Asuntokauppalaki 6:20§ taloudellinen virhe

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:
1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka
3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kaupan kohteessa on 1 momentin 2 kohdan säännöksistä riippumatta taloudellinen virhe aina, jos myyjä on jättänyt antamatta sellaisen 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.


Hallituksen esitys 1994:14

20 §. Taloudellinen virhe. Säännös vastaa pääpiirteissään 4 luvun 27 §:ää. Rakentamisvaiheen päättymishetken taloudellista tilannetta koskeva erityissäännös on kuitenkin jätetty pois tarpeettomana. Lisäksi pykälän säännökset on ryhmitetty toisin ottaen huomioon, että käytetyn asunnon kaupan osapuolet ovat useimmiten yksityishenkilöitä. Tämän mukaisesti pykälän 1 momentti sisältää yleiset säännökset annettujen ja antamatta jätettyjen tietojen vaikutuksesta ja sitä täydentää 2 momentissa oleva erityissäännös, joka tulee sovellettavaksi myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja.

Myös tässä yhteydessä on huomattava luvun 27 §:n säännökset, joista nimenomaisesti ilmenee, että myyjän vastuu käsittää myös hänen käyttämänsä kiinteistönvälittäjän antamat tiedot sekä tapaukset, joissa kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt esillä olevan pykälän 1 momentin 2 kohdan mukaisen tiedonantovelvollisuuden. Tässä yhteydessä voidaan viitata myös 11 §:n vastaavien säännösten perusteluihin.

Pykälän 1 momentin 2 kohta koskee myyjän tiedonantovelvollisuutta. Säännös poikkeaa vastaavasta 4 luvun säännöksestä: siinä mainitaan erityisesti, että arvioitaessa, mitä tietoja ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa myyjältä, on otettava huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut olosuhteet. Kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityishenkilö itse ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asuntokauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö vaan maallikko, voidaan ostajalta vaatia laajempaa omaa selonottoa myös asuntoyhteisöön talouteen liittyvistä seikoista, joita koskevia tietoja on saatavissa kääntymällä isännöitsijän tai muun yhteisön edustajan puoleen. Myyjän tiedonantovelvollisuuden sisältöä arvioitaessa on siten otettava huomioon muun muassa se, kuka on ostajan vastapuolena.

Pykälän 3 momentin mukaan taloudellisen virheen seuraamuksina tulevat kysymykseen kaikki 6 luvun mukaiset virheen seuraamukset eli kauppahinnan pidättäminen, hinnanalennus, kaupan purkaminen ja vahingonkorvaus. Seuraamusten valinnassa käytetään samoja arviointiperusteita kuin muidenkin virheiden kohdalla. Näin ollen kaupan purkaminen on viimeinen vaihtoehto ja tulee kysymykseen vain, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Luvun 19 §:stä seuraa, että molempien osapuolten myötävaikutus virheen syntyyn voidaan ottaa huomioon myös taloudellisen virheen yhteydessä. Luvun 16 §:n 4 momentista ja 17 §:n 2 momentista puolestaan seuraa, että myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja kaupan purkamisen ja vahingonkorvauksen edellytykset määräytyvät 4 luvun vastaavien säännösten mukaisesti.

Hallituksen esitys 2005:21

20 §. Taloudellinen virhe. Yleisperustelujen 2.6. jaksossa esitetyistä syistä ehdotetaan pykälän 1 momenttiin lisättäväksi uusi 3 kohta. Kaupan kohteessa olisi kohdan mukaan taloudellinen virhe myös silloin, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta.

Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.