Onko ostajalla oikeutta hinnanalennukseen jos vakuutus korvaa tai voisi korvata vahingon? Entä miten kotitalousvähennyksen mahdollisuus vaikuttaa korvauksissa?

Tällainen tilanne saattaa syntyä esim. putkivuodossa, josta oli kysymys KKO:2000:18 tapauksessa. Ostaja voi silloin kohdistaa vaatimuksen myyjään salaisen virheen perusteella, jos vuoto on ollut pitkäaikainen ja alkanut jo myyjän omistusaikana. Edellytyksenä on tietysti että 2v/5v määräajat ostajan hallinnan saannista eivät ole ylittyneet. Mutta jos ostaja saa korvausta vakuutusyhtiöltä, hän menettää oikeuden saada hinnanalennusta myyjältä vahingonkorvausoikeuden ns. "rikastumiskiellon" johdosta. Samasta vahingosta ei voi saada korvausta kahdesta eri lähteestä.

Ongelmalliseksi tilanne muuttuu, jos ostaja on hakenut ensin hinnanalennuksen ja vasta sen jälkeen vakuutuskorvauksen. Vakuutusyhtiö ei nimittäin kieltäydy korvaamasta vahinkoa kaupan vastuiden johdosta. Riitatilanteessa se onkin myyjän intressissä selvittää, onko korvausta saatavissa jolloin asia voidaan huomioida vaikkei ostaja olisi korvausta vielä hakenut ja voidaan olettaa että korvaus on saatavissa.

Vastaavan tyyppisiä tilanteita syntyy vahingonkorvauksissa korjausavustusten ja myös kotitalousvähennyksen johdosta. Ne voidaan huomioida myös ennakolta siis ennen korjausten tekemistä hinnanalennuksen määrässä. Tämä edellyttää, että ostaja vetoaa siihen oikeudenkäynnissä. Kotitalousvähennyksen määrä on iso esim. 2015 se on yhdeltä henkilöltä 2400€ n. 5555€:n työn kustannuksista ja puolisoilta määrä on kaksinkertainen.

 

KKO:2000:18

Dokumentin versiot

 

Kiinteistön kauppa - Kauppahinta - Hinnanalennus

Vakuutussopimus

Diaarinumero:S99/266

Esittelypäivä:  8.12.1999

Antopäivä:18.2.2000

Taltio:249

 

Kun kiinteistön salaisen virheen korjauskustannukset oli jo korvattu ostajan kotivakuutuksesta, hänen myyjiä vastaan ajamansa hinnanalennuskanne hylättiin.

 

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 18.2.2000

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Lapuan käräjäoikeuden tuomio 18.11.1997

 

Kanteessaan Martti Fräntilä oli kertonut, että hän oli ostanut 29.8.1994 vahvistetulla kauppakirjalla omakotitalokiinteistön 265 000 markan kauppahinnasta Liisa ja Sulo Aholta. Ahot olivat omistaneet kiinteistön ja sillä olevan vuonna 1974 valmistuneen omakotitalon vuodesta 1987 alkaen. Noin kahden vuoden kuluttua kaupasta elokuussa 1996 Fräntilä oli huomannut omakotitalon pesuhuoneessa kosteusvaurion, jonka korjauskustannuksien perusteella hän vaati Ahoilta hinnanalennusta 39 050 markkaa.

 

Käräjäoikeus katsoi, että kauppahinta oli käypä. Edelleen käräjäoikeus katsoi, että kosteusvaurion oli aiheuttanut pesuhuoneen lattiakaivoa rakennettaessa tehty virhe. Lattiakaivoon kuuluvan pohjakaivon yläreuna ja korokerenkaan alareunan väliin oli jätetty noin sentin rako, josta lattialta kaivoon valuva vesi oli päässyt lattian alle. Virhe oli salainen. Siitä eivät tienneet Ahot eikä Fräntilä.

 

Koska lattiakaivoa koskevasta rakentamisvirheestä voi seurata rakennuksen asumiskelvottomuus ja laajuudeltaan ennalta vaikeasti arvioitava korjaustyö, käräjäoikeus piti virhettä olennaisena.

