Mikä merkitys asuntokaupassa on rakennussuunnitelmilla?


Usein kaupassa myyjä luovuttaa ostajalle rakennuslupa- ja muita piirustuksia. Jos ostaja myöhemmin havaitsee, että toteutus (uudisrakennus tai korjaus) on suoritettu annettujen suunnitelmien vastaisesti, onko kyseessä virhe? Mikä merkitys on silloin virheen olennaisuudella tai merkittävyydellä?

Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen perustellen tuomiota ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella ja loppujen virheiden piilevyydellä ja vähäisyydellä. Hovioikeus arvioi ne myös piileviksi eli salaisiksi virheiksi ja niiden korjauskustannukseksi enintään 12.000 euroa, joka muodosti vain noin 3,6 prosenttia 336.000 euron kauppahinnasta ja hylkäsi kanteen katsoen, etteivät virheet olisi vaikuttaneet kaupan tekemiseen. Kysymys oli tässä siitä että rakentamisessa ei oltu noudatettu rakennuslupakuvia kaikilta osin (ja kuviakaan ei oltu päivitetty muutoksilla). Ostaja oli vaatinut ja saanut rakennuslupakuvat ennen kaupan tekemistä ja tästä oli merkintä kauppakirjassa. Ostaja vaatimus perustui siis siihen että hänellä oli oikeus luottaa siihen että rakennus oli rakennettu kuvien mukaisesti. Käräjäoikeus tosin katsoi että pelkkiin kuviin ei voi luottaa ja ennakkotarkastuksella on iso merkitys.

Hovioikeus katsoi, että rakennuksessa oli virheitä ryömintätilassa, ontelolaattojen saumauksessa, ilmavaihtokanavien eristyksessä ja höyrynsulussa. Mutta koska näiden korjausarvo oli vain 12.000€. Ostajat katsoivat, että virheitä oli lisäksi perustusten kosteuseristyksessä, alapohjan ontelolaattojen ilmavuodoissa, alakerran lattialaatoituksen kiinnityksessä, yläpohjan tuuletusaukkojen puuttumisessa, yläpohjan umpinaisessa tilassa, saunan lattiakaivon viemäröinnissä, märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletuksessa, vaatehuoneen puutteellisessa lämmityksessä sekä siinä, että märkätilan laattojen saumauksessa laajalla alueella on homekasvustoa.

Yhtenä esimerkkinä märkätilan seinärakenteen tuuletusvirheestä hovioikeus kirjoittaa perusteluissaan, että "Rtttttnen on kertonut, ettei hän ollut itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, vaan on perustanut mielipiteensä tavarantarkastuskertomuksen liitteenä olevaan rakennusmestari V. Lttttn asiantuntijalausuntoon, jonka mukaan tuuletusraon koko vaihteli 0-10 millimetrin välillä. Rtttttsen mukaan suunnitelmissa tuuletusrako on ollut 30 millimetriä. Ktttttnen on kertonut saaneensa kätensä tiilimuurauksen ja seinälevytyksen väliin, ja hänen käsityksensä mukaan rako oli ollut kyseessä olevan märkätilan rakenteen tuulettumisen kannalta riittävä."

"Hovioikeus katsoo Ktttttsen kertomuksen osoittavan, että märkätilan seinän tuuletusrako on ollut riittävä ja rakenne toimiva. Rtttttnen ei ole itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, joten hänen kertomukselleen sen koosta ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä. Koska märkätilan seinärakenteen tuulettuminen on edellä kerrotuin tavoin toteutettu asianmukaisesti, kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe, vaikka rako onkin jossain määrin poikennut suunnitelmissa esitetystä."

Asiassa oli kysymys myös rakentamismääräyskokoelman ja hyvän rakennustavan sisällöstä.

Hovioikeus esimerkiksi katsoi, että höyrynsulussa oli virhe. "Rakennusmääräyskokoelman RakMK C2 kohdan 4.1.2 mukaan ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Rtttttsen, Ttttttsen, Seppälän ja Ktttttsen kertomuksilla on näytetty, että höyrynsulut on rakennettu virheellisesti. Ilmanvaihtoputkien ja sähköjohtojen läpivientejä on ollut tiivistämättä ja liittymäkohtia teippaamatta. Höyrynsulut on havaittu puutteellisiksi ainakin niistä kohdista, joista on avattu seinärakenteita. Kukaan todistajista ei ole kertonut havainneensa rakenteissa kosteuden merkkejä. Villojen tummumista on kuitenkin todettuja tämä on Rtttttsen ja Ttttttsen mukaan aiheutunut ilmavuodoista. Vaikka kosteusvaurioita ei vielä ole ilmennyt, virheellinen ja puutteellinen höyrynsulutus saattaa jossain vaiheessa vaikuttaa haitallisesti rakennuksen toimivuuteen. Mooonpäällä ja Looooosella on kyseisen uuden kiinteistön ostaessaan ollut syytä olettaa, että höyrynsulut on asennettu asianmukaisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Kun näin ei ole ollut, kiinteistössä on tältä osin maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe." "Hovioikeus arvioi avattujen kohtien korjauksen maksavan n. 3000€." (Tässä siis tuomittiin vain se mikä oli avattu eikä katsottu että oli perusteita kaikkien sisäseinien avaamiselle höyrynsulun tarkistamiseksi ja korjaamiseksi.)

Yhteenvetona voidaan todeta, että vähäiset virheet eivät vaikuta kaupassa. Niillä voi olla merkitystä lähinnä jos myyjä antaa niistä erityisen vakuutuksen. Esimerkiksi rakennuslupakuvien osalta ostaja voi vaatia kauppakirjaan kirjausta että myyjä vakuuttaa, että rakennus on rakennettu rakennuslupakuvien mukaisesti. Tosin ostajan intressissä on kirjauttaa siihen, ettei kuitenkaan vastaa vähäisistä poikkeamista toteutuksen ja rakennussuunnitelmien välillä. Tämä on siis neuvottelukysymys, jolloin myyjän on tärkeä ilmoittaa poikkeamat ja ostaja voi suorittaa tarkemman ennakkotarkastuksen.

Ostajien oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa 21.300€ ja hovioikeudessa 17.900€ eli yhteensä 49.200e ja heidät velvoitettiin maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 22.700€ ja hovioikeudessa 10.500€. Kaikki ostajien maksettavaksi tuomitut oikeudenkäyntikulut olivat n. 82.000€, josta vakuutus korvannee n. 10.000e.

Virheiden hakusanat:

- ryömintätilan kosteus,

- ontelolaattojen saumauksessa,

- ilmavaihtokanavien eristys

- höyrynsulku

- perustusten kosteuseristys,

- alapohjan ontelolaattojen ilmavuodot,

- alakerran lattialaatoituksen kiinnitys,

- yläpohjan tuuletusaukkojen puuttuminen,

- saunan lattiakaivon viemäröinti,

- märkätilan muurattu seinärakenne ja sen tuuletus,

- vaatehuoneen puutteellinen lämmitys,

- märkätilan laattojen saumauksessa laajalla alueella homekasvustoa.

HUOM alla nimet muutettu!


Helsingin hovioikeus

Tuomio Nro 3393

Antamispäivä

15.11.2011

Diaarinumero

S 10/3039

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 2.15 os. 30.9.2010 nro 12273

Asia

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat

H Mooonpää

T Loooonen

Vastapuolet

R Lmmmne

M Kmmmmnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 6.-7.9.2011. Valitus

H Mooonpää ja T Loooonen yhdessä ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa kuitenkin niin, että toissijaisen hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen määrä on 127.621,84 euroa. Mooonpää ja Loooonen ovat lisäksi vaatineet, että korjauskustannusten määrään 112.817,44 euroa on lisättävä kanteen vireille tulon jälkeen tapahtunut 15 prosentin kustannustason nousu. Mooonpää ja Loooonen ovat edelleen vaatineet, että R Lmmmne ja M Kmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa korkoineen, käräjäoikeuden osalta 21.376,50 eurolla ja hovioikeuden osalta 17.890,92 eurolla.

Kiinteistö ei ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Myyjät olivat ennen kauppaa antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja rakennuksen rakenteista ja kunnosta. Kiinteistö oli poikennut virheidensä vuoksi merkittävästi siitä, mitä siltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden oli perustellusti voitu edellyttää.

Rakennusvirheet olivat niin olennaisia ja lukuisia, että oli perusteltua epäillä talon olleen kauttaaltaan rakennettu huolimattomasti rakennusmääräyksiä ja suunnitelmia noudattamatta. Välttämättömien korjausten kustannukset sekä korjausajan ja -tavan vaikutus talon käyttämiseen asumistarkoitukseen olivat olleet niin merkittävät, että kaupan purkukynnys oli ylittynyt.

Ostajan oikeutta hinnanalennukseen ei ollut rajattu vain olennaisiin virheisiin. Kiinteistön virheet eivät olleet merkityksettömiä. Mooonpää ja Loooonen eivät olleet ryhtyneet korjaustoimiin, koska heidän ensisijaisena vaatimuksenaan oli ollut kaupan purku.

Myyjät olivat laiminlyöneet maankäyttö- ja rakennus lain 119 §:n mukaisen huolehtimisvelvollisuutensa. Heidän oli täytynyt olla tietoisia ainakin rakennuksen merkittävimmistä virheistä, koska he olivat itse rakennuttaneet talon ja asuneet siinä ja koska rakennustyöt oli teetetty Kmmmmsen isän ja tämän tuttavapiiriin kuuluneiden maanrakennusurakoitsijan ja vastaavan työnjohtajan avulla.

Loooosen rakennusalan tuntemus ei ollut aiheuttanut hänelle muita laajempaa ja tarkempaa selonottovelvollisuutta. Myyjät olivat ilmoittaneet, että talo oli rakennettu suunnitelmien mukaisesti ja ettei rakennusvirheitä ole ollut. Ostajilla ei ilman erityistä syytä ollut velvollisuutta tarkastaa näiden tietojen paikkansa pitävyyttä. Normaali kiinteistön tarkastus ei ollut paljastanut ristiriitaa annetun informaation kanssa.

Ryömintätilan kosteusolosuhteet ja tuuletus olivat olleet virheelliset. Salaojitus oli toteutettu suunnitelmien ja rakennusmääräysten vastaisesti siten, että salaojat oli rakennettu liian korkealle ja ryömintätilan maatäyttö oli jätetty vajaaksi. Vesi ei ohjautunut ryömintätilasta talon ulkopuolelle salaojiin vaan talon ulkopuolelta oli ohjautunut vettä talon alle. Myyjien Mooonpäälle ja Looooolle antamien tietojen mukaan salaojat ja ryömintätila oli suunniteltu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla, joten heillä ei ollut tältä osin laajempaa tarkastamisvelvollisuutta. Ryömintätilan tarkastaminen ei ollut edes mahdollista, koska rakennuksen sisältä tilaan johtava luukku ei ollut kaupantekoa edeltävillä käynneillä avattavissa. Myyjät olivat olleet tietoisia salaojituksen ja ryömintätilan virheistä.

Virheellisesti asennetun pato levyn poistamisen ja uudelleen asentamisen kustannukset salaojituksen korjaamisen yhteydessä toteutettuna olivat 1.830 euroa. Patolevyn kääntäminen oikein päin edellytti talon seinustan auki kaivamista ja sen uudelleen täyttämistä. Jos korjaus toteutettiin ilman salaojituksen korjaamista, kustannukset nousivat 20.910 euroon, mikä oli Mooonopään ja Loooosen toissijainen vaatimus perustusten kosteuseristyksen osalta.

Alapohjan ontelolaattojen saumaus oli ollut puutteellista ja teräksiä oli ollut näkyvissä. Alakerran irronnutta lattialaatoitusta ei ollut havaittavissa taloa tarkastettaessa. Yläpohjan puuttuva tuuletus oli muodostanut riskin yläpohjan rakenteille. Suunnitelmien ja tarkastusasiakirjojen mukaan tuuletus oli kuitenkin ollut olemassa, joten ostajilla ei ollut ollut velvollisuutta tarkastaa asiaa enempää. Yläpohjan umpinaiseen tilaan tuli olla pääsy rakenteiden

tarkastamista varten. Portaikon katon ja yläkerran niin sanottujen sivutilojen lämmöneristys oli ollut puutteellinen ja se tuli korjata. Höyrynsulkumuovin asennuksen puutteellisuus ei ollut koskenut ainoastaan portaikkoja ja yläpohjan sivutiloja vaan koko rakennuksen ulkovaipan höyrynsulutusta, jota ei ollut rakennettu tiiviiksi ja yhtenäiseksi. Virheen korjaaminen edellytti huomattavaa rakenteiden purkamista ja uudelleenrakentamista, joiden kustannukset olivat noin 21.000 euroa. Märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus ei ollut suunnitelmien mukainen eikä asianmukainen. Pesuhuoneen seinään oli kertynyt hometta.

Vastaus

R Lmmmne ja M Kmmmmnen yhdessä ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että H Mooonpää ja T Loooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 10.547,50 eurolla korkoineen.

Lmmmne ja Kmmmmnen ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin vastauksensa perusteisiin sekä viitanneet käräjäoikeuden tuomion perusteluihin. He olivat täyttäneet maankäyttö- ja rakennuslain 119 §:n mukaisen huolehtimisvelvollisuutensa. Kaikki työvaiheet oli tarkastettu asianmukaisesti vastaavan mestarin ja rakennusvalvojan toimesta. Oli normaalia käyttää rakentamisessa tuttuja henkilöitä. Ostajan selonottovelvollisuus kaupan kohteesta oli korostunut silloin, kun ostaja oli alan ammattilainen.

Jos kauppa puretaan niin asumiskorvaus tuli vahvistaa realistisena pidettäväksi 1.500 euroksi kuukaudessa 25.3.2008 lukien.

Kaupungin kaivon korkeus aseman vuoksi sadevesipoistoa ei ollut voinut rakentaa kovin syvälle. Kmmmmnen ei ollut koskaan käynyt ryömintätilassa. Perustusten kosteuseristyksen pato levyn asennuksesta ei ollut aiheutunut haittaa. Alapohjan ontelolaattojen saumaus oli ollut ilmatiivis. Yläpohjan tuuletus oli toteutettu riittävällä tavalla ja puuaines oli ollut täysin tervettä. Yläpohjan tilan umpinaisuus oli ollut havaittavissa eikä kyseinen tila ollut vaatinut erillistä huoltoa. Puutteet höyrynsulkujen asennuksessa eivät olleet olennaisia eikä tästä ollut aiheutunut ongelmia. Saunan lattiakaivon viemäröinnin korjaamiseen ei ollut edes todettu olleen aihetta. Märkätilan seinärakenteen tuuletus oli ollut riittävä. Märkätila oli asianmukaisesti tutkittu kosteusmittarilla eikä rakenteessa ollut havaittu vikaa. Alapohjan tarkastus luukku oli estänyt lattialämmityksen asentamisen vaatehuoneeseen, ja tämä oli ollut havaittavissa rakennuksen esittelyssä.

