5 LUKU

Muut säännökset asunnon ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuusta

1 §

Asuntoyhteisön oikeus vedota rakentamista koskevaan sopimukseen

Asuntoyhteisöllä on oikeus vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön, vaikkei se ole osapuolena tässä sopimuksessa ja vaikka yhteisön hallintoelin on ennen yhteisön hallinnon siirtymistä yhteisöosuuksien ostajille hyväksynyt sopimuksesta poikkeamisen yhteisön vahingoksi.

2 §

Oikeus korvaukseen yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla

Asuntoyhteisön ja sen osakkaan tai jäsenen oikeutta vaatia korvausta yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla ei estä se, että korvausvaatimuksen perusteena oleva menettely on ennen yhteisön hallinnon siirtymistä yhteisöosuuksien ostajille yhteisön johdon toimesta hyväksytty tai että yhteisön hallintoelin on ennen kyseistä hallinnon siirtymistä myöntänyt sitä koskevan vastuuvapauden.

3 §

Asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuu myöhemmälle ostajalle

Asunnon ostajalla on oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin 4 luvun säännöksiin suhteessa 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettuun asunnon myyjään (asunnon ensimmäinen myyjä), vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.

Ostajalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta:

1) sellaisen virheen osalta, joka on syntynyt asunnon ensimmäisestä myyjästä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun hän luovutti asunnon edelleen;

2) siltä osin kuin asunnon ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt virheen asunnon aikaisemmalle omistajalle tai asuntoyhteisölle; (7.10.2005/795)

3) jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi 4 luvun 19 ja 20 §:n mukaan vedota virheeseen; eikä

4) siltä osin kuin vaatimus koskee hinnanalennusta tai kauppahinnan palauttamista ja ylittää määrältään sen, mitä asunnon ensimmäisen myyjän oma sopijapuoli olisi voinut vaatia samalla perusteella.

4 §

Virheilmoitus

Ostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia 3 §:n nojalla, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan asunnon ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita ja kun hänellä oli käytettävissään vaatimuksen esittämiseksi tarvittavat tiedot asunnon ensimmäisestä myyjästä. (7.10.2005/795)

Ostaja saa kuitenkin 1 momentin estämättä vedota virheeseen, jos:

1) asunnon ensimmäinen myyjä, johon vaatimus kohdistuu, on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti;

2) virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai

3) virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.

5 § (7.10.2005/795)

Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi

Tämän lain 2 luvun 17, 18 b, 19 tai 19 c §:n taikka 4 luvun 3 tai 3 a §:n mukainen vakuus on voimassa myös sellaisen ostajan hyväksi, joka mainittujen lainkohtien mukaisena vakuuden voimassaoloaikana on ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.

6 §

Laitetoimittajan vastuu asunnon ostajalle

Jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, asunnon ostajalla on kuluttajansuojalain 5 luvun 31 §:n(16/94) mukainen oikeus kohdistaa virheen perusteella vaatimuksia elinkeinonharjoittajaan, joka on aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten.

Asunnon ostajalla ei kuitenkaan ole 1 momentissa tarkoitettua oikeutta, jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen. Asunnon ensimmäisen myyjän laiminlyönti ei kuitenkaan rajoita myöhemmän ostajan oikeutta vedota virheeseen.

7 §

Luvun säännösten pakottavuus

Sopimusehto, jolla rajoitetaan asuntoyhteisölle tai kuluttajalle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.


HE 14/1994

Yksityiskohtaisissa perusteluissa on esimerkkejä 5 luvun lainkohdan soveltamisesta. Huom. muutos jäljempänä vuonna 2005.


