Mikä on ostajan selonottovelvollisuuden laajuus ottaen huomioon kuntotarkastuksessa esiin tulleet seikat ja rakennuksen ikä?
Kantaja oli 25.10.2011 ostanut vastaajalta Espoossa sijaitsevan kiinteistön rakennuksineen 252.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon vanha puoli oli rakennettu vuonna 1947 ja laajennusosa oli myyjän vuosina 2005-2006 rakennuttama. Virheitä oli kattorakenteessa, salaojissa ja kellarissa.
Ennen kauppaa oli pidetty kuntotarkastus ja siinä oli tullut esille virheitä. Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että asuinrakennuksen vanha osa oli ollut kaupanteon aikaan yli 60 vuotta vanha. Kuntotarkastuksessa rakennuksessa oli havaittu lukuisia korjattavia virheitä ja sen oli todettu olleen tyydyttävässä kunnossa. Rakennus on siten ollut joka tapauksessa korjauksen tarpeessa, mikä on tullut ostajan tietoon ennen kaupantekoa ja tämän johdosta ostajan olisi tullut selvittää esille tulleita virheitä tarkemmin. Jos ostaja olisi näin menetellyt, hän olisi tullut tietoiseksi muistakin niihin liittyvistä virheistä.
Tässä siis iän ja kuntotarkastuksen johdosta ostajalla oli erityinen selonottovelvollisuus esille tulleista virheistä, vaikka niitä ei itse tarkastuksen yhteydessä ilmeisesti kovin yksityiskohtaisesti käytykään läpi. Ostaja sai käsiinsä tässä kirjallisen kuntotarkastusraportin vasta kaupanteon jälkeen ja väitti ettei ollut saanut siinä mainittuja virheitä tietoonsa kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastaja kertoi kuitenkin, että samat asiat oli käyty itse tarkastuksessa läpi.
Käräjäoikeus oli tuominnut vahingonkorvausta n. 118.000€ ja hinnanalennusta 5.000€ ja oikeudenkäyntikuluja n. 29.000€. Käräjäoikeus katsoi, ettei kuntotarkastuksessa ollut tullut esille kanteen perusteen virheitä. Kuten edellä on todettu hovioikeus kuitenkin katsoi, että ostaja oli saanut riittävästi tietoja kuntotarkastustilaisuudessa osasta virheitä. Hovioikeus vähensi määrät puoleen eli n. 60.000 euroon eli vahingonkorvauksen 22.000€ ja hinnanalennuksen 38.000€ määrään ja velvoitti kummankin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluista alioikeudessa ja hovioikeudessa. Hovioikeuden tuomio oli siten kaikilta osin hyvin keskellä kummankin vaatimuksia.
Asiasanat:
- hinnanalennus
- vahingonkorvaus
- kuntotarkastus
- erityinen selonottovelvollisuus
- virheiden korjaus
- kattorakenteet
- salaojat, sadevedet
- kosteusvauriot, home
- kellari
- alapohja, välipohja
- sähköasennukset
Alla tuomiossa nimet muutettu.
Helsingin hovioikeus
Tuomio
Antamispäivä
1.2.2016
Nro 140
Diaarinumero
S 14/3109
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Espoon käräjäoikeus 10.10.2014 nro 16688 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe
Valittaja
A. Kmmmm
Vastapuoli
K. Roooonen
Asian käsittely hovioikeudessa
Hovioikeus on 28.8.2015 antamallaan päätöksellä hylännyt A. Kmmmmn vaatimuksen asian palauttamisesta käräjäoikeuteen käsiteltäväksi kolmen tuomarin kokoonpanossa.
Pääkäsittely on toimitettu 29. ja 30.9.2015.
Valitus
A. Kmmmm on vaatinut, että kanne hylätään ja K. Roooonen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 20.172 eurolla ja hovioikeudessa 15.656,40 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Roooonen oli nimenomaisesti halunnut tehdä kaupan, vaikka hän ei ollut ilmoituksensa mukaan lukenut kuntotarkastuskertomusta, jonka hän oli itse tilannut asiantuntijalta. Tarkastuskertomuksessa oli kiinnitetty ostajan huomiota rakennuksen riskirakenteisiin ja muihin puutteisiin sekä korostettu näiden seikkojen tarkemman selvittämisen tärkeyttä. Roooosen olisi ollut mahdollista siirtää kaupantekoa, jotta hän olisi voinut tutustua tarkastuskertomukseen, mutta hän ei ollut halunnut käyttää tätä tilaisuutta. Kmmmm oli luottanut siihen, että kaikki, mikä ilmeni tarkastuskertomuksesta, oli tullut Roooosen tietoon ja että Roooonen oli hyväksynyt tarkastuskertomuksessa olevat seikat. Roooonen oli samalla hyväksynyt sen, ettei hän voinut kertomuksesta ilmenevien ja lisätarkastusta edellyttävien seikkojen perusteella kohdistaa vaatimuksia Kmmmma kohtaan.
Kauppahinta oli ollut alhainen suhteessa kohteen sijaintiin sekä tontin ja rakennuksen kokoon. Hintaan olivat kauppaneuvotteluissa vaikuttaneet alentavasti rakennuksen kuntotarkastuksessa todetut riskitekijät, rakennuksen vanhan puolen ikä ja laajennusosan keskeneräisyys.
Katon rakennustapa oli ollut hyväksyttävä, eikä katon uusimiseen ollut tarvetta. M. Kxxxxxn suorittamaa tavarantarkastusta ei voitu pitää puolueettomana, koska Kxxxxxa oli edustanut yhtiötä, jolla oli ollut asiassa oma intressi. Kxxxxxa oli aikaisemmin antanut Kmmmmlle virheellisen ohjeen, jonka toteuttamisen Kxxxxxa oli todennut Kmmmmn vastuulla olevaksi ilmanvaihdon puuttumista selittäväksi tekijäksi. Kxxxxxa oli tehnyt kohteessa tarkastuksen jo vuonna 2001, ja hänen silloiset kannanottonsa olivat osin ristiriidassa hänen myöhemmän tarkastuskertomuksensa kanssa.
Roooonen oli saanut Kmmmmlta tiedon kattolyhdyn vaurioista ennen kaupantekoa. Kuntotarkastuksessa oli todettu, että vesikatteen liittyminen kattolyhtyyn oli toteutettu heikosti. Roooonen oli siten hyväksynyt kohteen tältä osin virheineen ja luopunut esittämästä tällä perusteella vaatimuksia Kmmmma kohtaan.
Välipohjassa ja kellarissa ei ollut salaista virhettä, eikä Roooonen ollut voinut jäädä epätietoiseksi kosteus- ja lahovaurioiden todennäköisyydestä. Kellarin heikkoon ilmanvaihtoon oli kiinnitetty huomiota kuntotarkastuksessa. S. Jyyyyn arviota kellarin ja katon rakenteiden korjauskuluista ei voitu pitää luotettavana. Kmmmmn omistusaikana lattiaremontin yhteydessä oli todettu, että purueriste oli kuiva ja toimiva. Viemärin vuoto ei ollut tapahtunut hänen omistusaikanaan.
Kysymys ei ollut virheellisestä rakennustavasta, jos salaojat olivat vähäiseltä osin perustuksen alapinnan yläpuolella esimerkiksi sen johdosta, että peruskalliosta johtuen salaojia ei kalliota louhimatta ollut mahdollista asentaa alemmaksi. Hyväksyttyihin salaojasuunnitelmiin oli merkitty pystyasentoon asennettava suodatinkangas. Suodatinkangas oli myös asennettu asianmukaisesti. Suodatinkangas oli vajonnut kaivannon pohjalle, kun salaojakaivanto oli Roooosen omistusaikana kaivettu auki. Kysymyksessä ei siten ollut Kmmmmn vastuulla oleva virhe kaupan kohteessa.
Laajennusosan perustukset oli toteutettu hyväksytysti, eikä rakennustavasta ollut aiheutunut vahinkoa Rooooselle. Kysymys oli laajennusosaltaan keskeneräisestä rakennuksesta, ja Roooonen oli voinut varautua siihen, että laajennuksen loppuunsaattamisesta aiheutui hänelle kustannuksia. Perustusten rakennuspiirustusten korjaaminen vastaamaan toteutunutta rakennustapaa aiheutti vähäisiä kustannuksia. Laajennusosan ilmanvaihdossa ei ollut puutteita, ja koneellisen ilmanvaihdon lisääminen olisi ollut virhe. Laajennusosan pesuhuoneeseen oli asennettu vedeneristys. Roooonen olisi voinut havaita vesivaraajan kohdan kosteusvauriot, koska J. Mzzzzz oli kiinnittänyt hänen huomiotaan asiaan kuntotarkastuksen yhteydessä. Velvollisuus korvata saunan ja pesuhuoneen uusimisen kustannukset rikkoi vahingonkorvausoikeudellista rikastumiskieltoa.
Vastaus
K. Roooonen on vaatinut, että valitus hylätään ja A. Kmmmm velvoitetaan korvaamaan hänelle hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 22.013,64 eurolla korkoineen.
Roooonen oli saanut kuntotarkastusraportin vasta kaupanteon jälkeen. Hän oli luottanut tarkastuksen yhteydessä saamaansa suulliseen selvitykseen kiinteistön kunnosta. Suullinen arvio ei ollut sisältänyt minkäänlaista tietoa kohteen mahdollisista riskeistä. Kuntotarkastustilaisuudessa tai kaupantekohetkellä saatujen tietojen perusteella Rooooselle ei ollut voinut syntyä vaikutelmaa siitä, että raportista ilmenisi merkittäviä puutteita tai virheitä. Rooooselle ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta kohteen kunnosta tai syytä vaatia tarkempaa selvitystä. Myyjä ei voinut luottaa ostajan tuntevan tarkastuskertomuksen, jota ei ollut annettu ostajalle. Vasta kaupanteon jälkeen teetetty tavarantarkastus oli paljastanut kohteen todellisen kunnon.
Kauppahinnassa ei ollut otettu huomioon todettuja riskitekijöitä, kiinteistön vanhan puolen ikää ja laajennusosan keskeneräisyyttä. Rooooselle ei ollut ennen kaupantekoa tuotu esiin kohteen mahdollisia virheitä. Vanhan osan iällä ei ollut laajaa merkitystä asiassa, koska vaatimukset kellarin putkivuotoa lukuun ottamatta kohdistuivat Kmmmmn tekemään laajennukseen tai korjaustöihin. Rooooselle ei ollut kerrottu, että laajennusosa oli keskeneräinen eikä tilaa ollut hyväksytty käyttöön. Kmmmm oli kiistänyt, että kohteessa olisi virheitä. Se osoitti, että virheitä ei ollut otettu huomioon kauppahinnassa.
