Mitä ostajan tulee selvittää kunnossapidosta ostaessaan asunto-osakkeen?

Asuntokaupassa myyjä vastaa asunnon virheistä asuntokauppalain mukaisesti. Mutta asunto-osakeyhtiöissä ostaja joutuu ensisijaisesti esittämään asunto-osakeyhtiölle yhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset. Myyjä on vastuussa vain niistä virheistä, joista asunto-osakeyhtiö ei vastaa, katso KKO:1992:158. Ostaja ei siis voi "ohittaa" yhtiötä.

Joissain tilanteissa ostajalle saattaa tulla yllätyksenä, että yhtiö ei vastaakaan virheestä, koska se on myyjän tai tätä edeltävän myyjän eikä yhtiön suorittama korjaustoimi. Näin voi erityisesti tapahtua ennen 2010 tehdyistä korjauksista.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitokysymykset olivat samanlaisia vanhan 1991 asunto-osakeyhtiölain ja uuden 2010 asunto-osakeyhtiölain aikana. Ulkopinnat, tietyt parvekkeet, ikkunat, rakenteet, hanat ja wc-laitteet ja muut perus LVI-laitteet kuuluvat lain mukaan yhtiölle. Osakkaalle kuuluvat sisäpinnat ja altaat (pesuallas, amme jne) kalusteet ja huoneiston koneet. Osakkeenomistajan on ilmoitettava ennen korjaustoimiin ryhtymisestä yhtiölle mm. mitä ja miten huoneistoa korjataan. Yhtiö ohjeistaa ja valvoo korjauksen laajuudesta riippuen korjaustyön. Yhtiö kirjaa ylös suoritetut korjaustoimet ja ne merkitään isännöitsijätodistukseen.

Myös rakentamisvaiheen aikaisista muutostöistä vastaa osakkeenomistaja paitsi jos muutos on tavanomainen ja rinnastuu yhtiön toteuttamaan työhön niin siitä vastaa yhtiö (AsOYL 5:1.4§). Tästä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä.

Kunnossapitorajat osakehuoneistossa tulisi lain mukaan ilmetä isännöitsijätodistuksesta vuoden 2010 jälkeen. Ennen 1.7.2010 suoritetuista korjaustoimista (uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulo) ei isännöitsijätodistuksesta välttämättä ilmene, mitä kunnostustöitä on tehty ja mitä yhtiö on ottanut vastuulleen. Näissä myyjän tulisi itse selvittää ostajalle tekemänsä ja tietämänsä kunnostustyöt. Ostaja voi myös edellyttää myyjältä, että tämä hankkii isännöitsijän tai hallituksen näkemyksen asiasta eli kuuluvatko kaikki korjaukset yhtiölle vai onko jokin osakkaan vastuulla.

Muutostöiden kunnossapidosta on voitu ottaa määräyksiä  yhtiöjärjestykseen. Tällainen sitoo myös uutta omistajaa. Osakkeenomistajat voivat päättää yhtiökokouksessa kunnossapidon periaatteista ja toteuttamistavoista. Yhtiöjärjestyksestä poikkeavat yhtiökokousten yksimielisetkään päätökset ja osakkaiden sopimukset eivät sido osakkeenomistajaa, joka ei ole niihin sitoutunut. Ne eivät sido vaikka ostaja olisi tullut niistä tietoiseksi. KKO:1989:146 mukaan vastiketta ei ollut pakko suorittaa korotettuna vaikka myyjä oli näin tehnyt  jo pitkä aikaa ja ostaja oli tästä tietoinen.

KKO:2007:15 yhtiökokouksen päätöksellä ei voitu muuttaa takautuvasti kunnossapitovastuuta. Kysymys oli siitä, että muut osakkaat olivat jo pidemmän aikaa korjauttaneet kylpyhuoneitaan omalla kustannuksellaan kunnes yksi vaati yhtiötä korjaamaan kph:n kosteusvaurion. Muut osakkaat tekivät yhtiökokouspäätöksen kunnossapitovastuun takautuvasta jakautumasta osakkaille. KKO ei tätä hyväksynyt.

Turun hovioikeuden päätöksessä THO 29.2.2000 yhtiökokous oli muuttanut yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräystä, johon myyjät eivät voineet vedota kun kosteusvaurio oli syntynyt ennen muutosta.

Ostaja voi vaatia hinnanalennusta vain sellaisesta virheestä, mikä ei kuulu yhtiön korjausvastuun piiriin. Mutta ostaja  ei voi vedota myyjää vastaan siihen, ettei yhtiö ole ryhtynyt yhtiön vastuulla oleviin korjaustoimiin. Osakkeenomistaja voi esittää perustellusta syystä, että yhtiön tulee tutkia esim. kosteusvaurioasia. Jos yhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin vaatimus voidaan esittää oikeudessa tai sitten ryhtyä korjaustoimiin itse ja vaatia korvauksia yhtiöltä. Koska myyjä ei ole enää osakkeenomistaja, myyjä ei voi vaikuttaa ostajan eli uuden osakkaan ja yhtiön välisiin oikeussuhteisiin.

Ostajalle voi tulla yllätyksenä myös muussa kuin myydyssä huoneistossa olevat yllättävät korjauskustannukset. Myyjän tai isännöitsijän tai välittäjän tulee kertoa ostajalle tiedossaan olevat tulevat korjauskustannukset. Jos kustannus on kaikille yllättävä puhutaan salaisesta taloudellisesta virheestä. Salaisesta taloudellisesta virheestä säädetään asuntokauppalain 6:20§ 1,3 kohdassa. Merkittävyyskynnystä käsitellään hallituksen esityksessä 21/2005 s. 48-49. Kysymys on silloin merkittävästi suuremmista, odottamattomista taloudellisista velvoitteista, mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Jos virheitä on useita, tarkastellaan niitä kokonaisuutena.

Oikeuskirjallisuudessa puhutaan vaikutuksellisuudesta jonka jälkeen tarkastellaan olennaisuuskynnystä. Vaikutuksellisuutta on käsitelty tapauksissa KKO 1992:158 , KKO 1991:31, KKO 2008:1, KKO 1982 II 78, KKO 2009:39.

 VaaHO 351 18.3.2010 S 09/841 (A)

Asunto-osake kerrostalossa rakennettu 1979 myytiin 2008 52000€  hintaan. Ostaja vaati purkua tai hinnanalennusta 17216€. Kysymys oli kosteusvaurion hinnanalennuksesta. Julkisivussa oli odottamaton pakkasrapautuma, josta kustannukset olivat 16300€ ko. asunnolle. Vesikaton huopa uusittiin samalla, josta kustannukset huoneistolle olivat 916€. HO katsoi, että vesikaton uusiminen johtui sen normaalista ikääntymisestä, jonka johdosta sitä ei voitu huomioida salaisen taloudellisen virheen arvioinnissa. Julkisivun katsottiin olevan odottamaton ja taloudellisesti merkittävämpi kuin ostajalla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Ostajalle tuomittiin 8500e hinnanalennusta. Katso myös KKO 2008:20.

 

(Aiheesta lisää julkaisussa Defensor Legis 2/2013 Hoffren ja Vahtera)