Viemäriputkien ripustusta koskeva vaatimus tuli jättää tutkimatta, koska kyseessä oli uusi vaatimus, jota ei ollut esitetty haastehakemuksessa. Vaati mus oli joka tapauksessa perusteeton, koska viemäriputkien ripustus oli toi minut moitteetta.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa T Loooosta ja M Kmmmmsta sekä todistajina K. T. Rtttttsta, R. E. Ltttttsta, I. T. Tttttta, V. T. Tttttta, P. P. T. Ktttttstä, M. T. Stttttlää, T. A. Kttttttsta, S. O. Vtttttta, C. C. Htttttttnia ja R. P. Mttttttlää.

Hovioikeuden ratkaisu

Mooonpää ja Loooonen ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset virhekohtaa 15 lukuun ottamatta ja vaatineet kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta ja vahingonkorvausta jäljempänä lueteltujen virheiden perusteella. Kuultavat ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet kiinteistön virheistä olennaisilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen merkitty.

Virheen käsite

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Hovioikeus toteaa, että mainitussa lainkohdassa myyjälle on asetettu päävastuu kaupan kohdetta koskevien tietojen hankkimisesta ja niiden välittämisestä ostajalle. Tietojen hankkimista koskevaa velvollisuutta kutsutaan myyjän selonottovelvollisuudeksi ja tietojen välittämistä koskevaa velvollisuutta myyjän tiedonantovelvollisuudeksi. Myyjälle maakaaressa asetetusta selonottovelvollisuudesta johtuu, ettei myyjä voi virheestä vapautuakseen vedota tietämättömyyteensä, jos kyse on sellaisesta virheestä, joka myyjän olisi pitänyt kiinteistön omistajana havaita. Tällöin ei myöskään kyseessä voi olla salainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 22 §:ssä on säädetty ostajan selonottovelvollisuudesta. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

1. Ryömintätilan kosteus

Rtttttnen on kertonut, että salaojaputkiston pitäisi olla rakennettu ryömintätilan maantäyttökerroksen alapuolelle. Tässä tapauksessa putkisto oli asennettu noin 20-55 senttimetriä maantäyttökerroksen yläpuolelle ja poisti sen vuoksi huonosti ryömintätilaan kertyvää vettä. Putkisto oli asennettava syvemmälle, jotta se toimisi moitteetta. Rakennuksen salaojitusta ei ollut toteutettu rakennussuunnitelmien mukaisesti. Salaojat täyttivät kuitenkin rakennusmääräysten vaatimukset. Normaalitilanteessa salaojaputkissa ei kuulunut olla vettä. Vahinkoa ei kuitenkaan aiheudu, vaikka putkissa jonkin verran vettä olisikin. Alapohjan tuuletusputkien määrää tai tuuletusaukkojen pinta-alaa oli tarpeen lisätä.

Ktttttnen on kertonut, että ryömintätilan sisäilma oli hänen aistihavaintojensa mukaan ollut jonkin verran kosteannihkeää, mutta muuten laadultaan asianmukaista. Rakennuspaikan salaojitus oli ollut hyvässä kunnossa. Pienet painaumat tai vesi salaojaputkissa eivät vaikuttaneet salaojien toimintaan. Salaojitus oli rakennettu suunniteltua korkeammalle. Se oli kuitenkin perustusten sokkelipalkin alapinnan alapuolella ja täytti näin rakennusmääräysten vaatimukset. Ryömintätilaan oli kerääntynyt vettä, koska pohjaveden pinnan taso oli rakennuspaikalla korkealla. Lisäksi oli mahdollista, että vettä oli tullut ryömintätilaan myös rakennuksen ulkopuolelta niin sanottuina vajovesinä. Ryömintätilan pohjalle kertynyt vesi voitiin poistaa asentamalla keskelle salaoja tai avo-oja ja muotoilemalla maanpinta siihen viettäväksi. Rakennusmääräyskokoelman ohjearvot tuuletusaukkojen suuruudesta oli laskettu siten, että ne olivat riittävät hankalissa olosuhteissa, mikä ei ollut tilanne tässä tapauksessa. Alapohjan tuuletusta oli kuitenkin syytä parantaa lisäämällä tuuletusaukkoja tai suurentamalla olemassa olevia aukkoja.

Ttttttnen on kertonut havainneensa ryömintätilassa vettä sekä pisarajälkiä rakenteissa. Pintakosteusmittarilla saatu mittaustulos osoitti, että rakenteet olivat olleet huomattavan märkiä. Salaojista Ttttttnen ei ollut tehnyt havaintoja.

Vtttttka on kertonut, että aistinvaraisesti havainnoiden ryömintätilan ilmanlaatu oli ollut poikkeuksellisen hyvä. Ryömintätilan perällä oli ollut kaivanto ja sen pohjalla oli ollut vettä. Pohjavesi oli Vtttttkan käsityksen mukaan alueella varsin korkealla ja luultavasti sen takia vettä nousi ryömintätilaan. Vesi olisi sinänsä hyvä johtaa pois rakennuksen alta. Koska kyseessä oli kivirakenteinen ja betonipohjainen talo eikä ryömintätilassa ollut mitään rakennusjätettä tai muuta sellaista, vedestä tai kosteudesta ei kuitenkaan aiheutunut rakennukselle mitään ongelmaa. Yleensäkin oli varsin tavanomaista, että alapohjassa esiintyy kosteutta.

Mtttttlä on kertonut tehneensä rakennuksella pohjatyöt. Salaojien korko oli määräytynyt kaupungin poistoputken korkotason mukaisesti. Rakennus sijaitsi valuma-alueella montussa siten, että kaikki rinteet viettivät rakennuspaikalle

Hovioikeus katsoo, että salaojituksen toteuttaminen osin rakennussuunnitelmista poikkeavasti ei vielä sellaisenaan osoita, että kiinteistössä olisi virhe ottaen erityisesti huomioon, että salaojitus Rtttttsen ja Ktttttsen kertomin tavoin täytti rakennusmääräysten vaatimukset. Riidatonta kuitenkin on, että ryömintätilassa on ollut kosteutta ja että rakennettu salaojitus ei johda pois kaikkea rakennuksen alle eri syistä johtuen kertyvää vettä. Asiassa esitetty henkilötodistelu on ristiriitaista siltä osin, mikä merkitys todetulla kosteudella on ja miten mahdollinen ongelma pitäisi korjata. Kertomuksista hovioikeus pitää tältä osin ryömintätilasta havaintoja tehneen Vttttkan kertomusta luotettavimpana ottaen huomioon hänen koulutustaustansa sekä työ kokemuksensa. Vtttttka on diplomi-insinööri, kemisti ja kauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja erikoisalanaan kosteus- ja lahovauriot. Hän on työskennellyt viimeiset 17 vuotta rakennusten mikrobivauriotutkimuksen parissa.

Hovioikeus katsoo Vtttttkan kertomuksella näytetyksi, ettei alapohjan kosteus sinänsä vaikuta nyt kysymyksessä rakennuksen kuntoon tai asumisviihtyvyyteen, koska kyseessä on kivirakenteinen ja betonipohjainen rakennus, joka Vtttttkan kertomin tavoin kestää alapohjassa havaitun kosteusrasituksen. Tästä huolimatta myös Vtttttka on Rtttttsen ja Ktttttsen tavoin todennut, että asianmukaista kuitenkin olisi johtaa vesi pois rakennuksen alta. Näin ollen hovioikeus pitää kohtuullisena, että kyseinen puute poistetaan ja rakennuksen alle kertyvä vapaa vesi johdetaan sieltä pois.

Ryömintätilan ilmanvaihdon osalta Rtttttnen ja Ktttttnen ovat kertoneet, että tuuletusaukkoja oli tarpeen lisätä tai vaihtoehtoisesti lisätä jo olemassa olevaa aukkojen pinta-alaa. Koska asiassa on edellä kerrotuin tavoin näytetty, ettei alapohjan kosteudesta ole haittaa rakennukselle, tällä seikalla ei ole käytännössä merkitystä rakennuksen toimivuudelle.

Loooonen on kertonut, että hänen käydessään tutustumassa kiinteistöön ryömintätilaan johtava aukko oli suljettu vanerisella levyllä. Hän oli kammennut levyä auki ja havainnut, että sen alla oli rakenteita, joiden purkaminen oli ollut siinä tilanteessa mahdotonta. Todisteina esitetyistä valokuvista A.l.-A.3. ilmenee, että ryömintätilaan johtava aukko on ollut peitettynä leyllä, jonka alla on ollut kaksi kerrosta mineraalivillaa. Hovioikeus toteaa, ettei ostajilla ole ollut velvollisuutta ulottaa tarkastusta alapohjaan ottaen erityisesti huomioon, että myyjät eivät ole olleet tuolloin paikalla ja että ryömintätilaan on ollut mahdotonta päästä poistamatta sinne johtavan aukon peittäneitä villakerroksia. Se, että Loooonen on rakennusalan ammattilainen, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Mooonpää ja Loooonen eivät ole tältä osin laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

2. Perustusten kosteuseristys

Rtttttnen on kertonut, että perusmuurilevyn eli patolevyn tarkoituksena on toisaalta estää rakennuksen ulkopuolelta maa-aineksen kautta tulevan veden tunkeutuminen perustusrakenteeseen ja toisaalta poistaa alapohjan kosteus patolevyn sisäpinnan kautta siten, että se kondensoituu levyn pintaan ja va luu salaojajärjestelmään. Patolevy oli asennettu siten, että sen sileä pinta oli betonisokkelia vasten eikä levy väärin asennettuna toiminut siten kuin oli tarkoitus. Alapohjan kosteus ei päässyt haihtumaan suunnitellulla tavalla. Vettä saattoi kertyä ontelolaattoihin ja se saattoi jäätyessään rikkoa rakenteita. Kosteuden poistumisen kannalta olisi parempi, ettei levyä olisi ollut ollenkaan kuin että se oli asennettu väärin päin. Toistaiseksi väärästä asennuksesta ei ollut aiheutunut vahinkoa. Ktttttnen ja Vtttttka ovat niin ikään kertoneet, ettei näin asennetusta pato levystä ollut kuitenkaan aiheutunut haittaa rakennukselle. Rtttttsen ja Ktttttsen mukaan rakennusmääräyksissä ei edellytetä patolevyä.

Asiassa on Rtttttsen, Ktttttsen ja Vtttttkan kertomuksilla selvitetty, ettei väärin päin asennetusta pato levystä ole aiheutunut vahinkoa rakennukselle. Hovioikeus katsoo, ettei patolevyn asentaminen valmistajan ohjeiden vastaisesti ole ollut sellmmmnen puute, jolla olisi käytännön merkitystä rakennuksen toimivuudelle. Kyseessä ei siten ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

3. ja 4. Alapohjan ilmavuodot ja alapohjan ontelolaattojen puutteellinen saumaus

Rtttttnen on kertonut, ettei alapohjan ontelolaattojen läpivientejä ollut tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Oikein tehtäessä läpiviennit tuli tiivistää betonilla siten, ettei niiden kautta päässyt epäpuhtauksia tai kosteutta huone ilmaan. Ei ollut todettu, että huoneilmaan olisi päässyt kosteaa ilmaa tai kaasuja. Määräysten mukaan ontelolaattojen saumojen tuli olla täyteen valetut. Betoni suojasi ontelolaattarakenteessa käytettyjä harjateräksiä korroosiolta.

Ktttttnen on kertonut, että ontelolaattojen välinen saumaus oli tiivistettävä betonivalulla, joka yhdisti laatat toisiinsa toimimaan yhtenäisenä levyrakenteena. Valokuvan 4.1. perusteella sauma oli jäänyt vajaaksi ja kuvassa oli havaittavissa ruostuvaa terästä.

Ktttttnen on kertonut, ettei laataston tiiviys ollut yksinomaan saumojen varassa. Saumaus ei yleensä koskaan ole tasainen. Saumauksessa oli nyt rakoja, kuten valokuvista 4.1.-4.3. voitiin havaita. Epätasaista saumausta ei kuitenkaan ollut tapana korjata, elleivät teräkset olleet jääneet näkyviin. Ktttttnen ei ollut havainnut alapohjassa ilmavuotoja eikä hän muistanut, että läpivienneissä olisi ollut jotain ongelmaa. Läpivientien juuret oli kuitenkin Ktttttsen mukaan lähtökohtaisesti aina tiivistettävä.

Vtttttka on kertonut, että ontelolaattojen päälle asennettiin styrox-levy sekä tehtiin betonivalu, joka teki laatastosta yhtenäisen. Tämän vuoksi sillä, olivatko ontelolaattojen saumat tiiviitä, ei ollut merkitystä. Vtttttka ei ollut rakennuksella käydessään kiinnittänyt huomiota läpivienteihin. Valokuvat

4.4. ja 4.5. oli otettu alapuolelta eikä niiden perusteella voitu päätellä, oliko yläpuolella yhtenäinen betonivalu. Valokuvan 4.5. perusteella läpivienti näytti täysin normaalilta.

Asiassa on edellä mainittujen todistajien kertomusten sekä ryömintätilassa alapohjasta otettujen valokuvien 4.1.-4.3. perusteella selvitetty, että ontelo laattojen saumoissa on ollut rakoja. Ktttttsen ja Vtttttkan kertomusten mukaan epätasaisesta saumauksesta ei kuitenkaan ole aiheutunut haittaa, sillä ontelolaattojen päällä oleva betonivalu teki laatastosta tiiviin ja yhtenäisen. Rtttttnen, Ktttttnen ja Ktttttnen ovat kertoneet, että betonivalun tehtävänä oli myös suojata harjateräksiä korroosiolta ja saumojen harjaterästen tuli sen vuoksi olla kauttaaltaan betonin sisällä. Hovioikeus katsoo, että ontelolaattojen saumaus on ollut puutteellinen siltä osin kuin harjateräkset ovat olleet näkyvissä. Muuten saumauksessa olleilla raoilla ei ole näytetty olevan käytännön merkitystä rakennuksen toimivuudelle eikä kyseessä ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

Hovioikeus on edellä katsonut, ettei Mooonpäällä ja Looooolla ole ollut velvollisuutta ulottaa kauppaa edeltävää kiinteistön tarkastusta alapohjaan. Koska harjaterästen puutteellinen peittäminen on ollut havaittavissa vain ryömintätilasta käsin, Mooonpää ja Loooonen eivät ole tältä osin laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Ktttttsen ja Rtttttsen kertomusten perusteella on selvää, että alapohjarakenteeseen tehtävät läpiviennit tulee tiivistää. Valokuvista ja Loooosen kertomuksesta ilmenee, että tiivistäminen on ontelolaatan alapuolella ollut puutteellista. Vtttttkanja Ktttttsen mukaan ilmavuotoja ei kuitenkaan ole havaittu eikä kerrotusta puutteesta ole aiheutunut rakennuksen käyttämiselle haittaa. Kysymyksessä ei siten ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

5. Alakerran lattialaatoitus

Rtttttnen on kertonut havainneensa lattiassa "kopoja" laattoja käydessään kohteessa 29.12.2009. Niiden lukumäärä ilmeni tavarantarkastuskertomuksen valokuvista 5-13. Ajan myötä "kopojen" laattojen saumat saattoivat lähteä murtumaan, jolloin laatta voi irrota kokonaan. Rtttttnen oli havainnut kohteessa yhden laatan, jonka sauma oli murtunut.

