Mikä merkitys asuntokaupassa on rakennussuunnitelmilla?

Usein kaupassa myyjä luovuttaa ostajalle rakennuslupa- ja muita piirustuksia. Jos ostaja myöhemmin havaitsee, että toteutus (uudisrakennus tai korjaus) on suoritettu annettujen suunnitelmien vastaisesti, onko kyseessä virhe? Mikä merkitys on silloin virheen olennaisuudella tai merkittävyydellä?

Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen perustellen tuomiota ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella ja loppujen virheiden piilevyydelllä ja vähäisyydellä. Hovioikeus arvioi ne myös piileviksi eli salaisiksi virheiksi ja niiden korjauskustannukseksi  enintään  12.000  euroa,  joka  muodosti vain noin  3,6 prosenttia  336.000   euron  kauppahinnasta ja hylkäsi kanteen katsoen, etteivät virheet olisi vaikuttaneet kaupan tekemiseen.

Kysymys oli tässä siitä että rakentamisessa ei oltu noudatettu rakennuslupakuvia kaikilta osin (ja kuviakaan ei oltu päivitetty muutoksilla). Ostaja oli vaatinut ja saanut rakennuslupakuvat ennen kaupan tekemistä ja tästä oli merkintä kauppakirjassa. Ostaja vaatimus perustui siis siihen että hänellä oli oikeus luottaa siihen että rakennus oli rakennettu kuvien mukaisesti. Käräjäoikeus tosin katsoi että pelkkiin kuviin ei voi luottaa ja ennakkotarkastuksella on iso merkitys.

Hovioikeus katsoi, että rakennuksessa oli virheitä ryömintätilassa, ontelolaattojen saumauksessa, ilmavaihtokanavien eristyksessä ja höyrynsulussa. Mutta koska näiden korjausarvo oli vain 12.000€. Ostajat katsoivat, että virheitä oli lisäksi perustusten kosteuseristyksessä, alapohjan ontelolaattojen ilmavuodoissa, alakerran lattialaatoituksen kiinnityksessä, yläpohjan tuuletusaukkojen puuttumisessa, yläpohjan umpinaisessa tilassa, saunan lattiakaivon viemäröinnissä, märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletuksessa, vaatehuoneen puutteellisessa lämmityksessä sekä siinä, että märkätilan laattojen saumauksessa laajalla alueella on homekasvustoa.

Yhtenä esimerkkinä märkätilan seinärakenteen tuuletusvirheestä hovioikeus kirjoittaa perusteluissaan, että "Rtttttnen on kertonut, ettei hän ollut itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, vaan on perustanut mielipiteensä tavarantarkastuskertomuksen   liitteenä olevaan rakennusmestari  Vesa Lttttn asiantuntijalausuntoon,  jonka mukaan tuuletusraon koko vaihteli 0-10 millimetrin välillä. Rtttttsen mukaan suunnitelmissa tuuletusrako on ollut 30 millimetriä. Ktttttnen on kertonut saaneensa kätensä tiilimuurauksen ja seinälevytyksen väliin, ja hänen käsityksensä mukaan rako oli ollut kyseessä olevan märkätilan rakenteen tuulettumisen kannalta riittävä."

"Hovioikeus katsoo Ktttttsen kertomuksen osoittavan, että märkätilan seinän tuuletusrako on ollut riittävä ja rakenne toimiva. Rtttttnen ei ole itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, joten hänen kertomukselleen  sen koosta ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä. Koska märkätilan seinärakenteen tuulettuminen on edellä kerrotuin tavoin toteutettu asianmukaisesti, kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe, vaikka rako onkin jossain määrin poikennut suunnitelmissa esitetystä."

Asiassa oli kysymys myös rakentamismääräyskokoelman ja hyvän rakennustavan sisällöstä.

Hovioikeus esimerkiksi katsoi, että höyrynsulussa oli virhe. "Rakennusmääräyskokoelman  RakMK C2 kohdan 4.1.2 mukaan ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Rtttttsen, Ttttttsen, Seppälän ja Ktttttsen kertomuksilla  on näytetty, että höyrynsulut on rakennettu virheellisesti. Ilmanvaihtoputkien ja sähköjohtojen läpivientejä on ollut tiivistämättä ja liittymäkohtia teippaamatta. Höyrynsulut on havaittu puutteellisiksi ainakin niistä kohdista, joista on avattu seinärakenteita. Kukaan todistajista ei ole kertonut havainneensa rakenteissa kosteuden merkkejä. Villojen tummumista on kuitenkin todettuja  tämä on Rtttttsen ja Ttttttsen mukaan aiheutunut ilmavuodoista. Vaikka kosteusvaurioita  ei vielä ole ilmennyt, virheellinen ja puutteellinen höyrynsulutus saattaa jossain vaiheessa vaikuttaa haitallisesti rakennuksen toimivuuteen. Soooopäällä ja Looooosella on kyseisen uuden kiinteistön ostaessaan ollut syytä olettaa, että höyrynsulut on asennettu asianmukaisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Kun näin ei ole ollut, kiinteistössä on tältä osin maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe." "Hovioikeus arvioi avattujen kohtien korjauksen maksavan n. 3000€." (Tässä siis tuomittiin vain se mikä oli avattu eikä katsottu että oli perusteita kaikkien sisäseinien avaamiselle höyrynsulun tarkistamiseksi ja korjaamiseksi.)

Yhteenvetona voidaan todeta, että vähäiset virheet eivät vaikuta kaupassa. Niillä voi olla merkitystä lähinnä jos myyjä antaa niistä erityisen vakuutuksen. Esimerkiksi rakennuslupakuvien osalta ostaja voi vaatia kauppakirjaan kirjausta että myyjä vakuuttaa, että rakennus on rakennettu rakennuslupakuvien mukaisesti. Tosin ostajan intressissä on kirjauttaa siihen, ettei kuitenkaan vastaa vähäisistä poikkeamista toteutuksen ja rakennussuunnitelmien välillä. Tämä on siis neuvottelukysymys, jolloin myyjän on tärkeä ilmoittaa poikkeamat ja ostaja voi suorittaa tarkemman ennakkotarkastuksen.

Ostajien oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa 21.300€ ja hovioikeudessa 17.900€ eli yhteensä 49.200e ja heidät velvoitettiin maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 22.700€ ja hovioikeudessa 10.500€. Kaikki ostajien maksettavaksi tuomitut oikeudenkäyntikulut olivat n. 82.000€, josta vakuutus korvannee n. 10.000e.

Virheiden hakusanat:

- ryömintätilan kosteus,

- ontelolaattojen saumauksessa,

- ilmavaihtokanavien eristys

- höyrynsulku

- perustusten kosteuseristys,

- alapohjan ontelolaattojen ilmavuodot,

- alakerran lattialaatoituksen kiinnitys,

- yläpohjan tuuletusaukkojen puuttuminen,

- saunan lattiakaivon viemäröinti,

- märkätilan muurattu seinärakenne ja sen tuuletus,

- vaatehuoneen puutteellinen lämmitys,

- märkätilan laattojen saumauksessa laajalla alueella homekasvustoa.

 

 

 

HUOM alla nimet muutettu!

 

Helsingin hovioikeus 

Tuomio  Nro  3393

 

Antamispäivä

15.11.2011

 

Diaarinumero

S 10/3039

 

 

Ratkaisu,  johon  on haettu    muutosta

 

Espoon käräjäoikeus 2.15 os. 30.9.2010 nro 12273

                                                         

Asia                    

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

 

Valittajat          

Sanna Soooopää

Timo Loooonen                         

 

Vastapuolet   

Taina Lmmmne

Jari Kmmmmnen                       

 

 

Asian  käsittely  hovioikeudessa

 

Pääkäsittely on toimitettu 6.-7.9.2011. Valitus

Sanna  Soooopää  ja Timo Loooonen  yhdessä ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa kuitenkin niin, että toissijaisen hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen  määrä on 127.621,84 euroa. Soooopää ja Loooonen ovat lisäksi vaatineet, että korjauskustannusten  määrään 112.817,44 euroa on lisättävä kanteen vireille tulon jälkeen tapahtunut 15 prosentin kustannustason  nousu. Soooopää ja Loooonen ovat edelleen vaatineet, että Taina Lmmmne ja Jari Kmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa  korkoineen, käräjäoikeuden osalta 21.376,50 eurolla ja hovioikeuden osalta 17.890,92 eurolla.

 

Kiinteistö ei ollut ominaisuuksiltaan  sellainen kuin oli sovittu. Myyjät olivat ennen kauppaa antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia  tietoja rakennuksen rakenteista ja kunnosta. Kiinteistö oli poikennut virheidensä vuoksi merkittävästi siitä, mitä siltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden oli perustellusti voitu edellyttää.

 

 

 

Rakennusvirheet     olivat  niin  olennaisia  ja  lukuisia,   että oli perusteltua   epäillä talon  olleen  kauttaaltaan    rakennettu   huolimattomasti     rakennusmääräyksiä ja  suunnitelmia    noudattamatta.    Välttämättömien    korjausten   kustannukset sekä  korjausajan   ja  -tavan  vaikutus   talon  käyttämiseen    asumistarkoitukseen olivat  olleet  niin merkittävät,    että kaupan  purkukynnys    oli ylittynyt.

 

Ostajan  oikeutta  hinnanalennukseen  ei ollut  rajattu  vain  olennaisiin   virheisiin. Kiinteistön   virheet  eivät  olleet  merkityksettömiä.  Soooopää  ja Loooonen eivät olleet ryhtyneet  korjaustoimiin,   koska heidän ensisijaisena  vaatimuksenaan   oli ollut  kaupan  purku.

 

Myyjät  olivat  laiminlyöneet    maankäyttö-   ja  rakennus  lain  119 §:n mukaisen huolehtimisvelvollisuutensa.   Heidän  oli täytynyt  olla tietoisia   ainakin  rakennuksen   merkittävimmistä  virheistä,   koska  he olivat  itse rakennuttaneet talon ja  asuneet  siinä ja  koska  rakennustyöt  oli teetetty  Kmmmmsen   isän ja  tämän  tuttavapiiriin    kuuluneiden    maanrakennusurakoitsijan  ja vastaavan työnjohtajan avulla.

 

Loooosen   rakennusalan   tuntemus   ei ollut  aiheuttanut   hänelle  muita  laajempaa ja tarkempaa   selonottovelvollisuutta.   Myyjät  olivat  ilmoittaneet,   että talo  oli rakennettu   suunnitelmien  mukaisesti   ja  ettei rakennusvirheitä    ole ollut. Ostajilla  ei ilman  erityistä syytä  ollut  velvollisuutta    tarkastaa   näiden  tietojen  paikkansa   pitävyyttä.   Normaali   kiinteistön   tarkastus   ei ollut paljastanut ristiriitaa   annetun  informaation   kanssa.

 

Ryömintätilan    kosteusolosuhteet    ja tuuletus   olivat  olleet  virheelliset.   Salaojitus  oli toteutettu   suunnitelmien   ja rakennusmääräysten     vastaisesti   siten, että salaojat  oli rakennettu   liian  korkealle  ja  ryömintätilan    maatäyttö   oli jätetty  vajaaksi.   Vesi  ei ohjautunut   ryömintätilasta    talon  ulkopuolelle   salaojiin vaan  talon  ulkopuolelta    oli ohjautunut   vettä  talon  alle.  Myyjien   Soooopäälle  ja  Looooolle   antamien   tietojen  mukaan  salaojat  ja  ryömintätila   oli suunniteltu   rakennusmääräysten     edellyttämällä    tavalla,  joten  heillä  ei ollut tältä  osin  laajempaa   tarkastamisvelvollisuutta.  Ryömintätilan    tarkastaminen ei ollut  edes  mahdollista,   koska  rakennuksen    sisältä  tilaan johtava   luukku  ei ollut  kaupantekoa   edeltävillä   käynneillä   avattavissa.   Myyjät  olivat  olleet tietoisia   salaojituksen   ja ryömintätilan    virheistä.

 

Virheellisesti    asennetun   pato levyn  poistamisen   ja uudelleen   asentamisen kustannukset  salaojituksen   korjaamisen   yhteydessä   toteutettuna   olivat  1.830 euroa.  Patolevyn   kääntäminen    oikein  päin  edellytti  talon  seinustan   auki kaivamista  ja  sen uudelleen   täyttämistä.   Jos  korjaus  toteutettiin   ilman  salaojituksen korjaamista, kustannukset nousivat 20.910 euroon, mikä oli Sooooopään ja Loooosen toissijainen vaatimus perustusten kosteuseristyksen  osalta.

 

Alapohjan ontelolaattojen saumaus oli ollut puutteellista ja teräksiä oli ollut näkyvissä. Alakerran irronnutta lattialaatoitusta ei ollut havaittavissa taloa tarkastettaessa.  Yläpohjan puuttuva tuuletus oli muodostanut riskin yläpohjan rakenteille. Suunnitelmien ja tarkastusasiakirjojen  mukaan tuuletus oli kuitenkin ollut olemassa, joten ostajilla ei ollut ollut velvollisuutta tarkastaa asiaa enempää. Yläpohjan umpinaiseen tilaan tuli olla pääsy rakenteiden

tarkastamista  varten. Portaikon katon ja yläkerran niin sanottujen sivutilojen lämmöneristys oli ollut puutteellinen ja se tuli korjata. Höyrynsulkumuovin asennuksen puutteellisuus ei ollut koskenut ainoastaan portaikkoja ja yläpohjan sivutiloja vaan koko rakennuksen ulkovaipan höyrynsulutusta, jota ei ollut rakennettu tiiviiksi ja yhtenäiseksi. Virheen korjaaminen edellytti huomattavaa rakenteiden purkamista ja uudelleenrakentamista, joiden kustannukset olivat noin 21.000 euroa. Märkätilan muuratun seinärakenteen tuuletus ei ollut suunnitelmien mukainen eikä asianmukainen. Pesuhuoneen seinään oli kertynyt hometta.

 

Vastaus

 

Taina  Lmmmne ja Jari  Kmmmmnen   yhdessä ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Sanna Soooopää ja Timo Loooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa  hovioikeudessa 10.547,50 eurolla korkoineen.

 

Lmmmne ja Kmmmmnen ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin vastauksensa perusteisiin sekä viitanneet käräjäoikeuden tuomion perusteluihin. He olivat täyttäneet maankäyttö- ja rakennuslain  119 §:n mukaisen huolehtimisvelvollisuutensa.  Kaikki työvaiheet oli tarkastettu asianmukaisesti vastaavan mestarin ja rakennusvalvojan  toimesta. Oli normaalia käyttää rakentamisessa tuttuja henkilöitä. Ostajan selonottovelvollisuus kaupan kohteesta oli korostunut silloin, kun ostaja oli alan ammattilainen.

 

Jos kauppa puretaan niin asumiskorvaus tuli vahvistaa realistisena pidettäväksi 1.500 euroksi kuukaudessa 25.3.2008 lukien.

 

Kaupungin kaivon korkeus aseman vuoksi sadevesipoistoa ei ollut voinut rakentaa kovin syvälle. Kmmmmnen ei ollut koskaan käynyt ryömintätilassa. Perustusten kosteuseristyksen pato levyn asennuksesta ei ollut aiheutunut haittaa. Alapohjan ontelolaattojen saumaus oli ollut ilmatiivis. Yläpohjan tuuletus oli toteutettu riittävällä tavalla ja puuaines oli ollut täysin tervettä. Yläpohjan tilan umpinaisuus oli ollut havaittavissa eikä kyseinen tila ollut vaatinut erillistä huoltoa. Puutteet höyrynsulkujen  asennuksessa eivät olleet olennaisia eikä tästä ollut aiheutunut ongelmia. Saunan lattiakaivon viemäröinnin korjaamiseen ei ollut edes todettu olleen aihetta. Märkätilan seinärakenteen tuuletus oli ollut riittävä. Märkätila oli asianmukaisesti tutkittu kosteusmittarilla eikä rakenteessa ollut havaittu vikaa. Alapohjan tarkastus luukku oli estänyt lattialämmityksen asentamisen vaatehuoneeseen, ja tämä oli ollut havaittavissa rakennuksen esittelyssä.

 

Viemäriputkien ripustusta koskeva vaatimus tuli jättää tutkimatta, koska kyseessä oli uusi vaatimus, jota ei ollut esitetty haastehakemuksessa.  Vaati mus oli joka tapauksessa perusteeton, koska viemäriputkien ripustus oli toi minut moitteetta.

 

Todistelu

 

Hovioikeudessa  on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

 

Hovioikeudessa  on kuultu todistelutarkoituksessa  Timo Loooosta ja Jari Kmmmmsta sekä todistajina Keijo Tapio Rtttttsta, Risto Einari Ltttttsta, Ilkka Tuomas Tttttta, Vesa Tapio Tttttta, Petri Paavo Tapio Ktttttstä, Marko Tapani Stttttlää, Taisto Armas Kttttttsta,  Simo Olavi Vtttttta, Carl Christoffer Htttttttnia ja Roini Petteri Mttttttlää.

 

Hovioikeuden  ratkaisu

 

Soooopää ja Loooonen ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset virhekohtaa  15 lukuun ottamatta ja vaatineet kau pan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta ja vahingonkorvausta jäljempänä lueteltujen virheiden perusteella. Kuultavat ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet kiinteistön virheistä olennaisilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen merkitty.

