Kaupan purkaminen toistamiseen samasta asunnosta

 

Kantajat eli ostajat ostivat 2011 430.000€ hinnalla 1981 rakennetun erillistalon. Juuri ennen 2 vuoden päättymistä keväällä 2013 kantajat ryhtyivät tutkimaan hajuhaittoja. Erillistalo oli asunto-osakeyhtiössä, jossa kukin osakas vastaa omasta rakennuksestaan. Ennen kauppaa oli kerrottu että alapohja oli korjattu kosteusvaurion vuoksi.

Jälkeenpäin ilmeni, että talossa oli lämminvesivaraajan vuodon johdosta tehty alapohjan epäonnistunut korjaus vakuutusyhtiön maksamana 2008. Sen jälkeen asunnosta oli tehty aiempi kauppa, joka oli purettu sovinnolla 22.4.2010 kosteusvaurioiden ja mikrobihaittojen johdosta. Purkamisen jälkeen asunnossa oli tehty jälleen alapohjan korjaus 2010. Vuonna 2010 oli jätetty kuitenkin poistamatta ja uusimatta bitumikerros betonilaatan pinnasta. Kyseessä on riskirakenne, koska bitumikerroksen  pintaan tiivistyy kosteutta lämmönvaihteluiden myötä. Asiassa esitettiin laajaa todistajanäyttöä alapohjan korjaustavoista. Kantajat väittivät korjauskustannusten nousevan yli 100.000 euroon kun myyjä esitti näyttöä että rakenteiden tiivistämisellä n. 30.000 euroa päästää ongelmista eroon. Kantajan tutkimuskulut olivat 7.800€. Myyjä teki sovintotarjous 80.000€. Keskeinen kysymys oli, mikä oli riittävä korjaus ja oliko kantajilla oikeus kaupan purkuun. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus päätyivät samaan ratkaisuun. Kohtuullista on että myyjä ottaa korjauksista vastatakseen. Tämä on vähääkin laajemmissa vauriotapauksissa kun virhe on näytetty toteen nykyään tyypillinen seuraus asuntokauppariidoissa.

 

Jälkiviisaana voidaan tietysti kysyä miksei myyjä suostunut kaupan purkamiseen. Nyt myyjälle tuli vastattavaksi omia ja vastapuolen oikeudenkäyntikuluja yli 110.000 euroa ja vahingonkorvaukset sen päälle. Sillä asunnon olisi jo korjannut (kolmannen kerran). Myyjän sovintotarjous 80.000€ oli hyvä tarjous mutta ei riittänyt ostajille, jotka halusivat purkaa kaupan.

Purkutilanteissa joutuvat ostajat toisinaan hankalaan tilanteeseen, jos purkuvaatimus ajaa myyjän taloudellisesti ahtaalle. Nimittäin jos myyjä ei voi palauttaa kauppahintaan jää purku "roikkumaan" ilman että asuntoa voidaan lähteä korjaamaankaan ostajan toimesta. Silloin voi ostajien olla järkevämpää hyväksyä laiha hinnanalennuskorvaus. Lisäksi tulevat ostajalle silloin useiden kymppitonnien oikeudenkäyntikulut vastattavaksi jos myyjä ei voi niitä maksaa.

Tässä kantajien alioikeuskulut  olivat 42.500€ ja hovioikeuskulut 21.500€ eli yhteensä 64.000€ ja vastaajan 30.800€ ja 17.500€ eli yhteensä 48.300€.

 

Helsingin hovioikeus   

Tuomio Nro 69

Antamispäivä

20.1.2016

Diaarinumero

S 15/520

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 19.12.2014 nro 20372 (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen ym.

Valittajat ja vastapuolet

Seppo L

Pauli K Miira K

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 7., 8. ja 11.12.2015.

Valitukset

Seppo L on vaatinut, että Pauli Ksen ja Miira Ksen käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanne hylätään siltä osin kuin hän ei ole myöntänyt sitä käräjäoikeudessa ja että Pauli K ja Miira K velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 30.779,90 eurolla ja hovioikeudessa 17.506,40 eurolla korkoineen. L on toissijaisesti vaatinut, että asianosaiset määrätään joka tapauksessa vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan tai että Ksille maksettavaksi tuomittua oikeudenkäyntikulukorvausta ainakin alennetaan.

L on valituksensa perusteina vedonnut samoihin seikkoihin, joilla hän on vastustanut Ksten kannetta käräjäoikeudessa.

Asunnon virheenä oli pidettävä sitä, että alapohjan runkobetonilaatan pinnalta löytyneestä mikrobikasvustosta oli alapohjarakenteen sisäilmavuotojen vuoksi päässyt mikrobeja kulkeutumaan sisäilmaan.

Hinnanalennus oli mahdollista määrittää korjauskustannusarvioiden perusteella. Virhe voitiin korjata tiivistyksellä ja alipaineistuksella, mitä vastaava korjauskustannusten arvioitu määrä ja samalla Ln hyväksymä hinnan alennuksen määrä oli 27.714,28 euroa. Siinäkin tapauksessa, että tiivistämisen lisäksi virheen korjaamisen katsottaisiin edellyttävän pintabetonin poistamista kaikista tiloista lukuun ottamatta saunaosastoa, pintabetonin valamista uudelleen, alapohjalaatan jyrsimistä, puhdistamista ja käsittelemistä, korjauskustannuksen määräksi tulisi ainoastaan 50.766,43 euroa. Kantajienkin esittämän korjauskustannusarvion mukaisista korjauskulujen arvonlisäverottomasta määrästä 85.294 eurosta oli joka tapauksessa vähennettävä tarpeettomana saunaosaston korjauksen osuus 38.000 euroa, jolloin korjauskustannukset olisivat 47.294 euroa, mihin määrään tulisi vielä lisättäväksi 12,5 prosentin kate sekä arvonlisäveron osuus. Täten korjauskustannusten maksimimääränä oli pidettävä 65.565 euroa. Ln käsityksen mukaan tuostakin määrästä oli vielä poistettava väliseiniin ja märkätiloihin kohdistuvia kustannuksia siten, että kustannusten kokonaismääräksi jäisi Kstenkin esittämän arvion pohjalta laskena 57.066 euroa.

Kantajilla ei ollut oikeutta vahingonkorvaukseen virheen vuoksi, koska virhe ei ollut johtunut huolimattomuudesta Ln puolella. Lukuun ottamatta tavarantarkastuskertomusta 2008 ja Insinööritoimisto Konstru Oy:n (jäljem pänä Konstru) työselostusta L oli antanut kantajille kaiken hänellä olleen tiedon kohteen kunnosta ja korjauksesta. Mainitut asiakirjat hän oli jättänyt antamatta, koska kohteen kunto ei hänen käsityksensä mukaan enää ollut vastannut tavarantarkastuskertomusta ja hän oli itse laatinut selvityksen kohteessa vuonna 2010 tehdyistä korjaustöistä. L ei ollut kosteus vauriokorjauksen ammattilainen, joten hän oli käyttänyt kyseisessä remontissa asiantuntijana home ja kosteusongelmiin erikoistunutta rakennusinsi nööri Petri Pa. P oli valvonut remonttityötä ja valvonta oli ollut riittävää. L ei ollut voinut ymmärtää, että kohteessa olisi tullut suorittaa jälkivalvontaa, eikä hänen olisi myöskään täytynyt tietää, että mikrobivaurioiden uudelleen ilmeneminen oli ollut mahdollista.

Kaupan purkukynnys ei täyttynyt, koska virheen korjaukset olivat tehtävissä kohtuullisin toimenpitein, koska korjauskustannukset kantajienkaan esit tämällä korjaustavalla eivät olleet kauppahintaan nähden niin suuret ja koska hinnanalennusta oli muutenkin pidettävä kohtuullisena seuraamuksena huomioon ottaen seuraavat tekijät. L oli pyrkinyt remontoimaan kohteen parhaan tietonsa ja käytettävissään olevan asiantuntemuksen perusteella sekä kertomaan kaikki tietämänsä seikat kohteen kunnosta. Lisäksi hän oli 72vuotias eläkeläinen, eikä hänellä ollut varaa palauttaa kauppahintaa kantajille edes lainaa ottamalla.

Mikäli Ln katsottaisiin hävinneen asian, oli asianosaisten vastattava itse oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia oli ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hänellä oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Hänen korvattavakseen tulevien kantajien oikeudenkäyntikulujen määrää tuli joka tapauksessa alentaa, koska hänen velvoittamistaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyn tikulut oli huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys kokonaisuutena arvioiden pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Pauli K ja Miira K ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota oikaistaan siten, että asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden ja asunnon hallinnan luovutus kaupan purussa sidotaan kauppahinnan palauttamiseen ja että L velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 21.888,76 eurolla korkoineen.

Kauppahinnan palauttaminen ostajille ja osakekirjojen luovuttaminen myy jille liittyivät toisiinsa. Tästä syystä käräjäoikeuden tuomiolauselma saattoi johtaa kantajien kannalta virheelliseen lopputulokseen.

Vastaukset

Pauli K ja Miira K ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Ln valitus hylätään.

Pauli ja Miira K ovat vastauksensa perusteina vedonneet samoihin seikkoihin, jotka he ovat esittäneet kanteensa perusteiksi käräjäoikeudessa.

Asunnossa oli ollut virhe, koska se ei ollut vastannut sitä, mitä voitiin katsoa sovitun. Kaupassa oli asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitetuin tavoin tapahtunut tiedonantovirhe ja asunto oli ollut ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Asunnon virheenä oli pidettävä nimenomaan betonilaatan päällä olevaa mikrobikasvustoa eikä sitä, että mikrobeja oli kulkeutunut huoneilmaan. Pohjabetonilaatan päällä oleva mikrobikasvusto oli aina poistettava. Todistaja Ari Veikko Kesen ehdottama kapselointi ei poistaisi terveyshaittaa aiheuttavaa vauriota, eikä sen mukaisesti korjattu rakenne vastaisi kauppasopimusta. Lisäksi kyseisellä korjaustavalla saatavan rakenteen elinkaaren kestoksi esitetty 20 vuotta oli optimistinen arvio.

Ksille oli myyntiesitteessä annettu kuva, että kaupassa olisi ollut mukana laillistettu kiinteistönvälittäjä, mikä ei ollut pitänyt paikkaansa ja millä

oli ollut merkitystä annettujen tietojen luotettavuuden kannalta. Heille oli jätetty antamatta tavarantarkastuskertomus 2008, Novorite Oy:n raportti

2009 sekä Konstrun työselostus. Ksilla ei ollut ollut mahdollisuutta erikseen pyytää raportteja, koska he eivät olleet tienneet niiden olemassa olosta. Ksille oli selitetty edellisen kaupan purkautumista ainoastaan homeepäilyllä ja moniongelmaisen ostajaperheen elämäntilanteella, vaikka kauppa oli purkautunut sovinnolla sen jälkeen, kun käräjäoikeuden puheen johtaja oli ilmoittanut, että kauppa purettaisiin.

Todetuista mikrobivaurioista ei ollut kerrottu Ksille, vaikka Llla oli varmasti ollut niistä tieto ennen edellistä kauppaa.

Ln vuonna 2010 tekemässä remontissa ei ollut jyrsitty pohjabetonilaat taa toisin kuin Konstrun työselostuksen mukaan olisi pitänyt tehdä. Sen si jaan L oli itse laatinut työselostuksen ja arvioinut olevansa pätevä kor jauksen tekemiseen. Rakennusarkkitehtinä hänellä oli katsottava olleen riit tävä ammattitaito arvioida osaamisensa riittävyyttä. Myöskään Plla ei ollut ollut riittävää asiantunt kerrottu Ksille, vaikka Llla oli varmasti ollut niistä tieto ennen edellistä kauppaa.

Ln vuonna 2010 tekemässä remontissa ei ollut jyrsitty pohjabetonilaat taa toisin kuin Konstrun työselostuksen mukaan olisi pitänyt tehdä. Sen si jaan L oli itse laatinut työselostuksen ja arvioinut olevansa pätevä kor jauksen tekemiseen. Rakennusarkkitehtinä hänellä oli katsottava olleen riit tävä ammattitaito arvioida osaamisensa riittävyyttä. Myöskään Plla ei ollut ollut riittävää asiantunt musta mikrobivaurion korjaamisessa. Mikro bivaurioiden kanssa tekemisissä olevan olisi pitänyt tietää, että rakenteen kuivuus ei poistanut mikrobivaurioiden korjaustarvetta. Ln olisi ainakin täytynyt tietää valitun korjaustavan merkitys ostajille. Remontissa ei ollut myöskään noudatettu asumisterveysohjetta tai ohjeita mikrobivaurioitunei den rakenteiden purkamisesta. Valvonnasta Ln mukaan vastannut Puus ka oli itse ollut ulkomailla, kun tiivistystyö oli tehty.

Virheen korjauskustannusten tarkkaa määrää ei voitu tietää ennen korjauksia. Korjausten jälkeenkään rakennus ei vastaisi sitä, mitä voitiin katsoa so vitun. Virhe oli olennainen ja sen ainoa kohtuullinen seuraamus oli kaupan purku. Ln taloudellisella asemalla ei ollut merkitystä virheen seuraa musten kannalta.

L oli velvollinen korvaamaan Ksille aiheutuneet vahingot, koska virhe oli johtunut Ln huolimattomuudesta.

Asia ei ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että Llla olisi ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin eikä Ln velvoittaminen korvaamaan Ksten oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti ollut myöskään ilmeisen kohtuutonta.