Stttttlä on kertonut havainneensa "kopoja" laattoja käydessään kohteessa vuonna 2009, mutta hän ei ollut tuolloin tarkastanut koko lattiaa. Vuonna

2010 hän oli käynyt kaikki laatat läpi ja tuolloin niistä oli ollut "kopoja" arvion mukaan noin 95 prosenttia.

Ttttttnen on kertonut käyneensä kohteessa ensimmäisen kerran lokakuussa 2008. Tuolloin asukkaat olivat arvioineet, että irronneita laattoja oli noin 15 prosenttia, mikä hänen mielestään piti paikkansa. Irronneiden laattojen määrä oli sen jälkeen kasvanut ja vuoden 2011 elokuussa 30 - 40 prosenttia laatoista oli ainakin osittain irti alustastaan.

Ktttttnen on kertonut havainneensa monissa laatoissa "kopoa", mutta ei välttämättä koko alueella. Laatat olivat olleet varsin suurikokoisia ja suurissa laatoissa jokin kohta saattoi olla "kopo", Vaikka laatta olisi vain osittain kiinni alustassa, se pysyi silti paikallaan. Rakennustöiden yleisten laatuvaatimusten mukaan laatalla tuli olla luja tartunta, minkä on tulkittu tarkoittavan 100 prosentin tartuntaa. Rakennustietosäätiöllä oli myös muita ohjeita, joiden mukaan 80 prosentin tartunta oli riittävä. Rakennusteollisuusliiton ohjeistuksen mukaan yksittäisiä irtonaisia laattoja ei korjata, jos saumat oli vat ehjät. Havaintoja halkeamista saumoissa Ktttttnen ei ole tehnyt. "Kopot" laatat pystyi helposti havaitsemaan koputtamalla laattaa, jolloin siitä kuului ontto ääni. "Kopoontuminen" voi aiheutua useasta eri syystä. Laattojen tartunta saattoi pettää, jos lattiaa on lämmitetty liian kovalla lämmöllä. Lattialaatoituksen ja seinän välissä oli niin sanottu elämisrako, mikä saattoi niin ikään aiheuttaa "kopoontumista".

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on ollut kaupantekohetkellä, joka tässä tapauksessa oli ollut 1.2.2008. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, mitä havaintoja lattialaatoituksesta on kaupantekohetkellä voinut tehdä. Kmmmmnen on kertonut, ettei hän ollut havainnut rakennuksessa virheitä siellä asuessaan. Loooosen kertomuksesta käy ilmi, että hän oli melko pian asuntoon muutettuaan huomannut, että osa laatoista oli irti. Rtttttsen, Stttttlän, Ttttttsen ja Ktttttsen kertomusten perusteella on selvää, että osa laatoista on "kopoja", mutta niistä ei voi päätellä, mistä laattojen "kopous" on aiheutunut ja ovatko laatat olleet jo kaupante kohetkellä irti alustastaan. Hovioikeudella ei ole myöhemmin tehtyjen havaintojen perusteella edellytyksiä arvioida, onko laattojen irtoaminen aiheutunut rakennusvirheestä vai jostain muusta syystä. Asiassa on lisäksi otettava huomioon se, että laatoituksen "kopous" on tavanomaista ja helposti havaittavissa laattoja koputtamalla. Jos laatoissa on ollut "kopoutta" jo kaupantekohetkellä, Mooonpään ja Loooosen olisi tullut se havaita jo asuntoa ennen kaupantekoa tarkastaessaan. Tältä osin Mooonpää ja Loooonen ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.

6. Yläpohjan tuuletusaukot

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen yläpohjan harjakolmioissa ei ole ollut rakennus suunnitelmien mukaisia tuuletusaukkoja. Ktttttsen kertomuksen mukaan yläpohjan tuuletus on toteutettu siten, että rakennuksen pitkillä sivuilla räystään alle on jätetty tuuletusraot. Rtttttsen ja Ktttttsen mukaan yläpohjan tuuletus on ollut toimiva eikä kukaan hovioikeudessa kuulluista todistajista ole kertonut, että tuuletusaukkojen puuttumisesta olisi aiheutunut vahinkoa rakennukselle. Koska tuuletusaukkojen puuttumisella ei ole näytetty olleen merkitystä rakennuksen toimivuudelle, kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe. Tuuletusaukkojen puuttuminen on lisäksi ollut helposti havaittavissa kaupan kohdetta ennen kaupan tekoa tarkastettaessa, joten Mooonpää ja Loooonen ovat tältä osin myös laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.

7. Yläpohjan länsinurkan umpinainen tila

Asiassa on riidatonta, että yläpohjan länsinurkassa on umpinainen tila. Ltttttnen on kertonut, että rakennussuunnitelmien mukaan yläpohjan länsi nurkan tilaan olisi pitänyt olla kulkureitti yläpohjan sivutilojen kautta, mutta kulkuaukko oli levytetty umpeen. Ttttttsen mukaan myös yläpohjan tilat olisi hyvä aika ajoin tarkastaa. Ktttttsen mukaan pääsy tilan sisälle ei ollut välttämätöntä, jos sitä ei tarvinnut siivota tai tarkastaa eikä siellä ollut mitään huollettavaa laitetta.

Hovioikeus katsoo, ettei tilan umpinaisuus ole ollut havaittavissa ennen kaupantekoa tehdyssä tarkastuksessa. Loooosen kertomuksen ja tätä tukevien valokuvien A.7. ja A.8. perusteella on selvää, että kulku yläpohjan sivutiloihin oli tukittu ruuveilla kiinnitetyllä luukulla, jonka takana oli ollut mineraalivillaa. Voidakseen tarkistaa rakennus suunnitelmien mukaisen kulkureitin olemassaolon länsinurkan tilaan Loooosen olisi pitänyt ruuvata seinälevy irti ja poistaa villakerros. Ostajalla ei voida katsoa olevan velvollisuutta ryhtyä tällaiseen toimenpiteeseen kaupantekoa edeltävässä tarkastuksessa. Mooonpää ja Loooonen eivät siten ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Ktttttsen kertoman perusteella tilan umpinaisuudella ei ole käytännössä ollut merkitystä rakennuksen toimivuudelle, koska tila ei ole ollut käytössä eikä siellä ole ollut huollettavia kohteita, joten sinne pääsy ei ole ollut välttämätöntä. Näin ollen kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

8. Ilmanvaihtokanavien puutteellinen lämmöneristys

Rtttttnen on kertonut, että ilmanvaihtokanavien lämmöneristys tulee rakentaa tiiviiksi. Tässä tapauksessa mineraalivillaa oli ollut kanavien vieressä, mutta ei niiden ympärillä. Tätä ei tarkastettaessa hyväksyttäisi eristykseksi. Ktttttnen on kertonut, ettei kanavien lämmöneristystä ollut toteutettu joka suhteessa oikeaoppisesti. Lämmöneristys kuitenkin toimi eivätkä rakennusvalvontaviranomaiset yleensä puuttuneet tällaisiin seikkoihin.

Ilmanvaihtokanavien lämmöneristys on Rtttttsen kertomuksen sekä valokuvan 8.3. perusteella rakennettu puutteellisesti. Kyseessä on virhe siitä huolimatta, että rakennusvalvontaviranomaiset Ktttttsen kertomin tavoin yleensä hyväksyvätkin tämän kaltaiset ratkaisut. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei virhe olisi ollut havaittavissa huolellisessakaan ennakkotarkastuksessa.

9. Höyrynsulut

Loooonen on kertonut, että rakennuksen yläpohjan höyrynsulkujen saumoja ei ollut limitetty ja teipattu asianmukaisesti. Lisäksi höyrynsulkuun tehdyt läpiviennit olivat jääneet tiivistämättä.

Rtttttnen on kertonut, että höyrynsulussa oli ollut epäjatkuvuuskohtia ja isoja reikiä. Välipohjan ja toisen kerroksen seinän liittymäkohta oli ollut käytännössä kokonaan ilman höyrynsulkua. Höyrynsulun puuttuminen oli todettu avaamalla seinää tietyistä havainto paikoista. Ongelman laajuus saadaan selvitettyä purkamalla seinien pintarakenteet kokonaan. Toinen vaihtoehto olisi alipaineistaa rakennus ja suorittaa lämpökuvaus, joiden avulla saataisiin vuotopaikat esiin. Tästä puutteellisuudesta ei ollut aiheutunut kosteusvaurioita. Ilmavuotoja on kuitenkin täytynyt olla, koska mineraalivillat olivat tummuneet.

Ttttttnen on kertonut, että höyrynsulun tarkoituksena oli estää sisäilman kosteuden joutuminen rakenteiden kylmälle puolelle. Tällöin oli olemassa riski, että kosteus tiivistyy kylmään pintaan ja aiheuttaa haitallista mikrobitoimintoa. Rakennuksen höyrynsulussa oli ollut puutteita. Höyrynsulku muovin läpi oli viety putkia ja johtoja siten, että muoviin oli tullut reikiä. Myöskään höyrynsulun liitoskohtia ei ollut teipattu asianmukaisesti. Väli pohjan ja yläkerran lämpimän osan ulkoseinän liittymän höyrynsulku oli jätetty yhdistämättä seinän alemman osan höyrynsulkuun. Aikaisemmin oli tutkittu vain osa seinistä. Tikkanen oli noin kuukausi ennen hovioikeuden pääkäsittelyä käynyt kohteessa avaamassa uusia kohtia seinistä ja havainnut, että höyrynsulussa oli ollut reikä näissäkin kohdin. Höyrynsulutus oli systemaattisesti toteutettu puutteellisesti siten, että siinä oli reikiä. Mikrobi kasvustoa Tikkanen ei ollut havainnut, mutta mineraalivillojen tummentuminen osoitti sitä, että ilman liikettä oli tapahtunut. Korjaamattomana virheellisesti rakennettu höyrynsulutus tulee hyvin todennäköisesti jossain vaiheessa aiheuttamaan kosteusongelmia.

Stttttlä on kertonut, että jokaisesta avatusta paikasta oli puuttunut höyrynsulun teippaus. Höyrynsulun korjaaminen vaati seinä- ja lattiarakenteiden purkamista ja villojen poistamista. Stttttlä ei ollut nähnyt merkkejä vaurioista.

Ktttttnen on kertonut, että höyrynsulun tuli olla yhtenäinen. Jos höyrynsulkumuovin läpi meni ilmanvaihtoputkia tai sähköjohtoja, läpiviennit oli tiivistettävä teippaamalla, elastisella tiivistysmassalla tai uretaanivaahdolla. Höyrynsulun korjaaminen läpivientien osalta ei edellyttänyt kaikkien rakenteiden avaamista. Ilmanvaihtokanavien sijainnit oli nähtävissä piirustuksista. Sähköjohtojen läpiviennit eivät näkyneet piirustuksissa, mutta niiden sijainti voidaan päätellä esimerkiksi valokatkaisijoiden tai pistorasioiden sijainnin perusteella, Ktttttnen oli havainnut höyrynsulun liitoskohdissa puutteita vain portaikon kohdalla. Valokuvien 11.1. ja 9.4. perusteella höyrynsulku ei ollut kaikilta osin tiivis ja saattoi vaatia korjausta. Pelkkien kuvien perusteella korjaustarvetta ei kuitenkaan voinut sanoa varmaksi. Höyrynsulun merkitys kuitenkin korostui, kun lämmöneristeenä on käytetty mineraalivillaa ja rakennuksessa on koneellinen ilmanvaihto. Jos höyrynsulku ei ole tiivis, lämpimän sisäilman mukana siirtyy kosteutta, joka päästessään kylmälle puolelle tiivistyy nestemäiseksi. Jos vuotoja on paljon ja rakenteet ovat pitkiä aikoja kosteina, saattaa aiheutua homeongelmia. Rakenteet ja materiaalit ovat kuitenkin nyt sellaisia, että yksittäisistä pienistä vuodoista ei ole yleensä haittaa. Höyrynsulun toimivuus on tärkeää erityisesti niiden tilojen kohdalla, joissa käsitellään vettä. Ktttttnen ei ollut havainnut, että puutteellisesta höyrynsulusta olisi aiheutunut vahinkoa.

Rakennusmääräyskokoelman RakMK C2 kohdan 4.1.2 mukaan ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Rtttttsen, Ttttttsen, Seppälän ja Ktttttsen kertomuksilla on näytetty, että höyrynsulut on rakennettu virheellisesti. Ilmanvaihtoputkien ja sähköjohtojen läpivientejä on ollut tiivistämättä ja liittymäkohtia teippaamatta. Höyrynsulut on havaittu puutteellisiksi ainakin niistä kohdista, joista on avattu seinärakenteita. Kukaan todistajista ei ole kertonut havainneensa rakenteissa kosteuden merkkejä. Villojen tummumista on kuitenkin todettuja tämä on Rtttttsen ja Ttttttsen mukaan aiheutunut ilmavuodoista. Vaikka kosteusvaurioita ei vielä ole ilmennyt, virheellinen ja puutteellinen höyrynsulutus saattaa jossain vaiheessa vaikuttaa haitallisesti rakennuksen toimivuuteen. Mooonpäällä ja Looooosella on kyseisen uuden kiinteistön ostaessaan ollut syytä olettaa, että höyrynsulut on asennettu asianmukaisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Kun näin ei ole ollut, kiinteistössä on tältä osin maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

10. Saunan lattiakaivon viemäröinti

Tavarantarkastuskertomuksen liitteenä olevasta LVI Inset Oy:n lausunnosta ilmenee, että saunan lattiakaivon viemärissä oli ollut tarkastus hetkellä arviolta yhden millimetrin vesikerros saunan puoleisessa päässä. Rtttttsen mukaan veden pintajännityksestä johtuen vettä saattoi jäädä viemäriin pieniä määriä. Viemäröinnin korjaaminen ei ollut tarpeellista, mikä ilmeni myös Ktttttsen kertomuksesta.

Johtopäätöksenä hovioikeus katsoo, ettei saunan lattiakaivon viemärissä olevalla vähäisellä vesimäärällä ole merkitystä rakennuksen toimivuudelle eikä kyseessä näin ollen ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

11. Märkätilan seinärakenteen tuuletus

Rtttttnen on kertonut, ettei hän ollut itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, vaan on perustanut mielipiteensä tavarantarkastuskertomuksen liitteenä ole vaan rakennusmestari V. Långin asiantuntijalausuntoon, jonka mukaan tuuletusraon koko vaihteli 0-10 millimetrin välillä. Rtttttsen mukaan suunnitelmissa tuuletusrako on ollut 30 millimetriä. Ktttttnen on kertonut saaneensa kätensä tiilimuurauksen ja seinälevytyksen väliin, ja hänen käsityksensä mukaan rako oli ollut kyseessä olevan märkätilan rakenteen tuulettumisen kannalta riittävä.

