Kaupan purkaminen toistamiseen samasta asunnosta



Kantajat eli ostajat ostivat 2011 430.000€ hinnalla 1981 rakennetun erillistalon. Juuri ennen 2 vuoden päättymistä keväällä 2013 kantajat ryhtyivät tutkimaan hajuhaittoja. Erillistalo oli asunto-osakeyhtiössä, jossa kukin osakas vastaa omasta rakennuksestaan. Ennen kauppaa oli kerrottu, että alapohja oli korjattu kosteusvaurion vuoksi.

Jälkeenpäin ilmeni, että talossa oli lämminvesivaraajan vuodon johdosta tehty alapohjan epäonnistunut korjaus vakuutusyhtiön maksamana 2008. Sen jälkeen asunnosta oli tehty aiempi kauppa, joka oli purettu sovinnolla 22.4.2010 kosteusvaurioiden ja mikrobihaittojen johdosta. Purkamisen jälkeen asunnossa oli tehty jälleen alapohjan korjaus 2010. Vuonna 2010 oli jätetty kuitenkin poistamatta ja uusimatta bitumikerros betonilaatan pinnasta. Kyseessä on riskirakenne, koska bitumikerroksen pintaan tiivistyy kosteutta lämmönvaihteluiden myötä. Asiassa esitettiin laajaa todistajanäyttöä alapohjan korjaustavoista. Kantajat väittivät korjauskustannusten nousevan yli 100.000 euroon kun myyjä esitti näyttöä, että rakenteiden tiivistämisellä n. 30.000 euroa päästää ongelmista eroon. Kantajan tutkimuskulut olivat 7.800€. Myyjä teki sovintotarjous 80.000€. Keskeinen kysymys oli, mikä oli riittävä korjaus ja oliko kantajilla oikeus kaupan purkuun. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus päätyivät samaan ratkaisuun. Kohtuullista on, että myyjä ottaa korjauksista vastatakseen. Tämä on vähääkin laajemmissa vauriotapauksissa, kun virhe on näytetty toteen nykyään tyypillinen seuraus asuntokauppariidoissa.



Jälkiviisaana voidaan tietysti kysyä, miksei myyjä suostunut kaupan purkamiseen. Nyt myyjälle tuli vastattavaksi omia ja vastapuolen oikeudenkäyntikuluja yli 110.000 euroa ja vahingonkorvaukset sen päälle. Sillä asunnon olisi jo korjannut (kolmannen kerran). Myyjän sovintotarjous 80.000€ oli hyvä tarjous mutta ei riittänyt ostajille, jotka halusivat purkaa kaupan.

Purkutilanteissa joutuvat ostajat toisinaan hankalaan tilanteeseen, jos purkuvaatimus ajaa myyjän taloudellisesti ahtaalle. Nimittäin jos myyjä ei voi palauttaa kauppahintaan jää purku "roikkumaan" ilman että asuntoa voidaan lähteä korjaamaankaan ostajan toimesta. Silloin voi ostajien olla järkevämpää hyväksyä laiha hinnanalennuskorvaus. Lisäksi tulevat ostajalle silloin useiden kymppitonnien oikeudenkäyntikulut vastattavaksi, jos myyjä ei voi niitä maksaa.

Tässä kantajien alioikeuskulut olivat 42.500€ ja hovioikeuskulut 21.500€ eli yhteensä 64.000€ ja vastaajan 30.800€ ja 17.500€ eli yhteensä 48.300€.



Helsingin hovioikeus

Tuomio Nro 69

Antamispäivä

20.1.2016

Diaarinumero

S 15/520

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 19.12.2014 nro 20372 (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen ym.

Valittajat ja vastapuolet

S. L

P. K ja M. K

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 7., 8. ja 11.12.2015.

Valitukset

S. L on vaatinut, että P. Ksen ja M. Ksen käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanne hylätään siltä osin kuin hän ei ole myöntänyt sitä käräjäoikeudessa ja että P. K ja M. K velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 30.779,90 eurolla ja hovioikeudessa 17.506,40 eurolla korkoineen. L on toissijaisesti vaatinut, että asianosaiset määrätään joka tapauksessa vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan tai että Ksille maksettavaksi tuomittua oikeudenkäyntikulukorvausta ainakin alennetaan.

L on valituksensa perusteina vedonnut samoihin seikkoihin, joilla hän on vastustanut Ksten kannetta käräjäoikeudessa.

Asunnon virheenä oli pidettävä sitä, että alapohjan runkobetonilaatan pinnalta löytyneestä mikrobikasvustosta oli alapohjarakenteen sisäilmavuotojen vuoksi päässyt mikrobeja kulkeutumaan sisäilmaan.

Hinnanalennus oli mahdollista määrittää korjauskustannusarvioiden perusteella. Virhe voitiin korjata tiivistyksellä ja alipaineistuksella, mitä vastaava korjauskustannusten arvioitu määrä ja samalla Ln hyväksymä hinnan alennuksen määrä oli 27.714,28 euroa. Siinäkin tapauksessa, että tiivistämisen lisäksi virheen korjaamisen katsottaisiin edellyttävän pintabetonin poistamista kaikista tiloista lukuun ottamatta saunaosastoa, pintabetonin valamista uudelleen, alapohjalaatan jyrsimistä, puhdistamista ja käsittelemistä, korjauskustannuksen määräksi tulisi ainoastaan 50.766,43 euroa. Kantajienkin esittämän korjauskustannusarvion mukaisista korjauskulujen arvonlisäverottomasta määrästä 85.294 eurosta oli joka tapauksessa vähennettävä tarpeettomana saunaosaston korjauksen osuus 38.000 euroa, jolloin korjauskustannukset olisivat 47.294 euroa, mihin määrään tulisi vielä lisättäväksi 12,5 prosentin kate sekä arvonlisäveron osuus. Täten korjauskustannusten maksimimääränä oli pidettävä 65.565 euroa. Ln käsityksen mukaan tuostakin määrästä oli vielä poistettava väliseiniin ja märkätiloihin kohdistuvia kustannuksia siten, että kustannusten kokonaismääräksi jäisi Kstenkin esittämän arvion pohjalta laskettuna 57.066 euroa.

Kantajilla ei ollut oikeutta vahingonkorvaukseen virheen vuoksi, koska virhe ei ollut johtunut huolimattomuudesta Ln puolella. Lukuun ottamatta tavarantarkastuskertomusta 2008 ja Insinööritoimisto Konstru Oy:n (jäljempänä Konstru) työselostusta L oli antanut kantajille kaiken hänellä olleen tiedon kohteen kunnosta ja korjauksesta. Mainitut asiakirjat hän oli jättänyt antamatta, koska kohteen kunto ei hänen käsityksensä mukaan enää ollut vastannut tavarantarkastuskertomusta ja hän oli itse laatinut selvityksen kohteessa vuonna 2010 tehdyistä korjaustöistä. L ei ollut kosteus vauriokorjauksen ammattilainen, joten hän oli käyttänyt kyseisessä remontissa asiantuntijana home ja kosteusongelmiin erikoistunutta rakennusinsinööri P. Pa. P oli valvonut remonttityötä ja valvonta oli ollut riittävää. L ei ollut voinut ymmärtää, että kohteessa olisi tullut suorittaa jälkivalvontaa, eikä hänen olisi myöskään täytynyt tietää, että mikrobivaurioiden uudelleen ilmeneminen oli ollut mahdollista.

Kaupan purkukynnys ei täyttynyt, koska virheen korjaukset olivat tehtävissä kohtuullisin toimenpitein, koska korjauskustannukset kantajienkaan esittämällä korjaustavalla eivät olleet kauppahintaan nähden niin suuret ja koska hinnanalennusta oli muutenkin pidettävä kohtuullisena seuraamuksena huomioon ottaen seuraavat tekijät. L oli pyrkinyt remontoimaan kohteen parhaan tietonsa ja käytettävissään olevan asiantuntemuksen perusteella sekä kertomaan kaikki tietämänsä seikat kohteen kunnosta. Lisäksi hän oli 72vuotias eläkeläinen, eikä hänellä ollut varaa palauttaa kauppahintaa kantajille edes lainaa ottamalla.

Mikäli Ln katsottaisiin hävinneen asian, oli asianosaisten vastattava itse oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia oli ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hänellä oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Hänen korvattavakseen tulevien kantajien oikeudenkäyntikulujen määrää tuli joka tapauksessa alentaa, koska hänen velvoittamistaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut oli huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys kokonaisuutena arvioiden pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

P. K ja M. K ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota oikaistaan siten, että asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden ja asunnon hallinnan luovutus kaupan purussa sidotaan kauppahinnan palauttamiseen ja että L velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 21.888,76 eurolla korkoineen.

Kauppahinnan palauttaminen ostajille ja osakekirjojen luovuttaminen myyjille liittyivät toisiinsa. Tästä syystä käräjäoikeuden tuomiolauselma saattoi johtaa kantajien kannalta virheelliseen lopputulokseen.

Vastaukset

P. K ja M. K ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Ln valitus hylätään.

P. ja M. K ovat vastauksensa perusteina vedonneet samoihin seikkoihin, jotka he ovat esittäneet kanteensa perusteiksi käräjäoikeudessa.

Asunnossa oli ollut virhe, koska se ei ollut vastannut sitä, mitä voitiin katsoa sovitun. Kaupassa oli asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitetuin tavoin tapahtunut tiedonantovirhe ja asunto oli ollut ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Asunnon virheenä oli pidettävä nimenomaan betonilaatan päällä olevaa mikrobikasvustoa eikä sitä, että mikrobeja oli kulkeutunut huoneilmaan. Pohjabetonilaatan päällä oleva mikrobikasvusto oli aina poistettava. Todistaja A. V. Kesen ehdottama kapselointi ei poistaisi terveyshaittaa aiheuttavaa vauriota, eikä sen mukaisesti korjattu rakenne vastaisi kauppasopimusta. Lisäksi kyseisellä korjaustavalla saatavan rakenteen elinkaaren kestoksi esitetty 20 vuotta oli optimistinen arvio.

Ksille oli myyntiesitteessä annettu kuva, että kaupassa olisi ollut mukana laillistettu kiinteistönvälittäjä, mikä ei ollut pitänyt paikkaansa ja millä oli ollut merkitystä annettujen tietojen luotettavuuden kannalta. Heille oli jätetty antamatta tavarantarkastuskertomus 2008, Novorite Oy:n raportti 2009 sekä Konstrun työselostus. Ksilla ei ollut ollut mahdollisuutta erikseen pyytää raportteja, koska he eivät olleet tienneet niiden olemassa olosta. Ksille oli selitetty edellisen kaupan purkautumista ainoastaan homeepäilyllä ja moniongelmaisen ostajaperheen elämäntilanteella, vaikka kauppa oli purkautunut sovinnolla sen jälkeen, kun käräjäoikeuden puheen johtaja oli ilmoittanut, että kauppa purettaisiin. Todetuista mikrobivaurioista ei ollut kerrottu Ksille, vaikka Llla oli varmasti ollut niistä tieto ennen edellistä kauppaa.

Ln vuonna 2010 tekemässä remontissa ei ollut jyrsitty pohjabetonilaat taa toisin kuin Konstrun työselostuksen mukaan olisi pitänyt tehdä. Sen si jaan L oli itse laatinut työselostuksen ja arvioinut olevansa pätevä korjauksen tekemiseen. Rakennusarkkitehtinä hänellä oli katsottava olleen riittävä ammattitaito arvioida osaamisensa riittävyyttä. Myöskään Plla ei ollut ollut riittävää asiantuntemusta mikrobivaurion korjaamisessa. Mikrobivaurioiden kanssa tekemisissä olevan olisi pitänyt tietää, että rakenteen kuivuus ei poistanut mikrobivaurioiden korjaustarvetta. Ln olisi ainakin täytynyt tietää valitun korjaustavan merkitys ostajille. Remontissa ei ollut myöskään noudatettu asumisterveysohjetta tai ohjeita mikrobivaurioituneiden rakenteiden purkamisesta. Valvonnasta Ln mukaan vastannut P. oli itse ollut ulkomailla, kun tiivistystyö oli tehty.

Virheen korjauskustannusten tarkkaa määrää ei voitu tietää ennen korjauksia. Korjausten jälkeenkään rakennus ei vastaisi sitä, mitä voitiin katsoa sovitun. Virhe oli olennainen ja sen ainoa kohtuullinen seuraamus oli kaupan purku. Ln taloudellisella asemalla ei ollut merkitystä virheen seuraamusten kannalta.

L oli velvollinen korvaamaan Ksille aiheutuneet vahingot, koska virhe oli johtunut Ln huolimattomuudesta.

Asia ei ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että Llla olisi ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin eikä Ln velvoittaminen korvaamaan Ksten oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti ollut myöskään ilmeisen kohtuutonta.

