KKO:2012:44
Dokumentin versiot
Oikeudenkäyntimenettely - Jatkokäsittelylupa - Muutosperuste
Asuntokauppa - Taloudellinen virhe - Hinnanalennus
Diaarinumero:S2011/746
Esittelypäivä:26.1.2012
Antopäivä:4.5.2012
Taltio:824
Asunto-osakkeiden kauppakirjaan oli ostajan vastattavaksi siirtynyt lainaosuus merkitty pienemmäksi kuin mitä se todellisuudessa oli ollut. Ostaja oli vaatinut myyjän velvoittamista suorittamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen perusteella. Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen. Koska käräjäoikeuden tuomion ja valituksen perusteella ei ollut selvää, että käräjäoikeuden oikeudellinen arviointi ostajan oikeudesta hinnanalennukseen taloudellisen virheen perusteella olisi oikea, Korkein oikeus myönsi ostajalle jatkokäsittelyluvan muutosperusteella.
OK 25 a luku 11 § 1 mom 1 kohta
Asian tausta
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian tausta
A oli myynyt B:lle 23.3.2010 erään asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet 82 800 euron kauppahinnasta. B:n vastattavaksi oli kauppakirjan mukaan siirtynyt osakkeille kuulunut osuus asunto-osakeyhtiön putkistosaneeraukseen ottamasta lainasta. Lainaosuuden suuruudeksi oli kauppakirjassa mainittu noin 5 700 euroa.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Kanne ja vastaus Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa
B vaati kanteessaan, että A velvoitetaan suorittamaan hänelle kaupan kohteen taloudelliseen virheeseen perustuvana hinnanalennuksena 2 168,19 euroa. Kaupanteon jälkeen oli tullut ilmi, että myydyille osakkeille kuuluvasta velkaosuudesta oli ollut maksamatta kolme osasuoritusta, määriltään yhteensä 7 868,19 euroa. Koska A oli kauppakirjassa antanut B:lle virheellisen tiedon jäljellä olevasta velkaosuudesta, B:llä oli asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin ja 20 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen.
A vastusti kannetta ja vaati sen hylkäämistä kokonaisuudessaan tai ainakin 1 300 euroa ylittäviltä osin. Lainaosuudesta oli merkitty kauppakirjaan arvio kaupantekohetken parhaan tiedon mukaan. Arvio oli vastannut lainaosuuden toista ja kolmatta osasuoritusta. Viimeisen osasuorituksen oli ollut tarkoitus määräytyä myöhemmin, kun urakan kokonaiskustannukset ja haetun avustuksen toteutuminen olisivat tiedossa. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous olikin 29.11.2010 määrännyt viimeiseksi suoritukseksi näiden osakkeiden osalta 2 175,69 euroa. Asunto-osakeyhtiö oli lisäksi saanut saneeraukseen avustuksen, jota se ei ollut ottanut huomioon osakekohtaisia velkaosuuksia laskiessaan. Avustus oli puheena olevien osakkeiden osalta noin 900 euroa, joten kauppakirjan arvio lainaosuudesta oli ollut enintään 1 300 euroa liian pieni. Arvioidun lainaosuuden ero toteutuneeseen oli niin vähäinen, ettei sen voitu olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Käräjäoikeuden tuomio 15.2.2011
Käräjäoikeus totesi asiassa selvitetyn, että maksamattoman lainaosuuden määrä oli kaupantekohetken tiedon perusteella ollut 8 538,75 euroa eli 2 838,75 euroa kauppakirjassa ilmoitettua suurempi. Linjasaneerauksen kustannukset olivat kuitenkin kaupan jälkeen osoittautuneet oletettua pienemmiksi, mikä seikka oli otettu vähennyksenä huomioon lainaosuuksien viimeisessä maksuerässä. B:n osalta tuo erä oli 2 175,69 euroa.
Asunto-osakeyhtiö oli saanut kaupungilta avustuksen saneerauksen kustannuksiin. Avustusta ei ollut vielä maksettu, kun saneerauksen oli määrä valmistua vasta maaliskuussa 2011, mutta yhtiö oli arvioinut avustuksen määräksi noin 200 000 euroa. Yhtiökokous oli 29.11.2010 päättänyt käyttää mainittua avustusta vuoden 2011 aikana suoritettavien kunnostusten rahoittamiseen. A:n ja B:n välisessä suhteessa avustus oli otettava huomioon nimenomaan linjasaneerauskustannuksia pienentävänä eränä. Kun myös suhdanneavustus jyvitettiin lainaosuuksien vähennyksiksi, B:n vastuulle oli siirtynyt vain noin 1 300 euroa kauppakirjassa mainittua suurempi osuus.