L on myöntänyt Seppo ja Miira Ksen valituksessa esitetyn oikaisu vaatimuksen oikeaksi. L on vastustanut vaatimusta oikeudenkäyntiku lujen korvaamisesta tältä osin, koska Ksten olisi tullut vaatia käräjäoi keuden tuomiolauselmassa havaitsemansa virheen oikaisua käräjäoikeudel ta.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjal liseen todisteluun.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Pauli Kta, Miira Kta ja La sekä todistajina TJPta, JJVta, HOMa, MTKta, AVKta, TAKta, NK S, Tor ELa, SALa, EOHä, PSPa, JAALa ja KRHa.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe, ja jos on, minkälaisesta ja kuinka laajasta virheestä on kyse suhteessa säännöksen mukaisiin virheperusteisiin. Asian ratkaisemisen kannalta keskeinen kysymys on, onko Ksilla oikeus purkaa kauppa mainitun luvun 16 §:n 3 momentin nojalla sen vuoksi, että virheestä aiheutuu heille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, vai onko heillä oikeus ainoastaan hinnanalennukseen, jossa tapauksessa kysymys on myös hinnanalennuksen määrästä. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, onko asunnon virhe aiheutunut mainitun luvun 17 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla huolimattomuudesta Ln puolella, jolloin Ksilla on lisäksi oikeus korvaukseen virheen vuoksi kärsimästään vahingosta. Mikäli Ksilla on oikeus vahingonkorvaukseen, arvioitavana myös on, kuinka pitkältä ajalta korvausta asumishaitasta on maksettava.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe

Rakennuksen märkätiloissa on keväällä 2008 havaittu lämminvesivaraajan aiheuttama vesivahinko, jonka vahinkoalue on ulottunut viereiseen makuu huoneeseen ja eteiseen. Asunto on myyty ensimmäisen kerran 5.6.2008,kun Lassila & Tikanojan tekemä vesivahinkoremontti on ollut vielä kesken. Kyseinen kauppa on purettu käräjäoikeuden 22.4.2010 vahvistamalla sovin nolla home ja mikrobivaurioiden vuoksi, minkä jälkeen kohdetta on re montoitu Ln toimesta ennen sen myymistä Ksille 29.4.2011.

Ln sekä todistajien Pn ja Hyisen kertomuksilla on selvitetty, että P oli suunnitellut Ln remontissa toteutetun lattiarakenteen ja ohjeistanut pääpiirteissään remontin tekoa, jota koskevat työt L ja Hyi nen olivat pääasiassa suorittaneet. Plla oli uutta lattiarakennetta suunnitellessaan ollut käytössään Kesen tekemä tavarantarkastuskertomus

2008, Novorite Oy:n raportti sekä Konstrun työselostus 3.6.2009, jonka mukaan runkobetonilaatan päältä tuli muun ohella poistaa myös bitumiker ros (Ksten todisteet 9, 10 ja 14). Kyseisessä remontissa bitumia ei ole poistettu.

Kohteen lattiarakenteessa on Ksille myymisen jälkeen edelleen havaittu home ja mikrobivaurio, joka ilmenee todistaja Men tavarantarkas tuskertomuksesta 2013 (Ksten todiste 7) ja todistaja Kesen tutkimus selostuksesta 2014 (Ln todiste 1).

Edellä mainittujen asiakirjojen sisältö on olennaisilta osiltaan selostettu kä räjäoikeuden tuomiossa. Me, Kenen ja Kenen ovat kerto neet hovioikeudessa havainnoistaan ja johtopäätöksistään pääosin laati miensa asiakirjojen mukaisesti. Hovioikeus arvioi tältä osin esitettyä näyt töä kuten käräjäoikeus ja katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asunnon ala pohjan rakenteissa on ollut kaupantekohetkellä laaja mikrobikasvusto, joka aiheuttaa sisäilmahaittaa.

Asiassa on riidatonta, että Ksille oli ennen kauppaa annettu kauppakir jan liitteinä olleet asunnon myyntiesite, yhteenveto rakennuksessa vuoteen 2008 saakka tehdyistä korjauksista, isännöitsijäntodistus ja tehtyjä remont teja koskevat Ln työselostus sekä Pn lisäselvitys (Ksten to disteet 26), mutta heille ei ollut annettu edellä mainittuja Ksten todisteita 9, 10 ja 14.

Kset, L ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet Ksille kaupan kohteesta suullisesti annetuista tiedoista olennaisilta osin kuten käräjä oikeudessa. Lisäksi käräjäoikeuden tuomiossa on selostettu Ksille kauppaa tehtäessä annettujen asiakirjojen sekä kauppakirjan tältä osin merkityksellinen sisältö. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että kaupassa annettujen tietojen mukaan rakennuksen alapohja oli Ln teettämässä remontissa tullut korjatuksi nykymääräysten mukaiseksi ja siten, että kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet oli asianmukaisesti korjattu.

Tiivistystä korjausmenetelmänä suositelleen Kesen mukaan bitumin jyrsiminen runkobetonilaatan päältä ei ole ehdoton korjaustoimenpide, ja hänen mukaansa mikrobikasvun mahdollisuus olisi jyrsimisen jälkeenkin olemassa. Tiivistyskorjauksen onnistumismahdollisuuksia epäilleet Me, Kenen ja Kai ovat sen sijaan pitäneet kontaminoituneen bitumin poistamista ensisijaisen tärkeänä. Myös sosiaali ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa sekä kosteus ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purkua koskevassa Ratuohjeessa korostetaan kaiken mikrobivaurioituneen materiaalin poistamisen tärkeyttä. Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että kontaminoituneen bitumin poistamatta jättäminen on vaikuttanut olennaisesti Ksten omistusaikana havaittuun sisäilmahaittaan. Koska Ln remontin syynä ollutta mikrobikasvustoa ei ole remontissa bitumin osalta poistettu eikä mikrobien kulkeutumista sisäilmaan ole estetty, rakennus ei ole alapohjan osalta ollut sopimuksen mukainen. Samoin perustein asunto on ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin Ksilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Hovioikeus toteaa, että Ksille annetut asiakirjat ovat sisältäneet alapohjan kunnosta varsin yksityiskohtaista tietoa. Lt ja Hyinen ovat hovioikeudessa kertoneet, että he olivat pitäneet alapohjan kuntoa remontin jälkeen todella hyvänä. Korjaustoimenpiteet ovat lattiarakenteen osalta poikenneet Konstrun työselostuksesta, jonka noudattamista Llta ei ole kui tenkaan voitu ehdottomasti vaatia ottaen huomioon, että puretun kaupan ostajat olivat hankkineet kyseisen asiakirjan oikeudenkäyntiin La vastaan. Lisäksi poikkeaminen työselosteesta on tapahtunut korjausrakentamisesta kokemusta omanneen Pn ohjeistamalla tavalla, eikä L ole välttä mättä täysin ymmärtänyt valitun korjaustavan edellyttämän valvonnan merkitystä. Remonttia edeltävien asiakirjojen merkitystä tulevien ostajien kannalta on vähentänyt osaltaan myös se, että niissä todettu lattiarakenne oli jo korjattu toisenlaiseksi ja että kohteessa oli suoritettu muitakin asiakirjoissa suositeltuja korjaustoimenpiteitä. Näitä seikkoja arvioiden hovioikeus katsoo, että Ln tiedonantovelvollisuus ei ole edellyttänyt hänen teettämäänsä remonttia edeltäneiden asiakirjojen antamista Ksille ennen kauppaa.

Hovioikeus katsoo Ksten, Pasen, Visen ja Söin käräjäoikeuden tuomiossa selostettujen ja tältä osin yhtenevien kertomusten perusteella kuitenkin näytetyksi, että Ksille on tarkoituksella annettu sellainen kuva, että remontti oli teetetty pelkän vääräksi osoittautuneen home epäilyn vuoksi sekä tarpeettomankin perusteellisesti, ja että aikaisempien ostajien vaikeat olosuhteet olisivat merkittävässä määrin vaikuttaneet kyseisen kaupan purkuun. Johtopäätöksenään hovioikeus katsoo, että Ksilla ei ole ollut asianmukaisia edellytyksiä arvioida Ln remontin onnistumista ja mikrobivaurioriskiä sen vuoksi, että heille on annettu remontin ja sitä edeltäneen kaupan purun syistä totuudenvastaista tietoa ja jätetty merkityksellisiä seikkoja kokonaan kertomatta. Näiden laiminlyöntien voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saamiensa varsin yksityiskohtaisten tietojen sekä myyjän alapohjan kunnosta antamien positiivisten tietojen perusteella Ksilla ei ole ostajina ollut velvollisuutta selvittää alapohjan kuntoa enää tarkemmin.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että asunnossa on ollut virhe kaikilla asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 mo mentin 14 kohdissa säädetyillä perusteilla.

Oikeus kaupan purkuun virheen perusteella

Virheen korjaustapa ja korjauskustannukset

Me, Kai ja Kenen ovat kertoneet hovioikeudessa virheen laadusta, laajuudesta sekä korjaustavoista olennaisilta osin kuten käräjäoi keudessa. Lisäksi Kenen, joka on laatinut Ln remonttia edeltä neen tavarantarkastuskertomuksen, on hovioikeudessa kertonut tarpeellises ta korjaustavasta sekä tiivistyskorjauksiin liittyvistä epävarmuustekijöistä pääosin Men ja Kain tavoin.

Kesen mukaan virheenä oli pidettävä mikrobien kulkeutumista sisäil maan. Virhe voitiin korjata poistamalla rakenteet runkobetonilaatan pintaan saakka vanhaan vesivahinkoalueseen kuuluvasta makuuhuoneesta, jossa rakenteisiin oli jäänyt ylimääräistä kosteutta, ja muilta osin rakenteiden tiivistyksellä ja alipaineistuksella. Hyvin tehtynä tiivistetty rakenne voi hänen mukaansa kestää vuosikymmeniä, eikä lattiarakenteen purkaminen märkätilojen osalta ole ollut vedeneristyksen vuoksi tarpeen, vaikka sieltäkin löydettäisiin mikrobeja. P, joka on vastannut Ln remontissa toteutetusta lattiarakenteesta, on pitänyt Kesen esittämää korjaustapaa riittävänä.

Men, Kain ja Kesen mukaan virheen korjaaminen edellytti Men tavarantarkastuskertomuksessa esitetyn jälkimmäisen korjaustavan mukaisesti koko rakennuksen alapohjan purkamista runkobetoni laattaan saakka, jotta laatta voidaan puhdistaa mekaanisesti. Me ja Kenen ovat lähteneet siitä, että lattiarakenteita ei tarvitse purkaa märkätiloissa, mutta Kai on pitänyt korjaustarvetta siltä osin edelleen epävarmana. Kain mukaan märkätilojen lattiarakenteissa saattoi edelleen olla polystyreenin sijasta villaa, joka tekisi märkätilojen korjaustarpeesta vieläkin todennäköisemmän. Sirkka Ln mukaan eristeenä oli ollut villaa, kun Lassila & Tikanoja oli avannut rakenteita vesivahingon korjaustöissä. Me ja Kenen ovat kuitenkin olettaneet, että märkätilojen lattia oli Lassila & Tikanojan remontissa korjattu asianmukaiseksi.

Laa on tehnyt korjauskustannuksista Kesen suositteleman korjaustavan perusteella kaksi arviota (Ln todisteet 3 ja 7), joiden mukaiset korjauskustannukset ovat ensimmäisessä 27.714,28 euroa ja toisessa 50.766,43 euroa. Laan mukaan arviot ovat sisältäneet rakennuttajan katteen, mutta eivät remontin suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvia kustannuksia. Ensimmäinen laskelma perustuu Laan mukaan Kesen esittämään kor jaustapaan, jossa lattiarakenne on purettu runkobetonilaattaan saakka ai noastaan vesivahinkoalueeseen kuuluneessa makuuhuoneessa, ja toinen laskelma perustuu yhtä perusteelliseen korjaukseen kaikissa huoneissa märkätiloja lukuun ottamatta.

Kai on tehnyt korjauskustannuksista hänen suosittelemallaan korjaus tavalla arvion (Ksten todiste 12), jonka mukaan korjauskustannusten arvonlisäveroton määrä on 85.294 euroa, joista märkätilojen osuus on 38.000 euroa. Toisin kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu, Kai on hovioikeudessa kertonut, että kustannusarvio ei ole sisältänyt rakentajan katetta, mutta se on sisältänyt alipaineistuksen, suunnittelun ja valvonnan kustannukset.

Kai on pitänyt Laan kustannusarviota riittämättömänä muun ohessa sen vuoksi, että siitä puuttuu väliseinien osuus. L on tältä osin katsonut, että seinärakenteita koskevia kuluja ei voitu Kain kustannusarviossa hyväksyä, koska seinissä ei ollut havaittu vaurioita.

Hovioikeus pitää esitetyn todistelun perusteella sinänsä mahdollisena, että Kesen esittämä korjaustapa, jossa suurin osa huoneista korjataan tiivistämällä ja alipaineistamalla, onnistuu. Onnistuminen on kuitenkin todistajien kertomusten perusteella epävarmaa, ja myös näin korjatun rakenteen käyttö ikä sisältää epävarmuustekijöitä. Koska Ksille on myyty asuinrakennus, jonka alapohja on ilmoitettu juuri ennen kauppaa korjatun nykymääräysten mukaiseksi, ei virheen merkitystä ja seuraamuksia arvioitaessa voida ottaa lähtökohdaksi tällaista useita epävarmuustekijöitä sisältävää korjausmenetelmää.

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että virheen korjaaminen edellyttäisi lattiarakenteen purkamista märkätiloissa ottaen huomioon, että ainoastaan Kai on olettanut sen tarpeelliseksi. Märkätilojen korjaustarvetta koskeva epävarmuus on joka tapauksessa korjauskustannusten määrää mahdollisesti lisäävä tekijä. Lisäksi Kain ja Laan kustannusarviot poikkeavat toisistaan ainakin väliseinien mahdollisen korjaustarpeen osalta.

Korjaustöiden hintaarviot ovat suuntaa antavia ja todelliset korjauskustannukset saattavat useista eri syistä poiketa huomattavastikin alkuperäisistä arvioista. Hovioikeus arvioi, että virheen korjauskustannukset arvonlisäveroineen tulevat joka tapauksessa olemaan reilusti yli 50.000 euroa.