L on myöntänyt S. ja M. Ksen valituksessa esitetyn oikaisu vaatimuksen oikeaksi. L on vastustanut vaatimusta oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta tältä osin, koska Ksten olisi tullut vaatia käräjäoikeuden tuomiolauselmassa havaitsemansa virheen oikaisua käräjäoikeudelta.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa P. Kta, M. Kta ja La sekä todistajina TJPta, JJVta, HOMa, MTKta, AVKta, TAKta, NK S, T. ELa, SALa, EOHä, PSPa, JAALa ja KRHa.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe, ja jos on, minkälaisesta ja kuinka laajasta virheestä on kyse suhteessa säännöksen mukaisiin virheperusteisiin. Asian ratkaisemisen kannalta keskeinen kysymys on, onko Ksilla oikeus purkaa kauppa mainitun luvun 16 §:n 3 momentin nojalla sen vuoksi, että virheestä aiheutuu heille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, vai onko heillä oikeus ainoastaan hinnanalennukseen, jossa tapauksessa kysymys on myös hinnanalennuksen määrästä. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, onko asunnon virhe aiheutunut mainitun luvun 17 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla huolimattomuudesta Ln puolella, jolloin Ksilla on lisäksi oikeus korvaukseen virheen vuoksi kärsimästään vahingosta. Mikäli Ksilla on oikeus vahingonkorvaukseen, arvioitavana myös on, kuinka pitkältä ajalta korvausta asumishaitasta on maksettava.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe

Rakennuksen märkätiloissa on keväällä 2008 havaittu lämminvesivaraajan aiheuttama vesivahinko, jonka vahinkoalue on ulottunut viereiseen makuu huoneeseen ja eteiseen. Asunto on myyty ensimmäisen kerran 5.6.2008, kun Lassila & Tikanojan tekemä vesivahinkoremontti on ollut vielä kesken. Kyseinen kauppa on purettu käräjäoikeuden 22.4.2010 vahvistamalla sovin nolla home ja mikrobivaurioiden vuoksi, minkä jälkeen kohdetta on remontoitu Ln toimesta ennen sen myymistä Ksille 29.4.2011.

Ln sekä todistajien Pn ja Hyisen kertomuksilla on selvitetty, että P oli suunnitellut Ln remontissa toteutetun lattiarakenteen ja ohjeistanut pääpiirteissään remontin tekoa, jota koskevat työt L ja Hyi nen olivat pääasiassa suorittaneet. Plla oli uutta lattiarakennetta suunnitellessaan ollut käytössään Kesen tekemä tavarantarkastuskertomus 2008, Novorite Oy:n raportti sekä Konstrun työselostus 3.6.2009, jonka mukaan runkobetonilaatan päältä tuli muun ohella poistaa myös bitumikerros (Ksten todisteet 9, 10 ja 14). Kyseisessä remontissa bitumia ei ole poistettu.

Kohteen lattiarakenteessa on Ksille myymisen jälkeen edelleen havaittu home ja mikrobivaurio, joka ilmenee todistaja Men tavarantarkastuskertomuksesta 2013 (Ksten todiste 7) ja todistaja Kesen tutkimus selostuksesta 2014 (Ln todiste 1).

Edellä mainittujen asiakirjojen sisältö on olennaisilta osiltaan selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Me, Kenen ja Kenen ovat kertoneet hovioikeudessa havainnoistaan ja johtopäätöksistään pääosin laatimiensa asiakirjojen mukaisesti. Hovioikeus arvioi tältä osin esitettyä näyttöä kuten käräjäoikeus ja katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asunnon ala pohjan rakenteissa on ollut kaupantekohetkellä laaja mikrobikasvusto, joka aiheuttaa sisäilmahaittaa.

Asiassa on riidatonta, että Ksille oli ennen kauppaa annettu kauppakirjan liitteinä olleet asunnon myyntiesite, yhteenveto rakennuksessa vuoteen 2008 saakka tehdyistä korjauksista, isännöitsijäntodistus ja tehtyjä remontteja koskevat Ln työselostus sekä Pn lisäselvitys (Ksten todisteet 26), mutta heille ei ollut annettu edellä mainittuja Ksten todisteita 9, 10 ja 14.

Kset, L ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet Ksille kaupan kohteesta suullisesti annetuista tiedoista olennaisilta osin kuten käräjäoikeudessa. Lisäksi käräjäoikeuden tuomiossa on selostettu Ksille kauppaa tehtäessä annettujen asiakirjojen sekä kauppakirjan tältä osin merkityksellinen sisältö. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että kaupassa annettujen tietojen mukaan rakennuksen alapohja oli Ln teettämässä remontissa tullut korjatuksi nykymääräysten mukaiseksi ja siten, että kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet oli asianmukaisesti korjattu.

Tiivistystä korjausmenetelmänä suositelleen Kesen mukaan bitumin jyrsiminen runkobetonilaatan päältä ei ole ehdoton korjaustoimenpide, ja hänen mukaansa mikrobikasvun mahdollisuus olisi jyrsimisen jälkeenkin olemassa. Tiivistyskorjauksen onnistumismahdollisuuksia epäilleet Me, Kenen ja Kai ovat sen sijaan pitäneet kontaminoituneen bitumin poistamista ensisijaisen tärkeänä. Myös sosiaali ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa sekä kosteus ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purkua koskevassa Ratuohjeessa korostetaan kaiken mikrobivaurioituneen materiaalin poistamisen tärkeyttä. Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että kontaminoituneen bitumin poistamatta jättäminen on vaikuttanut olennaisesti Ksten omistusaikana havaittuun sisäilmahaittaan. Koska Ln remontin syynä ollutta mikrobikasvustoa ei ole remontissa bitumin osalta poistettu eikä mikrobien kulkeutumista sisäilmaan ole estetty, rakennus ei ole alapohjan osalta ollut sopimuksen mukainen. Samoin perustein asunto on ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin Ksilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Hovioikeus toteaa, että Ksille annetut asiakirjat ovat sisältäneet alapohjan kunnosta varsin yksityiskohtaista tietoa. Lt ja Hyinen ovat hovioikeudessa kertoneet, että he olivat pitäneet alapohjan kuntoa remontin jälkeen todella hyvänä. Korjaustoimenpiteet ovat lattiarakenteen osalta poikenneet Konstrun työselostuksesta, jonka noudattamista Llta ei ole kuitenkaan voitu ehdottomasti vaatia ottaen huomioon, että puretun kaupan ostajat olivat hankkineet kyseisen asiakirjan oikeudenkäyntiin La vastaan. Lisäksi poikkeaminen työselosteesta on tapahtunut korjausrakentamisesta kokemusta omanneen Pn ohjeistamalla tavalla, eikä L ole välttämättä täysin ymmärtänyt valitun korjaustavan edellyttämän valvonnan merkitystä. Remonttia edeltävien asiakirjojen merkitystä tulevien ostajien kannalta on vähentänyt osaltaan myös se, että niissä todettu lattiarakenne oli jo korjattu toisenlaiseksi ja että kohteessa oli suoritettu muitakin asiakirjoissa suositeltuja korjaustoimenpiteitä. Näitä seikkoja arvioiden hovioikeus katsoo, että Ln tiedonantovelvollisuus ei ole edellyttänyt hänen teettämäänsä remonttia edeltäneiden asiakirjojen antamista Ksille ennen kauppaa.

Hovioikeus katsoo Ksten, Pasen, Visen ja Söin käräjäoikeuden tuomiossa selostettujen ja tältä osin yhtenevien kertomusten perusteella kuitenkin näytetyksi, että Ksille on tarkoituksella annettu sellainen kuva, että remontti oli teetetty pelkän vääräksi osoittautuneen home epäilyn vuoksi sekä tarpeettomankin perusteellisesti, ja että aikaisempien ostajien vaikeat olosuhteet olisivat merkittävässä määrin vaikuttaneet kyseisen kaupan purkuun. Johtopäätöksenään hovioikeus katsoo, että Ksilla ei ole ollut asianmukaisia edellytyksiä arvioida Ln remontin onnistumista ja mikrobivaurioriskiä sen vuoksi, että heille on annettu remontin ja sitä edeltäneen kaupan purun syistä totuudenvastaista tietoa ja jätetty merkityksellisiä seikkoja kokonaan kertomatta. Näiden laiminlyöntien voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saamiensa varsin yksityiskohtaisten tietojen sekä myyjän alapohjan kunnosta antamien positiivisten tietojen perusteella Ksilla ei ole ostajina ollut velvollisuutta selvittää alapohjan kuntoa enää tarkemmin.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että asunnossa on ollut virhe kaikilla asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 14 kohdissa säädetyillä perusteilla.

Oikeus kaupan purkuun virheen perusteella

Virheen korjaustapa ja korjauskustannukset

Me, Kai ja Kenen ovat kertoneet hovioikeudessa virheen laadusta, laajuudesta sekä korjaustavoista olennaisilta osin kuten käräjäoikeudessa. Lisäksi Kenen, joka on laatinut Ln remonttia edeltäneen tavarantarkastuskertomuksen, on hovioikeudessa kertonut tarpeellisesta korjaustavasta sekä tiivistyskorjauksiin liittyvistä epävarmuustekijöistä pääosin Men ja Kain tavoin.

Kesen mukaan virheenä oli pidettävä mikrobien kulkeutumista sisäilmaan. Virhe voitiin korjata poistamalla rakenteet runkobetonilaatan pintaan saakka vanhaan vesivahinkoalueseen kuuluvasta makuuhuoneesta, jossa rakenteisiin oli jäänyt ylimääräistä kosteutta, ja muilta osin rakenteiden tiivistyksellä ja alipaineistuksella. Hyvin tehtynä tiivistetty rakenne voi hänen mukaansa kestää vuosikymmeniä, eikä lattiarakenteen purkaminen märkätilojen osalta ole ollut vedeneristyksen vuoksi tarpeen, vaikka sieltäkin löydettäisiin mikrobeja. P, joka on vastannut Ln remontissa toteutetusta lattiarakenteesta, on pitänyt Kesen esittämää korjaustapaa riittävänä.

Men, Kain ja Kesen mukaan virheen korjaaminen edellytti Men tavarantarkastuskertomuksessa esitetyn jälkimmäisen korjaustavan mukaisesti koko rakennuksen alapohjan purkamista runkobetoni laattaan saakka, jotta laatta voidaan puhdistaa mekaanisesti. Me ja Kenen ovat lähteneet siitä, että lattiarakenteita ei tarvitse purkaa märkätiloissa, mutta Kai on pitänyt korjaustarvetta siltä osin edelleen epävarmana. Kain mukaan märkätilojen lattiarakenteissa saattoi edelleen olla polystyreenin sijasta villaa, joka tekisi märkätilojen korjaustarpeesta vieläkin todennäköisemmän. S. Ln mukaan eristeenä oli ollut villaa, kun Lassila & Tikanoja oli avannut rakenteita vesivahingon korjaustöissä. Me ja Kenen ovat kuitenkin olettaneet, että märkätilojen lattia oli Lassila & Tikanojan remontissa korjattu asianmukaiseksi.

Laa on tehnyt korjauskustannuksista Kesen suositteleman korjaustavan perusteella kaksi arviota (Ln todisteet 3 ja 7), joiden mukaiset korjauskustannukset ovat ensimmäisessä 27.714,28 euroa ja toisessa 50.766,43 euroa. Laan mukaan arviot ovat sisältäneet rakennuttajan katteen, mutta eivät remontin suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvia kustannuksia. Ensimmäinen laskelma perustuu Laan mukaan Kesen esittämään korjaustapaan, jossa lattiarakenne on purettu runkobetonilaattaan saakka ainoastaan vesivahinkoalueeseen kuuluneessa makuuhuoneessa, ja toinen laskelma perustuu yhtä perusteelliseen korjaukseen kaikissa huoneissa märkätiloja lukuun ottamatta.

Kai on tehnyt korjauskustannuksista hänen suosittelemallaan korjaus tavalla arvion (Ksten todiste 12), jonka mukaan korjauskustannusten arvonlisäveroton määrä on 85.294 euroa, joista märkätilojen osuus on 38.000 euroa. Toisin kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu, Kai on hovioikeudessa kertonut, että kustannusarvio ei ole sisältänyt rakentajan katetta, mutta se on sisältänyt alipaineistuksen, suunnittelun ja valvonnan kustannukset.

Kai on pitänyt Laan kustannusarviota riittämättömänä muun ohessa sen vuoksi, että siitä puuttuu väliseinien osuus. L on tältä osin katsonut, että seinärakenteita koskevia kuluja ei voitu Kain kustannusarviossa hyväksyä, koska seinissä ei ollut havaittu vaurioita.

Hovioikeus pitää esitetyn todistelun perusteella sinänsä mahdollisena, että Kesen esittämä korjaustapa, jossa suurin osa huoneista korjataan tiivistämällä ja alipaineistamalla, onnistuu. Onnistuminen on kuitenkin todistajien kertomusten perusteella epävarmaa, ja myös näin korjatun rakenteen käyttö ikä sisältää epävarmuustekijöitä. Koska Ksille on myyty asuinrakennus, jonka alapohja on ilmoitettu juuri ennen kauppaa korjatun nykymääräysten mukaiseksi, ei virheen merkitystä ja seuraamuksia arvioitaessa voida ottaa lähtökohdaksi tällaista useita epävarmuustekijöitä sisältävää korjausmenetelmää.