5 luku. Muut säännökset asunnon ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuusta

1 §. Asuntoyhteisön oikeus vedota rakentamista koskevaan sopimukseen. Pykälä sisältää säännöksiä, joilla turvataan asunnonostajien hallintoon siirtyvän asuntoyhteisön oikeus vedota rakennuksen rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön. Useimmiten asuntoyhteisö on sopimuksen osapuoli ja tällä perusteella oikeutettu vetoamaan sen sisältöön. Esillä olevasta säännöksestä ilmenee, että vaikka asuntoyhteisön rakentamisvaiheen aikaiset hallintoelimet olisivat hyväksyneet sopimuksesta poikkeamisen yhteisön vahingoksi, urakoitsija ei voisi vedota tällaiseen hyväksyntään yhteisön siirryttyä asunnonostajien hallintoon. Toisaalta pykälästä ilmenee, että asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön myös siinä tapauksessa, että se ei muodollisesti ole sopimuksen osapuoli. Säännöksen ilmentämät periaatteet ovat vakiintuneet oikeuskäytännössä ja ne ehdotetaan nyt kirjattaviksi lakiin.
Säännöksestä ilmenevät periaatteet tulisivat sovellettaviksi sekä silloin, kun asuntoyhteisö on osakeyhtiömuotoinen, että silloin, kun kysymyksessä on muu yhtiömuoto, esimerkiksi osuuskunta.

2 §. Oikeus korvaukseen yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla. Pykälässä turvataan asunnonostajien hallintoon siirtyneen asuntoyhteisön ja sen osakkaiden tai jäsenten oikeus vaatia yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla vahingonkorvausta yhteisön rakentamisvaiheen aikaiseen hallintoon kuuluneilta henkilöiltä huolimatta siitä, että yhteisön toimesta on rakentamisvaiheen aikana saatettu hyväksyä kyseinen menettely tai myöntää sen käsittävä vastuuvapaus. Säännöksessä tarkoitettuja yhteisöoikeudellisia vahingonkorvaussäännöksiä, joilla on merkitystä tässä yhteydessä, ovat ennen muuta osakeyhtiölain 15 luvun ja osuuskuntalain (247/54) 17 luvun säännökset.

