MK 2:18§ Vallintavirhe

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

HE 120/1994

18 §. Vallintavirhe. Kiinteistön kaupassa ostajalla on oikeus olettaa, etteivät kiinteistön käyttöä koske muut kuin suoraan lainsäädännöstä johtuvat yleiset rajoitukset. Jollei ostaja voi jonkin viranomaisen päätöksen vuoksi määrätä kiinteistön käytöstä tai sen luovuttamisesta tai muusta vallinnasta tavalla, jota hän on voinut perustellusti olettaa, kiinteistössä on vallintavirhe.

Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön käyttöä tai muuta vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä. Edellytyksenä on lisäksi, että virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin.

Vallintarajoituksilla voidaan estää tai kaventaa kiinteistön omistajan oikeutta luovuttaa kiinteistö tai muutoin oikeudellisesti määrätä siitä. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/77), jäljempänä lunastuslaki, mukaan kiinteän omaisuuden käyttöä ja vallintaa voidaan pakkolunastuksessa rajoittaa pysyvästi tai määräajaksi. Vuoden 1994 alusta voimaan tulleella aravalailla (1189/93) poistettiin merkittävä osa aikaisempaan lainsäädäntöön perustuneista luovutus- ja käyttörajoituksista. Tiettyjen lainoituskohteiden, kuten aravavuokratalojen, osalta rajoitukset kuitenkin säilytettiin.

Tärkeimmät kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset johtuvat kaavoituksesta. Asema-, rakennus- ja rantakaavoissa annetaan yksityiskohtaisia määräyksiä taaja-asutusalueiden maankäytöstä. Niissä määrätään kiinteistön käyttötarkoituksesta ja rakennusoikeudesta sekä myös rakennusten sijainnista. Rakennuslain 42 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan jo kaupunginvaltuuston päätöksestä laatia asemakaava seuraa tuolle alueelle rakennuskielto. Myös vahvistettuun yleiskaavaan liittyy oikeusvaikutuksia, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön.

Viranomaisen päätös voi koskea myös yksittäistä kiinteistöä tai sen osaa. Rakennussuojelulain (60/85) 5 §:n mukaan lääninhallitus voi määrätä kulttuurihistoriallisesti merkittävän rakennuksen suojeltavaksi. Suojelupäätöksessä annetaan määräykset muun muassa rakennuksen käytöstä ja sen entistämisestä sekä mahdollisesta lisärakentamisesta. Luonnonsuojelulain 9 §:n perusteella voidaan myös yksityiselle kuuluvasta kiinteistöstä tai sen osasta muodostaa suojelualue, jonka käytön rajoituksista määrätään lääninhallituksen päätöksessä. Kiinteistötoimituksessa voidaan toisen kiinteistön hyväksi perustaa rasitteita esimerkiksi tietä, lastauspaikkaa taikka erilaisia johtoja ja niihin liittyviä rakenteita varten.

Momentin 2 kohdan mukaan ostaja voi vedota vallintavirheeseen, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon, joka vaikuttaa myydyn kiinteistön käyttömahdollisuuksiin ja arvoon ja jonka siten voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ympäristöä pilaavat tai haittaavat kiinteistön käyttötavat vaativat yleensä viranomaisen luvan. Sellaisen tehtaan, laitoksen tai varaston rakentamiseen, jollaisesta katsotaan voivan aiheutua terveydellistä haittaa, on terveydenhoitolain (469/65) mukaan hankittava kunnan terveyslautakunnan lupa. Jätteen laitos- tai ammattimaiseen hyödyntämiseen tai käsittelyyn on jätelain (1072/93) mukaan oltava lupa. Kiven, soran, ja muiden maa-ainesten irrottamiseen vaaditaan maa-aineslain (555/81) mukaan kunnanhallituksen lupa. Eräistä naapuruussuhteista annetun lain (26/20) mukaan naapureille kohtuutonta rasitusta aiheuttavaa toimintaa varten on hankittava kunnan rakennuslautakunnan lupa. Lupa voidaan siten vaatia esimerkiksi kaatopaikkaa, kivenmurskaamoa ja turkistarhausta varten. Veden pilaantumista aiheuttavaa toimintaa varten on vesilain (264/61) mukaan hankittava vesioikeuden lupa.