Hovioikeus katsoo Ktttttsen kertomuksen osoittavan, että märkätilan seinän tuuletusrako on ollut riittävä ja rakenne toimiva. Rtttttnen ei ole itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, joten hänen kertomukselleen sen koosta ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä. Koska märkätilan seinärakenteen tuulettuminen on edellä kerrotuin tavoin toteutettu asianmukaisesti, kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe, vaikka rako onkin jossain määrin poikennut suunnitelmissa esitetystä.

12. Märkätilojen laattojen saumaukseen ilmestyvät tummat pilkut

Rtttttnen ja Ttttttnen ovat kertoneet, että kylpyhuoneessa havaittujen homepilkkujen määrä oli poikennut normaalista. Ktttttnen ja Vtttttka ovat kertoneet, että homepilkut olivat olleet huonosti havaittavissa eikä niitä ollut ollut läheskään yhtä paljon kuin niitä valokuvasarjassa 12 näyttäisi olevan. Ktttttsen mukaan ilmanvaihto ei välttämättä yksinään riittänyt pitämään märkätilojen pintoja kuivina. Ongelman poistamiseksi kostuneet pinnat oli syytä kuivasta käytön jälkeen ja Iattialämmityskin osaltaan ehkäisee pilkkujen ilmestymistä. Vtttttka on kertonut, että hänen suorittamansa kosteusmittauksen perusteella seinät olivat olleet "rutikuivat". Valmistajan tietojen mukaan mittari ilmoitti kosteuden rakenteessa 7-8 senttimetrin syvyyteen saakka. Pinnallisista homepilkuista ei aiheutunut terveyshaittaa ja ne sai pois pesemällä. Laattojen saumat oli myös mahdollista käsitellä vettä kestäviksi siloksaani-aineella.

Havaitusta mikrobikasvustosta ei Vtttttkan kertomin tavoin aiheudu haittaa terveydelle eikä siitä ole näytetty aiheutuvan asumishaittaa. Lisäksi pilkut ovat poistettavissa Vtttttkan kertomilla säännöllisillä ja asianmukaisilla puhdistus- ja suojatoimenpiteillä, jos asunnon käyttäjä kokee niiden esiintymisen märkätilojen seinän pinnassa ongelmaksi. Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei kyseessä ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

13. Vaatehuoneen puuttuva lämmitys

Loooonen on kertonut, että vaatehuoneen lämpötila oli ollut rakentamismääräysten vastainen. Määräysten mukaan sisälämpötilan tuli olla vähintään 17 astetta ulkolämpötilan ollessa -26 astetta. Vaatehuoneen lämpötila oli ollut 15,4 astetta ulkolämpötilan ollessa -9,5 astetta. Loooonen oli rakennusta tarkastaessaan olettanut, että makuuhuoneeseen rakennettu lattialämmitys on lämmittänyt myös vaatehuoneen.

Tavarantarkastuskertomukseen kirjattu lämpötilan mittaustulos tukee Looooosen kertomusta, jonka mukaan vaatehuoneen lämpötila on ollut liian alhainen. On selvää, että liian alhainen lämpötila vaikuttaa asumisviihtyvyyteen. Kun Mooonpää ja Loooonen olivat ennen kaupantekoa käyneet kiinteistöllä tammikuussa keskellä talvea, heidän olisi kohdetta tarkastaessaan pitänyt havaita, ettei vaatehuoneeseen ollut rakennettu lämmitystä ja selvittää, pitääkö oletus makuuhuoneen ja vaatehuoneen yhteisestä lämmityksestä paikkansa. Kun näin ei ole tapahtunut, ovat Mooonpää ja Loooonen laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet oikeutensa vedota kerrottuun seikkaan kaupan kohteessa olleena virheenä.

14. Oman työn, suunnittelun ja valvonnan kustannukset

Vaatimuskohdassa mainitut kulut ovat pääosin aiheutuneet tulevaan oikeudenkäyntiin valmistautumisesta. Hovioikeus lausuu niistä jäljempänä hinnanalennusvaatimuksen käsittelyn yhteydessä.

16. Viemäriputken puutteellinen ripustus

Hovioikeus on tutkinut vasta tavarantarkastuskertomuksessa Mooonpään ja Loooosen tietoon tulleen alapohjan viemäriputken ripustuksen korjaustarpeen ja tähän seikkaan perustuvan vaatimuksen. Tavarantarkastuskertomuksen mukaan putkiston kannakointi on poikennut ohjekortin taulukossa esitetystä. Viemäriputken kannatuksen virheellisestä rakentamisesta ei ole kuitenkaan esitetty hovioikeuden pääkäsittelyssä näyttöä ja selvittämättä on myös jäänyt, että ripustus olisi edes puutteellisesti toteutettu.

Virheen seuraamukset

Rakennuksessa on edellä tarkemmin kerrotun mukaisesti ryömintätilassa, ontelolaattojen saumauksessa, ilmanvaihtokanavien eristyksessä ja höyryn sulutuksessa ollut sellaisia puutteita ja virheitä, joita Mooonpää ja Looonen eivät ole voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi pykälän 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kerrottuja kiinteistössä todettuja virheitä kohdassa 1 (ryömintätilan kosteus), kohdassa 4 (ontelolaattojen puutteellinen saumaus), kohdassa 8 (ilmanvaihtokanavien puutteellinen lämmöneristys) ja kohdassa 9 (höyrynsulut) on pidettävä maakaaressa tarkoitetuin tavoin merkityksellisinä, koska niistä voidaan luotettavasti arvioida jossain vaiheessa aiheutuvan haittaa rakennukselle ja siinä asumiselle, ellei puutteita poisteta ja virheitä korjata asianmukaisesti.

Kaupan purkaminen

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin purkuperustetta ei ole katsottu olleen olemassa. Mooonpään ja Looooosen ensisijainen vaatimus kiinteistökaupan purkamisesta siihen liittyvine oheisvaatimuksineen on siten hylättävä. Vaatimus kanteen vireille tulon jälkeen tapahtuneen arvonnousun korvaamisesta on lisäksi hylättävä myös lakiin perustumattomana.

Vahingonkorvaus

Ostajalla ei maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin perusteella ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos virhe on ollut salainen. Pääkäsittelyssä esitetyn todistelun perusteella on selvää, että kaikki merkityksellisiksi laatuvirheiksi katsotut virheet ovat olleet sellaisia, etteivät ostajat ja myyjät ole niitä ennen kaupantekoa havainneet eikä heidän olisi niitä pitänytkään havaita. Mooonpäällä ja Looosella ei siten ole oikeutta vahingonkorvaukseen.

Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupan tekohetkellä. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Oikeuskäytännön mukaan hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on alentavana seikkana otettava huomioon kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta (KKO 2009:31). Mooonpää ja Loooonen eivät ole ryhtyneet korjaustoimenpiteisiin vaan heidän vaatimuksensa Loooosen kertomin tavoin perustuvat heidän hankkimiinsa työ- ja urakkatarjouksiin sekä Loooosen itsenä tekemiin urakkatarjousten kustannustason mukaisiin laskelmiin. Myyjien puolesta kustannusten määrää on paljoksuttu eikä hovioikeudessa ole esitetty selvitystä siitä, mikä on ollut tarpeellisten korjausten kustannustaso kaupanteko hetkellä. Tarkemman selvityksen puuttuessa hovioikeus on arvioinut kustannusten määrän.

Ryömintätilan kosteuden osalta Mooonpään ja Loooosen vaatimus 36.093,70 euroa on perustunut siihen, että kiinteistön koko salaojitus rakennetaan uudelleen ja täytöt korjataan vaihtamalla maa-aines uuteen sekä lisätään alapohjan tuuletusta. Olemassa oleva salaojajärjestelmä täyttää viranomaismääräykset eikä sen toiminnassa ole osoitettu olevan sellaista vikaa, että koko järjestelmän uusiminen olisi perusteltua. Ryömintätilassa olevan veden aiheuttama kosteus on mahdollista poistaa rakentamalla ryömintätilan keskelle sala- tai avo-oja, jota pitkin ryömintätilassa oleva vesi johdetaan rakennuksen ulkopuolelle ja sieltä edelleen kaivojen kautta yleiseen viemäriverkostoon. Korjauskustannuksia arvioidessaan hovioikeus on ottanut lähtökohdaksi, että korjaus suoritetaan Ktttttsen kertomalla tavalla ja arvioi tästä aiheutuvaksi kohtuulliseksi kustannukseksi 6.140 euroa, minkä määrän Lmmmne ja Kmmmmnen ovat käräjäoikeudessa oikeaksi myöntäneet.

Ontelolaattojen puutteellinen saumauksen osalta Mooonpään ja Loooosen vaatimus 7.984,80 euroa on perustunut siihen, että vajaiksi jääneet saumavalut täytetään kaikissa kohdissa. Hovioikeus on edellä katsonut, ettei ontelolaattojen saumausta ole tarpeellista korjata muuten kuin niiltä osin, joissa saumojen harjateräkset ovat näkyvissä. Saumaus on Ktttttsen mukaan korjattavissa lisäämällä alhaalta päin betonia niihin kohtiin, joissa teräkset näkyvät. Hovioikeus arvioi tästä aiheutuvaksi kohtuulliseksi kustannukseksi 400 euroa.

Puutuvan ilmanvaihtokanavien lämmöneristyksen osalta hovioikeus hyväksyy korjauskustannusten määräksi Mooonpään ja Loooosen vaatimat ja Looooosen omaan arvioon perustuvat 2.369,25 euroa.

Käräjäoikeus on arvioinut höyrynsulun korjauskustannusten määräksi portaikon ja yläpohjan sivutilojen osalta 2.000 euroa. Hovioikeudessa on Ttttttsen kertomuksella selvitetty, että käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen virheitä ja puutteita höyrynsulkumuovin asennuksessa on havaittu olleen selvästi aikaisemmin arvioitua enemmän. Tämä ja Ktttttsen arvio läpivientien tiivistys- ja korjauskustannuksista huomioon ottaen hovioikeus arvioi höyrynsulun korjauskustannusten määräksi yhteensä 3.000 euroa.

Virheiden korjauskustannusten kokonaismääräksi on edellä arvioitu enintään 12.000 euroa, joka on noin 3,6 prosenttia 336.000 euron kauppahinnasta. Tähän määrään sisältyy myös Mooonpään ja Loooosen oman työn arvioitu osuus. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kyseessä on uusi rakennus, jonka ei voida katsoa merkittävästi poikkeavan siitä tasosta, jota tämän laatuiset ja ikäiset rakennukset yleensä ovat. Ktttttsen ja Vtttttkan havaintojensa perusteella tekemän arvion mukaan kyseessä on ollut jopa keskimääräistä parempikuntoinen rakennus. Puutteiden ja virheiden ei ole näytetty haittaavan rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen eikä ainakaan merkittävästi heikentävän asumisviihtyvyyttä. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, etteivät Mooonpää ja Loooonen ole ryhtyneet korjaamaan havaitsemiaan virheitä ja poistamaan puutteita, vaikka he ovat Looooosen kertomin tavoin vuodesta 2008 alkaen asuneet kaupan kohteena olleessa rakennuksessa. Edellä mainituin perustein hovioikeus katsoo, etteivät kiinteistössä todetut virheet ole erikseen eivätkä yhdessäkään arvioituna olleet kaupan tekemisen kannalta sillä tavalla vaikutuksellisia, että ne oikeuttaisivat hinnanalennukseen.

Syytä käräjäoikeuden tuomion, jolla kanne on hylätty, muuttamiselle ei ole. Mooonpään ja Loooosen toissijainen vaatimus siitä, että korjauskustannusten määrään on lisättävä kanteen vireille tulon jälkeen tapahtunut kustannustason nousu 15 prosenttia, on hylättävä lakiin perustumattomana.

Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä Mooonpää ja Loooonen ovat velvolliset yhteisvastuullisesti korvaamaan Lmmmneen ja Kmmmmsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

H Mooonpää ja T Loooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan R Lmmmneen ja M Kmmmmsen yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 10.547,50 eurolla. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 16.1.2012.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenlaamanni H. Jxxxxxla hovioikeudenneuvos V. Hxxxxxnen

määräaikainen hovioikeudenneuvos H. Rxxxxxla viskaali L. Pxxxxxnen

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 10/12273

2.15 osasto

Käräjätuomari T. Venen

Käräjätuomari M. Vunen

Notaari Vino 30.9.2010 L 09/8703

Kantajat Mooonpää, H Looooonen, T

Vastaajat Lmmmmme, R Kmmmmmnen, M

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille 13.7.2009

KANNE

Vaatimukset Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että

1) 1.2.2008 vastaajien kanssa tehty kiinteistökauppa puretaan,

2) vastaajat velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 336.000 euroa tuottokorkoineen maksupäivästä 1.2.2008 lukien ja viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 28.8.2009 lukien,

3) vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajille syntyneet vahingot yhteensä 18.248,60 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 20.2.2009 lukien sekä tavarantarkastuskulut 12.499,65 EUR, yhteensä 31.799,39 EUR,

4) vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajille kiinteistön
arvoa nostaneet parannustyöt 10.000 eurolla korko lain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 20.2.2009 lukien ja

5) vastaajat velvoitetaan korvaamaan kanteen vireille tulon jälkeen tapahtunut arvon nousu 16,4 %, 55.104 EUR.

Edellä kohdissa 1-4 vaadituista summista vastaajilla on oikeus vähennyksenä huomioida kantajien asumishyöty vähennettynä normaaleilla asumisen käyttökustannuksilla sekä virheistä johtuvalla asumishaitalla, yhteensä 250 euroa kuukaudessa 25.3.2008 alkaen siihen asti kun tuomio asiassa annetaan.

Kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena

128.871,84 euroa, josta määrästä 114.067,44 euroa on korjauskustannusten määrä ja 14.804,04 virheiden selvittelykulujen määrä. Korjauskustannusten määrälle 112.540,99 eurolle vaaditaan tuottokorkoa maksupäivästä 1.2.2008 alkaen ja 20.2.2009 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyä viivästyskorkoa 85.000 eurolle ja haasteen tiedoksiantopäivästä 28.8.2009 lukien 30.540 eurolle ja 13.331,84 eurolle tuomion antamisesta lukien.

Kantajat ovat vielä vaatineet, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan laskettavine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemisesta.

Perusteet Kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Vastaajat ovat ennen kauppaa antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja rakennuksen rakenteista ja kunnosta.

Kiinteistö poikkeaa virheittensä vuoksi merkittävästi siitä, mitä siltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti voitiin edellyttää.

Talo on vastaajien itsensä rakennuttama ja kantajien käsityksen mukaan osittain itse rakentama ja kauppakirjan mukaan valmistunut vuonna 2003. Taloa myytiin hyväkuntoisena. Kantajista T Loooooonen on itse rakennusinsinööri ja rakennusalan kokenut ammattilainen ja tärkeää ostopäätöksen kannalta oli, ettei epäilyjä ostettavan rakennuksen kunnosta olisi. Kantajien nimenomaisena tavoitteena oli välttää ongelmat on hankinta.