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että virheen korjaaminen edellyttäisi lattiarakenteen purkamista märkätiloissa ottaen huomioon, että ainoastaan Kai on olettanut sen tarpeelliseksi. Märkätilojen korjaustarvetta koskeva epävarmuus on joka tapauksessa korjauskustannusten määrää mahdollisesti lisäävä tekijä. Lisäksi Kain ja Laan kustannusarviot poikkeavat toisistaan ainakin väliseinien mahdollisen korjaustarpeen osalta.

Korjaustöiden hinta-arviot ovat suuntaa antavia ja todelliset korjauskustannukset saattavat useista eri syistä poiketa huomattavastikin alkuperäisistä arvioista. Hovioikeus arvioi, että virheen korjauskustannukset arvonlisäveroineen tulevat joka tapauksessa olemaan reilusti yli 50.000 euroa.

Virheen olennaisuus ja seuraamuksen kohtuullisuus

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lain esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa lähtökohtana on virheen merkitys ostajalle. Seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp) Asuntokauppalakia sekä kiinteistöjä koskevaa maakaarta säädettäessä on korostettu sitä, että asunnonostajan asemaan ei saa vaikuttaa se, onko ostettava asunto luonteeltaan irtainta vai kiinteää omaisuutta. Lakeja säädettäessä on nimenomaan pyritty siihen, että asuinkiinteistön kauppaa koskevat säännökset olisivat soveltuvin osin mahdollisimman yhdenmukaisia asunnon kauppaa koskevien säännösten kanssa. (HE 14/1994 vp ja HE 120/1994 vp). Hovioikeus toteaa, että kiinteistön kaupan purkua koskevalla oikeus käytännöllä on näin ollen merkitystä myös nyt käsiteltävässä asunnon kaupassa.

Asuinkiinteistön kaupan osalta korkein oikeus on katsonut, että purkamisen edellytyksenä voidaan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. (KKO 2015:58, kohta 16)

Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Korkein oikeus on katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä. (KKO 2015:58, kohdat 1718).

Hovioikeus toteaa, että kaupan kohde on vuonna 1981 rakennettu erillistalo asunto-osakeyhtiössä, jossa kukin osakas vastaa omasta rakennuksestaan. Kaupassa annettujen tietojen mukaan rakennuksen alapohja oli juuri ennen kauppaa korjattu nykymääräysten mukaiseksi siten, että kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet oli asianmukaisesti korjattu. Kset olivat voineet saamiensa tietojen perusteella edellyttää, että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön ja että rakennuksen alapohjassa ei tarvitsisi pitkään aikaan tehdä mittavia korjaustöitä.

Kset ovat muuttaneet pois kohteesta huhtikuussa 2013 Men tekemän tavarantarkastuksen jälkeen. Me on kertonut haistaneensa homeen hajun jo sisään mennessään. Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa (Ksten todiste 17) on todettu, että poistamaton mikrobi kasvusto voi olla terveydelle haitallista vielä senkin jälkeen, kun rakennus materiaali on kuivunut tai kuivatettu. Todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että sisäilmahaitta on poistettava. Lisäksi M. K on uskottavasti kertonut, että häntä vuodesta 2011 alkaen vaivanneet jatkuvat päänsäryt, jotka hän on yhdistänyt sisäilmaongelmaan, olivat loppuneet viikko pois muuton jälkeen. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että kohde ei ole ollut käytettävissä asumistarkoitukseen.

Me ja Kai ovat arvioineet korjauksen kestoksi noin kaksi kuukautta. Virheestä aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon myös se, että korjausten aloittamista kovin pian virheen havaitsemisen jälkeen ei voida pitää realistisena. Arvioidut korjauskustannukset ovat määrällisesti huomattavan suuret, vaikka ne jäävätkin suhteessa kauppahintaan, 430.000 euroa, todennäköisesti pienemmiksi kuin edellä mainitussa kaupan purkuun päätyneessä korkeimman oikeuden tapauksessa. Korjaus kustannusten tarkka määrittäminen ennen töiden aloittamista ei ole tässäkään tapauksessa mahdollista. Huomioon on otettava muun ohessa märkätilojen ja väliseinien korjaustarvetta koskeva epävarmuus.

Hovioikeus pitää uskottavana, että Kset eivät olisi ostaneet asuntoa sen nykyisessä kunnossa edes reilusti alennettuun hintaan. Rakennus on myyty alapohjaltaan juuri ennen kauppaa perusteellisesti korjattuna, mutta asunto on osoittautunut varsin pian sen jälkeen asuinkelvottomaksi. Lisäksi virheen korjauskustannukset ovat merkittävät ja niihin sisältyy huomattavia epävarmuustekijöitä. Hovioikeus pitää virheestä johtunutta poikkeamaa Ksten oikeutettuihin odotuksiin nähden niin merkittävänä, että muuta seuraamusta kuin Ksten ensisijaisesti vaatimaa kaupan purkua ei voida näissä olo suhteissa pitää kohtuullisena.

Purkuun liittyvät asunto-osakkeiden ja asunnon hallinnan luovutukset on sidottava kauppahinnan palautukseen Ksten vaatimuksen mukaisesti.

Vahingonkorvaus

Edellä asunnon virheestä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että virhe on aiheutunut huolimattomuudesta Ln puolella. L on edellä kerro tuin tavoin ryhtynyt toteuttamaan asiantuntemusta vaativaa korjaustyötä varmistumatta riittävästi valitun korjaustavan ja lopputuloksen asianmukaisuudesta sekä jättänyt kertomatta Ksille remonttiin ja aiemman kaupan purkuun johtaneista syistä. Ksilla on siten oikeus korvaukseen asunnon virheen vuoksi kärsimästään vahingosta.

L on hovioikeuden pääkäsittelyssä loppulausunnossaan kiistänyt asumishaitan perusteen siltä osin kuin korvausta on vaadittu yli kahden kuukauden ajalta, mutta ainoastaan siinä tapauksessa, että kauppaa ei pureta. L on myöntänyt vaaditut korvaukset määrällisesti. Aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomitsemaa korvausvelvollisuutta ei siten ole.

Oikeudenkäyntikulut

L on hävinnyt asian, joten hän on velvollinen korvaamaan Ksten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa lukuun ottamatta heidän oikaisuvaatimukseensa liittyvistä tyytymättömyyden ilmoittamisesta sekä valituksen laatimisesta aiheutuneita yhteensä 341 euron kuluja, jotka eivät ole aiheutuneet Ln menettelystä.

Asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti epäselvä. Ln velvoittaminen korvaamaan Ksten oikeudenkäyntikuluja ei ole myöskään asian lopputulos huomioon ottaen mainitun luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuutonta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Oikaisuna käräjäoikeuden tuomioon hovioikeus määrää, että P. ja M. K ovat velvollisia luovuttamaan S. Llle asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet sekä luovuttamaan asunnon Ln hallintaan välittömästi kauppahinnan palautuksen jälkeen.

L velvoitetaan korvaamaan P. ja M. Ksen yhteiset oikeuden käyntikulut hovioikeudessa 21.547,76 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 21.3.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos P. L.

hovioikeudenneuvos L. Ki.

hovioikeudenneuvos T. R.



Valmistelija: viskaali V. T.



Ratkaisu on yksimielinen.



VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 14/20372

Osasto 3/HEJ Annettu kansliassa 19.12.2014 L 14/2783

TK sekä käräjänotaari EH




Asia Irtaimen kaupan purkaminen ym.

Vireille 24.2.2014



ASIAN TAUSTA I RIIDATTOMAT SEIKAT,



M. K ja P. K ovat ostaneet 29.4.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla S. Llta Asunto Oy Espoon S.
-yhtiön 101-150 osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa Ptie 4 C, Espoo (KT 1). Asunto on omakotitalo, jonka pinta-ala on 173 + 10m2.

Asunnosta aikaisemmin 5.6.2008 tehty kauppa on purettu käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla 22.4.2010.

M. K ja P. K ovat maksaneet kauppahinnan 430.000 euroa kokonaisuudessaan ja saaneet huoneiston hallintaansa kaupantekotilaisuudessa 29.4.2011.

Kauppakirjassa ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettua, yksilöityä vastuunrajoitusta.

KANNE

Vaatimukset M. K ja P. K ovat ensisijaisesti vaatineet, että heidän ja S. Ln välillä 29.4.2011 tehty Asunto Oy Espoon S. -yhtiön osakkeita 101-150 koskeva kauppa puretaan ja L velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 430.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2011 lähtien sekä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen tekemisestä 16.5.2013 lähtien sekä toissijaisesti, että kauppahintaa alennetaan 195.000 eurolla ja mikä määrä L velvoitetaan palauttamaan korkolain mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2011 lähtien sekä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen tekemisestä 16.5.2013 lähtien.

Lisäksi M. K ja P. K ovat vaatineet, että L velvoitetaan korvaamaan heille asiassa aiheutuneina vahinkoina:

- Asunnon tutkimuskulut, yhteensä 7847,66 euroa;

- Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta 5.890,93 euroa 28.2.2014 saakka ja 1.012,79 euroa kuukaudessa 1.3.2014 lukien siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään 31.12.2015 saakka;

- Muuttokulut (järjestelyt, siivoukset, flyygelin siirto ja varastointi, lukkojen sarjoittaminen ym.), yhteensä 3.823,23 euroa.

- Tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi muuttuneen irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa;

kaikki edellä mainitut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua 22.11.2013 lukien, kuitenkin niin, että 1.3.2014 jälkeen syntyneille asumiskuluille korkolain mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden 5. päivästä lukien.

Edelleen M. K ja P. K ovat vaatineet, että L velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 42.458,04 eurolla korkolain mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksen antamisesta.

Perusteet

Kaupan kohteessa havaitut virheet

M. K ja P. K ovat 29.4.2011 ostaneet Asunto Oy Espoon S. -yhtiön 101-150 osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa Ptie 4 e, Espoo. Asunto on omakotitalo, jonka pinta-ala on 173 + 10m2. Helmikuussa 2013 kantajat olivat havainneet hajuhaittoja eri puolilla taloa. Tästä syystä he teettivät talossa 15.3.2013 tavarantarkastuksen, josta laaditun kertomuksen 14/2013 mukaan rakennuksessa on todettu lukuisia kosteusvaurioon viittaavia tuloksia useissa rakennuksen eri kohdissa. Raportista käy myös ilmi, että useita rakennuksen aikaisempia korjauksia ei ole tehty asianmukaisesti. Rakennuksessa on home- ja mikrobivaurioita.

Kaupan kohteesta annetut tiedot ja niiden virheellisyys

Kantajille ennen kauppaa annetun tiedon mukaan rakennuksessa oli tehty laaja peruskorjaus. Talon alapohja piti olla rakennettu nykymääräysten mukaiseksi eli betonilaatan päälle styrox-kerros, jonka päälle betonipintalaatta. Lisäksi kantajille on annettu 28.2.2008 päivätty yhteenveto rakennuksen korjauksista vuoteen 2008 saakka. Osakkeita koskevan isännöitsijäntodistuksen 28.4.2011 mukaan talo C oli täysin saneerattu sisältä korjaussuunnitelman mukaan vuonna 2010. Lisäksi ostajille on ennen kauppaa annettu mm. työselostus vuoden 2010 rakennustöistä. Ln mukaan talossa oli epäilty kosteusvauriota ja rakenteet oli korjattu varmuuden vuoksi laajasti, vaikka toteutettu korjaus ei olisikaan ollut tarpeellinen.

Kosteusvaurioiden paljastuttua kantajien tietoon on tullut, että rakennuksesta oli tehty tavarantarkastus jo 29.10.2008, josta laadittua raporttia 8/2008 ei ollut heille annettu. Myöskään Insinööritoimisto Konstru Oy:n työselitystä virheiden korjaamista varten ei ollut annettu kantajille ennen kauppaa. Vuonna 2010 tehdyt korjaukset on tehty tavarantarkastuskertomuksen 8/2008 vastaisesti esimerkiksi jättämällä poistamatta ja uusimatta bitumikerros betonilaatan pinnasta. Kyseessä on riskirakenne, koska bitumikerroksen pintaan tiivistyy kosteutta lämmönvaihteluiden myötä. Myöskään alapohjarakenteita ei ole purettu eikä kosteusvaurion uusimisen estämisen kannalta olennaista salaojien uusimista ole tehty.

Tavarantarkastuskertomuksen 8/2008 perusteella tehdyille korjauksille ei ole laadittu erillistä korjaussuunnitelmaa, eikä korjaukselle ole haettu kosteusvauriokorjausten tavallisesti edellyttämää rakennuslupaa. Suunnitelmasta on vastannut käytännössä L itse.

Kaupan purun I hinnanalennuksen perusteet

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan kaupan kohteessa on virhe mm. jos

- asunto ei ole sopimuksen mukainen,

- se ei vastaa annettuja tietoa,

- myyjä on jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta erityisestä seikasta, jonka myyjä on tiennyt ja jonka myyjän täytyy olettaa voineen vaikuttaa ostajan päätökseen, tai

- asunto on muuten ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi, kuin ostajat ovat voineet odottaa.

Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai saada hinnanalennusta. Ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen. Kantajat viittaavat mm. ratkaisuun KKO 2009:39, josta johdettava oikeusohje kaupan kohteen sopimuksenmukaisuudesta on sovellettavissa myös asunto-osakkeen kauppaan.

L on antanut kantajien ymmärtää ennen kauppaa, että rakennus on korjattu täydellisesti vastaamaan tämän päivän vaatimuksia. L ei ole ennen kauppaa kertonut rakennuksessa aikaisemmin todetuista virheistä eikä mikrobivaurioista. Ln teettämässä korjauksessa alkuperäisiä rakenteita on jätetty korjaamattomina paikalleen.

Mikäli kantaiien tiedossa olisi ollut:

- mitä ongelmia rakennuksessa oli vuonna 2008 todettu,

- mitä toimenpiteitä asiantuntijat olivat suosittaneet ja

- millä tavalla talo oli todellisuudessa korjattu

kantajat eivät olisi missään tapauksessa kauppaa tehneet.

Kysymyksessä oleva asunto ei vastaa siitä annettuja tietoja, se ei ole sopimuksen mukainen eikä muutenkaan vastaa sitä, mitä kantajat ovat olleet oikeutettuja odottamaan. Asuntoa ei voida pitää terveellisenä perheasuntona lapsiperheelle. Asunnon todellisen kunnon selvittyä ja kantajien perheen (kantajat ja neljä alaikäistä lasta) saatua altistumiseen viittaavia oireita, mm. päänsärkyä, kantajat ovat muuttaneet ensin tilapäisesti toisen kantajan vanhempien luokse ja syksyllä 2013 vuokra-asuntoon. Kantajien perheen tilanne on kestämätön.

Llla on aikaisemman samaa asuntoa koskeneen, sovintoon päättyneen asuntokauppariidankin perusteella ollut myös erityinen syy kertoa kantajille kaikki aikaisemman kaupan purkuun liittyneet rakennustekniset perusteet, jolloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus harkita kauppaa oikeista lähtökohdista. Ln on myös koulutuksensa perusteella täytynyt olla tietoinen rakennuksen vaurioiden laajuudesta.

L on myös useille henkilölle itse tai edustajiensa kautta sanonut, että talosta ei ole löytynyt mikrobeja. Asian tekee erityisen moitittavaksi se, että L on - tietoisena siitä, mitä mieltä mm. tavarantarkastaja T. Kenen tai Konstru Oy:n J Ela ovat olleet korjaustavasta laatinut itse työselostuksen ja jättänyt olennaisen osan vaurioiden syistä poistamatta ja tästä syystä korjaukset joudutaan tekemään uudelleen. Ln toiminta on ollut kunnianvastaista ja arvotonta.

Vastoin vastaajan väitettä rakennusta ei voida korjata kestävästi tiivistämällä rakenteita, eikä tiivistyskorjaus poista ongelman syytä. Tämän osoittaa jo sekin, että vastaajan teettämä tiivistys ei ole kestänyt paria vuotta kauempaa. Vaurion syy on poistettava siitä riippumatta, missä osassa rakennetta vaurio ja sen syy ovat, koska myös märkätiloista kulkeutuu mikrobeja vedeneristeestä katsottuna vastakkaiseen suuntaan, vaikka vedeneriste ei mikrobeja päästäisikään läpi.

Vastoin vastaajan väitettä Asumisterveysohje ei määrittele laatuvirhettä lainkaan, eikä ota kantaa korjaustarpeen laajuuteen. Yksiselitteinen ohje on asumis- ja terveyshaittaa aiheuttavan syyn poistaminen.

Riidassa ei ole kyse epäonnistuneesta vesivahinkokorjauksesta, vaan asunnon rakenteellisesta ja korjaamattomasta, asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Vaatimusten määrä

Alustavan kustannusarvion 20.11.2013 mukaan asunnon virheiden korjauskustannukset ovat ainakin 105.765 euroa.

Laskelma on arvio, eikä se sisällä urakoitsijan katetta, joka on tavallisesti 12 % urakkasummasta eikä urakkaan tavanomaisesti lisättäviä muutos- ja lisätöitä. joiden tarve selviää vasta urakan aikana. Tavallisesti näiden osuus on 10 - 15 %. Käytännössä pääkaupunkiseudulla loppusumma on puolitoistakertainen keskimääräisiin hintoihin verrattuna.

Korjauskustannusten määrä on siten ainakin 150.000 euroa.

Korjauskustannuksiltaan virhe on asuntokauppalain tarkoittama kaupan purkuun oikeuttava olennainen virhe. Lisäksi virheen merkitystä arvioitaessa on huomattava, että talon mainetta ja markkinahintaa rasittaa jatkossa mahdollisten ostajien epäilys siitä, onko rakennus vielä korjausten jälkeenkään asuttava. Tämän vaikutukseksi kantajat arvioivat 45.000 euroa.

Mikäli kauppaa ei pureta edellä esitettyjen seikkojen ja asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 16 §:n tarkoittamana kohtuullisena hinnanalennuksen määränä on pidettävä 195.000 euroa.

Kantajille on aiheutunut seuraavia kuluja, jotka vaaditaan vastaajalta asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n nojalla

Asunnon tutkimuskulut

- Tavarantarkastus, 3.780,02 euroa

- Alustava käynti, 199,64 euroa

- Lahokoirat 28.2.2013,510,00 euroa

- Ositum (993,60 + 1 314.40),2.108,00 euroa

- Raksystems Anticimex, 1.250,00 euroa eli yhteensä 7.847,66 euroa.

Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta, tähänastiselta määrältään 9.9.2013 lähtien 28.2.2014 saakka 5.890,93 euroa ja kuukausittain 1.012,79 euroa-1.3.2014 alkaen siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään 31.12.2015 saakka.

Sekä aiheutuneet muuttokulut

- järjestelyt, siivoukset 80 tuntia, a' 27 euroa, 2.160 euroa

- flyygelin siirto, varastointi ja viritys 795 euroa

- akvaarion siirrot 135 euroa

- vakuutus 203,23 euroa

- lukkojen sarjoittaminen 330 euroa

- astianpesukoneen asennus 200 euroa yhteensä 3.823,23 euroa.

Tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi muuttuneen irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa.

L on tehnyt asiassa sovintoehdotuksen vasta oikeudenkäynnin aikana, joten sovintoesityksellä ei voi olla merkitystä harkittaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta asiassa.

VASTAUS

Vaatimukset

S. L on myöntänyt kaupan kohteessa olevan jäljempänä selostetut, Vahanen Oy:n ilmoittamat virheet, tällä perusteella:

L on vaatinut, että kaupanpurkuvaatimus hylätään ja että hinnanalennusvaatimus hylätään siltä osin, kun se ylittää myönnettyjen virheiden korjauskustannukset 27.714,28 euroa.

Edelleen L on vaatinut, että vahingonkorvausvaatimukset hylätään ja että M. ja P. K velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 30.779,90 korkolain 4.1 §:n määräisine viivästyskorkoineen lukien siitä, kun kuukausi on kulut tuomion antamisesta. Oikeudenkäyntikuluina vaaditaan myös asiassa aiheutuneet tutkimuskulut.



Perusteet

Kaupan kohteessa havaitut virheet

Keväällä 2008 kohteessa oli tapahtunut vesivahinko, kun lämminvesivaraaja hajosi ja aiheutti vesivahingon saunan, pesuhuoneen ja pukuhuoneen tiloissa, ulottuen viereisen makuuhuoneen ulkoseinän viereen noin metrin leveydeltä sekä eteiseen. Asunto myytiin 5.6.2008 jolloin vesivahinkoremontti oli vielä kesken. Kauppa purettiin käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla 22.4.2010.

Kantajat ostivat kohteen 29.4.2011. Tämän jälkeen ilmeni, että Lassila & Tikanojan suorittama vesivahinkoalueen korjaus oli ollut puutteellinen. Lassila & Tikanoja ei ollut purkanut vesivahinkoaluetta tarpeeksi laajalle alueelle eikä se ollut suorittanut kuivaustöitä loppuun vaan työohjeeksi tuli bitumointi ja uudelleen rakennus pohjalaatan päälle. LähiTapiola korvasi vastaajalle jälkikäteen yhteensä 27.722,16 euroa 8.7.2014 annetulla korvauspäätöksellä puutteellisesti tehdystä korjauksesta.

Ainakin osa nyt ilmenneistä vaurioista on seurausta vuoden 2008 vesivahingon epäonnistuneista korjaustöistä. Korjaustyöt suoritti Lassila& Tikanoja vakuutusyhtiö LähiTapiolan toimeksiannosta. Vakavimmat kosteus- ja mikrobiongelmat keskittyvät vanhalle vesivahinkoalueelle. Vastaaja on voinut luottaa Lassila & Tikanojan suorittamaan korjaustyöhön eikä ole voinut havaita alapohjarakenteeseen jäänyttä kosteus- ja mikrobiongelmaa.

Kaupan kohteessa on seuraavat salaiset virheet:

1) Alapohjarakenteessa on mikrobikasvustoa kaikissa pohjalaatan pinnalta otetuissa näytteissä ja kosteutta rakennekosteusmittapisteiden kohdalla pohjalaatassa, mikä ei ole asumisterveysohjeen mukaan laatuvirhe silloin kun sisäilmayhteyttä ei ole.

2) Alapohjarakenteen ja sisäilman välillä on ilmavuotoreittejä.

Myönnettyjen korjauskustannusten määrä 27.714,28 euroa muodostuu näiden virheiden korjaamiseksi tarvittavista purkutöistä, lattiarakenteen korjauskustannuksista sekä ulko- ja väliseinien ja lv-kanavien läpimenojen tiivistämisestä.

Maaperästä ei tule niin merkittävää kosteutta, että se aiheuttaisi ongelmia ja toisaalta muu rakenteista löytynyt kosteus on rakennusaikaista ja haihtuu jatkuvasti kuivaten rakennetta. Mitään uutta kosteusvauriota ei ole syntymässä, eivätkä mikrobit kykene eloaan rakenteessa jatkamaan. Nyt löydetyt mikrobit johtuvat siitä, että viimeisintä remonttia tehtäessä tilaan on jäänyt jonkin verran vanhaa materiaalia, jonka kanssa remontinaikainen kosteus on reagoinut. Vuoden 2010 tehdyssä remontissa tiivistys on tehty virheellisesti, mikä tulee korjata. Muita virheitä asunnossa ei ole.

Sisäilmayhteyden katkaisemisen jälkeen asunto on asumiskuntoinen ja kaikilta osin siinä kunnossa kun siltä voidaan odottaa. Näin ollen virheeksi myönnetään virheellisesti tehty tiivistystyö.

Kaupan kohteesta annetut tiedot

L itse on kertonut ostajille ennen kaupantekoa, että asunnossa oli aikaisemmin havaittu mikrobivauriota ja tämän vuoksi oli tehty laaja peruskorjaus. Kantajat ovat vierailleet kaupan kohteessa ennen kauppaa 5-6 kertaa. Heillä on ollut kohteeseen tutustuessaan mukana rakennusalan asiantuntija, joka on myös tutustunut kantajien saamaan asiakirja-aineistoon. Ln lisäksi kohdetta on esitellyt rakennusmestari E. Hyinen, joka kertoi kantajille edellisestä oikeusprosessista, kaupan purusta ja siihen johtaneista syistä.

Korjaussuunnitelman laati rakennusinsinööri P. P. P on suunnitellut korjaukset huomioon ottaen Insinööritoimisto Konstrun tekemän suunnitelman ja vuoden 2008 tavarantarkastusraportissa havaitut virheet. P on perehtynyt home- ja kosteusongelmiin. P on myös toiminut remontissa valvojana alapohjan osalta ja antanut kirjallisia ja suullisia työohjeita. Kaikki virheet oli korjattu. Myös kosteusremontista ja alapohjatöistä vastannut P. P keskusteli ennen kauppaa P. Ksen kanssa.

Insinööritoimisto Konstrun suunnitelmasta oli poikettu alapohjan korjaamisen osalta, koska rakennuksen alapohja oli kuiva. Riittävä korjaustoimi oli yläpuolisen betonilaatan ja seinien sauman tiivistäminen, jonka jälkeen mikrobeita ei pääse huonei1maan. Tämän vuoksi Konstru Oy:n esittämää jyrsintää ei tehty. Toinen ero Konstrun suunnitelmaan oli Pn tarkempi suunnitelma tiivistyksestä. Pn suunnitelmassa oli tiivistysaineet sekä väliseinien alapuolisen harkkomuurauksen slammaus.

Koska vanha tavarantarkastusraportti oli otettu remontin pohjaksi ja kaikki siinä mainitut virheet oli korjattu, L ei luovuttanut kaupanteon yhteydessä vanhentunutta tavarantarkastusraporttia ostajille.

Tiivistystyöhön on Ln tietämättä käytetty vääränlaista tiivistysmassaa ja tiivistystapaa. Llla ei ole ollut tietoa mahdollisista väitetyistä virheistä ennen kuin kantaja on reklamoinut häntä. L on käyttänyt ammattilaisia toteuttamaan remonttinsa, eikä hänellä ole ollut mitään syytä epäillä remontin toteutuksen laadukkuutta. L on luovuttanut kantajille kaiken hallussaan olleen tiedon liittyen tehtyihin remontteihin ja rakennuksen kuntoon.