 

Käräjäoikeus hyväksyi Fräntilän laskelman hinnanalennuksen määrästä. Laskelman lähtökohtana olivat korjausurakoitsijoille maksetut korjauskustannukset 57 830,60 markkaa, josta hän vähensi 8 209,97 markkaa korjaustöiden ohessa tehtyjen perusparannustöiden osuutena. Näin saadusta korjauskustannusten määrästä 49 620,63 markkaa Fräntilä vähensi talon iän takia 30 prosenttia päätyen 34 734 markkaan. Tähän Fräntilä lisäsi oman työn ja kustannusten osuutena 4 320 markkaa päätyen lopulta 39 050 markkaan, jota hän vaati hinnanalennuksena.

 

Käräjäoikeus totesi vielä, että virheellisen lattiakaivon aiheuttamat vesivahingot oli korjattu Fräntilän kotivakuutuksen perusteella. Vakuutuskorvauksen Fräntilä oli kuitenkin saanut itse kustantamansa vakuutuksen perusteella. Käräjäoikeus katsoi, että hinnanalennus perustui kaupan kohteen todellisen arvon ja käyvän arvon väliseen eroon ja että hinnanalennuksen määrä riippui virheen suuruudesta. Kanteessa ei siis ollut kysymys vahingonkorvauksesta. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, että vakuutuskorvausta ei tullut ottaa huomioon hinnanalennusta määrättäessä.

 

Käräjäoikeus hyväksyi kanteen ja velvoitti Ahot suorittamaan Fräntilälle hinnanalennusta 39 050 markkaa tuomiosta ilmenevine korkoineen.

 

Asian on ratkaissut laamanni Pentti Erkkilä.

Vaasan hovioikeuden tuomio 23.12.1998

 

Ahot valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi, että hinnanalennuksen edellytykset olivat olemassa. Kaupankohteessa oli ollut käräjäoikeuden mainitsemasta syystä salainen virhe, jonka vuoksi kiinteistön arvo on ollut alempi kuin sen sopimuksenmukainen arvo kaupantekohetkellä.

 

Hovioikeus totesi, että Fräntilälle kotivakuutuksen antanut vakuutusyhdistys oli laskenut vakuutuskorvauksen seuraavasti. Lähtökohtana olivat vakuutuksenantajan korjausurakoitsijoille maksamat korjauskustannukset. Vakuutuksenantaja oli tehnyt talon iästä johtuvan 30 prosentin vähennyksen, lisännyt Fräntilän oman työn ja kulujen määrän sekä vähentänyt omavastuuosuuden. Vakuutuksenantaja oli maksanut vakuutuskorvausta 44 301,42 markkaa. Fräntilän vastattavaksi oli jäänyt 13 529,18 markkaa, joka koostui vakuutuksen omavastuuosuudesta ja talon iästä johtuvasta korjauskustannuksien vähennyksestä.

 

Fräntilän hinnanalennuslaskelmasta vakuutuskorvauslaskelma erosi omavastuuosuuden huomioon ottamisen lisäksi siten, että ennen talon iästä johtuvaa vähennystä vakuutusyhtiö ei ollut vähentänyt perusparannustöistä johtuneita 8 209,97 markan kustannuksia.

 

Hovioikeus katsoi, että ratkaistavaksi kysymykseksi jäi se, otetaanko Fräntilälle maksettu vakuutuskorvaus huomioon hinnanalennusvaatimusta vähentävänä suorituksena. Hovioikeus katsoi, että kaupan kohde oli korjattu vähintään sellaiseen kuntoon kuin sen sopimuksen mukaan olisi pitänyt olla. Korjauskustannukset oli katettu vakuutuksesta siltä osin kuin ne oli kanteessa katsottu hinnanalennukseen oikeuttaviksi.

 

Hovioikeus katsoi, ettei Fräntilä ollut esittänyt perustetta, jonka nojalla vakuutuksenantaja voisi periä häneltä takaisin maksetun vakuutuskorvauksen siinäkään tapauksessa, että Fräntilälle maksettaisiin hänen vaatimansa hinnanalennus. Tässä tilanteessa hinnanalennus merkitsisi sitä, että Fräntilä saisi vähintään kaksinkertaisen hyvityksen samasta virheestä.