 

Virheen käsite

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:  1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan  ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan  tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 

Hovioikeus toteaa, että mainitussa lainkohdassa myyjälle on asetettu päävastuu kaupan kohdetta koskevien tietojen hankkimisesta ja niiden välittämisestä ostajalle. Tietojen hankkimista koskevaa velvollisuutta kutsutaan myyjän selonottovelvollisuudeksi ja tietojen välittämistä koskevaa velvollisuutta myyjän tiedonantovelvollisuudeksi.  Myyjälle maakaaressa asetetusta selonottovelvollisuudesta johtuu,  ettei myyjä voi virheestä vapautuakseen vedota tietämättömyyteensä, jos kyse on sellaisesta virheestä, joka myyjän olisi pitänyt kiinteistön omistajana havaita. Tällöin ei myöskään kyseessä voi olla salainen virhe.

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:ssä on säädetty ostajan selonottovelvollisuudesta. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa  ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä  eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toi menpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

 

 

 

1. Ryömintatilan  kosteus

Rtttttnen on kertonut, että salaojaputkiston pitäisi olla rakennettu ryömintätilan maantäyttökerroksen  alapuolelle. Tässä tapauksessa putkisto oli asennettu noin 20-55 senttimetriä maantäyttökerroksen  yläpuolelle ja poisti sen vuoksi huonosti ryömintätilaan kertyvää vettä. Putkisto oli asennettava syvemmälle, jotta se toimisi moitteetta. Rakennuksen salaojitusta ei ollut toteutettu rakennussuunnitelmien  mukaisesti.  Salaojat täyttivät kuitenkin ra kennusmääräysten  vaatimukset. Normaalitilanteessa  salaojaputkissa ei kuulunut olla vettä. Vahinkoa ei kuitenkaan aiheudu, vaikka putkissa jonkin verran vettä olisikin. Alapohjan tuuletusputkien  määrää tai tuuletusaukkojen pinta-alaa oli tarpeen lisätä.

 

Ktttttnen  on kertonut, että ryömintätilan  sisäilma oli hänen aistihavaintojensa mukaan ollut jonkin verran kosteannihkeää,   mutta muuten laadultaan asianmukaista. Rakennuspaikan  salaojitus oli ollut hyvässä kunnossa. Pienet painaumat tai vesi salaojaputkissa eivät vaikuttaneet salaojien toimintaan. Salaojitus oli rakennettu suunniteltua korkeammalle.  Se oli kuitenkin perustusten  sokkelipalkin alapinnan alapuolella ja täytti näin rakennusmääräysten vaatimukset. Ryömintätilaan  oli kerääntynyt vettä, koska pohjaveden pinnan taso oli rakennuspaikalla korkealla. Lisäksi oli mahdollista, että vettä oli tullut ryömintätilaan myös rakennuksen ulkopuolelta niin sanottuina vajovesinä. Ryömintätilan pohjalle kertynyt vesi voitiin poistaa asentamalla keskelle salaoja tai avo-oja ja muotoilemalla maanpinta siihen viettäväksi. Rakennusmääräyskokoelman  ohjearvot tuuletusaukkojen  suuruudesta oli laskettu siten, että ne olivat riittävät hankalissa olosuhteissa, mikä ei ollut tilanne tässä tapauksessa. Alapohjan tuuletusta oli kuitenkin syytä parantaa lisäämällä tuuletusaukkoja tai suurentamalla olemassa olevia aukkoja.

 

Ttttttnen on kertonut havainneensa ryömintätilassa  vettä sekä pisarajälkiä rakenteissa. Pintakosteusmittarilla  saatu mittaustulos osoitti, että rakenteet olivat olleet huomattavan märkiä. Salaojista Ttttttnen ei ollut tehnyt havaintoja.

 

Vtttttka on kertonut, että aistinvaraisesti havainnoiden ryömintätilan ilmanlaatu oli ollut poikkeuksellisen  hyvä. Ryömintätilan perällä oli ollut kaivanto ja sen pohjalla oli ollut vettä. Pohjavesi oli Vtttttkan käsityksen mukaan alueella varsin korkealla ja luultavasti sen takia vettä nousi ryömintätilaan. Vesi olisi sinänsä hyvä johtaa pois rakennuksen alta. Koska kyseessä oli kivirakenteinen ja betonipohjainen talo eikä ryömintätilassa ollut mitään rakennusjätettä tai muuta sellaista, vedestä tai kosteudesta ei kuitenkaan aiheutunut rakennukselle mitään ongelmaa. Yleensäkin oli varsin tavanomaista, että alapohjassa esiintyy kosteutta.

 

Mtttttlä on kertonut tehneensä rakennuksella pohjatyöt. Salaojien korko oli määräytynyt kaupungin poistoputken korkotason mukaisesti. Rakennus sijaitsi valuma-alueella  montussa siten, että kaikki rinteet viettivät rakennuspaikalle

 

Hovioikeus katsoo, että salaojituksen toteuttaminen  osin rakennussuunnitelmista poikkeavasti ei vielä sellaisenaan osoita, että kiinteistössä olisi virhe

ottaen erityisesti huomioon, että salaojitus Rtttttsen ja Ktttttsen kertomin tavoin täytti rakennusmääräysten  vaatimukset. Riidatonta kuitenkin on, että ryömintätilassa on ollut kosteutta ja että rakennettu salaojitus ei johda pois kaikkea rakennuksen alle eri syistä johtuen kertyvää vettä. Asiassa esitetty henkilötodistelu  on ristiriitaista siltä osin, mikä merkitys todetulla kosteudella on ja miten mahdollinen ongelma pitäisi korjata. Kertomuksista hovioikeus pitää tältä osin ryömintätilasta  havaintoja tehneen Vttttkan kertomusta luotettavimpana ottaen huomioon hänen koulutustaustansa  sekä työ kokemuksensa. Vtttttka on diplomi-insinööri,  kemisti ja kauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja  erikoisalanaan kosteus- ja lahovauriot. Hän on työskennellyt viimeiset  17 vuotta rakennusten mikrobivauriotutkimuksen parissa.

 

Hovioikeus katsoo Vtttttkan kertomuksella näytetyksi, ettei alapohjan kosteus sinänsä vaikuta nyt kysymyksessä rakennuksen kuntoon tai asumisviihtyvyyteen, koska kyseessä on kivirakenteinen ja betonipohjainen rakennus, joka Vtttttkan kertomin tavoin kestää alapohjassa havaitun kosteusrasituksen. Tästä huolimatta myös Vtttttka on Rtttttsen ja Ktttttsen tavoin todennut, että asianmukaista kuitenkin olisi johtaa vesi pois rakennuksen alta. Näin ollen hovioikeus pitää kohtuullisena,  että kyseinen puute poistetaan ja rakennuksen alle kertyvä vapaa vesi johdetaan  sieltä pois.

 

Ryömintätilan ilmanvaihdon osalta Rtttttnen ja Ktttttnen ovat kertoneet, että tuuletusaukkoja  oli tarpeen lisätä tai vaihtoehtoisesti  lisätä jo olemassa olevaa aukkojen pinta-alaa. Koska asiassa on edellä kerrotuin tavoin näytetty, ettei alapohjan kosteudesta ole haittaa rakennukselle, tällä seikalla ei ole käytännössä merkitystä rakennuksen toimivuudelle.

 

Loooonen on kertonut, että hänen käydessään tutustumassa kiinteistöön ryömintätilaan johtava aukko oli suljettu vanerisella levyllä. Hän oli kammennut levyä auki ja havainnut, että sen alla oli rakenteita, joiden purkaminen oli ollut siinä tilanteessa mahdotonta. Todisteina esitetyistä valokuvista A.l.-A.3.  ilmenee, että ryömintätilaan johtava aukko on ollut peitettynä leyllä, jonka alla on ollut kaksi kerrosta mineraalivillaa. Hovioikeus toteaa, ettei ostajilla ole ollut velvollisuutta ulottaa tarkastusta alapohjaan ottaen erityisesti huomioon, että myyjät eivät ole olleet tuolloin paikalla ja että ryömintätilaan on ollut mahdotonta päästä poistamatta sinne johtavan aukon peittäneitä villakerroksia.  Se, että Loooonen on rakennusalan ammattilainen, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Soooopää ja Loooonen eivät ole tältä osin laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

 

2. Perustusten kosteuseristys

 

Rtttttnen on kertonut, että perusmuurilevyn  eli patolevyn tarkoituksena on toisaalta estää rakennuksen ulkopuolelta maa-aineksen kautta tulevan veden tunkeutuminen perustusrakenteeseen ja toisaalta poistaa alapohjan kosteus patolevyn sisäpinnan kautta siten, että se kondensoituu  levyn pintaan ja va luu salaojajärjestelmään. Patolevy oli asennettu siten, että sen sileä pinta oli betonisokkelia vasten eikä levy väärin asennettuna toiminut siten kuin oli tarkoitus. Alapohjan kosteus ei päässyt haihtumaan suunnitellulla tavalla. Vettä saattoi kertyä ontelolaattoihin ja se saattoi jäätyessään  rikkoa rakenteita. Kosteuden poistumisen kannalta olisi parempi, ettei levyä olisi ollut ollenkaan kuin että se oli asennettu väärin päin. Toistaiseksi väärästä asennuksesta ei ollut aiheutunut vahinkoa. Ktttttnen ja Vtttttka ovat niin ikään kertoneet, ettei näin asennetusta pato levystä ollut kuitenkaan aiheutunut haittaa rakennukselle. Rtttttsen ja Ktttttsen  mukaan rakennusmääräyksissä ei edellytetä patolevyä.

 

Asiassa on Rtttttsen, Ktttttsen ja Vtttttkan kertomuksilla  selvitetty, ettei väärin päin asennetusta pato levystä ole aiheutunut vahinkoa rakennukselle. Hovioikeus katsoo, ettei patolevyn asentaminen valmistajan ohjeiden vastaisesti ole ollut sellmmmnen puute, jolla olisi käytännön merkitystä rakennuksen toimivuudelle. Kyseessä ei siten ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

3. ja 4. Alapohjan  ilmavuodot ja alapohjan ontelolaattojen puutteellinen saumaus

 

Rtttttnen on kertonut, ettei alapohjan ontelolaattojen läpivientejä ollut tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Oikein tehtäessä läpiviennit tuli tiivistää betonilla siten, ettei niiden kautta päässyt epäpuhtauksia tai kosteutta huone ilmaan. Ei ollut todettu, että huoneilmaan olisi päässyt kosteaa ilmaa tai kaasuja. Määräysten mukaan ontelolaattojen  saumojen tuli olla täyteen valetut. Betoni suojasi ontelolaattarakenteessa  käytettyjä harjateräksiä kor roosiolta.

 

Ktttttnen on kertonut, että ontelolaattojen välinen saumaus oli tiivistettävä betonivalulla, joka yhdisti laatat toisiinsa toimimaan yhtenäisenä levyraken teena. Valokuvan 4.1. perusteella sauma oli jäänyt vajaaksi ja kuvassa oli havaittavissa ruostuvaa terästä.

 

Ktttttnen on kertonut, ettei laataston tiiviys ollut yksinomaan saumojen varassa. Saumaus ei yleensä koskaan ole tasainen. Saumauksessa oli nyt rakoja, kuten valokuvista 4.1.-4.3. voitiin havaita. Epätasaista  saumausta ei kuitenkaan ollut tapana korjata, elleivät teräkset olleet jääneet näkyviin. Ktttttnen ei ollut havainnut alapohjassa ilmavuotoja eikä hän muistanut, että läpivienneissä olisi ollut jotain ongelmaa. Läpivientien juuret oli kuitenkin Ktttttsen mukaan lähtökohtaisesti aina tiivistettävä.

 

Vtttttka on kertonut, että ontelolaattojen päälle asennettiin styrox-levy sekä tehtiin betonivalu, joka teki laatastosta yhtenäisen. Tämän vuoksi sillä, olivatko ontelolaattojen  saumat tiiviitä, ei ollut merkitystä. Vtttttka ei ollut rakennuksella käydessään kiinnittänyt huomiota läpivienteihin. Valokuvat

4.4. ja 4.5. oli otettu alapuolelta eikä niiden perusteella voitu päätellä, oliko yläpuolella yhtenäinen betonivalu. Valokuvan 4.5. perusteella läpivienti näytti täysin normaalilta.

 

Asiassa on edellä mainittujen todistajien kertomusten sekä ryömintätilassa alapohjasta otettujen valokuvien 4.1.-4.3. perusteella selvitetty, että ontelo laattojen saumoissa on ollut rakoja. Ktttttsen ja Vtttttkan kertomusten mukaan epätasaisesta saumauksesta ei kuitenkaan ole aiheutunut haittaa, sillä ontelolaattojen päällä oleva betonivalu teki laatastosta tiiviin ja yhtenäisen. Rtttttnen, Ktttttnen ja Ktttttnen ovat kertoneet, että betonivalun tehtävänä oli myös suojata harjateräksiä korroosiolta ja saumojen harjaterä sten tuli sen vuoksi olla kauttaaltaan betonin sisällä. Hovioikeus katsoo, että ontelolaattojen saumaus on ollut puutteellinen  siltä osin kuin harjateräkset ovat olleet näkyvissä. Muuten saumauksessa olleilla raoilla ei ole näytetty olevan käytännön merkitystä rakennuksen toimivuudelle eikä kyseessä ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

Hovioikeus on edellä katsonut, ettei Soooopäällä ja Looooolla ole ollut velvollisuutta ulottaa kauppaa edeltävää kiinteistön tarkastusta alapohjaan. Koska harjaterästen puutteellinen peittäminen on ollut havaittavissa vain ryömintätilasta  käsin, Soooopää ja Loooonen eivät ole tältä osin laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

 

Ktttttsen ja Rtttttsen kertomusten perusteella on selvää, että alapohjarakenteeseen tehtävät läpiviennit tulee tiivistää. Valokuvista ja Loooosen kertomuksesta  ilmenee, että tiivistäminen on ontelolaatan alapuolella ollut puutteellista. Vtttttkanja  Ktttttsen mukaan ilmavuotoja ei kuitenkaan ole havaittu eikä kerrotusta puutteesta ole aiheutunut rakennuksen käyttämiselle haittaa. Kysymyksessä  ei siten ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

5. Alakerran  lattialaatoitus

 

Rtttttnen on kertonut havainneensa  lattiassa "kopoja" laattoja käydessään kohteessa 29.12.2009. Niiden lukumäärä ilmeni tavarantarkastuskertomuksen valokuvista 5-13. Ajan myötä "kopojen"  laattojen saumat saattoivat lähteä murtumaan, jolloin laatta voi irrota kokonaan. Rtttttnen oli havainnut kohteessa yhden laatan, jonka sauma oli murtunut.

 

Stttttlä on kertonut havainneensa "kopoja" laattoja käydessään kohteessa vuonna 2009, mutta hän ei ollut tuolloin tarkastanut koko lattiaa. Vuonna

2010 hän oli käynyt kaikki laatat läpi ja tuolloin niistä oli ollut "kopoja" arvion mukaan noin 95 prosenttia.

 

Ttttttnen on kertonut käyneensä kohteessa ensimmäisen kerran lokakuussa 2008. Tuolloin asukkaat olivat arvioineet, että irronneita laattoja oli noin 15 prosenttia, mikä hänen mielestään piti paikkansa. Irronneiden laattojen määrä oli sen jälkeen kasvanut ja vuoden 2011 elokuussa 30 - 40 prosenttia laatoista oli ainakin osittain irti alustastaan.

 

Ktttttnen on kertonut havainneensa monissa laatoissa "kopoa", mutta ei välttämättä koko alueella. Laatat olivat olleet varsin suurikokoisia ja suurissa laatoissa jokin  kohta saattoi olla "kopo", Vaikka laatta olisi vain osittain kiinni alustassa, se pysyi silti paikallaan. Rakennustöiden yleisten laatuvaatimusten mukaan laatalla tuli olla luja tartunta, minkä on tulkittu tarkoittavan 100 prosentin tartuntaa. Rakennustietosäätiöllä  oli myös muita ohjeita, joiden mukaan 80 prosentin tartunta oli riittävä. Rakennusteollisuusliiton ohjeistuksen mukaan yksittäisiä irtonaisia laattoja ei korjata, jos saumat oli vat ehjät. Havaintoja halkeamista saumoissa Ktttttnen ei ole tehnyt. "Kopot" laatat pystyi helposti havaitsemaan koputtamalla laattaa, jolloin

siitä kuului ontto ääni. "Kopoontuminen"  voi aiheutua useasta eri syystä. Laattojen tartunta saattoi pettää, jos lattiaa on lämmitetty liian kovalla läm möllä. Lattialaatoituksen ja seinän välissä oli niin sanottu elämisrako, mikä saattoi niin ikään aiheuttaa "kopoontumista".

