Vakuudet asuntokaupassa
Jos ostat asunnon velaksi, joudut normaalisti antamaan vakuuden rahoittajalle. Pankin rahoittaessa asuntokaupan, se myös vaatii vakuuden lainalle. Ostettava asunto toimii normaalista vakuutena. Tässä on muutamia vakuusjuridiikan perusasioita. Lisäksi jäljempänä vakuuksiin liittyviä ongelmatilanteita.
1. Myyjä luovuttaa ostajalle kaupan yhteydessä asunto-osakeyhtiön myytävän huoneiston osakkeet. Asunto-osakkeet pitää olla "virallisia" osakekirjoja (hyväksytyn turvapainon painamia). Vanhemmissa asunto-osakeyhtiöissä ne voivat olla ei-virallisia eli vapaasti muotoiltuja osakekirjoja. Ne luovutetaan velan vakuudeksi pankille ja panttauksesta annetaan erillinen panttaussitoumus. Itse osakkeet toimivat siis tässä pantin välineinä. Isännöitsijätodistuksesta ilmenee että myyjää omistaa osakkeet. Useinmiten pankit tarkastavat luotonantajan intressissä myyjän pankilta asiakirjojen oikeellisuuden. Jos kaupassa käytetään välittäjää, myös välittäjä vastaa myyjästä ja asiakirjojen oikeellisuudesta. Saattaa olla ettei ostaja edes näe osakekirjoja, koska alkuperäiset osakekirjat siirtyvät myyjän pankilta ostajan pankille kun pankki maksaa myyjän loppuvelat myyjän pankille ja osakekirjat vapautuvat myyjän veloista. Vain myyjä tekee siirto merkinnän osakekirjaan kaupan yhteydessä. Lähitulevaisuudessa tullaan siirtymään sähköiseen asuntorekisteriin, jolloin paperiset asunto-osakkeet jäävät viimein historiaan.2. Pienemmissä asunto-osakeyhtiöissä pankit vaativat em. lisäksi sitoumuksen olla panttaamatta (ns. Negative Pledge eli panttaamattomuussopimus), jossa asunto-osakeyhtiö luovuttaa (hallituksen tai yhtiökokouksen päätöksellä) kiinteistöstä panttikirjat ja henkilöt antavat pankille sitoumuksen sen vakuudeksi, etteivät pantaa niitä minkään lainan vakuudeksi ilman pankin suostumusta. Tämä on siis sen varalta, että itse osakkeet säilyttävät jatkossa arvonsa eikä niiden arvoa vähennetä sillä, että yhtiö panttaa kiinteistön muiden lainojensa vakuudeksi. 3. Kiinteistökaupassa pantataan kiinteistöön Maanmittauslaitoksesta haetut panttikirjat (esim. 4 kpl x 100.000€ panttikirjoja). Jos nämä on haettu edellisen omistajan toimesta, ne luovutetaan ostajalle kaupan yhteydessä. Kauppahintaa ei saa maksaa ennen panttikirjojen luovuttamista! Haettujen panttikirjojen määrä ilmenee rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksia (kuten omistusoikeuden osoittavia lainhuutotodistuksia) saa maanmittaustoimistosta ja kunnan kiinteistövirastosta sekä maistraateista. 2017 lähtien panttikirjat ovat "sähköisiä" eli pantti merkitään rekisteriin ja siitä saa todistuksen. Velkoja eli pantinhaltija merkitään myös rekisteriin. Vanhat paperiset panttikirjat pitää muuttaa sähköisiksi 2020 mennessä.
4. Yhteisomisteisissa kiinteistöissä on tärkeää, että tehdään hallinnanjakosopimus, joka rekisteröidään maistraattiin. Näin osaomistuksiin voidaan hakea panttikirjoja ja ne voidaan pantata ja käyttää siten vakuusvälineinä. Mikäli hallinanjakosopimusta ei ole rekisteröity pankki vaatii koko kiinteistön panttikirjoja itselleen.
5. Vuokratontilla oleva rakennus on vuokraoikeuden kiinnityksellä ja siirtokelpoisuudella myös pantattavissa kuten kiinteistö.
6. Vakuusarvoa on sivuttu edellä. Pankki siis katsoo tarkkaan mikä on yhtiön talouden tila tai kiinteistön arvo. Normaalisti asunnon kauppahintaa vastaan saa 70-80% asuntolainaa. Viimeaikoina ovat pankit olleet varovaisia pienien ja huonosti
hoidettujen asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden vakuusarvosta.
Osakkeenomistajilta on saatettu vaatia henkilökohtaisia takauksia tmv.
vakuutta yhtiölle annettavien peruskorjauslainojen vakuudeksi. Myös
yksittäisen ostajan on saattanut olla vaikea saada asuntolainaa
osakekirjoja vastaan. Nämä ovat kuitenkin poikkeustapauksia, mutta
kertovat siitä kuinka tärkeää on, että asuntoyhtiöitä hoidetaan
huolellisesti.
7. Jos ostettavan asunnon vakuusarvo (em. 70-80%) ei riitä pankille, pankki saattaa vaatia ostajalta henkilötakauksia tai muita vakuuksia. Myös valtiontakausta esim. ASP-takaus voidaan hakea puuttuvalle osalle. Pankeilla on myös omia myytäviä takauksia tarjolla vakuusarvon täyttämiseksi. Pitkälti kysymys on tietysti ostaja maksukyvystä.
8. Normaalisti vakuudet eivät ole ongelma asuntokaupoissa kun kauppa tehdään normaalilla tavalla pankin ja välittäjän ollessa mukana kaupan tekemisessä. Sensijaan erityisesti silloin kun poiketaan normaaleista kauppatilanteista ja tehdään kauppoja myyjän ja ostajan välillä ilman ulkopuolisia avustajia, on syytä kiinnittää huomiota siihen että myyjä on oikeasti omistaja eikä ole jälkipantannut kohdetta.
Huomioitavaa:
- myyjä on varmasti oikea omistaja yksin tai jos useita omistajia kaikkien allekirjoitus saadaan ja jos avioliitossa puolison suostumus on saatu myynnille
- henkilöllisyyksien tarkastaminen
- että kauppahinta maksetaan kokonaan vasta kun osakekirjat tai panttikirjat on saatu
- osakekirja on aito ja vastaa isännöitsijätodistuksen tietoja
- jos osakekirjat ovat hävinneet, ne täytyy kuolettaa oikeudessa
- kiinteistön omistaja on lainhuutotodistuksen mukainen omistaja ja rasitustodistuksen mukaiset panttikirjat on saadaan kauppahintaa vastaan
- asiakirjat mm. isännöitsijätodistus ja muut ovat mahdollisimman tuoreita
- jos asiassa on mitään epäilyttävää hankitaan ulkopuolinen asiantuntija tarkastamaan kauppa ja vakuudet.