Uusi vesikate oli edellyttänyt korjaustoimenpiteitä, mikä oli ristiriidassa sen kanssa, että katon korjaus olisi toteutettu hyvää rakennustapaa noudattaen. Aluskate oli ollut poikkeuksellisen huonossa kunnossa eikä ollut vastannut sitä, mitä juuri korjatulta ja pellitetyltä katolta oli voinut odottaa. Roooosella ei ollut ollut tietoa aluskatteen kunnosta tai materiaalista, eikä näitä tieto ja ollut annettu myöskään kuntotarkastajalIe. Kxxxxxa ei ollut puolueellinen tavarantarkastaja.
Roooonen ei ollut luopunut esittämästä vaatimuksia kattolyhdyn osalta. Kaupantekohetkellä Roooosella ei ollut ollut tiedossa kattolyhdyn virheellisyys ja mittavat vahingot. Kmmmm oli ilmoittanut, että kattolyhdyssä aiemmin ollut vesivahinko oli korjattu asianmukaisesti.
Roooonen ei ollut esittänyt vaatimuksia välipohjan eristyksen ja kellarin tuuletuksen osalta. Kellarin putkivuodon korjaamisen kustannukset olivat noin 5.000 euroa. Puuosien lahoaminen ei tapahtunut niin nopeasti, että vahinko olisi voinut syntyä vasta omistuksen siirryttyä Rooooselle, joten kysymyksessä oli salainen virhe.
Salaojat olivat olleet virheelliset. Ne olivat olleet metrin liian korkealla, mitä ei voitu pitää vähäisenä. Salaojaa ei voitu jättää peruskallion vuoksi liian korkealle. Väite suodatinkankaan vajoamisesta salaojaputken päälle oli esitetty vasta hovioikeudessa. Kangas olisi estänyt salaojan toiminnan siinäkin tapauksessa, että se olisi ollut oikeassa korkeudessa. Arvio korjauskustannuksista ei ollut ylimitoitettu.
Roooonen ei ollut ollut tietoinen laajennusosan keskeneräisyydestä. Laajennusosa oli ollut käytössä, vaikka sille ei ollut tehty käyttöönottotarkastusta. Roooonen ei ollut ollut tietoinen rakennuspiirustuksista poikkeavasta toteutuksesta ja lupien umpeutumisesta, joten hän ei ollut voinut näiltä osin varautua töiden loppuunsaattamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Laajennusosa oli tehty vastoin suunnitelmia, hyvää rakennustapaa ja voimassa olleita määräyksiä ja ohjeita. Uusien rakennekuvien teettämisestä aiheutui Rooooselle lisäkuluja. Roooonen ei päässyt parempaan asemaan uudistilojen korjaamisella siihen kuntoon, jossa niiden olisi alun perin pitänyt olla.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeudessa esitettyihin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Kmmmma ja Rattttea sekä todistajina M. Kxxxxxata, S. Jyyyyä, J. Saaaaakeä, S. Ammmaa, A. Miiiiiiiaa, J. Mzzzzza, J. Riiiiiiiiikeä, J. Haaaaaakeä, T. Annnnnsta ja A. Liiiiiiista.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Roooonen on 25.10.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut Kmmmmlta Espoon kaupungin M kylässä sijaitsevan D-nimisen tilan Rn:o 1:18 sillä sijaitsevine rakennuksineen myyjän pidättämää määräalaa lukuun ottamatta 252.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon vanha puoli on rakennettu vuonna 1947 ja laajennusosa on Kmmmmn vuosina 2005-2006 rakennuttama.
Asiassa on kysymys siitä, onko Kmmmm maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla ennen kaupan tekemistä antanut Rooooselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, tai onko hän momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla jättänyt ilmoittamatta tietämistään virheistä Rooooselle. Lisäksi asiassa on kysymys maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetusta ostajan tietoisuudesta virheistä.
Myyjän tiedonanto velvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 50) on todettu, että ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Yleisluontoiset, myynnin edistämiseksi annetut lausumat eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta. Kohdassa tarkoitettu vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt tiedon virheellisyydestä, vaan kohteessa on virhe silloinkin, kun väärän tiedon antaminen on johtunut myyjän omasta erehdyksestä tai tietämättömyydestä. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Myyjä ei joudu vastuuseen virheellisen tiedon antamisesta, jos hän korjaa antamansa virheellisen ilmoituksen ennen kaupantekoa.
Momentin 3 kohdassa tarkoitettu myyjän tiedonantovelvollisuus koskee esitöiden (HE 12011994 vp s. 50-51) mukaan erityisesti niitä seikkoja, joiden suhteen myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Tällaisina seikkoina on nimenomaisesti mainittu rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit ja senhetkinen kunto sekä käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.
Ostajan selonottovelvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostajan tarkastusvelvollisuus rajaa myyjän tiedonantovelvollisuutta. Maakaaren 2 luvun 22 §:n säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 56) on todettu, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Lähtökohdat Roooosen selonottovelvollisuuden ja Kmmmmn tiedonantovelvollisuuden laajuuden arvioimiselle kysymyksessä olevassa kaupassa
Kiinteistön 25.10.2011 päivätyn kauppakirjan kohdassa 10 "Kiinteistöön ja asiakirjoihin tutustuminen" on todettu: "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen 2.10.2011. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Lisäksi ostaja on tutustunut ennen kaupasta päättämistä seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin ja kuittaa ne vastaanottaneensa: myynti esite; lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote; kiinteistöä koskeva kartta; yleiskaavaote ja -määräykset; asemakaavaluonnos. Lisäksi ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut asuinrakennuksesta 13.10.2011 Insinööritoimisto 4TP Oy:n tekemään kuntotarkastusraporttiin ja kuittaa vastaanottaneensa sen."
Kauppakirjan nimenomaisesta kirjauksesta huolimatta asiassa on riidatonta, ettei Roooonen ole saanut tilaamaansa kuntotarkastusraporttia haltuunsa ennen kaupantekoa. Kmmmm ja Roooonen ovat olleet henkilökohtaisesti läsnä tilaisuudessa, jossa kuntotarkastus on tehty.
Kmmmm on hovioikeudessa kuultuna kertonut, että kuntotarkastustilaisuus oli kestänyt kaksi tuntia. Kmmmm oli ehdottanut kaupanteon lykkäämistä myöhemmäksi, jotta Roooosella olisi ollut mahdollisuus tutustua kuntotarkastusraporttiin. Roooonen on puolestaan kertonut, että hän oli kuntotarkastusraporttiin tutustumatta ollut valmis tekemään kaupan heti, sillä kuntotarkastuksen yhteydessä ei ollut tullut ilmi kanteessa yksilöityjä virheitä ja omakotitaloa oli markkinoitu remontoituna ja hyväkuntoisena. Roooonen oli esittänyt kysymyksiä kuntotarkastustilaisuudessa. Hän oli muun muassa kysynyt kuntotarkastajalta, oliko olemassa joitain seikkoja, jotka estäisivät kaupan, mihin tarkastaja oli vastannut, ettei kysymyksessä ollut mikään hometalo.
Kuntotarkastuksen suorittanut rakennusinsinööri Mzzzzz on hovioikeudessa kuultuna kertonut, että kuntotarkastusraporttiin oli merkitty kaikki tarkastuksessa havaitut seikat. Tarkastustilaisuuden yhteydessä Mzzzzz oli käynyt kaikki myöhemmin raporttiin kirjatut asiat läpi suullisesti Kmmmmn ja Roooosen kanssa näyttäen eri viat ja niiden sijainnit. Raportissa mainitut havainnot olivat siten tulleet molempien osapuolten tietoon tarkastustilaisuudessa selkokielellä.
Hovioikeus katsoo Mzzzzzn kertomuksen perusteella selvitetyksi, että 13.10.2011 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin kirjatut seikat ovat tulleet Roooosen tietoon ennen kaupantekoa. Tätä tukee myös Roooosen oma kertomus hänen aktiivisuudestaan kuntotarkastustilaisuudessa.
Kiinteistön laatuvirheistä kaupantekohetkellä
Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole rakennuksen katon ja kattolyhdyn, laajennusosan, yläpohjan ja kellarin tai sade- ja valumavesien johtamisten osalta esitetty sellaista merkityksellistä muuta näyttöä, jonka perusteella käräjäoikeuden tuomiossa selostettuja tavarantarkastuskertomuksessa esitettyjä havaintoja olisi pidettävä epäluotettavina.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin 19.6.2012 päivätyllä tavarantarkastuskertomuksella selvitetyksi, että kattolyhdyssä on ollut kosteusvaurioita ja sen sähkötyöt ovat olleet määräysten vastaisia, että vanhan puolen katon uudistaminen ja laajennusosan katto on toteutettu virheellisesti, että rakennuksen yläpohjassa ja kellarissa on ollut kosteusvaurioita, että kiinteistön sade- ja valumavesien johtamiset on rakennettu virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti ja että laajennusosan perustukset sekä pesu- ja saunahuone on rakennettu virheellisesti.
Asiassa on riidatonta, ettei laajennusosalle ole tehty käyttöönotto-, sähkö tai lvi-tarkastusta. Todistajien Saaaaaen ja Jyyyyn mukaan rakennusvirheet muodostavat esteen laajennusosan käyttöönottotarkastuksen tekemiselle. Käyttöönottotarkastusta ei ollut tehty rakennusluvan ollessa voimassa, eikä laajennusosan saunan kiukaan hormi todistajien mukaan ole enää säännösten mukainen. Todistaja Miiiiiiia on kuitenkin pitänyt mahdollisena, että sanottu hormi olisi vielä käyttöönottotarkastuksessa hyväksyttävissä. Ottaen huomioon, että laajennusosan rakennuslupa oli Roooosen itsekin myöntämällä tavalla ollut voimassa vielä kaupantekohetkellä ja että saunan hormi oli tuolloin ollut rakennusluvan mukainen, hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei hormin osalta kysymys ole laatu virheestä.
Katon virheet
Kuntotarkastusraportista, jonka sisällöstä Roooosen on edellä todetuin tavoin katsottava olleen tietoinen, ilmenee, että omistajan havaitsemiksi puutteiksi on kirjattu yläkerran asuinhuoneen katosta tippuneen vettä sen jälkeen, kun lunta ja jäätä oli tullut alas vuonna 2010, ja että talvella 2011 putoava lumi oli irrottanut tikkaat ja kouruja. Raportin kohdassa 3 "Yhteenveto havainnoista kohteesta" on todettu, että rakentamisessa käytetyt materiaalit ja rakenneratkaisut ovat aikakausilleen tyypillisiä, ja että myös LVS-järjestelmät vastaavat suunnitteluajankohtien standardeja. Rakennuksen yleiskunto on tehtyjen havaintojen perusteella todettu tyydyttäväksi. Raportin kohdassa 4 olennaisimmiksi epäkohdiksi ja riskeiksi on yksilöity rakennuksen sijainti laajahkon rinteen reunalla, kattosadevesien hallinta sekä vesikatteen liittyminen muihin rakenteisiin. Kohdassa 5 "Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit" on todettu, että kohdan 8 tummalla pisteellä merkityistä havainnoista suurin osa kaipaa toimenpiteitä, vähintäänkin huolellista perehtymistä. Sanottuja tummalla pisteellä merkittyjä havaintoja on raportin kohdan 8 kaikissa alakohdissa paitsi lämmitystä ja palovaroittimia koskevissa alakohdissa (alakohdat 8.7. ja 8.11).
Hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että kuntotarkastusraportissa on selkeästi tuotu esiin vesikattoon ja kattolyhtyyn liittyvät riskitekijät. Raportin mukaan "uuden vesikatteen liittyminen katolla olevaan kattolyhtyyn on toteutettu heikosti, mm. etureunan ja katteen välissä on noin 2-3 cm rako. Myöskään sivuseinälle nostettua pellitystä ei ole tiivistetty. Vanha kate johtaa osan vedestä räystäälle, mutta on todennäköistä, että yläkerran vesivuoto on johtunut katteen alle päässeestä vedestä, vanha kate tuskin on täysin ehjä."
Toisin kuin vesikattoa ja kattolyhtyä, katon yläpohjatilan tuuletusta ei ole kuntotarkastuksen yhteydessä tutkittu, sillä raportin mukaan tilaan ei ole ollut luukkua. Raportissa on kuitenkin tuotu esille, että tuulettumattomaan tilaan voi tiivistyä haitallisesti sisäilman kosteutta. Havaintojen johdosta raportin suosituksena on mainittu, että yläpohjan tuuletuksen toiminta tulisi varmistaa. Kattolyhdyn sähkötöihin ei raportissa ole otettu kantaa.
Hovioikeus katsoo, että kuntotarkastuksen perusteella Roooosella on ollut syytä epäillä, että vanhan puolen rakennuksen kattoremontti oli toteutettu virheellisesti ja että kattolyhdyssä oli kosteusvaurio. Kuntotarkastuksessa esiin tulleiden katon laaja-alaisia rakennusvirheitä koskevien tietojen perusteella Roooosella on lisäksi ollut syytä epäillä, että myös rakennuksen yläpohjassa oli virheitä tai puutteita. Roooosella on siten ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy selvittää katon, kattolyhdyn ja yläpohjan kunto tarkemmin. Selvittämällä kattolyhdyn kunnon tarkemmin ennen kauppaa Roooonen olisi tullut tietoiseksi myös kattolyhdyssä suoritettujen sähkötöiden virheellisyydestä. Näillä perusteilla Roooonen on menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta tai hinnanalennusta kaikkien vesikaton, kattolyhdyn ja yläpohjan virheiden ja puutteiden osalta.
Kellarin vesivauriot
Kellarin vesivaurion aiheuttaneen putkivuodon osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kysymys on sellaisesta salaisesta virheestä, jonka vuoksi Roooonen on oikeutettu hinnanalennukseen.
Salaojien virheet
Kuntotarkastusraportissa ei ole otettu kantaa salaojien kuntoon. Kmmmm ja todistaja Riiiiiiiiiki ovat kertoneet, että salaojat oli suunnitelmista poiketen jätetty perustuksien alapinnan yläpuolelle, koska peruskallio oli estänyt niiden rakentamisen syvemmälle. Kxxxxxan ja Jyyyyn mukaan peruskallio ei ollut hyväksyttävä syy salaojituksen väärälle korkeudelle, vaan kalliota oli tarvittaessa louhittava. Roooosella ei kertomansa mukaan ollut ollut tietoa, että salaojitus oli suunnitelmista poiketen rakennettu perustuksien alapinnan yläpuolelle. Hänen mukaansa salaojitusta uusittaessa oli käynyt ilmi, että salaojaputket olivat olleet kiedottuina suodatinkankaaseen. Miiiiiiian kertomuksen mukaan kangas oli määrätty poistettavaksi jo vuonna 2005.
Edellä mainittujen kertomusten perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että Kmmmmn on täytynyt olla tietoinen salaojien virheellisestä rakenteesta ja että hän on tältä osin ennen kaupan tekemistä jättänyt antamatta Rooooselle tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, sillä salaojajärjestelmän toteuttamisesta suunnitelmien vastaisesti aiheutuu huomattava riski siitä, että kosteutta pääsee nousemaan alapohjan rakenteisiin.
Vanhan ja laajennusosan liitynnän kosteusvauriot
Kuntotarkastusraportissa on todettu: "Osa kattosadevesistä valuu maahan, koska syöksytorven alla ei ole ns. rännikaivoa. Pääsisäänkäynnin luona olevaan vastaavaan rännikaivoon johdetaan merkittävä määrä kattosadevesiä, joten on mahdollista, että se tulvii kovemmilla sateilla. Uuden osan sisänurkalla oleva rännikaivo sijaitsee terassin alapuolella, joten sen puhtaana pysymistä on erityisesti tarkkailtava."
Kuntotarkastusraportissa ei ole todettu rakennuksen vanhan ja uuden osan liityntäkohdan kosteusvauriota, eikä sitä siten ole raportissa mainituissa vioissa ja puutteissa yksilöity. Sanotut kosteusvauriot on voitu todeta vasta ulkoseinän rakenteiden avaamisen yhteydessä. Vaikka raportissa on todettu kattovesien kaivoihin johtamiseen liittyviä riskitekijöitä, ei kosteusvauriota kuitenkaan ole havaittu tai epäilty. Kuntotarkastuksessa ilmenneiden tietojen perusteella Roooosella ei siten ole ollut syytä epäillä, että liityntäkohdassa olisi kosteusvaurio. Hovioikeus katsoo, ettei Roooosella ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin, kuten seinän purkamiseen liitynnän rakenteiden kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.
Koska asiassa ei tältä osin ole näytetty, että Kmmmm olisi tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää liittymäkohdan seinässä olleista virheistä, eikä hän ole siten menetellyt huolimattomasti kaupanteossa, Roooosella ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Sen sijaan Roooonen on tältä osin oikeutettu hinnanalennukseen.
Laajennusosan virheet
Asiassa on edellä todettu olevan riidatonta, että asuinrakennuksen laajennusosalle ei ole tehty käyttöönottotarkastusta. Kuntotarkastusraportissa ei ole todettu laajennusosan virheellistä rakennustapaa tai sen keskeneräisyyttä. Myöskään kauppakirjasta ei ilmene, että laajennusosa olisi myyty keskeneräisenä. Käyttöönottotarkastuksen puuttumisesta ja keskeneräisyydestä huolimatta laajennusosa on ollut Kmmmmn tavanomaisessa asuinkäytössä myyntihetkellä. Roooonen on näiden seikkojen vuoksi voinut olettaa, ettei laajennusosa ole ollut keskeneräinen ja että käyttöönottotarkastus on ollut suoritettuna.
Hovioikeus katsoo, että asuinrakennuksen käyttöönottotarkastuksen puuttumista ja keskeneräisyyttä voidaan pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdassa tarkoitettuina myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvina seikkoina, jotka haittaavat rakennuksen käyttämistä asumistarkoitukseen. Käyttöönottotarkastuksen puuttumisen vuoksi Roooonen ei kertomansa mukaan ole voinut vakuuttaa rakennusta.
Arvioidessaan Kmmmmn tietoisuutta laajennusosan rakentamistavan virheellisyydestä hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että todistajien Jyyyyn, Saaaaaen ja Miiiiiiian kertomusten mukaan laajennusosa on lähes kokonaisuudessaan rakennettu suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastaisesti.
Miiiiiiia on lisäksi tekemiensä rakennustarkastusten yhteydessä esittänyt erityisesti perustusten puutteita koskevia huomautuksia ja edellyttänyt tarkempien rakennussuunnitelmien laatimista. Tästä huolimatta rakennusmenetelmiä ei ollut muutettu eikä uusia suunnitelmia ollut laadittu.
Roooonen on ostajana voinut odottaa, että laajennusosan rakentamisessa on noudatettu rakennussuunnitelmia. Hovioikeus katsoo, että Miiiiiiian huomautusten johdosta Kmmmmn on täytynyt tulla tietoiseksi ainakin laajennusosan perustusten puutteellisesta ja poikkeavasta rakennustavasta, ja hänen olisi tullut ilmoittaa siitä Rooooselle. Tekemättä jääneen ilmoituksen johdosta Roooonen on oikeutettu vahingonkorvaukseen laajennusosan perustusten virheiden osalta. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Kmmmm olisi muilta osin tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää laajennusosassa käytettyjen rakennustapojen virheellisyydestä.
Riidatonta on, että Roooonen on kaupantekohetkellä ollut tietoinen lämminvesivaraajan vuodosta, eikä hän ole tältä osin vaatinut asiassa korvausta Kmmmmlta. Sen sijaan Roooonen on vaatinut korvausta vesivaraajan alla olleista kosteusvaurioista.
Tavarantarkastuskertomuksen mukaan varaajan takana ja sivuilla olevan seinän ja lattian liitoskohta ei ollut tiivis eikä varaajan alla ollut vedeneristystä. Lattiakaivon kohdalla laatoitus oli jäänyt kesken. Näiden seikkojen vuoksi vettä voi päästä rakenteisiin.
Siitä, että Roooonen on tullut tietoiseksi vesivaraajan vuodosta, ei voida päätellä, että hän samalla olisi tullut tietoiseksi vuodon aiheuttamasta kosteusvauriosta. Vesivaraajan alla on ollut lattiakaivo. Hovioikeus katsoo, että Roooonen on näissä olosuhteissa voinut luottaa siihen, että tilan vedeneristys oli toteutettu asianmukaisesti, eikä hänellä siten ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä tarkastusvelvollisuutta. Vesivaraajan alla ollut kosteusvaurio on kiinteistön laatuvirhe.
Kmmmm on puolestaan väittänyt, että Roooosen olisi tullut kiinteistön tarkastuksen yhteydessä havaita mahdolliset laajennusosan katon, pesuhuoneen ja saunan virheellisyydet.
Hovioikeus katsoo, että mainitut virheet, kuten väärän kermin käyttäminen katossa ja vedeneristyksen, lämmityksen ja höyrysulkujen puutteellisuus sekä sähköjen ja käyttövesiputkien virheellinen asennustapa ovat sellaisia maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettuja seikkoja, joihin Rooooolla ei voida katsoa olleen erityistä syytä ulottaa tarkastusta, koska sanottuja virheellisyyksiä tai niihin liittyviä mahdollisia riskitekijöitä ei ollut havaittu myöskään ammattilaisen suorittaman kuntotarkastuksen yhteydessä. Roooonen on näiden salaisten virheiden osalta oikeutettu hinnanalennukseen.
Vahingonkorvaus ja hinnanalennus
Roooonen on käräjäoikeudessa vaatinut 122.521,96 euroa ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena. Käräjäoikeus on hyväksynyt vaatimuksen määrällisesti, mutta siten, että vahingonkorvaukseksi on katsottu 117.521,96 euroa ja hinnanalennukseksi 5.000 euroa. Kun Kmmmmo on hakenut muutosta tuomioon kokonaisuudessaan eikä Roooonen ole voinut hakea muutosta vain tuomion perustelujen osalta, hovioikeus on tutkinut kanteen kokonaisuudessaan.