Ennen ostopäätöksen tekemistä kantajille toimitettiin rakennuksen suunnitelmat ja vastaavan työnjohtajan rakentamisvaiheessa täytettävä työmaan tarkastusasiakirja. Suunnitelmista ja vastaavan työnjohtajan tarkastusasiakirjaan tekemien hyväksymismerkintöjen perusteella kantajat saattoivat todeta, että talo on suunniteltu, rakennettu, valvottu ja tarkastettu asianmukaisesti.

Normaalin päällisin puolin tehdyn rakennukseen perehtymisen ja annettujen dokumenttien perusteella rakennus vastasi vastaajien antamaa tietoa hyväkuntoisesta talosta. Loppukatselmus talossa oli pidetty 8 kuukautta ennen kauppaa ja talon ikä oli omiaan vahvistamaan siitä annettuja tietoja ja havaintoja. Kantajat ostivat heille esitettyjen suunnitelmien mukaisesti rakennetun hyväkuntoisen uuden talon. Kaikki virheet ovat luonteeltaan sellaisia, joita kantajat eivät uutta vastaavaa taloa ostaessaan voineet odottaa eivätkä voineet normaalissa kohteen tarkastuksessa havaita.

Kantajat havaitsivat pian huoltotoimenpiteitä suoritettaessa kaupan kohteessa virheitä, jotka kauppaa tehtäessä eivät olleet havaittavissa ja joista heille ei kerrottu. Kantajat ovat reklamoineet havaitsemistaan virheistä 20.8.2008,25.8.2008,24.9.2008 sekä 27.1.2009 ja 9.3.2009.

Kaupan kohteessa on lukuisia virheitä, jotka sekä rakennusteknisinä puutteina että korjaustöiden taloudellisen ja toiminnallisen merkityksen vuoksi ovat olennaisia ja oikeuttavat kantajat kaupan purkuun ja vaadittuun vahingonkorvaukseen/hinnanalennukseen. Havaitut virheet ovat luonteeltaan sellaisia, että niiden korjaustoimenpiteet tulevat maksamaan määrän, joka jo sellaisenaan oikeuttaa kantajat kaupan purkuun. Lisäksi korjaustoimenpiteet tulevat viemään aikaa ja ne kohdistuvat lähes kaikkiin talon rakenteisiin, mikä tulisi merkitsemään kohtuutonta haittaa kantajien asumiselle ja elämiselle. Purkuvaatimusta tukee myös se, että virheitä ja puutteita on todella paljon, mikä viittaa kauttaaltaan tapahtuneeseen huolimattomaan rakentamiseen. Vasta kun purku- ja korjaustöihin ryhdytään, selviää se, rajoittuvatko kustannukset tässä esitettyihin.

Vastaajille on tarjottu hinnanalennuksen vaihtoehtona mahdollisuutta omalla kustannuksellaan ja parhaaksi katsomallaan tavalla korjata virheet. Heille on myös annettu aikaa omin asiantuntijavoimin tarkistaa ilmoitettujen virheiden todenmukaisuus. Virheet ovat rakennusvirheitä, ja vastaajat vastaavat niistä rakentajina ja rakennuttajina tuottamusperusteella. Rakennustyö on teetetty epäammattimaisesti ja puutteellisin resurssein. Vastaajat ovat laiminlyöneet vaaditut huolto- ja tarkastustoimet. Jos nämä huolto- ja tarkastustoimet olisi tehty, vastaajat olisivat havainneet virheet.

Kantajien vaatimukset perustuvat virheiden välttämättömistä ja tarpeellisista korjaustöistä saatuihin urakkatarjouksiin, toteutuneisiin kustannuksiin sekä vähäisiltä osin T Loooooosen laskelmiin.

Ostajalla on MK:n vahingonkorvaussäännöksen mukaan kaupan purkautuessa oikeus saada täysi korvaus kaikista vahingoistaan. Ostajan on saatava palautuksena varat, joilla hän voi ostaa vastaavan asunnon. Jos asunnon arvonnousua on tapahtunut, se on ostajalle korvattava.

Vaadittu arvonnousu on tapahtunut kanteen vireillepanon jälkeen, joten vaatimus voidaan esittää vielä valmistelussa.

Kiinteistön virheet ja niiden korjauskustannukset

Talon rakennusteknisen toimimisen kannalta olennaisimmat ja suurimmat virheet ovat kohdat 1 ja 9.

1) Ryömintätilan kosteus; salaojitus ja tuuletus

Alapohjan maatäyttö on jatkuvasti märkä ja ajoittain sen päälle kertyy vapaata vettä. Mitattu ryömintätilan suhteellinen kosteus on vaihdellut välillä n. 87-95 % ja kaikki rakenteet todettiin merkittävän kosteiksi. Alapohjan toteutus on määräysten ja ennen kaupantekoa esitettyjen suunnitelmien vastainen. Salaojitus on asennettu suunnitelmissa esitettyä tasoa ylemmäs ja on ryömintätilan pohjaan nähden virheellisellä tasolla. Lisäksi kuvaukset osoittivat salaojaputkissa painaumia, jotka heikentävät niiden toimintaa. Alapohjan maatäyttö on toteutettu virheellisesti ja suunnitelmista poiketen siten, että maa-ainesta on liian vähän ja se on laadultaan liian hienorakeista, minkä seurauksena asianmukaisen maatäytön synnyttämää kosteuden nousun estävää kapillaarikatkoa ei ole. Ryömintätilan tuuletus on myös toteutettu puutteellisesti siten, että tuuletusaukkojen määrä on vain noin puolet rakennusmääräyskokoelman ohjeen mukaisesta pinta-alasta 4 promillea ryömintätilan pinta-alasta. Puutteellinen tuuletus lisää virheellisen salaojituksen ja täytön aikaansaaman kosteuden haittavaikutuksia. Talon rakenteisiin kohdistuu merkittävää kosteusrasitusta. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Salaojitus ja maa-ainestäyttö on korjattava ja tuuletusta on parannettava. Näiltä osin korjauskustannukset ovat 36.093,70 euroa.

2) Perustusten kosteuseristys

Perustuksia vasten asennettavat kosteuseristeenä toimivat
pato levyt on asennettu väärin päin, sisäpuoli ulospäin. Ne eivät näin asennettuna täytä tehtäväänsä, vaan tilanne on korjattava. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Korjauskustannukset ovat 1.830 euroa.

3) Alapohjan ilmavuodot

Alapohjan ontelolaatoissa on mm. viemäri- ja sähköasennusten kohdalla läpivienneissä ilmavuotopaikkoja, joista epäpuhdas ryömintätilan ilma ja kosteus voi päästä asuintiloihin. Vuotopaikat on tiivistettävä. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Korjauskustannukset ovat 164,15 euroa.

4) Alapohjan ontelolaattojen puutteellinen saumaus

Elementtisaumaus on merkittäviItä osin puutteellinen ja elementtien sauma- ja rengasraudoitteinen korroosiosuojaus vastaavilta osin heikko ja rakenteellinen kantavuus heikompi. Puutteelliset saumavalut saattavat myös muodostaa ilmavuotoja sisätiloihin. Saumavaluja on täydennettävä. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Korjauskustannukset ovat 7.984,80 euroa.

5) Alakerran lattialaatoitus irti alustastaan

Alakerran kuivien tilojen lattialaatoitus on merkittäviltä osalta irti alustastaan. Ilmeisesti laatoitus on alun perin kiinnitetty virheellisesti. Korjauskustannukset ovat 12.682,92 euroa.

6) Yläpohjan tuuletusaukot puuttuvat

Yläpohjan harjakolmioon suunnitellut ja RakMK mukaiset tuuletusaukot puuttuvat. Tuuletuksen puute synnyttää yläpohjaan haitalliset olosuhteet ja tuuletus on lisättävä. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Korjauskustannukset ovat 414,] 0 euroa.

7) Yläpohjan länsinurkalla umpinainen tila

Umpinaisiin tiloihin tulee olla tarkastusmahdollisuus.

Tarkastusaukko on lisättävä. Korjauskustannukset ovat 342,56 euroa.

8) Puutteellinen lämmöneristys

Portaikon katon ja yläkerran sivutilojen lämmöneristys on puutteellinen. Yläpohjassa kulkevien IV -kanavien ympärille asennettava lämmöneristys puuttuu osittain kokonaan ja on muilta osin suunnitelmissa määrättyä (100 mm) vähäisempi (20-30 mm). Lämmöneristystä on lisättävä. Toteutus on suunnitelmien ja hyväksymismerkintöjen vastainen. Portaikon katon ja yläkerran sivutilojen lämmöneristys tulee korjattavaksi kohdan 9) töiden yhteydessä. IV -kanavien eristyksen korjauskustannukset ovat 2.369,25 euroa.

9) Höyrynsulut on asennettu suunnitelmien ja RakMK vastaisesti Kaikki yläpohjan kautta havaittavissa olevat ja löydetyt höyrynsulkumuovien saumat ovat tiivistämättä. Lisäksi sähköasennusputkia on viety muovin läpi läpimenokohtia tiivistämättä. Höyrynsulutus ei toimi tarkoitetulla tavalla ja on määräysten vastainen. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen. Korjauskustannukset yhdessä portaikon katon ja yläkerran sivutilojen lämmöneristyksen korjauksen kanssa (kohta 8) ovat 21.211,70 euroa.

10) Saunan lattiakaivon viemäröinti ei toimi

Kaivossa seisoo vesi, mikä voi johtua vain siitä, että viemärin kallistus on väärin päin tai sitä ei ole. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen.

11) Märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus puuttuu

Tuuletusta ei ole toteutettu suunnitelmien eikä RakMK C2 määräysten mukaisesti. Ulkoseinän puolella tuuletusväli puuttuu kokonaan. Toteutus on suunnitelmien ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen vastainen.

12) Märkätilojen laattojen saumaukseen ilmestyvät tummat pilkut

Laattasaumauksiin ilmestyy tummia pisteitä, jotka uusiutuvat niiden poistamisen jälkeen. Korjauskustannukset kohtien 10-12 osalta ovat yhteensä 14.207,95 euroa.

13) Vaatehuoneesta puuttuu lämmitys

Tilat ovat talvella kylmät ja alle RakMK:n määräysten. Korjauskustannukset ovat 1.445,12 euroa. (722,56 EUR).

14) Oman työn, suunnittelun ja valvonnan kustannukset

Kulut ovat tältä osin 13.794,75 euroa.

15) Vaatehuoneen virheellinen lattialuukku

Luukku ei ole tiivis, ja ryömintätilan ilma pääsee luukun kautta sisätilaan. Korjauskustannus 1.250 EUR

16) Viemäriputkien puutteellinen ripustus

Korjauskustannus 1.000 EUR

VASTAUS

Vaatimukset Vastaajat ovat vaatineet, että kantajien ensi- ja toissijaiset vaatimukset hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen.

Perusteet Vastaajat ovat rakennuttaneet talon vuosina 2002-2003 itselleen asunnoksi. He eivät ole ammattilaisia rakentamisen alalla, joten he ovat turvautuneet asiassa ammattitaitoisten

henkilöiden apuun. Talo on Herrala-tyyppitalo, jonka pystytys- ja kattotyön tekivät talotoimittajan omat yhteistyökumppanit. Kaikki eri rakennusvaiheet on tarkastettu Espoon rakennusvalvontaviranomaisten toimesta. Rakennustöiden seuraajana ja käytännön tehtävien hoitajana toimi M Ktttsen edesmennyt isä R. Kmmmmnen, jolla oli rakentamisen alalla merkittävä vuosikymmenien kokemus. Hän kokeneena rakentajana suoritti suuren määrän sisätöitä ja seurasi ja valvoi ulkopuolisten työntekijöiden työtä virallisen valvojan ohella etenkin vastaajien intressin kannalta. Myös kohteen edesmennyt virallinen valvoja Kauniaisten kaupungin rakennustöiden valvoja P. Littt oli ammattitaitoinen ja kokenut. Jos suunnitelmista on poikettu, on se tehty rakennustapana vastaavaa käyttämällä. Kyseessä ei ole huolimaton rakentaminen. Vastaajat asuivat kohteessa itse lähes viisi vuotta eivätkä tuona aikana huomanneet väitettyjä vikoja ja niiden mahdollisesti asumismukavuuteen olennaisesti vaikuttavia seuraamuksia. Kaikki asianmukaiset tarkastukset on tehty sekä rakentamisen aikana että asumisen aikana siltä osin kuin on tarpeen. Vastaajat päättivät hankkia pienemmän ja halvemman asunnon taloudellisen tilanteensa vuoksi.

Ostajat kiirehtivät kauppaa haluten kohteen ilman ensimmäistäkään yleistä näyttöä. T Loooooonen kävi kohteessa samana päivänä, kun se tuli internettiin. Ostajista T Loooooonen on rakennusinsinööri ja on tutkinut taloa ja kaikki kohteen asiakirjat huolellisesti. T Loooooosen erityisasiantuntemuksen perusteella hänen selonottovelvollisuutensa on ollut korkea. Väitetyt virheet eivät voi hänen tarkastuksensa jälkeen olla salaisia virheitä eivätkä kyseessä ole myöskään merkittävät virheet. Vastaajat eivät antaneet missään vaiheessa mitään tietoja ostajille, jotka he tapasivat vasta kaupantekotilaisuudessa. Myöskään kiinteistönvälittäjä ei ole antanut vääriä tietoja kohteesta. Vastaajat ovat antaneet välittäjälle kaikki tarvittavat asiakirjat. Annetut tiedot ovat perustuneet hyväksyttyihin rakennustoimenpiteisiin, jotka viranomaiset ovat tarkastaneet ja vahvistaneet hyväksytyiksi. Vastaajilla ei ole ollut tämän vastaista tietoa.

Kantajilla ei ole oikeutta kaupan purkuun mahdollisten vähäisten virheiden johdosta. Vedotuilla virheillä ei ole vaikutusta asumiseen ja asumismukavuuteen.

Korjauskustannukset ovat kauttaaltaan ylimitoitetut. Oman työn, suunnittelun ym. kustannukset kiistetään.

Uusi tavarantarkastus oheistöineen on ollut tarpeeton, koska kantajilla oli jo tarkastukset. Tarkastus toimitettiin yksipuolisesti yrittämättäkään sopia siitä, joten kantajat vastaavat sen kustannuksista yksin varsinkin, kun se on toimitettu kanteen ollessa jo vireillä.

Kantajat eivät ole kertoneet perusteltua syytä uudelle vaatimukselleen kiinteistön arvonnousun korvaamisesta heille. Vaatimus on aiheeton ja oikeuskäytännön vastainen. Kaupanpurkutilanteessa maksuvelvoite olisi päinvastainen.

Jos kauppa puretaan kantajien tulee maksaa vastaajille asumiskorvausta 1.500 euroa kuukaudelta muuttopäivästä 25.3.2008 lähtien.