 

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainenn kiinteistö on ollut kaupantekohetkellä,  joka tässä tapauksessa oli ollut 1.2.2008. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, mitä havaintoja lattialaatoituksesta  on kaupantekohetkellä voinut tehdä. Kmmmmnen on kertonut, ettei hän ollut havainnut ra kennuksessa virheitä siellä asuessaan. Loooosen kertomuksesta käy ilmi, että hän oli melko pian asuntoon muutettuaan huomannut, että osa laatoista oli irti. Rtttttsen,  Stttttlän, Ttttttsen ja Ktttttsen kertomusten perusteella on selvää, että osa laatoista on "kopoja", mutta niistä ei voi päätellä, mistä laattojen "kopous" on aiheutunut ja ovatko laatat olleet jo kaupante kohetkellä irti alustastaan. Hovioikeudella  ei ole myöhemmin tehtyjen ha vaintojen perusteella edellytyksiä arvioida, onko laattojen irtoaminen aiheutunut rakennusvirheestä  vai jostain muusta syystä. Asiassa on lisäksi otettava huomioon se, että laatoituksen "kopous" on tavanomaista ja helposti havaittavissa laattoja koputtamalla. Jos laatoissa on ollut "kopoutta" jo kaupantekohetkellä,  Soooopään ja Loooosen olisi tullut se havaita jo asuntoa ennen kaupantekoa tarkastaessaan. Tältä osin Soooopää ja Loooonen ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.

 

6. Yläpohjan tuuletusaukot

 

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen yläpohjan harjakolmioissa ei ole ollut rakennus suunnitelmien mukaisia tuuletusaukkoja.  Ktttttsen kertomuksen mukaan yläpohjan tuuletus on toteutettu siten, että rakennuksen pitkillä sivuilla räystään alle on jätetty tuuletusraot. Rtttttsen ja Ktttttsen mukaan yläpohjan tuuletus on ollut toimiva eikä kukaan hovioikeudessa kuulluista todistajista ole kertonut, että tuuletusaukkojen  puuttumisesta olisi aiheutunut vahinkoa rakennukselle. Koska tuuletusaukkojen puuttumisella ei ole näytetty olleen merkitystä rakennuksen toimivuudelle,  kyseessä ei ole

maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe. Tuuletusaukkojen  puuttuminen on lisäksi ollut helposti havaittavissa kaupan kohdetta ennen kaupan tekoa tarkastettaessa, joten Soooopää ja Loooonen ovat tältä osin myös laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.

 

7. Yläpohjan länsinurkan umpinainen tila

 

Asiassa on riidatonta, että yläpohjan länsinurkassa on umpinainen tila. Ltttttnen on kertonut, että rakennussuunnitelmien  mukaan yläpohjan länsi nurkan tilaan olisi pitänyt olla kulkureitti yläpohjan sivutilojen kautta, mutta kulkuaukko oli levytetty umpeen. Ttttttsen mukaan myös yläpohjan tilat olisi hyvä aika ajoin tarkastaa. Ktttttsen mukaan pääsy tilan sisälle ei ollut välttämätöntä, jos sitä ei tarvinnut siivota tai tarkastaa eikä siellä ollut mitään huollettavaa laitetta.

 

Hovioikeus katsoo, ettei tilan umpinaisuus ole ollut havaittavissa ennen kaupantekoa tehdyssä tarkastuksessa. Loooosen kertomuksen ja tätä tukevien valokuvien A.7. ja A.8. perusteella on selvää, että kulku yläpohjan sivutiloihin oli tukittu ruuveilla kiinnitetyllä luukulla, jonka takana oli ollut mineraalivillaa. Voidakseen tarkistaa rakennus suunnitelmien mukaisen kulkureitin olemassaolon länsinurkan tilaan Loooosen olisi pitänyt ruuvata seinälevy irti ja poistaa villakerros. Ostajalla ei voida katsoa olevan velvollisuutta ryhtyä tällaiseen toimenpiteeseen  kaupantekoa edeltävässä tarkastuksessa. Soooopää ja Loooonen eivät siten ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

 

Ktttttsen  kertoman perusteella tilan umpinaisuudella  ei ole käytännössä ollut merkitystä rakennuksen toimivuudelle,  koska tila ei ole ollut käytössä eikä siellä ole ollut huollettavia kohteita, joten sinne pääsy ei ole ollut välttämätöntä. Näin ollen kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

8. Ilmanvaihtokanavien  puutteellinen  lämmöneristys

 

Rtttttnen on kertonut, että ilmanvaihtokanavien  lämmöneristys tulee rakentaa tiiviiksi. Tässä tapauksessa mineraalivillaa  oli ollut kanavien vieressä, mutta ei niiden ympärillä. Tätä ei tarkastettaessa hyväksyttäisi  eristykseksi. Ktttttnen on kertonut, ettei kanavien lämmöneristystä  ollut toteutettu joka suhteessa oikeaoppisesti. Lämmöneristys  kuitenkin toimi eivätkä rakennusvalvontaviranomaiset  yleensä puuttuneet tällaisiin seikkoihin.

 

Ilmanvaihtokanavien  lämmöneristys on Rtttttsen kertomuksen sekä valokuvan 8.3. perusteella rakennettu puutteellisesti.  Kyseessä on virhe siitä huolimatta, että rakennusvalvontaviranomaiset  Ktttttsen kertomin tavoin yleensä hyväksyvätkin tämän kaltaiset ratkaisut. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei virhe olisi ollut havaittavissa huolellisessakaan ennakkotarkastuksessa.

 

9. Höyrynsulut

 

Loooonen  on kertonut, että rakennuksen yläpohjan höyrynsulkujen  saumoja ei ollut limitetty ja teipattu asianmukaisesti.  Lisäksi höyrynsulkuun tehdyt läpiviennit olivat jääneet tiivistämättä.

 

Rtttttnen on kertonut, että höyrynsulussa oli ollut epäjatkuvuuskohtia ja isoja reikiä. Välipohjan ja toisen kerroksen seinän liittymäkohta oli ollut käytännössä kokonaan ilman höyrynsulkua. Höyrynsulun puuttuminen oli todettu avaamalla seinää tietyistä havainto paikoista. Ongelman laajuus saadaan selvitettyä purkamalla seinien pintarakenteet kokonaan. Toinen vaihtoehto olisi alipaineistaa rakennus ja suorittaa lämpökuvaus, joiden avulla saataisiin vuotopaikat esiin. Tästä puutteellisuudesta  ei ollut aiheutunut kosteusvaurioita.  Ilmavuotoja on kuitenkin täytynyt olla, koska mineraalivillat olivat tummuneet.

 

Ttttttnen on kertonut, että höyrynsulun tarkoituksena oli estää sisäilman kosteuden joutuminen  rakenteiden kylmälle puolelle. Tällöin oli olemassa riski, että kosteus tiivistyy kylmään pintaan ja aiheuttaa haitallista mikrobitoimintoa. Rakennuksen höyrynsulussa  oli ollut puutteita. Höyrynsulku muovin läpi oli viety putkia ja johtoja  siten, että muoviin oli tullut reikiä. Myöskään höyrynsulun liitoskohtia ei ollut teipattu asianmukaisesti. Väli pohjan ja yläkerran lämpimän osan ulkoseinän liittymän höyrynsulku oli jätetty yhdistämättä seinän alemman osan höyrynsulkuun. Aikaisemmin oli tutkittu vain osa seinistä. Tikkanen oli noin kuukausi ennen hovioikeuden pääkäsittelyä käynyt kohteessa avaamassa uusia kohtia seinistä ja havainnut, että höyrynsulussa oli ollut reikä näissäkin kohdin. Höyrynsulutus oli systemaattisesti toteutettu puutteellisesti  siten, että siinä oli reikiä. Mikrobi kasvustoa Tikkanen ei ollut havainnut, mutta mineraalivillojen  tummentuminen osoitti sitä, että ilman liikettä oli tapahtunut. Korjaamattomana virheellisesti rakennettu höyrynsulutus tulee hyvin todennäköisesti jossain vaiheessa aiheuttamaan kosteusongelmia.

 

Stttttlä on kertonut, että jokaisesta  avatusta paikasta oli puuttunut höyrynsulun teippaus. Höyrynsulun korjaaminen  vaati seinä- ja lattiarakenteiden purkamista ja villojen poistamista. Stttttlä ei ollut nähnyt merkkejä vaurioista.

 

Ktttttnen  on kertonut, että höyrynsulun tuli olla yhtenäinen. Jos höyrynsulkumuovin läpi meni ilmanvaihtoputkia  tai sähköjohtoja, läpiviennit oli tiivistettävä teippaamalla,  elastisella tiivistysmassalla  tai uretaanivaahdolla. Höyrynsulun korjaaminen  läpivientien osalta ei edellyttänyt kaikkien rakenteiden avaamista. Ilmanvaihtokanavien  sijainnit oli nähtävissä piirustuksista. Sähköjohtojen  läpiviennit eivät näkyneet piirustuksissa,  mutta niiden sijainti voidaan päätellä esimerkiksi valokatkaisijoiden  tai pistorasioiden sijainnin perusteella, Ktttttnen  oli havainnut höyrynsulun  liitoskohdissa puutteita vain portaikon kohdalla. Valokuvien  11.1. ja 9.4. perusteella höyrynsulku ei ollut kaikilta osin tiivis ja saattoi vaatia korjausta. Pelkkien kuvien perusteella korjaustarvetta  ei kuitenkaan voinut sanoa varmaksi. Höyrynsulun merkitys kuitenkin korostui, kun lämmöneristeenä  on käytetty mineraalivillaa ja rakennuksessa on koneellinen ilmanvaihto. Jos höyrynsulku ei ole tiivis, lämpimän sisäilman mukana siirtyy kosteutta, joka päästessään kylmälle puolelle tiivistyy nestemäiseksi.  Jos vuotoja on paljon ja rakenteet ovat pitkiä aikoja kosteina, saattaa aiheutua homeongelmia.  Rakenteet ja materiaalit ovat kuitenkin nyt sellaisia, että yksittäisistä pienistä vuodoista ei ole yleensä haittaa. Höyrynsulun toimivuus on tärkeää erityisesti niiden tilojen kohdalla, joissa käsitellään vettä. Ktttttnen  ei ollut havainnut, että puutteellisesta höyrynsulusta olisi aiheutunut vahinkoa.

 

Rakennusmääräyskokoelman  RakMK C2 kohdan 4.1.2 mukaan ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Rtttttsen, Ttttttsen, Seppälän ja Ktttttsen kertomuksilla  on näytetty, että höyrynsulut on rakennettu virheellisesti. Ilmanvaihtoputkien ja sähköjohtojen läpivientejä on ollut tiivistämättä ja liittymäkohtia teippaamatta. Höyrynsulut on havaittu puutteellisiksi ainakin niistä kohdista, joista on avattu seinärakenteita. Kukaan todistajista ei ole kertonut havainneensa rakenteissa kosteuden merkkejä. Villojen tummumista on kuitenkin todettuja  tämä on Rtttttsen ja Ttttttsen mukaan aiheutunut ilmavuodoista. Vaikka kosteusvaurioita  ei vielä ole ilmennyt, virheellinen ja puutteellinen höyrynsulutus saattaa jossain vaiheessa vaikuttaa haitallisesti rakennuksen toimivuuteen. Soooopäällä ja Looooosella on kyseisen uuden kiinteistön ostaessaan ollut syytä olettaa, että höyrynsulut on asennettu asianmukaisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Kun näin ei ole ollut, kiinteistössä on tältä osin maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

10. Saunan lattiakaivon viemärointi

 

Tavarantarkastuskertomuksen  liitteenä olevasta LVI Inset Oy:n lausunnosta ilmenee, että saunan lattiakaivon viemärissä oli ollut tarkastus hetkellä arviolta yhden millimetrin vesikerros saunan puoleisessa päässä. Rtttttsen mukaan veden pintajännityksestä johtuen vettä saattoi jäädä viemäriin pieniä määriä. Viemäröinnin korjaaminen ei ollut tarpeellista, mikä ilmeni myös Ktttttsen kertomuksesta.

 

 

Johtopäätöksenä hovioikeus   katsoo,  ettei  saunan  lattiakaivon   viemärissä olevalla  vähäisellä   vesimäärällä    ole merkitystä   rakennuksen   toimivuudelle eikä kyseessä   näin  ollen  ole maakaaressa    tarkoitettu   laatuvirhe.

 

11. Märkätilan seinärakenteen  tuuletus

 

Rtttttnen on kertonut, ettei hän ollut itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, vaan on perustanut mielipiteensä tavarantarkastuskertomuksen   liitteenä ole vaan rakennusmestari  Vesa Långin asiantuntijalausuntoon,  jonka mukaan tuuletusraon koko vaihteli 0-10 millimetrin välillä. Rtttttsen mukaan suunnitelmissa tuuletusrako on ollut 30 millimetriä. Ktttttnen on kertonut saaneensa kätensä tiilimuurauksen ja seinälevytyksen väliin, ja hänen käsityksensä mukaan rako oli ollut kyseessä olevan märkätilan rakenteen tuulettumisen kannalta riittävä.

 

Hovioikeus katsoo Ktttttsen kertomuksen osoittavan, että märkätilan seinän tuuletusrako on ollut riittävä ja rakenne toimiva. Rtttttnen ei ole

itse tehnyt havaintoja tuuletusraosta, joten hänen kertomukselleen  sen koosta ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä. Koska märkätilan seinärakenteen tuulettuminen on edellä kerrotuin tavoin toteutettu asianmukaisesti, kyseessä ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe, vaikka rako onkin jossain määrin poikennut suunnitelmissa esitetystä.

 

12. Märkätilojen laattojen saumaukseen  ilmestyvät tummat pilkut

 

Rtttttnen ja Ttttttnen ovat kertoneet, että kylpyhuoneessa havaittujen homepilkkujen määrä oli poikennut normaalista. Ktttttnen ja Vtttttka

ovat kertoneet, että homepilkut olivat olleet huonosti havaittavissa eikä niitä ollut ollut läheskään yhtä paljon kuin niitä valokuvasarjassa  12 näyttäisi olevan. Ktttttsen mukaan ilmanvaihto ei välttämättä yksinään riittänyt pitämään märkätilojen pintoja kuivina. Ongelman poistamiseksi  kostuneet pinnat oli syytä kuivasta käytön jälkeen ja Iattialämmityskin osaltaan ehkäisee pilkkujen ilmestymistä. Vtttttka on kertonut, että hänen suorittamansa kosteusmittauksen perusteella seinät olivat olleet "rutikuivat".  Valmistajan tietojen mukaan mittari ilmoitti kosteuden rakenteessa 7-8 senttimetrin syvyyteen saakka. Pinnallisista homepilkuista ei aiheutunut terveyshaittaa ja ne sai pois pesemällä. Laattojen saumat oli myös mahdollista käsitellä vettä kestäviksi siloksaani-aineella.

 

Havaitusta mikrobikasvustosta  ei Vtttttkan kertomin tavoin aiheudu haittaa terveydelle eikä siitä ole näytetty aiheutuvan asumishaittaa. Lisäksi pilkut ovat poistettavissa  Vtttttkan kertomilla säännöllisillä ja asianmukaisilla puhdistus- ja suojatoimenpiteillä, jos asunnon käyttäjä kokee niiden esiintymisen märkätilojen seinän pinnassa ongelmaksi. Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei kyseessä ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

 

13. Vaatehuoneen puuttuva  lämmitys

 

Loooonen on kertonut, että vaatehuoneen lämpötila oli ollut rakentamismääräysten vastainen. Määräysten mukaan sisälämpötilan tuli olla vähintään 17 astetta ulkolämpötilan ollessa -26 astetta. Vaatehuoneen lämpötila oli ollut 15,4 astetta ulkolämpötilan ollessa -9,5 astetta. Loooonen oli rakennusta tarkastaessaan  olettanut, että makuuhuoneeseen  rakennettu lattialämmitys on lämmittänyt myös vaatehuoneen.

 

Tavarantarkastuskertomukseen  kirjattu lämpötilan mittaustulos tukee Looooosen kertomusta, jonka mukaan vaatehuoneen  lämpötila on ollut liian alhainen. On selvää, että liian alhainen lämpötila vaikuttaa asumisviihtyvyyteen. Kun Soooopää ja Loooonen olivat ennen kaupantekoa käyneet kiinteistöllä tammikuussa keskellä talvea, heidän olisi kohdetta tarkastaessaan pitänyt havaita, ettei vaatehuoneeseen  ollut rakennettu lämmitystä ja selvittää, pitääkö oletus makuuhuoneen ja vaatehuoneen yhteisestä lämmityksestä paikkansa. Kun näin ei ole tapahtunut, ovat Soooopää ja Loooonen laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa  ja menettäneet oikeutensa vedota kerrottuun seikkaan kaupan kohteessa olleena virheenä.

 

14. Oman työn, suunnittelun ja valvonnan kustannukset

 

Vaatimuskohdassa  mainitut kulut ovat pääosin aiheutuneet tulevaan oikeudenkäyntiin valmistautumisesta.  Hovioikeus lausuu niistä jäljempänä  hinnanalennusvaatimuksen  käsittelyn yhteydessä.