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2009:39 ilmenevällä tavalla ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa. Yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja.
Hovioikeus on edellä katsonut Kmmmmn olleen tietoinen salaojien virheellisestä rakenteesta ja tältä osin ennen kaupan tekemistä jättäneen antamatta Rooooselle tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta. Kmmmm on näin ollen menetellyt vahingonkorvausvastuun perustavalla tavalla tuottamuksellisesti. Myös laajennusosan virheellisyyksien osalta hovioikeus on edellä katsonut Kmmmmn tuottamuksen kattavan perustusten suunnitelmien vastaisen toteuttamisen. Kiinteistön muiden laatuvirheiden osalta kysymykseen tulee maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukainen hinnanalennus. Hovioikeus katsoo, että myös niitä virheitä ja puutteita, joista Kmmmmn ei ole näytetty olleen tietoinen, on niiden laajuuden vuoksi pidettävä hinnanalennukseen oikeuttavalla tavalla olennaisina.
Kmmmm on valituksessaan riitauttanut Roooosen vaatimista määristä nimenomaisesti ainoastaan rakennuksen vanhan osan kellarin rakenteiden korjauskulujen määrän. Saaaaaen mukaan Roooosen vaatimat määrät olivat kohtuullisia, ja hän on pitänyt niitä osaksi jopa liian alhaisina. Saaaaaen asiassa esittämä arvio huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden tuomiossa selostettuja Roooosen esittämiä korjauskustannuksia voidaan pitää lähtökohtana arvioitaessa vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen määriä. Hovioikeus kuitenkin toteaa, että asiassa on jäänyt esittämättä yksilöity selvitys kustannusten määrästä rakennuksen vanhan ja uuden osan liityntäkohdan kosteusvaurion sekä laajennusosan keskeneräisyyden ja perustusten uusimisen osalta. Tämän johdosta hovioikeuden on arvioitava sekä vahingonkorvauksen että hinnanalennuksen määrä.
Hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että asuinrakennuksen vanha osa on ollut kaupanteon aikaan yli 60 vuotta vanha. Kuntotarkastuksessa rakennuksessa on havaittu lukuisia korjattavia virheitä ja sen on todettu olleen tyydyttävässä kunnossa. Rakennus on siten ollut joka tapauksessa korjauksen tarpeessa, mikä on tullut Roooosen tietoon ennen kaupantekoa.
Edellä mainituilla perusteilla Kmmmmn tulee suorittaa Rooooselle vahingonkorvausta salaojien virheiden sekä rakennuksen laajennusosan keskeneräisyyden ja perustusten virheiden johdosta. Kmmmmn tulee suorittaa Roooolle hinnanalennusta laajennusosan muiden virheiden, kellarin vesivaurion sekä rakennuksen vanhan ja uuden osan liityntäkohdan kosteusvaurion johdosta. Edellä vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen määristä lausutut seikat huomioon ottaen hovioikeus arvioi kohtuulliseksi vahingonkorvauksen määräksi 22.000 euroa ja hinnanalennuksen määräksi 38.000 euroa.
Määrille on maksettava vaadittu viivästyskorko.
Oikeudenkäyntikulut
Roooosen kanteessaan esittämät vaatimukset on hyväksytty ainoastaan osaksi. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 ja 16 §:n nojalla asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
A. Kmmmmn K. Rooooselle suoritettava vahingonkorvaus alennetaan 22.000 euroksi korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.
Kmmmmn Rooooselle suoritettava hinnanalennus korotetaan 38.000 euroksi korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 25.10.2011 lukien.
Kmmmm vapautetaan velvollisuudesta korvata Roooosen oikeudenkäynti ja asianosaiskulut käräjäoikeuden osalta.
Kmmmmn ja Roooosen vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeuden osalta hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 1.4.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenlaamanni R. J
hovioikeudenneuvos Å. N
määräaikainen hovioikeudenneuvos R. N
viskaali K. T
ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS 10.10.2014 nro 16688
2.8 osasto L13/15379
Käräjätuomari K. Axxxxxxxxi
Kantaja
Roooonen, K.
Vastaaja
Kmmmm, A.
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 24.9.2013
KANNE
Vaatimukset
Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan hänelle kiinteistön kaupan virheen perusteella
- ensisijaisesti vahingonkorvauksena 122.521,96 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta ja
- toissijaisesti hinnanalennuksena 122.521, 96 euroa korkokolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksamisesta 25.10.2011 lukien sekä,
- että vastaaja veloitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 28.708,95 eurolla ja asianosaiskulunsa 530 eurolla, molemmat summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Kantaja on ostanut vastaajalta 25.10.2011 Espoon kaupungin M kylässä sijaitsevan D-nimisen tilan Rn:o 1:18 sekä sillä sijaitsevan omakotitalon 252.000 euron kauppahinnalla.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
Vastaaja on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) -kohdan mukaisesti antanut ennen kaupan tekemistä ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kaupan kohteena oleva asuinrakennus myytiin hyväkuntoisena ja remontoituna. Rakennuksessa on kuitenkin kaupantekohetkellä ollut seuraavat virheet, joten kaupan kohteena oleva kiinteistö ei ollut sellainen kuin oli sovittu ja siinä on laatuvirhe.
Kiinteistön virheet:
Asunnon vanha puoli / Katto
Peltikatto oli uusittu vuonna 2008. Vastoin vastaajan ilmoitusta aluskatteena ei ollut huopakatetta, vaan alkuperäinen toiselta lappeeltaan 2 x 2 metrin alueelta lahonnut pärekatto. Peltikatto vaatii aina vedenpitävän aluskatteen, jota pärekatto, toisin kuin huopakatto, ei ole edes ehjänä.
Katon räystäät oli virheellisesti umpilaudoitettu, vaikka peltikatto vaatisi avolaudoitusta.
Vesikatteen uusiminen on tehty huolimattomasti ja huonolla ammattitaidolla, sillä kattorakenteeseen jätetty tuuletusrako oli liian pieni, peltejä oli kiinnitetty väärinpäin ja katossa oli käytetty pellinpalasia kattopeltien kuljetusten suojapelleistä.
Välitilan tuuletus oli puutteellinen. Tämän seikan tarkastamisen vastaaja on estänyt jättämällä kertomatta tarkastusluukun olemassaolosta.
Piipun juuressa oli paikallinen kosteusvaurio.
Rakennuksen vanhassa osassa on kosteusvaurio kohdassa, jossa se liittyy laajennusosaan. (Kosteusvaurion syy voi olla terassinpuoleinen sadevesikaivo.)
Kattolyhdyssä oli kosteus- ja homevaurioita ja laudoitus oli osittain lahonnut. Myös kattolyhdyn alapuolella olevassa seinässä oli kosteus- ja lahovaurioita, josta syystä koko ulkoseinän eristys ja laudoitus piti uusia.
Rakennuksen kattolyhdyn sähkötyöt on jouduttu tekemään uudestaan sillä ne ovat olleet määräysten vastaiset.
Laajennusosa / Pesuhuone ja sauna
Laajennusosaan ei oltu tehty käyttöönottotarkastusta tai LVI-tarkastusta. Nämä pitää tehdä. Laajennusosan rakennuslupa oli umpeutunut ja tuli hakea uudelleen.
Laajennusosan sähkötöistä ei ollut laadittu sähkösuunnitelmaa eikä tarkastusraporttia. Ilman niitä käyttöönottotarkastusta ei voida tehdä.
Sähkötyöt on tehty vastoin hyvää rakennustapaa ja sähkötöissä kahden pistorasian osalta on selviä virheitä. Virheinä on pidettävä muun muassa seuraavia seikkoja:
- pesuhuoneen pistorasiat on asennettu liian alas, mikä aiheuttaa sähköisku- ja oikosulkuriskin,
- pistorasiat asennettu liian lähelle vesipisteitä
- asennukset ovat keskeneräisiä (jakorasioiden kansia puuttui)
- asennukset on tehty huolimattomasti (muun muassa asennettu vinoon)
Laajennusosan ja vanhan puolen välinen sähköjohtojen ja vesijohdon läpiviennit on toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Läpiviennit tulee korjata. Sähkö- ja vesijohdot tulee sijoittaa seinän sisälle.
Laajennusosan perustukset on tehty kokonaisuudessaan vastoin rakennuspiirrustuksia. Uudet rakennekuvat tulee teettää rakennesuunnittelijalla ja siitä aiheutuu kuluja.
Laajennusosaan suunniteltu ja piirustusten mukainen koneellinen ilmanvaihto on jätetty toteuttamatta. Tämän vuoksi ilmanvaihto on riittämätön.
Koko laajennusosan alueelta on jätetty tiivistämättä ilmanvaihtoventtiilejä ja höyrysulkuja on teippaamatta tai puuttuu.
Laajennusosan pesuhuoneesta puuttuu vedeneristys seinistä ja vastapäätä suihkua olevan allaskaapin alla on seinässä lattian korkeudella reikä, josta kosteus ja roiskevesi pääsevät sisälle rakenteisiin.
Seinärakenteissa oli vesivaraajan takana kosteusvaurioita. Käyttövesiputkisto on virheellisesti rakennettu ulkoseinän sisään.
Korjaaminen maksoi 1.750 euroa. Käyttövesiputkiston saattaminen määräysten mukaiseksi on loppukatselmuksen ja laajennusosan käyttö luvan saannin edellytys.
Laajennusosan saunassa ei ole lämmitystä lainkaan. Saunan eristeistä puuttuvat osittain tiivistysteippaukset. Saunassa on vakavia lämpövuotoja ja rakennevirheitä.
Puukiukaan hormi ei ole ollut säännösten mukainen eikä siis paloturvallinen. Puukiuas joudutaan vaihtamaan sähkökiukaaseen.
Laajennusosan katon huopakermi on asennettu virheellisesti eli pohjakermiä on asennettu pintakermin päälle. Lisäksi katon tuuletus on puutteellista ja kattoon kuuluvat reunapellit puuttuvat kokonaisuudessaan.
Laajennusosan hyväksymiseksi käyttöönotettavaksi Espoon rakennusvalvonta on vielä edellyttänyt, että
- salaojat kaivetaan syvemmälle,
- perustuksia koskevat rakennekuvat korjataan toteututetun rakenteen mukaisiksi,
- pesuhuoneen ja saunan vedeneristys korjataan määräysten mukaiseksi ja muu rakenne suunnitelmien mukaiseksi ja saunaan asennetaan sähkökiuas ja
- katto korjataan suunnitelmien mukaiseksi
Välipohja / kellari
Rakennuksen välipohjassa on lahovaurioita.
Lahovauriot ovat aiheutuneet virheellisestä viemäriliitoksesta, joka ei kuitenkaan ole alkuperäinen.
