Uuden asunnon ostaminen rakentamisvaiheen aikana?

Uudet asunnot rakennetaan pääsääntöisesti ns. perustajaosakas eli grynderimallilla, jossa rakennusyhtiö perustaa asunto-osakeyhtiön ja urakoi sille rakennuksen tai rakennuksia. Perustajaosakas omistaa kaikki osakkeet ja hallinnoi (eli tekee päätökset) asunto-osakeyhtiötä kunnes rakennus on valmis ja luovuttaa hallinnon ja omistuksen osakkaille, jotka ovat ostaneet osakkeita rakennusvaiheen aikana.
Valmista asuntoa ostettaessa, ostaja näkee mitä on ostamassa. Sen johdosta pitää harkita tarkaan, keneltä on ostamassa keskeneräistä asuntoa.

Kun asuntoa myydään rakentamisvaiheen aikana, ostajalla on suurempi riski mm. asunnon velkaosuuden, kustannusten, valmistumisen, virheiden jne osalta.

Rakentamisvaiheen asuntokauppaa säätelee asuntokauppalain 2 luku. Kyse on ns. RS-järjestelmästä, jossa pankki on velvollinen huolehtimaan ostajan suojaamisesta. Suoja ei ole kuitenkaan kattava, joten ostajan on syytä tuntea RS-järjestelmään liittyvät riskit ja toimintatavat. Erityisesti tämä koskee tilanteita, joissa rakennuttaja ei ole yleisesti tunnettu toimija asuntorakentamisen alalla. Silloin voi ulkopuolisen asiantuntijan käyttö olla järkevää. Parempi olisi ostaa asunto vasta valmistumisen jälkeen tai sopia vain käsirahan maksamisesta kunnes rakennus on valmis. Asuntomarkkinoilta löytyy useita tapauksia, joissa perustajaosakas (rakennuttaja/urakoitsija/grynderi) on mennyt konkurssiin kesken rakentamisen. Silloin kaupat jo tehneiden uusien osakkeenomistajien asuntojen arvo romahtaa olivat ne valmiita tai keskeneräisiä.


Perustajaosakas eli grynderi (yksi tai useampi) omistaa maapohjan (tai hallitsee sitä maanvuokrasopimuksen perusteella) perustaa asunto-osakeyhtiön ja omistaa kaikki asunto-osakkeet aloittaessaan rakentamisen. Perustajaosakas rakennuttaa asuntoja ja on vastuussa rakentamisvaiheesta ostajalle, joka ostaa kyseiset osakkeet ennen valmistumista. Suojasäännöksiä sovelletaan myös laajoihin peruskorjaushankkeisiin, joissa esim. kaikki kerrostalon asunnot korjataan perusteellisesti tai toimistotiloista tehdään asuinhuoneistoja.

Ostajan on oltava erityisen tarkkana:
-maksupostin osalta ettei ole etupainoinen
-asunnon varustelun ja luvattujen materiaalien osalta
-lisätöiden osalta eli onko niitä tulossa
-aikataulun osalta
-taloussuunnitelman tarkastamisessa ja
-virheiden ilmoittamisessa ensin muuttotarkastuksessa ja myöhemmin n. vuoden päästä vuositarkastuksessa ja

-hallinnan luovutus eli vastaanotto yhtiökokouksessa.


Asuntokauppalaki edellyttää että perustajaosakas tallettaa ns. turva-asiakirjat pankille (tai aluehallintovirastolle AVI:lle). Lain tarkoittamia turva-asia ovat:
1.perustamisasiakirjat, kaupparekisteriasiakirjat ja muut yhtiön asiakirjat,
2.yhtiön talouteen liittyvät luottoasiakirjat, ja taloussuunnitelmat laskelmineen ja arvioineen,
3.kiinteistöön liittyvät lainhuuto, rekisteri ym. asiakirjat,
4.rakennuslupa ja piirustukset, rakennustapaselostukset,
5.urakka-asiakirjat hintoineen ja liitteineen,
6.vakuusasiakirjat.
Perustajaosakkaan on myös ilmoitettava näihin kohdistuneet muutokset säilyttäjälle.

Turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen tarkastamaan, että asiakirjat on tehty oikein ja sisältävät oikeat tiedot. Säilyttäjän on huolehdittava osakekirjojen painamisesta ja säilyttämisestä sekä luovutuksista ostajille tai pantinhaltijoille sekä valvottava kauppahintavaroja. Säilyttäjän ei tarvitse valvoa mihin perustajaurakoitsija käyttää kauppahintavaroja, mutta jos tällaista tulee ilmi, säilyttäjä voi joutua siitä vastuuseen ostajille (KKO:2006:18). Turva-asiakirjojen säilyttäjän on valvottava vakuuksien määrää ja kattavuutta. Säilyttäjän on myös valvottava että perustajarakennuttaja järjestää osakkeenostajien kokouksen kun neljäsosa on myyty. Näin siis turva-asiakirjojen säilyttäjän eli useinmiten pankin on hoidettava ulkopuolisena ostajan suojan toteutumista.

Perustajaosakkaan laatima taloussuunnitelma on ostajan kannalta keskeinen asiakirja. Se määrittää yhtiön varallisuusaseman ja velat sekä tulevat vastikkeet. Tähän ei saa rakentamisvaiheen aikana tehdä muutoksia ilman että niistä ilmoitetaan etukäteen ostajille tai säilyttäjälle. Vastuiden lisääminen edellyttää näiden suostumusta. Joissain tilanteissa perustajaosakas voi muuttaa taloussuunnitelmaa ilman suostumusta. Mikäli taloussuunnitelma osoittautuu virheelliseksi ilman hyväksyttävää syytä, ostajat voivat vaatia tästä hinnanalennusta (KKO:2008:1).
Myös ulkopuolisten isompien urakoitsijoiden on syytä perehtyä taloussuunnitelmaan sillä jos perustajarakennuttaja tulee maksukyvyttömäksi ulkopuolinen urakoitsija ei välttämättä voi laskuttaa saataviaan urakasta ostajien asunto-osakeyhtiöltä (KKO:2013:47).

Perustajaosakas on velvollinen asettamaan 5% x rakentamiskustannukset vakuuden esim. pankkitalletus vastuidensa varalle ostajalle. Vakuudesta palautetaan 3% muuttotarkastuksen jälkeen mikäli virheitä ei ole. Rakentamisvaiheen jälkeinen 15kk ajan vakuus on vielä 2%, joka palautetaan vuositakuutarkastuksen jälkeen mikäli virheitä ei ole. 10-vuotisvastuun varalle on asetettava lisäksi suorituskyvyttömyysvakuutus 25% rakentamiskustannuksista. Vakuudesta on laissa tarkempia määräyksiä mm. sen kattavuuden ja vapauttamisen osalta. Vakuudet on tarkoitettu perustajaosakkaan maksukyvyttömyyttä varten ostajien suojaksi ja laissa on näitä tilanteita varten yksityiskohtaiset määräykset (AsKL 19-19c§). Vakuuden asettamisen laiminlyönti ei välttämättä johda siihen, että ostajalla olisi kuitenkaan oikeus osakekaupan purkamiseen (KKO:2013:51).

Kun perustajaosakas myy osakkeen kauppa on tehtävä kirjallisesti ja osakkeen on oltava panttauksesta vapaa. Kaupasta ilmoitetaan turva-asiakirjojen säilyttäjälle, joka osaltaan valvoo ehtoja.

Kauppakirjaan on asuntokauppalain 2 luvun 11a§ mukaan kirjattava:

1) kaupan kohde;

2) myyjä ja ostaja;

3) kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta, 12 §:ssä tarkoitetun kauppahintojen maksutilin tunnistetiedot sekä kauppahinnan maksuaikataulu ja muut maksuehdot;

4) asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä;

5) ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta;

6) yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi otettujen vakuuksien lajit ja määrät;

7) ajankohta, jolloin vakuus 18 a tai 18 b §:n mukaisesti vapautuu ilman ostajan suostumusta, ja miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen;

8) ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa;

9) myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus sekä selvitys virheestä ilmoittamista koskevista 4 luvun 18 ja 19 §:n säännöksistä.