3 §. Asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuu myöhemmälle ostajalle. Pykälässä on säännökset 4 luvun 1 §:ssä tarkoitetun uuden asunnon myyjän virhevastuusta asunnon myöhemmälle ostajalle. Tässä luvussa tällaisesta myyjästä käytetään nimitystä asunnon ensimmäinen myyjä. Ensimmäinen myyjä voisi esillä olevan pykälän mukaisin edellytyksin joutua asunnon virheen vuoksi vastuuseen paitsi omalle sopimuskumppanilleen myös sellaiselle henkilölle, jonka omistukseen asunto on siirtynyt myöhemmin.
Pykälän 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin 4 luvun säännöksiin suhteessa asunnon ensimmäiseen myyjään, vaikka hän on ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä. Rajoitukset asunnon ensimmäisen myyjän vastuuseen ilmenevät pykälän 2 momentista.
Pykälässä tarkoitettu ostaja on yleensä ostanut asunnon käytettynä joko siltä, jolle ensimmäinen myyjä on sen myynyt, toisin sanoen 4 luvussa tarkoitetulta ostajalta, taikka tämän seuraajalta. Ostajan suhde omaan sopimuskumppaniinsa määräytyy tällöin käytetyn asunnon kauppaa koskevan 6 luvun säännösten mukaan. Käytetyn asunnon myyjän virhevastuu on noiden säännösten mukaan rajoitetumpi kuin asunnon ensimmäisen myyjän vastuu 4 luvun säännösten mukaan: sekä virhekäsite että virheen seuraamukset poikkeavat toisistaan. Virhevastuu jakautuu näin kahteen osaan siten, että 6 luvun mukaisesta virheestä vastaa ostajan oma sopimuspuoli ja 4 luvun mukaisesta virheestä asunnon ensimmäinen myyjä. Siltä osin kuin vastuu mahdollisesti on päällekkäinen, ostaja saa valita, keneen hän kohdistaa vaatimuksensa. Käytännössä ostajan lienee kuitenkin useimmiten tarkoituksenmukaisinta kääntyä ensimmäisen myyjän puoleen aina, kun edellytykset siihen ovat olemassa, ja oman sopimuskumppaninsa puoleen vain sellaisten virheiden osalta, joista ensimmäinen myyjä esillä olevan pykälän mukaan ei ole vastuussa.
Asunnon virheellä tarkoitetaan säännöksessä 4 luvun 14 §:ssä tarkoitettuja tapauksia. Mainitun pykälän 1 kohta, jossa viitataan osapuolten väliseen sopimukseen, ei kuitenkaan käytännössä voi tulla kysymykseen ensimmäisen myyjän ja myöhemmän ostajan välisessä suhteessa. Myös 4 luvun 15 §:n säännökset asunnosta annetuista tiedoista voivat periaatteessa tulla sovellettaviksi, jos ensimmäinen myyjä on antanut kauppaan vaikuttavia tietoja kyseessä olevalle myöhemmälle ostajalle. Tällaiset tapaukset lienevät kuitenkin käytännössä harvinaisia. Virheet, joiden vuoksi asunnon ensimmäinen myyjä voi joutua vastuuseen myöhemmälle ostajalle, ovat siten ensisijaisesti rakennus- tai laitevirheitä. Näiden osalta voidaan viitata 4 luvun 14 §:n 2―6 kohdan perusteluihin.
Ostajan oikeuteen esittää virheeseen perustuvia vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle vaikuttaa myös 4 luvun 16 §:n 2 momentissa oleva viittaussäännös 6 luvun 12 ja 19 §:ään. Viimeksi mainituissa pykälissä on säännökset ostajan suorittaman ennakkotarkastuksen merkityksestä. Koska ostaja nyt puheena olevissa tapauksissa on ostanut valmiin asunnon ja yleensä saanut tilaisuuden sen tarkastamiseen, mainitut säännökset ovat omiaan rajoittamaan ensimmäisen myyjän vastuuta suhteessa myöhempään ostajaan enemmän kuin suhteessa ensimmäiseen ostajaan, joka kenties osti asunnon rakentamisvaiheessa.
Jos ostaja esittää asunnon ensimmäiselle myyjälle 4 luvun virhesäännöksiin perustuvia vaatimuksia, noudatetaan vastaavasti 4 luvun mukaisia seuraamuksia. Tämä merkitsee muun muassa, että sovellettavaksi tulevat 4 luvun 22 ja 23 §:n säännökset virheen oikaisemisesta, joita ei ole 6 luvussa. Myös mahdolliset korvaukset määräytyvät 4 luvun säännösten mukaan. Hinnanalennuskin tulee kysymykseen nyt esillä olevan pykälän 2 momentin 4 kohdasta seuraavin määrällisin rajoituksin. Kaupan purkaminen voi muodollisesti kohdistua vain tehtyyn sopimukseen. Ostaja voisi kuitenkin vedota purkusäännöksiin myös suhteessa asunnon ensimmäiseen myyjään sikäli, että hän voisi virheen ollessa olennainen vaatia tältä suorittamaansa kauppahintaa. Kun kysymyksessä on asunnon ensimmäisen myyjän ja myöhemmän ostajan välinen suhde, tällainen vaatimus ei periaatteessa eroa hinnanalennusvaatimuksesta. Koska asunnon ensimmäinen myyjä ei ole vastaanottanut maksua ostajalta, esimerkiksi tuottokoron maksaminen ostajalle suoritettavalle määrälle ei tule kysymykseen.
Pykälän 2 momentissa rajoitetaan asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuuta eräiltä osin. Rajoitusten pääasiallisena sisältönä on, että ensimmäinen myyjä ei joudu vastuuseen asunnon luonnollisena pidettävästä kulumisesta, myöhempien ostajien hallinta-aikana alkunsa saaneista vioista tai puutteista asunnossa tai jo aikaisemmin hyvitetyistä virheistä ja että asunnon myöhempi ostaja ei voi saada parempaa oikeutta suhteessa ensimmäiseen myyjään kuin asunnon aiemmat ostajat. Momentissa mainitut rajoitukset koskevat vain ostajan oikeutta esittää vaatimuksia ensimmäiselle myyjälle. Ne eivät vaikuta ostajan oikeuteen esittää 6 lukuun perustuvia vaatimuksia omalle sopimuskumppanilleen.
