Asuntokaupan verotus, myyjä


Luovutusvoittovero

Myyjä maksaa asuntokaupasta myyntivoitostaan luovutusvoitto veroa. Veroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa mikäli myyjä tai hänen perheensä on asunut asunnossa yli 2 vuotta yhtäjaksoisesti. Etu on huomattava ja sen johdosta vähänkin epäselvissä tapauksissa pitää selvittää asiantuntijalta milloin verovapaus toteutuu.

Luovutusvoiton vero on alle 30.000 voitoissa 30% ja
ylimenevältä osin 34%. Luovutusvoittoa laskettaessa vähennetään kauppahinnasta hankintahinta. Sen sijasta voidaan käyttää ns. hankintameno-olettamaa, joka on alle
10-vuoden omistuksissa 20% ja yli 10 vuoden omistuksissa 40%. Eli kauppahinnasta on verotettavaa voittoa vastaavasti 80% tai 60%. Verotettavasta voitosta voidaan vähentää
vielä myyntikulut esim. välittäjän palkkio.

Oma asunto tarkoittaa osakehuoneistoja ja omakotitaloja. Se käsittää myös enintään 10.000m2 suuruisen kiinteistönosan. Jos siis tontti on isompi vain tuo osuus käsitellään oman asunnon verotuksen osana. Kaavoitetulla alueella ala on kuitenkin kaavan määrittelemä rakennuspaikan koko.

Jos omistus jakautuu useammalle henkilölle, verotus lasketaan kunkin omistajan osalta erikseen. Esimerkiksi toisen omistajan kohdalta saattaa 2 vuoden sääntö täyttyä mutta toisen osalta ei.

Avioerotilanteessa omistusaika lasketaan ositusta edeltävästä saannosta. Eli jos toinen puolisoista saa asunnon itselleen ja toinen (yhteisestä tai toisen omistamasta) omaisuudesta saman arvoista muuta omaisuutta esim. auton ja veneen, verovapaus säilyy asunnon saaneella puolisolla, jos hän myy asunnon kahden vuoden sisällä. Vain jos pesässä ei ole tuota muuta omaisuutta ja toiselle annettava tasinko joudutaan rahoittamaan esim pankkilainalla tämä osuus (pesän ulkopuoliset varat) tulee verotettavaksi, jos omaisuutta myydään kahden vuoden sisällä ositussopimuksesta. Vero lasketaan myyntihinnasta ei ositussopimuksen hinnasta. Asunnon arvo on osituslaskelmassa, josta tasingon määrä lasketaan, sen nettoarvo eli käypä arvo velkojen jälkeen.

Loma-asunto ei ole vakituinen asunto ellei siellä ole oikeasti asuttu kahta vuotta vakituisesti.

Myyntivoitto asketaan siten, että saadusta kauppahinnasta vähennetään ostohinta, remonttikulut (perusparannusmenot) ja välityspalkkiot ja muut kaupan kulut.

Mahdollista on käyttää ostohinnan sijasta myös, jos se lasketaan edullisemmaksi, hankintameno-olettamaa, jolloin alle 10 vuotta omistetusta asunnosta vähennetään kauppahinnasta 20% ja lopusta maksetaan veroa 30% (jos voitto alle 30.000€) tai 33% (jos voitto yli 30.000€). Mikäli asunto on omistettu yli 10 vuotta vähennys on 40%.

Katso myös verovapaa oman asunnon luovutus verottajan ohje.

Mikäli asunto on saatu lahjana tai perintönä käytetään hintana verottajan käyttämiä verotusarvoja.

Kun asunto myydään kuolinpesän toimesta ennen perinnönjako, saatu tulo on kuolinpesän tuloa. Jaon jälkeen tapahtunut myynti verotetaan osakkaiden henkilökohtaisessa verotuksessa. Jaon jälkeen tapahtunut myynti verotetaan osakkaiden henkilökohtaisessa verotuksessa. Katso mitä artikkelissa kuolinpesän asunnon myynnin verotus on kirjoitettu.


Varainsiirtovero

Lisäksi kaupassa tulee maksettavaksi varainsiirtovero, jonka normaalisti maksaa ostaja. Se on hoidettava 2 kuukauden kuluttua kaupasta. Osakekaupoissa varainsiirtovero on 2% ja kiinteistökaupoissa 4% kauppahinnoista. Maksu voidaan suorittaa netissä suomi.fi palvelussa esim. pankkitunnuksilla.

Jos kiinteistövälittäjä on mukana hän vastaa varainsiirtoveron maksamisesta ja hoitaa paperisodan. Katso vero.fi

Verottajan varainsiirtoverotuksen syventävät ohjeet.

Muut mahdolliset verot

Jos joku lahjoittaa asunnon tai kiinteistön joutuu lahjansaaja maksamaan lahja- tai perintöveron.

Katso vero.fi lahjat.