 

16. Viemäriputken puutteellinen  ripustus

 

Hovioikeus on tutkinut vasta tavarantarkastuskertomuksessa   Soooopäänja Loooosen tietoon tulleen alapohjan viemäriputken ripustuksen korjaustarpeen ja tähän seikkaan perustuvan vaatimuksen. Tavarantarkastuskertomuksen mukaan putkiston kannakointi on poikennut ohjekortin taulukossa esitetystä. Viemäriputken  kannatuksen virheellisestä rakentamisesta ei ole kuitenkaan esitetty hovioikeuden pääkäsittelyssä  näyttöä ja selvittämättä on myös jäänyt, että ripustus olisi edes puutteellisesti toteutettu.

 

Virheen seuraamukset

 

Rakennuksessa  on edellä tarkemmin kerrotun mukaisesti ryömintätilassa, ontelolaattojen saumauksessa, ilmanvaihtokanavien  eristyksessä ja höyryn sulutuksessa ollut sellaisia puutteita ja virheitä, joita Soooopää ja Lihavainen eivät ole voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen  tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi pykälän  1 momentin  1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

 

Kerrottuja kiinteistössä todettuja virheitä kohdassa  1 (ryömintätilan kosteus), kohdassa 4 (ontelolaattojen puutteellinen saumaus), kohdassa 8 (il manvaihtokanavien  puutteellinen lämmöneristys) ja kohdassa 9 (höyrynsulut) on pidettävä maakaaressa tarkoitetuin tavoin merkityksellisinä, koska niistä voidaan luotettavasti arvioida jossain vaiheessa aiheutuvan haittaa rakennukselle ja siinä asumiselle, ellei puutteita poisteta ja virheitä korjata asianmukaisesti.

 

Kaupan purkaminen

 

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen  siltä osin kuin purkuperustetta  ei ole katsottu olleen olemassa. Soooopään ja Looooosen ensisijainen vaatimus kiinteistökaupan purkamisesta  siihen liittyvine oheisvaatimuksineen  on siten hylättävä. Vaatimus kanteen vireille tulon jälkeen tapahtuneen arvonnousun korvaamisesta  on lisäksi hylättävä myös lakiin perustumattomana.

 

Vahingonkorvaus

 

Ostajalla ei maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin perusteella ole oikeutta vahingonkorvaukseen,  jos virhe on ollut salainen. Pääkäsittelyssä esitetyn todistelun perusteella on selvää, että kaikki merkityksellisiksi  laatuvirheiksi katsotut virheet ovat olleet sellaisia, etteivät ostajat ja myyjät ole niitä ennen kaupantekoa havainneet eikä heidän olisi niitä pitänytkään havaita. Soooopäällä ja Lihavaisella ei siten ole oikeutta vahingonkorvaukseen.

 

Hinnanalennus

 

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä  sovitusta kauppahinnasta  virheellisen kiinteistön arvo kaupan tekohetkellä. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen  suuruutta on käytetty korjauskustannuksia.  Oikeuskäytännön  mukaan hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten  perusteella laskettaessa on alentavana seikkana otettava huomioon kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta (KKO 2009:31). Soooopää ja Loooonen eivät ole ryhtyneet korjaustoimenpiteisiin  vaan heidän vaatimuksensa Loooosen kertomin tavoin perustuvat heidän hankkimiinsa työ- ja urakkatarjouksiin sekä Loooosen itsenä tekemiin urakkatarjousten  kustannustason mukaisiin laskelmiin. Myyjien puolesta kustannusten määrää on paljoksuttu eikä hovioikeudessa ole esitetty selvitystä siitä, mikä on ollut tarpeellisten korjausten kustannustaso kaupanteko hetkellä. Tarkemman selvityksen puuttuessa hovioikeus on arvioinut kustannusten määrän.

 

Ryömintätilan kosteuden osalta Soooopään ja Loooosen vaatimus 36.093,70 euroa on perustunut siihen, että kiinteistön koko salaojitus rakennetaan uudelleen ja täytöt korjataan vaihtamalla maa-aines uuteen sekä lisätään alapohjan tuuletusta. Olemassa oleva salaojajärjestelmä täyttää viranomaismääräykset  eikä sen toiminnassa ole osoitettu olevan sellaista vikaa, että koko järjestelmän  uusiminen olisi perusteltua. Ryömintätilassa olevan veden aiheuttama kosteus on mahdollista poistaa rakentamalla ryömintäti lan keskelle sala- tai avo-oja, jota pitkin ryömintätilassa  oleva vesi johde taan rakennuksen ulkopuolelle ja sieltä edelleen kaivojen kautta yleiseen viemäriverkostoon.  Korjauskustannuksia  arvioidessaan hovioikeus on ottanut lähtökohdaksi, että korjaus suoritetaan Ktttttsen kertomalla tavalla ja arvioi tästä aiheutuvaksi kohtuulliseksi kustannukseksi 6.140 euroa, min

kä määrän Lmmmne ja Kmmmmnen ovat käräjäoikeudessa  oikeaksi myöntäneet.

 

Ontelolaattojen puutteellinen  saumauksen osalta Soooopään ja Loooosen vaatimus 7.984,80 euroa on perustunut siihen, että vajaiksi jääneet  saumavalut täytetään kaikissa kohdissa. Hovioikeus on edellä katsonut, ettei ontelolaattojen saumausta ole tarpeellista korjata muuten kuin niiltä osin, joissa saumojen harjateräkset ovat näkyvissä. Saumaus on Ktttttsen mukaan korjattavissa lisäämällä alhaalta päin betonia niihin kohtiin, joissa teräkset näkyvät. Hovioikeus arvioi tästä aiheutuvaksi kohtuulliseksi kustannukseksi 400 euroa.

 

Puutuvan   ilmanvaihtokanavien  lämmöneristyksen     osalta  hovioikeus   hyväksyy korjauskustannusten määräksi   Soooopään  ja Loooosen   vaatimat  ja Looooosen   omaan  arvioon  perustuvat   2.369,25   euroa.

 

Käräjäoikeus   on arvioinut   höyrynsulun    korjauskustannusten     määräksi  portaikon  ja  yläpohjan   sivutilojen   osalta  2.000  euroa.  Hovioikeudessa    on Ttttttsen  kertomuksella    selvitetty,   että käräjäoikeuden    tuomion   antamisen  jälkeen  virheitä  ja  puutteita   höyrynsulkumuovin     asennuksessa    on havaittu  olleen  selvästi  aikaisemmin    arvioitua   enemmän.   Tämä  ja Ktttttsen   arvio läpivientien   tiivistys- ja  korjauskustannuksista      huomioon   ottaen  hovioikeus arvioi  höyrynsulun    korjauskustannusten     määräksi   yhteensä   3.000  euroa.

 

Virheiden   korjauskustannusten     kokonaismääräksi     on edellä  arvioitu  enintään  12.000  euroa,  joka  on noin  3,6 prosenttia   336.000   euron  kauppahinnasta. Tähän  määrään   sisältyy  myös  Soooopään  ja  Loooosen   oman  työn  arvioitu  osuus.  Hovioikeus   katsoo  käräjäoikeuden    tavoin,   että kyseessä  on uusi  rakennus,  jonka   ei voida  katsoa  merkittävästi    poikkeavan    siitä tasosta, jota  tämän  laatuiset  ja  ikäiset  rakennukset   yleensä   ovat.  Ktttttsen   ja Vtttttkan  havaintojensa    perusteella   tekemän   arvion  mukaan   kyseessä   on ollut jopa  keskimääräistä    parempikuntoinen     rakennus.   Puutteiden   ja virheiden   ei ole näytetty  haittaavan   rakennuksen   käytettävyyttä    asumistarkoitukseen eikä  ainakaan  merkittävästi    heikentävän    asumisviihtyvyyttä.   Tätä johtopäätöstä  tukee  myös  se, etteivät   Soooopää  ja Loooonen    ole ryhtyneet   korjaamaan  havaitsemiaan    virheitä  ja poistamaan   puutteita,  vaikka  he ovat Looooosen  kertomin   tavoin  vuodesta   2008  alkaen  asuneet  kaupan  kohteena  olleessa  rakennuksessa.    Edellä  mainituin perustein   hovioikeus   katsoo,  etteivät kiinteistössä   todetut  virheet  ole erikseen   eivätkä  yhdessäkään    arvioituna   olleet kaupan  tekemisen kannalta  sillä tavalla  vaikutuksellisia,  että ne oikeuttaisivat  hinnanalennukseen.

 

Syytä  käräjäoikeuden    tuomion,  jolla  kanne  on hylätty,  muuttamiselle ei ole. Soooopään  ja Loooosen   toissijainen   vaatimus   siitä,  että korjauskustannusten määrään  on lisättävä  kanteen  vireille  tulon jälkeen   tapahtunut   kustannustason   nousu   15 prosenttia,   on hylättävä   lakiin  perustumattomana.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Asian  näin päättyessä   Soooopää  ja Loooonen   ovat  velvolliset   yhteisvastuullisesti   korvaamaan   Lmmmneen  ja Kmmmmsen   oikeudenkäyntikulut     hovioikeudessa  korkoineen.

 

Tuomiolauselma

 

Käräjäoikeuden    tuomion   lopputulosta   ei muuteta.

 

 

Sanna  Soooopää  ja  Timo  Loooonen   velvoitetaan   yhteisvastuullisesti     korvaamaan   Taina  Lmmmneen  ja Jari Kmmmmsen   yhteiset  oikeudenkäyntikulut     hovioikeudessa   10.547,50   eurolla.  Korvaukselle    on maksettava   viivästyskorkoa korkolain   4 §:n  1 momentissa   tarkoitetun   korkokannan  mukaan  kuukauden kuluttua  hovioikeuden    tuomion  antamispäivästä.

 

 

 

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta  oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta,  myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa  tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy  16.1.2012.

 

Helsingin hovioikeuden puolesta:

 

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Valmistelija:

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

hovioikeudenlaamanni  Heikki Jxxxxxla hovioikeudenneuvos  Veli Hxxxxxnen

määräaikainen hovioikeudenneuvos  Heikki Rxxxxxla viskaali Lotta Pxxxxxnen

 

 

ESPOON  KÄRÄJÄOIKEUS   TUOMIO   10/12273

2.15 osasto

Käräjätuomari   Tiina Venen

Käräjätuomari   Mia Vunen

Notaari  Hannu Vino 30.9.2010  L 09/8703

 

Kantajat  Sooooopää,  Sanna Looooonen,  Timo

Vastaajat  Lmmmmme,  Taina Kmmmmmnen,  Jari

 

Asia Kiinteistön  virhe tm. sopimusrikkomus

 

Vireille  13.7.2009

 

KANNE

Vaatimukset  Kantajat  ovat ensisijaisesti   vaatineet,  että

1) 1.2.2008 vastaaj ien kanssa  tehty kiinteistökauppa   puretaan,

2) vastaajat  velvoitetaan  palauttamaan   kauppahinta  336.000 euroa  tuottokorkoineen   maksupäivästä   1.2.2008 lukien ja viivästyskorkoineen    haasteen  tiedoksiantopäivästä    28.8.2009  lukien,

3) vastaajat  velvoitetaan  korvaamaan  kantajille  syntyneet vahingot  yhteensä  18.248,60 euroa korkolain  4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen   20.2.2009  lukien sekä tavarantarkastuskulut

12.499,65 EUR, yhteensä  31.799,39  EUR,

4) vastaajat  velvoitetaan  korvaamaan  kantajille  kiinteistön

arvoa nostaneet  parannustyöt   10.000 eurolla  korko lain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen   20.2.2009  lukien ja

5) vastaajat  velvoitetaan  korvaamaan   kanteen  vireille tulon jälkeen  tapahtunut  arvon nousu  16,4 %, 55.104 EUR.

Edellä kohdissa  1-4 vaadituista  summista  vastaajilla  on oikeus vähennyksenä   huomioida  kantajien  asumishyöty  vähennettynä  normaaleilla asumisen  käyttökustannuksilla    sekä virheistä johtuvalla asumishaitalla,   yhteensä  250 euroa  kuukaudessa  25.3.2008  alkaen  siihen

asti kun tuomio  asiassa annetaan.

Kantajat  ovat toissijaisesti  vaatineet,  että vastaajat

velvoitetaan  suorittamaan  hinnanalennuksena ja  vahingonkorvauksena

128.871,84  euroa,josta   määrästä  114.067,44  euroa on korjauskustannusten   määrä ja  14.804,04  virheiden  selvittelykulujen määrä.  Korjauskustannusten    määrälle  112.540,99  eurolIe vaaditaan tuottokorkoa   maksupäivästä   1.2.2008 alkaen ja 20.2.2009  alkaen

korko lain 4 §:n 1 momentissa  säädettyä  viivästyskorkoa   85.000 euro lIe ja haasteen  tiedoksiantopäivästä    28.8.2009  lukien 30.540 eurolle ja

13.331,84 eurolle  tuomion  antamisesta   lukien.

Kantajat  ovat vielä vaatineet,  että vastaajat  velvoitetaan

korvaamaan  heidän  oikeudenkäyntikulunsa    korkolain  4 §:n 1 momentin mukaan  laskettavine  viivästyskorkoineen    siitä lukien, kun kuukausi  on kulunut  korvauksen  tuomitsemisesta.

 

Perusteet  Kiinteistö  ei ole ollut ominaisuuksiltaan   selLmmmmen kuin on sovittu.  Vastaajat  ovat ennen kauppaa  antaneet  virheellisiä  ja harhaanjohtavia   tietoja  rakennuksen  rakenteista  ja kunnosta.

Kiinteistö  poikkeaa  virheittensä  vuoksi merkittävästi  siitä, mitä siltä kauppahinta  ja muut olosuhteet  huomioiden  perustellusti  voitiin edellyttää.

Talo on vastaajien  itsensä rakennuttama  ja kantajien käsityksen  mukaan  osittain  itse rakentama  ja kauppakirjan  mukaan valmistunut  vuonna  2003. Taloa myytiin  hyväkuntoisena.   Kantajista  Timo Loooooonen  on itse rakennusinsinööri  ja rakennusalan  kokenut

ammattiLmmmmen  ja tärkeää  ostopäätöksen  kannalta  oli, ettei epäilyjä ostettavan  rakennuksen  kunnosta  olisi. Kantajien  nimenomaisena tavoitteena  oli välttää  ongelmat ion  hankinta.

Ennen ostopäätöksen  tekemistä  kantajille  toimitettiin rakennuksen  suunnitelmat  ja vastaavan  työnjohtajan  rakentamisvaiheessa täytettävä  työmaan  tarkastusasiakirja.    Suunnitelmista  ja vastaavan työnjohtajan  tarkastusasiakirjaan    tekemien  hyväksymismerkintöjen perusteella  kantajat  saattoivat  todeta,  että talo on suunniteltu,rakennettu,  valvottu ja tarkastettu  asianmukaisesti.

Normaalin  päällisin  puolin tehdyn rakennukseen  perehtymisen  ja annettujen  dokumenttien   perusteella  rakennus  vastasi vastaajien antamaa  tietoa hyväkuntoisesta   talosta.  Loppukatselmus   talossa  oli pidetty  8 kuukautta  ennen  kauppaa ja talon ikä oli omiaan  vahvistamaan

siitä annettuja  tietojaja   havaintoja.  Kantajat  ostivat heille esitettyjen  suunnitelmien   mukaisesti  rakennetun  hyväkuntoisen   uuden talon. Kaikki virheet  ovat luonteeltaan  sellaisia, joita  kantajat eivät uutta vastaavaa  taloa  ostaessaan  voineet  odottaa  eivätkä  voineet

normaalissa  kohteen  tarkastuksessa   havaita.

Kantajat  havaitsivat  pian huoltotoimenpiteitä   suoritettaessa kaupan  kohteessa  virheitä, jotka  kauppaa  tehtäessä  eivät olleet havaittavissa  ja joista  heille  ei kerrottu.  Kantajat  ovat reklamoineet havaitsemistaan   virheistä  20.8.2008,25.8.2008,24.9.2008 sekä 27.1.2009ja 9.3.2009.

Kaupan  kohteessa  on lukuisia  virheitä, jotka  sekä rakennusteknisinä   puutteina  että korjaustöiden taloudellisen  ja toiminnallisen   merkityksen   vuoksi  ovat olennaisia ja oikeuttavat kantajat  kaupan  purkuun ja vaadittuun vahingonkorvaukseen/hinnanalennukseen.       Havaitut  virheet  ovat luonteeltaan  sellaisia,  että niiden  korjaustoimenpiteet   tulevat maksamaan  määrän, joka jo sellaisenaan   oikeuttaa  kantajat  kaupan purkuun.  Lisäksi  korjaustoimenpiteet    tulevat  viemään  aikaa ja   ne kohdistuvat  lähes kaikkiin  talon  rakenteisiin,  mikä tulisi merkitsemään   kohtuutonta  haittaa  kantajien  asumiselle ja  elämiselle. Purkuvaatimusta   tukee  myös  se, että virheitä  ja puutteita  on todella paljon, mikä viittaa  kauttaaltaan   tapahtuneeseen   huolimattomaan rakentamiseen.   Vasta  kun purku- ja  korjaustöihin  ryhdytään,  selviää se, rajoittuvatko  kustannukset   tässä  esitettyihin.