Momentin 1 kohdan mukaan asunnonostaja ei voi kohdistaa asunnon ensimmäiseen myyjään vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, joka on syntynyt ensimmäisestä myyjästä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun hän luovutti asunnon edelleen. Tämä merkitsee, että arvioitaessa ensimmäisen myyjän vastuuta suhteessa myöhempään ostajaan virhearvioinnin kannalta ratkaiseva ajankohta olisi sama kuin arvioitaessa ensimmäisen myyjän vastuuta hänen omalle sopimuskumppanilleen. Jotta ensimmäinen myyjä joutuisi vastuuseen myöhemmälle ostajalle, virheen syyn on siten täytynyt olla olemassa jo ensimmäisen myyjän luovuttaessa asunnon hallinnan omalle sopimuskumppanilleen. Ensimmäinen myyjä ei esimerkiksi ole vastuussa oman ostajansa tai tätä seuranneen asunnon omistajan aiheuttamista vahingoista, vaikka ne esimerkiksi ilmenisivät asunnon rakenteiden vaurioitumisena. Sen sijaan ensimmäinen myyjä olisi vastuussa niin omalle ostajalleen kuin myöhemmällekin ostajalle sellaisista rakennus- tai laitevirheistä, jotka ilmenevät vasta kyseisen ostajan hallinta-aikana mutta joiden syy on peräisin ensimmäisen myyjän suorituksesta.
Asunnon ensimmäinen myyjä ei myöskään voisi joutua vastuuseen esimerkiksi sellaisen virhevaatimuksen vuoksi, joka perustuu ostajan omalta sopimuskumppaniltaan saamiin tietoihin, eikä myöskään sellaisen vaatimuksen vuoksi, joka yksinomaan perustuu ostajan sopimuskumppanin laiminlyöntiin ilmoittaa hänelle tiedossaan olevista seikoista.
Momentin 2 kohdan mukaan asunnon ensimmäisen myyjän ei tarvitse suorittaa samaa hyvitystä useampaan kertaan: jos ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt virheen asunnon aikaisemmalle ostajalle, myöhempi ostaja ei enää olisi oikeutettu samaan hyvitykseen. Tällä säännöksellä on merkitystä virheen taloudellisten seuraamusten, lähinnä hinnanalennuksen osalta.
Jos tietty virhe on asianmukaisesti oikaistu aikaisemman ostajan hallinta-aikana, se ei yleensä enää tule uudelleen ajankohtaiseksi. Jos kuitenkaan virheen syytä ei oikaisulla ole poistettu ja virhe näin ollen ilmenee uudelleen aikaisemmista korjaustoimenpiteistä huolimatta, tällaiset aikaisemmat, puutteelliset korjaustoimet eivät tietenkään estäisi myöhempää ostajaa vetoamasta virheeseen. Hinnanalennuksen yhteydessä 2 kohdan rajoituksella sitä vastoin on merkitystä: jos asunnon ensimmäinen myyjä on oikaisematta jääneen virheen vuoksi suorittanut asunnon aikaisemmalle omistajalle hinnanalennusta, hän ei enää voisi saman virheen vuoksi joutua suorittamaan vastaavaa hyvitystä myöhemmälle ostajalle. Jos virheen vaikutukset ovat sittemmin pahentuneet niin, ettei aiemmin maksettua hyvitystä enää voida pitää riittävänä, lisähyvitys voisi kuitenkin tulla kysymykseen, jollei virhettä tällöinkään oikaista. Vahingonkorvauksen suhteen on joka tapauksessa periaatteena, että kukin ostaja voi vaatia korvausta vain itselleen tai perheenjäsenelleen aiheutuneesta vahingosta. Jos virhettä ei ole poistettu, vaan siitä aiheutuu vahinkoa perättäisille ostajille, kullakin on oikeus vaatia korvausta omasta vahingostaan. Jos kuitenkin ensimmäinen myyjä on suorittanut ostajalle ennakkokorvauksen sitä varten, että ostaja voi itse huolehtia virheen korjauttamisesta, ja myöhemmin osoittautuu, ettei korvausta ole käytetty sen tarkoituksen mukaisesti, esillä olevasta kohdasta ilmenevä myyjän vastuun rajoitus tulisi ajankohtaiseksi samalla tavoin kuin hinnanalennuksen yhteydessä.
Momentin 3 kohdan mukaan asunnon ensimmäiselle myyjälle ei synny virhevastuuta myöskään, jos asunnon aikaisempi omistaja on laiminlyönyt 4 luvun 19 ja 20 §:n mukaisen velvollisuutensa ilmoittaa virheestä. Edellisen omistajan virheilmoituksen laiminlyönti vaikuttaisi siten myös myöhemmän ostajan vahingoksi: mainitusta syystä kerran lakannut virhevastuu ei syntyisi uudelleen siinä tapauksessa, että asunto myydään edelleen. Mainitun 4 luvun 19 §:n mukaan virheestä on yleensä ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Jos kuitenkin kyseessä on virhe, jota ei ole havaittu tai jota ei voida kohtuudella edellyttää havaitun vuositarkastukseen mennessä, virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Jos ensimmäinen myyjä tai joku hänen puolellaan on esimerkiksi menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, 4 luvun 20 §:stä seuraa, että myös myöhempi ostaja voisi aikaisemman omistajan virheilmoituksen laiminlyönnistä huolimatta olla oikeutettu vetoamaan virheeseen.
Jos asunnon ensimmäinen myyjä ei momentin 1―3 kohdista seuraavien rajoitusten vuoksi joudu virhevastuuseen, ostajan mahdollisuudeksi jää nojautua 6 luvun säännöksiin suhteessa omaan sopimuskumppaniinsa.
Momentin 4 kohdan mukaan asunnon ensimmäinen myyjä ei ole velvollinen maksamaan hinnanalennuksena tai kauppahinnan palautuksena enempää kuin mitä hänen oma sopimuskumppaninsa olisi voinut vaatia samalla perusteella. Kysymyksessä on siis mainitunlaisen seuraamuksen rahamäärää koskeva rajoitus. Vertailussa lähdetään siitä, millainen asema tällä sopimuskumppanilla olisi, jos hän myöhemmän ostajan sijasta esittäisi kyseiseen virheeseen perustuvan vaatimuksen kyseisenä ajankohtana. Ensimmäisen myyjän maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen tai kauppahinnan palautuksen lähtökohtana olisi se kauppahinta, jonka hänen oma sopimuskumppaninsa on maksanut. Tämän summan ylittävät vaatimukset myöhempi ostaja voi kohdistaa ainoastaan omaan sopimuskumppaniinsa sikäli kuin 6 luvun säännökset antavat siihen mahdollisuuden. Jos toisaalta ostaja purkaa kaupan sellaisen virheen perusteella, josta ensimmäinen myyjäkin on esillä olevan pykälän mukaan vastuussa hänelle, eikä ostaja saa kauppahintaa kokonaisuudessaan takaisin omalta myyjältään, hän voi vaatia puuttuvaa osaa ensimmäiseltä myyjältä sikäli kuin se ei ylitä määrältään sitä, mitä ensimmäisen myyjän sopimuskumppani olisi voinut vaatia samalla perusteella.