Näin ollen asiassa ei ole tapahtunut tiedonantovirhettä, eikä L ole menetellyt kunnian vastaisesti tai törkeän huolimattomasti. Asuntokauppalain esitöissä kunnianvastaisena ja arvottomana toimintana on mainittu yritys salata myyjän tiedossa oleva virhe ostajalta.

Näin ei ole menetelty. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2007:91 on todennut, että myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, jos menettely selvästi poikkeaa siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksen tekotilanteessa yleisesti hyväksyttävänä. Myyjä on kertonut ostajille mahdollisimman kattavasti tiedossa olleet vauriot ja miten vaurioiden korjaukset on toteutettu. Myyjä ei ole salannut ostajilta kohteen kuntoon tai sen korjauksiin liittyviä tietoja.

Kaupan purun I hinnanalennuksen perusteet

Kaupan kohteessa havaitut ongelmat voidaan korjata. Ensisijaisesti ulkoseinillä alapohjarakenteen ja ulkoseinän liittymä voidaan tiivistää purkamatta sisäosien rakenteita merkittävästi. Ulkoseinien osalta rakenteen tiivistys tehdään pintabetonilaatasta reunustaviin rakenteisiin. Väliseinien osalta pintabetonilaatta voidaan suunnitellusti toteutetun rakenteen kohdalta tiivistää kohtuullisin toimenpitein betonilaatan ja väliseinän alaosan välille. Väliseinien alla harkkojen ja väliseinän alaohjauspuun välille asennettu bitumikermi tiivistää väliseinien alaosan. Tärkeää on huomata, ettei seinä rakenteita jouduta purkamaan koko rakennuksen osalta, vaan ainoastaan yhdessä kohdassa.

Kosteiden tilojen osalta korjaustarvetta ei ole laisinkaan, koska ne olivat rakenteina tiiviit jo tällä hetkellä.

Salaojituksessa tai täyttömaassa ei ole muutoksia edellyttäviä puutteita. Salaojien tarpeelliset huoltotoimet on tehty. Salaojat toimivat, eikä veden kapillaarinoususta pohjalaatan läpi ole mitään todisteita. Joka tapauksessa talon jokaiselle nurkalle on lisätty salaojan tarkastuskaivot, joiden avulla salaojien huoltaminen on helppoa. Rakennuksen ympäristön kosteustilanteen parantamiseksi L on rakentanut sadevesiviemäristön, sokkelin vierusta on sorastettu, routaeristyksiä on lisätty ja pensaat seinustalta poistettu. Myös salaojan painuma on korjattu ja sadevesien valuminen naapurin puolelta rakennuksen äärelle estetty.

Voidaan siis todeta, että kaupan kohde on kohtuullisin toimin saatettavissa täysin siltä edellytettyyn kuntoon. Kantajien vaatimat korjaukset ovat ylimitoitettuja ja suureksi osaksi tarpeettomia. Kaupan purulle tai myönnettyä suuremmalle hinnanalennukselle ei ole perustetta.

Vahingonkorvaus

Kantajat ovat vaatineet 195.000 euron hinnanalennusta. Kantajan toimittamien selvitysten mukaan korjauskustannukset ovat kuitenkin vain hieman yli 100.000 euroa, jossa summassa on mukana myös kosteiden tilojen korjaukset, arvoltaan 38.000 euroa. Tarvittavien korjausten yhteissumma ei kauppa hintaan suhteutettuna yllä kaupan purkamiselta edellytettävään määrään.

Joka tapauksessa tarpeellisten korjausten kustannukset ovat vaaditun sijaan 27.714,28 euroa.

Koska asiassa ei ole tapahtunut tiedonantovirhettä, ei L ole vastuussa niin sanotuista välillisistä kuluista/vahingoista, joita kantaja on vaatinut. Näin ollen L kiistää kantajan vaatimukset kokonaisuudessaan seuraavilta osin:

- Asumiskulut väliaikaisessa asunnossa

- Muuttokulut

- Tuhoutunut tai käyttökelvottomaksi muuttunut omaisuus, jonka osalta ei edes ole näyttöä. Joka tapauksessa mahdollisesti likaantunut omaisuus on mahdollista puhdistaa.

- Tutkimuskulut, joiden osalta vaatimus kuitenkin on määrällisesti oikea.

Oikeudenkäyntikulujen maksuvelvollisuutta harkittaessa tulisi ottaa huomioon, että vastaaja on esittänyt 80.000 euron määräisen sovintotarjouksen.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja:

K1. Kauppakirja 19.4.2011,

K2. Välitysliikkeen myyntiesite,

K3. S. Ln laatima selostus rakennuksen korjauksista 28.2.2008,

K4. Isännöitsijäntodistus 28.4.2011,

K5. S. Ln laatima työselostus 15.5.2010-9.3.2011,

K6. P. Pn lausunto 27.10.2010,

K7. Tavarantarkastuskertomus 14/2013 liitteineen,

K8. Haastehakemus Tuusulan käräjäoikeudelle 1.10.2009,

K9. Tavarantarkastuskertomus 8/2008 liitteineen,

K10. Insinööritoimisto Konstrun työselostus 3.6.2009,

K11. MetropoliLabin testitulos 30.7.2013,

K12. Kustannusselvitys 20.11.2013,

K13. Artikkeli Rakennuslehden numerosta 31/2014,10.10.2014, otsikolla "Tiivistyskorjauksen elinkaari. ..",

K14. Novoriten raportti 10.11.2008

K15. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 13.08.2008

K16.Työterveyslaitoksen analyysivastaus 28.08.2008

K17. Ote Asumisterveysohjeesta

K18. Ote Ratu-ohjeesta



Vastaaja:

V1. Vahanen Oy:n tutkimusselostus liitteineen (3 Iiitetlä, Metropolilab testausseloste 2014-3443, Mikrobioni Oy:n raportti RM2014-075 ja Vahanen Oy kalibrointipäivämäärät.

V2. P. Pn lisäselvitys talo Lvoon

V3. Insinööritoimisto J. Laa Oy:n arviolaskelma,

V4. Valokuvat alapohjan uusimisesta,

V5. Vahanen Oy Tutkimusselostus 26.9.2013,

V6. 3 valokuvaa päivämäärillä varustettuna pesuhuoneen laatoituksesta,

V7. kustannusarvion alapohjarakenteiden korjaustöistä



Henkilötodistelu

Kantaja:

1. P. K,

2. M. K,

3. T. Panen,

4. P. Vinen,

5. H. Me

6. M. Kai,

7. T. Kenen,

8. N. Sö,

9. T. Lyttt



Vastaaja:

10. S. L

11. A.-V. Kenen

12. S. L

13. E. Hyinen

14. P. P

15. J. Laa

16. K. Hnen



TUOMION PERUSTELUT

Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensisijaisesti ratkaistavana kysymyksenä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä säädetty virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe esimerkiksi silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asuntokauppalain 6 luvun 11§:n tarkoittama virhe on kysymyksessä myös silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Edelleen on ratkaistava, onko kantajilla oikeus vedota virheeseen asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n säännöksen estämättä ottaen huomioon toisaalta vastaajan (myyjän) tiedonantovelvollisuus ja annetut tiedot ja toisaalta kantajien (ostajan) selonottovelvollisuus.

Mikäli katsotaan, että kaupan kohteessa on ollut virhe ja että Katttet voivat siihen vedota asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n estämättä, asiassa on ratkaistava, mitä seuraamuksia virheestä aiheutuu. Asiassa on vaadittu ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta.

Muiden kannevaatimusten osalta ratkaistavaksi jää, onko vastaaja toiminut asiassa siten huolimattomasti, että kantajilla olisi oikeus korvaukseen kaupan kohteen virheen aiheuttamista vahingoista ja osittain riitaiseksi jäänyt korvausvelvollisuuden määrä.

Onko kaupan kohteessa virhe?

Arvioitaessa sitä, onko kaupan kohteessa asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n tarkoittama virhe, lähtökohdaksi on otettava asiassa esitetty selvitys kaupan kohteen todellisista ominaisuuksista ja verrattava niitä kantajille ennen asunnon kauppaa annettuihin tietoihin ja kantajien perusteltuihin odotuksiin. Tässä asiassa ratkaiseva merkitys on rakennuksen väitetystä mikrobivauriosta saadulla selvityksellä.

Rakennuksessa tehdyt selvitykset ja korjaukset

Havaitut vauriot vuonna 2008

Rakennuksessa on ollut lämminvesivaraajan aiheuttama vesivahinko vuonna 2008. Vahinko on korjattu vakuutusyhtiön valitseman urakoitsijan Lassila & Tikanojan toimesta sen valitsemalla laajuudella. Myöhemmin on selvinnyt, että remontti oli osin epäonnistunut, jonka vuoksi kosteutta oli jäänyt rakenteisiin. Vesivahingon aikana asunnon myynti oli jo alkanut. Saman vuoden aikana tehty ensimmäinen kauppa purettiin käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla laajojen home- ja mikrobivaurioiden vuoksi.

Tässä yhteydessä rakennukseen teetetyssä tavarantarkastuksessa oli selvinnyt (tavarantarkastuskertomus 8/2008 KT 9) muun ohessa että rakennuksen lattiarakenne on ollut tammikuussa 2009 homevaurion takia korjauksen tarpeessa, Tutkimuslaboratorio Novoriten raportista 10.11.2008 (KT14) mukaan asunnon sisätiloista on lokakuussa 2008 tehtyjen mittausten perusteella havaittu asunnon eri osista osin runsasta ja osin kohtalaista home- ja bakteerikasvustoa. Samaan raporttiin on otsikon "terveyshaitta" alle kirjattu sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysopasta (2003: 1) lainaten, että "Mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistaminen vaatii yleensä kosteusvaurioihin perehtyneiden rakennusalan asiantuntijoiden ammattitaitoa oikeiden rakennusteknisten korjausratkaisujen löytämiseksi. Kostuneet rakennusmateriaalit, jotka ovat mikrobien vaurioittamia, on yleensä vaihdettava puhtaisiin materiaaleihin. Korjaustöiden aikana on huolehdittava korjauskohteen riittävästä eristämisestä esimerkiksi osastoimalla".

Havaittujen vaurioiden korjaaminen

Konstru Oy:n työselostus (KT10) on ollut se korjaussuunnitelma, jonka perusteella havaittuja vaurioita on lähdetty korjaamaan. Työselostus on edellyttänyt muun ohessa aikaisemman lattiarakenteen purkamista betonilaattaan asti ja betonilaatan pinnan jyrsimistä bitumisivelyn poistamiseksi sekä jyrsinnän jälkeistä kuivatusta. Työselostuksessa ei ole mainintaa alapohjan tiivistämisestä. Varsinaisen suunnittelutyön on työselostuksen pohjalta tehnyt P. P. Pn laatima lausunto 27.10.2010 (KT6 ja V2) sisältää 20.5.2010 päivätyn rakennekuvan rakennuksen lattian vanhasta ja uudesta rakenteesta. Suunnitelmassa on yksityiskohtaisia mainintoja tiivistyksestä. Lausunnon 27.10.2010 päivätyssä osassa on yleisen tason maininta, että "täyttö kerroksista mitattu suhteellinen kosteus ja runsas mikrobikasvu eivät ole merkki alapohjalaatan kosteusvaurioista, vaan ne ovat täyttökerroksen luonnolliset käyttötilan olosuhteet, jotka on otettava huomioon rakenteita suunniteltaessa. Mikrobien ja itiöiden kulkeutuminen sisäilmaan on estettävä tekemällä alapohjarakenne ja erityisesti liitokset muihin rakenneosiin ja laattojen läpiviennit mahdollisimman ilmanpitäviksi".

Remontin suorittamisesta ovat kertoneet S. L ja E. Hyinen eli ne henkilöt, jotka ovat myös remonttityön pääasiassa tehneet.

S. Ln mukaan hän on koulutukseltaan rakennusarkkitehti ja tehnyt työuransa uudisrakennusten rakentamisessa. L on arvioinut itsensä koulutuksensa ja työkokemuksensa perusteella päteväksi henkilöksi toteuttamaan kyseisen remontin. E. Hyinen on kertonut, että on koulutukseltaan rakennusmestari ja on työskennellyt koko työuransa ajan erilaisissa rakennusalan työtehtävissä. Pääasiassa hän on rakentanut osana oman yrityksensä liiketoimintaa rakennusten alakattoja ja väliseiniä. Hyisen mukaan tavarantarkastuskertomus 8/2008 tai Novoriten raportti tai Konstrun työselostus (KT9, KT10 ja KT14) eivät olleet hänelle tuttuja asiakirjoja. Hyinen ja L ovat kertoneet, ettei heillä ole ollut kokemusta tai koulutusta arvioida mikrobivaurioiden syntymistä ja niiden korjaamista.