Vastaajille  on tarjottu  hinnanalennuksen   vaihtoehtona mahdollisuutta   omalla  kustannuksellaan   ja parhaaksi  katsomallaan tavalla korjata  virheet.  Heille  on myös annettu  aikaa omin asiantuntijavoimin    tarkistaa  ilmoitettujen  virheiden  todenmukaisuus. Virheet  ovat  rakennusvirheitä,   ja vastaajat  vastaavat  niistä rakentajina ja rakennuttajina   tuottamusperusteella.    Rakennustyö   on teetetty  epäammattimaisesti   ja puutteellisin  resurssein.  Vastaajat ovat laiminlyöneet  vaaditut  huolto- ja tarkastustoimet.   Jos nämä

huolto- ja tarkastustoimet   olisi tehty, vastaajat  olisivat  havainneet virheet.

Kantajien  vaatimukset   perustuvat  virheiden  välttämättömistä   ja tarpeellisista  korjaustöistä   saatuihin  urakkatarjouksiin, toteutuneisiin  kustannuksiin   sekä vähäisiltä  osin Timo Loooooosen laskelmiin.

 

 

Ostajalla  on MK:n vahingonkorvaussäännöksen     mukaan  kaupan  purkautuessa oikeus  saada täysi korvaus  kaikista  vahingoistaan.   Ostajan  on saatava palautuksena   varat, joilla  hän voi ostaa vastaavan  asunnon.  Jos asunnon  arvonnousua  on tapahtunut,  se on ostajalle  korvattava.

Vaadittu  arvonnousu  on tapahtunut  kanteen  vireillepanon  jälkeen,  joten vaatimus  voidaan  esittää vielä valmistelussa.

 

Kiinteistön  virheet ja niiden korjauskustannukset

Talon  rakennusteknisen   toimimisen  kannalta  olennaisimmat ja suurimmat  virheet ovat kohdat  1 ja 9.

1) Ryömintätilan   kosteus;  salaojitus ja tuuletus

Alapohjan  maatäyttö  on jatkuvasti  märkä  ja  ajoittain  sen päälle  kertyy vapaata  vettä. Mitattu  ryömintätilan   suhteellinen

kosteus  on vaihdellut  välillä  n. 87-95 % ja kaikki rakenteet  todettiin merkittävän   kosteiksi.  Alapohjan  toteutus  on määräysten  ja ennen kaupantekoa   esitettyjen  suunnitelmien   vastainen.  Salaojitus  on asennettu  suunnitelmissa   esitettyä  tasoa ylemmäs ja on ryömintätilan pohjaan  nähden  virheellisellä  tasolla.  Lisäksi  kuvaukset  osoittivat salaojaputkissa   painaumia,  jotka  heikentävät  niiden toimintaa. Alapohjan  maatäyttö  on toteutettu  virheellisesti  ja suunnitelmista poiketen  siten, että maa-ainesta  on liian vähän ja se on laadultaan liian hienorakeista,   minkä  seurauksena  asianmukaisen   maatäytön synnyttämää   kosteuden  nousun  estävää  kapillaarikatkoa   ei ole. Ryömintätilan   tuuletus  on myös toteutettu  puutteellisesti   siten, että tuuletusaukkojen   määrä  on vain noin puolet  rakennusmääräyskokoelman ohjeen  mukaisesta  pinta-alasta  4 promillea  ryömintätilan pinta-alasta. Puutteellinen   tuuletus  lisää virheellisen  salaojituksen  ja täytön aikaansaaman   kosteuden  haittavaikutuksia.   Talon rakenteisiin  kohdistuu merkittävää   kosteusrasitusta.   Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan   hyväksymismerkintöjen    vastainen.  Salaojitus ja maa-ainestäyttö   on korjattava ja tuuletusta  on parannettava.  Näiltä osin korjauskustannukset   ovat 36.093,70  euroa.

 

2) Perustusten kosteuseristys

 

Perustuksia  vasten asennettavat  kosteuseristeenä   toimivat

pato levyt on asennettu  väärin  päin, sisäpuoli  ulospäin.  Ne eivät näin asennettuna  täytä tehtäväänsä,  vaan tilanne  on korjattava.  Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan  hyväksymismerkintöjen    vastainen. Korjauskustannukset    ovat  1.830 euroa.

3) Alapohjan  ilmavuodot

Alapohjan  ontelolaatoissa   on mm. viemäri- ja sähköasennusten kohdalla   läpivienneissä   ilmavuotopaikkoja,   joista  epäpuhdas ryömintätilan   ilma ja kosteus  voi päästä  asuintiloihin.   Vuotopaikat  on tiivistettävä.   Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen    vastainen.  Korjauskustannukset    ovat  164,15 euroa.

4) Alapohjan  ontelolaattojen   puutteellinen  saumaus

Elementtisaumaus   on merkittäviItä  osin puutteellinen  ja

elementtien   sauma- ja rengasraudoitteinen   korroosiosuojaus   vastaavilta osin heikko ja rakenteellinen   kantavuus  heikompi.  Puutteelliset saumavalut  saattavat  myös muodostaa  ilmavuotoja  sisätiloihin. Saumavaluja   on täydennettävä.   Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan    hyväksymismerkintöjen    vastainen. Korjauskustannukset    ovat 7.984,80  euroa.

5) Alakerran  lattialaatoitus  irti alustastaan

Alakerran  kuivien  tilojen  lattialaatoitus  on merkittäviltä osalta  irti alustastaan.  Ilmeisesti  laatoitus  on alun perin

kiinnitetty  virheellisesti.  Korjauskustannukset    ovat  12.682,92 euroa.

6) Yläpohjan  tuuletusaukot   puuttuvat

Yläpohjan  harjakolmioon   suunnitellut  ja RakMK  mukaiset tuuletusaukot   puuttuvat.  Tuuletuksen  puute synnyttää  yläpohjaan haitalliset  olosuhteet  ja tuuletus  on lisättävä.  Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan   hyväksymismerkintöjen    vastainen. Korjauskustannukset    ovat 414,] 0 euroa.

7) Yläpohjan  länsinurkalla  umpinainen  tila

Umpinaisiin  tiloihin tulee olla tarkastusmahdollisuus.

Tarkastusaukko   on lisättävä.  Korjauskustannukset   ovat 342,56  euroa.

8) Puutteellinen  lämmöneristys

Portaikon  katon ja yläkerran  sivutilojen  lämmöneristys  on

puutteellinen.  Yläpohjassa  kulkevien  IV -kanavien  ympärille  asennettava lämmöneristys  puuttuu  osittain  kokonaan ja on muilta osin

suunnitelmissa   määrättyä  (100 mm) vähäisempi  (20-30 mm). Lämmöneristystä   on lisättävä.  Toteutus  on suunnitelmien  ja hyväksymismerkintöjen    vastainen.  Portaikon  katon ja yläkerran sivutilojen  lämmöneristys  tulee korjattavaksi  kohdan  9) töiden yhteydessä.  IV -kanavien  eristyksen  korjauskustannukset   ovat 2.369,25 euroa.

9) Höyrynsulut  on asennettu  suunnitelmien  ja RakMK  vastaisesti Kaikki yläpohjan  kautta havaittavissa   olevat ja löydetyt höyrynsulkumuovien   saumat  ovat tiivistämättä.  Lisäksi sähköasennusputkia   on viety  muovin  läpi läpimenokohtia  tiivistämättä. Höyrynsulutus   ei toimi tarkoitetulla   tavalla ja on määräysten vastainen.  Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen  vastainen.  Korjauskustannukset   yhdessä  portaikon katon ja yläkerran  sivutilojen  lämmöneristyksen   korjauksen  kanssa

(kohta  8) ovat 21.211,70  euroa.

10) Saunan  lattiakaivon  viemäröinti  ei toimi

Kaivossa  seisoo vesi, mikä voi johtua  vain siitä, että viemärin  kallistus  on väärin  päin tai sitä ei ole. Toteutus  on suunnitelmien  ja  tarkastusasiakirjan   hyväksymismerkintöjen    vastainen.

11) Märkätilan  muuratun  seinärakenteen   tuuletus  puuttuu

Tuuletusta  ei ole toteutettu  suunnitelmien   eikä RakMK  C2 määräysten  mukaisesti.  Ulkoseinän  puolella  tuuletusväli  puuttuu kokonaan.  Toteutus  on suunnitelmien  ja tarkastusasiakirjan hyväksymismerkintöjen    vastainen.

12) Märkätilojen   laattojen  saumaukseen   ilmestyvät  tummat pilkut

Laattasaumauksiin   ilmestyy  tummia  pisteitä, jotka  uusiutuvat

niiden  poistamisen  jälkeen.  Korjauskustannukset    kohtien  10-12 osalta ovat yhteensä  14.207,95 euroa.

13) Vaatehuoneesta   puuttuu  lämmitys

Tilat ovat talvella  kylmät ja alle RakMK:n  määräysten. Korjauskustannukset    ovat  1.445,12 euroa. (722,56 EUR).

14) Oman työn, suunnittelun  ja valvonnan  kustannukset

Kulut ovat tältä osin  13.794,75  euroa.

15) Vaatehuoneen   virheellinen   lattialuukku

Luukku  ei ole tiivis, ja ryömintätilan   ilma pääsee luukun kautta  sisätilaan.  Korjauskustannus    1.250 EUR

16) Viemäriputkien   puutteellinen   ripustus

Korjauskustannus    1.000 EUR

 

VASTAUS

Vaatimukset  Vastaajat  ovat vaatineet,  että kantajien  ensi- ja toissijaiset  vaatimukset  hy lätään ja että kantajat  velvoitetaan korvaamaan  vastaajien  oikeudenkäyntikulut    korkolain  mukaisine viivästyskorkoineen.

Perusteet  Vastaajat  ovat rakennuttaneet   talon vuosina

2002-2003  itselleen  asunnoksi.  He eivät ole ammattilaisia  rakentamisen alalla, joten  he ovat turvautuneet   asiassa  ammattitaitoisten

henkilöiden  apuun. Talo on Herrala-tyyppitalo,   jonka  pystytys- ja kattotyön  tekivät  talotoimittajan   omat yhteistyökumppanit.    Kaikki  eri rakennusvaiheet   on tarkastettu  Espoon  rakennusvalvontaviranomaisten toimesta.  Rakennustöiden   seuraajana ja käytännön  tehtävien  hoitajana toimi Jari Kettusen  edesmennyt  isä Raimo  Kmmmmnen,jolla    oli rakentamisen   alalla merkittävä  vuosikymmenien   kokemus.  Hän kokeneena rakentajana  suoritti  suuren  määrän  sisätöitä ja seurasi ja valvoi ulkopuolisten   työntekijöiden   työtä virallisen  valvojan  ohella etenkin vastaajien  intressin  kannalta.  Myös kohteen  edesmennyt  virallinen valvoja  Kauniaisten  kaupungin  rakennustöiden   valvoja  Peter Lindholm oli ammattitaitoinen   ja kokenut.  Jos suunnitelmista   on poikettu,  on se tehty rakennustapana   vastaavaa  käyttämällä.  Kyseessä  ei ole huolimaton rakentaminen.   Vastaajat  asuivat  kohteessa  itse lähes viisi vuotta eivätkä tuona  aikana  huomanneet  väitettyjä  vikoja ja niiden

mahdollisesti   asumismukavuuteen   olennaisesti  vaikuttavia  seuraamuksia. Kaikki  asianmukaiset   tarkastukset  on tehty sekä rakentamisen   aikana että asumisen  aikana  siltä osin kuin on tarpeen.  Vastaajat  päättivät hankkia  pienemmän  ja halvemman  asunnon  taloudellisen   tilanteensa vuoksi.

Ostajat  kiirehtivät  kauppaa  haluten kohteen  ilman ensimmäistäkään   yleistä  näyttöä.  Timo Loooooonen  kävi kohteessa  samana päivänä,  kun se tuli internettiin.  Ostajista  Timo Loooooonen  on rakennusinsinööri   ja on tutkinut  taloa ja kaikki  kohteen  asiakirjat huolellisesti.   Timo Loooooosen  erityisasiantuntemuksen    perusteella hänen selonottovelvollisuutensa    on ollut korkea.  Väitetyt  virheet eivät voi hänen  tarkastuksensa  jälkeen olla salaisia  virheitä  eivätkä kyseessä  ole myöskään  merkittävät  virheet.  Vastaajat  eivät antaneet missään  vaiheessa  mitään tietoja  ostajille, jotka  he tapasivat  vasta kaupantekotilaisuudessa.    Myöskään  kiinteistönvälittäjä   ei ole antanut vääriä tietoja  kohteesta.  Vastaajat  ovat antaneet  välittäjälle  kaikki tarvittavat  asiakirjat.  Annetut  tiedot ovat perustuneet  hyväksyttyihin rakennustoimenpiteisiin,    jotka  viranomaiset  ovat tarkastaneet  ja vahvistaneet  hyväksytyiksi. VastaajiIla  ei ole ollut tämän  vastaista tietoa.

Kantajilla  ei ole oikeutta  kaupan purkuun  mahdollisten

vähäisten  virheiden  johdosta.  Vedotuilla  virheillä  ei ole vaikutusta asumiseen  ja asumismukavuuteen.

Korjauskustannukset    ovat kauttaaltaan  ylimitoitetut.   Oman työn, suunnittelun  ym. kustannukset  kiistetään.

Uusi tavarantarkastus   oheistöineen  on ollut tarpeeton,  koska kantajilla  oli jo tarkastukset.   Tarkastus  toimitettiin  yksipuolisesti yrittämättäkään   sopia siitä, joten  kantajat  vastaavat  sen kustannuksista   yksin varsinkin,  kun se on toimitettu  kanteen  ollessa jo vireillä.

Kantajat  eivät ole kertoneet  perusteltua  syytä uudelle vaatimukselleen   kiinteistön  arvonnousun  korvaamisesta   heille. Vaatimus on aiheeton ja  oikeuskäytännön   vastainen.  Kaupanpurkutilanteessa maksuvelvoite   olisi päinvastainen.

Jos kauppa  puretaan  kantajien  tulee maksaa  vastaajille asumiskorvausta   1.500 euroa kuukaudelta  muuttopäivästä   25.3.2008 lähtien.

Vastaajat  eivät ole velvollisia  korvaamaan  perusparannustöistä vaadittua  10.000 euroa missään  tapauksessa. Väitetyt  kiinteistön  virheet

1) Ryömintätilan   kosteus;  salaojitus ja tuuletus

Kysymyksessä   on rossipohja,  johon  tällaisella  satunnaisella kosteudella  ei ole juurikaan   merkitystä.  Asia on korjattavissa lisäämällä  alustatilaan  esim.  leca-soraa.  Salaojien  laskemisesta alaspäin  ei olisi käytännön  hyötyä.  Salaojien  korkeusasema   täyttää

rakentamisohjeiden    perusteet, joten  sen korjaamiseen   tai uusimiseen  ei

ole aihetta.  Tuuletuksen  osalta alustila  on tuuletettu  ja  ilman laatu aistinvaraisesti   erittäin  hyvä. Mahdollinen  virhe ei ole laadultaan merkittävä.  Loooooonen  on alan ammattilaisena   laiminlyönyt  tältä osin selonottovelvollisuutensa.    Jos voidaan  osoittaa  vettä olevan jatkuvasti  ryömintätilassa,   se tulee korjata  Iisäsalaojalla ryörnintätilan   keskialueelle,  joka  yhdistetään  salaojaan  tai kokoojakaivoon.   Sepeliä samalla  poistetaan  ja pohjalle  lisätään kevytsoraa  (leca-soraa).  Yhteiskustannus   tästä on 6.140 euroa.

2) Perustusten  kosteuseristys

Perusmuurilevytys   täyttää  tehtävänsä,  vaikka  olisi asennettu sisäpuoli  ulospäin,  mikä on ollut nähtävissä  kauppaa  tehtäessä. Perusmuurilevytys    on sinänsä  tarpeeton  sokkelin  ulkopinnassa  eikä sitä ollut  suunnitelmissa.   Se ei voi vaikuttaa  alapohjatuuletukseen.

Väitetty  virhe ei ole asiaan  vaikuttava  ja oli nähtävissä  ennen kauppaa.  Virhettä  ei ole.

3) Alapohjan  ilmavuodot

Alapohjan  putkiläpivientien   tiiviys  ei ole ontelolaatassa olevien  läpivientien  tiiviyden  varassa  eikä ilmavuotoja  ole. Virhettä ei ole eikä se olisi asiaan vaikuttava.

4) Alapohjan  ontelolaattojen   puutteellinen   saumaus

Saumojen  umpeenvalamisella   ei ole käytännön  merkitystä  eikä virhettä  ole havaittu.

5) Alakerran  lattialaatoitus  irti alustastaan

Virhe olisi ollut todettavissa  kaupantekovaiheessa    eikä yksittäisten  laattojen  kopoudella  ole vaikutusta,  kun laattojen saumoissa  ei ole vaurioita.  Väitettyä  virhettä  ei ole.

6) Yläpohjan  tuuletusaukot   puuttuvat

Väitetty  puute on ollut nähtävissä  ja tuuletus  on riittävä, koska rakennuksen  pitkillä  sivuilla  on vaatimukset  ylittävä tuuletusaukko   räystään  alla.