Vastaajat eivät ole velvollisia korvaamaan perusparannustöistä vaadittua 10.000 euroa missään tapauksessa. Väitetyt kiinteistön virheet

1) Ryömintätilan kosteus; salaojitus ja tuuletus

Kysymyksessä on rossipohja, johon tällaisella satunnaisella kosteudella ei ole juurikaan merkitystä. Asia on korjattavissa lisäämällä alustatilaan esim. leca-soraa. Salaojien laskemisesta alaspäin ei olisi käytännön hyötyä. Salaojien korkeusasema täyttää rakentamisohjeiden perusteet, joten sen korjaamiseen tai uusimiseen ei ole aihetta. Tuuletuksen osalta alustila on tuuletettu ja ilman laatu aistinvaraisesti erittäin hyvä. Mahdollinen virhe ei ole laadultaan merkittävä. Loooooonen on alan ammattilaisena laiminlyönyt tältä osin selonottovelvollisuutensa. Jos voidaan osoittaa vettä olevan jatkuvasti ryömintätilassa, se tulee korjata Iisäsalaojalla ryömintätilan keskialueelle, joka yhdistetään salaojaan tai kokoojakaivoon. Sepeliä samalla poistetaan ja pohjalle lisätään kevytsoraa (leca-soraa). Yhteiskustannus tästä on 6.140 euroa.

2) Perustusten kosteuseristys

Perusmuurilevytys täyttää tehtävänsä, vaikka olisi asennettu sisäpuoli ulospäin, mikä on ollut nähtävissä kauppaa tehtäessä. Perusmuurilevytys on sinänsä tarpeeton sokkelin ulkopinnassa eikä sitä ollut suunnitelmissa. Se ei voi vaikuttaa alapohjatuuletukseen.

Väitetty virhe ei ole asiaan vaikuttava ja oli nähtävissä ennen kauppaa. Virhettä ei ole.

3) Alapohjan ilmavuodot

Alapohjan putkiläpivientien tiiviys ei ole ontelolaatassa olevien läpivientien tiiviyden varassa eikä ilmavuotoja ole. Virhettä ei ole eikä se olisi asiaan vaikuttava.

4) Alapohjan ontelolaattojen puutteellinen saumaus

Saumojen umpeenvalamisella ei ole käytännön merkitystä eikä virhettä ole havaittu.

5) Alakerran lattialaatoitus irti alustastaan

Virhe olisi ollut todettavissa kaupantekovaiheessa eikä yksittäisten laattojen kopoudella ole vaikutusta, kun laattojen saumoissa ei ole vaurioita. Väitettyä virhettä ei ole.

6) Yläpohjan tuuletusaukot puuttuvat

Väitetty puute on ollut nähtävissä ja tuuletus on riittävä, koska rakennuksen pitkillä sivuilla on vaatimukset ylittävä tuuletusaukko räystään alla.

7) Yläpohjan länsinurkalla umpinainen tila

Määräykset eivät edellytä tarkastusluukkua, koska siellä ei ole säännöllisesti siivottavia, huollettavia tai tarkastettavia rakennusosia, varusteita tai laitteita. Kysymyksessä ei myöskään ole piilevä virhe.

8) Puutteellinen lämmöneristys

Sivutilojen lämmöneristys on ollut todettavissa kaupantekovaiheessa.

9) Höyrynsulut on asennettu suunnitelmien ja RakMK vastaisesti

Virhe ei ole olennainen ja se on helposti paikallisesti korjattavissa. Jos virhe katsottaisiin olennaiseksi sen korjauskustannukset olisivat 450 euroa.

10) Saunan lattiakaivon viemäröinti ei toimi

Virhe ei ole olennainen.

11) Märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus puuttuu Työpiirustuksen mukainen tuuletusilmarako todettiin katselmuksissa.

12) Märkätilojen laattojen saumaukseen ilmestyvät tummat pilkut

Virhettä ei ole eikä se olisi olennainen asumismukavuuteen vaikuttava.

13) Vaatehuoneesta puuttuu lämmitys

Vaatehuoneen keskellä on tarkastusluukku, joten lämmitysputkistoa ei voi siihen laittaa. Toteutus 011 LVI-suunnittelun mukainen.

14) Oman työn, suunnittelun ja valvonnan kustannukset

Vaatimus on perusteeton. Ostajat ovat aiheetta ryhtyneet purkamaan rakenteita sekä suorittaneet remonttia ja omissa intresseissään tehneet turhaa vastaajille kuulumatonta työtä.

15) Vaate huoneen virheellinen lattialuukku

Kyseessä on uusi vaatimus, jota ei voida esittää ja joka on jätettävä tutkimatta. Vaatimuksen arvo on suhteeton.

16) Viemäriputkien ripustus

Kyseessä on uusi vaatimus, jota ei voida esittää ja joka on

jätettävä tutkimatta. Vaatimuksen arvo on suhteeton, koska virhe ei ole oleellinen, vaan kuvat osoittavat tuet riittäviksi.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

1) Kauppakirja ja myyntiesite

2) Työmaan tarkastusasiakirja

3) Linjasuunnittelu Oy:n raportti 6.11.2008

4) Tehoc Oy:n tarjous 27.2.2009

5) Rakennusliike ja Maalausliike M. Seppälä Oy tarjous 20.4.2009

6) R E Laaksonen Oy tarjous 25.9.2008

7) Kryotherm Oy tarjous 16.9.2008

8) Kustannuslaskelma sis. emo tarjoukset, muut materiaalit ja oma työ

9) Purkulaskelma sis. erittelyt vaadituista koroista ja korvauksista ja niiden perusteista

10) Tavarantarkastuskertomus 19.2.2010 liitteineen

11) Tilastokeskus 12.3.2010 päivitetty hintatilasto 1994-2009 ja Etuovi.corn ote markkinamittarista 2004 - 30.6.2010

Vastaajat

1) Dl S. Vtttttkan kirje 13.9.2008

2) Dl S. Vtttttkan muistio katselmuksesta 17.4.2009

3) Dl T. Ktttttsen tarkastusraportti 8/0927.5.2009 sekä siihen liittyvät värivalokuvat

4) Kantajien reklamaatiokirjeet 1) 20.8.2008, 2) 26.8.2008 ja 3) 24.9.2008

5) Dl T. Ktttttsen muistio 18/10 5.10.2009

6) Dl T. Ktttttsen muistio 27/1024.8.2010

Henkilötodistelu

Kantajat

1) T Loooooonen todistelutarkoituksessa

2) K. Rtttttnen (tavarantarkastaja)

3) R. Ltttttnen

4) I. Ttttttnen (Linjasuunnittelu Oy)

5) V. Totttnen (Tehoc Oy)

6) P. Ktttttnen (P) (puhelimitse)

7) M. Stttttlä (Rakennusliike ja Maalausliike M. Seppälä Oy)

Vastaajat

1) M Kmmmmnen todistelutarkoituksessa

2) T. Ktttttnen (Dl, Insinööritoimisto Ktttttnen Oy)

3) S. Vtttttka (Dl, Novorite Oy)

4) C. Httttttson (Myyntineuvottelija, Kiinteistömaailma Asuntoespoo Oy LKV)

5) P. Mtttttlä, kaivinkoneurakoitsija (puhelimitse)

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Virhearvioinnin lähtökohdat

H Mooonpää ja T Loooooonen (kantajat, ostajat) ovat 1.2.2008 ostaneet R Lmmmmmlta ja M Kmmmmmlta (vastaajat, myyjät) omakotitalokiinteistön osoitteessa x 336.000 euron kauppahinnalla.

Asian riidattomia lähtökohtia ovat omakotitalon rakennusvuosi 2003 ja se, että rakennus on myyty hyväkuntoisena. Riidatonta on, että ostajat ovat reklamoineet väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa.

Asiassa ratkaistava kysymys on virheiden olemassaolo ja tähän liittyen ostajille kiinteistöstä annetut tiedot (myyjä/kiinteistönvälittäjä) ja ostajien selonottovelvollisuus. Riitaista on ovatko virheet olennaisia ja ylittyykö purkukynnys. Riitaista on myös, ovatko virheet vaikutuksellisia ja ovatko ne salaisia (onko myyjä tiennyt virheistä/olisiko pitänyt tietää) sekä tähän liittyen merkittävyyskynnyksen ylittyminen. Virheiden korjauskustannukset ovat määriltään riitaiset.

Virheen käsite maakaaressa

Virhe kaupan kohteessa tarkoittaa sitä, ettei suoritus vastaa myyjän sopimusvelvoitetta. Virhe on olemassa, jollei kiinteistö jossain suhteessa ole sellainen kuin on sovittu taikka ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Virheen on oltava vaikutuksellinen, jotta siihen voitaisiin vedota. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Kiinteistön virheet

Tapahtumat ennen kauppaa

T Loooonen on kertonut työskennelleensä vuodesta 2007 xllä eli rakennuttajakonsulttiyrityksessä projektipäällikkönä.

Hänen työnsä on rakennushankkeiden johtamista. Hän on aikaisemmin työskennellyt YRakennusliikkeessä työmaa-projekti-insinöörinä uudis- ja korjausrakentamisessa. Loooooonen on kertonut, että hän ja H Mooonpää olivat etsineet useita vuosia taloa. Loooooonen huomasi nyt kyseessä olevan talon etuovi.com:sta, Hän pyysi talon piirustukset ja kaikki dokumentit löytyivät, myös työmaan tarkastusasiakirja oli täytetty. Hän ajatteli, että jos talo oli rakennettu kuten asiakirjat osoittivat, se oli kunnossa. He kävivät kohteessa 18.1.2008 pimeään ja lumiseen aikaan ja olivat siellä yksi, kaksi tuntia. Ryömintätilaan pääseminen olisi edellyttänyt vanerisen kannen ja lasivillan poistamista (kuvat A 1-3). Kaakkoissivun ullakkotilaan pääseminen olisi edellyttänyt polyuretaaniseinän ja lasivillan poistamista (kuvat A 4-6). Välittäjä sanoi, että sinne ei pääse. Ullakkotilassa ei myöskään olisi ollut kulkureittiä, vaan siellä on hypittävä kattotuolilta toiselle. Toiseen ullakkotilaan pääseminen olisi edellyttänyt paikoilleen ruuvatun panelin sekä lasivillan poistamista (kuvat A 7-8).

M Kmmmmnen on kertonut, että Kmmmmnen ja R Lmmmme lapsineen muuttivat taloon toukokuussa 2003 ja asuivat siinä noin viisi vuotta. He eivät huomanneet eivätkä etsineetkään virheitä. Talossa ei ollut kylmää eikä kosteaa. He tapasivat ostajat vasta kaupantekotilaisuudessa. Ostajille ei ole annettu vääriä tietoja. Vaatehuoneesta, josta oli pääsy ryömintätilaan, oli otettu kengät ja muut lattialla olleet tavarat pois silloin kun Loooooonen oli ollut tutustumassa taloon. Kmmmmnen ei ole käynyt ryömintä- eikä ullakkotiloissa. Kmmmmnen ja Lmmmme eivät kiinnittäneet huomiota suihkuhuoneen seinän pilkkuihin tai lattialaattojen kopouteen. He eivät ole tehneet asumisensa aikana muita tarkastus- tai huoltotoimenpiteitä kuin vaihtaneet ilmanvaihtosuodattimet.

Taloa ostajille esitellyt kiinteistönvälittäjä C. Httttttson on kertonut, että talo oli ollut alle päivän netissä kun Loooooonen otti yhteyttä. Ensimmäisellä kerralla 18.1.2008 he olivat kohteessa tunnin verran. He eivät käyneet taloa läpi yksityiskohtaisesti eikä Loooooonen pyytänyt päästä mihinkään tiloihin. Httttttson ei muista ullakon ovea (kuvanippu 1, kuvat 4 ja 5). Httttttson ei muista oliko hän paikalla toisella Loooooosen käynnillä. Loooooonen teki ostotarjouksen ensimmäisen käynnin jälkeen ja ennen talon näyttöä, jonka oli tarkoitus olla sunnunR 20.1.2008. Ostajat ja myyjät eivät tavanneet toisiaan ennen kaupantekoa. Kuntokartoituksesta keskusteltiin. Ostaja yleensä vaatii näin uudessa talossa sitä tehtäväksi, että saa mahdolliset viat ja puutteet selville, mutta tässä ostajat eivät sitä vaatineet.

Tapahtumat kaupan jälkeen

Loooooonen on kertonut, että hän aloitti virheiden tutkimisen havaittuaan ryömintätilan vuositarkastuksessa elokuussa 2008 sen kosteuden.

Kmmmmnen on kertonut, että kaupanteonjälkeen tuli ensin ongelma avainten sarjanumerosta, sitten jostain toimimattomasta pumpusta. Myyjät korvasivat nämä, mutta sitten he tulivat siihen johtopäätökseen, että ostajilla tulisi todennäköisesti olemaan loputtomat vaatimukset.

Kiinteistön virheisiin, niiden havaittavuuteen ja korjaamistarpeeseen liittyvä todistelu

K. Rtttttnen on vahvistanut laatimansa tavarantarkastuskertomuksen (kantajien todiste 10). Taloa ei ole toteutettu viranomaisten hyväksymien suunnitelmien mukaisesti. Rtttttsen toimeksiantoon ei ole kuulunut kustannusarvion esittäminen. I. Ttttttnen on vahvistanut laatimansa lausunnon (kantajien todiste 3). Hän on käynyt paikalla lokakuussa 2008, huhtikuussa 2009 ja 31.8.2010.

M. Stttttlä on laatinut omakotitalon korjaustöitä koskevan

Rakennusliike ja Maalausliike M. Seppälä Oy:n tarjouksen (kantajien todiste 5).

T. Ktttttnen 011 vahvistanut muistiot 27.5.2009

(vastaajien todiste 3), 5.6.2010/18.6.20 l 0 (vastaajien todiste 5) ja 24.8.2010 (vastaajien todiste 6).

S. Vtttttka on laatinut Novorite Oy:n lausunnon 13.9.2008 (vastaajien todiste 1) ja muistion 17.4.2009 (vastaajien todiste 2). J)

Ryömintätilan kosteus

Rtttttnen on kertonut, että suunnitelmassa on salaoja, joka on paaluanturan alapuolella, mutta todellisuudessa maapohja on alempana kuin salaojat. Maan pitäisi viettää alapohjatilasta pois. Toteutus on talon suunnitelmien ja RakMK C2 vastainen. Maanpinnan muotoilua ei tutkittu, koska päällä oli kalliomurske. Alapohjan tuuletusputkien määrää pitäisi lisätä. Putket ovat myös liian matalia, tuulettuminen voi estyä, jos lunta on paljon.

R. Ltttttnen on kertonut laatineensa R E Laaksonen Oy:n tarjouksen salaojien uusimisesta (kantajien todiste 6). Salaojat ovat väärässä korossa, ne on laskettava alaspäin ja pato levy samalla käännettävä. Laaksonen ei muista onko käynyt ryömintätilassa. Jos talon poikki menevä salaoja on tarpeen on maapohjan muotoilu tehty virheellisesti.

V. Ttttttnen on kertonut laatineensa Tehoc Oy:n tarjouksen (kantajien kirjallinen todiste 4). Hän on käynyt kiinteistöllä.