Ln mukaan remontti tehtiin Konstru Oy:n työsuunnitelman ja Pn laatimien tarkempien ohjeiden perusteella. L oli kääntynyt asiassa juuri Pn puoleen, koska P oli perehtynyt kosteusvaurioihin ja niiden korjaamiseen työssään Vahanen Oy:ssä. P oli suunnitellut alapohjan korjauksen Konstru Oy:n työselostusta pohjana käyttäen. Kaikki remontin vaiheet dokumentoitiin. Myös Hyinen on kertonut, että remontti tehtiin Pn suunnitelman mukaisesti. Hyisen mukaan suunnitelma oli aluksi pelkästään suullisessa muodossa, mutta myöhemmin se saatiin kirjallisena. Ln ja Hyisen mukaan P oli suunnitellut remontin ja myös valvoi ja seurasi, että remontti toteutettiin hänen suunnitelmiensa mukaisesti.

Edelleen L on kertonut, että kun talon alapohja purettiin, havaittiin se täysin kuivaksi eikä kosteusvaurioita esiintynyt. Pn ohjeiden mukaisesti bitumisivelyn jyrsiminen betonilaatan pinnasta jätettiin tekemättä, koska P ei nähnyt toimenpiteelle mitään tarvetta.

Ln mukaan jyrsiminen olisi ollut tässä vaiheessa erittäin helppo toteuttaa, mikäli se olisi katsottu tarpeelliseksi. Hyisen mukaan kaikki olivat yllättyneet myönteisesti, kun lattia avattiin, koska kaikki lattian alla olevat rakenteet olivat kuivia. Hyisen mukaan siinä vaiheessa tuntui siltä, että lattian avaaminen oli ollut turhaa.

Remontti oli kuitenkin toteutettu loppuun väliseinien ja lattiarakenteen osalta Pn suunnitelman mukaisesti. Lattiarakenne oli muutettu puukoolatusta alapohjarakenteesta nykysäännösten mukaiseksi betonirakenteeksi, jossa lattian pintamateriaalin alla olevan betonikerroksen alla on eristekerros eps-Ievyä ("styrox"). Tässä tapauksessa sen alapuolella on maavaran sijasta vanha bitumi ja betonikerros ennen hiekkapohjaa. Tuohon välikerrokseen mahdollisesti jäänyt kosteus ja mikrobit eristettiin Pn suunnitelman mukaisesti niin, että ne eivät pääsisi huoneilmaan.

Rakennuksessa vuonna 2013 havaitut vauriot ja niiden syyt

Tavarantarkastuskertomuksesta 14/2013 (KT7) ilmenee, että asunnossa on tutkimuksissa keväällä 2013 havaittu kosteusvaurioita koko asunnon alapohjan laajuudelta. Syynä kosteusvaurion muodostumiseen on pääosin ollut alemman eristämättömän betonisen pohjalaatan kylmyys ja sen johdosta rakenteeseen tiivistyvä kosteus. Tavaratarkastuskertomuksen mukaan alapohjan rakenne on muutettu nykymääräysten mukaiseksi, mutta korjaamisessa on tehty virheitä, jotka liittyvät aikaisemmin kosteusvaurioituneen pohjalaatan betonin pintaan. Korjauksen aikana pohjalaatan pintaa ei ole puhdistettu, jolloin mikrobikasvustot ovat jääneet kasvamaan aktiivisesti pinnalle, jossa ne ovat alun perin muodostuneetkin. Työsuorituksessa on tehty virheitä myös pintalaatan reuna-alueiden tiivistyksessä. Tiivistys on tehty väärälle kohdalle rakennetta ja siinä on käytetty väärää materiaalia. Tämän vuoksi mikrobikasvuston aineenvaihduntatuotteet pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan väliseinien ja ulkoseinien kohdalta.

Korjaus on epäonnistunut korjaustyösuunnitelman virheiden vuoksi. Suunnitelmassa ei ole mainittu korjaustyön onnistumisen kannalta oleellisia yksityiskohtia kuten kontaminoituneita pintoja rakenteissa, joita ei voi poistaa. Lisäksi korjaustyösuunnitelman sisältöä on perusteltu väärillä johtopäätöksillä ja puutteellisilla tutkimusmenetelmillä purkamisen yhteydessä. Remontinaikainen valvonta on olennaisilta osin laiminlyöty. P on muun ohessa kertonut olleensa ulkomailla, kun tiivistystyötä tehtiin ja materiaalit valittiin. Myöskään remontin valmistuttua ei ole enää laadittu selvitystä eikä tutkittu, onnistuttiinko mikrobihaitta poistamaan. Todistajien Me, Kai ja Kenen mukaan mikrobivaurion korjaukseen olennaisena osana liittyy remontinaikainen valvonta ja remontinjälkeinen lopputuloksen testaus. Muulla tavoin ei voida saada täyttä varmuutta siitä, että vaurio on todella saatu korjattua. Suoritetussa remontissa jälkivalvonta on laiminlyöty kokonaan.

Todistajat Me, Kai ja Kenen ovat yhdenmukaisesti vahvistaneet Men tavarantarkastusraportissa esittämät havainnot siitä, että rakennuksen alapohjassa on mikrobivaurio, vaurion syystä ja siitä, että vaurio aiheuttaa rakennuksen sisäilmaan terveyshaittaa.

Kesen laatiman tutkimusselostuksen 16.4.2014 (VT 1) luvussa 8, johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset, todetaan rakennuksen ominaisuuksista muun ohessa seuraavaa:

Höyrynsulkumuovissa ja pohjabetonilaatan yläpinnan bitumista havaitut mikrobitulokset viittaavat siihen, että kosteutta on ollut pidemmän aikaa viileimmillä pinnoilla rakenteissa. Lisäksi alapohjan eristetilassa olevan tuloilmaputken eristetilaa lämmittävästä vaikutuksesta kosteus on siirtynyt rakenteessa ja jakautunut epätasaisesti; tuloilmakanaviston läheisiltä eristetilan alueilta kosteus on siirtynyt kauemmas kanavistosta, ja nyt tehdyssä rakenneavauskohdassa (AV 1) on todennäköisesti yksi rakennuksen kosteimmista alueista.

Rakenneavauskohdassa AV1 todettiin korkeimmat mikrobi- ja etenkin sädesienipitoisuudet. Kohtaan on mahdollisesti jäänyt korjauksen jälkeen eniten kosteutta ja epäpuhtauksia, joiden kasvua pintabetonilaatan (valamisen) aiheuttama rakenteen kostuminen on yllä pitänyt.

Otettujen materiaalinäytteiden mikrobianalyysin perusteella alapohjarakenteen runkobetonilaatan pinnalla on mikrobikasvua, joka ei saisi olla yhteydessä sisäilmaan.

Johtopäätökset rakennuksessa havaituista vaurioista

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa tullut luotettavasti selvitetyksi, että asunnossa on sen alapohjan rakenteissa laaja mikrobivaurio, joka aiheuttaa sisäilmahaittaa. Sanottu sisäilmahaitta on luokiteltava terveyshaitaksi. Näin ollen asunto ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin Katttilla on kaupat tehdessään ollut perusteltua syytä olettaa.

Kaupan kohteesta kantajille annetut tiedot

Ennen kaupantekoa annetut asiakirjat

Kauppakirjaan 29.4.2011 on huoneiston kunnosta kirjattu seuraavaa:

"Huoneisto on kunnostettu. Ostajat hyväksyvät rakennuksen siinä kunnossa kuin se ostajille esiteltäessä oli. Ostajat ovat tutustuneet huoneistoon käyttäen apunaan rakennusasiantuntijoita".

Myyntiesitteeseen, joka kauppakirjan mukaan on nimetty asiakirjaksi, jolla ostajille on annettu tietoa, on kirjattu kohteen kunnosta seuraavaa:

"2010: Talon alapohja rakennettu nykymääräysten mukaiseksi eli betonilaatan päälle styrox-kerros, jonka päälle betonipintalaatta. Vesijohdot sekä lämmitys- ja ilmanvaihtolaitteisto uusittu. Katot maalattu ja seinät joko tapetoitu tai maalattu. Ikkunat maalattu. Rakennettu sadevesiviemäröinti ja sokkelin vierustat sorastettu".

Katttet ovat saaneet ennen kauppaa myös T. Lytttin laatiman Isännöitsijäntodistuksen 28.4.2011 (KT4), johon on merkitty, että rakennukseen on tehty täydellinen remontti. Isännöitsijäntodistukseen ei ole kirjattu tietoa aikaisemmasta kosteusvahingosta tai vuonna 2008 havaitusta mikrobivauriosta.

Ostajille on lisäksi annettu käyttöön muun ohessa kirjallisiksi todisteiksi KT5 ja KT6 nimetyt S. Ln työselostus vuoden 2010 rakennustöistä sekä P. Pn laatima lausunto (työselostus) remontista. Lisäksi ostajille on annettu vesieristysnäytteet ja valokuvia rakennuksen alapohjan remontin eri työvaiheista.

Kantajille ei sen sijaan ole luovutettu Konstru Oy: n työselostusta 3.6.2009 eikä tavarantarkastuskertomusta 8/2008 liitteineen.

Suullisesti annetut tiedot kaupan kohteesta

Asuntoa ovat kantajille esitelleet E. Hyinen sekä S. L ja S. L. Kantajien lisäksi asuntoon ovat kantajien pyynnöstä olleet tutustumassa myös T. Panen ja P. Vinen. Heitä kaikkia on kuultu käräjäoikeudessa muun ohessa niistä tiedoista, joita kantajille on kaupan kohteesta kerrottu.

Esitetty selvitys suullisesti kerrotuista tiedoista on ollut ristiriitaista. P. ja M. K ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että E. Hyinen ja S. ja S. L olivat kertoneet, että rakennuksessa oli vuonna 2008 ollut home-epäily. Hyisen ja Ljen mukaan epäily oli osoittautunut kuitenkin aiheettomaksi, sillä tehdyssä remontissa ei ollut löytynyt vaurioita. Hyinen oli kertonut, että talossa tehty remontti oli suurempi ja kattavampi, kuin mikä olisi todellisuudessa ollut tarpeen. Lisäksi Ln mukaan rakennukseen ei ollut tarvetta teettää kuntotarkastusta, koska kaikki oli uusittu remontin yhteydessä. Edelleen Katttten mukaan Hyinen sekä S. ja S. L olivat tuoneet esille, että aikaisempi vuoden 2008 kauppa oli purettu ostajien vaatimuksesta pääosin heidän vaikean elämäntilanteensa vuoksi ja S. L oli purkamiseen siksi suostunut.

S. L ja S. L ovat asian pääosin yhtenevästi kertoneet, että he ovat ilmoittaneet selvästi ja yksiselitteisesti Katttille, että aikaisempi kauppa oli purettu home-epäilyn ja homeenhajun takia. Katttten kanssa oli käyty myös paljon keskustelua remontista ja sen syystä. Edelleen Ljen mukaan he olivat kertoneet myös, että rakennuksesta oli laadittu tavarantarkastajan raportti. Raporttia ei kuitenkaan annettu, koska Katttet eivät sitä pyytäneet ja koska raportista luetellut ongelmat oli remontissa korjattu eikä asiakirja siten enää pitänyt paikkaansa.

Todistaja Panen on kertonut osallistuneensa yhdessä kantajien kanssa talon esittelytilaisuuteen. Lisäksi hän keskusteli puhelimitse ennen kauppaa taloon tehdystä remontista remonttiin osallistuneen P. Pn kanssa. Plta hän sai tiedon, että rakennukseen on tehty lahovaurioepäilyn vuoksi erittäin hyvin ja huolellisesti perusteellinen remontti ja että remontin aikana mitään vaurioita ei kuitenkaan löytynyt. Plta saadun tiedon mukaan rakennus ja sen pohja olivat hyvässä kunnossa ja rakennusta oli korjattu enemmän kuin olisi ollut tarpeen. Panen oli luottanut Vahanen Oy:ssä asiantuntijana työskentelevän Pn kertomukseen, vaikka P olikin osallistunut remontin suunnitteluun yksityishenkilönä. Pasen mukaan hänen tutustuessaan rakennukseen tai keskustellessaan rakennuksesta Pn kanssa, mitään rakennukseen liittyvää riskiä ei tullut ilmi. Todistaja P ei ole omassa kertomuksessaan kiistänyt eikä toisaalta myöskään vahvistanut Pasen kertomuksessaan esittämiä seikkoja.

Todistaja Visen mukaan hän on osallistunut talon esittelytilaisuuteen yhdessä kantajien kanssa. Paikalla esittelemässä olivat tuolloin S. ja S. L. Esittelyssä oli käynyt ilmi, että aikaisempi kauppa oli purettu homevaurioepäilyn vuoksi. Myyjän puolelta oli kerrottu, että epäilyn jälkeen talo oli asiantuntijoiden toimesta tarkastettu ja remontoitu, eikä mitään hometta ollut löytynyt. Visen mukaan esittelyssä nimenomaisesti vakuutettiin, että rakennuksesta ei ollut löytynyt hometta.