Koko kellarin korjauskustannusarvio on 8.000 - 10.000 euroa, josta viemäriliitoksen vuodon korjaukseen kohdistuu noin 5.000 euroa.
Välipohja on vastaajan toimesta eristetty liian tiiviiksi. Välipohjaan ei ole jätetty lainkaan ilmanvaihtoa mahdollistavaa tuuletusrakoa.
Eristeet välipohjassa on täytynyt uusia, ne ovat olleet kelvottomat ja mikrobikasvuston saastuttamat.
Sade - ja valumavesien johtaminen
Salaojat on rakennettu virheellisesti.
Salaojien toimintaa haittaa suodatinkangas. Salaojien päällä on vääränlaista maa-ainesta, joka heikentää salaojien toimintaa ja tarvittava pystysalaoja puuttuu kokonaan. Salaojat on myös rakennettu liian korkealle asuinrakennuksen perustuksiin nähden.
Salaojat on korjattava.
Rakennuksen ulkokatoksen puoleiselta sivulta puuttuvat ränni- ja sadevesikaivot.
Vahingonkorvaus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan ja 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen aiheutuneesta vahingosta.
Rakennuksen virheet johtuvat vastaajan huolimattomuudesta, joten kantajalla on oikeus saada niiden perusteella vahingonkorvausta.
Vahingon määrä on toteutuneiden ja arvioitujen korjauskustannusten yhteismäärä lisättynä tavarantarkastajan palkkiolla, eli yhteensä 122.521,96 euroa. Mainittuun summaan ei ole huomioitu eriä, joita voidaan pitää tasonparannuksena kiinteistöön.
Hinnanalennus
Mikäli vastaajan viaksi ei katsota jäävän tuottamusta, on kantajalla kuitenkin oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen määrä saadaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Hinnanalennuksen määrää lisää asumismahdollisuuden heikkeneminen. Kiinteistö ei ole jatkuvan remontin vuoksi ollut kokonaisuudessaan kantajan käytössä vieläkään.
Hinnanalennus voidaan selkeimmin laskea virheiden korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella. Tällöin hinnanalennuksena on pidettävä virheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia ottaen huomioon mahdollinen kiinteistön tasonparannus sekä kantajalle aiheutunut asumishaitta.
Hinnanalennuksen määränä tulisi pitää 122.521,96 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Hävitessään jutun vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaaja on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä sekä vaatinut, että kantaja veloitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 5.084 euroa ja 20.172 euroa, molemmat summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Rakennuksen vanha osa
Kuntotarkastuksessa 13.10.2011 on todettu olennaisimpina epäkohtina ja riskeinä yläpohjan ja vesikaton ongelmat sellaisina, kuin ne kanteessa esitetään. Kantaja on kauppaa tehtäessä tullut tietoiseksi myös kattolyhdyn vesivahingosta. Kyseessä ovat laatuseikat, joiden voidaan katsoa tulleen kantajan tietoon ja joita hänen on tullut tarkemmin tutkia. Koska kantaja on tämän laiminlyönyt, hän ei voi virheenä vedota seikkaan, joka tarkemmassa tarkastuksessa olisi havaittu. Myyjä ei ole antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakenteesta. Ennen asuntokauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella ostajalle on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus eikä ostaja ole voinut tarkastuksessa ilmenneet seikat huomioon ottaen olettaa, että rakenne on täysin kunnossa.
Vastaaja ei ole antanut kantajalle virheellisiä tai puutteellisia tietoja kaupan kohteesta tai jättänyt ilmoittamatta rakennuksen käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista tai estänyt kaupankohteen tarkastamista.
Päinvastoin vastaaja on voinut luottaa siihen, että Asuntokaupan kuntotarkastusraportin 13.10.2011 kohdassa 8 tarkoitettujen toimenpidesuositusten perusteella ostaja joko suorittaa tarkemman tarkastuksen tai hyväksyy sen, ettei voi vedota virheenä seikkaan, joka tarkastuksessa olisi havaittu.
Kaupan kohde vastaa tältä osin sovittua ja kaupan kohteen hinta on suhteutettu rakennuksen ikään, virheisiin ja riskitekijöihin.
Kauppahinta 252 000 euroa on ollut niin alhainen, että kantaja on tosiasiassa jo saanut alennuksen. Vanhojen omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta pääkaupunkiseudulla on loppuvuodesta 2011 ollut noin 2 800 euroa, mikä vastaa kaupan kohteen neliöiden perusteella 368 000 euron kauppahintaa. Kanteen hyväksyminen merkitsisi sitä, että kantaja saisi samoilla perusteilla itselleen alennuksen kahteen kertaan.
Asunnon vanhassa puolessa ei ole salaista virhettä.
Laajennusosa/pesuhuone ja sauna
Siitä, että laajennusosassa ei ole tehty käyttöönottotarkastusta on ilmoitettu kantajalle kauppaa tehtäessä.
Pistorasiat on asennettu määräysten mukaan. Niitä ei ole asennettu liian matalalle ja liian lähelle vesipisteitä.
Valvontaviranomainen on hyväksynyt perustukset. Uusia rakennekuvia ei tarvita.
Laajennusosassa ei ole koneellista ilmanvaihtoa. Tällaista ei ole suunniteltukaan. Painovoimainen ilmanvaihto laajennusosassa on ja se on riittävä ja rakennusvalvonnan hyväksymä.
Ilmanvaihtoventtiilit ovat tiivistetty riittävästi ja asennettu asianmukaisesti. Höyrysulut ovat myös kunnossa. Nämä molemmat kantajalla on ollut tilaisuus tarkastaa ennen kauppaa.
Vastaaja kiistää vedeneristyksen puuttumisen. Reikä seinässä on ollut kantajan nähtävissä ennen kauppaa.
Kosteusvauriota vesivaraajan takana ei ollut kuntotarkastusta tehtäessä eli mahdollinen vaurio on syntynyt vaaranvastuun siirtymisen jälkeen.
Se seikka, että vesijohdot rakennettu ulkoseinän sisään ei ole virhe. Määrältään vaatimus on riidaton.
Saunan lämmittämättömyys ei ole virhe, koska ostaja on tiennyt siitä jo ennen kauppaa. Myyjä ei ole antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakenteesta. Löylyhuoneen lattiaan asennettu lattialämmitys ilmenee kantajan tilaamasta Asuntokaupan kuntotarkastus 13.20.2011- asiakirjasta (Vt).
Se, että eristeitä ei ole teipattu, ei ole virhe. Niitä ei tulekaan teipata. Vastaaja myöntää lämpövuotojen olemassaolon.
Saunassa ei ole rakennevirheitä.
Saunan kiukaan hormi on asianmukainen, eikä siinä ole virhettä. Laajennusosan katon huopakermiä ei ole asennettu virheellisesti eli pohjakermiä pintakermin päälle. Katon tuuletuksen puutteellisuuden vastaaja kiistää. Katon reunapeltien tilanne on ollut vastaajan nähtävissä ennen kauppaa.
Salaojat ovat hyväksytty viranomaisten toimesta. Niissä ei ole virheitä. Salaojien virhe ei ole se, jos peruskalliosta johtuen salaojaputki on vähäiseltä osaltaan rakennuksen perustuksiin nähden korkealla.
Kantajalle on ennen kauppaa kerrottu, ettei loppu- ja käyttöönottotarkastuksia laajennusosalle ole tehty. Kantajan on täytynyt varautua, että lopputarkastuksen myötä laajennusosaan tulee tehdä muutoksia. Kaupan kohde on myyty keskeneräisenä.
Vastaaja ei ole antanut kantajalle virheellisiä tai puutteellisia tietoja kaupan kohteesta tai jättänyt ilmoittamatta rakennuksen käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista. Laajennusosa vastaa ominaisuuksiltaan sovittua. Laajennusosassa ei ole sellaisia virheitä, joista kantaja ei olisi tullut tietoiseksi kauppaa tehdessään.
Kohteen keskeneräisyydestä johtuen kauppahinta on asettunut normaalia alhaisemmalle tasolle.
Välipohja/kellari
Kuntotarkastuksessa on todettu, että kellarin ilmanvaihto on ollut heikosti järjestetty.
Välipohjan vauriot sellaisena kuin ne kanteessa kuvataan ovat olleet kauppaa tehtäessä ostajan nähtävillä ja tiedossa. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011- asiakirjan kohdassa 8 olevan toimenpidesuosituksen johdosta ostajan on tullut joko suorittaa tarkempi tarkastus välipohjan osalta tai hyväksyä se, ettei voi vedota virheenä seikkaan, joka tarkastuksessa olisi havaittu.
Viemäriputket eivät ole vuotaneet vastaajan hallinta-aikana. Vuotamisesta syntyneet vahingot ovat syntyneet vaaranvastuun siirtymisen jälkeen.
Se seikka, onko viemäriliitos väärin tehty, ei ole vastaajan tiedossa. Eristeet ovat vuoden 1947 mukaisia eristeitä.
Sade- ja valumavesien johtaminen
Espoon kaupunki on hyväksynyt sade- ja valumavesijärjestelyt. Kuntotarkastuksessa on todettu, että sade- ja valumavesien johtaminen on erityinen riskitekijä ja tämä on ollut ostajan tiedossa. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011- asiakirjan kohdassa 8 olevan toimenpidesuosituksen johdosta ostajan on tullut joko suorittaa tarkempi tarkastus sade- ja valumavesin johtamisen osalta tai hyväksyä se, ettei hän voi vedota virheenä seikkaan, joka tarkastuksessa olisi havaittu.
