VAASAN HOVIOIKEUS TUOMIO Nro 351

Antamispäivä

18.3.2010

Diaarinro

S 09/841

RATKAISU, JOSTA ON VALITETTU

Porin käräjäoikeuden tuomio 20.5.2009 nro 4182 (liitteenä)

ASIA Irtaimen kaupan purkaminen ym.

VALITTAJA S. O. XXXXXki

VASTAPUOLI J. P. J. YYYYY

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Valitus

Vaatimukset

S. O. XXXXXki on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan

ja:

- ensisijaisesti, että hänen ja J. P. J. YYYYYin välinen asuntokauppa puretaan ja että YYYYY velvoitetaan palauttamaan osakkeiden kauppahinta 52.000 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 22.2.2007 - 16.8.2007 väliseltä ajalta ja 17.8.2007 alkaen laillisine viivästyskorkoineen,

- toissijaisesti, että YYYYY velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 17.216 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korko lain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 22.2.2007 - 9.8.2007 väliseltä ajalta ja 10.8.2007 alkaen laillisine viivästyskorkoineen,

- että YYYYY velvoitetaan korvaamaan hänen vahinkonsa 13.980,03 eurolla laillisine viivästyskorkoineen 11.3.2008 lukien,

- että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata YYYYYin oikeudenkäyntikulut kokonaan tai että kuluvastuuta ainakin kohtuullistetaan,

- että poistetaan hänelle määrätty oikeusavun perusomavastuuosuuden korvausvelvollisuus ja se määrätään maksettavaksi valtion varoista ja että myös hänen oikeusturvavakuutuksensa omavastuuosuus määrätään maksettavaksi valtion varoista,

- että YYYYY velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 405,10 eurolla ja hovioikeudesta 337,54 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

XXXXXki on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä perusteet. Kosteusvaurioita on ollut käräjäoikeuden tuomiossa mainittujen paikkojen lisäksi havaittavissa myös keittiön seinässä. Kun Tehokuivaus Oy oli tehnyt tarkastuksensa huoneistossa, myös makuuhuoneen seinä oli ollut kostea.

Käräjäoikeuden tuomion perustelut ovat puutteellisia myös siltä osin kuin on todettu kosteuden tulleen ulkopuolelta ja aiheutuneen todennäköisesti elementtisaumojen vuotamisesta. Rakennuksessa on ollut mikrobikasvustoa, joka voi kulkeutua muun muassa ilmanvaihdon kautta rakennuksen huonetiloihin. Tämä aiheuttaa terveysriskin erityisesti XXXXXelle, jolla on jo homealtistus.

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

XXXXXki oli edellyttänyt, että eristevillojen kunto tarkastetaan, koska hän oli epäillyt, että villat olivat hänen asunnossaan huonokuntoisia ja että ne olivat sisältäneet terveydelle haitallisia mikrobeja. Tarkastusta ei ollut kuitenkaan tehty. Asunto-osakeyhtiö ei XXXXXen vaatimuksesta huolimatta myöskään ollut vaihtanut eristevilloja.

Käräjäoikeuden johtopäätös siitä, ettei XXXXXki ollut hyväksynyt sisäkorjauksia ennen kuin ulkokorjaukset oli tehty, on virheellinen. Asunto-osakeyhtiön puolesta oli ilmoitettu XXXXXelle, ettei sisäpuolisia korjaustoimenpiteitä kannata tehdä ennen kuin ulkopuoliset viat on korjattu. Näin ollen päätös menettelytavasta on ollut asunto-osakeyhtiön.

XXXXXen asunnolla oli elokuussa 2008 pidetty XXXXXen ja asunto-osakeyhtiön edustajien välillä neuvottelu, jossa myös terveystarkastaja J. M. Terveystarkastaja oli ollut läsnä. Neuvotteluissa oli sovittu, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä ottaa yhteyttä Terveystarkastajaan, joka tulisi suorittamaan mikrobimittaukset ennen korjaustyön tekemistä ja myös korjausten jälkeen. Terveystarkastajaan ei oltu kuitenkaan yhteydessä eikä myöskään XXXXXkeen oltu yhteydessä korjausten aikataulusta.

Terveystarkastaja ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijä olivat myös sopineet puhelimitse joulukuussa 2008, että isännöitsijä ilmoittaa Terveystarkastajalle mittausajankohdan. Mitään ilmoitusta ei ole kuitenkaan annettu Terveystarkastajalle.

Asunto-osakeyhtiölle 19.11.2008 toimitettuun kirjeeseen, jossa oli hyväksytty esitetty korjaustapa mutta edellytetty myös ulkoseinän eristeiden kunnon tarkastamista ja tarpeen vaatiessa niiden korjaamista, ei tullut mitään vastausta.

Käräjäoikeuden johtopäätökset siitä, ettei taloyhtiö ollut voinut vastoin osakkeenomistajan tahtoa ja myötävaikutusta tehdä asunnon sisäkorjauksia ja siitä, ettei korjauksen jälkeen suoritettavaksi suunniteltuja huoneilman mikrobimittauksia ole voitu tehdä XXXXXestä johtuen, ovat virheellisiä.

Kun on kysymys asunto-osakeyhtiön korjausvelvollisuuden piiriin kuuluvista rakenteista, voi ja täytyy asunto-osakeyhtiön tehdä tarpeelliseksi katsomansa korjaustoimenpiteet, vaikka asukas ei hyväksyisikään niiden toteuttamistapaa. XXXXXki ei ole myöskään missään vaiheessa ilmoittanut, ettei hän suostu korjaustoimenpiteisiin. Hän on ainoastaan esittänyt oman näkemyksensä ulkoseinän lämmöneristeiden kunnon tarkastamisesta ja vaihtamisesta.

Kiista korjaustavasta on liittynyt siihen, tuleeko julkisivuelementin eristevillan kunto tarkistaa ja mahdollisesti vaihtaa. Tällä seikalla on merkitystä XXXXXen asunnon asumiskelpoisuuteen, ottaen huomioon mikrobihavainnot ja niiden aiheuttamat terveysriskit.

Makuuhuoneen seinässä oleva maalin kupruilu on ollut selvästi nähtävissä YYYYYille, joka on asunut asunnossa yhdeksän vuotta, minä aikana huonekaluja on siirrelty siivous- ynnä muiden toimenpiteiden yhteydessä. Maalin kupruilua ei voitu havaita esittelyn aikana, koska asunto oli ollut silloin kalustettu. YYYYYin olisi pitänyt ennen kauppaa kertoa XXXXXelle A ja B porraskäytävien seinissä havaitusta "pullistelusta" ja myös YYYYYin asunnon makuuhuoneen seinän maalin kupruilusta.

Talon katon ja julkisivuelementtien pikainen korjaustarve ja niistä aiheutuvat korkeat kustannukset olivat tulleet XXXXXelle yllätyksenä. Talon elementtien saumaukset kestävät pidempään kuin kymmenen vuotta, ja saumausten uusiminen on joka tapauksessa kustannuksiltaan pieni korjaustoimenpide. XXXXXki on rakennusalalla maallikko, minkä vuoksi hänen ei voida olettaa käsittäneen, että betonirakenteisen kerrostalon seinät kestäisivät vain 30 vuotta. XXXXXki oli ennen kauppaa soittanut isännöitsijälIe selvittääkseen mahdollisia tulevia remonttitarpeita, jolloin isännöitsijä oli tuonut esille vain ikkunoiden uusimisen tarpeen.

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

Kiinteistönvälittäjä oli ollut tietoinen XXXXXen homealtistuksesta. YYYYY oli myös kaupan kohdetta koskevassa selvitysasiakirjassa vakuuttanut, että kaupan kohteessa ei ollut kosteus- tai homevaurioita. Koska YYYYY oli allekirjoittanut kauppakirjan, jossa viitataan edellä mainittuun selvitysasiakirjaan, XXXXXellä ei ollut ollut velvollisuutta erikseen ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Isännöitsijän, myyjän tai välittäjän antama informaatio kaupan kohteesta ei myöskään ollut antanut XXXXXelle aihetta olettaa, että kosteusvaurioita oli ollut ja tämän vuoksi hän ei ollut katsonut tarpeelliseksi teettää kosteuskartoitusta.

XXXXXen homealtistuksen johdosta kaupan purku on hänelle ainut vaihtoehto, koska hän ei voi asua asunnossa missä on home- ja kosteusvaurioita. XXXXXen terveydelle ovat vaaraksi myös eristetilassa havaitut mikrobit ja sädesienet.

Taloudellinen virhe

Asuessaan talossa YYYYYillä oli ollut mahdollisuus vaikuttaa siihen, miten talon korjauksia tehdään. Hän oli myös voinut tehdä havaintoja siitä, mitä korjaustoimenpiteitä talossa oli tehty. Näin ollen YYYYYin olisi pitänyt tietää seinäelementtien ongelmista ja kertoa niistä XXXXXelle. XXXXXki oli myös tiedustellut isännöitsijältä tulevista korjaustarpeista talossa. Tässä tilanteessa on kohtuutonta vaatia, että XXXXXen olisi pitänyt varautua korjaustarpeisiin, varsinkin kun ottaa huomioon, että isännöitsijä ja YYYYY eivät myöskään olleet kertomansa mukaan osanneet varautua niihin.

Siinäkin tapauksessa, että YYYYY ei voinut havaita seinäelementtien ongelmia, on kyse ollut salaisesta virheestä, joka oikeuttaa XXXXXen kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Oikeudenkäyntikulut

XXXXXki on vedonnut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ään ja saman luvun 8 b §:ään. XXXXXellä on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Olisi kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta, että XXXXXki velvoitettaisiin korvaamaan YYYYYin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeuden osalta.