Alapohjassa on suunnitelmiin nähden ja oikeastikin liian vähän täyttöä ja liian hienoa ainesta. Sepeli estää kapillaarisen veden nousun. Ktttttnen on kertonut, että salaojissa ei kuvauksen mukaan ollut vaurioita. Niissä oli jossain kohdin vähäisessä määrin vettä, mikä ei ole poikkeuksellista. Kuvauslinja D on kohta, joka vaatii korjausta. Salaojat ovat sokkelipalkin alapinnan alapuolella mutta eivät sokkelipalkin tukirakenteen alapuolella. Tämä tarkoittaa, että salaojitus vie pois vedet, jotka ovat sokkelipalkin alapinnan tasolla. Tämä on rinnastettavissa RakMK C2 -oppaan periaatteisiin. Salaojat ovat ilmeisesti suunniteltua ylempänä, mutta toimivat. Ktttttnen on käynyt ryömintätilassa, jossa oli vesilammikko hänen siellä käydessään. Ryömintätilassa ei saa olla vettä, vaan sen on päästävä sieltä pois, koska muuten kosteutta nousee yläpuoliseen lattiarakenteeseen. Tilanne on korjattavissa tekemällä rakennuksen alle sisäpuolelle salaoja tai avo-oja ja johtamalla vesi joko salaojaan ulkopuolelle tai suoraan kaivoon. Tätä tapaa käytetään korjausrakentamisessa ja tämä on ensisijainen korjaustapa. Toinen vaihtoehto on tehdä pumppukaivo ja pumpata vedet pois. Korjaustapa on ratkaistava korjauksen yksityiskohtaisessa suunnittelussa. Riittävä korjaustapa ei ole sepelin lisääminen vesilätäkköön. Ktttttnen ei pysty päättelemään onko ryömintätilassa vettä jatkuvasti vai tilapäisesti, mutta hän arvioi, että vettä on pidempiä aikoja. Mikrobiongelmaa ei ollut havaittavissa. Alapohjan tuuletusta on tarpeen jonkun verran lisätä voimistamalla joidenkin nykyisten tuuletusputkien ilmavirtausta, lisäämällä jokunen putki ja siirtämällä jokunen. Tähän ei tarvita rakennus lupaa eikä erityisen vaativaa suunnittelua.

Vtttttka on kertonut käyneensä alapohjassa. Kaivanteessa oli vettä, mutta tästä ei näkynyt aiheutuneen mitään ongelmia. Tilanteen voisi korjata laittamalla muovikalvon ja sen päälle leea-soraa.

Alapohjaan oli käyntiluukku eikä Vtttttka ymmärrä miten ammattilainen on voinut jättää tarkastamatta rakennuksen alapohjan. P. Mtttttlä on kertonut, että salaojat on tehty rakennekuvien mukaisesti anturan alapinnan alapuolelle.

Sadevesipoistoa ei saanut kovin syvälle kaupungin kaivon takia. Mtttttlä laittoi salaojasepelit, mutta ei putkia.

2) Perustusten kosteuseristys

Loooooonen on kertonut, että väärin päin asennettua patolevyä ei voinut havaita ilman maan kaivamista.

Rtttttnen on kertonut, että pato levy eli sokkelin perusmuurilevy on asennettu väärin päin. Olisi parempi, että levyä ei olisi ollenkaan kuin että se on väärin päin. RakMK C2 ei edellytä perusmuurilevyä. Rtttttnen ei ole tarkastuksessaan havainnut, että väärästä asennuksesta olisi aiheutunut vahinkoa.

Ktttttnen on kertonut, että perusmuurilevy on asennettu väärin päin. Rakennusmääräykset tai -ohjeet eivät edellytä patolevyä. Tarkoitus on asentaa patolevy siten, että kuplat ovat sokkelia vasten, jolloin sokkelinja pato levyn väliin jää ilmatila. Patolevyn olennaisin tehtävä on erottaa sokkelija sepeli- tai soratäyttö toisistaan. Ktttttsen käydessä kohteessa pato levy näkyi kuten kuvassa

2 (kantajien todisteen 3 liitteenä oleva kuvasarja), Vtttttka on ollut sitä mieltä, että ostaja olisi voinut havaita pato levyn virheellisen asennuksen, koska pato levy on maan pinnan yläpuolella.

3) Alapohjan ilmavuodot ja alapohjan ontelolaattojen puutteellinen saumaus

Loooooonen on kertonut, että kuvat on otettu alhaalta ylöspäin ryömintätilassa (kuvat 4.1-5). Kuvista ilmenee, että saumausaine puuttuu saumoista.

Rtttttnen on kertonut, että terästä ei pitäisi näkyä saumoissa, teräs on alttiina korroosiolle kun se ei ole betonin peitossa. Läpivientejä on tiivistämättä ja tämä aiheuttaa sen, että maapohjan kaasuja voi päästä sisäilmaan. Tällaista ei ole todettu. P. Kähkönen on kertonut, että kahden ontelolaatan välinen saumaus on tiivistettävä betonivalulla, joka yhdistää erilliset laatat toimimaan yhtenäisenä rakenteena. Betoni suojaa myös korroosiolta.

Saumaus on korjattavissa laasti- tai injektointitäytöllä, kysymyksessä ei ole iso toimenpide.

Ktttttnen on kertonut, että kuvanipun 4 kuvista ei pysty sanomaan, että saumavalut puuttuisivat kokonaan. Alapohjan ja ryömintätilan kattorakenteen on oltava tiivis, jotta hajuja ym. ei pääse sisätiloihin. Siten saumojen ja läpivientien on oltava tiiviit. Lattiarakenteen tiiviys ei ole yksinomaan näiden varassa. Ktttttnen ei ole havainnut, että ilmaa pääsisi ylös. Teräkset eivät saa olla paljaana, vaan niiden ympärillä on oltava betonipeite. Läpiviennit kuvissa 4.4 ja 4.5 tulee tiivistää.

Vtttttka on todennut, että läpiviennit täytyy tiivistää ilmatiiviiksi.

5) Alakerran lattialaatoitus irti alustastaan

Rtttttnen on todennut, että yksittäisiä kopoja laattoja saa olla, jos saumat ovat ehjät. Hän ei muista näkikö halkeilleita saumoja. Kopoja laattoja oli paljon, ne on merkitty teipillä s. 25 kuvissa 5-13.

Stttttlä on todennut, että tarjous on pyydetty kaikkien laattojen vaihtamisesta, yksittäisten vaihtaminen on edullisempaa. Ktttttnen on todennut, että kopot laatat ovat havaittavissa onton koputusäänen perusteella.

6) Yläpohjan tuuletusaukot puuttuvat

Rtttttnen on todennut, että tästä ei ole todettu aiheutuneen häiriötä.

Ktttttnen on todennut, että puurakenteen vaaleudesta voidaan päätellä tuuletuksen olevan riittävä.

Vtttttka on todennut, että päädyn tuuletusaukon puuttuminen on ollut ostajien nähtävissä.

7) Yläpohjan länsinurkalla umpinainen tila

Rtttttnen on todennut, että yläpohjatilaan on oltava käynti. Luukun puuttuminen on havaittavissa.

8) Puutteellinen lämmöneristys

Loooooonen on kertonut, että puutteellinen lämmöneristys ei ollut päälle päin havaittavissa (kuva 8.1).

Rtttttnen on kertonut, että ilmanvaihtokanavan pitää olla eristetty. Kosteutta ei ole todettu.

Ktttttnen on todennut, että kun iv-kanavien päällä ja ympärillä on lämmöneristystä on putket voitu käytännössä jättää eristämättä. Tämän hyväksyy myös rakennusvalvontaviranomainen.

9) Höyrynsulut on asennettu suunnitelmien ja RakMK vastaisesti

Loooooonen on kertonut, että kun seinärakenteet avattiin havaittiin, että höyrynsulku oli väärin tehty: höyrynsulkumuovin

pitäisi olla yhtenäinen, mutta se puuttuu osittain kokonaan (kuva 8.2 sekä kuvat 9.1-9.8).

Rtttttnen on todennut, että kuvissa 9.1-4 näkyy virheitä höyrynsulkumuovin asennuksessa, samoin tarkastuskertomuksen s. 25 kuvissa 14-17. Nämä täytyy korjata.

Ttttttnen on todennut, että höyrynsuluissa on puutteita ja tästä voi aiheutua lämpövuotoja ja vetoa sekä epäpuhtauksien mahdollisuus, kun korvausilma tulee mineraalivillan läpi. Ttttttnen ei ole havainnut kosteusjälkiä eikä ole tutkinut ilman mahdollisia epäpuhtauksia. Rakenteita on avattu vain yläpohjan sivutiloista ja portaikosta.

Stttttlä on kertonut, että höyrynsulkumuovien tarkastus edellyttää lattiarakenteiden purkamista ja seinärakenteiden avaamista. Tämä ja höyrynsulkumuovien teippaaminen sisältyy hänen tarjoukseensa (kantajien todiste 5). Höyrynsulun saa tiiviiksi teippaamalla ja niittaamalla. Stttttlä ei osaa sanoa aiheutuuko jotain vahinkoa, jos höyrynsulut jätetään näin.

Ktttttnen on höyrynsulkujen osalta todennut, että tiivistämättömät putkien ja iv-kanavien läpivientikohdat ovat todettavissa piirustuksista. Sähköjen osalta läpivientien paikkoja ei näe piirustuksista. Portaikon kohdalla höyrynsulussa on epäjatkuvuuskohtia. Rakennuksen ulkovaipan höyrynsulun on oltava kunnossa ja yhtenäinen. Kaikki löydetyt läpiviennit ovat tiivistämättä.

10) Saunan lattiakaivon viemäröinti ei toimi

Rtttttnen on todennut, että kallistus on todennäköisesti puutteellinen. Tämän korjaaminen ei ole tarpeen.

Myös Ttttttnen on todennut, että tämän korjaaminen ei ole välttämätöntä, samoin Ktttttnen.

11) Märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus puuttuu

Loooooonen on kertonut, että kylpyhuoneessa on liian pieni tuuletusrako (kuvat 11.1-6).

Rtttttnen on kertonut, että suunnitelman (rakennepiirustus tavarantarkastuskertomuksen liite 10) mukaan tuuletusvälin piti olla 30 mm. Todellisuudessa se vaihteli 0-10 mm:n välillä (liite 29 kuvat 23 ja 24).

Settlä on kertonut, että pesuhuoneen ja saunan osalta häneltä pyydettiin tarjous lattian, seinien ja kaivojen uusimisesta sekä sähkölämmityksen asentamisesta. Vedeneristyksen puutteellisuutta ei voi havaita, mutta hänelle sanottiin, että se on puutteellinen. Ktttttnen on kertonut, että hän sai työnnettyä kätensä seinän väliin ja arveli, että siinä oli tuuletusrako. Ylhäällä oleva rako ei ole oikeaoppinen tuuletusrako, mutta se on nykykäytännön mukainen. Talopaketteja on ilman tuuletusrakojakin. Kosteus pääsee purkautumaan. Raon pitäisi olla 15-25 mm mutta paikoin se ei ole.

12) Märkätilojen laattojen saumaukseen ilmestyvät tummat pilkut

Loooooonen on kertonut, että kylpyhuoneen laattojen saumauksiin tulee tummia pilkkuja, vaikka kylpyhuone siivotaan viikoittain normaalisti ja kerran kuukaudessa puhdistetaan kloriitilla. Hänen käsityksensä mukaan tämä voi johtua tuuletusraon puuttumisesta.

Ttttttnen on todennut, että homeen määrä poikkeaa normaalista. Ktttttnen on todennut, että kuvien 12.1 ja 2 kaltaisia pilkkuja ei ollut kun hän kävi paikalla 17.4.2009. Lattiat ja seinät mitattiin kosteusmittarilla eikä niissä ollut kosteutta. Pilkkuihin voivat vaikuttaa rakenteelliset ja asumiseen liittyvät seikat. Kun pilkkuja on näin runsaasti asiaa pitäisi ehkä tutkia tarkemmin. Kysymyksessä lienee pintaveden aiheuttama ilmiö.

Vtttttka on todennut, että 17.4.2009 jäljet olivat olemattomat ja aivan erilaiset kuin kuvasarjassa 12. Kysymyksessä on asumisterveysohjeessa tarkoitettu pistemäinen mikrobikasvusto. Kosteusmittauksen perusteella kosteutta ei ollut. Saumojen jäIjistä ei voi tehdä päätelmiä esimerkiksi rakennevaurioista.

13) Vaatehuoneesta puuttuu lämmitys

Loooooonen on kertonut, että vaatehuoneen lämpötila on RakMK:n vastainen. Hän oletti, että makuuhuoneen lattialämmitys kiertää myös vaatehuoneeseen.

16) Viemäriputkien puutteellinen ripustus

Rtttttnen on kertonut, että kannakkeet ovat liian harvassa.

Jos maanpinta painuisi olisi mahdollista, että putket irtoaisivat. Ktttttnen on todennut, että putkien ripustus näyttää asialliselta eikä ole todennäköistä, että asiasta aiheutuisi ongelmia.

Kiinteistön virheisiin liittyvän todistelun arviointia ja johtopäätökset

Käräjäoikeus pitää Ktttttsen kertomusta virheistä ja niiden merkityksellisyydestä luotettavimpana. Ktttttnen on kokenut tavarantarkastaja eikä ole käräjäoikeuden arvion mukaan kertonut hänet todistajaksi nimenneen tahon eli vastaajien kannan mukaisesti asiassa, vaan on pyrkinyt puolueettomasti arvioimaan rakennuksen virheiden merkitystä ja niiden riittävää korjaustapaa. Ktttttnen on todennut kantajien virheluettelon osoittavan, että kaikki mahdolliset asiat on etsitty kaikkien mahdollisten ohjeiden valossa. Hän on todennut, että talo on asiallisesti ja hyvin tehty ja suunniteltu näitä joitakin virheitä ja puutteita lukuunottamatta. Yleisvaikutelmana on hyvä ja asiallinen talo. Korjausta vaativia virheitä ovat hänen mukaansa ryömintätilan vapaa vesi ja tuuletus sekä höyrynsulkumuovin puutteet. Käräjäoikeus toteaa, että Rtttttsen suorittama tavarantarkastus on teetetty vasta kanteen vireille tulon jälkeen ja siinä on vahvistettu samat virheet kuin kanteessa. Kantajat ei ole edes väittäneet, että heille olisi aiheutunut home- tai kosteusongelmiin viittaavia oireita asumisaikanaan.

Rtttttnen ja Ktttttnen ovat todenneet, että kohdan 6 (yläpohjan tuuletusaukot) puutteesta ei ole aiheutunut rakennukselle vahinkoa. Rtttttnen, Ttttttnen ja Ktttttnen ovat todenneet, ettei kohdan 10 (saunan lattiakaivo) virheen korjaaminen ole tarpeen. Kohdan 11 (märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus) osalta on jäänyt näyttämättä, että kylpyhuoneen tuuletuksen toiminnassa olisi vikaa. Kohdan 16 osalta (viemäri putkien ripustus) Rtttttsen ja Ktttttsen kertomusten perusteella ei ole todennäköistä, että asiasta aiheutuisi ongelmia.