Virheen olennaisuus ja seuraamuksen kohtuullisuus

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lain esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa lähtökohtana on virheen merkitys ostajalle. Seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp) Asuntokauppalakia sekä kiinteistöjä koskevaa maakaarta säädettäessä on korostettu sitä, että asunnonostajan asemaan ei saa vaikuttaa se, onko ostettava asunto luonteeltaan irtainta vai kiinteää omaisuutta. Lakeja säädettäessä on nimenomaan pyritty siihen, että asuinkiinteistön kauppaa koskevat säännökset olisivat soveltuvin osin mahdollisimman yhdenmukaisia asunnon kauppaa koskevien säännösten kanssa. (HE 14/1994 vp ja HE 120/1994 vp). Hovioikeus toteaa, että kiinteistön kaupan purkua koskevalla oikeus käytännöllä on näin ollen merkitystä myös nyt käsiteltävässä asunnon kaupassa.

Asuinkiinteistön kaupan osalta korkein oikeus on katsonut, että purkamisen edellytyksenä voidaan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. (KKO 2015:58, kohta 16)

Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Korkein oikeus on katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä. (KKO 2015:58, kohdat 1718).

Hovioikeus toteaa, että kaupan kohde on vuonna 1981 rakennettu erillistalo asunto-osakeyhtiössä, jossa kukin osakas vastaa omasta rakennuksestaan. Kaupassa annettujen tietojen mukaan rakennuksen alapohja oli juuri ennen kauppaa korjattu nykymääräysten mukaiseksi siten, että kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet oli asianmukaisesti korjattu. Kset olivat voineet saamiensa tietojen perusteella edellyttää, että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön ja että rakennuksen alapohjassa ei tarvitsisi pitkään aikaan tehdä mittavia korjaustöitä.

Kset ovat muuttaneet pois kohteesta huhtikuussa 2013 Men tekemän tavarantarkastuksen jälkeen. Me on kertonut haistaneensa homeen hajun jo sisään mennessään. Sosiaali ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa (Ksten todiste 17) on todettu, että poistamaton mikrobi kasvusto voi olla terveydelle haitallista vielä senkin jälkeen, kun rakennus materiaali on kuivunut tai kuivatettu. Todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että sisäilmahaitta on poistettava. Lisäksi Miira K on uskottavasti kertonut, että häntä vuodesta 2011 alkaen vaivanneet jatkuvat päänsäryt, jotka hän on yhdistänyt sisäilmaongelmaan, olivat loppuneet viikko pois muuton jälkeen. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että kohde ei ole ollut käytettävissä asumistarkoitukseen.

Me ja Kai ovat arvioineet korjauksen kestoksi noin kaksi kuukautta. Virheestä aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon myös se, että korjausten aloittamista kovin pian virheen havaitsemisen jälkeen ei voida pitää realistisena. Arvioidut korjauskustannukset ovat määrällisesti huomattavan suuret, vaikka ne jäävätkin suhteessa kauppahintaan, 430.000 euroa, todennäköisesti pienemmiksi kuin edellä mainitussa kaupan purkuun päätyneessä korkeimman oikeuden tapauksessa. Korjaus kustannusten tarkka määrittäminen ennen töiden aloittamista ei ole tässäkään tapauksessa mahdollista. Huomioon on otettava muun ohessa märkätilojen ja väliseinien korjaustarvetta koskeva epävarmuus.

Hovioikeus pitää uskottavana, että Kset eivät olisi ostaneet asuntoa sen nykyisessä kunnossa edes reilusti alennettuun hintaan. Rakennus on myyty alapohjaltaan juuri ennen kauppaa perusteellisesti korjattuna, mutta asunto on osoittautunut varsin pian sen jälkeen asuinkelvottomaksi. Lisäksi virheen korjauskustannukset ovat merkittävät ja niihin sisältyy huomattavia epävarmuustekijöitä. Hovioikeus pitää virheestä johtunutta poikkeamaa Ksten oikeutettuihin odotuksiin nähden niin merkittävänä, että muuta seuraamusta kuin Ksten ensisijaisesti vaatimaa kaupan purkua ei voida näissä olo suhteissa pitää kohtuullisena.

Purkuun liittyvät asuntoosakkeiden ja asunnon hallinnan luovutukset on sidottava kauppahinnan palautukseen Ksten vaatimuksen mukaisesti.

Vahingonkorvaus

Edellä asunnon virheestä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että virhe on aiheutunut huolimattomuudesta Ln puolella. L on edellä kerro tuin tavoin ryhtynyt toteuttamaan asiantuntemusta vaativaa korjaustyötä varmistumatta riittävästi valitun korjaustavan ja lopputuloksen asianmukaisuudesta sekä jättänyt kertomatta Ksille remonttiin ja aiemman kaupan purkuun johtaneista syistä. Ksilla on siten oikeus korvaukseen asunnon virheen vuoksi kärsimästään vahingosta.

L on hovioikeuden pääkäsittelyssä loppulausunnossaan kiistänyt asumishaitan perusteen siltä osin kuin korvausta on vaadittu yli kahden kuukauden ajalta, mutta ainoastaan siinä tapauksessa, että kauppaa ei pureta. L on myöntänyt vaaditut korvaukset määrällisesti. Aihetta muuttaa kä räjäoikeuden tuomitsemaa korvausvelvollisuutta ei siten ole.

Oikeudenkäyntikulut

L on hävinnyt asian, joten hän on velvollinen korvaamaan Ksten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa lukuun ottamatta heidän oikaisuvaatimukseensa liittyvistä tyytymättömyyden ilmoittamisesta sekä valituksen laatimisesta aiheutuneita yhteensä 341 euron kuluja, jotka eivät ole aiheutuneet Ln menettelystä.

Asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti epäselvä. Ln velvoittaminen korvaamaan Ks ten oikeudenkäyntikuluja ei ole myöskään asian lopputulos huomioon ottaen mainitun luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuutonta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Oikaisuna käräjäoikeuden tuomioon hovioikeus määrää, että Pauli ja Miira K ovat velvollisia luovuttamaan Seppo Llle asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet sekä luovuttamaan asunnon Ln hallintaan välittömästi kauppahinnan palautuksen jälkeen.

L velvoitetaan korvaamaan Pauli ja Miira Ksen yhteiset oikeuden käyntikulut hovioikeudessa 21.547,76 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali tuksen tekemiseen päättyy 21.3.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

 

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos Pertti Lattunen

hovioikeudenneuvos Leeni Kivalo

hovioikeudenneuvos Tarja Raiskinen

 

Valmistelija:                      viskaali Vesa Toivanen

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS     TUOMIO 14/20372

Osasto 3/HEJ Annettu kansliassa 19.12.2014 L 14/2783

TK sekä käräjänotaari EH

Kantajat   K, Pauli

AAtsto Oy, AA MK

Eteläranta 12

00130 HELSINKI

 

K, Miira

AAtsto Oy, AA MK

 

Vastaaja

L, Seppo

AAtsto AA JL

 

Asia                                                  Irtaimen kaupan purkaminen ym. Vireille    24.2.2014

 

ASIAN TAUSTA I RIIDATTOMAT SEIKAT,

 

Miira K ja Pauli K ovat ostaneet 29.4.2011

allekirjoitetulla kauppakirjalla Seppo Llta Asunto Oy Espoon Solåker

-yhtiön 101-150 osakkeet, jotka oikeuttavat  hallitsemaan  huoneistoa

Pajupolku 4 C, Espoo (KT 1). Asunto on omakotitalo,  jonka pinta-ala on

173 + 10m2•

 

Asunnosta aikaisemmin 5.6.2008 tehty kauppa on purettu käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla 22.4.2010.

Miira K ja Pauli K ovat maksaneet  kauppahinnan 430.000 euroa kokonaisuudessaan  ja saaneet huoneiston  hallintaansa kaupantekotilaisuudessa  29.4.2011.

Kauppakirjassa ei ole asuntokauppalaissa  tarkoitettua,  yksilöityä vastuunrajoitusta.

KANNE

Vaatimukset   Miira  K  ja Pauli K  ovat ensisijaisesti  vaatineet,  että heidän ja Seppo Ln välillä 29.4.2011 tehty Asunto Oy Espoon Solåker -yhtiön osakkeita 101-150 koskeva kauppa puretaan ja L velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 430.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2011 lähtien sekä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen tekemisestä 16.5.2013 lähtien;sekä toissijaisesti, että kauppahintaa  alennetaan 195.000 eurolla ja mikä määrä L velvoitetaan palauttamaan korkolain mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2011 lähtien sekä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen tekemisestä 16.5.2013 lähtien.

Lisäksi Miira K ja Pauli K ovat vaatineet, että L velvoitetaan korvaamaan heille asiassa aiheutuneina vahinkoina:

- Asunnon tutkimuskulut, yhteensä 7847,66 euroa;

- Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta 5.890,93 euroa 28.2.2014 saakka  ja 1.012,79 euroa kuukaudessa  1.3.2014 lukien siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään 31.12.2015 saakka;

- Muuttokulut (järjestelyt, siivoukset, flyygelin siirto ja varastointi,  lukkojen sarjoittaminen ym.), yhteensä 3.823,23 euroa.

- Tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi  muuttuneen irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa;

kaikki edellä mainitut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen  30 päivän kuluttua 22.11.2013 lukien, kuitenkin niin, että 1.3.2014 jälkeen syntyneille asumiskuluilIe korkolain mukaista viivästyskorkoa  kunkin kuukauden 5. päivästä lukien.

Edelleen Miira K ja Pauli K ovat vaatineet, että L velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa  42.458,04 eurolla korkolain mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksen antamisesta.

Perusteet                        

Kaupan kohteessa havaitut virheet

Miira K ja Pauli K ovat 29.4.2011 ostaneet Asunto Oy Espoon Solåker -yhtiön 101-150 osakkeet, jotka oikeuttavat  hallitsemaan huoneistoa Pajupolku 4 e, Espoo. Asunto on omakotitalo, jonka on pinta-ala on 173 + 10m2•  Helmikuussa 2013 kantajat olivat havainneet hajuhaittoja eri puolilla taloa. Tästä syystä he teettivät talossa  15.3.2013 tavarantarkastuksen,  josta laaditun kertomuksen  14/2013 mukaan rakennuksessa on todettu lukuisia kosteusvaurioon  viittaavia tuloksia useissa rakennuksen eri kohdissa. Raportista käy myös ilmi, että useita rakennuksen aikaisempia korjauksia ei ole tehty asianmukaisesti. Rakennuksessa on home- ja mikrobivaurioita.

Kaupan  kohteesta   annetut  tiedot  ja niiden  virheellisyys

Kantajille ennen kauppaa annetun tiedon mukaan rakennuksessa  oli tehty laaja peruskorjaus. Talon alapohja piti olla rakennettu nykymääräysten mukaiseksi eli betonilaatan  päälle styrox-kerros, jonka päälle betonipintalaatta. Lisäksi kantajille on annettu 28.2.2008 päivätty yhteenveto rakennuksen korjauksista vuoteen 2008 saakka. Osakkeita koskevan isännöitsijäntodistuksen 28.4.2011 mukaan talo C oli täysin saneerattu sisältä korjaussuunnitelman  mukaan vuonna 2010. Lisäksi ostajille on ennen kauppaa annettu mm. työselostus vuoden 2010 rakennustöistä. Ln mukaan talossa oli epäilty kosteusvauriota ja rakenteet oli korjattu varmuuden vuoksi laajasti, vaikka toteutettu korjaus ei olisikaan ollut tarpeellinen.

Kosteusvaurioiden paljastuttua kantajien tietoon on tullut, että rakennuksesta oli tehty tavarantarkastus jo 29.10.2008, josta laadittua raporttia 8/2008 ei ollut heille annettu. Myöskään Insinööritoimisto Konstru Oy:n työselitystä virheiden korjaamista varten ei ollut annettu kantajille ennen kauppaa. Vuonna 2010 tehdyt korjaukset on tehty tavarantarkastuskertomuksen  8/2008 vastaisesti esimerkiksi jättämällä poistamatta ja uusimatta bitumikerros betonilaatan pinnasta. Kyseessä on riskirakenne, koska bitumikerroksen  pintaan tiivistyy kosteutta lämmönvaihteluiden myötä. Myöskään alapohjarakenteita  ei ole purettu eikä kosteusvaurion uusimisen estämisen kannalta olennaista salaojien uusimista ole tehty.

Tavarantarkastuskertomuksen  8/2008 perusteella tehdyille korjauksille ei ole laadittu erillistä korjaussuunnitelmaa,  eikä korjaukselle ole haettu kosteusvauriokorjausten tavallisesti edellyttämää  rakennuslupaa. Suunnitelmasta on vastannut käytännössä  L itse.

Kaupan purun I hinnanalennuksen perusteet

Asuntokauppalain  6 luvun 11 §:n mukaan kaupan kohteessa on virhe mm. jos

- asunto ei ole sopimuksen mukainen,

- se ei vastaa annettuja tietoa,

- myyjä on jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta erityisestä seikasta, jonka myyjä on tiennyt ja jonka myyjän täytyy olettaa voineen vaikuttaa ostajan päätökseen, tai

- asunto on muuten ominaisuuksiltaan  merkittävästi huonompi, kuin ostajat ovat voineet odottaa.

Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai saada hinnanalennusta.  Ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen. Kantajat viittaavat mm. ratkaisuun KKO 2009:39, josta johdettava oikeusohje kaupan kohteen sopimuksenmukaisuudesta   on sovellettavissa myös asunto-osakkeen  kauppaan.

L  on antanut  kantajien  ymmärtää   ennen  kauppaa,   että  rakennus   on korjattu  täydellisesti   vastaamaan   tämän   päivän  vaatimuksia.    L  ei ole ennen  kauppaa  kertonut  rakennuksessa    aikaisemmin    todetuista   virheistä eikä  mikrobivaurioista.    Ln  teettämässä    korjauksessa    alkuperäisiä rakenteita   on jätetty  korjaamattomina  paikalleen.