Oikeudenkäyntikulut
Hävitessään jutun kantaja on velvollinen korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
RIIDATTOMAT JA RIITAISET SEIKAT
Asiassa on riidatonta, että
- kiinteistöllä oleva rakennuksen vanha puoli on rakennettu vuonna 1947 ja uudempi laajennusosa on rakennutettu vastaajan toimesta hänen hallinta-aikanaan vuosina 2005-2006
- kantaja on ennen kauppaa teettänyt kohteessa kuntotarkastuksen, joka on tehty 13.10.2011, jossa asianosaiset olivat paikalla
- kuntotarkastuspöytäkirjassa on todettu, että laajennusosan loppukatselmus on tekemättä
- kantaja ei ole saanut kuntotarkastusraporttia ennen kauppaa
- kantaja on reklamoinut kaupasta vastaajalle kirjallisesti 22.3.2012, 15.5.2012,5.3.2013 ja 13.5.2013
- Välipohjassa / kellarissa on kanteessa mainitut virheellisyydet lukuunottamatta viemäriä koskevaa virheellisyyttä
- loppukatselmus tulee aiheuttamaan kuluja Rooooselle
- pesuhuoneen lattialämmitys toimii
- pesuhuoneen ja saunan lattiassa on asennettuna lämmityskaapeli
- rakennuksen uuden ja vanhan osan liityntäkohdasta on löytynyt kosteusvaurio ja vauriosta on heti 27.6.2012 ilmoitettu vastaajalle ja toimitettu valokuvia
Asiassa on riitaista:
- onko kuntotarkastustilaisuudessa 13.10.2011 otettu esille kanteen kohdassa "vanha puoli/katto" mainitut viat
- oliko kantaja tietoinen siitä, ettei käyttöönottotarkastusta oltu tehty
- kanteen otsikon "asunnon vanha puoli/katto" kohdassa mainitut virheet
- onko viemäriongelma syntynyt vaaranvastuun siirtymisen jälkeen
- kanteen otsikon "laajennusosa /pesuhuone ja sauna" osalta mainitut virheet lukuunottamatta saunan lämmittämättömyyttä ja lämpövuotoja
- onko vastaaja antanut virheellistä tietoa kaupan kohteesta
- onko laajennusosan loppukatselmus hyväksyttävissä vain, mikäli annettuun laajennuslupaan ei ole tehty muutoksia
- saunan kiukaan hormi ei ole hyväksyttävä
- onko rakennuksen uuden ja vanhan liityntäkohdasta löytynyt kosteusvaurio syntynyt ennen Roooosen hallinta-aikaa ja onko vastaaja ollut tietoinen kosteusvauriosta
- oliko kaupantekohetkellä ilmoitettu, että sauna eivät ole lämmitettävä
- onko rakennuksen salaojatyöt tehty virheellisesti ja laajennusosan perustukset rakennekuvista poiketen, siten, että loppukatselmusta ei saada hyväksytysti tehtyä
Vahingonkorvausten osalta riitaista on:
- vesikaton pelti- ja aluskatteeseen, lahonneiden osien uusimiseen, kattolyhtyyn ja ulkoseinään käytetty 38 654,59 euroa
- kattolyhdyn sähkötöihin käytetty 1 531,35 euroa
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantaja
K1. Asuntokaupan kuntotarkastusraportti 13.10.2011
K2. Kauppakirja
K3. Kiinteistön myyntiesite
K4. Tavarantarkastusraportti 19.6.2012
K5. 3 valokuvaa
K6. Polygon Finland Oy:n tarkastusraportti (V2)
K7. Tarjous kellarin korjauksesta aiheutuvista kuluista
K8. Valokuva kylpyhuoneen pistorasiasta
K9. Valokuva johtojen läpiviennistä vanhan puolen ja laajennusosan välillä
K10. LVI-palvelu V. Jyyyyn lasku 15.8.2012
K11. Tositteet/Laajennusosan jo syntyneet kustannukset sekä tarjoukset vielä teettämättömistä töistä
K12. S. Ammman sähköposti 23.1.2013
K13. Asuntokaupan kuntotarkastus 27.9.2001
K14. Ala- ja yläpohjan tutkimus 11.7.2002
K15. Kulutositteita 19 kpl (tositteet 1-19)
K16. Kauniaisten sähköhuollon lasku
K17. kolme kappaletta kulutositteita tavarantarkastuksesta aiheutuneista kuluista (tositteet 30-33)
Vastaaja
V1. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011
V2. Polygon Finland Oy:n tarkastusraportti (K6)
V3. Tavarantarkastuskertomus 19.6.2012 (K4)
V4. Kauppakirja
V5. Kiinteistön myyntiesite
V6. S. Amberlan sähköposti 23.1.2013
V7. (K13) Asuntokaupan kuntotarkastus 27.9.2001
V8. (K14) Ala- ja yläpohjan tutkimus 11.7.2002
V9. Hintakehitysselvitys
Henkilötodistelu
Kantaja
K. Roooonen
M. Kxxxxxa, htt-tavarantarkastaja
S. Jyyy, yrittäjä
J. Saaaaaki, rakennusinsinööri
S. Ammma, lupa-arkkitehti
Vastaaja
A. Kmmmm
J. Mzzzzz
J. Riiiiiiiiiki
A. Miiiiiiia
J. Haaaaaaki
M. Kxxxxxa
A. Liiiiiiinen
T. Annnnnnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kanteessa on kyseessä Maakaaressa omaksutun kolmijaon laatuvirhe-vallintavirhe-oikeudellinen virhe laatuvirheistä. Laatuvirhe koskee kiinteistön tosiasiallisia ominaisuuksia.
Virhe on olemassa, jollei kiinteistö jossakin suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää sen olevan. Virheen täytyy olla sellainen, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, jotta ostaja voisi käyttää hänellä olevia oikeussuojakeinoja.
Kiinteistön niin sanottu vanha puoli on rakennettu vuonna 1947. Tältä osin ostajan odotukset talon suhteen on suhteutettava siten, että kyseessä on kohtalaisen vanha kohde. Sen sijaan niin sanotun vanhan puolen kattoremontti on tehty vuonna 2008 (kattolyhdyn osalta korjaus jopa sitä myöhemmin) ja salaojitus on tehty vuosina 2003-2004 sekä laajennusosa vuosina 2005-2006 ja näiltä osin kyseessä ei enää ole vanhana pidettävä kohde. Mitä uudempi rakennus tai sen osa on, sitä parempaa kuntoa ja uudenaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Jutussa ei ole esitetty riittävää näyttöä siitä, että kiinteistöä olisi markkinoitu keskeneräisenä niin, että väitetty keskeneräisyys olisi huomioitava asiaa ratkaistaessa. Se seikka, että todistaja Mzzzzz on lopputarkastuksen pitämättä jäämisen vuoksi pitänyt kohdetta jotenkin keskeneräisenä ei riitä näytöksi siitä, että kohdetta olisi myyty keskeneräisenä.
Kantaja on ennen kauppaa tilannut kohteessa kuntotarkastuksen, josta on laadittu kuntotarkastuskertomus, kirjallinen todiste K1 (V1). Kantaja on ollut mukana kuntotarkastustilaisuudessa. Hän on tiedustellut tarkastajalta onko talossa vikoja, jotka estäisivät kaupan ja saanut kielteisen vastauksen. Mitään sellaisia seikkoja, jotka olisivat antaneet aiheen lisätarkastuksiin ei ole näytetty tulleen tarkastuksen aikana esille. Pöytäkirjaa tarkastuksesta ei ole toimitettu kantajalle ennen kauppaa, mutta kantaja on siitä huolimatta tehnyt kaupan. Sen vuoksi, että kantaja oli mukana tarkastustilaisuudessa, eikä saanut siinä tietoonsa mitään vakavia, nyt kanteessa kysymyksessä olevia virheitä, hän ei ole käräjäoikeuden mielestä laiminlyönyt mitään tarkastusvelvollisuutensa täyttämiseen liittyvää. Edellä kerrotusta syytä mitään lisätarkastusvelvollisuuttakaan ei kantajalle ennen kauppaa ollut syntynyt.
Maakaaren 2:25 §:n mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikarajaa ei laissa ole asetettu. Tavoite kuitenkin on, että virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti. Laatuvirheen reklamoinnista on erityssäännös lainkohdan 2 momentissa. Sen mukaan laatuvirheestä on reklamoitava viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, tai ostaja menettää oikeutensa vedota siihen (MK 2:25.2). Jutussa on riidatonta, että kantaja on reklamoinut kaupasta vastaajalle kirjallisesti 22.3.2012, 15.5.2012,5.3.2013 ja 13.5.2013 rakennuksen uuden ja lisäksi, kun vanhan ja uuden osan liittymäkohdasta on löytynyt kosteusvaurio ja vauriosta on heti 27.6.2012 ilmoitettu vastaajalle ja toimitettu valokuvia vauriosta. Kantaja on täyttänyt reklamaatiovelvollisuutensa asiassa.
Vastaaja on muun muassa väittänyt, että kohteen hinta on suhteutettu rakennuksen ikään, virheisiin ja riskitekijöihin. Mitään näyttöä siitä, että kohteen vikoja olisi huomioitu kauppahinnassa jo etukäteen ei ole esitetty. Valtaosa vioista on kiistetty. Näin ollen on jo lähtökohtaisesti mahdotonta, että viat joita ei edes myönnetä olevan olemassa olisi otettu hinnoittelussa huomioon. Koska virheitä ei ole otettu hinnoittelussa huomioon, ei myöskään ole vastaajan väittämällä tavalla niin, että jos kantaja saisi korvauksen vioista hän saisi jotain kaksinkertaisesti.
Asunnon vanha puoli / Katto ja kattolyhty:
Taloon on vanhan puolen kattona olleen tiilikaton sijasta vuonna 2008 asennettu peltikatto. Peltikaton asennus on tapahtunut tiilikaton alla olleen vanhan pärekaton päälle.
Lähinnä todistaja Jyyyyn ja todistaja Kxxxxxan kertomusten ja kirjallisen todisteen K4 (V3) perusteella asiassa on näytetty, että peltikaton alle jätetty pärekatto oli reikäinen ja lahonnut. Lisäksi asiassa on näytetty, että katon tuuletuksesta ei ollut huolehdittu, vaan räystäät oli umpilaudoitettu sekä, että pellityksessä on käytetty osittain pakkauspeltejä ja pellitykset muutoinkin oli tehty huonosti.
Katto oli pitänyt uusia kokonaan, koska aluskatetta ei ollut vaan vain viallinen pärekatto, jonka tuuletuksesta ei ollut huolehdittu. Lisäksi katon puoliskot muuten olisivat olleet erinäköiset. Kohdittain pelti oli myös ollut pärekatossa kiinni.
Myös kirjallisesta todisteesta K1 (V1) käy ilmi, että katon pellitys on toteutettu ammattitaidottomasti. Tämä käy ilmi erityisesti todisteen kohdasta 8.4.
Todistaja Riiiiiiiiien kertomus siitä, että pärekatto oli ollut kuiva ja hyväkuntoinen peltikatetta tehtäessä ei osoita edellä olevaa vääräksi. Hän on kertonut, että kun vanhan puolen peltikatto tehtiin työn tekijäksi palkattiin tuttu puuseppä. Pellityksessä ei ollut puututtu räystäslaudoitukseen ja uudet ruoteet nostivat kattoa irti päreestä "vanhan laudan verran".
Riiiiiiiiien kertomuksesta voidaan päätellä, että katon tekeminen on uskottu henkilölle, joka ei välttämättä ole ollut ammattitaitoinen ja että katon lähes täydellinen epäonnistuminen on johtunut osittain tästä.
Pärekaton kuivuus ja kunto onkin voinut virheellisen kattorakenteen teon jälkeen huonontua myöhemmin edellä selostettuun kuntoon.
Kuntotarkastuspöytäkirjaa (Kirjallinen todiste K1 / V1) kantaja ei siis ollut ennen kauppaa saanut. Kantaja on kertonut, että kattolyhdyssä olleesta vuodosta mainittiin vastaajan toimesta, että sellainen oli ollut ja että se oli asianmukaisesti korjattu kuntoon. Kantaja on vielä kertonut, että kuntotarkastuksessa 13.10.2011 ei tarkastajan toimesta mainittu mistään isommista ongelmista talon suhteen, vaan kyse oli lähinnä esteettisistä seikoista. Kantaja on vielä kertonut, että hän, kuten aiemmin on jo todettu, oli kysynyt tarkastajalta, että onko talossa sellaisia virheitä, jotka estävät kaupan solmimisen ja tarkastaja vastasi, että" ei, ei tämä ole mikään hometalo."
