  100 vuoden  aikana. Vaatimusmäärä   on tältä osin niin ylimitoitettu,  että sitä voidaan  pitää määrällisesti   kokonaan  selvittämättömänä.

 

 

 

Vahigonkorvauksista

 

Kiinteistöllä  ei ole näytetty  olleen  maakaaren  2 luvun  17 §:n 1 momentin 1 - 4 kohdissa  tarkoitettua  virhettä.  Kantajilla  ei ole sen vuoksi  oikeutta vaatimiinsa  vahingonkorvauksiin.

 

 

 

Salaojakuvausraportin    valokuvista  4 ja 5 on sinänsä  todettavissa,   että rakennuksen   terassin  alle oli varastoitu  lautakasoja.   Mitä niiden poiskuljettamisesta    oli osapuolien  kesken  ennen  kauppa  sovittu,  siitä ei kukaan  ole käräjäoikeudessa   kertonut  mitään.  Lähtökohtaisesti    lautojen osalta  näyttäisi  kuitenkin  olevan  pikemminkin   kysymys  väitetystä sopimusrikkomuksesta    kuin kantajille  mahdollisesti   aiheutuneesta vahingosta.   Enemmän  selvityksen  puuttuessa  jää väitetty  osapuolien välinen  sopimus  lautojen  poiskuljettamisesta    kuitenkin  näyttämättä.

 

 

 

Piha maan ja kellarin  käytön estymisestä  esitetty  vaatimus  on ulotettu ajallisesti  koskemaan  kahdeksaa  kuukautta.  Kun Ptttsen  pihaurakointi oli urakkasopimuksen    mukaan  kestänyt  kuukauden  ja kolme  päivää,  on vaatimus  jo lähtökohtaisesti   miltei kahdeksan  kertaa  liian suuri.

 

 

 

Pihamaasta   sinänsä voidaan  kuvitella  syntyvän  jonkinlaista   käyttöhyötyä. Sen sijaan  syy kellarin  käytön estymiseen  rakennuksen   ulkopuolisten töiden  vuoksi  on jäänyt  selvittämättä.  Mitään varsinaisia  kuivatustoimia   ei siellä ole edes väitetty tarvitun.  Kellari oli rakenteiltaan  ja varusteiltaan

 

ollut sellainen  kuin myyntiesitteessä  oli kerrottu  ja ostajat  olivat  kohdetta ennakkoon  tarkastaessaan  voineet havaita.  Väite  kellarin  käytön estymisestä  aiheutuneesta  haitasta on siten  kokonaan  perusteeton.

 

 

 

Vahingonkorvausvaatimuksen    määristä  voidaan  todeta,  että jätteenkuljetuksista   vaadittu 200 euroa vaikuttaa  mahdolliselta,   joskaan tarkempaa  selvitystä  sen muodostumisesta   ei ole esitetty.  Määrällisesti kohtuullinen  korvaus jätteiden  poiskuljettamisesta   sekä  pihamaan  käytön estymisestä  saattaisi  siten olla käräjäoikeuden  arvion  mukaan suuruusluokaltaan   yhteensä  noin 500 euroa.

 

 

 

Yhteenveto

 

Kaupan kohteessa  on edellisen  perusteella   selvitetty  olleen  virhe salaojajärjestelmän purkuputkessa,  josta kumpikaan osapuoli  ei ollut tiennyt.  Korjauskustannukset   ovat arviolta  olleet  alle  kaksi  prosenttia kauppahinnasta.   Kysymys on näin ollen ollut sellaisen  mittaluokan virheellisyydestä,  johon ostajien on ollut syytä varautua.   Virhettä  ei sen vuoksi voida pitää merkittävänä  eikä kaupan  kohteessa   näin ollen ole ollut hinnanalennukseen   oikeuttavaa  salaista  virhettä.

 

 

 

Vastaajan  mahdollisella  tietoisuudella  kantajien  väittämistä    muista puutteellisuuksista ei ole asian ratkaisun  kannalta  merkitystä,   koska  ne eivät muodosta  maakaaressa  tarkoitettua  virhettä  kaupan  kohteessa. Sellaista  Iaatuvirhettä,  jonka perusteella  kantajat  olisivat  oikeutettuja hinnanalennukseen, ei myydyssä  rakennuksessa   ole näytetty  olleen. Kannevaatimukset  on sen vuoksi hylättävä.

 

 

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Kantajat  häviävät jutun  kaikilta osin. He ovat sen vuoksi  velvollisia korvaamaan  vastaajan  kohtuulliset  oikeudenkäyntikulut.

 

 

 

Vaadittujen  oikeudenkäyntikulujen   määrää  ei ole riitautettu lukuunottamatta   todistaja  Kttttsen asiantuntijatyöskentelystään laskuttamia  summia.  Kttttsen  laskutus onkin  ollut pidäkkeetöntä. Toisaalta  hänen  pätevyytensä  vastaa ja ehkä jopa  ylittää tavarantarkastajan   pätevyyden  ja vastapuolen   tilattua tavarantarkastuksen   yksin on vastaajalla  ollut perusteita  turvautua asiassa  omaan  asiantuntijaansa.   Tämän  vuoksi  käräjäoikeus   katsoo,  että vastaajalla  on oikeus oikeudenkäynnistä   aiheutuneiden   kulujensa korvaukseen  myös käyttämänsä  asiantuntijan   osalta.

 

 

 

Tuomiolauselma

 

 

 

Kanne hylätään.

 

 

 

Kantajat  Coooa ja Kooom Eoooy  velvoitetaan   korvaamaan   Kmmma Ammmisen  oikeudenkäyntikulut   24.353,85  euroa  korkolain  4 § 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen   26.3.2014   lukien.