Käytännössä kyse vallintavirheestä tulee useimmin esiin, kun myyjä on kokonaan jättänyt ilmoittamatta 1 tai 2 kohdassa tarkoitetun käyttö- tai vallintarajoituksen. Tällaista myyjän laiminlyöntiä on momentin 3 kohdan mukaan pidettävä vallintavirheenä, jos sillä katsotaan olleen vaikutusta kyseiseen kauppaan.

Myyjällä on laaja selonottovelvollisuus viranomaisen päätöksistä, joilla myytävän kiinteistön vallintaa on rajoitettu. Hän ei voi pätevästi vedota siihen, ettei hän tiennyt voimassaolevista kaavoista tai muista omistamaansa kiinteistöä koskevista viranomaisen päätöksistä. Myyjän vastuuta kaventaa kuitenkin se, että tiedonantovelvollisuus koskee vain rajoituksia, jotka tyypillisesti ovat kyseisenlaisen kiinteistön käytön tai arvon kannalta vaikuttavia. Arviointi tehdään kiinteistön entisen käyttötavan perusteella, jollei kiinteistöä ole markkinoitu muuhun tarkoitukseen. Jos myyty kiinteistö vastaa rakennuksiltaan ja käyttötarkoitukseltaan kaavoituksessa edellytettyä, ei kiinteistössä ole virhettä, vaikkei myyjä ole selostanut kaavamääräyksiä. Vastaavasti maa- ja metsätalousmaata myytäessä vain sellaisilla vallintarajoituksilla on merkitystä, jotka vaikuttavat alueen käyttämiseen maa- ja metsätalouteen. Rakennusmaata myytäessä voidaan normaalitasona pitää useimmissa tapauksissa ympärillä olevien kiinteistöjen käyttöä ja rakentamistasoa.

Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos vallintarajoitus estää häntä käyttämästä kiinteistöä aikomallaan tavalla tai jos se muutoin on niin merkityksellinen, ettei hän rajoituksesta tietoisena olisi tehnyt kauppaa ainakaan samaan hintaan tai samoilla ehdoilla.

Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle myös sellaisista tiedossaan olevista naapurikiinteistöjä koskevista luvista ja muista viranomaisen päätöksistä, joissa tarkoitettu käyttö alentaa myytävän kiinteistön arvoa tai sen käyttömahdollisuuksia. Myyjän on siten kerrottava esimerkiksi päätöksestä rakentaa myytävän kiinteistön välittömään läheisyyteen tie tai katu taikka laajentaa sitä. Myös siitä, että esimerkiksi asuinkiinteistön naapurikiinteistö on kaavoituksessa varattu poikkeavaan käyttöön, kuten teollisuusalueeksi, myyjän tulee ilmoittaa ostajalle.

Velvollisuus koskee muiden kiinteistöjen osalta vain niitä tietoja, jotka myyjällä on ennen kaupan tekemistä. Hänen ei tarvitse selvittää naapurikiinteistöjen aiottua käyttöä ryhtyessään myymään kiinteistöä. Myyjän tiedossa on katsottava olevan ainakin ne hankkeet, joissa hänelle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi. Viranomaisen lupa vaaditaan myös kiinteistön tavanomaista käyttöä esimerkiksi rakentamista varten. Tällöin kyse ei kuitenkaan ole säännöksessä tarkoitetusta naapurikiinteistöjen arvoon tai käyttöön vaikuttavasta hankkeesta.

Myyjä ei vastaa kaupanteon jälkeen kiinteistön vallintaa rajoittavista viranomaisen päätöksistä. Koska maankäytön suunnittelu on jatkuvaa, ei myyjän tiedonantovelvollisuuteen kuulu arvioiden esittäminen tulevasta kaavoituksesta. Jos myyjä on asianmukaisesti ilmoittanut voimassa olevan kaavan rakennusmääräykset, hänellä ei ole vastuuta siitä, ettei ostaja myöhemmin saakaan haluamaansa rakennuslupaa.