4 §. Virheilmoitus. Pykälän 1 momentin mukaan 3 §:ssä tarkoitettu asunnonostaja on oikeudenmenetyksen uhalla velvollinen esittämään 3 §:n mukaiset vaatimuksensa asunnon ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lisäksi edellytetään kuitenkin, että ostajalla on ollut käytettävissään vaatimuksen esittämiseksi tarvittavat tiedot ensimmäisestä myyjästä. Vaatimusta varten ostaja tarvitsee ensinnäkin tiedon siitä, keneen vaatimus voidaan kohdistaa. Lisäksi tarvitaan kyseisen tahon yhteystiedot eli ainakin osoitetiedot.
Kohtuullinen aika on tässä yhteydessä arvioitava samanlaisten perusteiden mukaan kuin 4 luvun 19 §:n yhteydessä. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, on näin ollen otettava huomioon, milloin ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Arviointiperusteita on käsitelty tarkemmin 4 luvun 19 §:n perusteluissa.
Pykälän 2 momentin mukaan ostajan oman virheilmoituksen myöhästymisellä ei kaikissa tapauksissa ole haitallisia seurauksia. Säännös vastaa 4 luvun 20 §:ää.

5 §. Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi. Säännös liittyy luvun 4 §:ään. Säännöksestä ilmenee, että 2 luvun 17 §:n, 19 §:n tai 4 luvun 3 §:n mukaisen, asunnon ensimmäisen myyjän asettaman vakuuden voimassaoloon ei vaikuta se, että asunto on myyty edelleen, vaan vakuus on tällöin voimassa myös asunnon uuden omistajan hyväksi.