Todistaja Hyisen mukaan hän toimi asunnon myynnissä S. Ln pyynnöstä avustajana. Myyntiesite oli laadittu yhdessä Ljen kanssa. Hyisen mukaan kantajille kerrottiin asuntoesittelyssä, että aikaisempi kauppa on purettu homevaurion takia. Hyisen mukaan hän kertoi myös, että kaupan purun syynä olivat aikaisempien ostajien sosiaaliset syyt. Kantajille kerrottiin myös hyvin laajasti ja yksityiskohtaisesti asuntoon tehdystä remontista. Hyisen mukaan kantajien kanssa käytiin läpi sitä, miten hyvin saneeraus oli tehty. Esittelyssä remontista oli käytössä myös valokuvakansio, johon kantajat tutustuivat lukuisia kertoja. Kantajille oli ainakin yhdessä esittelyssä mukanaan myös oma rakennusalan asiantuntija.

Todistaja Sö on kertonut olleensa miehensä kanssa kyseisen talon ostajina vuonna 2008 solmitussa kaupassa. Söin mukaan hän osallistui saman talon esittelytilaisuuteen myös vuonna 2010. Esittelytilaisuudessa myyjän edustajana toiminut E. Hyinen oli kertonut, että talo oli perusteellisesti remontoitu ja kaikki pinnat oli uusittu. Kuitenkin Söin mukaan ainakin seinätapetit olivat samat kuin heidän asuessaan talossa. Lisäksi Hyinen oli kertonut esittelyssä paikkaansa pitämättömiä tietoja, kuten että mitään kosteusvauriota ei ole ollut olemassa ja että aikaisemmat ostajat olivat "moniongelmainen avioeroperhe" .

Todistaja Lytttin mukaan hän sai asunto-osakeyhtiön isännöitsijä Lilta isännöitsijäntodistukseen merkityt tietonsa kyseisen asunnon remontista. S. L oli antanut hänelle tekemänsä työselostuksen, josta ilmeni remontin vaiheita. Lytttin mukaan remontin päättymisen jälkeen S. L olisi kertonut hänelle, että remontti tehtiin turhaan, koska mitään vauriota ei löytynyt.

Johtopäätökset kaupan kohteesta annetuista tiedoista ja kantajien selonottovelvollisuudesta

Lähtökohtana kantajille kaupan kohteesta annetuista tiedoista on pidettävä sitä kirjallista materiaalia, joka kantajille on luovutettu ennen kaupan tekemistä. Asuntokaupassa asunnon kunnon arviointiin olennaisesti vaikuttavien tietojen antaminen ostajalle tarkoittaa kaiken käytettävissä olevan olennaisen kirjallisen aineiston luovuttamista. Asiassa on riidatonta, että kantajille ei ole ennen kauppakirjan allekirjoittamista luovutettu kirjallisiksi todisteiksi K8-K10 nimettyjä asiakirjoja. Näistä asiakirjoista olisi ilmennyt, että kaupan kohteessa on vuonna 2008 ollut laaja homevaurio.

Edelleen asiassa on selvitetty, että kantajille ei ole ennen kauppaa luovutettu mitään muutakaan kirjallista aineistoa, josta olisi ilmennyt, että homevaurio asunnon rakenteissa on ollut todellinen ja että taloon tehdyn remontin perusteena on ollut olemassa olleen homevaurion korjaaminen.

Asiassa on riidatonta myös, että homevauriosta ei ole mainintoja isännöitsijäntodistuksessa, kauppakirjassa tai asuntoesitteessä.

Näin ollen Lilla asunnon myyjinä on ollut korostettu velvollisuus varmistua siitä, että Katttet ostajina eivät jää väärään käsitykseen kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista suullisesti annettujen tietojen perusteella.

Henkilötodistelun perusteella riidanalaista on, onko kantajille ilmoitettu vuonna 2008 havaitusta homevauriosta tai siitä, että juuri se on johtanut aikaisemman kaupan purkuun. Asiassa on kuitenkin riidatonta, että asuntoa ei ole myyty kantajille vaurioituneena kohteena. S. Ln, S. Ln ja E. Hyisen kertomuksien mukaan kantajille on nimenomaisesti ilmoitettu, että kaikki vauriot on asianmukaisesti korjattu ja mitään ongelmaa ei joka tapauksessa enää ole olemassa.

Käräjäoikeus katsoo, että täyttääkseen laissa säädetyn tiedoksiantovelvollisuutensa S. Ln olisi tullut luovuttaa Katttilie ennen kauppaa mikrobivauriosta kertovat asiakirjat: tavarantarkastuskertomus 8/2008 ja remontin pohjana ollut Konstru Oy:n työselostus. Edellä selostetuttujen Katttten ja todistaja Pasen ja Visen kertomusten perusteella on tullut selvitetyksi myös, ettei aikaisemmasta homevauriosta ole muullakaan riittävällä tavalla kerrottu Katttille siten, että he varmasti olisivat saaneet rakennuksen tilasta oikean käsityksen.

Selvitetyllä tavalla rakennuksessa on kaupantekohetkellä ollut laaja terveyshaittaa aiheuttava mikrobivaurio. S. Ln tiedossa on ollut vuonna 2008 havaittu vaurio, sen vuoksi purkautunut aikaisempi kauppa, sanotun mikrobivaurion syyt sekä se, että mikrobivaurion korjaamiseksi tehdyn laajan remontin onnistumista ei ole tutkittu. Näin ollen L on tiennyt tai hänen olisi tullut tietää, että vaurion riski on olemassa ja että se on sellainen olennainen seikka, josta on tuleville ostajille kerrottava.

Edellä esitettyjä seikkoja kokonaisuutena arvioiden asiassa on tullut selvitetyksi, että kantajille ei ole ennen kaupantekoa annettu kaikkia niitä tietoja, jotka ovat olleet tai niiden olisi edellä esitetysti ainakin pitänyt olla vastaajan tiedossa ja joiden voidaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n säätämällä tavalla olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Katttet ovat ennen kauppaa tutustuneet taloon huolellisesti käymällä talossa useita kertoja. Katttilla on myös ollut mukanaan ystäviä, jotka tuntevat paremmin rakennusalaa. Ennen kaupantekoa Katttilla on ollut tieto siitä, että talossa on sen ollessa edellisen kerran myynnissä vuonna 2008 tehty kosteusvaurioremontti, että aikaisemman kaupan purkautumiseen on vaikuttanut home-epäily sekä että kaupan purkautumisen jälkeen rakennukseen on tehty mittava peruskorjaus. Edellä mainituista tiedoista huolimatta Katttet eivät ole esittäneet tarkempia kysymyksiä tehdyistä remonteista tai niiden jälkivaiheista eivätkä myöskään ole pyytäneet nähtäväkseen tai hankkineet ensimmäisen kaupan purkautumiseen liittyviä asiakirjoja tai aikaisemmin talossa tehtyjä tutkimuksia.

Koska S. Ln sekä hänen puolestaan asuntoa esitelleiden S. Ln ja E. Hyisenkin mukaan kantajille nimenomaisesti kerrottiin, että remontissa kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet on asianmukaisesti korjattu ja aikaisemman kaupan purkautumisen syyksi oli annettu ymmärtää suureksi osaksi aikaisempien ostajien vaikea elämäntilanne, kantajille ei ole syntynyt asiassa asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentissa säädettyä erityistä syytä tarkistaa vastaajan tai hänen edustajiensa antamien tietojen oikeellisuutta eikä ulottaa asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Näin ollen Katttet eivät ole laiminlyöneet asuntokauppalain 6 luvun 12§:ssä säädettyä selonottovelvollisuuttaan.

Johtopäätökset kaupan kohteen virheellisyydestä

Edellä esitetyillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n säätämä virhe. Asunnossa voidaan katsoa olevan virhe kaikilla asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa säädetyillä perusteilla.

Virheen seuraamukset

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Saman lainkohdan 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Lain esitöiden (HE 14/1994 s. 136) mukaan harkittaessa asunnossa i1menneiden virheiden seuraamusta on otettava huomioon ostajalle aiheutuneen haitan olennaisuus sekä seuraamuksen kohtuullisuus. Kaupan purkaminen voisi tulla kyseeseen silloin, kun hinnanalennusta ei voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä eikä virhettä voida oikaista ilman olennaista haittaa.

Selvitys virheen korjaamisesta ja sen kustannuksista

Asiassa on esitetty laajasti teknistä selvitystä kysymyksestä, minkälaisilla korjaustoimenpiteillä mikrobivaurio olisi korjattavissa.

Kenen on kertonut, että nykymääräysten mukainen rakenne, jossa betonilaatan alapuolella on lämmöneristys maavaran päällä, on yhtä altis sisäilman mikrobivaurioille, mikäli tiivistyksessä on puutteita. Se että maavarassa on mikrobeja, on normaalitilanne. Tämän vuoksi nyt kysymyksessä olevassa rakenteessa virheenä ei ole pidettävä sitä, että alemman pohjalaatan päällä on mikrobikasvua, vaan nimenomaan sitä, että mikrobeja kulkeutuu sisäilmaan. Mikrobien syntymistä rakenteeseen ei voida estää. Sen vuoksi mikrobisaastuneiden rakenteen osien puhdistaminen tai poistaminen alapohjasta ei yksin ratkaisisi ongelmaa, vaikkakin se kyllä parantaisi tilannetta ainakin väliaikaisesti. Toisaalta alapohjan betonikerros kostuu heti uudelleen, kun ylempi betonilaatta puhdistuksen jälkeen valetaan uudelleen ja sitä asianmukaisesti kostutetaan. Kesen mukaan pysyvä tapa estää mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan on alapohjan huolellinen tiivistäminen muusta rakennuksesta sekä alapohjan alipaineistaminen, jolloin mikrobikaasut hakeutuvat ensisijaisesti rakennuksen ulkopuolelle eivätkä sisäilmaan.

Tavarantarkastuskertomuksen 14/2013 laatinut todistaja Me on esittänyt mielipiteenään, että varma tapa korjata vaurio on koko rakennuksen alapohjan tulee purkaminen maanvaraiseen betonilaattaan saakka, mikrobivaurion mekaaninen puhdistaminen betonilaatasta ja sen jälkeen pohjarakenteen uudelleen rakentaminen siten, että alapohja tiivistetään ja alipaineistetaan. Todistaja Kai on painottanut alapohjan purkamisen ja mekaanisen puhdistamisen ja tiivistämisen tärkeyttä ja kysyttäessä todennut, että myös alipaineistuksesta olisi hyötyä.

Todistajat Kenen, Me ja Kai ovat olleet yhtä mieltä siitä, että korjauksiin liittyy aina epävarmuustekijöitä eikä mitään korjaustapaa ole pidettävä siten varmana, että remontin onnistumiselle voitaisiin antaa takuu. Todistajien mukaan remontin onnistuminen edellyttää onnistunutta virheen kartoittamista sekä huolellista suunnittelua, toteutusta, valvontaa ja testausta.

Me ja Kai ovat olleet sitä mieltä, että todistaja Kesen ehdottama tiivistäminen ja alipaineistaminen on korjaustapana teknisesti mahdollinen, mutta se sisältää erityisen paljon riskitekijöitä, koska siinä vaurioituneita rakenteita ei korjata, vaan ne eristetään sisäilmasta. Näin ollen asuntoon jää riski siitä, että eristys ei pidä ja terveydelle haitalliset mikrobit pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan. Men ja Kain mukaan tällä korjaustavalla toteutetulle ratkaisu lIe ei voida toistaiseksi määritellä kuin lyhyt käyttöikä. Toisaalta todistaja Kesen kertomuksella on tullut luotettavasti esille se seikka, että mikrobien löytyminen pohjarakenteen alta on normaalitilanne ja niiden pääsy sisäilmaan on aina estettävä rakenteellisesti tiivistämällä ja ilmanvaihdolla.

Men mukaan tällaista tiivistyskorjausta on käytetty yksittäisissä julkisissa kohteissa kuten kouluissa ja päiväkodeissa lähinnä antamaan lisäaikaa vaurion perusteelliselle korjaamiselle. Kesen mukaan kyseisellä korjaustavalla on onnistuneesti korjattu pysyvästi esimerkiksi kouluja ja päiväkoteja. Tiivistyskorjaus vaatii ammattitaitoa, mutta oikein tehtynä se on järkevä ja toimiva korjaustapa. Kesen tiedossa ei ollut kuin yksittäisiä kohteita, joissa korjaustapaa olisi käytetty omakotitalon korjaamiseen, eikä todistajilla ollut varmaa tietoa siitä, olivatko korjaustulokset olleet pitkäikäisiä.

Todistajien Me ja Kenen kertomasta on ilmennyt myös, että mikrobivaurioiden korjaustavat kehittyvät koko ajan tutkimustiedon lisääntyessä. Men mukaan esimerkiksi nykytiedon mukaan vielä pari vuotta aikaisemmin käytettyä kontaminoituneen pinnan desinfiointia ei käytetä korjauksissa enää lainkaan, koska käytettyjen puhdistusaineiden havaittiin mahdollisesti aiheuttavan uusia terveyshaittoja vaurioituneisiin kohteisiin. Kesen kertomuksesta taas on selvinnyt, että hän alan asiantuntijana on ollut säädösten kehittämishankkeissa mukana ja parhaillaan uusimman tutkimustiedon perusteella pyrkii vaikuttamaan siihen, että rakennusmääräykset tulevaisuudessa korostaisivat nimenomaan tiivistämisen ja asianmukaisen ilmanvaihdon tärkeyttä.