Vastaus

Vaatimukset

YYYYY on vaatinut, että valitus hylätään ja että XXXXXki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 2.318 eurolla.

Perusteet

YYYYY on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä perusteet.

Käräjäoikeus on arvioinut näytön oikein ja päätynyt oikeaan lopputulokseen. Ei ole olemassa purkuperustetta tai oikeutta hinnanalennukseen.

Virheellisyys

Asunnossa ei ole asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaista virhettä, koska virheen on väitetty olevan taloyhtiön rakennuksessa eikä asunnossa. Asunnossa on ulkoapäin tulleen veden aiheuttama vahinko, mikä ei ole asumisen seurausta. Vaurion korjaa taloyhtiö.

Hinnanalennukseen oikeuttava virhe ei voi olla rakennuksessa. Asunnon ympäristössä tai palveluissa olevalla virheellä ei myöskään tarkoiteta virhettä rakennuksessa, vaan asunnon käyttämiseen liittyviä asioita.

XXXXXki itse on estänyt huoneistonsa korjaamisen ja aiheuttanut lisäkustannuksia ja lisää vahinkoa.

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

Korjaustavan osalta YYYYY on ollut väärä vastaaja. Taloyhtiö oli suorittanut korjauksen korjaamalla elementti saumat ja lohjenneet elementtikulmat. Kunto arvion perusteella oli myöhemmin tehty päätös julkisivujen perusparannuksesta ja uuden huopakatteen laittamisesta kattoon. Näistä toimenpiteistä oli päätetty XXXXXen omistusaikana.

XXXXXki itse olisi voinut osallistua ja vaikuttaa yhtiössä tehtävien päätösten sisältöön, korjausten ajankohtaan ja korjaustapaan. YYYYY ei ollut oikeutettu osallistumaan yhtiökokouksiin tai käyttämään niissä päätösvaltaa sen jälkeen kun hän oli myynyt asunnon XXXXXelle.

Korjausten osalta ei voida todeta onko ne oikein tehty, koska korjaus- ja puhdistustyötä ei ole vielä tehty.

Asunto on ollut asumiskelpoinen vähäisestä kosteusvauriosta huolimatta. Ulkoseinien eristetila tuulettuu ulospäin eikä ollenkaan sisälle. Eristeet ovat rakenteita, jotka ovat ulkoilman kanssa tekemisissä ja niihin ei sovelleta asumisterveysohjeiden arvoja.

XXXXXelle ei aiheudu asiasta mitään erityisiä kustannuksia, koska asunto-osakeyhtiö korjaa myös sisäpuoliset vauriot.

Myyjän tietoisuus ja tiedonantovelvollisuus

YYYYY ei ollut havainnut kosteusjälkiä huoneistossa asumisaikanaan. Porraskäytävien A ja B seinien niin sanottu pullistelu ei myöskään osoita kosteusvaurioita YYYYYin asunnossa. Väitetyt kuprut ovat olleet joko jalkalistan alla tai juuri jalkalistan päällä seinän alaosassa, joten niihin ei kukaan ole normaalisti voinut kiinnittää huomiota.

Asunto oli hinnaltaan 650 euroa/neliömetri, mikä indikoi että kaikki niin sanotut suuret korjaukset talossa olivat vasta tulossa.

Julkisivun uudelleen rakentaminen ei ole syy-yhteydessä kosteusvaurioon, vaan talon rakennustapaan ja ikään. YYYYYillä ei ollut ollut ulkoseinien korjaustarpeesta tietoa kun kyseinen asuntokauppa tehtiin.

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

XXXXXellä oli homealtistuksen johdosta ollut erityinen selonottovelvollisuus. Kauppa oli ollut kauppa, ja XXXXXellä oli myös tavanomainen sen vuoksi käytetyn asunnon ollut korostunut selonottovelvollisuus. Niin sanotut suuret korjaukset, kuten parvekkeiden uusiminen, ikkunoiden- uusiminen, julkisivujen uudelleenrakentaminen, putkiremontit ynnä muut ovat perusparantamista. Kyseiset korjaukset eivät oikeuta kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen.

Käytetyn asunnon kaupassa purku ei voi lain esitöiden mukaan edes tulla kysymykseen.

Taloudellinen virhe

Kyse ei voi olla asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 tai 2 kohdassa mainituista virheistä. YYYYY ei ollut tiennyt, eikä ole voinut tietää rakenteiden purkamisen yhteydessä löydetyistä kosteusvaurioista. Lisäksi taloyhtiössä ei ole kosteusvaurioita ennen kaupantekoa käsitelty eikä isännöitsijäkään ollut ollut niistä tietoinen. Ei ole ollut olemassa mitään taloudellista seikkaa, joka olisi pitänyt kertoa kun ottaa vielä huomioon, että YYYYY ei ollut tiennyt julkisivukorjauksestakaan. Talon julkisivun uusiminen ei ole syy-yhteydessä XXXXXen huoneistossa olevaan vähäiseen kosteusvaurioon.

Jotta asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohta tulisi kysymykseen, virheen pitäisi olla odottamaton ja merkittävä. Kun kyse on 30 vuoden ikäisestä pesubetonitalosta ja kun korjauksen saa maksaa kuukausittaisella rahoitusvastikkeella, asia ei ole ollut odottamaton tai epätavallinen eikä taloudellisesti merkittävä. Osakehuoneiston arvo nousee myös korjauskustannuksia vastaavasti.

Objektiivisesti katsottuna julkisivuelementtien perusparannus ja uuden huopakaton laittaminen eivät ole yllätyksellisiä, vaikka korjaukset ovatkin tulleet XXXXXelle yllätyksenä.

Asuntojen yleisesti tapahtunut hinnanlasku ei voi myöskään olla YYYYYin vastuulla.

Pääkäsittely ja todistelu

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 3.2.2010 - 4.2.2010 siitä erikseen laaditun pöytäkirjan osoittamalla tavalla. Hovioikeudessa on esitetty kirjallisina todisteina jo käräjäoikeudessa esitetyt todisteet ja lisäksi uusina todisteina 7.10.2009 päivätty muistio sekä siihen liittyvät testausselosteet ja 16.9.2009 päivätty tarkastuskertomus.

Hovioikeudessa on kuultu XXXXXkeä ja YYYYYiä henkilökohtaisesti sekä kuulusteltu todistajina J. K. Hta, E. T. Hettta, J. H. Ma, Terveystarkastajaa, V. M. K. Kta, K. T. V D Pa, J: T. P, I. K. Jta, J. A. M. Ra ja T. O. Rä.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Yleisessä virhesäännöksessä tarkoitettu virhe

Yleinen virhesäännös käytetyn asunnon kaupassa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä. YYYYY on katsonut, että säännöstä ei voida asiassa soveltaa, koska virheen on väitetty olevan taloyhtiön rakennuksessa eikä asunnossa. Käräjäoikeuden tuomion (s. 8) mukaan on kuitenkin ollut riidatonta, että huoneistossa sisäpuolella on ollut kosteusvaurioita keittiön ja makuuhuoneen verhokotelon rakenteissa, makuuhuoneen seinässä ja jalkalistassa. Käräjäoikeuden selostamin tavoin asunnossa tehdyissä tutkimuksissa on havaittu myös homekasvustoa, sädesienipitoisuuden olleen koholla ja aktinomyyttibakteeripitoisuuden ylittäneen raja-arvon. Koska XXXXXki on näihin seikkoihin kanteessaan vedonnut, asiassa tulee harkittavaksi yleisen virhesäännöksen soveltuvuus.

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun (KKO 2008:20) mukaan asuinhuoneisto ei ole sellaisessa kunnossa kuin kohtuudella voidaan vaatia, jos asunnosta sen ominaisuuksien vuoksi aiheutuu siinä oleskeleville terveydellistä haittaa. Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ei saa olla mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa (ennakkoratkaisun kohdat 33-34). Hovioikeus katsookin, ettei tällaisista asuinhuoneistolta vaadittavista ominaisuuksista tarvitse erikseen sopia. Pääkäsittelyn perusteella hovioikeudellekaan ei ole ilmennyt aihetta tulla muuhun johtopäätökseen kuin siihen, että asunnossa on käräjäoikeuden tuomiossa (s. 8) selostetut virheellisyydet. Todistelu osoittaa lisäksi, että asunnossa on tehtävä sisäpuolisiakin korjauksia. Nämä seikat merkitsevät sitä, että asunnossa on ollut edellä selostetun 4 kohdan mukainen virhe. Muuta yleisessä virhesäännöksessä tarkoitettua virhettä asunnossa ei ole osoitettu olleen.

Taloudellinen virhe

XXXXXki on vedonnut siihen, että asunnossa on ollut asuntokauppalain mukainen taloudellinen virhe. On kohtuutonta vaatia, että hänen olisi pitänyt varautua siihen, että kerrostalo asunnossa ilmenee kysymyksessä olevan kaltaiset odottamattomat korjaustarpeet.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Hallituksen esityksessä (21/2005 vp s. 17) todetaan ehdotuksen lähtökohtana olevan, että ostaja kantaa riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua. Tällaista ratkaisua on pidetty kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaisena, koska yhteisön taloudellinen tila ja suuret korjaukset, jos niistä olisi tiedetty, olisivat todennäköisesti vaikuttaneet osaltaan kauppahintaan.