6 §. Laitetoimittajan vastuu asunnon ostajalle. Pykälän mukaan asunnon ostajalla on asuntoon kuuluvan laitteen virheen johdosta oikeus esittää vaatimuksia suoraan sellaiselle elinkeinonharjoittajalle, joka on aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten, vaikka ostaja ei olisikaan sopimussuhteessa kyseiseen elinkeinonharjoittajaan. Pykälässä tarkoitettuja laitteita olisivat myydyn asunnon tarpeistoon kuuluvat, yleensä melko helposti asunnosta irroitettavissa olevat varusteet kuten esimerkiksi kylmäkalusteet, liesi, astianpesukone tai keskuspölynimuri. Pykälässä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja voi tyypillisesti olla laitteen valmistaja tai maahantuoja, mutta myös muu jälleenmyyjä voi tulla kysymykseen. Ostajan ei siten välttämättä tarvitsisi kohdistaa vaatimustaan asunnon myyjään, vaan hän voisi esittää vaatimukset suoraan laitetoimittajalle, jolta virheellinen tavara on peräisin ja jolla siten on parhaat edellytykset esimerkiksi virheen oikaisuun.
Kun ostaja vetoaa virheeseen tämän pykälän mukaisesti, hänen asemansa suhteessa elinkeinonharjoittajaan määräytyisi kuluttajansuojalain 5 luvun 31 §:n mukaisesti. Virhekäsite ja virheen seuraamukset määräytyisivät siten kuluttajansuojalain 5 luvun säännösten mukaan, ja aikaisemmassa myyntiportaassa olevan laitetoimittajan vastuuta koskisivat mainitusta kuluttajansuojalain 5 luvun säännöksestä ilmenevät rajoitukset. Laitetoimittaja ei siten joutuisi vastaamaan ensinnäkään sellaisesta virheestä, joka on syntynyt laitetoimittajasta riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun hän luovutti tavaran edelleen. Laitetoimittaja ei myöskään joutuisi vastaamaan vaatimuksesta, joka perustuu yksinomaan muun kuin kyseisen laitetoimittajan antamaan sitoumukseen, joka asettaa ostajan parempaan asemaan kuin kuluttajansuojalain 5 luvun säännökset. Tällainen sitoumus on esimerkiksi asunnon myyjän antama takuu, joka kattaa kaikki vahingot asiakkaan huolimattomuudesta riippumatta. Kolmanneksi ostaja ei voisi vaatia laitetoimittajalta hinnanalennuksena tai kauppahinnan palautuksena enempää kuin mitä kyseisen laitetoimittajan oma sopimuskumppani olisi voinut kauppalain säännösten nojalla vaatia samalla perusteella.
Kuluttajansuojalain säännöksestä seuraa, että asunnon ostaja voi menettää oikeutensa esittää vaatimuksia laitetoimittajalle, jollei hän ilmoita tälle virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Poikkeuksena ovat muun muassa tilanteet, joissa laitetoimittaja on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Pykälän 2 momentista ilmenee lisäksi, että asunnon aikaisemman omistajan laiminlyönti virheilmoituksen tekemisessä vaikuttaisi myös myöhemmän ostajan vahingoksi. Periaate on sama kuin 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa. Asunnon ensimmäisen myyjän mahdollinen laiminlyönti ei kuitenkaan rajoittaisi asunnon ostajan oikeutta vedota laitteen virheeseen.