7) Yläpohjan  länsinurkalla  umpinainen  tila

Määräykset  eivät edellytä  tarkastusluukkua,   koska  siellä ei ole  säännöllisesti  siivottavia,  huollettavia  tai tarkastettavia rakennusosia,   varusteita  tai laitteita.  Kysymyksessä   ei myöskään  ole piilevä virhe.

8) Puutteellinen   lämmöneristys

Sivutilojen  lämmöneristys   on ollut todettavissa kaupantekovaiheessa.

9) Höyrynsulut  on asennettu  suunnitelmien  ja RakMK  vastaisesti

Virhe  ei ole olennainen  ja  se on helposti  paikallisesti korjattavissa.  Jos virhe katsottaisiin  olennaiseksi  sen korjauskustannukset   olisivat  450 euroa.

10) Saunan  lattiakaivon  viemäröinti ei toimi

Virhe ei ole olennainen.

11) Märkätilan  muuratun  seinärakenteen   tuuletus  puuttuu Työpiirustuksen   mukainen  tuuletusilmarako   todettiin katselmuksissa.

12) Märkätilojen   laattojen  saumaukseen   ilmestyvät  tummat pilkut

Virhettä  ei ole eikä se olisi olennainen  asumismukavuuteen vaikuttava.

13) Vaatehuoneesta   puuttuu  lämmitys

Vaatehuoneen  keskellä  on tarkastusluukku,   joten

lämmitysputkistoa   ei voi siihen  laittaa.  Toteutus  011 LVI-suunnittelun mukainen.

14) Oman työn, suunnittelun  ja valvonnan  kustannukset

Vaatimus  on perusteeton.  Ostajat  ovat aiheetta  ryhtyneet purkamaan  rakenteita  sekä suorittaneet  remonttia ja omissa intresseissään  tehneet  turhaa  vastaajilIe  kuulumatonta  työtä.

15) Vaate huoneen  virheellinen   lattialuukku

Kyseessä  on uusi vaatimus,  jota  ei voida esittää ja joka  on jätettävä  tutkimatta.  Vaatimuksen   arvo on suhteeton.

16) Viemäriputkien   ripustus

Kyseessä  on uusi vaatimus,  jota  ei voida esittää ja joka  on

jätettävä  tutkimatta.  Vaatimuksen  arvo on suhteeton,  koska  virhe ei ole oleellinen,  vaan kuvat osoittavat  tuet riittäviksi.

 

 

TODISTELU

Kirjalliset  todisteet

Kantajat

1) Kauppakirja ja myyntiesite

2) Työmaan  tarkastusasiakirja

3) Linjasuunnittelu Oy:n raportti  6.11.2008

4) Tehoc Oy:n tarjous  27.2.2009

5) Rakennusliike  ja Maalausliike  M. Seppälä  Oy tarjous

20.4.2009

6) R E Laaksonen  Oy tarjous  25.9.2008

7) Kryotherm  Oy tarjous  16.9.2008

8) Kustannuslaskelma   sis. emo tarjoukset,  muut materiaalit  ja oma työ

9) Purkulaskelma   sis. erittelyt  vaadituista  koroista ja korvauksista  ja niiden perusteista

10) Tavarantarkastuskertomus     19.2.2010 liitteineen

11) Tilastokeskus   12.3.2010 päivitetty  hintatilasto  1994-2009 ja Etuovi.corn  ote markkinamittarista   2004 - 30.6.2010

 

Vastaajat

1) Dl Simo Vtttttkan  kirje 13.9.2008

2) Dl Simo Vtttttkan  muistio  katselmuksesta   17.4.2009

3) Dl Taisto  Ktttttsen  tarkastusraportti   8/0927.5.2009 sekä siihen liittyvät  värivalokuvat

4) Kantajien  reklamaatiokirjeet    1) 20.8.2008,  2) 26.8.2008 ja 3) 24.9.2008

5) Dl Taisto  Ktttttsen  muistio  18/10 5.10.2009

6) Dl Taisto  Ktttttsen   muistio  27/1024.8.2010

Henkilötodistelu

Kantajat  1) Timo  Loooooonen  todistelutarkoituksessa

2) Keijo Rtttttnen  (tavarantarkastaja)

3) Risto Ltttttnen

4) Ilkka Ttttttnen  (Linjasuunnittelu   Oy)

5) Vesa Toivonen  (Tehoc  Oy)

6) Petri Ktttttnen  (Panna)  (puhelimitse)

7) Marko  Stttttlä  (Rakennusliike  ja Maalausliike  M. Seppälä  Oy)

 

Vastaajat  1) Jari Kmmmmnen  todistelutarkoituksessa

2) Taisto Ktttttnen   (Dl, Insinööritoimisto   Ktttttnen   Oy)

3) Simo Vtttttka  (Dl, Novorite  Oy)

4) Christoffer  Httttttson  (Myyntineuvottelija, Kiinteistömaailmal  Asuntoespoo   Oy LKV)

5) Petteri  Mtttttlä,  kaivinkoneurakoitsija    (puhelimitse)

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN    RATKAISU

 

Perustelut

 

Virhearvioinnin   lähtökohdat

Sanna Soooopää ja Timo Loooooonen  (kantajat,  ostajat)  ovat

1.2.2008 ostaneet  Taina  Lmmmmmlta ja Jari Kmmmmmlta  (vastaajat, myyjät)  omakotitalokiinteistön    osoitteessa  Joupinmäensyrjä    11 B

336.000 euron  kauppahinnalla.

Asian riidattomia   lähtökohtia  ovat omakotitalon  rakennusvuosi 2003 ja se, että rakennus  on myyty  hyväkuntoisena.   Riidatonta  on, että ostajat ovat reklamoineet   väitetyistä  virheistä  kohtuullisessa ajassa.

Asiassa  ratkaistava  kysymys  on virheiden  olemassaolo  ja tähän liittyen ostajille  kiinteistöstä   annetut tiedot (myyjä/kiinteistönväJittäjä)   ja ostajien  selonottovelvollisuus. Riitaista  on ovatko virheet olennaisia  ja ylittyykö  purkukynnys. Riitaista  on myös, ovatko virheet  vaikutuksellisia ja  ovatko ne salaisia  (onko  myyjä tiennyt virheistä/olisiko   pitänyt tietää)  sekä tähän  liittyen merkittävyyskynnyksen  ylittyminen.  Virheiden korjauskustannukset    ovat määriltään  riitaiset.

 

Virheen  käsite maakaaressa

Virhe kaupan  kohteessa  tarkoittaa  sitä, ettei suoritus vastaa myyjän  sopimusvelvoitetta.   Virhe on olemassa,  jollei  kiinteistö jossain  suhteessa  ole selLmmmmen  kuin on sovittu taikka  ostaja

olosuhteet  huomioon  ottaen on voinut  perustellusti  edellyttää.  Virheen on oltava vaikutuksellinen,  jotta  siihen voitaisiin  vedota.  Ostaja ei

saa virheenä  vedota  seikkaan, josta  hänen täytyy  olettaa tienneen kauppaa  tehtäessä.  Kiinteistön  virheellisyys   määräytyy  sen mukaan, milLmmmmen  kiinteistö  on kauppaa  tehtäessä.  Myyjä  vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä   olevasta  virheestä,  vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

 

Kiinteistön  virheet

 

Tapahtumat  ennen kauppaa

 

Timo Loooonen  on kertonut  työskennelleensä vuodesta  2007 Pöyryllä eli rakennuttajakonsulttiyrityksessä     projektipäällikkönä.

Hänen työnsä  on rakennushankkeiden   johtamista.   Hän on aikaisemmin työskennellyt   YIT-Rakennusliikkeessä    työmaa-projekti-insinöörinä uudis- ja korjausrakentamisessa.    Loooooonen  on kertonut,  että hän ja Sanna Soooopää  olivat etsineet  useita vuosia  taloa. Loooooonen

huomasi  nyt kyseessä  olevan talon etuovi.com.sta,   Hän pyysi talon piirustukset  ja kaikki dokumentit  löytyivät,  myös työmaan tarkastusasiakirja   oli täytetty.  Hän ajatteli,  että jos talo oli rakennettu  kuten asiakirjat  osoittivat,  se oli kunnossa.  He kävivät

kohteessa  18.1.2008 pimeään ja  lumiseen  aikaan ja olivat siellä yksi, kaksi tuntia.  Ryömintätilaan   pääseminen  olisi edellyttänyt  vanerisen kannen ja  lasivillan  poistamista  (kuvat  A 1-3). Kaakkoissivun ullakkotilaan  pääseminen  olisi edellyttänyt  polyuretaaniseinän  ja lasivillan  poistamista  (kuvat A 4-6). Välittäjä  sanoi, että sinne ei pääse.  UlIakkotilassa  ei myöskään  olisi ollut kulkureittiä,  vaan siellä on hypittävä  kattotuolilta  toiselle.  Toiseen  ullakkotilaan pääseminen  olisi edellyttänyt  paikoilleen  ruuvatun  panelin sekä lasiviIlan  poistamista  (kuvat A 7-8).

Jari Kmmmmnen  on kertonut,  että Kmmmmnen  ja Taina Lmmmme lapsineen  muuttivat  taloon toukokuussa  2003 ja asuivat  siinä noin viisi vuotta.  He eivät huomanneet  eivätkä  etsineetkään  virheitä. Talossa  ei ollut kylmää  eikä kosteaa.  He tapasivat  ostajat vasta kaupantekotilaisuudessa.    Ostajille  ei ole annettu  vääriä tietoja. Vaatehuoneesta,  josta  oli pääsy ryömintätilaan,   oli otettu kengät ja muut lattialla  olleet tavarat  pois silloin  kun Loooooonen  oli ollut tutustumassa  taloon.  Kmmmmnen  ei ole käynyt  ryörnintä-  eikä ullakkotiloissa.   Kmmmmnen ja Lmmmme eivät kiinnittäneet  huomiota suihkuhuoneen   seinän pilkkuihin  tai lattialaattojen   kopouteen.  He eivät ole tehneet  asumisensa  aikana  muita  tarkastus-  tai huoltotoimenpiteitä   kuin vaihtaneet  ilmanvaihtosuodattimet.

Taloa ostajille  esitellyt  kiinteistönvälittäjä   Christoffer Httttttson  on kertonut,  että talo oli ollut alle päivän  netissä  kun Loooooonen  otti yhteyttä.  Ensimmäisellä   kerralla  18.1.2008 he olivat kohteessa  tunnin  verran.  He eivät käyneet  taloa läpi yksityiskohtaisesti   eikä Loooooonen  pyytänyt  päästä mihinkään tiloihin.  Httttttson  ei muista  ullakon  ovea (kuvanippu  1, kuvat 4 ja 5). Httttttson  ei muista  oliko hän paikalla  toisella  Loooooosen käynnillä.  Loooooonen  teki ostotarjouksen   ensimmäisen  käynnin jälkeen ja ennen talon näyttöä, jonka  oli tarkoitus  olla sunnuntaina 20.1.2008.  Ostajat ja myyjät  eivät tavanneet  toisiaan  ennen kaupantekoa.  Kuntokartoituksesta    keskusteltiin.  Ostaja yleensä  vaatii näin uudessa  talossa  sitä tehtäväksi,  että saa mahdolliset  viat ja puutteet  selville,  mutta tässä ostajat eivät sitä vaatineet.

 

Tapahtumat  kaupan jälkeen

 

Loooooonen  on kertonut,  että hän aloitti virheiden  tutkimisen havaittuaan  ryömintätilan   vuositarkastuksessa   elokuussa  2008 sen kosteuden.

Kmmmmnen  on kertonut,  että kaupanteonjälkeen    tuli ensin ongelma  avainten  sarjanumerosta,   sitten jostain  toimimattomasta pumpusta.  Myyjät  korvasivat  nämä, mutta sitten he tulivat  siihen johtopäätökseen,   että ostajilla  tulisi todennäköisesti   olemaan loputtomat  vaatimukset.

 

Kiinteistön  virheisiin,  niiden  havaittavuuteen  ja korjaamistarpeeseen    liittyvä todistelu

 

Keijo Rtttttnen  on vahvistanut  laatimansa tavarantarkastuskertomuksen     (kantajien  todiste  10). Taloa ei ole toteutettu  viranomaisten   hyväksymien   suunnitelmien   mukaisesti. Rtttttsen  toimeksiantoon   ei ole kuulunut  kustannusarvion   esittäminen. Ilkka Ttttttnen  on vahvistanut   laatimansa  lausunnon  (kantajien todiste  3). Hän on käynyt  paikalla  lokakuussa  2008, huhtikuussa  2009 ja 31.8.2010.

Marko  Stttttlä  on laatinut  omakotitalon  korjaustöitä koskevan

Rakennusliike  ja  Maalausliike  M. Seppälä  Oy:n tarjouksen  (kantajien todiste  5).

Taisto Ktttttnen  011 vahvistanut  muistiot  27.5.2009

(vastaajien  todiste  3), 5.6.2010/18.6.20  l 0 (vastaajien  todiste  5) ja

24.8.2010  (vastaajien  todiste  6).

Simo Vtttttka  on laatinut Novorite  Oy:n lausunnon  13.9.2008 (vastaajien  todiste  1) ja muistion  17.4.2009 (vastaajien  todiste  2). J) 

 

Ryömintätilan   kosteus

 

Rtttttnen  on kertonut,  että suunnitelmassa   on salaoja, joka on paaluanturan  alapuolella,  mutta todellisuudessa   maapohja  on alempana  kuin salaojat.  Maan pitäisi viettää  alapohjatilasta   pois. Toteutus  on talon suunnitelmien  ja RakMK  C2 vastainen.  Maanpinnan muotoilua  ei tutkittu,  koska  päällä oli kalliomurske.  Alapohjan tuuletusputkien   määrää  pitäisi  lisätä. Putket ovat myös  liian matalia, tuulettuminen  voi estyä, jos  lunta on paljon.

Risto Ltttttnen  on kertonut  laatineensa  R E Laaksonen  Oy:n tarjouksen  salaojien  uusimisesta  (kantajien  todiste  6). Salaojat  ovat väärässä  korossa,  ne on laskettava  alaspäin ja pato levy samalla käännettävä.  Laaksonen  ei muista  onko käynyt  ryömintätilassa.   Jos talon poikki menevä  salaoja  on tarpeen  on maapohjan  muotoilu  tehty virheellisesti.

Vesa Ttttttnen  on kertonut  laatineensa  Tehoc  Oy:n tarjouksen (kantajien  kirjallinen  todiste  4). Hän on käynyt  kiinteistöllä.

Alapohjassa  on suunnitelmiin   nähden ja oikeastikin  liian vähän täyttöä ja liian hienoa  ainesta.  Sepeli estää kapillaarisen  veden nousun. Ktttttnen  on kertonut,  että salaojissa  ei kuvauksen  mukaan ollut vaurioita.  Niissä  oli jossain  kohdin  vähäisessä  määrin  vettä,

mikä ei ole poikkeuksellista.   Kuvauslinja  D on kohta, joka  vaatii korjausta.  Salaojat  ovat sokkelipalkin  alapinnan  alapuolella  mutta eivät sokkelipalkin  tukirakenteen   alapuolella.  Tämä tarkoittaa,  että salaojitus  vie pois vedet, jotka  ovat sokkelipalkin   alapinnan  tasolla. Tämä on rinnastettavissa   RakMK  C2 -oppaan  periaatteisiin.   Salaojat ovat ilmeisesti  suunniteltua  ylempänä,  mutta toimivat.  Ktttttnen   on käynyt ryömintätilassa,   jossa  oli vesilammikko   hänen siellä käydessään.  Ryömintätilassa   ei saa olla vettä, vaan sen on päästävä sieltä  pois, koska muuten  kosteutta  nousee yläpuoliseen lattiarakenteeseen.   Tilanne  on korjattavissa  tekemällä  rakennuksen alle sisäpuolelle  salaoja tai avo-oja ja johtamalla   vesi joko salaojaan  ulkopuolelle  tai suoraan  kaivoon.  Tätä tapaa  käytetään

korjausrakentamisessa ja  tämä on ensisijainen  korjaustapa.  Toinen vaihtoehto  on tehdä pumppukaivo  ja pumpata  vedet  pois. Korjaustapa  on ratkaistava  korjauksen  yksityiskohtaisessa   suunnittelussa.   Riittävä korjaustapa  ei ole sepelin  lisääminen  vesilätäkköön.   Ktttttnen  ei

pysty päättelemään  onko ryömintätilassa   vettä jatkuvasti  vai tilapäisesti,  mutta hän arvioi, että vettä on pidempiä  aikoja. Mikrobiongelmaa   ei ollut havaittavissa.   Alapohjan  tuuletusta  on tarpeen jonkun  verran  lisätä voimistamalla  joidenkin   nykyisten tuuletusputkien   ilmavirtausta,  lisäämällä jokunen  putki ja siirtämällä jokunen.  Tähän ei tarvita  rakennus lupaa eikä erityisen  vaativaa suunnittelua.

Vtttttka  on kertonut  käyneensä  alapohjassa.  Kaivanteessa   oli vettä,  mutta tästä ei näkynyt  aiheutuneen  mitään  ongelmia.  Tilanteen voisi korjata  laittamalla  muovikalvon  ja sen päälle  leea-soraa.