 

Hovioikeus katsoi edelleen, että rakennuksen omistamiseen liittyy suuria vahinkoriskejä, joihin varaudutaan vakuutuksella. Tässä tapauksessa sekä Ahoilla ja Fräntilällä oli vakuutus, jolla he pyrkivät suojautumaan samoja riskejä vastaan. Sattumanvaraisesta seikasta, kuten vesivahingon ilmitulohetkestä on riippunut kenen vakuutuksen perusteella vahinko on tullut korvattavaksi. Hovioikeus katsoi, että nämä seikat puolsivat sitä, että vakuutuskorvaus otetaan huomioon hinnanalennusta vähentävänä suorituksena. Sen sijaan hyväksyttäviä oikeudellisia perusteita ei ollut sille, että Fräntilän tulisi vakuutuskorvauksen lisäksi saada korjauskustannusten perusteella määräytyvä hinnanalennus. Tällaisena perusteena ei voitu pitää pelkästään sitä, että vakuutuskorvaus oli suoritettu Fräntilän maksaman vapaaehtoisen vakuutuksen perusteella.

 

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Silvennoinen, Latvala ja Risku. Esittelijä Marja Kekäläinen.

 

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

 

Fräntilälle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan hän vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian jättämistä käräjäoikeuden tuomion varaan. Ahot vastasivat Fräntilän valitukseen.

 

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 18.2.2000

Perustelut

 

Fräntilä on vaatinut omakotitalon kaupassa myyjiltä hinnanalennusta kaupan kohteen salaisen virheen eli tässä tapauksessa kosteusvaurion perusteella. Alempien oikeuksien tavoin Korkein oikeus katsoo, että vaatimus on hinnanalennusta koskevien oikeusperiaatteiden mukainen. Rakennusvirheen ja siitä aiheutuneen kosteusvaurion korjauskustannukset on kuitenkin jo korvattu Fräntilälle hänen kotivakuutuksestaan. Kysymys on siten vakuutuskorvauksen merkityksestä hinnanalennusasiassa.

 

Yleinen periaate on, ettei sillä, joka on saanut korvauksen vahingostaan vahinkovakuutuksesta, ole enää oikeutta saada korvausta samasta vahingosta siitä vastuussa olevalta. Korkein oikeus katsoo, että kysymystä vakuutuskorvauksen merkityksestä hinnanalennusasiassa on arvioitava samalla tavalla. Korkein oikeus toteaa, että Fräntilälle maksettu vakuutuskorvaus on eräiden muiden kustannusten ohella suoritettu kaikkien niiden kustannusten perusteella, joilla Fräntilä on vaatinut Ahoilta hinnanalennusta. Sen vuoksi Fräntilällä ei enää ole oikeutta vaatimaansa korvaukseen.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

 

Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Haarmann, Suhonen, Raulos ja Tulokas (eri mieltä). Esittelijä Pertti Välimäki.

 

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

 

Oikeusneuvos Tulokas: Fräntilä on vaatinut omakotitalon kaupassa myyjiltä hinnanalennusta kaupan kohteessa ilmenneen, salaisena virheenä pidettävän kosteusvaurion johdosta. Vaatimus on hinnanalennusta koskevien oikeusperiaatteiden mukainen ja perusteltu. Tässä suhteessa ei ole aihetta arvioida asiaa toisin kuin alemmat oikeudet.

 

Kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ja vahinko oli korvattu Fräntilälle hänen kotivakuutuksestaan jo ennen hinnanalennuskanteen vireilletuloa. Kysymys on vakuutuskorvauksen merkityksestä hinnanalennusasiassa.

 

Vahingonkorvausoikeudenkäynnin aikana maksettu vakuutuskorvaus johtaa yleensä siihen, että kantaja menettää asiavaltuutensa oikeudenkäynnin jatkamiseen. Hänen sijaansa voi oikeudenkäymiskaaren 12 luvun 5 a §:n mukaisesti astua vakuutuksenantaja, sikäli kuin vakuutussopimuslaki antaa siihen mahdollisuuden. Yhdensuuntaisesti tämän kanssa on arvioitava nyt esillä olevaa tilannetta. Kun Fräntilä on saanut suorituksen vesivahingosta, ei hänellä enää ole oikeutta hinnanalennukseen eikä perustetta kanteen nostamiseen. Kysymys vakuutuksenantajan mahdollisesta takautumisoikeudesta tai vakuutussopimussuhde muutenkaan ei ole nyt oikeudenkäynnin kohteena.

 

Näillä perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.