7 §. Luvun säännösten pakottavuus. Pykälästä ilmenee, että luvun säännöksistä ei olisi mahdollista poiketa sopimusehdoin asuntoyhteisön tai kuluttajan vahingoksi.


HE 21/2005

5 luku. Muut säännökset asunnon ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuusta

3 §.Asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuu myöhemmälle ostajalle.
Pykälän 1 momentissa säädetään asunnon myöhemmän ostajan oikeudesta vedota virhevastuuta koskeviin 4 luvun säännöksiin asunnon ensimmäistä myyjää kohtaan, vaikka asunto olisi ostettu kolmannelta henkilöltä.

Asunnon ensimmäisen myyjän vastuun rajoituksia koskevan 2 momentin 2 kohtaa ehdotetaan täsmennettäväksi 4 lukuun ehdotettujen muutosten johdosta.
Voimassa olevan kohdan mukaan myöhemmällä ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen asunnon ensimmäistä myyjää kohtaan, jos ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt virheen asunnon aikaisemmalle omistajalle. Koska asuntoyhteisöllä on ehdotetun 4 luvun 18 a §:n nojalla oikeus vaatia tiettyjen virheiden oikaisemista taikka vahingonkorvausta, kohtaa ehdotetaan tarkennettavaksi siten, että myöhemmällä ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen myöskään siinä tapauksessa, että virhe on jo hyvitetty asuntoyhteisölle.

4 §.Virheilmoitus.
Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi samanlainen vaatimusten ilmoittamista koskeva muutos kuin 4 luvun 19 §:n 2 momentin, 27 §:n 3 momentin ja 28 §:n 2 momentin reklamaatiosäännöksiin. Jotta ostaja säilyttäisi oikeutensa vedota virheeseen, hänen tulee momentin mukaan
ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan
kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita ja kun hänellä oli käytettävissään tarvittavat tiedot asunnon ensimmäisestä myyjästä.

5 §.Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi.
Pykälän viittauksia vakuussäännöksiin ehdotetaan täydennettäviksi viittauksilla esityksessä ehdotettuihin uusiin vakuusjärjestelyihin eli 2luvun 18 b §:ään (vakuus osaomistusyhtiön osakkeiden tai niiden osan
kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä), 19 c §:ään
(suorituskyvyttömyysvakuus lisärakentamiskohteissa) ja 4 luvun 3 a §:ään (suorituskyvyttömyysvakuus, jos asunto ei ole kuulunut 2 luvun soveltamisalaan). Lisäyksestä seuraa, ettei näidenkään vakuuksien voimassaoloon vaikuta se, että asunto on myyty edelleen. Vakuudet ovat kaupan jälkeen voimassa asunnon uuden omistajan hyväksi.