Kattolyhdyn kohdalla vesikatteen tiiviydessä oli merkittäviä puutteita. Ylösnostot ja pellitysten liitoskohdat eivät olleet tiiviitä. Ikkunan kohdalla ylösnostopellitys oli jätetty tekemättä kokonaan. Kattolyhdyn rakenteissa oli kosteusvaurioita, minkä vuoksi koko lyhtyrakenne oli uusittava. Sisältä kattoa purettaessa oli havaittu jakorasioita ilman kansia seinien sisässä, mikä ei ole ollut hyväksyttävä asennustapa. Virheellisten asennusten ja korjaustöiden takia on sähkötöistä aiheutunut kustannuksia, joiden määrä on yhdessä vesivaraajan sähkötöiden osalta selvitetty kirjallisella todisteella K16.
Myös kattolyhdyn puoleinen seinärakenne oli väärin tehty. Höyrysulun tilalla oli gyprock-Ievy ja osa puurakenteista oli lahonnut. Todistaja Kxxxxxan mukaan tapana on, että koko seinärakenne korjataan, jos samanlaista pintalaudoitusta koko seinään ei muuten ole toteutettavissa, niin kuin tässä tapauksessa on näytetty tilanteen olevan.
Jutussa on riidatonta, että rakennuksen vanhan ja uuden osan liittymäkohdasta on löytynyt kosteusvaurio.
Kirjallisesta todisteesta K1 (V1) käy myös ilmi, että kuntotarkastajalIe ei ollut ilmoitettu, että uuden peltikaton alla on vanha pärekatto, mikä käy ilmi todisteen kohdasta 8.4.
Käräjäoikeus katsoo vastoin vastaajan kertomusta, että jutussa ei ole näytetty, kantaja olisi saanut kattolyhdyn osalta nyt kyseessä olevista vioista tietoa sen enempää myyjältä kuin 13.10.2011 pidetyssä kuntotarkastuksessaan kuntotarkastajalta.
Vahinkojen määrä:
Todistaja Jyyyyn kertomuksen perusteella on näytetty, että katto ja seinärakenteiden kulut olivat sellaiset kuin kirjallisesta todisteesta K 15 käy ilmi. Todistajien Jyyyyn ja Kxxxxxan kertomusten perusteella voidaan päätellä, että mainitut kulut olivat olleet välttämättömiä ja tarpeellisia virheiden korjaamisessa. Katon korjauksen osalta kattolyhdyn puoleisen lappeen korjaustarve on täysin selvä kattolyhdyn viallisuuden ja lahovaurioiden vuoksi. Toisen katteen purkaminen on ollut tarpeen ainakin pärekaton huonon kunnon, ilmanvaihdon puutteellisuuden korjaamisen vuoksi.
Kirjallisesta todisteesta K1 (V1) käy ilmi, että myyjä on ilmoittanut vanhan puolen katon materiaaliksi Pelti/bitumikermi. Vastaaja ei ole ilmoittanut kantajalle, että melko uuden peltikaton rakennustapa poikkeaa sen rakennusajan rakennustavasta siten, että katon alla on vuosikymmeniä vanha pärekatto. Vastaaja on kantajan luotettavana pidettävän ilmoituksen mukaan ilmoittanut kantajalle, että vain vähän ennen kauppaa vahingoittunut kattolyhty on korjattu asianmukaisesti, vaikka työ on ollut kaikilta osin virheellistä eikä veden pääsemistä rakenteisiin ollut korjaustyöllä estetty. Samassa yhteydessä oli sähköt yöt toteutettu virheellisesti. Kantaja ei ole voinut havaita virheitä täyttäessään tarkastusvelvollisuutensa näiltä osin. Tällä perusteella vastaajan viaksi jää tuottamus.
Vahingonkorvauksen kyseessä ollessa noudatetaan täyden korvauksen periaatetta.
Edellä olevan perusteella kantaja on oikeutettu vaatimaansa vahingonkorvaukseen 38,654,59 euroa.
Välipohja / Kellari:
Viemäri ei ole taloon sitä alun perin rakennettaessa tehty rakenne, vaan materiaaleista päätellen paljon uudempi. Todistaja Jyyyyn kertomuksen ja kirjallisen todisteen K1 (V2) perusteella jutussa on osoitettu, että kellarin viemäriputken vuoto on aiheuttanut kosteusvaurioita. Puuosia on lahonnut ja vauriot ovat sen kaltaisia, että ne eivät ole voineet syntyä jutun osapuolten välillä tapahtuneen vaaranvastuun siirtymisen jälkeen, vaan vuodon on katsottava olleen olemassa jo vastaajan omistusaikana.
Jutussa ei ole tullut esille riittävästi näyttöä siitä, että vastaaja olisi tiennyt putkivuodosta, tai että hänen olisi siitä tullut tietää. Kyseessä on niin sanottu salainen laatuvirhe, joka vaikutuksellisuutensa vuoksi oikeuttaa hinnanalennukseen.
PJ Saneeraus Oy on kirjallisen todisteen K7 mukaan arvioinut kellarin katon rakenteiden laho- ja homevaurioiden korjaamisesta aiheutuvat kulut ja putkivaurion korjaamiseen kohdistuu kantajan mukaan arvioista 5.000 euron määrä. Kun kyseessä ei ole alkuperäinen putkirakenne voidaan arvoitu korjauskustannus ottaa hinnanalennuksena huomioon, aiheuttamatta kiinteistön arvon nousua.
Jutussa on osoitettu, että kellarin välipohja on myyjän toimesta eristetty liian tiiviisti. Tämä käy ilmi muun muassa kirjallisesta todisteesta K 4 (V3) sivulta 19/43 ja todistajien Kxxxxxan ja Jyyyyn kertomuksista. Jyyy on kertonut alajuoksujen lahoamisesta ja putkivuodosta. Kxxxxxa on kertonut selvistä korjaustarpeista välipohjan osalta, jotka oli havaittu rakenteiden purkamisen jälkeen.
Kantajan kertomuksen mukaan vastaaja oli ilmoittanut lisäeristäneensä välipohjaa ja tässä yhteydessä tarkastaneen eristeet muutenkin.
Kuitenkin kantaja on kertonut löytäneensä rakenteiden aukaisun yhteydessä eristeistä kaikenlaista rojua. Tämä osoittaa vastaajan antaneen virheellistä tietoa kantajalle.
Sade- ja valumavesien johtaminen:
Todistajien Kxxxxxan ja Jyyyyn kertomusten ja kirjallisen todisteen K 4 (V3) alkaen sivulta 25/43 perusteella on selvitetty salaojituksen virheellisyys. Salaojat ovat perustuksien alapinnan yläpuolella, metrin kellarin lattian pinnan yläpuolella. Tämä on virheellinen tapa toteuttaa salaojitus. Lisäksi salaojaputket oli kiedottu suodatinkankaaseen, joka oli liettyessään ympärillä olevan hienojakeisen täyttömään aiheuttamana tukkinut salaojaputken toiminnan. Salaojat on uusittava toimintakuntoiseksi. Lisäksi on selvitetty, että kanteessa mainitut ränni ja sadevesikaivot ovat puutteelliset. Muun muassa kuistin alle seinän alaosiin on aiheutunut kosteusvaurioita.
Vastaaja on tiennyt salaojien virheellisestä rakenteesta, koska rakennusvalvonta oli jo katselmuksessa määrännyt suodatinkankaan poistettavaksi, eikä tätä kehoitusta ollut otettu huomioon. Muiden virheellisyyksien on katsottava tulleen talossa asuttaessa tietoon. Näin ollen vastaajan viaksi jää tuottamus.
Todistaja Jyyy on kirjallisen todisteen K11 mukaan tehnyt kantajalle tarjouksen salaojien korjauksesta. Hänen kertomansa mukaan tarjotulla työllä ja materiaaleilla salaojat saataisiin siihen kuntoon, jossa niiden olisi pitänyt olla kaupassa. Todistaja Saaaaaki on pitänyt tarjousta hinnaltaan kohtuullisena. Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, että salaojien uusiminen tulee aiheuttamaan 17.000 euron kulut, mitkä vastaaja on velvollinen kantajalle vahingonkorvauksena suorittamaan.
Laajennusosa / Pesuhuone ja sauna:
Tavarantarkastuskertomuksessa (K4 ja V3) todetaan, että "laajennusosa on tehty vastoin suunnitelmia, hyvää rakennustapaa ja rakennusaikana voimassa olleita määräyksiä ja ohjeita, eli syynä on rakenteiden virheellinen toteutus".
Laajennusosaan ei ennen kauppaa oltu tehty käyttöönottotarkastusta tai LVI-tarkastusta. Vastaajan väitettä siitä, että tästä seikasta olisi ilmoitettu kantajalle, ei voida pitää uskottavana, koska mistään asiakirjastakaan, kuten kauppakirja tai myyntiesite ei tietoa tällaisesta puutteesta ilmene eikä se käy ilmi kirjallisesta todisteesta K1 (V1) Nämä pitää toimittaa. Laajennusosan rakennuslupa on umpeutunut ja tulee rakenteiden oleellisten muutosten takia hakea uudelleen, mistä aiheutuu kuluja.
Laajennusosan sähkötöistä ei ollut laadittu sähkösuunnitelmaa, mikä seikka käy ilmi todistaja Liiiiiiisen kertomuksesta. Liiiiiiinen on tehnyt laajennusosan sähkötyöt. Ilman sähkösuunnitelmaa käyttöönottotarkastusta ei voida tehdä.
Todistajien Kxxxxxan, Saaaaaen ja Jyyyyn kertomuksen perusteella on selvitetty, että sähkötyöt on tehty ainakin osittain tehty vastoin hyvää rakennustapaa ja sähkötöissä kahden pistorasian osalta on selviä virheitä. Virheinä on pidettävä muun muassa seuraavia seikkoja:
- pistorasiat asennettu liian lähelle vesipisteitä
- asennukset ovat keskeneräisiä (jakorasioiden kansia puuttui)
- asennukset on tehty huolimattomasti (muun muassa asennettu vinoon)
- virheelliset asennukset ovat osittain olleet peitettyjä joillain esineillä niin, että niitä ei ole voinut helposti havaita.
Virheenä ei ole pidettävä sitä, että pesuhuoneen pistorasiat on asennettu alas. Kulujen suhteen sillä ei kuitenkaan ole merkitystä, koska rakenteet on kuitenkin uusittava.
Kirjallisesta todisteesta K9 ja todistajanlausunnoista käy ilmi, että laajennusosan ja vanhan puolen välinen sähköjohtojen ja vesijohdon läpiviennit on toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Läpiviennit tulee korjata. Toisaalta sähkö- ja vesijohdot voidaan selvityksen mukaan sijoittaa joko seinän sisään tai ulkopuolelle. Mikäli kyseessä on ulkoseinä, on huolehdittava riittävästä eristyksestä.