Mikäli  kantaiien  tiedossa   olisi ollut:

- mitä  ongelmia   rakennuksessa    oli vuonna   2008  todettu,

- mitä toimenpiteitä    asiantuntijat   olivat  suosittaneet    ja

- millä tavalla  talo  oli todellisuudessa     korjattu

kantajat  eivät olisi missään  tapauksessa    kauppaa   tehneet.

Kysymyksessä    oleva  asunto  ei vastaa  siitä  annettuja   tietoja,  se ei ole sopimuksen   mukainen  eikä muutenkaan   vastaa  sitä,  mitä  kantajat  ovat olleet  oikeutettuja   odottamaan.   Asuntoa   ei voida  pitää  terveellisenä perheasuntona    lapsiperheelle.   Asunnon   todellisen   kunnon  selvittyä  ja kantajien   perheen  (kantajat  ja neljä  alaikäistä   lasta)  saatua  altistumiseen viittaavia   oireita,  mm. päänsärkyä,   kantajat   ovat  muuttaneet   ensin tilapäisesti   toisen  kantajan  vanhempien    luokse  ja syksyllä  2013 vuokra-asuntoon.   Kantajien  perheen  tilanne  on kestämätön.

Llla  on aikaisemman   samaa  asuntoa   koskeneen,   sovintoon päättyneen    asuntokauppariidankin  perusteella   ollut  myös  erityinen   syy kertoa  kantajille  kaikki  aikaisemman   kaupan   purkuun   liittyneet rakennustekniset    perusteet,  jolloin  ostajilla   olisi  ollut  mahdollisuus    harkita kauppaa  oikeista  lähtökohdista.   Ln  on myös  koulutuksensa perusteella   täytynyt  olla tietoinen   rakennuksen    vaurioiden   laajuudesta.

L  on myös  useille  henkilölle   itse tai edustajiensa    kautta  sanonut,   että talosta  ei ole löytynyt  mikrobeja.  Asian  tekee  erityisen   moitittavaksi   se, että  L  on - tietoisena   siitä,  mitä  mieltä  mm.  tavarantarkastaja     Taisto Kenen   tai Konstru  Oy:n J  Ela  ovat  olleet  korjaustavasta laatinut  itse työselostuksen   ja jättänyt   olennaisen   osan  vaurioiden   syistä poistamatta   ja tästä  syystä  korjaukset   joudutaan   tekemään   uudelleen. Ln  toiminta  on ollut  kunnianvastaista    ja arvotonta.

Vastoin   vastaajan   väitettä  rakennusta   ei voida  korjata  kestävästi tiivistämällä    rakenteita,   eikä tiivistyskorjaus    poista  ongelman   syytä. Tämän  osoittaa  jo sekin,  että vastaajan   teettämä   tiivistys  ei ole kestänyt paria  vuotta  kauempaa.   Vaurion  syy on poistettava   siitä  riippumatta, missä  osassa  rakennetta  vaurio  ja sen  syy  ovat,  koska  myös märkätiloista    kulkeutuu   mikrobeja  vedeneristeestä     katsottuna vastakkaiseen    suuntaan,   vaikka  vedeneriste    ei mikrobeja   päästäisikääri läpi.

Vastoin vastaajan väitettä Asumisterveysohje  ei määrittele laatuvirhettä lainkaan, eikä ota kantaa korjaustarpeen  laajuuteen. Yksiselitteinen  ohje on asumis- ja terveyshaittaa aiheuttavan syyn poistaminen.

Riidassa ei ole kyse epäonnistuneesta  vesivahinkokorjauksesta,  vaan asunnon rakenteellisesta ja korjaamattomasta,  asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Vaatimusten  määrä

Alustavan kustannusarvion 20.11.2013 mukaan asunnon virheiden korjauskustannukset  ovat ainakin 105.765 euroa.

Laskelma on arvio, eikä se sisällä urakoitsijan  katetta, joka on tavallisesti 12 % urakkasummasta eikä urakkaan tavanomaisesti  IIsättäviä muutos- ja lisätöitä. joiden tarve selviää vasta urakan aikana. Tavallisesti näiden osuus on 10 - 15 %. Käytännössä pääkaupunkiseudulla  loppusumma on puolitoistakertainen  keskimääräisiin hintoihin verrattuna.

Korjauskustannusten määrä on siten ainakin 150.000 euroa.

Korjauskustannuksiltaan virhe on asuntokauppalain  tarkoittama kaupan purkuun oikeuttava olennainen virhe. Lisäksi virheen merkitystä arvioitaessa on huomattava, että talon mainetta ja markkinahintaa rasittaa jatkossa mahdollisten ostajien epäilys siitä, onko rakennus vielä korjausten jälkeenkään asuttava. Tämän vaikutukseksi  kantajat arvioivat 45.000 euroa.

Mikäli kauppaa ei pureta edellä esitettyjen seikkojen ja asunto-osakeyhtiölain  6 luvun 16 §:n tarkoittamana  kohtuullisena hinnanalennuksen  määränä on pidettävä 195.000 euroa.

Kantajille on aiheutunut seuraavia kuluja, jotka vaaditaan vastaajalta asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n nojalla

Asunnon tutkimuskulut

- Tavarantarkastus,  3.780,02 euroa

- Alustava käynti, 199,64 euroa

- Lahokoirat 28.2.2013,510,00  euroa

- Ositum (993,60 + 1 314.40),2.108,00   euroa

- Raksystems Anticimex, 1.250,00 euroa eli yhteensä 7.847,66 euroa.

Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta, tähänastiselta  määrältään

9.9.2013 lähtien 28.2.2014 saakka 5.890,93 euroa ja kuukausittain

1.012,79 euroa-1.3.2014 alkaen siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään 31.12.2015  saakka.

Sekä aiheutuneet muuttokulut

- järjestelyt, siivoukset 80 tuntia, a' 27 euroa, 2.160 euroa

- flyygelin siirto, varastointi ja viritys 795 euroa

- akvaarion siirrot 135 euroa

- vakuutus 203,23 euroa

- lukkojen sarjoittaminen 330 euroa

- astianpesukoneen  asennus 200 euroa yhteensä 3.823,23 euroa.

Tuhoutuneen  tai käyttökelvottomaksi  muuttuneen  irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa.

L on tehnyt asiassa sovintoehdotuksen  vasta oikeudenkäynnin aikana, joten sovintoesityksellä ei voi olla merkitystä harkittaessa oikeudenkäyntikulujen  korvausvelvollisuutta  asiassa.

VASTAUS

Vaatimukset   Seppo  L  on myöntänyt kaupan kohteessa  olevan jäljempänä selostetut, Vahanen Oy:n ilmoittamat virheet, tällä perusteella:

L on vaatinut, että kaupanpurkuvaatimus  hylätään ja että hinnanalennusvaatimus  hylätään siltä osin, kun se ylittää myönnettyjen virheiden korjauskustannukset  27.714,28 euroa.

Edelleen L on vaatinut, että vahingonkorvausvaatimukset   hylätään ja että Miira ja Pauli K velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa  30.779,90 korkolain 4.1 §:n määräisine viivästyskorkoineen lukien siitä, kun kuukausi on kulut tuomion antamisesta. Oikeudenkäyntikuluina  vaaditaan myös asiassa aiheutuneet tutkimuskulut.

 

Perusteet

Kaupan kohteessa havaitut virheet

Keväällä 2008 kohteessa oli tapahtunut vesivahinko,  kun lämminvesivaraaja hajosi ja aiheutti vesivahingon  saunan, pesuhuoneen ja pukuhuoneen tiloissa, ulottuen viereisen makuuhuoneen  ulkoseinän viereen noin metrin leveydeltä sekä eteiseen. Asunto myytiin 5.6.2008 jolloin vesivahinkoremontti oli vielä kesken. Kauppa purettiin käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla 22.4.2010.

Kantajat ostivat kohteen 29.4.2011. Tämän jälkeen ilmeni, että Lassila & Tikanojan suorittama vesivahinkoalueen  korjaus oli ollut puutteellinen. Lassila & Tikanoja ei ollut purkanut vesivahinkoaluetta  tarpeeksi laajalle alueelle eikä se ollut suorittanut kuivaustöitä  loppuun vaan työohjeeksi tuli bitumointi ja uudelleen rakennus pohjalaatan  päälle. LähiTapiola korvasi vastaajalIe jälkikäteen yhteensä 27.722,16  euroa 8.7.2014 annetulla korvauspäätöksellä puutteellisesti tehdystä  korjauksesta.

Ainakin osa nyt ilmenneistä vaurioista on seurausta vuoden 2008 vesivahingon epäonnistuneista korjaustöistä.  Korjaustyöt suoritti Lassila& Tikanoja vakuutusyhtiö LähiTapiolan toimeksiannosta.  Vakavimmat kosteus- ja mikrobiongelmat keskittyvät vanhalle vesivahinkoalueelle. Vastaaja on voinut luottaa Lassila & Tikanojan  suorittamaan korjaustyöhön eikä ole voinut havaita alapohjarakenteeseen  jäänyttä kosteus- ja mikrobiongelmaa.

Kaupan kohteessa on seuraavat salaiset virheet:

1) Alapohjarakenteessa  on mikrobikasvustoa  kaikissa pohjalaatan pinnalta otetuissa näytteissä ja kosteutta rakennekosteusmittapisteiden kohdalla pohjalaatassa, mikä ei ole asumisterveysohjeen  mukaan laatuvirhe silloin kun sisäilmayhteyttä ei ole.

2) Alapohjarakenteen  ja sisäilman välillä on ilmavuotoreittejä. Myönnettyjen korjauskustannusten  määrä 27.714,28  euroa muodostuu näiden virheiden korjaamiseksi tarvittavista  purkutöistä,  lattiarakenteen korjauskustannuksista  sekä ulko- ja väliseinien  ja lv-kanavien läpimenojen tiivistämisestä.

Maaperästä ei tule niin merkittävää kosteutta,  että se aiheuttaisi ongelmia ja toisaalta muu rakenteista löytynyt kosteus on rakennusaikaista ja haihtuu jatkuvasti kuivaten  rakennetta. Mitään uutta kosteusvauriota  ei ole syntymässä, eivätkä mikrobit kykene eloaan rakenteessa jatkamaan. Nyt löydetyt mikrobit johtuvat  siitä, että viimeisintä remonttia tehtäessä tilaan on jäänyt jonkin verran vanhaa materiaalia, jonka kanssa remontinaikainen kosteus on reagoinut. Vuoden 2010 tehdyssä remontissa tiivistys on tehty virheellisesti, mikä tulee korjata. Muita virheitä asunnossa ei ole.

Sisäilmayhteyden katkaisemisen jälkeen asunto on asumiskuntoinen ja kaikilta osin siinä kunnossa kun siltä voidaan odottaa.  Näin ollen virheeksi myönnetään virheellisesti tehty tiivistystyö.

Kaupan kohteesta annetut tiedot

L itse on kertonut ostajille ennen kaupantekoa,  että asunnossa oli aikaisemmin havaittu mikrobivauriota ja tämän vuoksi oli tehty laaja peruskorjaus. Kantajat ovat vierailleet kaupan kohteessa ennen kauppaa 5-6 kertaa. Heillä on ollut kohteeseen tutustuessaan  mukana rakennusalan asiantuntija, joka on myös tutustunut  kantajien saamaan asiakirja-aineistoon.  Ln lisäksi kohdetta on esitellyt rakennusmestari Eero Hyinen, joka kertoi kantajille edellisestä oikeusprosessista, kaupan purusta ja siihen johtaneista syistä.

Korjaussuunnitelman  laati rakennusinsinööri  Petri P. P on suunnitellut korjaukset huomioon ottaen Insinööritoimisto  Konstrun tekemän suunnitelman ja vuoden 2008  tavarantarkastusraportissa havaitut virheet. P on perehtynyt home- ja kosteusongelmiin. P on myös toiminut remontissa valvojana alapohjan osalta ja antanut kirjallisia ja suullisia työohjeita. Kaikki virheet oli korjattu. Myös kosteusremontista ja alapohjatöistä vastannut  Petri P keskusteli ennen kauppaa Pauli Ksen kanssa.

Insinööritoimisto Konstrun suunnitelmasta  oli poikettu  alapohjan korjaamisen osalta, koska rakennuksen alapohja  oli kuiva. Riittävä korjaustoimi oli yläpuolisen betonilaatan ja seinien sauman tllvlstämlnen, jonka jälkeen mikrobeita ei pääse huonei1maan. Tämän vuoksi Konstru Oy:n esittämää jyrsintää ei tehty. Toinen ero Konstrun suunnitelmaan oli Pn tarkempi suunnitelma tiivistyksestä.  Pn suunnitelmassa oli tiivistysaineet sekä väliseinien alapuolisen  harkkomuurauksen slammaus.

Koska vanha tavarantarkastusraportti  oli otettu remontin pohjaksi ja kaikki siinä mainitut virheet oli korjattu, L ei luovuttanut kaupanteon yhteydessä vanhentunutta tavarantarkastusraporttia   ostajille.

Tiivistystyöhön on Ln tietämättä käytetty vääränlaista  tiivistysmassaa ja tiivistystapaa. Llla ei ole ollut tietoa mahdollisista  väitetyistä virheistä ennen kuin kantaja on reklamoinut häntä. L on käyttänyt ammattilaisia toteuttamaan  remonttinsa, eikä hänellä ole ollut mitään syytä epäillä remontin toteutuksen laadukkuutta.  L on luovuttanut kantajille kaiken hallussaan olleen tiedon liittyen tehtyihin  remontteihin ja rakennuksen kuntoon.