Alapohjaan  oli käyntiluukku  eikä Vtttttka  ymmärrä  miten ammattilainen on voinut jättää  tarkastamatta  rakennuksen  alapohjan. Petteri  Mtttttlä  on kertonut,  että salaojat  on tehty rakennekuvien   mukaisesti  anturan  alapinnan  alapuolelle.

Sadevesipoistoa   ei saanut kovin syvälle  kaupungin  kaivon takia. Mtttttlä  laittoi salaojasepelit,  mutta ei putkia.

 

2) Perustusten kosteuseristys

 

Loooooonen  on kertonut,  että väärin  päin asennettua  patolevyä ei voinut  havaita  ilman maan kaivamista.

Rtttttnen  on kertonut,  että pato levy eli sokkelin perusmuurilevy   on asennettu  väärin päin. Olisi parempi,  että levyä ei olisi ollenkaan  kuin että se on väärin päin. RakMK  C2 ei edellytä perusmuurilevyä.   Rtttttnen  ei ole tarkastuksessaan   havainnut,  että väärästä  asennuksesta  olisi aiheutunut  vahinkoa.

Ktttttnen   on kertonut,  että perusmuurilevy   on asennettu väärin  päin. Rakennusmääräykset   tai -ohjeet  eivät edellytä  patolevyä. Tarkoitus  on asentaa  patolevy  siten, että kuplat  ovat sokkelia  vasten, jolloin  sokkelinja   pato levyn väliin jää  ilmatila.  Patolevyn

olennaisin  tehtävä  on erottaa sokkelija   sepeli-  tai soratäyttö toisistaan.  Ktttttsen  käydessä  kohteessa  pato levy näkyi kuten kuvassa

2 (kantajien  todisteen  3 liitteenä  oleva kuvasarja), Vtttttka  on ollut sitä mieltä,  että ostaja olisi voinut havaita  pato levyn virheellisen  asennuksen,  koska pato levy on maan pinnan  yläpuolella.

3) Alapohjan  ilmavuodot  ja alapohjan  ontelolaattojen puutteellinen   saumaus

Loooooonen  on kertonut,  että kuvat on otettu alhaalta  ylöspäin ryömintätilassa   (kuvat 4.1-5).  Kuvista  ilmenee,  että saumausaine puuttuu  saumoista.

Rtttttnen  on kertonut,  että terästä  ei pitäisi näkyä saumoissa,  teräs on alttiina  korroosiolle  kun se ei ole betonin peitossa.   Läpivientejä  on tiivistämättä   ja tämä aiheuttaa  sen, että maapohjan  kaasuja voi päästä  sisäilmaan.  Tällaista  ei ole todettu. Petri Kähkönen  on kertonut,  että kahden  ontelolaatan   välinen saumaus  on tiivistettävä  betonivalulla,  joka  yhdistää  erilliset  laatat toimimaan  yhtenäisenä  rakenteena.  Betoni  suojaa  myös korroosiolta.

Saumaus  on korjattavissa  laasti- tai injektointitäytöllä,   kysymyksessä ei ole iso toimenpide.

Ktttttnen   on kertonut,  että kuvanipun  4 kuvista  ei pysty sanomaan,  että saumavalut  puuttuisivat  kokonaan.  Alapohjan  ja

ryömintätilan   kattorakenteen   on oltava tiivis, jotta  hajuja ym. ei pääse  sisätiloihin.  Siten saumojen ja  läpivientien  on oltava tiiviit. Lattiarakenteen   tiiviys  ei ole yksinomaan  näiden  varassa.  Ktttttnen ei ole havainnut,  että ilmaa pääsisi ylös. Teräkset  eivät saa olla paljaana,  vaan niiden ympärillä  on oltava betonipeite.  Läpiviennit kuvissa  4.4 ja 4.5 tulee tiivistää.

Vtttttka  on todennut,  että läpiviennit  täytyy  tiivistää ilmatiiviiksi.

5) Alakerran  lattialaatoitus  irti alustastaan

Rtttttnen  on todennut,  että yksittäisiä  kopoja  laattoja  saa olla, jos  saumat ovat ehjät. Hän ei muista  näkikö halkeilleita saumoja.  Kopoja  laattoja  oli paljon,  ne on merkitty  teipillä  s. 25 kuvissa  5-13.

Stttttlä  on todennut,  että tarjous  on pyydetty  kaikkien laattojen  vaihtamisesta,   yksittäisten  vaihtaminen  on edullisempaa. Ktttttnen  on todennut,  että kopot  laatat ovat havaittavissa onton  koputusäänen  perusteella.

6) Yläpohjan  tuuletusaukot   puuttuvat

Rtttttnen  on todennut,  että tästä ei ole todettu  aiheutuneen häiriötä.

Ktttttnen  on todennut,  että puurakenteen  vaaleudesta  voidaan päätellä  tuuletuksen  olevan  riittävä.

Vtttttka  on todennut,  että päädyn tuuletusaukon   puuttuminen  on ollut ostajien  nähtävissä.

7) Yläpohjan  länsinurkalla  umpinainen  tila

Rtttttnen  on todennut,  että yläpohjatilaan   on oltava  käynti. Luukun  puuttuminen  on havaittavissa.

8) Puutteellinen   lämmöneristys

Loooooonen  on kertonut,  että puutteellinen   lämmöneristys   ei ollut päälle päin havaittavissa  (kuva  8.1).

Rtttttnen  on kertonut,  että ilmanvaihtokanavan   pitää olla eristetty.  Kosteutta  ei ole todettu.

Ktttttnen   on todennut,  että kun iv-kanavien  päällä  ja ympärillä  on lämmöneristystä   on putket voitu käytännössä  jättää eristämättä.  Tämän  hyväksyy  myös rakennusvalvontaviranomainen.

9) Höyrynsulut  on asennettu  suunnitelmien  ja RakMK  vastaisesti

Loooooonen  on kertonut,  että kun seinärakenteet   avattiin havaittiin,  että höyrynsulku  oli väärin  tehty:  höyrynsulkumuovin

pitäisi  olla yhtenäinen,  mutta se puuttuu  osittain  kokonaan  (kuva 8.2 sekä kuvat 9.1-9.8).

Rtttttnen  on todennut,  että kuvissa  9.1-4 näkyy  virheitä höyrynsulkumuovin    asennuksessa,   samoin tarkastuskertomuksen    s. 25 kuvissa  14-17. Nämä täytyy  korjata.

Ttttttnen  on todennut,  että höyrynsuluissa   on puutteita ja tästä voi aiheutua  lämpövuotoja  ja vetoa  sekä epäpuhtauksien mahdollisuus,   kun korvausilma  tulee mineraalivillan   läpi. Ttttttnen  ei ole havainnut  kosteusjälkiä   eikä ole tutkinut  ilman mahdollisia epäpuhtauksia.   Rakenteita  on avattu vain yläpohjan  sivutiloistaja portaikosta.

Stttttlä  on kertonut,  että höyrynsulkumuovien    tarkastus edellyttää  lattiarakenteiden   purkamista  ja  seinärakenteiden   avaamista. Tämä ja höyrynsulkumuovien    teippaaminen   sisältyy  hänen tarjoukseensa (kantajien  todiste  5). Höyrynsulun   saa tiiviiksi  teippaamalla ja

niittaamalIa.  Stttttlä  ei osaa sanoa aiheutuuko  jotain  vahinkoa,  jos höyrynsulut jätetään  näin.

Ktttttnen  on höyrynsulkujen   osalta todennut,  että tiivistämättömät   putkien ja  iv-kanavien  läpivientikohdat   ovat todettavissa   piirustuksista.   Sähköjen  osalta läpivientien  paikkoja  ei näe piirustuksista.   Portaikon  kohdalla  höyrynsulussa  on epäjatkuvuuskohtia.   Rakennuksen   ulkovaipan  höyrynsulun  on oltava kunnossa ja yhtenäinen.  Kaikki  löydetyt  läpiviennit  ovat tiivistämättä.

10) Saunan  lattiakaivon  viemäröinti  ei toimi

Rtttttnen  on todennut,  että kallistus  on todennäköisesti puutteellinen.  Tämän  korjaaminen  ei ole tarpeen.

Myös Ttttttnen  on todennut,  että tämän korjaaminen  ei ole välttämätöntä,  samoin  Ktttttnen.

11) Märkätilan  muuratun  seinärakenteen   tuuletus  puuttuu

Loooooonen  on kertonut,  että kylpyhuoneessa   on liian pieni tuuletusrako  (kuvat  11.1-6).

Rtttttnen  on kertonut,  että suunnitelman  (rakennepiirustus

tavarantarkastuskertomuksen     liite 10) mukaan  tuuletusvälin  piti olla

30 mm. Todellisuudessa   se vaihteli  0-10 mm:n välillä (liite 29 kuvat

23 ja 24).

Seppälä on kertonut,  että pesuhuoneen ja saunan osalta häneltä pyydettiin  tarjous  lattian,  seinien ja kaivojen  uusimisesta  sekä sähkölämmityksen   asentamisesta.   Vedeneristyksen   puutteellisuutta   ei voi havaita,  mutta hänelle  sanottiin,  että se on puutteellinen. Ktttttnen  on kertonut,  että hän sai työnnettyä  kätensä  seinän väliin ja arveli, että siinä oli tuuletusrako.  Ylhäällä  oleva  rako ei

ole oikeaoppinen  tuuletusrako,   mutta se on nykykäytännön   mukainen. Talopaketteja  on ilman tuuletusrakojakin.   Kosteus pääsee  purkautumaan. Raon pitäisi olla 15-25 mm mutta paikoin  se ei ole.

12) Märkätilojen  laattojen  saumaukseen   ilmestyvät  tummat pilkut

Loooooonen  on kertonut,  että kylpyhuoneen   laattojen saumauksiin  tulee tummia  pilkkuja,  vaikka  kylpyhuone  siivotaan viikoittain  normaalisti  ja kerran  kuukaudessa  puhdistetaan kloriitilla.  Hänen käsityksensä   mukaan  tämä voi johtua  tuuletusraon

puuttumisesta.

Ttttttnen  on todennut,  että homeen  määrä poikkeaa  normaalista. Ktttttnen  on todennut,  että kuvien  12.1 ja 2 kaltaisia

pilkkuja  ei ollut kun hän kävi paikalla  17.4.2009. Lattiat ja   seinät mitattiin  kosteusmittarilla   eikä niissä ollut kosteutta.  Pilkkuihin voivat vaikuttaa  rakenteelliset  ja asumiseen  liittyvät  seikat.  Kun pilkkuja  on näin runsaasti  asiaa pitäisi  ehkä tutkia tarkemmin. Kysymyksessä   lienee pintaveden  aiheuttama  ilmiö.

Vtttttka  on todennut,  että  17.4.2009 jäljet  olivat olemattomat

ja aivan erilaiset  kuin kuvasarjassa   12. Kysymyksessä   on asumisterveysohjeessa    tarkoitettu  pistemäinen  mikrobikasvusto. Kosteusmittauksen   perusteella   kosteutta  ei ollut.  Saumojen jäIjistä    ei voi tehdä päätelmiä  esimerkiksi  rakennevaurioista.

13) Vaatehuoneesta   puuttuu  lämmitys

Loooooonen  on kertonut,  että vaatehuoneen   lämpötila  on RakMK:n vastainen.  Hän oletti, että makuuhuoneen   lattialämmitys  kiertää myös vaatehuoneeseen.

16) Viemäriputkien   puutteellinen   ripustus

Rtttttnen  on kertonut,  että kannakkeet  ovat liian harvassa.

Jos maanpinta  painuisi  olisi mahdollista,  että putket  irtoaisivat. Ktttttnen  on todennut,  että putkien  ripustus  näyttää

asialliselta  eikä ole todennäköistä,   että asiasta  aiheutuisi  ongelmia.

 

Kiinteistön  virheisiin  liittyvän todistelun  arviointia ja johtopäätökset

 

Käräjäoikeus pitää Ktttttsen  kertomusta  virheistä ja niiden merkityksellisyydestä luotettavimpana.   Ktttttnen  on kokenut tavarantarkastaja   eikä ole käräjäoikeuden arvion  mukaan  kertonut  hänet todistajaksi  nimenneen  tahon eli vastaajien  kannan  mukaisesti  asiassa, vaan on pyrkinyt  puolueettomasti   arvioimaan  rakennuksen  virheiden merkitystä  ja niiden  riittävää  korjaustapaa.  Ktttttnen   on todennut kantajien  virheluettelon   osoittavan,  että kaikki  mahdolliset  asiat on etsitty  kaikkien  mahdollisten  ohjeiden  valossa.  Hän on todennut,  että talo on asiallisesti  ja hyvin tehty ja suunniteltu  näitä joitakin virheitä ja puutteita  lukuunottamatta.   Yleisvaikutelmana    on hyvä ja asiallinen  talo. Korjausta  vaativia  virheitä  ovat hänen mukaansa ryömintätilan vapaa vesi ja tuuletus  sekä höyrynsulkumuovin puutteet. Käräjäoikeus toteaa,  että Rtttttsen  suorittama tavarantarkastus   on teetetty  vasta kanteen  vireille  tulon jälkeen  ja siinä on vahvistettu  samat virheet kuin kanteessa.  Kantajat  ei ole edes väittäneet,  että heille olisi aiheutunut  home- tai kosteusongelmiin   viittaavia  oireita asumisaikanaan.

Rtttttnen  ja Ktttttnen  ovat todenneet,  että kohdan  6 (yläpohjan  tuuletusaukot)   puutteesta  ei ole aiheutunut  rakennukselle vahinkoa.  Rtttttnen,  Ttttttnen ja Ktttttnen   ovat todenneet,  ettei kohdan  10 (saunan  lattiakaivo)  virheen  korjaaminen   ole tarpeen.  Kohdan

11 (märkätilan  muuratun  seinärakenteen   tuuletus)  osalta on jäänyt näyttämättä, että kylpyhuoneen  tuuletuksen  toiminnassa  olisi vikaa. Kohdan  16 osalta (viemäri putkien  ripustus)  Rtttttsen  ja Ktttttsen kertomusten  perusteella  ei ole todennäköistä,   että asiasta  aiheutuisi ongelmia.

Kohdan  12 (laattojen  saumauksen  tummat  piIkut) osalta Rtttttsen   tavarantarkastuskertomuksen liitteenä  8 olevan Asumisterveysohjeen s. 76 on todettu:  'Märkätilojen   pinnoilla  saattaa esiintyä  vähäistä,  ei kuitenkaan  terveyshaitaksi   katsottavaa pistemäistä mikrobikasvustoa,   joka  voidaan  poistaa  puhdistamalla pinnat ja tehostamalla   ilmanvaihtoa.'  Ohjeessa  todetaan  edelleen,  että mikrobikasvusto   märkätiloissa  voi viitata  myös rakenteessa  olevaan kosteus- ja homevaurioon.   Tarkempi  tutkiminen  voi olla tarpeen asukkaiden  oireilun  vuoksi tai muusta  syystä,  esimerkiksi  hajuhaitan tai aikaisemmin  tapahtuneen  vesivahingon   vuoksi.  Ohjeen  s. 81-82 on todettu,  että korkea  Cladosporiumin   määrä  sisäilmassa  talvella  viittaa rakennuksessa   esiintyvään  mikrobikasvustoon. Tavarantarkastuskertomuksen     s. Ilon   todettu,  että näyteanalyysin perusteella  seinässä  todettiin  Cladosporium-hornesuvun    kasvustoa. Kasvuston  määrää  ei ole kerrottu,  ei myöskään  liitteessä  24, Työterveyslaitoksen    lausunto.  Asumisterveysohjeen    s. 82 olevan luettelon  kosteusvaurioon   viittaavia  mikrobisukuja,   -lajejaja   -ryhmiä

ei ole todettu.  Kantajat  eivät ole väittäneet,  että heille olisi tullut  oireita tai että kylpyhuoneessa   olisi hajuhaittaa  tai epäilystä aiemmasta  vesivahingosta.   Käräjäoikeus toteaa,  että Ktttttnen  ja Vtttttka  ovat nähneet  kylpyhuoneen   laattojen  saumauksiin  tulevat pilkut.  He ovat todenneet,  että niitä oli vähemmän  kuin kuvissa 12.1-3. Näissä  kuvissa  näkyvän  pistemäisen  mikrobikasvuston   määrän perusteella  ei voida tehdä johtopäätöksiä   ilmiöstä.  Esimerkiksi kylpyhuoneen   viimeisin  siivous  ennen  näiden  kuvien  ottamista  ei ole tiedossa.  Käräjäoikeus  toteaa,  että kantajat  eivät ole näyttäneet, että kohdan  12 osalta olisi kyseessä  MK:ssa  tarkoitettu  myyjien vastuulla  oleva virhe.

 

Käräjäoikeus  toteaa edellä esitetyllä  tavalla  Rtttttsen ja Ktttttsen   kertomusten  perusteella  selvitetyksi,  että kohdissa  6 (yläpohjan  tuuletusaukot),   10 (saunan  lattiakaivo),  11 (märkätilan muuratun  seinärakenteen   tuuletus),  12 (laattojen  saumauksen  tummat pilkut) ja  16 (viemäriputkien   ripustus)  Iistatuilla epäkohdilla  ei ole näytetty  olleen käytännössä  merkitystä  rakennuksen  toimivuudelle eivätkä ne siten ole MK:ssa  tarkoitettuja  virheitä.  Lisäksi kohdan  6 puute on sellainen, joka  ostajien olisi tullut  havaita.