XXXXXen kertoman mukaan hän oli ollut yhteydessä isännöitsijään ennen kauppaa. Isännöitsijä oli kertonut, että taloon oli tulossa ikkunaremontti, mutta hän ei ollut puhunut muista korjaustarpeista. Tätä tukee XXXXXen ennen kauppaa saama isännöitsijäntodistus, jonka kohdassa "Päätetyt huomattavat korjaukset ja perusparannukset" ei ole mitään merkintää. Isännöitsijäntodistuksen mukaan parvekkeiden peruskorjaus on tehty vuonna 2000, lämmönvaihdin, linjasulku- ja linjasäätöventtiilit on uusittu vuonna 2004 ja elementit on saumattu vuonna 2000. Tämän lisäksi XXXXXen tietoon on ennen kauppaa tullut, että taloyhtiössä suunniteltiin ikkunaremonttia ja että kaupan kohteena olevan asunnon kylpyhuone oli edellisenä vuonna remontoitu.

YYYYY on osaltaan kertonut, ettei hän ollut tietoinen tulevista remonteista talossa ja että kiinteistönvälittäjä Rgtttin mukaan näitä tietoja saataisiin isännöitsijäntodistuksesta.

Ksen mukaan kaupan jälkeen ilmennyt mittavan julkisivuremontin tarve oli hänen mielestään odottamaton seikka tässä tapauksessa. Ksen mielestä asunnon hinta - laatu suhde oli ollut käyvällä tasolla. Asunnon neliöhinta olisi ollut erilainen, jos julkisivuremontti olisi tehty ennen kauppaa. Ksen mukaan isot remontit vaikuttavat asunnonmyynnissä hintahaarukkaan, mutta on vaikea sanoa mihin suuntaan. Ksen tiedossa oli, että julkisivun saumauksia on jouduttu uusimaan paljon Porin alueella. Rgttt on kertonut, ettei YYYYYillä ollut tietoja talon remonteista ennen kauppaa. Asunnon hinta, jossa oli otettu huomioon myös taloyhtiössä tehdyt ja suunnitteilla olevat korjaukset, oli määritelty alueen hintatilastojen mukaan. Asunnon hinta oli ollut keskitasoa. Jos kosteusvaurioista olisi ennen kauppaa ollut tietoa, se olisi vaikuttanut asunnon hintaan alentavasti. Tehty julkisivuremontti nostaa Rgtttin mukaan asunnon hintaa.

Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä Prnäki on kertonut, että elementtien uusimisen tarve oli tullut yllätyksenä kaikille. Toimenpiteiden tarve tässä talossa oli Pmäen mukaan poikkeustapaus niissä noin 30 taloyhtiöstä, joissa hän on hoitanut isännöinnin. Pmäen mukaan asuntojen neliöhinta on ulkokuoren korjaamisen jälkeen noussut. Ongelmat talon ulkoseinässä olivat esillä ensimmäisen kerran yhtiökokouksessa 25.4.2007 niin kuin Pmäki oli itse todennut kirjeessä YYYYYin avustajalle 25.1.2008 (kirjallinen todiste b4).

M on kertonut, että taloyhtiöissä tulee säännöllisesti ongelmia elementtisaumavuotojen kanssa. Korjataan 20 - 30 vuotta vanhoja taloja. Ri on kertonut, että betonielementtien saumoilla sanotaan olevan noin 50 vuoden käyttöikä, mikä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Ren mukaan saumojen tavoitteellinen käyttöikä on 10 - 15 vuotta. Talo on Ren mukaan normaali verrattuna muihin samaan aikaan rakennettuihin taloihin. Knen ja M ovat molemmat kertoneet, että julkisivujen saumauksia uusitaan usein eri taloyhtiöissä, joten betonielementtien saumausten tarve ei ole sinänsä poikkeuksellinen korjaustoimenpide. Pmäen mukaan tällainen toimenpide ei myöskään kustannuksiltaan ole merkittävä.

Huomioon ottaen, että elementit on saumattu vuonna 2000, hovioikeus katsoo että XXXXXen on tullut varautua siihen, että vastaava toimenpide tehtäisiin muutaman vuoden sisällä siitä, kun hän oli ostanut huoneiston talossa. Tässä tapauksessa on kuitenkin ilmennyt, kuten jäljempänä tarkemmin selostetaan, lähes välittömästi kaupanteon jälkeen luonteeltaan ja kustannuksiltaan sellainen rakennuksen julkisivun korjaustarve, jonka perusteella julkisivun voidaan katsoa olleen merkittävästi huonommassa kunnossa kuin XXXXXki on ennen kaupantekoa voinut perustellusti edellyttää.

Sakipa Oy:n 21.9.2007 laatimassa kuntotutkimusraportissa (s. 9) todetaan kohteen yleistilasta muun muassa seuraavaa: "kohteen julkisivujen tekninen kunto on välttävä/heikko. Julkisivuelementtien ulkokuorissa todettiin yleisesti pakkasrapautumaa. Lisäksi näytteiden perusteella ulkokuoren betoni on pääosin huokoistamatonta, joten ennuste betonin säilyvyydelle on huono." Edelleen asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen kokouskutsussa 12.10.2007 (todiste A8) on kohdassa 4 todettu muun muassa, että "elementit vaativat pikaista korjausta". Hovioikeus katsoo, että nämä seikat osaltaan osoittavat, että kyseessä ei ole ollut tavanomainen rakennuksen iästä johtuva korjaustoimenpide. Todistelu osoittaa lisäksi, että yhtiön isännöitsijä, yhtiön hallitus, kiinteistönvälittäjä, myyjä ja ostaja eivät ole tienneet betonielementtien vakavista rapautumisvaurioista eivätkä ole voineet ennalta varautua varsin mittavaan julkisivuremonttiin. Puheena oleva julkisivun korjaustarve oli kaikille näille tahoille tullut yllätyksenä, vaikka julkisivujen saumauksia olikin rakennuksessa tehty.

Julkisivun korjauskustannukset ovat olleet 611.670 euroa ja samassa yhteydessä rakennuksen kattoon on asennettu uusi huopakate 34.770 eurolla sekä vaihdettu kaikki ikkunat 144.560 eurolla eli yhteensä kustannukset ovat olleet 791.000 euroa. Julkisivun korjauskustannusten ja vesikattotyön yhteismäärästä 646.440 eurosta XXXXXen maksettavaksi on tullut noin
17.216 euroa. Koska vesikaton kunnostamisen ei ole näytetty johtuneen seinäelementtien vaurioista, kysymyksen on siltä osin katsottava olevan vain rakennuksen iästä johtuvasta korjaustarpeesta. Vesikattotyön osuutta ei siten voida ottaa huomioon taloudellisen virheen olemassaoloa harkittaessa. Ikkunaremontin kustannuksia kanteeseen ei ole sisällytettykään. Huomioon otetaan siten vain julkisivun korjauskustannukset 611.670 euroa. Kun asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistojen pinta-ala on isännöitsijäntodistuksen mukaan 3004 m2 ja kun XXXXXen asunnon pinta-ala on 80 m2, XXXXXen asunnon osalta kustannukset ovat noin 16.300 euroa. Kauppahintaan suhteutettuna hovioikeus pitää jo tätäkin määrää merkittävästi suurempana kuin XXXXXellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Edellä selostettuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevan julkisivuremontin kerrotunlainen korjaustarve on ollut odottamatonta ja taloudellisesti merkittävämpää kuin XXXXXellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa on siten ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe. Saman pykälän 3 momentin mukaan, jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä sanotussa 6 luvussa virheestä säädetään.

Kysymys kaupan purusta

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta purkaminen voisi tulla kysymykseen. Arvioitaessa, voidaanko muuta seuraamusta kuin kaupan purkua pitää kohtuullisena, on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Purku voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. Purkua harkittaessa on kuitenkin otettava huomioon myös sen vakavat vaikutukset myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Purku onkin asuntokaupan virheen seuraamuksena viimeinen vaihtoehto (hallituksen esitys 14/1994 vp s. 136 ja s. 138).

Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevan asunnon virheet on mahdollista korjata niin, että asunto täyttää ainakin kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Tämä johtopäätös perustuu erityisesti todisteeksi esitettyyn korjausehdotukseen (A 19), jonka XXXXXkikin on lähtökohtaisesti hyväksynyt. Hän on kuitenkin edellyttänyt, että myös ulkoseinien eristeenä olevien villojen kunto, siis niiden mahdollinen kosteus ja itiöpitoisuus, tarkastetaan. Tähän asunto-osakeyhtiö ei ole suostunut. Hovioikeus pitää allergisen ja homeille altistuneen XXXXXen vaatimusta sinänsä ymmärrettävänä. Mikäli eristevillat olisi tarkastettu ja tarvittaessa vaihdettu, XXXXXki olisi todennäköisesti tyytynyt asunto-osakeyhtiön esittämiin korjauksiin, ja siis pysynyt kaupassa. Hovioikeus on tehnyt tämän johtopäätöksen kirjallisesta todisteesta A 20. Toisaalta kaupan purulla olisi vakavat vaikutukset myös myyjän eli YYYYYin taloudelliseen tilanteeseen. Hovioikeus päätyy katsomaan, ettei ole edellytyksiä purkaa kauppaa.

Hinnanalennus

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. XXXXXen asuntoa rasittavan taloudellisen virheen suuruus on edellä todetuin tavoin noin 16.300 euroa. Hovioikeus vielä toteaa, että asunnon sisäpuolisten virheiden perusteella ei ole vaadittu hinnanalennusta.