Käyttövesijohdot on asennettu seinän sisään. Koska johtojen asentaminen on näytetty virheellisesti tehdyksi, mikä siis käy ilmi esimerkiksi kirjallisesta todisteesta K9 ja todistajanlausunnoista olisi vastaajan osoitettava, että vesijohdot on riittävästi eristetty, mitä jutussa ei kuitenkaan ole tapahtunut. Käyttövesiputkisto on siten katsottava rakennetun virheellisesti ulkoseinän sisään. Korjaaminen on maksanut 1.750 euroa, mikä jutussa on riidatonta. Käyttövesiputkiston saattaminen määräysten mukaiseksi on loppukatselmuksen ja laajennusosan käyttöluvan saannin edellytys.
Näyttö, muun muassa kirjallinen todiste K4 (V3) ja Kxxxxxan, Jyyyyn ja Saaaaaen todistajankertomukset osoittavat, että laajennusosan perustukset on tehty kokonaisuudessaan vastoin rakennuspiirrustuksia. Uudet rakennekuvat tulee teettää rakennesuunnittelijalla ja siitä aiheutuu kuluja.
Laajennusosaan suunniteltu ja piirustusten mukainen koneellinen ilmanvaihto on jätetty toteuttamatta. Tämän vuoksi ilmanvaihto on riittämätön. Jutussa on jäänyt epäselväksi mikä olisi paras tapa asianmukaisen ilmanvaihdon toteuttamiseksi, mutta nykyinen asiantila on korjattava.
Muun muassa todistaja Saaaaaen kertomuksen ja kirjallisen todisteen K4 (V3) perusteella on näytetty, että koko laajennusosan alueelta on jätetty tiivistämättä ilmanvaihtoventtiilejä ja höyrysulkuja on teippaamatta tai puuttuu.
Laajennusosan pesuhuoneesta puuttuu vedeneristys seinistä ja vastapäätä suihkua olevan allaskaapin alla on seinässä lattian korkeudella reikä, josta kosteus ja roiskevesi pääsevät sisälle rakenteisiin, mitkä seikat käyvät ilmi sekä todistajankertomuksista (esimerkiksi Jyyy, Kxxxxxa ja Saaaaaki) ja kirjallisesta todisteesta K4 (V3).
Seinärakenteissa oli vesivaraajan takana kosteusvaurioita (kirjallinen todiste K4N3). Varaajan alla ei ollut vedeneristystä lattiakaivon laatoitus oli jäänyt kesken. Näitä vikoja ei kantaja ole voinut havaita tarkastaessaan kaupan kohdetta. Lämminvesivaraajan siirrosta oli aiheutunut kuluja myös sähkötöiden muodossa (kirjallinen todiste K16). Tihkuvuodosta oli kantajalIe ilmoitettu jo ennen kauppaa.
Laajennusosan saunassa ei ole lämmitystä lainkaan, vaikka riidatonta on, että saunan lattiassa on asennettuna lämmityskaapeli. Saunan eristeistä puuttuvat osittain tiivistysteippaukset. Saunassa on vakavia lämpövuotoja ja rakennevirheitä. Sauna ei esitetyn selvityksen perusteella voi olla kylmempi tila kuin muu talo. Tavarantarkastuskertomuksessa todetaan (K4 ja V3), että "sauna ja pesuhuone on syytä uusia kokonaan, jotta vedeneristykset saadaan toteutettua määräysten mukaisesti ja kylmyyshavainnot korjattua lämpökuvaraportissa esitetyssä laajuudessa". Märkätilojen on näytetty tarvitsevan kanteessa mainitut korjaustoimet.
Puukiukaan hormi ei ole säännösten mukainen eikä siis paloturvallinen. Sinällään kelvollisenkin hormin modifiointi käyttökelpoiseksi olisi työlästä. Puukiuas joudutaan vaihtamaan sähkökiukaaseen.
Laajennusosan katon huopakermi on asennettu virheellisesti eli pohjakermiä on asennettu pintakermin päälle. Lisäksi katon tuuletus on puutteellista ja kattoon kuuluvat reunapellit puuttuvat kokonaisuudessaan. Näitä puutteita ei ole otettu esille kuntotarkastustilaisuudessa. Kantajan ei muutenkaan olisi tullut itse niitä havaita.
Todistaja Miiiiiiia on käynyt kaksi kertaa kyseessä olevassa rakennuskohteessa. Ensimmäisellä kerralla 8.6.2005 oli kuoppa rakennusta varten kaivettuna. Tällöin oli sovittu raudoituksien tarkastamista koskevasta tarkastuksesta. Tällaista tarkastusta ei vastoin sopimusta ei pidetty. Perustuksia ei siis oltu edes voitu tarkastaa ja hyväksyä, minkä seikan on täytynyt olla vastaajan tiedossa. Toisen kerran laatan jo tultua valetuksi eli 16.2.2011 oli Miiiiiiia käynyt pitämässä pohjaperustus, runko ja salaojakatselmuksen. Siitä laaditussa pöytäkirjassa on huomautuksia. "Pohjakatselmus ennen laatan valua pitämättä. Rakennesuunnittelijan selvitettävä puurakenteiden kuivumismahdollisuus ja /tai kosteussuojaus vanhan rakennuksen liittymäkohdassa. Salaojien ympäriltä poistettava suodatinkangas.
Homeet poistettava runkopuista. Yläpohjan tuulensuojalevy puuttuu rakennesuunnittelijan selvitettävä tarvittavat toimenpiteet.
Rakennesuunnittelijan esitettävä vesikaton liittyminen vanhaan ulkoseinään ja yläpohjan tuuletusjärjestelyt liitoskohdassa". Miiiiiiia on lisäksi kertonut, että käyttöönottotarkastusta ei ole pidetty. Miiiiiiian kertomuksen perusteella vastaajalla on ollut tiedossaan ainakin huomautuksissa kerrotut puutteet ja jos ne ovat olleet saattamatta kuntoon, niistä olisi pitänyt ilmoittaa kantajalIe.
Kantaja on ilmoittanut, että laajennusosan hyväksymiseksi käyttöönotettavaksi Espoon rakennusvalvonta on edellyttänyt, että
- salaojat kaivetaan syvemmälle,
- perustuksia koskevat rakennekuvat korjataan toteutetun rakenteen mukaisiksi,
- pesuhuoneen ja saunan vedeneristys korjataan määräysten mukaiseksi ja muu rakenne suunnitelmien mukaiseksi ja saunaan asennetaan sähkökiuas ja
- katto korjataan suunnitelmien mukaiseksi.
Kiinteistön myyntiesitteessä ei mainita, että käyttöönottotarkastusta ei olisi pidetty. Kantaja on kertonut, että hänelle ei kerrottu, että tarkastus olisi pitämättä. Kiinteistössä asuttiin eikä kauppakirjassakaan ollut merkintää siitä, että käyttöönottotarkastus olisi pitämättä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei ole ollut tietoinen, että käyttöönottotarkastusta ei ollut pidetty.
Kustannukset:
Rakennus-saneeraus Jyyy on tehnyt kantajalIe tarjouksen kaupan kohteen uuden puolen korjauksesta rakennusvirheiden jäljiltä.
Tarjous on osa kirjallista todistetta K11. Mainittu todiste on sisällöltään seuravanlainen:
Ulkopuolen salaojituksien ja sadevesipoistojen korjaus piirrustuksien mukaiseksi
- työt 10.000 euroa
- materiaalit 7.000 euroa
Katon korjaustyöt piirrustuksia vastaavaan kuntoon
- työt 8.500 euroa
- materiaalit 3.000 euroa
Saunan uusiminen piirrustuksia vastaavaan kuntoon
- työt 2.500 euroa
- materiaalit 1.000 euroa
kylpyhuoneen uusiminen piirrustuksia vastaavaan kuntoon
- työt 6.000 euroa
- materiaalit 3.000 euroa
Oleskelutilan uusiminen piirrustuksia vastaavaan kuntoon
- työt 8.000 euroa
- materiaalit 3.500 euroa
Sähkötyöt
- työt 2.000 euroa
- materiaalit 500 euroa
Putkityöt
- työt 3.000 euroa
- materiaalit 1.000 euroa
Urakan yhteishinta työt ja materiaalit:
59.000 sisältäen alv.24 %
Lisäksi valvonta- ym. katselmuskustannukset noin 5.000 euroa.
Todistaja Jyyy on kertonut, että selostetut kustannukset ovat välttämättömiä töitä, jotta kaupan kohde saadaan korjattua piirrustuksia vastaavaksi.
Todistaja Saaaaaki on kertomuksellaan vahvistanut, että ainakin salaaja ja sadevesipoistojen korjaus, kylpyhuoneen uusiminen, sähkötyöt ja valvonta-, ym. kustannukset on kohtuullisesti hinnoiteltu, samoin kuin saunan uusiminen, joka ehkä tulee kalliimmaksikin kuin tarjous.
Korjausten jälkeen kohde olisi siinä kunnossa mitä rakennusmääräyskokoelma edellyttää.
Sekä Jyyy, että Saaaaaki ovat todenneet, että korjaukset eivät sisällä tasonparannusta.
Vastaaja on kiistänyt Jyyyyn tarjouksen oikeellisuuden todeten sen olevan yksilöimätön ja on todennut, että Saaaaaki on etääntynyt todellisuudesta. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että asiassa ei ole esitetty mitään muuta luotettavampana pidettävää arviota kuin edellä selostettu.
Käräjäoikeus katsoo, että korjauksien toteuttaminen siinä mittakaavassa kuin Jyyy ja Saaaaaki ovat käsitelleet ja mikä ilmenee tavarantarkastuskertomuksestakin ei aseta kantajaa parempaan asemaan kuin mistä hän on maksanut, eli ei riko niin sanottua rikastumiskieltoa.
Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että kantajalIe on aiheutunut Jyyyyn tarjouksesta ilmenevän suuruinen vahinko ja tuottamuksensa vuoksi vastaaja on sen velvollinen korvaamaan.
Tavarantarkastajan toimenpiteistä aiheutunut kulu
Tavarantarkastus on ollut tarpeen kohteen vikojen selvittämiseksi. Siitä aiheutuneiden kulujen (kirjallinen todiste K17) määrää ei ole kiistetty.
Oikeudenkäyntikulut
Hävitessään jutun vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa. Laskua ei ole määrällisesti kiistetty.
Tuomiolauselma
A. Kmmmm velvoitetaan suorittamaan K. Rooooselle kiinteistön kaupan virheen perusteella
- vahingonkorvauksena 117521,96 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta ja
- hinnanalennuksena 5.000 euroa korkokolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksamisesta 25.10.2011 lukien sekä,
- oikeudenkäyntikulunsa 28.708,95 eurolla ja asianosaiskulut 530 eurolla, molemmat summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.