Kohdan 12 (laattojen saumauksen tummat piIkut) osalta Rtttttsen tavarantarkastuskertomuksen liitteenä 8 olevan Asumisterveysohjeen s. 76 on todettu: 'Märkätilojen pinnoilla saattaa esiintyä vähäistä, ei kuitenkaan terveyshaitaksi katsottavaa pistemäistä mikrobikasvustoa, joka voidaan poistaa puhdistamalla pinnat ja tehostamalla ilmanvaihtoa.' Ohjeessa todetaan edelleen, että mikrobikasvusto märkätiloissa voi viitata myös rakenteessa olevaan kosteus- ja homevaurioon. Tarkempi tutkiminen voi olla tarpeen asukkaiden oireilun vuoksi tai muusta syystä, esimerkiksi hajuhaitan tai aikaisemmin tapahtuneen vesivahingon vuoksi. Ohjeen s. 81-82 on todettu, että korkea Cladosporiumin määrä sisäilmassa talvella viittaa rakennuksessa esiintyvään mikrobikasvustoon. Tavarantarkastuskertomuksen s. Ilon todettu, että näyteanalyysin perusteella seinässä todettiin Cladosporium-hornesuvun kasvustoa. Kasvuston määrää ei ole kerrottu, ei myöskään liitteessä 24, Työterveyslaitoksen lausunto. Asumisterveysohjeen s. 82 olevan luettelon kosteusvaurioon viittaavia mikrobisukuja, -lajeja ja -ryhmiä ei ole todettu. Kantajat eivät ole väittäneet, että heille olisi tullut oireita tai että kylpyhuoneessa olisi hajuhaittaa tai epäilystä aiemmasta vesivahingosta. Käräjäoikeus toteaa, että Ktttttnen ja Vtttttka ovat nähneet kylpyhuoneen laattojen saumauksiin tulevat pilkut. He ovat todenneet, että niitä oli vähemmän kuin kuvissa 12.1-3. Näissä kuvissa näkyvän pistemäisen mikrobikasvuston määrän perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä ilmiöstä. Esimerkiksi kylpyhuoneen viimeisin siivous ennen näiden kuvien ottamista ei ole tiedossa. Käräjäoikeus toteaa, että kantajat eivät ole näyttäneet, että kohdan 12 osalta olisi kyseessä MK:ssa tarkoitettu myyjien vastuulla oleva virhe.

Käräjäoikeus toteaa edellä esitetyllä tavalla Rtttttsen ja Ktttttsen kertomusten perusteella selvitetyksi, että kohdissa 6 (yläpohjan tuuletusaukot), 10 (saunan lattiakaivo), 11 (märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus), 12 (laattojen saumauksen tummat pilkut) ja 16 (viemäriputkien ripustus) Iistatuilla epäkohdilla ei ole näytetty olleen käytännössä merkitystä rakennuksen toimivuudelle eivätkä ne siten ole MK:ssa tarkoitettuja virheitä. Lisäksi kohdan 6 puute on sellainen, joka ostajien olisi tullut havaita.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Lähtökohta

Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjälle on siten asetettu kiinteistön kaupan kannalta vaikutuksellisia ominaisuuksia koskeva selonottovelvollisuus. Myyjän tiedonantovelvollisuus käsittää kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä.

Jos kiinteistön ominaisuuksista ei ole sovittu, ostajalla on oikeus edellyttää kaupan kohteelta samankaltaisille kiinteistöille tyypillistä tasoa.

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ilman erityistä syytä tarkastusvelvollisuus ei ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella. Normaalisti edellytetään huolellisuutta, jota voidaan yleisesti olettaa osoitettavan arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostajan oma kiinteistöalan asiantuntemus saattaa säännöstä sovellettaessa tiukentaa hänen tarkastusvelvollisuuttaan. MK:n esitöiden (HE 120/1994) mukaan tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- tai kellaritiloihin, on esteetön pääsy.

Ostajalta ei edellytetä rakennusalan erityisasiantuntemusta. Eri asia on, jos ostajalla on rakennus- tai asuntokaupan alan asiantuntemusta. Tällöin ostajalla voidaan tapauskohtaisesti katsoa olevan asiantuntemusta jonkin tietyn havainnon rakennusteknisestä merkityksestä. Tällaiselta ostajalta voidaan myös tavanomaista useammin edellyttää erityistä selonottovelvollisuutta esimerkiksi kuntotarkastusraportissa todettujen puutteiden osalta.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että myyjät ja kiinteistönvälittäjä ovat kertoneet kaikki tiedossaan olevat seikat. Asiassa ei ole väitetty, että myyjät olisivat tienneet virheistä. Ostajat ovat sen sijaan väittäneet, että myyjien olisi pitänyt tietää virheistä, koska jos he olisivat tehneet kaikki vaadittavat rakennuksen huoltotoimenpiteet he olisivat huomanneet virheet. Käräjäoikeus toteaa, että myyjät ovat asuneet kiinteistössä viisi vuotta. Käytännössä näin uuden talon osalta ei huoltotoimenpiteitä ole vielä juurikaan tarvittu eikä voida pitää selvänä, että myyjät olisivat havainneet samoja seikkoja kuin rakennusalan ammattilainen Loooooonen, vaikka olisivat tarkastukset tehneet.

Käräjäoikeus toteaa muun muassa Rtttttsen ja Ktttttsen kertomusten perusteella selvitetyksi, että kohdissa 5 (alakerran lattialaatoituksen kopous), 7 (yläpohjan länsinurkan umpinainen tila), 13 (vaatehuoneen puuttuva lämmitys) ja 15 (vaatehuoneen lattialuukku) listatut puutteet ovat sellaisia, jotka Loooooosen olisi tullut havaita tarkastaessaan asuntoa ennen kaupantekoa. Hän on näiltä osin laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa, joten näissä kohdissa luetellut puutteet eivät ole sellaisia MK:ssa tarkoitettuja virheitä, joista myyjät voisivat joutua vastuuseen.

Loooooonen ja Mooonpää ovat päättäneet hankkia kiinteistön oman tarkastuksensa perusteella käyttämättä ulkopuolista asiantuntijaa ja teettämättä kuntotarkastusta. On ilmeistä, että Loooooonen on päättäessään olla teettämättä kuntotarkastusta katsonut olevansa riittävän asiantunteva tutkimaan kiinteistön rakennusteknisen kunnon ja tekemään asianmukaiset johtopäätökset havaitsemistaan seikoista. Kuntotarkastuksessa olisivat ryömintätila ja ullakko ilmeisesti tulleet tarkastetuiksi (kaikki kulkuaukolliset tilat) ja niissä olevat virheetkin havaituiksi. Oikeuskäytännössä on ratkaisuja, joissa on katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan ostajan tarkastusvelvollisuus ei ulotu. Oikeuskäytännössä ostajan tarkastusvelvollisuutta on kuitenkin arvioitu ankarammin, jos ostajalla on rakennusalan asiantuntemusta tai kokemusta. Tässä tapauksessa, jossa rakennusalan asiantuntija Loooooonen on erityisesti korostanut tavoitteenaan olleen välttää ongelmat aion hankinta ja jossa myyjillä ei ole rakennusteknistä asiantuntemusta käräjäoikeus katsoo, että Loooooosen olisi tullut tarkastaa ryömintätila, Tämä olisi myös käytännössä ollut täysin mahdollista, sillä ryömintätilaan on pääsy vaatehuoneen lattialla 0levasta luukusta ja ryömintätila on poikkeuksellisen korkea, 1,6 metrin korkuinen ja siten varsin helppokulkuinen.

Riidatonta on, että ryömintätilassa on kosteutta. Jos Loooooonen olisi käynyt ryömintätilassa hän olisi rakennusalan ammattilaisena mitä ilmeisimmin havainnut siellä olevan kosteuden (kohta 1) ja hänelle olisi tuolloin muodostunut velvollisuus ryhtyä selvittämään, mistä kosteus johtuu. Hän olisi myös voinut havaita alapohjan läpivientien tiivistämättömyyden ja ontelolaattojen saumauksen puutteet (kohdat 3 ja 4). Käräjäoikeus katsoo, että hän on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tältä osin.

Ontelolaattojen saumauksen osalta käräjäoikeus toteaa vielä, että saumaus tehdään ylhäältä päin eikä alapuolelta ryömintätilasta otetuista kuvista 4.1-3 käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ole pääteltävissä, että saumavalu puuttuisi kokonaan.

Kaiken kaikkiaan käräjäoikeudelle on jäänyt epäselväksi, miksi ostajat huolimatta useaan kertaan mainitusta tavoitteestaan välttää ongelmaton hankinta, ovat suorittaneet kiinteistöllä varsin pintapuolisen oloisen tarkastuksen ja ryhtyneet vasta kaupanteon jälkeen tarkastamaan kiinteistöä erittäin perusteellisesti. Tämä menettelytapa ei ole maakaaren säännösten mukainen: laki lähtee siitä, että perusteellinen tarkastus tehdään ennen ostopäätöstä, ei sen jälkeen. Loooooosen vasta kaupanteon jälkeen syntynyt tarkastusinnokkuus yhdistettynä pikkutarkkuuteen virheiden havaitsemisessa aiheuttaa sen, että hänen menettelynsä johtaa myyjien kannalta kohtuuttomuuteen ottaen vielä huomioon, että myyjillä ei ole rakennusteknistä tai kiinteistöalan asiantuntemusta eikä ole muutenkaan syytä epäillä, että myyjät olisivat tienneet virheistä.

Loooooonen on ottanut riskin ostaessaan talon pintapuolisen tarkastuksen perusteella ja teettämättä kuntotarkastusta. Loooooonen on korostanut sitä, että talo on rakennettu osittain eri tavalla kuin sen piirustuksissa on suunniteltu. Ostajan selonottovelvollisuuden voidaan katsoa edellyttävän myös itse rakennuksen, ei pelkästään rakennuspiirustusten ja -suunnitelmien tarkastamista. Ostaja ei voi luottaa yksin piirustuksiin ja suunnitelmiin.

Rtttttnen ja Ktttttnen ovat kertoneet kohdan 2 osalta, että patolevy on asennettu väärin päin. Kumpikaan ei ole sinänsä havainnut, että tästä olisi aiheutunut vahinkoa, mutta käräjäoikeus pitää heidän pato levyn toiminnasta kertomansa perusteella selvitettynä, että väärin päin asennettu pato levy ei toimi ainakaan siten kuin sen on tarkoitus toimia. Kohdan 8 merkityksen osalta todistajien kertomukset ovat eronneet toisistaan. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että iv-kanavan lämmöneristys on kuvan 8.1 perusteella puutteellinen. Kohdan 9 osalta todistajat ovat kertoneet, että höyrynsulun tavoitteena on estää kosteuden pääsy rakenteisiin. RakMK C2 kohdan 4.1.2 mukaan ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Rtttttnen, Ttttttnen ja Ktttttnen ovat todenneet, että korjaustarve tämän osalta on. Käräjäoikeus katsoo, että nämä virheet eli patolevyn virheellinen asennus (kohta 2), puutteellinen lämmöneristys (kohta 8) ja höyrynsulkujen virheellisyys (kohta 9) ovat virhekohdat, joita Loooooonen ei olisi voinut havaita huolellisessakaan ennakkotarkastuksessa.

Virheen seuraamukset

Kiinteistökaupan purkaminen

MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan sen kokonaismerkityksen perusteella. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jos esimerkiksi laatuvirhe estää kiinteistöllä asumisen eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.

Kaupan purkukynnys on oikeuskäytännössä korkealla. Virheen korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ennen kuin virhettä voidaan pitää niin olennaisena, että purkuperusteen katsotaan olevan olemassa.

Edellä virheistä esitetyn perusteella on selvää, että purkuperustetta ei ole ja kantajien ensisijainen vaatimus on näin ollen hylättävä.

Vahingonkorvaus

Ostajalla ei MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos virhe on salainen. Käräjäoikeus toteaa, että kaikkien virheiden osalta virheet ovat salaisia: myyjät eivät ole tienneet eikä heidän olisi pitänytkään tietää virheistä. Siten ostajilla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on 2 momentin mukaan tällaisessa tilanteessa oikeus hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:111 momentin mukaan hinnanalennus
määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia, Virheen korjauskustannuksina pidetään niitä kuluja, jotka arviolta kuluvat siihen, että asunto on siinä kunnossa kuin ostajalla on kaupantekohetkellä ollut aihetta edellyttää.

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että pato levyn virheellinen asennus (kohta 2), puutteellinen lämmöneristys (kohta 8) ja höyrynsulkujen virheellisyys (kohta 9) ovat virheitä, joita Loooooonen ei olisi voinut havaita ennakkotarkastuksessa ja jotka ovat salaisia virheitä.

Kohdan 2 osalta kantajien ilmoittama korjauskustannusarvio on 1.830 euroa, kohdan 8 osalta 2.369,25 euroa ja kohdan 9 osalta 21.211,70 euroa. Kantajien esittämän määräisenäkin korjauskustannukset ovat vain noin 7,6 prosenttia kauppahinnasta.

Ktttttnen on esittänyt arvion höyrynsulkujen läpivientien tiivistämisestä ja tarkastamisesta 788 euroa. Korjauskustannusarvio kohdan 9 osalta perustuu Rakennusliike ja Maalausliike M. Seppälä Oy:n tarjoukseen (kantajien todiste 5) ja käsittää koko yläkerran seinien, kattojen ja lattiapintojen (paitsi wc-tilan) purkamisen, korjaamisen ja uudelleen pinnoittamisen. Käräjäoikeus toteaa, että oikeudenkäynnissä myyjät vastaavat vain selvitetyistä virheistä. Vain portaikon ja yläpohjan sivutilojen osalta on selvitetty höyrynsulkumuovin asennuksen puutteellisuus. Käräjäoikeus arvioi korjauskustannuksen määräksi tältä osin 2.000 euroa.

Siten korjauskustannusten määrä olisi noin 6.200 euroa eli noin 1,8 prosenttia kauppahinnasta 336.000 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että kauppahinta on talon kokoon ja ikään nähden ollut jo ennestäänkin erittäin kohtuullinen. Kiinteistön ei voida katsoa merkittävästi poikkeavan siitä tasosta, jota tämän laatuiset ja ikäiset kiinteistöt yleensä ovat samalla seudulla. Asiassa ei ole väitetty näiden virheiden sinänsä haittaavan rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen tai heikentävän asumisviihtyvyyttä. Edellä esitetyillä perusteilla myös kantajien toissijainen vaatimus on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat ovat hävinneet asian ja ovat siten velvolliset oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimus 14.900 euroa (+ alv 3.427 euroa) sekä Ktttttsen ja Vtttttkan todistelukustannukset 4.378,27 euroa, oikeudenkäyntikuluvaatimus yhteismäärältään 22.705,27 euroa, on määrältään kantajien hyväksymä ja kohtuullinen.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien

oikeudenkäyntikulut 22.705,27 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan laskettavine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Muutoksenhaku Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen. käräjätuomari T. Vxxxxnen