Laatuvirhe
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Hallituksen esitys 1994/120:
17 §. Laatuvirhe. Kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on aina yksilölliset ominaisuudet, eikä kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia voida esittää. Keskeinenvirheen arviointiperuste on 1 momentin 1 kohdan mukaisesti myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Ostaja ei esimerkiksi voi esittää vaatimuksia myyjälle, vaikkei kiinteistöllä oleva asuinrakennus täytä yleisiä asunnon terveellisyys- ja turvallisuusmääräyksiä, jos ostaja on tehnyt kaupan siitä tietoisena.
Jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei yleensä katsota vaikuttavan kiinteistön arvoon. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet.
Myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Jos myyjä on korjannut ilmoituksensa ennen kaupantekoa, ostaja ei voi enää tällä perusteella vedota virheeseen.
Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava. epävarmuudestaan. Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä.
Ostopäätöksen tekemistä varten on yhtä tärkeää kuin saada sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä. Momentin 3 kohdan mukaan myyjä vastaa siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajaa myös ostajan 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian perusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa,
Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Säännöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Kun kaupan kohteena on omakotitalokiinteistö, ostajan päätöksen kannalta keskeiset tiedot ovat toisenlaiset kuin rakentamatonta aluetta tai maatalouskiinteistöä ostettaessa. Jollei kiinteistöä markkinoida muuhun tarkoitukseen, kuten rakennusmaaksi, kiinteistön ominaisuuksia selostettaessa huomiota kiinnitetään seikkoihin, jotka vaikuttavat kiinteistön soveltumiseen entiseen käyttötarkoitukseensa.
Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Merkittäviä voivat olla esimerkiksi tiedot puuston laadusta tai kiinteistöön kuuluvan tai siihen rajoittuvan vesialueen puhtaudesta. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Tiedonantovelvollisuus koskee myös kiinteistön tarpeiston, esimerkiksi koneiden tai laitteiden ominaisuuksia.
Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta senkaltaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan. Ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kiinteistö hänen asettamansa erityisvaatimukset.
Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään.
Myyjä ei yleensä vastaa siitä, täyttääkö kiinteistö ostajan yksilölliset mieltymykset ja soveltuuko se hänen aikomaansa erityiseen käyttöön. Eri asia on, jos myyjä on salannut joitakin merkityksellisiä seikkoja, joiden hän tiesi vaikuttavan ostajan päätöksentekoon. Kiinteistössä katsotaan 4 kohdan mukaan olevan virhe, jos myyjä on havainnut ostajan erehtyneen jostakin kiinteistön aiottuun käyttöön vaikuttavasta kiinteistön ominaisuudesta tai sen merkityksestä. mutta on jättänyt oikaisematta virheellisen käsityksen.
Eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Momentin 5 kohdassa on säännös niin sanotusta salaisesta virheestä kiinteistössä. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.
Pykälän 2 momentissa säädetään niistä seuraamuksista, joita ostaja voi laatuvirheen perusteella esittää. Seuraamuksina voivat tulla kysymykseen hinnanalennus, kaupan purku sekä vahingonkorvaus, joista 31-33 §:ssä on tarkempia säännöksiä. Valtaosa kiinteistönkaupoista tehdään yksityishenkilöiden tai sellaisten elinkeinonharjoittajien kesken, joilla ei ole erityistä ammattitaitoa kiinteistön vikojen korjaamisessa. Myyjällä ei siksi ole lain nojalla oikeutta eikä velvollisuutta virheen korjaamiseen. Jos kaupan osapuolet pitävät korjaamista tarkoituksenmukaisena ratkaisuna, he voivat ottaa kauppakirjaan tätä koskevan ehdon taikka sopia siitä myöhemmin virheen ilmennyttyä.
Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kaupassa arviointi voidaan perustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin.
Jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Kaupan purkaminen merkitsee sitä, että sekä myyjän että ostajan velvollisuudet lakkaavat ja että jo tehdyt suoritukset on palautettava.
Hinnanalennus- tai purkuvaatimuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta. Vahingonkorvausvaatimus voidaan esittää myös itsenäisenä. Korvattavaa vahinkoa voi aiheutua muun muassa vian korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista tai siitä, että kiinteistön korjaamisen ajaksi ostajan on täytynyt vuokrata muu asunto. Ostajan oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti. Vahingonkorvausvastuusta myyjä voi sen sijaan 32 §:n mukaan vapautua, jos hän osoittaa, ettei hän ole toiminut huolimattomasti. Jos ostajan vaatimus perustuu salaiseen virheeseen, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata ostajalle aiheutunutta vahinkoa.