Puheena oleva kauppa on tehty käypään hintaan eli sopimuksenmukainen hinta on vastannut sitä, mikä kaupan kohteen hinta virheettömänä olisi ollut. On selvää, että julkisivun korjauksen johdosta asuntoyhtiön rakennus on tullut parempaan kuntoon kuin XXXXXki on voinut ennen kaupantekoa edellyttää. Tasonparannusta arvioidessaan hovioikeus ottaa huomioon myös muut rakennuksen kuntoa koskevat toimet eli huopakatteen uusimisen ja ikkunoiden vaihtamisen. Näiden toimien johdosta myös kaupan kohteena olleiden osakkeiden arvokin on noussut.

Hovioikeus on arvioinut, että talon ikään ja tehtyihin korjauksiin nähden kohtuullinen hinnanalennuksen määrä on 8.500 euroa.

Vahingonkorvausvaatimukset

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Säännöksen mukaan myyjän korvausvastuu perustuu siis huolimattomuuteen.

XXXXXki on hovioikeudessa vedonnut siihen, että kiinteistönvälittäjä oli ollut tietoinen XXXXXen homealtistuksesta ja että tämän olisi tullut ilmoittaa siitä YYYYYille. XXXXXki on myös viitannut YYYYYin allekirjoittaman kaupan kohdetta koskevaan selvitysasiakirjaan, jolla YYYYY on XXXXXen mukaan vakuuttanut, että kaupan kohteessa ei ollut kosteus­ tai homevaurioita. XXXXXen mukaan YYYYYin oli täytynyt olla tietoinen virheistä asunnossa, ja jättäessään kertomatta niistä YYYYY ei ollut täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan.

YYYYY, joka oli asunut asunnossa yhdeksän vuotta, on hovioikeudessa kertonut, ettei hänellä ollut ollut mitään tietoa kosteus- tai homevaurioista. Hänellä ei ollut ollut terveysongelmia asuessaan asunnossa. YYYYY ei osannut sanoa, milloin kuprut seinässä olivat tulleet. YYYYYin mielestä kuprut seinässä eivät välttämättä osoittaneet sitä, että asunnossa olisi vesivahinko. Kukaan ei ollut kertonut hänelle talossa 1990-luvulla tapahtuneista vesivahingoista. Verhokoteloihin ei ollut ollut näköesteitä, mutta YYYYY ei ollut kiinnittänyt niihin huomiota.

Kiinteistönvälittäjä Knen on kertonut, että kaikki välitysliikkeen välittäjät olivat käyneet asunnossa ennen kuin se tuli myyntiin. Hän ei ollut silloin havainnut mitään, esimerkiksi maakellarinhajua, mikä olisi antanut aihetta epäillä, että asunnossa olisi kosteusvaurioita. Talon porraskäytävässä hän oli huomannut maalin kupruilua, mutta se ei ollut aiheuttanut toimenpiteitä, koska niitä tulee Ksen mukaan aina. Rgttt, joka oli kiinteistönvälittäjänä ollut mukana myymässä kyseistä asuntoa, on kertonut, ettei hän ollut havainnut asunnossa hajuja, kupruja tai muuta, vaikka hän oli käynyt kaikissa huoneissa. Ri taas on kertonut, että hän oli tuntenut homeenhajun heti, kun hän oli avannut oven makuuhuoneeseen. Muovimatto, mistä oli myös tullut haju, oli avattu ennen kuin hän oli käynyt asunnossa. Ren arvion mukaan YYYYYin olisi pitänyt huomata homeenhaju.

XXXXXki oli huomannut kosteusvauriot asunnossaan melko pian sen ostamisen jälkeen, kun hän oli ruvennut tekemään siellä remonttia. Ennen tätä hän, tai kukaan muukaan, ei ollut epäillyt asunnossa olevan minkäänlaisia kosteusvaurioita. Kiinteistönvälittäjät Knen ja Rgttt eivät olleet huomanneet asunnossa mitään normaalista poikkeavaa, vaikka he ovat alansa asiantuntijoita ja tottuneita arvioimaan asuntoja ja niiden kuntoa. Edellä esitetty viittaa siihen, että XXXXXen remontin alkamisen jälkeen havaitsemat kosteusvauriot ovat olleet vaikeasti havaittavia, varsinkin ennen kauppaa kun asunto oli vielä ollut kalustettu. Se, että tavarantarkastaja Ri oli huomannut hajun, on voinut johtua siitä, että kun Ri kävi asunnossa makuuhuoneen lattian muovimatto oli jo nostettu pois paikaltaan ja kyseisen huoneen ovi oli ollut suljettu, minkä johdosta ilmanvaihto oli ollut huono ja haju tämän takia helpommin aistittavissa. YYYYY itse oli huomannut kuprut seinässä, mutta maallikkona hän ei ollut osannut yhdistää niitä mahdolliseen kosteusvaurioon. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole tullut esiin seikkoja, jotka osoittaisivat YYYYYin ennen kauppaa tienneen kosteusvaurioista tai että hän olisi antanut XXXXXelle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja asunnon kunnosta.

Asiassa on siten tullut näytetyksi, että virhe asunnossa ei johdu YYYYYin huolimattomuudesta. Perustetta XXXXXen vaatimille vahingonkorvauksille ei ole.

Oikeudenkäyntikulut, oikeusavun omavastuuosuus ja avustajanpalkkiot

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeudessa XXXXXki on hävinnyt kanteensa kokonaisuudessaan ja hänet on velvoitettu korvaamaan YYYYYin oikeudenkäyntikuluja. Hovioikeudessa XXXXXki on hävinnyt ensisijaisen vaatimuksensa koskien kaupan purkua sekä vahingonkorvausvaatimuksensa. Hänen valituksensa on hinnanalennuksen osalta osaksi menestynyt. Kun XXXXXki on voittanut hinnanalennusvaatimuksesta vain osan, mutta muuten hävinnyt valituksensa, hän on velvollinen korvaamaan vain osan YYYYYin oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta. Kohtuulliseksi määräksi sieltä hovioikeus katsoo 5.000 euroa. Hovioikeudessa osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Oikeusapulain 20 §:n 1 momentin mukaan, jos oikeusapua myönnettäessä määrätty omavastuuosuus muodostuisi oikeusapua saaneen taloudellisiin oloihin nähden selvästi kohtuuttomaksi, omavastuuosuuden määrää voidaan alentaa. Hovioikeus katsoo, ettei XXXXXen omavastuuosuus ole suuruudeltaan niin kohtuuton, että sitä olisi aihetta alentaa.

XXXXXen avustaja asianajaja I. Hnen on vaatinut palkkiokseen asian hoitamisesta hovioikeudessa vuonna 2009 tehdyistä toimenpiteistä 1.383,33 euroa ja arvonlisäverona 304,33 eli yhteensä 1.687,66 euroa, josta XXXXXen omavastuuosuus on 337,54 euroa. Asianajaja Hnen on lisäksi vaatinut vuonna 2010 tehdyistä toimenpiteistä 1.858,33 euroa ja arvonlisäverona 408,83 eli yhteensä 2.267,16 euroa. Hovioikeus hyväksyy asianajaja Hätttsen palkkiovaatimukset.

YYYYYin avustaja asianajaja Eeva Lnen on vaatinut palkkiokseen asian hoitamisesta hovioikeudessa 1.2.2010 alkaen tehdyistä toimenpiteistä 2.250 euroa ja arvonlisäverona 495 euroa eli yhteensä 2.745 euroa. Hovioikeus hyväksyy asianajaja Ln palkkiovaatimuksen.

Tuomiolauselma

Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

J. P. J. YYYYY velvoitetaan suorittamaan S. O. XXXXXelle 8.500 euroa hinnanalennuksena asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 22.2.2007 lukien 9.8.2007 saakka ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka.

S. O. XXXXXen velvollisuus korvata J. P. J. YYYYYin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta alennetaan 5.000 euroon, käräjäoikeuden määräämine korkoineen.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Hlle palkkiona XXXXXen avustamisesta hovioikeudessa 2.964,99 euroa sekä arvonlisäverona 652,30 euroa eli yhteensä 3.617,29 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Llle palkkiona YYYYYin avustamisesta hovioikeudessa 1.350 euroa sekä arvonlisäverona 297 euroa eli yhteensä 1.647 euroa

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.5.2010

Asian ovat ratkaisseet:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenneuvos S. Mättt hovioikeudenneuvos J. Pattt hovioikeudenneuvos K.-M. Kattt
viskaali A. Utttt

PORIN KÄRÄJÄOIKEUS

Lainkäyttöyksikkö 2

Tullipuominkatu 5

TUOMIO

Annettu 20.5.2009

09/4182

28100 Pori

L 08/1280

Käräjätuomari P. Rattt Käräjätuomari H. P.-Ttttt Käräjätuomari L.-M. Mittt

Kantaja S. O. XXXXXki

Vastaaja J. P. J. YYYYY

ASIA Irtaimen kaupan purkaminen ym

Vireille 10.3.2008

SELOSTUS ASIASTA

Perustiedot

KANNE

Kannevaatimukset

Kantaja S. O. XXXXXki on 22.2.2007 allekirjoitetulla kaupalla, 52.000 euron kauppahinnalla, ostanut vastaajalta J. P. J. YYYYYiitä Asunto Oy Vxxxxn (jäljempänä asuntoyhtiö) osakkeet XXXX-XXXX, jotka oikeuttavat kolme huonetta ja keittiön käsittävän huoneiston hallintaan mainitussa asuntoyhtiössä.

Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus

1. määrää kaupan puretuksi ja

2. velvoittaa vastaajan palauttamaan osakkeiden kauppahinnan 52.000 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 22.2.2007 lukien 16.8.2007 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka,

3. toissijaisesti vaatimusten 1-2 sijasta; määrää kauppahintaa alennettavaksi 17.216 eurolla ja velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalIe hinnanalennuksena 17.216 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 22.2.2007 lukien 9.8.2007 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka ja

4. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan vahingot 13.980,03 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä ,11.3.2008 lukien sekä

5. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä lukien.

Kanneperusteet

1- 3. Kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6:11:n mukainen virhe ja/tai 6:20:n 1-3 kohtien mukainen taloudellinen virhe.

AsKL:n 6:11 virhe

Talon vesikatto ja julkisivuelementit ovat huonokuntoisuuden ja vaurioiden johdosta vuotaneet, mistä on aiheutunut huoneiston sisärakenteisiin kosteus- ja homevaurioita. Terveyttä vaarantava kosteus- ja homevaurio huoneiston sisärakenteissa aiheuttaa olennaista haittaa. Kaupankohde kunnoltaan ja arvoltaan ei ole vastannut sitä, mistä kaupassa on sovittu. Osakkeet ovat virheiden johdosta arvottomampia kuin ostaja on voinut kaupassa olettaa. Kauppa on ensisijaisesti purettava tai joka tapauksessa kauppahintaa on alennettava. Vastaajan korvausvastuu perustuu kaupanvastuuseen.

Kantaja on aikaisemmin altistunut homeille. Se tulee ottaa huomioon virheen olennaista haittaa arvioitaessa. Kertynyttä kosteutta, hometta ja mikrobeja on mahdoton kokonaan poistaa asunnon rakenteista. Sen vuoksi ei ole täyttä varmuutta siitä, että huoneisto korjattunakaan ei aiheuttaisi kantajaille terveysriskiä.

Kaupan erityisenä ehtona ostajan puolelta on ollut, että asunnossa ei ole kosteutta eikä sen aiheuttamia vaurioita. Kantaja on kertonut homealtistuksesta ja sen edellyttämistä asunnon laatuvaatimuksista myyjää edustaneelIe kiinteistövälittäjälle.

Kantaja ei ole voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita virheitä. Kantajan kaupankohteen tarkastusta on vaikeuttanut kaupantekohetkellä vastaajan huoneistossa paikallaan ollut asuinirtaimisto.

Vastaaja on vakuuttanut kiinteistövälittäjälle antamassaan "selvitysasiakirjassa", että rakennuksessa ei ole sattunut vesivahinkoa, ei ole kosteusvauriota, ei home-tai sieniongelmia eikä muita vikoja tai puutteita. Kantajalla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta, koska hän on saanut luottaa myyjän vakuutteluun siitä, ettei kosteusvaurioita ole.

Myyjä on ennen kaupantekoa laiminlyönyt antaa ostajalle tiedon mainituista huoneiston sisärakenteiden ja talon ulkoseinän kosteusvaurioista, joista hän on tiennyt tai hänen olisi ainakin pitänyt tietää. Myyjä on laiminlyönyt ilmoittaa myös rakennuksen huonokuntoisesta ja korjauksen tarpeessa olevasta vesikatteesta. Taloyhtiössä on ollut aikaisemminkin kosteusvaurioita, joita on korjattu, joten myyjän on täytynyt tietää virheestä. Joka tapauksessa, mikäli myyjäkään ei ole tiennyt virheestä, kyseessä on salainen virhe.

Taloudellinen virhe / hinnanalennus/ korjauskustannukset

Myyjän tiedossa on ollut, että asuntoyhtiöön on tulossa suurempi ulkokorjaus. Tästä myyjä ei ole ilmoittanut ostajalle. Joka tapauksessa ulkokorjauksesta aiheutuvat kustannukset ovat niin odottamattomia ja taloudelliselta merkitykseltään suuria, että ne muodostavat taloudellisen virheen. Isännöitsijätodistuksessa ei ole ollut mitään mainintaa virheistä tai muista seikoista, joiden perusteella kantaja olisi voinut ennakoida korjaustarvetta. Isännöitsijä on tuonut esille kantajan kanssa käymässään puhelinkeskustelussa ainoastaan ikkunaremontin.

Julkisivujen ja vesikaton korjaaminen aiheuttaa yhtiölle tämän hetkisen tiedon mukaan 646.440 euron kustannukset. Huoneistoneliötä kohden tämä merkitsee 215,20 euron kustannusta. Kantajan asunnon osalta mainitut korjauskustannukset tulevat olemaan ainakin 17.216 euroa, mikä on noin 33 %:a maksetusta kauppahinnasta. Kantajalla ei ole heikon taloudellisen tilanteensa vuoksi mitään mahdollisuutta taloudellisesti selviytyä korjausten aiheuttamista lisäkustannuksista.

Kantaja ei ole estänyt asunnon korjaamista, vaan ratkaisu on ollut asuntoyhtiön. Asuntoyhtiö on 11.11.2008 esittänyt asunnolle korjaustapaehdotuksen, jonka kantaja on hyväksynyt ja 19.11.2008 pyytänyt, että eristeet on tutkittava, mihin asuntoyhtiö ei ole vastannut mitään.

Katto- ja seinäelementtien korjaus ei ole perusparannusta, vaan välttämätön muun muassa vesivuotojen estämiseksi. Korjaus ei nosta asunnon arvoa, koska kauppahinta on määräytynyt sen perusteella, ettei siinä ole virhettä.

Vahingonkorvaus

Vastaaja on tuottamuksellaan aiheuttanut vahinkoa kantajillee. Välttääkseen mahdolliset terveyshaitat kantaja ei ole voinut asua asunnossa tuona aikana. Kantaja on kesäkuusta 2007 lukien joutunut asumaan muualla, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia.

Vahingot, tähän mennessä yhteensä 13.980,03 euroa, koostuvat seuraavista eristä:

1. Kustannukset muualla asumisesta 8.680,60 euroa

2. Huoneistossa aloitetun turhan remontin sekä sen jälkien korjaamisen aiheuttamat kustannukset 336 euroa

3. Asian hoidosta kantajalIe aiheutuneet matkakustannukset 1738 km x 0,44 euroa eli yhteensä 764,72 euroa

4. Ylimääräiset muuttokustannukset 237 euroa

5. Ylimääräisen koti-irtaimen varastointi 390 euroa

6. Asian hoidosta aiheutuneet puhelinkulut 200 euroa

7. Asuntoa varten otetun lainan korot 3.353.71 euroa

8. Vuokra-asunnon hakuilmoituskulut 18 euroa

Kanteen ennenaikaisuus

Vaatimus kohdistettuna vastaajaan ei ole ennenaikainen. Vaikka vauriot kuuluvat asuntoyhtiön vastattavaksi, korjauskustannukset kanavoituvat osakkeenomistajalle.

VASTAUS

Kannevaatimukset on hylättävä.

Kantaja on velvoitettava korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä.

Vastustamisen perusteet

AsKL:n 6:11 ja 6:20 virhe

Rakennuksessa tai asunnossa ei ole olennaista haittaa aiheuttavaa virhettä eikä mitään muutakaan asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä, josta myyjä vastaisi. Kaupan kohde on vastannut kunnoltaan, arvoltaan ja iältään sovittua. Taloudellinen virhevastuu AsKL:n 6:20:n 1-2 kohdissa edellyttää tuottamusta, jota vastaajalla ei ole. Rakennuksen ikä huomioon ottaen ulkokorjauksissa ei ole kyse odottamattomista korjauksista. Kaupan purku on vastaajalIe taloudellisesti kohtuuton.

Vauriot eivät ole asumisen aiheuttamia. Vaurioiden aiheuttajasta ei ole tietoa. Tehokuivaus Oy:n lausunnon mukaan kosteusvauriot ovat aiheutuneet elementtien saumojen vuotamisesta, joiden korjaamisesta se on antanut toimenpide-esityksen. Vauriot eivät ole normaalissa asumisessa näkyviä tai haittaavia ja niiden havaitseminen on vaatinut rakenteiden purkamista. Vauriot ovat alkuperäisissä rakenteissa. Nämä vauriot asuntoyhtiö korjaa myöntämänsä mukaisesti.

Asuntoyhtiö vastaa kaikista rakennuksen vioista ja vaurioista.

Asunnon virheiden korjaaminen ei ole vaatinut mittavaa ja kallista katon ja julkisivuelementtien korjausta, joka on kokonaisuudessaan rakennuksen perusparannusta. Katto- ja julkisivuremontti on päätetty asuntoyhtiössä kaupanteon jälkeen. Ostajalla on ollut tilaisuus olla mukana päättämässä asiasta. Perusparannus on käsittänyt katon, seinäelementtien, portaiden, parvekkeiden ja rännien korjaamisen.

Perusparannus kohottaa kaupankohteen arvoa siihen sijoitetulla määrällä. Vastuu perusparannuksesta ei tule kaupanvastuun perusteella myyjän maksettavaksi.

Vastaaja ei ole laiminlyönyt tietojen antamista eikä hän ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää vaurioista. Ne ovat tulleet ilmi vasta kantajan purkaessa rakenteita. Kaupanteon aikaan tiedossa on ollut ainoastaan tulossa oleva ikkunaremontti. Mistään muusta ei ole asuntoyhtiössä päätetty tai ollut puhetta. Asuntoyhtiössä tiedossa olevat asiat käyvät ilmi isännöitsijätodistuksesta, jota ei ole väitetty virheelliseksi. Lisäksi kantaja on itse keskustellut ennen ostopäätöstä isännöitsijän kanssa, jossa yhteydessä ikkunaremontti on tullut esille. Vastaajalla ei ole ollut tietoa aikaisemmista vesivahinkokorjauksista. Rakennuksessa on tehty tavanomaisia vuosihuoltokorjauksia. Kyseessä on käytetty asunto. Mikäli kaupankohteessa on virhe, se on salainen.