Näin ollen asiassa ei ole tapahtunut tiedonantovirhettä,   eikä L ole menetellyt kunnian vastaisesti tai törkeän huolimattomasti.

. Asuntokauppalain  esitöissä kunnianvastaisena  ja arvottomana toimintana on mainittu yritys salata myyjän tiedossa  oleva virhe ostajalta.

Näin ei ole menetelty. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2007:91 on todennut, että myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena  ja arvottomana, jos menettely selvästi poikkeaa siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksen tekotilanteessa yleisesti hyväksyttävänä.  Myyjä on kertonut ostajille mahdollisimman kattavasti tiedossa olleet vauriot ja miten vaurioiden korjaukset on toteutettu. Myyjä ei ole salannut ostajilta kohteen kuntoon tai sen korjauksiin liittyviä tietoja.

Kaupan purun I hinnanalennuksen perusteet

Kaupan kohteessa havaitut ongelmat voidaan korjata. Ensisijaisesti ulkoseinillä alapohjarakenteen ja ulkoseinän liittymä voidaan tiivistää purkamatta sisäosien rakenteita merkittävästi. Ulkoseinien osalta rakenteen tiivistys tehdään pintabetonilaatasta  reunustaviin  rakenteisiin. Väliseinien osalta pintabetonilaatta voidaan suunnitellusti toteutetun rakenteen kohdalta tiivistää kohtuullisin toimenpitein  betonilaatan ja väliseinän alaosan välille. Väliseinien alla harkkojen ja väliseinän alaohjauspuun välille asennettu bitumikermi tiivistää väliseinien alaosan. Tärkeää on huomata, ettei seinä rakenteita jouduta purkamaan  koko rakennuksen osalta, vaan ainoastaan yhdessä kohdassa.

Kosteiden tilojen osalta korjaustarvetta ei ole laisinkaan,  koske ne olivat rakenteina tiiviit jo tällä hetkellä.

Salaojituksessa tai täyttömaassa ei ole muutoksia edellyttäviä puutteita. Salaojien tarpeelliset huoltotoimet on tehty. Salaojat toimivat, eikä veden kapillaarinoususta pohjalaatan läpi ole mitään todisteita.  Joka tapauksessa talon jokaiselle nurkalle on lisätty salaojan tarkastuskaivot, joiden avulla salaojien huoltaminen on helppoa. Rakennuksen ympäristön kosteustilanteen parantamiseksi  L on rakentanut sadevesiviemäristön,  sokkelin vierusta on sorastettu,  routaeristyksiä on lisätty ja pensaat seinustalta poistettu. Myös salaojan painuma on korjattu ja sadevesien valuminen naapurin puolelta rakennuksen  äärelle estetty.

Voidaan siis todeta, että kaupan kohde on kohtuullisin toimin saatettavissa  täysin siltä edellytettyyn kuntoon. Kantajien vaatimat korjaukset ovat ylimitoitettuja ja suureksi osaksi tarpeettomia.  Kaupan purulle tai myönnettyä suuremmalle hinnanalennukselle  ei ole perustetta.

Vahingonkorvaus

Kantajat ovat vaatineet 195.000 euron hinnanalennusta.  Kantajan toimittamien selvitysten mukaan korjauskustannukset  ovat kuitenkin vain hieman yli 100.000 euroa, jossa summassa on mukana myös kosteiden tilojen korjaukset, arvoltaan 38.000 euroa. Tarvittavien  korjausten yhteissumma ei kauppa hintaan suhteutettuna  yllä kaupan purkamiselta edellytettävään määrään.

Joka tapauksessa tarpeellisten  korjausten kustannukset  ovat vaaditun sijaan 27.714,28 euroa.

Koska asiassa ei ole tapahtunut tiedonantovirhettä,  ei L ole vastuussa niin sanotuista välillisistä kuluista/vahingoista,  joita kantaja on vaatinut. Näin ollen L kiistää kantajan vaatimukset kokonaisuudessaan seuraavilta osin:

- Asumiskulut väliaikaisessa asunnossa

- Muuttokulut

- Tuhoutunut tai käyttökelvottomaksi muuttunut omaisuus, jonka osalta ei edes ole näyttöä. Joka tapauksessa mahdollisesti likaantunut omaisuus on mahdollista puhdistaa.

- Tutkimuskulut, joiden osalta vaatimus kuitenkin on määrällisesti oikea.

Oikeudenkäyntikulujen maksuvelvollisuutta harkittaessa tulisi ottaa huomioon, että vastaaja on esittänyt 80.000 euron määräisen sovintotarjouksen.

TODISTELU

Kirjalliset   todisteet

Kantaja:

K1. Kauppakirja 19.4.2011,

K2. Välitysliikkeen myyntiesite,

K3. Seppo Ln laatima selostus rakennuksen  korjauksista 28.2.2008, K4. Isännöitsijäntodistus 28.4.2011,

K5. Seppo Ln laatima työselostus  15.5.2010-9.3.2011, K6. Petri Pn lausunto 27.10.2010,

K7. Tavarantarkastuskertomus  14/2013 liitteineen,

K8. Haastehakemus Tuusulan käräjäoikeudelle  1.10.2009, K9. Tavarantarkastuskertomus  8/2008   liitleineen,

K10. Insinööritoimisto Konstrun työselostus  3.6.2009, K11. MetropoliLabin testitulos 30.7.2013,

K12. Kustannusselvitys 20.11.2013,

K13. Artikkeli Rakennuslehden numerosta 31/2014,10.10.2014,   otsikolla

"Tiivistyskorjauksen elinkaari. ..",

K14. Novoriten raportti 10.11.2008

K15. Työterveyslaitoksen  analyysivastaus  13.08.2008

K16.Työterveyslaitoksen  analyysivastaus 28.08.2008

K17. Ote Asumisterveysohjeesta

K18. Ote Ratu-ohjeesta

 

Vastaaja:

V1. Vahanen Oy:n tutkimusselostus  liitleineen  (3 Iiitetlä, Metropolilab testausseloste 2014-3443, Mikrobioni Oy:n raportti RM2014-075 ja Vahanen Oy kalibrointipäivämäärät.

V2. Petri Pn lisäselvitys talo Lvoon

V3. Insinööritoimisto Juha Laa Oy:n arviolaskelma,

V4. Valokuvat alapohjan uusimisesta,

V5. Vahanen Oy Tutkimusselostus  26.9.2013,

V6. 3 valokuvaa päivämäärillä  varustettuna  pesuhuoneen  laatoituksesta,

V7. kustannusarvion alapohjarakenteiden  korjaustöistä

 

Henkilötodistelu

Kantaja:

1. Pauli K,

2. Miira K,

3. Timo Panen,

4. Pauli Vinen,

5. Heikki Me

6. Matti Kai,

7. Taisto Kenen,

8. Niina Sö,

9. Tor Lydman

 

Vastaaja:

10. Seppo L

11. Ari-Veikko Kenen

12. Sirkka L

13. Eero Hyinen

14. Petri P

15. Juha Laa

16. Kaisa Hnen

 

TUOMION   PERUSTELUT

Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensisijaisesti ratkaistavana kysymyksenä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain  6 luvun 11 §:ssä säädetty virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen  mukaan asunnossa on virhe esimerkiksi silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta  asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaenhuomioon hänen mahdollisuutensa  havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa,  myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista  sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asuntokauppalain  6 luvun 11§:n tarkoittama virhe on kysymyksessä myös silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan  merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen  varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset  sekä muut seikat.

Edelleen on ratkaistava, onko kantajilla oikeus vedota virheeseen asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n säännöksen estämättä  ottaen huomioon toisaalta vastaajan  (myyjän) tiedonantovelvollisuus  ja annetut tiedot ja toisaalta kantajien (ostajan) selonottovelvollisuus.

Mikäli  katsotaan,  että kaupan  kohteessa   on ollut virhe  ja että  Karvoset voivat  siihen  vedota  asuntokauppalain    6 luvun  12 §:n estämättä,   asiassa on ratkaistava,   mitä seuraamuksia    virheestä   aiheutuu.   Asiassa   on vaadittu  ensisijaisesti   kaupan  purkua  ja toissijaisesti    hinnanalennusta.

Muiden  kannevaatimusten    osalta  ratkaistavaksi   jää,  onko  vastaaja toiminut   asiassa  siten  huolimattomasti,    että  kantajilla   olisi  oikeus korvaukseen   kaupan  kohteen  virheen  aiheuttamista    vahingoista   ja osittain  riitaiseksi  jäänyt  korvausvelvollisuuden  äärä.

Onko  kaupan   kohteessa    virhe?

Arvioitaessa   sitä, onko  kaupan  kohteessa   asuntokauppalain     6 luvun  11 §:n tarkoittama   virhe,  lähtökohdaksi    on otettava  asiassa  esitetty  selvitys kaupan  kohteen  todellisista   ominaisuuksista    ja verrattava   niitä  kantajille ennen  asunnon  kauppaa  annettuihin   tietoihin  ja kantajien   perusteltuihin odotuksiin.   Tässä  asiassa  ratkaiseva   merkitys  on rakennuksen    väitetystä mikrobivauriosta    saaduIla  selvityksellä.

Rakennuksessa      tehdyt   selvitykset     ja  korjaukset

Havaitut  vauriot  vuonna  2008

Rakennuksessa    on ollut  lämminvesivaraajan     aiheuttama   vesivahinko vuonna  2008.  Vahinko  on korjattu  vakuutusyhtiön    valitseman   urakoitsijan Lassila  & Tikanojan toimesta sen valitsemalla  laajuudella. Myöhemmin on selvinnyt, että remontti oli osin epäonnistunut,  jonka vuoksi kosteutta oli jäänyt rakenteisiin. Vesivahingon  aikana asunnon myynti oli jo alkanut. Saman vuoden aikana tehty ensimmäinen  kauppa purettiin käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla laajojen home- ja mikrobivaurioiden vuoksi.

Tässä yhteydessä rakennukseen teetetyssä tavarantarkastuksessa   oli selvinnyt (tavarantarkastuskertomus  8/2008  KT 9) muun ohessa että rakennuksen lattiarakenne on ollut tammikuussa  2009 homevaurion takia korjauksen tarpeessa, Tutkimuslaboratorio  Novoriten raportista 10.11.2008 (KT14) mukaan asunnon sisätiloista on lokakuussa 2008 tehtyjen mittausten perusteella havaittu asunnon eri osista osin runsasta ja osin kohtalaista home- ja bakteerikasvustoa.  Samaan raporttiin on otsikon "terveyshaitta" alle kirjattu sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysopasta  (2003: 1) lainaten, että "Mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistaminen vaatii yleensä kosteusvaurioihin perehtyneiden rakennusalan asiantuntijoiden  ammattitaitoa  oikeiden rakennusteknisten  korjausratkaisujen  löytämiseksi.  Kostuneet rakennusmateriaalit, jotka ovat mikrobien vaurioittamia,  on yleensä vaihdettava puhtaisiin materiaaleihin.  Korjaustöiden  aikana on huolehdittava korjauskohteen riittävästä  eristämisestä  esimerkiksi osastoimalla" .

Havaittujen   vaurioiden   korjaaminen

Konstru Oy:n työselostus (KT10) on ollut se korjaussuunnitelma,  jonka perusteella havaittuja vaurioita on lähdetty korjaamaan.  Työselostus  on edellyttänyt muun ohessa aikaisemman lattiarakenteen purkamista betonilaattaan asti ja betonllaatan pinnan jyrsimistä bitumisivelyn poistamiseksi sekä jyrsinnän jälkeistä kuivatusta. Työselostuksessa  ei ole mainintaa alapohjan tiivistämisestä. Varsinaisen suunnittelutyön  on työselostuksen pohjalta tehnyt Petri P. Pn laatima lausunto 27.10.2010 (KT6 ja V2) sisältää 20.5.2010  päivätyn rakennekuvan rakennuksen lattian vanhasta ja uudesta rakenteesta. Suunnitelmassa on yksityiskohtaisia mainintoja tiivistyksestä.  Lausunnon 27.10.2010 päivätyssä osassa on yleisen tason maininta, että "täyttö kerroksista mitattu suhteellinen kosteus ja runsas mikrobikasvu  eivät ole merkki alapohjalaatan kosteusvaurioista, vaan ne ovat täyttökerroksen luonnolliset käyttötilan olosuhteet, jotka on otettava huomioon rakenteita suunniteltaessa. Mikrobien ja itiöiden kulkeutuminen  sisäilmaan on estettävä tekemällä alapohjarakenne ja erityisesti liitokset muihin rakenneosiin ja laattojen läpiviennit mahdollisimman  ilmanpitäviksi".

Remontin suorittamisesta ovat kertoneet Seppo L ja Eero Hyinen eli ne henkilöt, jotka ovat myös remonttityön  pääasiassa tehneet.

Seppo Ln mukaan hän on koulutukseltaan  rakennusarkkitehti ja tehnyt työuransa uudisrakennusten rakentamisessa.  L on arvioinut itsensä koulutuksensa ja työkokemuksensa  perusteella päteväksi henkilöksi toteuttamaan kyseisen remontin. Eero Hyinen on kertonut, että on koulutukseltaan rakennusmestari ja on työskennellyt  koko työuransa ajan erilaisissa rakennusalan työtehtävissä.  Pääasiassa hän on rakentanut osana oman yrityksensä liiketoimintaa  rakennusten alakattoja ja väliseiniä. Hyisen mukaan tavarantarkastuskertomus 8/2008 tai Novoriten raportti tai Konstrun työselostus  (KT9, KT10 ja KT14) eivät olleet hänelle tuttuja asiakirjoja.  Hyinen ja L ovat kertoneet, ettei heillä ole ollut kokemusta tai koulutusta arvioida mikrobivaurioiden syntymistä ja niiden korjaamista.