Kauppahinnat maksetaan turva-asiakirjojen säilyttäjän valvomalle tilille ja varoja saa käyttää vain rakentamiseen.

Ostajalle on annettu laajat purkuoikeudet erilaisissä häiriötilanteissa. Eri asia tietysti on mikä on kannattavaa esim. perustajaosakkaan konkurssitilanteessa. Näitä varten on laissa omat säännökset (AsKL 2 luku 14§).

Kun neljäsosa asunnoista on myyty, rakentamisvaiheen hallituksen on kutsuttava osakkaiden kokous (huom. ei sama kuin yhtiökokous) koolle. Osakkeenomistajat voivat valita tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan valvomaan taloutta ja rakentamista. Kuluista vastaa asunto-osakeyhtiö. Jos perustajaosakkaan miehittämä hallitus ei tätä kokousta järjestä, turva-asiakirjojen säilyttäjän on se kutsuttava koolle tai sitä haetaan aluehallintovirastolta.

Kun rakentamisvaihe on päättynyt eli rakennukset on hyväksytty asumiskäyttöön (ns. muuttokatselmus) hallituksen on kutsuttava ns. luovutusyhtiökokous koolle, jossa perustajaosakkaan valitsema hallitus luovuttaa yhtiön ostajien hallintaan. Kokouksessa käsitellään välitilinpäätös ja taloussuunnitelma sekä tilintarkastajien lausunnot niistä ja annetaan tekniset tiedot rakentamisesta sekä valitaan yhtiölle uusi hallius ja tilintarkastajat. Tämä on nyt se vaihe jossa uuden hallituksen on oltava huolellinen ja oman vastuun välttämiseksi hallituksen olisi hyvä hankkia ammattilainen tarkastamaan luovutettu hallinto ja rakennustyö. Varsinkin jos aikaisemmin ei ole valittu rakennustyön tarkkailijaa ja ostajien tilintarkastajaa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajan on uuden asunnon ostamisessa pyrittävä selvittämään tarkoin kohteen tiedot ja kaupan järjestelyt. Kaupan jälkeen on syytä olla aktiivinen koko rakentamisvaiheen aikana.

Vähemmälle huomille on jäänyt se, että asunto-osakeyhtiöiden olisi syytä tehdä kuntotarkastus noin 8 vuoden kuluttua luovuttamisesta, jotta mahdolliset piilevät virheet voitaisiin reklamoida 10 vuotisvastuun sisällä rakennuttajalle ja vakutuusyhtiölle.

Uusien asuntojen kaupoissa on syntynyt paljon ongelmia rakentamisen laadun osalta mutta huomattavasti vaikeampia ovat perustajaosakkaan maksukyvyttömyystilanteet, jolloin ostajat eivät aina saa katetta kauppahinnalle varsinkin, jos ovat maksaneet kauppahintaa etupainotteisesti tai jos rakennuttaja menee konkurssiin 10-vuotisvastuun aikana. Mikäli jotain häiriöitä on epäiltävissä, on syytä ottaa yhteys heti asianajajaan. Näissä reklamaatioajat ovat lyhyitä esim. KRIL 15.5.2012 tapauksessa ne ylitettiin.


Kuluttajaviraston sivuilta löytyy myös hyviä ohjeita uuden asunnon kaupan tekemiseen.

Myös ostajan suojaksi asetettavat vakuudet on selostettu kuluttajaviraston sivuilla.

Samoin perusteellinen on Rakennusteollisuus ry:n opas uuden asunnon ostajalle.



Asuntokauppalain 2 luvun löydät kokonaisuudessaan täältä.

Uuden asunnon ostaminen rakentamisvaiheen aikana​?