Ostaja voi kuitenkin 4 kohdan mukaan eräissä tapauksissa esittää vallintavirheen perusteella vaatimuksia silloin, kun jokin myyjän tietämä muu erityinen seikka kuin viranomaisen tekemä päätös estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Säännöksen tarkoituksena on estää myyjää hyötymästä havaitsemastaan ostajan erehdyksestä. Silloin kun myyjä esimerkiksi tietää vireillä olevasta hankkeesta, joka tulee vaikuttamaan myytävän kiinteistön käyttöön, hänen on ilmoitettava asiasta ostajalle, vaikkei lopullista päätöstä ole vielä tehty.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ei koske lakien tai asetusten säännöksiä kiinteistön käytöstä. Rakennus-, metsä- ja ympäristölainsäädännössä on lukuisia kiinteistön käyttö- ja vallintarajoituksia. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti osapuolet eivät voi vedota tietämättömyyteen voimassa olevan lainsäädännön sisällöstä. Ostaja ei yleensä voi virheenä vedota siihen, että kiinteistön hankkimiseen taikka sen aiottuun käyttöön, vastoin hänen olettamustaan, tarvitaan jokin lupa. Jos myyjä on kuitenkin havainnut ostajan erehdyksen, hänen on korjattava tämän virheellinen käsitys. Ostaja voi vedota virheeseen esimerkiksi silloin, kun hänen loma-asunnoksi ostamansa määräalan rakentamiseen tarvitaan rantakaava ja myyjä tiesi kauppaa tehtäessä kaavan laatimisen tarpeellisuudesta.

Momentin 5 kohdan mukaan vallintavirheenä pidetään myös sitä, että kiinteistöä käytetään ilman tarvittavia lupia. Ostajan on voitava luottaa esimerkiksi siihen, että kiinteistöllä olevaan rakennukseen on haettu ja saatu tarvittava rakennuslupa. Ostajan asemaan ei saa vaikuttaa se, onko rakennusvalvontaviranomainen tehnyt päätöksen rakennuksen poistamisesta ennen kaupan tekemistä. Sama koskee, jos kiinteistöä käytetään sellaiseen tarkoitukseen, joka edellyttäisi jonkin muun viranomaisen luvan.

Kaavat ja vireillä oleva kaavoitustyö voivat kaavoitusalueiden jakolain rajoitusten vuoksi vaikuttaa kiinteistön muodostukseen. Kaavoitusalueiden jakolain 17 §:n mukaan asemakaava-, rakennuskaava- tai rantakaava-alueella maanmittaustoimitusta ei saa suorittaa niin, että kaavan tai tonttijaon toteutumista vaikeutetaan. Muualla kuin yksityiskohtaisen kaavoituksen alueella rakennuspaikaksi tarkoitettu alue saadaan muodostaa rakennuspaikkana käytettäväksi kiinteistöksi vain haja-asutusta varten. Kaavoitusalueiden jakolain 2 luvussa on myös muita säännöksiä, jotka voivat estää kiinteistön muodostamisen. Myydyssä määräalassa on 6 kohdan mukaan vallintavirhe, jollei sitä voida lainkaan muodosta kiinteistöksi tai jollei rakentamista varten ostettua aluetta voida muodostaa rakennuspaikaksi käytettäväksi tilaksi. Säännös korvaa kumottavaksi ehdotetun kaavoitusalueiden jakolain 30 §:n.

Ostajalla on 2 momentin mukaan oikeus vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Lisäksi hänellä on oikeus vahingonkorvaukseen. Virheen olennaisuutta arvioitaessa huomioon on otettava muun muassa vallintarajoituksen laatu ja oletettu kesto sekä se, voidaanko rajoitus poistaa esimerkiksi hakemalla tarvittava poikkeuslupa.