Ln mukaan remontti tehtiin Konstru Oy:n työsuunnitelman  ja Pn  laatimien tarkempien ohjeiden perusteella.  L oli kääntynyt asiassa juuri Pn puoleen, koska P oli perehtynyt kosteusvaurioihin ja niiden korjaamiseen työssään Vahanen Oy:ssä. P oli suunnitellut  alapohjan korjauksen  Konstru Oy:n työselostusta pohjana käyttäen. Kaikki remontin vaiheet dokumentoitiin.  Myös Hyinen on kertonut, että remontti tehtiin Pn suunnitelman  mukaisesti. Hyisen mukaan suunnitelma oli aluksi pelkästään  suullisessa muodossa, mutta myöhemmin se saatiin kirjallisena.  Ln ja Hyisen mukaan P oli suunnitellut remontin ja myös valvoi ja seurasi, että remontti toteutettiin hänen suunnitelmiensa  mukaisesti.

Edelleen L on kertonut, että kun talon alapohja purettiin, havaittiin se täysin kuivaksi eikä kosteusvaurioita  esiintynyt.  Pn ohjeiden mukaisesti bitumisivelyn jyrsiminen  betonilaatan  pinnasta jätettiin tekemättä,  koska P ei nähnyt toimenpiteelle  mitään tarvetta.

Ln mukaan jyrsiminen olisi ollut tässä vaiheessa  erittäin helppo toteuttaa,  mikäli se olisi katsottu tarpeelliseksi.  Hyisen mukaan kaikki olivat yllättyneet myönteisesti, kun lattia avattiin, koska kaikki lattian alla olevat rakenteet olivat kuivia. Hyisen mukaan siinä vaiheessa tuntui siltä, että lattian avaaminen oli ollut turhaa.

Remontti oli kuitenkin toteutettu loppuun väliseinien ja lattiarakenteen osalta Pn suunnitelman mukaisesti. Lattiarakenne oli muutettu puukoolatusta alapohjarakenteesta nykysäännösten  mukaiseksi betonirakenteeksi, jossa lattian pintamateriaalin alla olevan betonikerroksen alla on eristekerros eps-Ievyä ("styrox"). Tässä tapauksessa sen alapuolella on maavaran sijasta vanha bitumi ja betonikerros ennen hiekkapohjaa. Tuohon välikerrokseen  mahdollisesti jäänyt kosteus ja mikrobit eristettiin Pn suunnitelman mukaisesti niin, että ne eivät pääsisi huoneilmaan.

Rakennuksessa vuonna 2013 havaitut vauriot ja niiden syyt

Tavarantarkastuskertomuksesta  14/2013 (KT7) ilmenee, että asunnossa on tutkimuksissa keväällä 2013 havaittu kosteusvaurioita  koko asunnon alapohjan laajuudelta. Syynä kosteusvaurion  muodostumiseen  on pääosin ollut alemman eristämättömän  betonisen pohjalaatan kylmyys ja sen johdosta  rakenteeseen tiivistyvä kosteus. Tavaratarkastuskertomuksen  mukaan alapohjan rakenne on muutettu nykymääräysten mukaiseksi, mutta korjaamisessa on tehty virheitä, jotka liittyvät aikaisemmin kosteusvaurioituneen  pohjalaatan betonin pintaan. Korjauksen aikana pohjalaatan pintaa ei ole puhdistettu, jolloin mikrobikasvustot ovat jääneet kasvamaan aktiivisesti pinnalle, jossa ne ovat alunperin muodostuneetkin. Työsuorituksessa  on tehty virheitä myös pintalaatan reuna-alueiden tiivistyksessä. Tiivistys on tehty väärälle kohdalle rakennetta ja siinä on käytetty väärää materiaalia. Tämän vuoksi mikrobikasvuston aineenvaihduntatuotteet  pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan väliseinien ja ulkoseinien kohdalta.

Korjaus on epäonnistunut korjaustyösuunnitelman  virheiden vuoksi. Suunnitelmassa  ei ole mainittu korjaustyön onnistumisen  kannalta oleellisia yksityiskohtia kuten kontaminoituneita  pintoja rakenteissa, joita ei voi poistaa. Lisäksi korjaustyösuunnitelman  sisältöä on perusteltu väärillä johtopäätöksillä ja puutteellisilla tutkimusmenetelmillä purkamisen yhteydessä. Remontinaikainen  valvonta on olennaisilta osin laiminlyöty. P on muun ohessa kertonut olleensa ulkomailla, kun tiivistystyötä tehtiin ja materiaalit valittiin. Myöskään remontin valmistuttua  ei ole enää laadittu selvitystä eikä tutkittu, onnistuttiinko mikrobihaitta  poistamaan. Todistajien Me, Kai ja Kenen mukaan mikrobivaurion korjaukseen olennaisena  osana liittyy remontinaikainen  valvonta ja remontinjälkeinen  lopputuloksen testaus. Muulla tavoin ei voida saada täyttä varmuutta siitä, että vaurio on todella saatu korjattua. Suoritetussa remontissa jälkivalvonta  on laiminlyöty kokonaan.

Todistajat  Me, Kai ja Kenen ovat yhdenmukaisesti vahvistaneet  Men tavarantarkastusraportissa   esittämät havainnot siitä, että rakennuksen alapohjassa on mikrobivaurio, vaurion syystä ja siitä, että vaurio aiheuttaa rakennuksen sisäilmaan terveyshaittaa.

Kesen laatiman tutkimusselostuksen  16.4.2014 (VT 1) luvussa 8, johtopäätökset  ja toimenpide-ehdotukset,  todetaan  rakennuksen ominaisuuksista  muun ohessa seuraavaa:

Höyrynsulkumuovissa ja pohjabetonilaatan  yläpinnan bitumista havaitut mikrobitulokset viittaavat siihen, että kosteutta on ollut pidemmän aikaa viileimmillä plnnoilla rakenteissa. Lisäksi alapohjan eristetilassa olevan tuloilmaputken  eristetilaa lämmittävästä vaikutuksesta  kosteus on siirtynyt rakenteessa ja jakautunut epätasaisesti;  tuloilmakanaviston läheisiItä eristetilan alueilta kosteus on siirtynyt kauemmas kanavistosta, ja nyt tehdyssä rakenneavauskohdassa  (AV 1) on todennäköisesti  yksi rakennuksen kosteimmista alueista.

Rakenneavauskohdassa  AV1 todettiin korkeimmat  mikrobi- ja etenkin sädesienipitoisuudet.  Kohtaan on mahdollisesti jäänyt korjauksen jälkeen eniten kosteutta ja epäpuhtauksia, joiden kasvua pintabetonilaatan (valamisen) aiheuttama rakenteen kostuminen  on yllä pitänyt.

Otettujen materiaalinäytteiden mikrobianalyysin  perusteella alapohjarakenteen  runkobetonilaatan pinnalla on mikrobikasvua, joka ei saisi olla yhteydessä sisäilmaan.

Johtopäätökset  rakennuksessa havaituista vaurioista

Käräjäoikeus  katsoo, että asiassa tullut luotettavasti  selvitetyksi, että asunnossa on sen alapohjan rakenteissa laaja mikrobivaurio, joka aiheuttaa sisäilmahaittaa. Sanottu sisäilmahaitta  on luokiteltava terveyshaitaksi.  Näin ollen asunto ole ollut ominaisuuksiltaan  sellainen kuin Karvosilla on kaupat tehdessään ollut perusteltua syytä olettaa.

Kaupan kohteesta kantajille annetut tiedot

Ennen kaupantekoa annetut asiakirjat

Kauppakirjaan  29.4.2011 on huoneiston  kunnosta  kirjattu seuraavaa: "Huoneisto on kunnostettu. Ostajat hyväksyvät  rakennuksen siinä

kunnossa kuin se ostajille esiteltäessä oli. Ostajat ovat tutustuneet huoneistoon  käyttäen apunaan rakennusasiantuntijoita".

Myyntiesitteeseen,  joka kauppakirjan mukaan on nimetty asiakirjaksi, jolla ostajille on annettu tietoa, on kirjattu kohteen  kunnosta seuraavaa:

"2010: Talon alapohja rakennettu nykymääräysten  mukaiseksi eli betonilaatan  päälle styrox-kerros, jonka päälle betonipintalaatta. Vesijohdot  sekä lämmitys- ja ilmanvaihtolaitteisto  uusittu. Katot maalattu ja seinät joko tapetoitu tai maalattu. Ikkunat maalattu.  Rakennettu sadevesiviemäröinti  ja sokkelin vierustat  sorastettu".

Karvoset ovat saaneet ennen kauppaa myös Tor Lydmanin laatiman Isännöitsijäntodistuksen  28.4.2011 (KT4), johon on merkitty, että rakennukseen  on tehty täydellinen  remontti.  Isännöitsijäntodistukseen  ei ole kirjattu tietoa aikaisemmasta kosteusvahingosta  tai vuonna 2008 havaitusta mikrobivauriosta.

Ostajille on lisäksi annettu käyttöön muun ohessa kirjallisiksi todisteiksi

KT5 ja KT6 nimetyt Seppo Ln työselostus vuoden 2010 rakennustöistä sekä Petri Pn laatima lausunto (työselostus) remontista. Lisäksi ostajille on annettu vesieristysnäytteet  ja valokuvia rakennuksen alapohjan remontin eri työvaiheista.

Kantajille ei sen sijaan ole luovutettu Konstru Oy: n työselostusta

3.6.2009 eikä tavarantarkastuskertomusta  8/2008 liitteineen. Suullisesti annetut tiedot kaupan kohteesta

Asuntoa ovat kantajille esitelleet Eero Hyinen sekä Seppo L ja Sirkka L. Kantajien lisäksi asuntoon ovat kantajien pyynnöstä olleet tutustumassa myös Timo Panen ja Pauli Vinen.  Heitä kaikkia on kuultu käräjäoikeudessa muun ohessa niistä tiedoista,  joita kantajille on kaupan kohteesta kerrottu.

Esitetty selvitys suullisesti kerrotuista tiedoista on ollut ristiriitaista. Pauli ja Miira K ovat yhdenmukaisesti  kertoneet, että Eero Hyinen ja Seppo ja Sirkka L olivat kertoneet,  että rakennuksessa oli vuonna 2008 ollut home-epäily. Hyisen ja Ljen mukaan epäily oli osoittautunut kuitenkin aiheettomaksi, sillä tehdyssä  remontissa ei ollut löytynyt vaurioita. Hyinen oli kertonut, että talossa tehty remontti oli suurempi ja kattavampi, kuin mikä olisi todellisuudessa  ollut tarpeen. Lisäksi Ln mukaan rakennukseen ei ollut tarvetta teettää kuntotarkastusta,  koska kaikki oli uusittu remontin yhteydessä.  Edelleen Karvosten mukaan Hyinen sekä Seppo ja Sirkka L olivat tuoneet esille, että aikaisempi vuoden 2008 kauppa oli purettu ostajien vaatimuksesta  pääosin heidän vaikean elämäntilanteensa  vuoksi ja Seppo L oli purkamiseen siksi suostunut.

Seppo L ja Sirkka L ovat asian pääosin yhtenevästi  kertoneet, että he ovat ilmoittaneet selvästi ja yksiselitteisesti  Karvosille, että aikaisempi kauppa oli purettu home-epäilyn ja homeenhajun  takia. Karvosten kanssa oli käyty myös paljon keskustelua  remontista ja sen syystä. Edelleen Ljen mukaan he olivat kertoneet  myös, että rakennuksesta oli laadittu tavarantarkastajan  raportti. Raporttia ei kuitenkaan annettu, koska Karvoset eivät sitä pyytäneet ja koska raportista luetellut ongelmat oli remontissa korjattu eikä asiakirja siten enää pitänyt paikkaansa.

Todistaja Panen on kertonut osallistuneensa  yhdessä  kantajien kanssa talon esittelytilaisuuteen.  Lisäksi hän keskusteli  puhelimitse ennen kauppaa taloon tehdystä remontista remonttiin osallistuneen  Petri Pn kanssa. Plta hän sai tiedon, että rakennukseen  on tehty lahovaurioepäilyn  vuoksi erittäin hyvin ja huolellisesti  perusteellinen remontti ja että remontin aikana mitään vaurioita  ei kuitenkaan löytynyt. Plta saadun tiedon mukaan rakennus ja sen pohja olivat hyvässä kunnossa ja rakennusta oli korjattu enemmän  kuin olisi ollut tarpeen. Panen oli luottanut Vahanen Oy:ssä asiantuntijana  työskentelevän Pn kertomukseen, vaikka P olikin osallistunut  remontin suunnitteluun  yksityishenkilönä.  Pasen mukaan  hänen tutustuessaan rakennukseen tai keskustellessaan  rakennuksesta  Pn kanssa, mitään rakennukseen liittyvää riskiä ei tullut ilmi. Todistaja  P ei ole omassa kertomuksessaan kiistänyt eikä toisaalta myöskään vahvistanut Pasen kertomuksessaan esittämiä seikkoja.

Todistaja Visen mukaan hän on osallistunut talon esittelytilaisuuteen yhdessä kantajien kanssa. Paikalla esittelemässä  olivat tuolloin Seppo ja Sirkka L. Esittelyssä oli käynyt ilmi, että aikaisempi  kauppa oli purettu homevaurioepäilyn vuoksi. Myyjän puolelta oli kerrottu, että epäilyn jälkeen talo oli asiantuntijoiden toimesta tarkastettu ja remontoitu, eikä mitään hometta ollut löytynyt. Visen mukaan esittelyssä nimenomaisesti vakuutettiin, että rakennuksesta  ei ollut löytynyt hometta.