Vastaaja ei ole vakuuttanut asunnon virheettömyyttä ostajalle. Myyjän antama "selvitysasiakirja" ei ole myyjän vakuutus ostajalle eikä se ole tullut kaupanehdoksi. Asiakirja on toimeksiantosopimuksen osa ja se täytetään, kun kiinteistövälittäjän kanssa tehdään toimeksiantosopimus. Vastaajalla ei ole ollut tietoa asuntoyhtiön asioista.

Vastaajalla ei ole tuottamusta, jonka perusteella hän olisi vahingonkorvausvelvollinen.

Kantaja ei ole kaupanteon yhteydessä kertonut vastaajalle allergioistaan. Asunnon kunto ja sopivuus allergikolle ei ole ollut kaupan erityisenä ehtona. Allergia aiheuttaa kantajalle itselleen korostuneen selonottovelvollisuuden.

Asunto on tarkastuksessa todettu asumiskelpoiseksi. Homepitoisuudet ovat olleet normaalin rajoissa. Kantajan väittämä asumiseste voi olla vain hänen itsensä aloittama ja kesken oleva remontti, jossa hän on purkanut seiniä ja muita asunnon sisätiloja. Kantaja on viivyttänyt ja estänyt asuntoyhtiön vastuulle kuuluvan asuntonsa korjaamista. Asunnossa olisi voinut asua koko ajan. Estettä asumiselle ei ole eikä myöskään perustetta muualla asumisesta aiheutuneiden kulujen korvaamiselle. Jos asuntoyhtiö on viivytellyt korjaamisessa, korvausvaade tulee kohdistaa siihen. Vastaaja ei ole voinut mitenkään vaikuttaa korjauksiin.

Kantaja on saanut merkittävän perinnön, jolla hän on suunnitellut rahoittavansa asunnon oston ja mittavan remontin. Pelkkä kansaneläke ei olisi kustannuksiin riittänyt.

Kanteen ennenaikaisuus

Kanne on ennenaikainen, koska asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaisesti asunto-osakeyhtiö vastaa kiinteistön kunnossapidosta ja siitä, että kiinteistö on asuttavassa kunnossa. Se vastaa myös asukkaalle tällaisesta viasta mahdollisesti aiheutuvasta haitasta ja sen korjaamisesta. Koska korjauskustannuksista vastaa asuntoyhtiö. Kantajalle ei aiheudu mitään taloudellista rasitusta kustannuksista. Asuntoyhtiö on ryhtynyt välittömästi toimiin saatuaan tiedon vaurioista. Vastaaja ei voi itse ryhtyä tällaisen vahingon korjaamiseen. YYYYY on väärä vastaaja.

Määrällinen vastaus

Kantaja voisi korkeintaan vaatia korvausta sisäpuolisista korjauksista siltä osin kuin ne kanavoituvat neliöiden mukaan kantajan asuntoon. Asunnon sisäpuolisista vaurioista aiheutuvat korjauskustannukset ovat enintään 6.000 euroa, joista asuntoyhtiö vastaa 3000 m2:llä. Kantajan osuus on 2 euroa/m2 eli 80 x 2 =160 euroa. Korjauskustannus kuuluu vuosikorjausten piiriin ja on määrältään niin vähäinen, ettei se ole hinnanalennusperuste. Vastaajan määrällinen vastuu hinnanalennuksesta voi ulottua ainoastaan siihen määrään, jota asuntoyhtiö ei kantajalle jostakin syystä vaurioista korvaisi. Vielä ei ole tietoa, jääkö mitään maksuvelvoitta. Vahingonkorvausvaatimukset 1, 2, 4, 5, 7 ja 8 määrällisesti riidattomia, 6-kohta 20 euroa, 3-kohta 60 euroa.

TODISTEET

Kirjalliset todisteet ja muu kirjallinen oikeudenkäyntiaineisto

A 1. Kauppakirja 22.2.2007

A2. Kaupankohdetta koskeva myyjän selvitysasiakirja

A3. Isännöitsijätodistus 10.1.2007

A4. Tehokuivauksen mittauspöytäkirja 2.4.2007

A5. Porin kaupungin terveysviraston muistio no 8488 liitteineen

A6. Tavarantarkastuskertomus ja liitteet 1 ja 2

A7. Valokuvat 12 kpl

A8. AsOy:n ylim. yhtiökokouksen kokouskutsu 22.10.2007

A9. Sakipa Oy:n kuntotutkimusraportti 21.9.2007

A10. AsOy:n ylim. yhtiökokouksen esitys lista 19.2.2008

A 11. Kaksi Kelan päätöstä ja tositteet

A12. AsOy:n pöytäkirja 22.10.2007

A13. AsOy:n pöytä kirja 18.3.2002

A 14. Isännöitsijän kustannuslaskelma

A 15. Lainatodistus

A 16. Laskelma

A 17. Lääkärinlausunto

A18. Kirje 7.7.2008

A 19. Korjausehdotus 6.11.2008

A20. Kirje 19.11.2008

A21. Analyysiraportti 20.4.2009

84. Isännöitsijän kirje 25.1.2008

86. Etuovi.com -myyntiesite

B7. Tilasto 10.12.2008

88. Todistus 10.12.2008

89. Päätös 15.9.2008

810. Asumisterveysohje 2003

Henkilötodistelu

Kantaja S. O. XXXXXki

Vastaaja J. P. J. YYYYY

Todistaja K. T. V. Pnen Todistaja T. O. Rvi

Todistaja J. M. Terveystarkastaja

Todistaja K. V. M. Knen

Todistaja J. K. Honen Todistaja J. H. Mä Todistaja E. T. H. Todistaja J: T. Pmäki Todistaja I. K. Jnen

Todistaja J. A. M. Rvist

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT

Kaupankohde

XXXXXen ostamat osakkeet oikeuttavat Asunto Oy Vxxxxn omistaman kerrostalohuoneiston A 3 hallintaan, osoitteessa Lxxxx 3 Porissa. Huoneiston pinta-ala on 80 neliömetriä ja se käsittää kolme huonetta ja keittiön. Huoneistossa on lasitettu parveke. Kauppahinta on ollut 52.000 euroa ja neliöhinta 650 euroa.

Omistusoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt kauppakirjan allekirjoituksella ja hallintaoikeus 1.4.2007.

Huoneisto sijaitsee vuonna 1979 valmistuneessa rakennuksessa. Asiassa on riidatonta, että myytäessä po. huoneiston varustus ja pinnat ovat olleet alkuperäisessä kunnossa, lukuunottamatta myyjän noin 10 vuotta ennen kauppaa tekemää pientä pintaremonttia ja noin vuosi ennen kauppaa tekemää kylpyhuoneremonttia.

Asuntoyhtiössä oli tehty parvekkeiden peruskorjaus ja vuonna 2000 julkisivuelementtien saumaus. Ennen nyt po. kauppaa asuntoyhtiössä oli tehty päätös ikkunaremontista.

Kanteen ennenaikaisuus

Oikeuskäytännössä ostajan vaatimuksia ei ole pidetty ennenaikaisena silloinkaan, kun taloudellista vastuuta asuntoyhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei ole vielä lopullisesti määritelty. Asuntoyhtiön vastuu voidaan ottaa huomioon mahdollista korvausta alentavana seikkana.

(Palo-Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä; 2003, s.527s ).

Tässä tapauksessa asuntoyhtiö on jäljempänä kerrotuin tavoin ottanut vastuun korjauksista ja kustannuksista. Korjauskustannukset on voitu riidattomasti jo määritellä jokaista huoneistoa kohden. Kanne ei ole ennenaikainen.

Virheellisyys

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen ulkoseinäelementit ovat olleet huonokuntoiset ja huoneistossa sisäpuolella on ollut kosteusvaurioita keittiön ja makuuhuoneen verhokotelon rakenteissa, makuuhuoneen seinässä ja jalkalistassa.

Todistajien tavarantarkastaja T. O. Ren ja Tehokuivaus Oy:n toimitusjohtaja J. H. Mn tutkimusten ja lausuntojen mukaan makuuhuoneen muovimaton alla on ollut kosteutta ja kosteusvauriota sekä jalkalistassa seinänpuoleisella sivulla homekasvustoa. Mn tutkimuksessa 2.4.2007 todettu, että asunnon kohdalla julkisivuelementin sauma on vuotanut. Mn tutkimuksen ja Ren 13.6.2007 suorittaman tutkimuksen mukaan kosteusvauriojäljet ovat olleet kuivia, lukuunottamatta Mn mainitsemaa kosteaa muovimaton alustaa.

Todistaja, terveystarkastaja J. Terveystarkastajan lausunnon ja 19.4.2007 ottaman näytteen perusteella muovimaton alla sädesienipitoisuus on ollut koholla, muutoin asumisterveysohjeen raja-arvot eivät ole ylittyneet.

Todistaja rakennusinsinööri E. T. Heimon ja hänen ulkoseinäelementin mineraalivillasta ottamansa näytteen sekä siitä 20.4.2009 annetun analyysiraportin mukaan näytteen aktinomykeettibakteeripitoisuus on ylittänyt raja-arvon ja on epäiltävissä, että rakennuksessa on mikrobikasvustoa, joka voi kulkeutua sisäilmaan muun muassa llrnanvalhdon mukana. Sisätiloissa oleskelevat voivat altistua mikrobeille tai sen hajoamis-ja aineenvaihduntatuotteille. Ellei mikrobikasvustoa raportin mukaan poisteta, se voi olla terveydelle haitallista vielä senkin jälkeen, kun rakennusmateriaali on kuivunut tai kuivatettu.

