Hallinnan luovutus ja huoneiston vapautuminen
Kauppakirjaan tulisi aina kirjata milloin asunnon/rakennuksen hallinta luovutetaan ostajalle. Jos mitään ei ole kirjattu, hallinta siirtyy omistusoikeuden siirtyessä. Omistusoikeus puolestaan siirtyy kun kauppakirja allekirjoitetaan, ellei muuta sovita esim. kun koko kauppahinta on maksettu esim.
"Omistusoikeus siirtyy 1.5.2015 klo 9.00 ja kun kauppahinta on kokonaan maksettu. Hallinta-oikeus siirtyy 15.5.2015 klo 09.00 mikäli kauppahinta on kokonaan maksettu. Ostaja vastaa asuntoon kohdistuvista kustannuksista hallinnan siirtymisestä lukien."
Huom. Omistusoikeudesta sovittaessa on sovittava myös esim. vakuuttamisesta, jotta asunto ei ole vakuuttamatta jos omistusoikeuden siirtyminen lykkääntyy.
Hallinnan siirtyminen tarkoittaa normaalisti sitä kun ostaja saa huoneiston hallintaansa ja käyttöönsä. Tämä ei kuitenkaan ole aina sama kuin huoneiston/rakennuksen vapautuminen ostajan vapaaseen käyttöön esim. jos siinä asuu vuokralainen. Omistusoikeus ja hallintaoikeus liittyvät usein myös vastuuseen asunnosta aiheutuviin kuluihin kuten vastikkeisiin, vakuutusmaksuihin jne.. Näistä pitää myös sopia erikseen.
Normaalisti ongelmia ei ole ja asunto on tyhjillään ostajaa varten sovittuna päivänä. Mutta toisinaan ongelmia myös esiintyy ja niihin on hyvä varautua.
Ostaja voi haluta vapautumiselle sopimussakon. Ostajalla on omat paineet jättää entinen asuntonsa. Sopimussakon pitää olla riittävä, jotta myyjän ei kannata jäädä asuntoon, jos myyjän oma uusi asunto viivästyy. Usein käytetään 10 000 euroa kuukaudessa. Ehto pitää kuitenkin kirjata kauppakirjaan tarkasti. Esim:
"Asunto on vapaana ostajan käyttöön 1.5.2015 klo 9.00. Mikäli myyjä viivästyy luovutuksesta, hän on velvollinen maksamaan sopimussakkoa 300 euroa jokaiselta alkavalta vuorokaudelta. Vuorokausi on 24h viivästyksen alkamisajankohdasta."
Ostaja voi vähentää myyjän sopimussakon maksamattomasta kauppahinnasta mikäli sellaista on vielä suorittamatta. Tämä onkin yksi syy, miksi kannattaa jättää osa kauppahinnasta luovutuksen jälkeiseen aikaa.
Usein syntyy erimielisyyksiä myyjälle jääneiden tilojen osan esim. varastotilojen vaikutuksesta sopimussakkoon ja oikeuteen niiden tyhjentämisestä. Näitäkin varten on hyvä ottaa kauppakirjaan omat ehdot esim:
"Myyjä on velvollinen tyhjentämään käyttöönsä jäävän varaston 20m2 1.9.2015 klo 9.00. Mikäli myyjä viivästyy luovutuksesta, hän on velvollinen maksamaan sopimussakkoa 100 euroa jokaiselta alkavalta vuorokaudelta. Vuorokausi on 24h viivästyksen alkamisajankohdasta. Ostajalla on oikeus tyhjentää varasto myyjän kustannuksella 7 vuorokauden viivästyksen jälkeen ja hävittää tai myydä siellä olevat tavarat oman harkintansa mukaan ja ilmaan mitään vastuuta myyjälle tavaroiden arvosta tai muusta."
Toisinaan syntyy erimielisyyksiä, missä kunnossa myyjä jättää asunnon ostajalle. Tästä voidaan ottaa ehto esim.
"Hallinnan luovutushetkellä asunnon on oltavat tyhjä tavaroista ja roskista ja siivottu. Mikäli myyjä rikkoo tätä ehtoa, on ostajalla oikeus vähentää maksamattomasta kauppahinnasta 500 euroa tai enemmän mikäli siivous ym. kustannus on suurempi."
Jos asunto on vuokrattu ja vuokralainen asuu siellä, ei ostajalle voida taata muuttopäivää, jos tämä haluaa asunnon omaan käyttöön. Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan mm. irtisanomisaikoineen ostajalle. Määräaikaisessa vuokrasopimuksessa vuokra-aika päättyy vasta määräajan päättyessä. Tosin oikeus voi määrätä sen päättymään ennenaikaisesti jos ostaja tarvitsee sen omaan käyttöönsä ja tämä on kohtuullista ja vuokralaiselle maksetaan kohtuullinen korvaus ennenaikaisesta päättymisestä. Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus päättyy vuokranantajan irtisanomiseen 6 kuukauden kuluttua irtisanomisesta, jos vuokrasuhde on jatkunut yli 1 vuoden. Alle vuoden mittaisissa vuokrasuhteissa irtisanomisaika on 3kk. Jos vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen irtisanomisaika on 1 kk. Vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen tarvitaan myös asunnossa asuvan puolison suostumus. Irtisanomisilmoituksen on sisällettävä päättymispäivä ja päättymisperuste ja se on annettava todisteellisesti (haastemies on paras) tiedoksi. Muuten se on tehoton. Vuokralainen voi nostaa 3kk kuluessa kanteen tuomioistuimessa irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi jos irtisanominen on kohtuuton. Omaan käyttöön ottamista ei vuokralainen voi kuitenkaan vastustaa. Tosin jos kanne nostetaan sekin käsitellään normaalisti oikeudessa ja voi kestää kuukausia ennen kuin asia on käsitelty.
Myyjä saattaa haluta pidättää hallintaoikeuden pidemmäksi aikaa. Elinikäinen hallintaoikeus on myös mahdollista pidättää samoin kuin ns. syytinki eli hallinta osaan kiinteistöstä (saada siitä tuottoa). Nämä alentavat kauppahintaa siinä määrin kuin sovitaan. Nämä kysymykset tulee sopia kauppakirjassa tarkoin eli milloin päättyvät, mitä oikeuksia on myyjällä hallintaoikeuden suhteen jne. Myyjän kannattaa kirjata nämä oikeudet kiinteistörekisteriin oikeuksiensa varmistamiseksi.