Kuolinpesän asunnon myynti ja verotus

Usein perilliset myyvät vanhempien asunnon vasta molempien vanhempien kuoleman jälkeen. Silloin verotus on syytä huomioida koska kysymys asunnon arvostuksesta ja jaetaanko pesä ennen myyntiä perillisille vai ei, johtaa eri lopputulokseen ja säästö voi olla tuhansia euroja.

Verotuksessa vaikuttaa

-ositus, tasinko on verotonta, lesken ei tarvitse luovuttaa tasinkoa kuolinpesälle,

-avioehtosopimus, testamentti, ennakkoperinnöt, perintöosuudesta luopumiset,

-perintövero 8-20% rintaperillisille,

-luovutusvoittovero 30%/34% myyjille/perillisille,

-hallintaoikeusvähennys perillisille,

-puolisovähennys 60.000€ leskelle,

-alaikäiselle alle 18-v lapselle alaikäisyysvähennys 40.000€ ja

-pidetäänkö pesä jakamattomana.

Ensiksi kuolleen puolison jälkeinen perintövero pannaan maksuun vainajan perillisille. Verottaja tekee ns. laskennallisen osituksen ja perinnönjaon. Silloin perityn omaisuuden arvosta vähennetään perintöveroa määrättäessä lesken halllintaoikeuden arvo. Se on esim. asunnoissa 5% *asunnon käypäarvo * taulukon mukainen elinaikakerroin esim. 60-vuotiaalla leskellä 9. Leskellä on myös oikeus saada puolisovähennys 60 000 euroa peritystä omaisuudesta.

Osituksessa omaisuus jaetaan puoliksi, jolloin nähdään mikä on jaettava jäämistö. Jos ositusta ei ole aikoinaan tehty ensin kuolleen jälkeen se voidaan tehdä nyt kummankin puolison kuoleman jälkeen. Avioehtosopimus vaikuttaa osituksessa ja testamentti perintöosuuksissa.

Perintövero maksetaan asunnon käyvästä arvosta. Perintövero (rintaperillisillä 8-20%) on pienempi kuin luovutusvoittovero. Sen johdosta kannattaa maksaa mieluummin perintöveroa. Tämän johdosta asunnon arvo kannattaa arvioida perunkirjoituksessa mahdollisimman lähellä käypää arvoa. Jos kauppa tehdään pian verotuksen jälkeen voidaan arvoa vielä nostaa.

Luovutusvoiton vero on alle 30.000 voitoissa 30% ja ylimenevältä osin 34%. Luovutusvoittoa laskettaessa vähennetään kauppahinnasta hankintahinta. Sen sijasta voidaan käyttää ns. hankintameno-olettamaa, joka on alle 10-vuoden omistuksissa 20% ja yli 10 vuoden omistuksissa 40%. Eli kauppahinnasta on verotettavaa voittoa vastaavasti 80% tai 60%. Verotettavasta voitosta voidaan vähentää vielä myyntikulut esim. välittäjän palkkio.

Perillisten kannattaa ilmoittaa siis useimmiten kauppahinta perintöverotettavaksi ja siten hankintahinnaksi, jolloin luovutusvoittoveroa 30/34% ei tule kuin ehkä erotukselle (myyntihinta-perintöveroarvio). Sensijaan perintövero 8-20% on tietysti maksettu kauppahinnasta.

Varainsiirtoveron maksaa normaalisti ostaja.

Jos kuolinpesää ei jaeta ennen kauppaa, asunnon luovutusvoittovero lankeaa kuolinpesän maksettavaksi. Jos pesä jaetaan ennen kauppaa perillisten kesken, luovutusvoittovero lasketaan perilliselle suoraan.Kuolinpesä voidaan pitää pitkäänkin jakamattomana. Perintöverot lasketaan aina suoraan perillisille.

Muuta huomioitavaa

-ensiksi kuolleen puolison osalta asunnon arvo on perintöverotettu arvo eikä sitä voida jälkeenpäin nostaa, jolloin asunnon arvonnousun johdosta siitä joudutaan maksamaan luovutusvoittoveroa,

-jos joku perillisistä omistaa ja asuu asunnossa 2 vuotta saa hän oman asunnon verovapauden,

-perittävien tekemä testamentti voi muuttaa verotusta samoin

-jonkun perillisen luopuminen perinnöstä.

Jos yhdessä omistettu asunto myydään ensiksi kuolleen puolison jälkeen esim. sen johdosta, että leski haluaa muuttaa pienempää, leski saa osuudestaan kauppahinnan oman asunnon luovutusvoiton verovapauden ja vainajan perilliset maksavat perintöveron jos asunto on arvioitu perintöveroa varten kauppahintaan.

Jos asunto oli yksin vainajan tulee tehdä ensin ositus jotta leski saa kahden vuoden asumisen jälkeen luovutusvoittoverovapauden.

Katso verottajan ohje kuolinpesän verotuksesta

Katso verottajan ohje perinnöstä ja perintöverosta.

Katso myös verottajan ohje perinnönjakosopimuksesta.

Katso verottajan ohje hallinnanpidätysoikeuden arvosta.