Asiassa on riidatonta, ja myös edellä mainittujen todistajien Ren ja Mn havainnot tukevat sitä, että asunnon sisäpuoliset kosteusvauriot eivät ole asumisen aiheuttamia, vaan ne ovat aiheutuneet ulkopuolelta tulleesta kosteudesta, todennäköisesti elementtisaumojen vuotamisesta.

Sakipa Oy:n raportin mukaan rakennuksen betonisissa ns. sandwich-rakenteisissa elementeissä on todettu muun muassa pakkasrapautumista ja saumojen kunto heikoksi, välttäväksi ja tyydyttäväksi, osin saumausmassa on puuttunut kokonaan. Julkisivuilla on ollut suhteellisen vähän silmämääräisesti havaittavia korroosiovaurioita.

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan asunto-osakeyhtiö vastaa rakennuksen kunnossapidosta ja muun muassa rakenteellisista vioista johtuvien sisäpuolisten vaurioiden korjaamisesta.

Todistaja, asuntoyhtiön isännöitsijä J: T. Pmäen mukaan sen jälkeen, kun kosteusvaurio oli tullut ilmi, asia oli otettu keväällä 2007 esille yhtiökokouksessa, jossa oli päätetty teettää laajempi tutkimus. Elementtien kulmat, jotka koko rakennuksessa olivat olleet suurin piirtein yhtä huonossa kunnossa, oli välittömästi saumattu ensiapukorjauksena. Yhtiökokouksen päättämä laajempi tutkimus oli teetetty Sakipa Oy:llä, jonka 21.9.2007 antamien tutkimustulosten ja korjaussuositusten mukaan ylimääräinen yhtiökokous oli 22.10.2007 päättänyt korjauksesta ja sen rahoituksesta.

Asiassa on esitetty erilaisia mielipiteitä korjaustavasta. Kantaja on edellyttänyt todistaja Hetttn esittämää korjaustapaa, jossa elementin eristekerroksen mineraalivilla on vaihdettava ja tämä sen vuoksi, että Hetttn mukaan eristeen kuivunut mikrobikasvusto voi olla terveysriski päästessään huoneilmaan. Todistaja Pmäen mukaan korjaus on tehty Sakipa Oy:n korjausesityksen mukaan siten, että elementti on pultattu runkoon ja asennettu lisäeriste ja uusi pinnoite. Eristeen vaihtaminen ei ole ollut Pmäen mukaan perusteltua, koska asiantuntevien henkilöiden lausuntojen mukaan elementti on ulospäin, ei sisällepäin, tuulettuva. Myös todistaja M on esittänyt elementtitaloissa hyvin yleisesti käytetyn korjaustavan, jossa elementtiä ei aukaista eikä eristettä vaihdeta ja jälkeenpäin tehdyt mittaustulokset ovat osoittaneet korjauksen riittävyyden.

Asuntoyhtiö on vuonna 2008 teettänyt koko rakennuksen julkisivuelementtien korjauksen Sakipa Oy:n esittämällä tavalla. Isännöitsijän mukaan asuntoyhtiö ei aio teettää korjausta kantajan edellyttämällä tavalla, koska eristeen vaihtaminen on tarpeetonta.

Korjauskustannukset ovat olleet 611.670 euroa. Samassa yhteydessä on yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti rakennuksen kattoon asennettu uusi huopakate 34.770 eurolla. Lisäksi samassa yhteydessä on vaihdettu kaikki ikkunat, mistä kustannus on ollut 144.560 euroa.

Asunnon sisäpuolisia korjauksia ei ole vielä tehty. Sisäpuoliset korjaukset olisi ollut isännöitsijän mukaan mahdollista tehdä jo heti elementtien ensiapukorjauksen jälkeen tai viimeistään loppuvuonna 2008, kun ulkokorjaukset oli saatu valmiiksi, mutta XXXXXen kanssa käydyn yhteydenpidon seurauksena isännöitsijä oli tullut siihen käsitykseen, ettei XXXXXki hyväksynyt sisäkorjauksia ennenkuin ulkokorjaukset oli tehty hänen edellyttämällään tavalla ja tämän vuoksi asuntoyhtiö ei ole voinut vastoin osakkeenomistajan tahtoa ja myötävaikutusta tehdä asunnon sisäkorjauksia. Myöskään korjauksen jälkeen suoritettavaksi suunniteltuja huoneilman mikrobimittauksia ei ole voitu tehdä.

Tämän selvityksen perusteella voidaan päätyä siihen, että sisäpuolisten korjausten, jotka isännöitsijän mukaan suoritetaan asuntoyhtiön korjausvaroista, viipyminen on johtunut kantajan menettelystä.

Myyjän tietoisuus ja tiedonantovelvollisuus

Asianosaisten kertomusten ja muun muassa todistajien Ren ja Mn kertomusten perusteella voidaan päätellä, että sisäpuoliset kosteusvauriot ja jäljet ovat tulleet esille vasta rakenteita purettaessa. Makuuhuoneen verhokotelon takana katossa ja seinässä ollut kosteusjälki, maalin "kupruilu", on ollut havaittavissa rakenteita purkamatta. Vastaaja oli maalannut seinät noin yhdeksän vuotta ennen kauppaa ja oli kertomansa mukaan pitänyt seinän kupruilua huonona pohjatyönä. Todistajien Ren ja Mn havaintojen mukaan näkyvissä olevat seinän ja katon kosteusvauriojäljet ovat olleet kuivia.

Tämän selvityksen perusteella voidaan päätyä siihen, että asunnon sisäpuoliset, silminhavaittavat kosteusvauriojäljet ovat olleet huomaamattomia ja vähäisiä pintaremontin tarpeessa olevassa huoneistossa. Näiden vauriojälkien perusteella ei myyjän voida katsoa tienneen myöhemmin paljastuneesta vuoto-ongelmasta. Samat vauriojäljet ovat olleet myös ostajan havaittavissa.

Kauppakirjaan liitetty ja kaupantekotilaisuudessa ostajalle luovutettu myyjän allekirjoittama huoneiston kuntoa koskeva lomake ei ole kaupanehto eikä se osoita, että myyjä olisi vakuuttanut, että asunnossa ei ole kosteus- ja homeongelmia huomioon ottaen asiakirjan sanamuoto ja asiasisältö. Lomakkeen valmiiksi painetun tekstin "toimeksiantaja epäilee tai tietää" kohtiin, joissa on kyse muun muassa kosteusvaurioista ja vesivahingosta on tehty merkinnät kohtiin "ei ". Todistajina kuultujen kiinteistövälittäjien K. V. M. Ksen ja J. A. M. Rgtttin lausuntojen mukaan asiakirja on ainoastaan myyjän ilmoitus siitä, mitä hän tietää tai olettaa kohteesta.

Isännöitsijän mukaan asuntoyhtiössä ei ole ollut vesivahinkoja lukuunottamatta A-rapun vuonna 2002 sattunutta kattovuotoa ja D-rapun vähän myöhemmin sattunutta ikkunanpielivuotoa. Rappukäytävien Aja B seiniä on tosin maalattu vuosina 2003 tai 2005 muun muassa vaakasaumojen maalin "pullistelun" vuoksi, mutta syynä ei ole isännöitsijän mukaan olleet vesivuodot. Edelleen isännöitsijän kertoman mukaan 10.1.2007 päivätyn isännöitsijätodistuksen antamisaikaan asuntoyhtiössä ei ole ollut päätettynä eikä suunnitteilla muita remontteja kuin ikkunaremontti.

Edellä kerrotun selvityksen perusteella on jäänyt näyttämättä, että myyjä olisi tiennyt tai että hänen olisi pitänyt tietää kaupan teon jälkeen paljastuneista kosteusongelmista rakennuksen ulkorakenteissa tai huoneiston sisäpuolella. Myyjän tiedossa ei ole voinut myöskään olla ne kustannukset, jotka korjaamisesta ovat myöhemmin syntyneet.

Asuntoyhtiön rappukäytävien kosteusvaurioista on kuultu todistajina myös talon asukkaita Pta, Hta ja Jta, mutta heidän kuulemisellaan ei ole saatu näyttöä, jolla olisi merkitystä tässä asiassa.

Edellä esitetyn perusteella käräjäoikeus päätyy siihen, että myyjä ei ole laiminlyönyt asuntokauppalain mukaista ilmoitus- ja tiedonantovelvollisuuttaan kaupassa.

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

Kantajan oman kertomuksen ja kirjallisen lääketieteellisen selvityksen mukaan hänellä on homealtistus.

Kantajan väitteen mukaan hän on asettanut kaupalle erityisehdon, jonka mukaan kohteessa ei saa olla kosteus- tai homeongelmia.

Kiinteistövälittäjä Ksen todistajakertomuksella on kuitenkin jäänyt näyttämättä, että ostaja olisi asettanut kaupassa erityisehtoa kaupankohteen kunnosta. Todistajan mukaan, mikäli ostaja olisi tuonut esille jonkin erityisehdon, hän olisi merkinnyt sen kauppakirjaan. XXXXXki oli todistajalIe maininnut jostakin terveyteen liittyvästä seikasta, jonka vuoksi hänelle oli ollut erityisen tärkeä ja merkittävä asia, että kylpyhuone oli remontoitu. Jos XXXXXki olisi maininnut homealtistuksestaan, todistaja olisi kertomansa mukaan suositellut kosteusmittauksen teettämistä.