Todistaja Hyisen mukaan hän toimi asunnon myynnissä Seppo Ln pyynnöstä avustajana. Myyntiesite oli laadittu yhdessä  Ljen kanssa. Hyisen mukaan kantajille kerrottiin asuntoesittelyssä,  että aikaisempi kauppa on purettu homevaurion takia. Hyisen mukaan hän kertoi myös, että kaupan purun syynä olivat aikaisempien ostajien sosiaaliset syyt. Kantajille kerrottiin myös hyvin laajasti ja yksityiskohtaisesti  asuntoon tehdystä remontista. Hyisen mukaan kantajien kanssa käytiin läpi sitä, miten hyvin saneeraus oli tehty. Esittelyssä remontista oli käytössä myös valokuvakansio, johon kantajat tutustuivat lukuisia kertoja. Kantajille oli ainakin yhdessä esittelyssä mukanaan myös oma rakennusalan asiantuntija.

Todistaja Sö on kertonut olleensa miehensä  kanssa kyseisen talon ostajina vuonna 2008 solmitussa kaupassa. Söin  mukaan hän osallistui saman talon esittelytilaisuuteen  myös vuonna 2010. Esittelytilaisuudessa  myyjän edustajana toiminut Eero Hyinen oli kertonut, että talo oli perusteellisesti remontoitu ja kaikki pinnat oli uusittu. Kuitenkin Söin mukaan ainakin seinätapetit  olivat samat kuin heidän asuessaan talossa. Lisäksi Hyinen oli kertonut esittelyssäpaikkaansa pitärnättörniä   tietoja, kuten että mitään kosteusvauriota  ei ole ollut olemassa ja että aikaisemmat ostajat olivat "moniongelmainen avioeroperhe" .

Todistaja Lydmanin mukaan hän sai asunto-osakeyhtiön  lsärmöitsiiänä Lilta isännöitsijäntodistukseen  merkityt tietonsa  kyseisen asunnon remontista. Seppo L oli antanut hänelle tekemänsä  työselostuksen, josta ilmeni remontin vaiheita. Lydmanin mukaan remontin päättymisen jälkeen Sirkka L olisi kertonut hänelle, että remontti tehtiin turhaan, koska mitään vauriota ei löytynyt.

Johtopäätökset  kaupan kohteesta annetuista tiedoista  ja kantajien selonottovelvollisuudesta

Lähtökohtana kantajille kaupan kohteesta annetuista tiedoista on pidettävä sitä kirjallista materiaalia, joka kantajille on luovutettu ennen kaupan tekemistä. Asuntokaupassa  asunnon kunnon arviointiin olennaisesti vaikuttavien tietojen antaminen ostajalle tarkoittaa kaiken käytettävissä olevan olennaisen kirjallisen aineiston  luovuttamista. Asiassa on riidatonta, että kantajille ei ole ennen kauppakirjan allekirjoittamista  luovutettu kirjallisiksi todisteiksi  K8-K10 nimettyjä asiakirjoja. Näistä asiakirjoista olisi ilmennyt, että kaupan kohteessa on vuonna 2008 ollut laaja homevaurio.

Edelleen asiassa on selvitetty, että kantajille ei ole ennen kauppaa luovutettu mitään muutakaan kirjallista aineistoa, josta olisi ilmennyt, että homevaurio asunnon rakenteissa on ollut todellinen ja että taloon tehdyn remontin perusteena on ollut olemassa olleen homevaurion korjaaminen.

Asiassa on riidatonta myös, että homevauriosta ei ole mainintoja isännöitsijäntodistuksessa,  kauppakirjassa tai asuntoesitteessä.

Näin ollen Lilla asunnon myyjinä on ollut korostettu velvollisuus varmistua siitä, että Karvoset ostajina eivät jää väärään käsitykseen kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista suullisesti annettujen tietojen perusteella.

Henkilötodistelun perusteella riidanalaista on, onko kantajilie ilmoitettu vuonna 2008 havaitusta homevauriosta tai siitä, että juuri se on johtanut aikaisemman kaupan purkuun. Asiassa on kuitenkin riidatonta, että asuntoa ei ole myyty kantajille vaurioituneena  kohteena. Seppo Ln, Sirkka Ln ja Eero Hyisen kertomuksien mukaan kantajille on nimenomaisesti ilmoitettu, että kaikki vauriot on asianmukaisesti  korjattu ja mitään ongelmaa ei joka tapauksessa enää ole olemassa.

Käräjäoikeus katsoo, että täyttääkseen  laissa säädetyn tiedoksiantovelvollisuutensa  Seppo Ln olisi tullut luovuttaa Karvosilie ennen kauppaa mikrobivauriosta kertovat asiakirjat: tavarantarkastuskertomus  8/2008 ja remontin pohjana ollut Konstru Oy:n työselostus. Edellä selostetuttujen Karvosten ja todistaja  Pasen ja Visen kertomusten perusteella on tullut selvitetyksi myös, ettei aikaisemmasta homevauriosta ole muullakaan  riittävällä tavalla kerrottu Karvosille siten, että he varmasti olisivat saaneet rakennuksen tilasta oikean käsityksen.

Selvitetyllä tavalla rakennuksessa on kaupantekohetkellä  ollut laaja terveyshaittaa aiheuttava mikrobivaurio.  Seppo Ln tiedossa on ollut vuonna 2008 havaittu vaurio, sen vuoksi purkautunut  aikaisempi kauppa, sanotun mikrobivaurion syyt sekä se, että mikrobivaurion  korjaamiseksi tehdyn laajan remontin onnistumista ei ole tutkittu. Näin ollen L on tiennyt tai hänen olisi tullut tietää, että vaurion riski on olemassa ja että se on sellainen olennainen seikka, josta on tuleville ostajille kerrottava.

Edellä esitettyjä seikkoja kokonaisuutena  arvioiden asiassa on tullut selvitetyksi, että kantajille ei ole ennen kaupantekoa  annettu kaikkia niitä tietoja, jotka ovat olleet tai niiden olisi edellä esitetysti ainakin pitänyt olla vastaajan tiedossa ja joiden voidaan asuntokauppalain  6 luvun 11 §:n säätämällä tavalla olettaa vaikuttaneen  kauppaan.

Karvoset ovat ennen kauppaa tutustuneet taloon huolellisesti  käymällä talossa useita kertoja. Karvosilla on myös ollut mukanaan ystäviä, jotka tuntevat paremmin rakennusalaa.  Ennen kaupantekoa  Karvosilla on ollut tieto siitä, että talossa on sen ollessa edellisen kerran myynnissä vuonna 2008 tehty kosteusvaurioremontti, että aikaisemman kaupan purkautumiseen on vaikuttanut home-epäily sekä että kaupan purkautumisen jälkeen rakennukseen on tehty mittava peruskorjaus. Edellä mainituista tiedoista huolimatta Karvoset eivät ole esittäneet tarkempia kysymyksiä tehdyistä remonteista tai niiden jälkivaiheista eivätkä myöskään ole pyytäneet nähtäväkseen tai hankkineet ensimmäisen kaupan purkautumiseen liittyviä asiakirjoja tai aikaisemmin talossa tehtyjä tutkimuksia.

Koska Seppo Ln sekä hänen puolestaan asuntoa esitelleiden  Sirkka Ln ja Eero Hyisenkin mukaan kantajille nimenomaisesti  kerrottiin, että remontissa kaikki mahdolliset aikaisemmat virheet on asianmukaisesti korjattu ja aikaisemman kaupan purkautumisen  syyksi oli annettu ymmärtää suureksi osaksi aikaisempien  ostajien vaikea elämäntilanne, kantajille ei ole syntynyt asiassa asuntokauppalain  6 luvun 12 §:n 3 momentissa säädettyä erityistä syytä tarkistaa vastaajan tai hänen edustajiensa antamien tietojen oikeellisuutta  eikä ulottaa asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta  poikkeavia järjestelyjä. Näin ollen Karvoset eivät ole laiminlyöneet asuntokauppalain  6 luvun 12§:ssä säädettyä selonottovelvollisuuttaan. Johtopäätökset  kaupan  kohteen  virheellisyydestä

Edellä esitetyillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n säätämä virhe. Asunnossa  voidaan katsoa olevan virhe kaikilla asuntokauppalain  6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa säädetyillä perusteilla.

Virheen  seuraamukset

Asuntokauppalain  6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen  nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.  Saman lainkohdan  3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta  voida pitää kohtuullisena. Lain esitöiden (HE 14/1994 s. 136) mukaan harkittaessa asunnossa i1menneiden virheiden seuraamusta  on otettava huomioon ostajalle aiheutuneen haitan olennaisuus sekä seuraamuksen kohtuullisuus. Kaupan purkaminen voisi tulla kyseeseen  silloin, kun hinnanalennusta ei voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä eikä virhettä voida oikaista ilman olennaista haittaa.

Selvitys virheen korjaamisesta ja sen kustannuksista

Asiassa on esitetty laajasti teknistä selvitystä kysymyksestä,  minkälaisilla korjaustoimenpiteillä  mikrobivaurio olisi korjattavissa.

Kenen on kertonut, että nykymääräysten  mukainen  rakenne, jossa betonilaatan alapuolella on lämmöneristys  maavaran  päällä, on yhtä altis sisäilman mikrobivaurioille,  mikäli tiivistyksessä  on puutteita.  Se että maavarassa on mikrobeja, on normaalitilanne.  Tämän  vuoksi nyt kysymyksessä olevassa rakenteessa virheenä ei ole pidettävä sitä, että alemman pohjalaatan päällä on mikrobikasvua, vaan nimenomaan  sitä, että mikrobeja kulkeutuu sisäilmaan. Mikrobien syntymistä rakenteeseen ei voida estää. Sen vuoksi mikrobisaastuneiden  rakenteen osien puhdistaminen tai poistaminen alapohjasta ei yksin ratkaisisi ongelmaa, vaikkakin se kyllä parantaisi tilannetta ainakin väliaikaisesti. Toisaalta alapohjan betonikerros kostuu heti uudelleen, kun ylempi betonilaatta puhdistuksen jälkeen valetaan uudelleen ja sitä asianmukaisesti kostutetaan. Kesen mukaan pysyvä tapa estää mikrobien kulkeutuminen sisäiirnaan on alapohjan huolellinen tiivistäminen  muusta rakennuksesta sekä alapohjan alipaineistaminen,  jolloin mikrobikaasut hakeutuvat ensisijaisesti rakennuksen ulkopuolelle eivätkä sisäilmaan.

Tavarantarkastuskertomuksen  14/2013 laatinut todistaja Me  on esittänyt mielipiteenään, että varma tapa korjata vaurio on koko rakennuksen alapohjan tulee purkaminen maanvaraiseen betonilaattaan saakka, mikrobivaurion mekaaninen puhdistaminen  betonilaatasta ja sen jälkeen pohjarakenteen uudelleen rakentaminen siten, että alapohja tiivistetään ja alipaineistetaan. Todistaja Kai on painottanut alapohjan purkamisen ja mekaanisen puhdistamisen ja tiivistämisen tärkeyttä ja kysyttäessä todennut, että myös alipaineistuksesta  olisi hyötyä.

Todistajat Kenen, Me ja Kai ovat olleet yhtä mieltä siitä, että korjauksiin liittyy aina epävarmuustekijöitä  eikä mitään korjaustapaa ole pidettävä siten varmana, että remontin onnistumiselle voitaisiin antaa takuu. Todistajien mukaan remontin onnistuminen edellyttää onnistunutta virheen kartoittamista sekä huolellista suunnittelua, toteutusta, valvontaa ja testausta.

Me ja Kai ovat olleet sitä mieltä, että todistaja Kesen ehdottama tiivistäminen ja alipaineistaminen  on korjaustapana  teknisesti mahdollinen, mutta se sisältää erityisen paljon riskitekijöitä, koska siinä vaurioituneita rakenteita ei korjata, vaan ne eristetään sisäilmasta.  Näin ollen asuntoon jää riski siitä, että eristys ei pidä ja terveydelle  haitalliset mikrobit pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan.  Men ja Kain mukaan tällä korjaustavalla toteutetulle  ratkaisu lIe ei voida toistaiseksi määritellä kuin lyhyt käyttöikä. Toisaalta todistaja Kesen kertomuksella on tullut luotettavasti esille se seikka, että mikrobien löytyminen pohjarakenteen alta on normaalitilanne ja niiden pääsy sisällmaan  on aina estettävä rakenteellisesti tiivistärnällä  ja ilmanvaihdolla.

Men mukaan tällaista tiivistyskorjausta  on käytetty yksittäisissä julkisissa kohteissa kuten kouluissa ja päiväkodeissa  lähinnä antamaan lisäaikaa vaurion perusteelliselle korjaamiselle.  Kesen mukaan kyseisellä korjaustavalla on onnistuneesti  korjattu pysyvästi esimerkiksi kouluja ja päiväkoteja. Tiivistyskorjaus  vaatii ammattitaitoa,  mutta oikein tehtynä se on järkevä ja toimiva korjaustapa.  Kesen tiedossa ei ollut kuin yksittäisiä kohteita, joissa korjaustapaa  olisi käytetty omakotitalon korjaamiseen, eikä todistajilla ollut varmaa tietoa siitä, olivatko korjaustulokset olleet pitkäikäisiä.

Todistajien Me ja Kenen kertomasta on ilmennyt myös, että mikrobivaurioiden  korjaustavat kehittyvät koko ajan tutkimustiedon lisääntyessä. Men mukaan esimerkiksi nykytiedon mukaan vielä pari vuotta aikaisemmin käytettyä kontaminoituneen  pinnan desinfiointia ei käytetä korjauksissa enää lainkaan, koska käytettyjen puhdistusaineiden havaittiin mahdollisesti aiheuttavan uusia terveyshaittoja vaurioituneisiin kohteisiin. Kesen kertomuksesta taas on selvinnyt, että hän alan asiantuntijana on ollut säädösten kehittämishankkeissa mukana ja parhaillaan uusimman tutkimustiedon perusteella pyrkii vaikuttamaan siihen, että rakennusmääräykset tulevaisuudessa korostaisivat nimenomaan tiivistämisen ja asianmukaisen ilmanvaihdon tärkeyttä.

