Pienet virheet ja myyjän vastuu

Usein ostaja havaitsee kaupan tekemisen jälkeen, ettei kaikki ollut ihan kuten luvattiin tai odotettiin. Milloin kyseessä on sellainen virhe, joka oikeuttaa saamaan korvauksen myyjältä? Esimerkiksi mitä jos ilmenee että naapuri tupakoi parvekkeella ja savu kulkeutuu naapurihuoneistoon, tai lähellä oleva junarata pitää öisin meteliä jne. Häiriöt ovat ensisijaisesti asukkaan subjektiivinen käsitys  (häiriöherkkyys) ja tyypillisiä erityisesti kaupunkiympäristössä, jossa asutaan ahtaasti.

Virheet voidaan jaotella seuraavasti
1. Vaikutukselliset ja merkittävyyskynnyksen ylittävät virheet,
2. Vähäiset virheet, jotka jäävät alle tuon merkittävyyskynnyksen ja
3. Häiriöt tmv., jotka eivät ole virheitä ollenkaan.
4. Myyjä on jättänyt kertomatta jotain  kauppaan vaikuttavaa tai
5. Myyjä on jättänyt oikaisematta tietämänsä ostajan väärän käsityksen sekä
6. Myyjä on antanut sitoumuksen osana kauppaa.

Varsinainen virhesäännös edellyttää asuntokaupoissa, että virhe on vaikutuksellinen eli ylittää merkittävyyskynnyksen. Eli ostajan on siedettävä vähäisten virheiden olemassaolo. Lisäksi osa häiriöistä ei ole virheitä ollenkaan esim. junaradan tai lentokentän läheisyys. Raja on aina tapauskohtainen. Rahallisen (korjaus)arvon täytyy ylittää joka tapauksessa usean tuhannen euron raja. Kylpyhuoneessa virhekynnys ylittyy jo vähäisemmillä noin 5% kauppahinnasta korjauskustannuksilla koska sen käyttötarkoitus on keskeinen ja ostajalle merkittävä. Kellarin varastotilan korjauskustannuksien tulee toisarvoisena tilana olla lähemmäs 10% kauppahinnasta. Nämä koskevat salaisia virheitä.

Jos myyjä on tiennyt  tai olisi tullut tietää jonkin virheen olemassaolon mutta on jättänyt kertomatta siitä esim. että talon nurkat vetävät kylmillä ilmoilla, kyseessä on korvattava virhe, jos veto on ollut häiritsevä. Korjauskustannusten arvo ei ole ensisijaisesti ratkaiseva tässä tilanteessa. Jos veto on vähäistä, ei siitä tarvitse erikseen mainita koska se ei normaalisti vaikuta objektiivisesti arvioiden ostajan kaupantekoon. Tässä annetaan merkitystä myös rakennuksen iälle. Vanhemmat rakennukset vetävät tyypillisesti. Mutta tilanne muuttuu, jos ostaja esittää tätä koskevan kysymyksen "vetääkö mistään" myyjälle. Silloin vähäinenkin tosin jossain määrin haittaava veto on virhe ja oikeuttaa korvaukseen vaikka arvo olisi vähäinen. Tyypillisiä virheitä ovat kodinkoneet ja tekniset laitteet, jotka eivät toimikaan. Ne tulee korvattavaksi jos ostaja on kysynyt toimivatko koneet ja myyjä on vastannut tähän myönteisesti. Ne voivat tulla myyjän korvattavaksi myös jos ostaja voi näyttää, että koneet eivät toimineet ennen kauppaa ja myyjän on täytynyt tietää tämä.

Toisinaan kaupan kohteessa on useita puutteita tai häiriötä ja suoranaisia virheitä. Jos niitä tarkastellaan yksittäisinä virheinä, saattaa olla etteivät ne ylitä merkittävyyttä. Asiaa lähestytään kuitenkin siitä näkökulmasta, olisiko kaikkien virheiden esilläolo vaikuttanut ostajan osto tai hintatarjous päätökseen. Jos olisi, kyseessä on virhe, josta voidaan esittää hinnanalennusvaatimus.

Jos ostaja on olettanut, että rakennus on talviasuttava ja myöhemmin paljastuu, ettei näin ollutkaan, kyseessä on virhe, koska myyjän olisi tullut oikaista ostajaa, mikäli ostaja oli maininnut oletuksestaan myyjälle.

Kaupanteon yhteydessä myyjä saatta antaa erilaisia vakuutuksia ja muuta informaatiota suullisesti ostajalle joko oma-aloitteisesti tai ostajan esittäessä kysymyksiä. Jos sittemmin paljastuu, että annettu tieto ei pitänyt paikkaansa kyseessä on sopimusrikkomus eikä varsinainen virhe. Myyjä saattaa esimerkiksi sitoutua korjaamaan ilmapumpun ennen luovutusta. Sopimusrikkomus pitää aina korvata sen vähäisestäkin arvosta riippumatta. Ostajan tulisi esittelyn yhteydessä esittää kysymyksiä koska sillä laajennetaan myyjän tiedonantovelvollisuutta ja alennetaan korvausvastuuta. Sillä myös pidennetään vastuuaikaa 2v/5v 10 vuoteen. Katso näistä ostajan selvitettäviä asioita ja myyjän petollinen menettely.

Kaikki edellä mainitut asiat riippuvat paljon siitä, mitä voidaan jälkeenpäin näyttää keskusteluissa kysytyn ja vastatun tai yleensä keskustellun. Ostajalla on näistä useinmiten näyttötaakka. Tämän johdosta on tärkeää, että kaikki kirjataan muistiolla tai vastaavalla ja liitetään kauppakirjan liitteeksi. Suullinen informaatio on aina hyvin muuttuvaa ja muistinvaraista.

Käytännössä törmätään myös siihen ongelmaan, milloin virhe on syntynyt. Esim. kodinkoneen osalta, jota ei ole käytetty moneen kuukauteen kaupan ja luovutuksen jälkeen. Ostajalla on näyttötaakka, että virhe oli olemassa ennen kauppa. Tämä ei ole aina helppoa.

Yhteenvetona voidaan siten vastata, että tilanteesta riippuen myös pieniä korvausmääriä voidaan vaatia myyjältä.

Katso Turun hovioikeuden 23.11.2015 ratkaisu, jossa lähes kaikki ostajan vaatimukset on hylätty vähäisinä.

Katso myös ostajan vaatimukset kirjoitusta.