Myyjä oli tavannut ostajan ensi kerran vasta kaupantekotilaisuudessa eikä siinä tilaisuudessa ole ollut mitään puhetta huoneiston kuntoon liittyvästä erityisehdosta. On jäänyt näyttämättä, että kantaja olisi asettanut erityisehdon kaupan kohteen kunnosta.

Kantaja on tuonut esille homealtistuksensa hyvin voimakkaasti tässä oikeudenkäynnissä. Huomioon ottaen asian suuren merkityksen hänelle, kantajan olisi ollut perusteltua vaatia tai teettää asunnossa ennen kauppaa kosteusmittaus. jossa nyt jälkeen päin esille tulleet vuoto- ym vauriot olisivat voineet tulla esille. Tällaisessa tilanteessa kantajalIe on syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jota hän ei ole täyttänyt.

Taloudellinen virhe

Asuntokauppalain 6:20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos taloudelliset velvoitteet kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuvat merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntoyhtiön yhtiökokous oli päättänyt toteuttaa edellä kerrotun julkisivuelementtien korjauksen, huopakatteen uusimisen ja ikkunaremontin. Toteutunut kokonaiskustannus on ollut 791.000 euroa.

Kustannuksista merkittävin osa eli yli 611.000 euroa on käytetty julkisivujen korjaamiseen. Julkisivut oli edellisen kerran saumattu vuonna 2000. Isännöitsijän kokemuksen mukaan elementit on saumttava noin 10 vuoden välein. Katon uusiminen ei ole ollut välttämätöntä, mutta uusiminen on ollut käytännöllistä toteuttaa tässä yhteydessä, koska se olisi ollut muutaman vuoden kuluttua edessä. Tehty korjaus ei ole ollut isännöitsijän mukaan vesivuotojen korjausta tai ns. vuosikorjausta, vaan perusparannusta, jossa myös vuotovauriot on voitu korjata.

Käräjäoikeus huomioon ottaen että kyseessä on ollut noin 30 vuotta vanha rakennus, jonka elementit on joka tapauksessa saumattava noin 10 vuoden välein ja että edellisestä saumauksesta oli kulunut jo noin seitsemän vuotta, on päätynyt siihen johtopäätökseen, että elementtien kunto ja korjaustarve ei ole ollut odottamatonta ja yllätyksellistä, vaan odotettavissa oleva, ajankohtainen korjaustoimenpide.

Elementtien huono kunto on tullut isännöitsijän kertoman mukaan hänelle yllätyksenä, samoin kuin se, että elementeissä on havaittu sellaista pakkasrapautumista, jota vastaavanlaisissa ja ikäisissä taloissa isännöitsijä ei ollut siihen mennessä tavannut. Tämä on voinut johtua siitä, että Sakipa Oy:n tutkimuksen mukaan ulkoiset ja silmämääräisesti havaittavat vauriot ovat olleet vähäisiä. Huomattavan suuret kustannukset ovat taas johtuneet asuntoyhtiön päättämästä korjaustavasta. Asuntoyhtiö on teettänyt asiantuntijoiden ehdotuksen mukaisesti perusteellisen korjauksen. Kustannuksia on lisännyt katon huopakatteen uusiminen, joka ei ole ollut tässä yhteydessä välttämätöntä.

Myyjä ei ole voinut kauppaa tehdessään ennakoida tai arvioida asuntoyhtiön tulevia rahoitusratkaisuja.

Kantajan taloudellisen aseman kannalta tarkasteltuna mittavan peruskorjauksen kustannukset ovat muodostuneet merkittävästi suuremmiksi kuin kantaja on kauppaa tehdessään suunnitellut. Tämä on kuitenkin johtunut jo edellä kerratusta asuntoyhtiön päättämästä korjaamistavasta ja siitä, että kantajan suunnittelema kaupan rahoitus on ollut hyvin niukka. Kantaja on hankkinut pienillä eläketuloilla isohkon, korjaustarpeessa olevan huoneiston noin 30 vuotta vanhasta rakennuksesta, jossa suuremmat korjaustoimenpiteet on tekemättä ja alkavat olla ajankohtaisia. Hän on rahoittanut kaupan pääosin lainalla, minkä lisäksi hänellä on ollut rahoituksena noin 17.000 euron perintörahat.

Kantaja ei ole ottanut kauppaa tehdessään huomioon, että sinänsä kauppahinnaltaan kohtuuhintaisen, mutta korjaustarpeessa olevan huoneiston ja rakennuksen käyttökustannukset voivat lyhyessä ajassa nousta.

On jäänyt näyttämättä, että kaupankohteessa olisi sellainen asuntokauppalain tarkoittama taloudellinen virhe, josta myyjä vastaisi.

Loppupäätelmä

Kantaja on perustanut purku- ja hinnanalennusvaatimuksensa elementtien ja katon korjauskustannuksiin yhteensä 646.440 euroon. Huoneistoneliötä kohden kustannus on 215,20 euroa ja kantajan asunnon osalta yhteensä 17.216 euroa. Sisäkorjauskustannukset ovat vähäiset ja ne katetaan asuntoyhtiön korjausvaroista eikä se tule aiheuttamaan osakkeenomistajalle lisäkustannuksia.

Rakennuksen mittava ja kustannuksiltaan kallis korjaus on ollut rakennuksen ikään ja kuntoon nähden ajankohtainen ja odotettavissa oleva toimenpide. Kaupan kohde on ollut ikäistään vastaavassa kunnossa. Kauppahinta on ollut kiinteistövälittäjien arvioon perustuen neliöhinnaltaan ja kokonaisuudessaan varsin kohtuullinen. Korjaustavasta ja siihen käytettävistä varoista on päätettyasuntoyhtiössä kaupanteon jälkeen, mihin päätöksentekoon taas myyjällä ei ole ollut enää mitään vaikutusmahdollisuuksia. Ostajalla on sen sijaan ollut tilaisuus osallistua ja vaikuttaa asuntoyhtiössä tehtäviin päätöksiin. Ostaja on osallistunutkin yhtiökokoukseen, jossa oli päätetty laajan tutkimuksen teettämisestä ennen korjauksiin ryhtymistä.

Koska kantajan asunnon sisäpuolisia korjauksia ei ole tehty, ei ole voitu mittauksilla tai muilla tutkimuksilla myöskään todeta, etteikö asunto olisi asumiskelpoinen. Sen vuoksi myös kantajan väittämä asumiseen ja terveyteen liittyvä olennainen haitta on jäänyt näyttämättä.

Asiassa on jäänyt kaikkien kanneperusteiden osalta näyttämättä, että kohteessa olisi ollut sellainen asuntokauppalain tarkoittama virhe, joka oikeuttaisi purkamaan kauppaa tai hinnanalennukseen. Kanne on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan pääsäännön mukaan hävinneen asianosaisen on korvattava voittopuolen kohtuulliset ja tarpeelliset kulut. Vastaaja on voittanut tämän jutun. Kantajan on korvattava vastaajan oikeudenkäyntikulut. Vastaajan vaatimien oikeudenkäyntikulujen määrä, 12.568,40 euroa, on riidaton.

Kantajalle on myönnetty oikeusapuetuus 16.4.2009 lukien oikeusturvavakuutuksen ylittäviin oikeudenkäyntikustannuksiin 20 %:n omavastuulla. Vakuutuksen ylittävät, valtiolta ja päämieheltä velottavat, oikeudenkäyntikustannukset muodostuvat avustajan toimenpiteistä, 15 tuntia 15 minuuttia a 100 euroa tunnilta eli 1.525 eurosta, analyysiraportin kustannuksista 135,25 eurosta, Insinööritoimisto Hetttn laskusta 612,75 eurosta ja tuomiomaksusta 179 eurosta. Lasku arvonlisäveroineen on yhteensä 2.952,06 euroa.

Käräjäoikeus hyväksyy avustajan käyttämän työajan ja hänen vaatimansa kustannukset lukuunottamatta Hetttn laskua, jonka peruste on syntynyt 7.4.2009 eli ennen oikeusavun myöntämistä ja lukuunottamatta tuomiosta vaadittua toimituskirjamaksua 179 euroa, jota tässä asiassa ei peritä, koska oikeusapuetuus kattaa maksun.

Asianajaja Hätttsen oikeusapulain mukainen palkkio on 1.525 euroa, hyväksytyt kustannukset 135,25 euroa ja arvonlisäveron osuus 365,25 . euroa eli yhteensä 2.025,50 euroa, josta päämiehen osuus 20 %:a eli 405,10 euroa.

TUOMIOLAUSELMA

Pääasia

Kanne on hylätty kokonaisuudessaan.

Oikeudenkäyntikulut ja korvausvelvollisuus

Kantaja S. O. XXXXXki velvoitetaan suorittamaan vastaajalIe J. P. J. YYYYYilIe oikeudenkäyntikuluina arvonlisäveroineen 12.568,40 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.

Valtion varoista maksetaan AA I. Hätttselle palkkiona 1.220 euroa, kuluina 108,20 euroa ja arvonlisäverona 292,20 euroa eli yhteensä 1.620,40 euroa, joka jää valtion vahingoksi.

S. O. XXXXXki velvoitetaan suorittamaan AA I. Hätttselle omavastuuosuutensa 405,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Valittajan vastapuolella on mahdollisuus vastavalitukseen.

Valitusosoitus liitteenä.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

- Kantaja S. O. XXXXXki / AA I. Hätttnen koko tuomioon.

Määräaika valituksen tekemiselle

22.6.2009

Määräaika vastavalituksen tekemiselle

6.7.2009

Käräjätuomari P. Rattt