 

Myyjän tiedonantovelvollisuus   ja ostajan  selonottovelvollisuus

 

Lähtökohta

Myyjän  tiedonantovelvollisuutta    arvioidaan  sen mukaan,  mitä myyjän asemassa  olevan  pitäisi  tietää omistamastaan   kiinteistöstä. Myyjälle  on siten asetettu  kiinteistön  kaupan  kannalta vaikutuksellisia   ominaisuuksia   koskeva  selonottovelvollisuus.   Myyjän tiedonantovelvollisuus    käsittää  kaikki keskeiset  tiedot kiinteistöstä.

Jos kiinteistön  ominaisuuksista   ei ole sovittu,  ostajalla  on oikeus

edellyttää  kaupan  kohteelta  samankaltaisille   kiinteistöille tyypillistä  tasoa.

Ostaja ei saa laatuvirheenä  vedota  seikkaan, joka  olisi voitu havaita  kiinteistön  tarkastuksessa   ennen kaupan tekemistä.  Ilman erityistä  syytä tarkastusvelvollisuus    ei ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen   edellyttää  teknisiä  tai muita tavanomaisesta   poikkeavia toimenpiteitä.   Tarkastus  on suoritettava  tavanomaisella huolellisuudella.   Normaalisti   edellytetään  huolellisuutta,  jota voidaan  yleisesti  olettaa  osoitettavan  arvokasta  omaisuutta hankittaessa.  Ostajan  oma kiinteistöalan   asiantuntemus   saattaa säännöstä  sovellettaessa   tiukentaa  hänen tarkastusvelvollisuuttaan. MK:n esitöiden  (HE  120/1994)  mukaan  tarkastuksessa   ei edellytetä suoritettavan  erityisiä  teknisiä  toimenpiteitä   tai mittauksia  eikä muitakaan  tavanomaisesta   poikkeavia  järjestelyjä.   Rakennukset  tulee tarkastaa  siltä osin kuin tiloihin,  kuten ullakko-  tai kellaritiloihin,  on esteetön  pääsy.

Ostajalta  ei edellytetä  rakennusalan   erityisasiantuntemusta. Eri asia  on, jos ostajalla  on rakennus-  tai asuntokaupan  alan asiantuntemusta.   Tällöin  ostajalla  voidaan  tapauskohtaisesti   katsoa olevan asiantuntemusta  jonkin  tietyn  havainnon  rakennusteknisestä merkityksestä.   Tällaiselta  ostajalta  voidaan  myös tavanomaista useammin  edellyttää  erityistä  selonottovelvollisuutta    esimerkiksi kuntotarkastusraportissa    todettujen  puutteiden  osalta.

 

Johtopäätökset

Käräjäoikeus  toteaa,  että myyjät ja kiinteistönvälittäjä   ovat kertoneet  kaikki tiedossaan  olevat  seikat.  Asiassa  ei ole väitetty, että myyjät  olisivat  tienneet  virheistä.  Ostajat  ovat sen sijaan väittäneet,  että myyjien  olisi pitänyt  tietää  virheistä,  koska jos he olisivat tehneet  kaikki vaadittavat  rakennuksen  huoltotoimenpiteet   he olisivat huomanneet  virheet.  Käräjäoikeus  toteaa,  että myyjät  ovat asuneet kiinteistössä  viisi vuotta.  Käytännössä  näin uuden talon osalta ei huoltotoimenpiteitä    ole vielä juurikaan  tarvittu  eikä voida

pitää selvänä,  että myyjät  olisivat  havainneet  samoja  seikkoja  kuin rakennusalan  ammattilainen Loooooonen,  vaikka  olisivat tarkastukset tehneet.

Käräjäoikeus toteaa muun  muassa  Rtttttsen  ja Ktttttsen kertomusten  perusteella  selvitetyksi,  että kohdissa  5 (alakerran lattialaatoituksen   kopous),  7 (yläpohjan  länsinurkan  umpinainen  tila), 13 (vaatehuoneen   puuttuva  lämmitys) ja  15 (vaatehuoneen   lattialuukku) listatut puutteet  ovat sellaisia, jotka  Loooooosen  olisi tullut havaita tarkastaessaan   asuntoa  ennen kaupantekoa.   Hän on näiltä osin laiminlyönyt  ennakkotarkastusvelvollisuutensa,     joten  näissä  kohdissa luetellut  puutteet  eivät ole sellaisia  MK:ssa  tarkoitettuja  virheitä, joista myyjät  voisivat joutua  vastuuseen.

 

Loooooonenja    Soooopää  ovat päättäneet  hankkia  kiinteistön oman tarkastuksensa   perusteella  käyttämättä  ulkopuolista  asiantuntijaa ja teettämättä kuntotarkastusta.   On ilmeistä,  että Loooooonen  on päättäessään  olla teettämättä kuntotarkastusta   katsonut  olevansa riittävän  asiantunteva  tutkimaan  kiinteistön  rakennusteknisen   kunnon ja tekemään  asianmukaiset  johtopäätökset   havaitsemistaan   seikoista. Kuntotarkastuksessa    olisivat  ryömintätila  ja ullakko ilmeisesti  tulleet tarkastetuiksi  (kaikki  kulkuaukolliset   tilat) ja

niissä  olevat virheetkin  havaituiksi.  Oikeuskäytännössä   on ratkaisuja, joissa  on katsottu,  että matalaan  alapohjan  ryömintätilaan   ostajan tarkastusvelvollisuus  ei ulotu. Oikeuskäytännössä   ostajan tarkastusvelvollisuutta    on kuitenkin  arvioitu  ankarammin,  jos

ostajalla  on rakennusalan   asiantuntemusta   tai kokemusta.  Tässä tapauksessa,  jossa  rakennusalan  asiantuntija  Loooooonen  on erityisesti korostanut  tavoitteenaan   olleen välttää  ongelmat aion   hankinta ja jossa myyjillä  ei ole rakennusteknistä   asiantuntemusta   käräjäoikeus katsoo, että Loooooosen  olisi tullut tarkastaa  ryömintätila, Tämä olisi myös käytännössä  ollut täysin  mahdollista,  sillä ryömintätilaan   on pääsy vaatehuoneen   lattialla  0levasta  luukusta ja ryömintätila on poikkeuksellisen   korkea,  1,6 metrin  korkuinen  ja siten varsin helppokulkuinen.

 

Riidatonta  on, että ryörnintätilassa   on kosteutta.  Jos Loooooonen  olisi käynyt  ryömintätilassa   hän olisi rakennusalan ammattilaisena   mitä ilmeisimmin  havainnut  siellä  olevan kosteuden (kohta  1) ja hänelle  olisi tuolloin  muodostunut   velvollisuus  ryhtyä selvittämään,   mistä kosteus johtuu.  Hän olisi myös voinut havaita alapohjan  läpivientien  tiivistämättömyyden   ja ontelolaattojen saumauksen  puutteet  (kohdat  3 ja 4). Käräjäoikeus   katsoo, että hän on laiminlyönyt  selonottovelvollisuutensa tältä osin.

Ontelolaattojen   saumauksen  osalta käräjäoikeus toteaa vielä, että saumaus  tehdään  ylhäältä  päin eikä alapuolelta  ryömintätilasta

otetuista  kuvista 4.1-3 käräjäoikeuden näkemyksen  mukaan  ole pääteltävissä,   että saumavalu  puuttuisi  kokonaan.

Kaiken  kaikkiaan  käräjäoikeudelle on jäänyt  epäselväksi,  miksi ostajat  huolimatta  useaan  kertaan  mainitusta  tavoitteestaan   välttää ongelmaton   hankinta,  ovat suorittaneet  kiinteistöllä  varsin pintapuolisen   oloisen  tarkastuksen  ja ryhtyneet  vasta kaupanteon jälkeen  tarkastamaan   kiinteistöä  erittäin  perusteellisesti.   Tämä menettelytapa   ei ole maakaaren  säännösten  mukainen:  laki lähtee siitä, että perusteellinen   tarkastus  tehdään  ennen  ostopäätöstä, ei sen jälkeen.  Loooooosen  vasta kaupanteon  jälkeen  syntynyt tarkastusinnokkuus   yhdistettynä  pikkutarkkuuteen   virheiden havaitsemisessa   aiheuttaa  sen, että hänen  menettelynsä  johtaa  myyjien kannalta  kohtuuttomuuteen   ottaen vielä huomioon,  että myyjiIlä  ei ole rakennusteknistä   tai kiinteistöalan  asiantuntemusta   eikä ole

muutenkaan  syytä epäillä,  että myyjät  olisivat  tienneet  virheistä.

 

Loooooonen  on ottanut  riskin ostaessaan  talon pintapuolisen tarkastuksen  perusteella  ja teettämättä  kuntotarkastusta. Loooooonen  on korostanut  sitä, että talo on rakennettu osittain  eri tavalla  kuin sen piirustuksissa   on suunniteltu.  Ostajan selonottovelvollisuuden    voidaan  katsoa  edellyttävän   myös itse rakennuksen,   ei pelkästään  rakennuspiirustusten   ja -suunnitelmien tarkastamista.   Ostaja  ei voi luottaa yksin  piirustuksiin ja suunnitelmiin.

Rtttttnen  ja Ktttttnen  ovat kertoneet  kohdan  2 osalta, että patolevy on asennettu  väärin  päin. Kumpikaan   ei ole sinänsä havainnut, että tästä olisi aiheutunut  vahinkoa,  mutta käräjäoikeus   pitää heidän pato levyn toiminnasta  kertomansa  perusteella  selvitettynä,  että väärin

päin asennettu  pato levy ei toimi ainakaan  siten kuin sen on tarkoitus toimia.  Kohdan  8 merkityksen  osalta todistajien   kertomukset  ovat

eronneet  toisistaan.  Käräjäoikeus katsoo kuitenkin,  että iv-kanavan lämmöneristys  on kuvan  8.1 perusteella  puutteellinen.  Kohdan  9 osalta todistajat  ovat kertoneet,  että höyrynsulun  tavoitteena  on estää kosteuden  pääsy rakenteisiin.   RakMK  C2 kohdan 4.1.2 mukaan  ilmansulun

ja ilmansulkuna  toimivan  höyrynsulun  saumat,  reunat ja läpivientikohdat   on tiivistettävä   huolellisesti.  Rtttttnen,  Ttttttnen ja Ktttttnen  ovat todenneet,  että korjaustarve  tämän  osalta on. Käräjäoikeus katsoo,  että nämä virheet  eli patolevyn  virheellinen asennus  (kohta 2), puutteellinen   lämmöneristys  (kohta  8) ja höyrynsulkujen  virheellisyys   (kohta 9) ovat virhekohdat,  joita Loooooonen  ei olisi voinut  havaita  huolellisessakaan ennakkotarkastuksessa.

 

Virheen  seuraamukset

 

Kiinteistökaupan   purkaminen

 

MK 2 luvun  17 §:n 2 momentin  mukaan  ostajalla  on virheen perusteella   oikeus purkaa  kauppa, jos virhe on olennainen.  Virheen olennaisuutta   arvioidaan  sen kokonaismerkityksen   perusteella.  Virhettä voidaan  pitää  olennaisena,  jos  esimerkiksi  laatuvirhe  estää

kiinteistöllä  asumisen  eikä virhettä  voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin  kustannuksin.

Kaupan  purkukynnys   on oikeuskäytännössä   korkealla.  Virheen korjauskustannusten on oltava  vähintään  noin 40 prosenttia kauppahinnasta,  ennen  kuin virhettä  voidaan  pitää niin olennaisena, että purkuperusteen   katsotaan  olevan olemassa.

Edellä virheistä  esitetyn  perusteella  on selvää,  että purkuperustetta   ei ole ja kantajien  ensisijainen  vaatimus  on näin ollen hylättävä.

 

Vahingonkorvaus

 

Ostajalla  ei MK 2 luvun  17 §:n 2 momentin  mukaan  ole oikeutta vahingonkorvaukseen,   jos  virhe on salainen. Käräjäoikeus toteaa,  että kaikkien  virheiden  osalta  virheet  ovat salaisia:  myyjät  eivät ole tienneet  eikä heidän olisi pitänytkään  tietää virheistä.  Siten

ostajilla  ei ole oikeutta  vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus MK 2 luvun  17 §:n 1 momentin  5) kohdan  mukaan  kiinteistössä   on laatuvirhe, jos  kiinteistö  salaisen  virheen  vuoksi poikkeaa  laadultaan merkittävästi  siitä, mitä myydyn  kaltaiselta  kiinteistöitä  voidaan kauppahinta  ja muut olosuhteet  huomioon  ottaen perustellusti edellyttää.  Ostajalla  on 2 momentin  mukaan  tällaisessa  tilanteessa oikeus innanalennukseen.

Maakaaren  2 luvun 31 §:111 momentin  mukaan  hinnanalennus

määrätään  vähentämällä   sovitusta  kauppahinnasta   virheellisen kiinteistön  arvo kaupantekohetkellä.    Yhtenä  tapana  laskea hinnanalennuksen   suuruutta  on käytetty  korjauskustannuksia,    Virheen korjauskustannuksina    pidetään  niitä kuluja, jotka  arviolta  kuluvat siihen, että asunto  on siinä kunnossa  kuin ostajalla  on kaupantekohetkellä   ollut aihetta  edellyttää.

Käräjäoikeus on edellä  katsonut,  että pato levyn virheellinen asennus  (kohta 2), puutteellinen   lämmöneristys   (kohta  8) ja höyrynsulkujen   virheellisyys   (kohta  9) ovat virheitä, joita  Loooooonen ei olisi voinut havaita  ennakkotarkastuksessa ja jotka  ovat salaisia virheitä.

Kohdan  2 osalta kantajien  ilmoittama  korjauskustannusarvio    on 1.830 euroa, kohdan  8 osalta  2.369,25  euroa ja kohdan  9 osalta

21.211,70  euroa.  Kantajien  esittämän  määräisenäkin   korjauskustannukset ovat vain noin 7,6 prosenttia  kauppahinnasta.

Ktttttnen  on esittänyt  arvion  höyrynsulkujen   läpivientien tiivistämisestä  ja tarkastamisesta   788 euroa. Korjauskustannusarvio kohdan  9 osalta perustuu  Rakennusliike ja Maalausliike   M. Seppälä  Oy:n tarjoukseen  (kantajien  todiste  5) ja käsittää  koko yläkerran  seinien,  kattojen ja  lattiapintojen   (paitsi wc-tilan)  purkamisen,  korjaamisen  ja uudelleen  pinnoittamisen. Käräjäoikeus   toteaa,  että oikeudenkäynnissä   myyjät  vastaavat  vain selvitetyistä  virheistä.  Vain portaikon ja yläpohjan  sivutilojen osalta  on selvitetty  höyrynsulkumuovin   asennuksen  puutteellisuus. Käräjäoikeus   arvioi korjauskustannuksen    määräksi  tältä osin 2.000 euroa.

Siten korjauskustannusten    määrä olisi noin 6.200 euroa eli noin  1,8 prosenttia  kauppahinnasta   336.000  euroa. Käräjäoikeus   toteaa, että kauppahinta  on talon kokoon ja ikään nähden  ollut jo ennestäänkin erittäin  kohtuullinen.  Kiinteistön  ei voida katsoa merkittävästi poikkeavan   siitä tasosta, jota  tämän  laatuiset ja ikäiset  kiinteistöt yleensä  ovat samalla  seudulla.  Asiassa  ei ole väitetty  näiden virheiden  sinänsä  haittaavan  rakennuksen  käytettävyyttä asumistarkoitukseen   tai heikentävän  asumisviihtyvyyttä. Edellä  esitetyiIlä  perusteilla  myös kantajien  toissijainen vaatimus  on hylättävä.

 

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat  ovat hävinneet  asian ja ovat siten velvolliset oikeudenkäymiskaaren    21 luvun 1 §:n nojalla  korvaamaan  kaikki vastapuolensa   tarpeellisista  toimenpiteistä  johtuvat  kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Vastaajien  oikeudenkäyntikuluvaatimus     14.900 euroa  (+ alv 3.427 euroa)  sekä Ktttttsen  ja Vtttttkan  todistelukustannukset

4.378,27  euroa,  oikeudenkäyntikuluvaatimus     yhteismäärältään 22.705,27 euroa,  on määrältään  kantajien  hyväksymä  ja kohtuullinen.

 

Tuomiolauselma

 

Kanne  hylätään.

Kantajat  velvoitetaan  korvaamaan  vastaajien

oikeudenkäyntikulut    22.705,27  eurolla  korkolain  4 §:n 1 momentin mukaan  laskettavine  viivästyskorkoineen   siitä lukien,  kun  kuukausi  on kulunut  tuomion  antamisesta.

Muutoksenhaku   Tähän ratkaisuun  saa hakea  muutosta  valittamalla Helsingin  hovioikeuteen. käräjätuomari   Tiina Vxxxxnen