Kantajien ja vastaajan esittämä selvitys remontin oletetuista kustannuksista eroavat toisistaan merkittävästi. Kantajat ovat esittäneet selvitystä 195.000 euron hinnanalennusvaatimuksensa perusteeksi. Kantajien mukaan sanottu määrä koostuu remonttikustannuksista, rakennuttajan katteesta ja tulevasta rakennuksen markkina-arvon alentumisesta. Remontin kustannusarvion laatinutta Kaita kuultaessa on kuitenkin selvinnyt, että hänen laatimansa 105.765 euron kustannusarvio remontista on Sisältänyt myös rakennuttajan katteen. Edelleen Kai on kysyttäessä kertonut, ettei kenelläkään ole tietoa siitä, tarvitseeko asunnon märkätilat remontoida ja siihen arviossa varattu 38.000 euroa voi siksi olla turha. Toisaalta Kain arvioista puuttuu ainakin alapohjan alipaineistukseen ja tuulettumiseen liittyvät kustannukset.

Ln esittämän Kesen korjaussuunnitelmaan perustuvan kustannusarvion mukaan tarvittava remontti olisi kokonaisuudessaan toteutettavissa noin 30.000 euron kustannuksilla. Tästä arviosta puuttuu kuitenkin remontinaikainen valvonta sekä remontin jälkivalvonta ja lopputuloksen testaus.

Käräjäoikeus katsoo, että kummankaan osapuolen esittämiä selvityksiä ei voida pitää asiassa esitetyn näytön perusteella selvästi perusteettomina. Rakennuksen korjaamisesta syntyvät kustannukset riippuvat olennaisesti siitä, kuinka laajoiksi rakennuksen vauriot tosiasiassa osoittautuvat ja millä tavalla rakennusta ryhdytään korjaamaan. Asiantuntijoiden käsitykset vaurion asianmukaisesta korjaamistavasta sekä siitä aiheutuvista kustannuksista eroavat olennaisesti toisistaan.

Käräjäoikeus pitää realistisimpana esityksenä Men tavarantarkastuskertomuksessaan esille tuomaa lähestymistapaa korjaukseen. Men mukaan ensin olisi kustannusten rajoittamisen vuoksi järkevää kokeilla asianmukaista alapohjan tiivistämistä ja alipaineistusta ja mikäli näin ei saada vaurioitunutta rakennetta asuttavaan kuntoon tulisi varautua pohjan puhdistamiseen ja uudelleen rakentamiseen tiiviiksi hyödyntäen jo ensimmäisessä korjauksessa tehtyä alipaineistusta.

Joka tapauksessa korjaaminen on teknisesti vaativaa ja ammattitaitoisten korjaajien ja valvojien löytäminen tämän kaltaiseen remonttiin on vaikeaa. Haasteena on myös se, ettei remontin lopputulosta voi taata tai siinä tehtyjen korjausten käyttöikää voi esitettyjen tietojen perusteella varmasti ennustaa.

Johtopäätökset

Ottaen huomioon edellä selvitetyt seikat vaurion luonteesta ja sen korjaamisesta käräjäoikeus katsoo, että asunnossa olevaa virhettä on pidettävä asiassa esitetyn näytön perusteella merkityksellisenä. Asiassa kuullut todistajat ovat olleet yhtä mieltä siitä, että asunnon sisäilmaan kulkeutuu mikrobeja, jotka aiheuttavat terveyshaittaa. Haittaa on myös pidettävä olennaisena. Kantajat ovat muuttaneet pois asunnosta välittömästi sen jälkeen, kun saivat tiedon mikrobivauriosta. M. Kattten mukaan hän oirehti asunnossa asuessaan, eli sairasti pitkäaikaista päänsärkyä. Myös Me, Kai ja Kenen ovat olleet sitä mieltä, että asuntoa ei voi nykykunnossaan käyttää asumiseen ilman, että alapohjan mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan estetään.

Rakennuksen asianmukainen korjaaminen on edellä kerrotulla tavalla teknisesti vaativa tehtävä. Kustannustehokkainta olisi toteuttaa korjaaminen Men esittämällä tavalla vaiheittain, jolloin kustannukset saattavat jäädä huomattavan kohtuullisiksi, mikäli tiivistämällä toteutettu remontti onnistuu. Siinä tapauksessa, että terveyshaittaa ei pelkällä tiivistyksellä ja alipaineistuksella pystyttyäisi poistamaan, tulisi rakennukseen tehdä laaja alapohjan puhdistus jc( rakentaa alapohja jälleen uudelleen.

Hinnanalennusta ei kuitenkaan voida määrätä ehdollisena tai määrittää sitä ensisijaisen pääasiassa tiivistämiseen perustuvan remontin onnistumiseen luottaen. Kohtuullista ei myöskään ole määrätä hinnanalennuksena korvattavaksi koko saneerausta, kun täydellisen saneerauksen tarpeesta ei ole varmuutta. Tämän lisäksi määrällisesti hyvin merkittävää epävarmuutta kustannuksista aiheuttaa märkätilojen pohjan kuntoa ja remontin tarvetta koskeva epätietoisuus. Näin ollen tarvittavista korjauksista saatua selvitystä kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että näissä olosuhteissa ei ole edes mahdollista määrittää asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n tarkoittamaa virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää.

Ottaen huomioon kaikki edellä esitetyt seikat käräjäoikeus katsoo, että ainoa kummankin asianosaisen kannalta oikeudenmukainen ratkaisu on se, että riskin asunnon terveyshaitan poistamisesta ja korjaukseen vaadittavista kustannuksista kantaa asunnon myynyt ja remontoinut S. L. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää asiassa kohtuullisena. Kaupan purkamista tukee asiassa myös se, mitä edellä on lausuttu vastaajan tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä ja puutteellisten tietojen antamisesta kantajille ennen kauppaa.

Näin ollen käräjäoikeus hyväksyy kantajien ensisijaisen vaatimuksen kaupan purkamisesta ja kauppahinnan palauttamisesta.

Vahinkojen korvaamista koskevat vaatimukset

Vastaajan tietoisuus rakennuksen vaurioista

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Vahingonkorvauksen määrääminen ostajille edellyttää näin ollen myyjän tuottamusta.

Edellä kerrotulla tavalla rakennuksessa on havaittu sisäilmahaittaa aiheuttava mikrobivaurio vuonna 2008 ja se on johtanut tuolloin tehdyn asuntokaupan purkamiseen. Näin ollen se, että asunnossa on havaittu mikrobivaurioita on ollut Ln tiedossa ainakin vuodesta 2008 lukien. L on pyrkinyt korjaamaan sanotut vauriot ja rakennuksen kokonaisuudessaan nykyisiä asumismääräyksiä vastaavaan kuntoon toukokuusta 2010 maaliskuuhun 2011 kestäneellä remontilla. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella mikrobivauriota ja sen synnyttämää sisäilmahaittaa ei ole kuitenkaan onnistuttu remontilla poistamaan.

Tavarantarkastuskertomuksessa 14/2013 on eritelty havaittuja puutteita ja syitä remontin epäonnistumiselle. Pääasiallinen syy on ollut osin virheellinen ja esimerkiksi materiaalien osalta epätarkka korjaussuunnitelma. Tästä syystä remontti on toteutettu tiivistyksen osalta teknisesti väärin. Tiivistys on tehty väärään paikkaan ja väärällä materiaalilla. Tiivistyksen tekemisestä ja tiivistysmateriaalin valinnasta on vastannut L itse. Remontin toteuttaneilla Llla ja Hytlisellä ja suunnittelijana toimineella Plla ei ole ollut riittävää asiantuntemusta mikrobivaurion korjaamisesta. Työssä ei ole noudatettu STM:n asumisterveysohjetta 2003:1 (KT17) tai ns. RATU-ohjetta (KT18) kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purusta.

Remontinaikainen valvonta on olennaisilta osin laiminlyöty. Suoritetussa remontissa jälkivalvonta on laiminlyöty kokonaan.

Asiassa on selvinnyt, että L on parhaan taitonsa ja ymmärryksensä mukaan remontoinut rakennusta ja pyrkinyt korjaamaan siellä vuonna2008 havaitut vauriot. Hän on käyttänyt apunaan ammatikseen kosteusvaurioituneiden rakennusten kanssa tekemisissä olevaa Pa, jonka asiantuntemukseen hän on luottanut. Asiassa on sinänsä riidatonta, että Katttten ostaessa asunnon vuonna 2011 se on ollut pintapuolisesti virheettömässä kunnossa ja että rakenteita on modernisoitu nykymääräyksiä vastaaviksi. Remontissa on kuitenkin havaittu jälkikäteen edellä kuvatut puutteet.

Ln tiedossa on kaupantekohetkellä ollut ainakin, että rakennuksessa on aikaisemmin ollut laaja sisäilmahaittaa aiheuttava mikrobivaurio ja että tehdyn remontin lopputulosta ei ole testattu tai muulla tavalla varmistettu. Koska L sen paremmin kuin Hyinenkään eivät ole olleet kosteusvauriokorjausten ammattilaisia ja koska remontin valvonta on ollut selvästi puutteellista ja jälkivalvonta laiminlyöty kokonaisuudessaan, käräjäoikeus katsoo, että L on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, että rakennuksessa on edelleen riski kosteuden aiheuttamien mikrobivaurioiden ilmenemiseen ja hän on salannut tämän tiedon Katttilta. Siten S. L ei ole toiminut asiassa asuntokauppalain 16 luvun 17 §:n tarkoittaman vastuun poistavalla tavalla huolellisesti.

Kaikki edellä esitetty seikat huomioon ottaen S. L on tuottamuksensa perusteella velvollinen korvaamaan Katttille asiassa aiheutuneet vahingot.

P. ja M. K ovat kertoneet aiheutuneista vahingoista ja niiden määristä siltä osin kun määrät ovat olleet riitaisia. Katttten vaatimuksia ei voida pitää määrällisesti kohtuuttomina. Myös asiassa kuullut asiantuntijat Me ja Kai ovat vahvistaneet, että irtaimisto vaurioituu käyttökelvottomaksi homevauriotalossa, edes muoviastiat eivät ole puhdistettavissa käyttökelpoisiksi. Katttet ovat myös kertoneet, että he ovat kustannuksia säästäneet asuneet väliaikaisesti vuokralla kolmen huoneen asunnossa neljän alaikäisen lapsensa kanssa. Väliaikaisen asumisen osalta esitettyjä kustannuksia ei voida pitää asiassa kohtuuttomina.

Käräjäoikeus katsoo, että Katttten esittämät vahingonkorvausvaatimukset ovat määrältään kohtuulliset ja L on velvoitettava korvaamaan heille syntyneet vahingot vaatimusten mukaisesti.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan asian hävinnyt osapuoli on velvoitettava korvaamaan vastapuolelle aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

L on paljoksunut Katttten oikeudenkäyntiavustajan käyttämää tuntiveloitusta 240 euroa tunnissa ja kiistänyt tällä perusteella vaaditut oikeudenkäyntikulut 35.752,53 ylittävältä osin (sis. alv ja todistajanpalkkiot).

Käräjäoikeus katsoo että P. Kattten ja M. Kattten asianajajan MKn käyttämä tuntiveloitus on asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullinen. Näin ollen L velvoitetaan korvaamaan vaaditut oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.



TUOMIOLAUSELMA



Kaupan purkaminen



P. Ksen ja M. Ksen sekä S. Ln välillä 29.4.2011 tehty Asunto Oy Espoon S. -yhtiön osakkeita 101-150 koskeva kauppa puretaan.

P. K ja M. K velvoitetaan luovuttamaan S. Llle asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet sekä luovuttamaan asunto välittömästi S. Ln hallintaan.

S. L velvoitetaan palauttamaan P. Kselle ja M. Kselle asunto-osakkeiden kauppahinta yhteensä 430.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2011 - 15.5.2013 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen tekemisestä 16.5.2013 lukien.

Vahingonkorvaus

S. L velvoitetaan suorittamaan P. Kselle ja M.

Kselle vahingonkorvaukseksi:

- Asunnon tutkimuskulut, yhteensä 7847,66 euroa;

- Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta 5.890,93 euroa 28.2.2014 saakka ja 1.012,79 euroa kuukaudessa 1.3.2014 lukien siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään 31.12.2015 saakka;

- Muuttokulut (järjestelyt, siivoukset, flyygelin siirto ja varastointi, lukkojen sarjoittaminen ym.), yhteensä 3.823,23 euroa.

- Tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi muuttuneen irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa;

kaikki edellä mainitut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua 22.11.2013 lukien, kuitenkin niin, että 1.3.2014 jälkeen syntyneille asumiskuluilIe korkolain mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden 5. päivästä lukien.



Oikeudenkäyntikulut

S. L velvoitetaan korvaamaan P. Kselle ja M. Kselle asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 42.458,04 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 19.1.2015 lukien.