Kantajien ja vastaajan esittämä selvitys remontin oletetuista kustannuksista eroavat toisistaan merkittävästi.  Kantajat ovat esittäneet selvitystä 195.000 euron hinnanalennusvaatimuksensa   perusteeksi. Kantajien mukaan sanottu määrä koostuu remonttikustannuksista, rakennuttajan katteesta ja tulevasta rakennuksen  markkina-arvon alentumisesta. Remontin kustannusarvion  laatinutta Kaita kuultaessa on kuitenkin selvinnyt, että hänen laatimansa 105.765 euron kustannusarvio remontista on Sisältänyt myös rakennuttajan katteen. Edelleen Kai on kysyttäessä kertonut, ettei kenelläkään ole tietoa siitä, tarvitseeko asunnon märkätilat remontoida ja siihen arviossa varattu 38.000 euroa voi siksi olla turha. Toisaalta Kain arvioista puuttuu ainakin alapohjan alipaineistukseen  ja tuulettumiseen  liittyvät kustannukset.

Ln esittämän Kesen korjaussuunnitelmaan  perustuvan kustannusarvion mukaan tarvittava remontti olisi kokonaisuudessaan toteutettavissa noin 30.000 euron kustannuksilla.  Tästä arviosta puuttuu kuitenkin remontinaikainen valvonta sekä remontin jälkivalvonta ja lopputuloksen testaus.

Käräjäoikeus katsoo, että kummankaan  osapuolen esittämiä selvityksiä ei voida pitää asiassa esitetyn näytön perusteella selvästi perusteettomina.  Rakennuksen korjaamisesta  syntyvät kustannukset riippuvat olennaisesti siitä, kuinka laajoiksi rakennuksen vauriot tosiasiassa osoittautuvat ja millä tavalla rakennusta ryhdytään korjaamaan. Asiantuntijoiden käsitykset vaurion asianmukaisesta korjaamistavasta sekä siitä aiheutuvista  kustannuksista  eroavat olennaisesti toisistaan.

Käräjäoikeus pitää realistisimpana esityksenä Men tavarantarkastuskertomuksessaan   esille tuomaa lähestymistapaa korjaukseen. Men mukaan ensin olisi kustannusten  rajoittamisen vuoksi järkevää kokeilla asianmukaista  alapohjan tiivistämistä ja alipaineistusta ja mikäli näin ei saada vaurioitunutta  rakennetta asuttavaan kuntoon tulisi varautua pohjan puhdistamiseen ja uudelleen rakentamiseen tiiviiksi hyödyntäen jo ensimmäisessä  korjauksessa tehtyä alipaineistusta.

Joka tapauksessa  korjaaminen on teknisesti vaativaa ja ammattitaitoisten  korjaajien ja valvojien  löytäminen tämän kaltaiseen remonttiin on vaikeaa. Haasteena on myös se, ettei remontin lopputulosta voi taata tai siinä tehtyjen  korjausten käyttöikää voi esitettyjen tietojen perusteella varmasti ennustaa.

Johtopäätökset

Ottaen huomioon edellä selvitetyt seikat vaurion luonteesta ja sen korjaamisesta käräjäoikeus katsoo, että asunnossa olevaa virhettä on pidettävä asiassa esitetyn näytön perusteella merkityksellisenä. Asiassa kuullut todistajat ovat olleet yhtä mieltä siitä, että asunnon sisäilmaan kulkeutuu mikrobeja, jotka aiheuttavat terveyshaittaa.  Haittaa on myös pidettävä olennaisena. Kantajat ovat muuttaneet pois asunnosta välittömästi sen jälkeen, kun saivat tiedon mikrobivauriosta.  Miira Karvosen mukaan hän oirehti asunnossa asuessaan, eli sairasti pitkäaikaista päänsärkyä. Myös Me, Kai ja Kenen ovat olleet sitä mieltä, että asuntoa ei voi nykykunnossaan  käyttää asumiseen ilman, että alapohjan mikrobien kulkeutuminen  sisäilmaan estetään.

Rakennuksen asianmukainen korjaaminen on edellä kerrotulla tavalla teknisesti vaativa tehtävä. Kustannustehokkainta  olisi toteuttaa korjaaminen Men esittämällä tavalla vaiheittain, jolloin kustannukset saattavat jäädä huomattavan  kohtuullisiksi, mikäli tiivistärnällä toteutettu remontti onnistuu. Siinä tapauksessa,  että terveyshaittaa  ei pelkällä tiivistyksellä ja alipaineistuksella  pystyttyäisi poistamaan, tulisi rakennukseen tehdä laaja alapohjan puhdistus jc( rakentaa alapohja jälleen uudelleen.

Hinnanalennusta ei kuitenkaan voida määrätä ehdollisena tai määrittää sitä ensisijaisen pääasiassa tiivistämiseen  perustuvan remontin onnistumiseen  luottaen. Kohtuullista ei myöskään ole määrätä hinnanalennuksena  korvattavaksi koko saneerausta,  kun täydellisen saneerauksen tarpeesta ei ole varmuutta. Tämän lisäksi määrällisesti hyvin merkittävää epävarmuutta kustannuksista  aiheuttaa märkätilojen pohjan kuntoa ja remontin tarvetta koskeva epätietoisuus.  Näin ollen tarvittavista korjauksista saatua selvitystä kokonaisuutena  arvioiden käräjäoikeus katsoo, että näissä olosuhteissa  ei ole edes mahdollista määrittää asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n tarkoittamaa  virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää.

Ottaen huomioon kaikki edellä esitetyt seikat käräjäoikeus  katsoo, että ainoa kummankin asianosaisen kannalta oikeudenmukainen  ratkaisu on se, että riskin asunnon terveyshaitan  poistamisesta  ja korjaukseen vaadittavista  kustannuksista kantaa asunnon myynyt ja remontoinut Seppo L. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää asiassa kohtuullisena. Kaupan purkamista tukee asiassa myös se, mitä edellä on lausuttu vastaajan tiedonantovelvollisuuden   laiminlyönnistä ja puutteellisten tietojen antamisesta kantajille ennen kauppaa.

Näin ollen käräjäoikeus hyväksyy kantajien ensisijaisen vaatimuksen kaupan purkamisesta ja kauppahinnan  palauttamisesta.

Vahinkojen   korvaamista koskevat vaatimukset

Vastaajan  tietoisuus rakennuksen vaurioista

Asuntokauppalain  6 luvun 17 §:n 1 momentin  mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta  hänen puolellaan. Vahingonkorvauksen  määrääminen  ostajille edellyttää näin ollen myyjän tuottamusta.

Edellä kerrotulla tavalla rakennuksessa on havaittu sisäilmahaittaa aiheuttava mikrobivaurio vuonna 2008 ja se on johtanut tuolloin tehdyn asuntokaupan purkamiseen. Näin ollen se, että asunnossa on havaittu mikrobivaurioita on ollut Ln tiedossa ainakin vuodesta 2008 lukien. L on pyrkinyt korjaamaan sanotut vauriot ja rakennuksen kokonaisuudessaan  nykyisiä asumismääräyksiä  vastaavaan kuntoon toukokuusta 2010 maaliskuuhun 2011 kestäneellä  remontilla. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella mikrobivauriota  ja sen synnyttämää sisäilmahaittaa ei ole kuitenkaan onnistuttu  remontilla poistamaan.

Tavarantarkastuskertomuksessa   14/2013 on eritelty havaittuja puutteita ja syitä remontin epäonnistumiselle.  Pääasiallinen  syy on ollut osin virheellinen ja esimerkiksi materiaalien osalta epätarkka korjaussuunnitelma. Tästä syystä remontti on toteutettu tiivistyksen osalta teknisesti väärin. Tiivistys on tehty väärään paikkaan ja väärällä materiaalilla. Tiivistyksen tekemisestä ja tiivistysmateriaalin  valinnasta on vastannut L itse. Remontin toteuttaneilla  Llla ja Hytlisellä ja suunnittelijana toimineella Plla ei ole ollut riittävää asiantuntemusta mikrobivaurion  korjaamisesta. Työssä ei ole noudatettu  STM:n asumisterveysohjetta  2003:1 (KT17) tai ns. RATU-ohjetta  (KT18) kosteus- ja mikrobivaurioituneiden  rakenteiden  purusta.

Remontinaikainen  valvonta on olennaisilta  osin laiminlyöty. Suoritetussa remontissa jälkivalvonta on laiminlyöty kokonaan.

Asiassa on selvinnyt, että L on parhaan taitonsa ja ymmärryksensä mukaan remontoinut rakennusta ja pyrkinyt korjaamaan  siellä vuonna2008 havaitut vauriot. Hän on käyttänyt apunaan  ammatikseen kosteusvaurioituneiden  rakennusten kanssa tekemisissä  olevaa Pa, jonka asiantuntemukseen  hän on luottanut. Asiassa on sinänsä riidatonta, että Karvosten ostaessa  asunnon vuonna 2011 se on ollut pintapuolisesti virheettömässä  kunnossa ja että rakenteita on modernisoitu  nykymääräyksiä vastaaviksi.  Remontissa  on kuitenkin havaittu jälkikäteen  edellä kuvatut puutteet.

Ln tiedossa on kaupantekohetkellä  ollut ainakin, että rakennuksessa on aikaisemmin ollut laaja sisäilmahaittaa  aiheuttava  mikrobivaurio ja että tehdyn remontin lopputulosta ei ole testattu  tai muulla tavalla varmistettu.  Koska L sen paremmin  kuin Hyinenkään eivät ole olleet kosteusvauriokorjausten  ammattilaisia  ja koska remontin valvonta on ollut selvästi puutteellista ja jälkivalvonta  laiminlyöty kokonaisuudessaan,  käräjäoikeus katsoo, että L on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, että rakennuksessa  on edelleen  riski kosteuden aiheuttamien  mikrobivaurioiden ilmenemiseen  ja hän on salannut tämän tiedon Karvosilta. Siten Seppo L ei ole toiminut  asiassa asuntokauppalain  16 luvun 17 §:n tarkoittaman  vastuun poistavalla tavalla huolellisesti.

Kaikki edellä esitetty seikat huomioon ottaen Seppo L on tuottamuksensa perusteella velvollinen korvaamaan  Karvosille asiassa aiheutuneet vahingot.

Pauli ja Miira K ovat kertoneet aiheutuneista  vahingoista ja niiden määristä siltä osin kun määrät ovat olleet riitaisia. Karvosten vaatimuksia  ei voida pitää määrällisesti kohtuuUomina. Myös asiassa kuullut asiantuntijat Me ja Kai ovat vahvistaneet, että irtaimisto vaurioituu käyttökelvottomaksi homevauriotalossa,  edes muoviastiat eivät ole puhdistettavissa käyttökelpoisiksi.  Karvoset ovat myös kertoneet, että he ovat kustannuksia säästäneet asuneet väliaikaisesti vuokralla kolmen huoneen asunnossa  neljän alaikäisen lapsensa kanssa. Väliaikaisen  asumisen osalta esitettyjä kustannuksia ei voida pitää asiassa  kohtuuttomina.

Käräjäoikeus katsoo, että Karvosten esittämät vahingonkorvausvaatimukset  ovat määrältään  kohtuulliset ja L on velvoitettava korvaamaan heille syntyneet vahingot vaatimusten mukaisesti.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren  21 luvun 1 §:n pääsäännön  mukaan asian hävinnyt osapuoli on velvoitettava korvaamaan vastapuolelle aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

L on paljoksunut Karvosten oikeudenkäyntiavustajan   käyttämää tuntiveloitusta 240 euroa tunnissa ja kiistänyt tällä perusteella vaaditut oikeudenkäyntikulut  35.752,53 ylittävältä osin (sis. alv ja todistajanpalkkiot).

Käräjäoikeus katsoo että Pauli Karvosen ja Miira Karvosen asianajajan MKn käyttämä tuntiveloitus on asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullinen.  Näin ollen L velvoitetaan  korvaamaan vaaditut oikeudenkäyntiku lut täysimääräisesti.

 

TUOMIOLAUSELMA

 

Kaupan purkaminen

 

Pauli Ksen ja Miira Ksen sekä Seppo Ln välillä 29.4.2011 tehty Asunto Oy Espoon Solåker -yhtiön osakkeita  101-150 koskeva kauppa puretaan.

Pauli K ja Miira K velvoitetaan  luovuttamaan Seppo Llle asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet  sekä luovuttamaan asunto välittömästi  Seppo Ln hallintaan.

Seppo L velvoitetaan palauttamaan  Pauli Kselle ja Miira Kselle asunto-osakkeiden  kauppahinta yhteensä 430.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen  29.4.2011 - 15.5.2013 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen  vaatimuksen tekemisestä  16.5.2013 lukien.

Vahingonkorvaus

Seppo L velvoitetaan suorittamaan Pauli Kselle ja Miira

Kselle vahingonkorvaukseksi:

- Asunnon tutkimuskulut, yhteensä 7847,66 euroa;

- Asumiskulut väliaikaisesta asunnosta 5.890,93 euroa 28.2.2014 saakka  ja 1.012,79 euroa kuukaudessa 1.3.2014 lukien siihen saakka, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu, kuitenkin enintään  31.12.2015 saakka;

- Muuttokulut (järjestelyt, siivoukset, flyygelin siirto ja varastointi,  lukkojen

sarjoittaminen ym.), yhteensä 3.823,23 euroa.

- Tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi muuttuneen  irtaimiston (sohvat, patjat, peitot ym.) arvona yhteensä 3.813,82 euroa;

kaikki edellä mainitut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen  30 päivän kuluttua 22.11.2013 lukien, kuitenkin niin, että 1.3.2014 jälkeen syntyneille asumiskuluilIe korkolain mukaista viivästyskorkoa  kunkin kuukauden 5. päivästä lukien.

 

Oikeudenkäyntikulut

Seppo L velvoitetaan korvaamaan Pauli Kselle ja Miira Kselle asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut  42.458,04  eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen  19.1.2015 lukien.