Eräs todistaja oli kertonut, ettei B olisi ostanut osakkeita, jos hän olisi tiennyt lainaosuuden todellisen määrän, mutta käräjäoikeus ei pitänyt tätä uskottavana. Kauppakirjan sanamuodosta oli jo ilmennyt kysymyksessä olleen vain arvio. Selvitys ei tukenut väitettä, jonka mukaan virheellinen tieto olisi vaikuttanut kauppaan. Pääteltävissä ei liioin ollut, että A olisi tahallaan antanut virheellistä tietoa lainaosuuden määrästä.
Käräjäoikeus katsoi, ettei B:llä ollut oikeutta vaatimaansa hinnanalennukseen, ja hylkäsi kanteen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Mari Jaakkola.
Turun hovioikeuden päätös 12.10.2011
B valitti hovioikeuteen ja toisti kanteensa.
Hovioikeus katsoi, että mikään oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:ssä mainituista jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytyksistä ei täyttynyt, eikä myöntänyt jatkokäsittelylupaa. Käräjäoikeuden tuomio jäi siten pysyväksi.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pentti Mäkinen, Seija Uitto ja Hannele Satopää.
Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa
B:lle myönnettiin valituslupa.
B vaati valituksessaan, että hovioikeuden päätös kumotaan, hänelle myönnetään jatkokäsittelylupa ja asia palautetaan hovioikeuden käsiteltäväksi.
A vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
1. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen, jossa B on asunto-osakkeiden ostajana vaatinut kauppahinnan alentamista kaupan kohteen taloudellisen virheen perusteella.
2. B on valituksessaan hovioikeudelle vaatinut, että hänelle myönnetään jatkokäsittelylupa ja että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyväksytään. B:n mukaan tuomio oli virheellinen ennen muuta siitä syystä, että käräjäoikeus oli arvioinut väärin taloudellisen virheen vaikutuksellisuuden. Käräjäoikeuden tuomion oikeellisuutta oli tämän vuoksi aihetta epäillä. B on tältä osin oikeuskäytäntöön viitaten vedonnut siihen, että käräjäoikeus oli poikennut niistä perusteista, joiden mukaan taloudellisen virheen vaikutuksellisuus arvioitiin.
3. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, olisiko hovioikeuden tullut myöntää B:lle jatkokäsittelylupa.
Jatkokäsittelyluvan edellytykset
4. Jatkokäsittelylupa on oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan myönnettävä, jos ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta (muutosperuste). Lain esitöiden mukaan lupa tulisi myöntää muutosperusteella aina jo silloin, kun syntyy epäily ratkaisun oikeellisuutta kohtaan. Luvan myöntämiselle asetettu kynnys on näin ollen matala (HE 105/2009 vp s. 60). Kun harkinta kohdistuu oikeuskysymykseen, jonka osalta ei ole olemassa vakiintunutta soveltamiskäytäntöä, lupa tulisi pääsääntöisesti myöntää.
5. Arvio tehdään lain 25 a luvun 14 §:n 1 momentin mukaan lähtökohtaisesti käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen perusteella. Arvioinnin perustana ovat siten yleensä käräjäoikeuden ratkaisuun johtaneet perustelut ja valituskirjelmässä esitetyt seikat. Harkinta kohdistuu osaltaan siihen, kuinka todennäköistä on näiden perustelujen ja seikkojen perusteella, ettei käräjäoikeuden ratkaisu ole oikea.
Korkeimman oikeuden arviointi
6. Käytetyn asunnon taloudellisesta virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä. Sen 1 momentin 1 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ostajalla on lain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.
7. Käräjäoikeus on katsonut, että B:n maksettavaksi oli jäänyt myydyille osakkeille kuulunutta lainaosuutta enemmän kuin kauppakirjassa oli mainittu ja että kyseinen tieto asunnon omistamiseen liittyvästä taloudellisesta velvoitteesta oli ollut virheellinen. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut, ettei oikeutta hinnanalennukseen lainaosuuden määrästä annetun virheellisen tiedon perusteella ollut. Käräjäoikeuden ratkaisun perusteluista on pääteltävissä, että käräjäoikeus ei ole ensinnäkään pitänyt uskottavana, että B olisi kieltäytynyt kaupasta, jos hän olisi tiennyt lainaosuuden todellisen määrän. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, ettei selvityksen perusteella voitu päätellä, että A olisi tahallaan antanut mainitun virheellisen tiedon.
8. Korkein oikeus toteaa, että asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan ratkaisevaa on se, voidaanko olettaa, että annettu virheellinen tieto on vaikuttanut kauppaan. Kysymys ei ole tällöin vain siitä, olisiko B kieltäytynyt kaupasta, jos hän olisi tiennyt lainaosuuden todellisen määrän, vaan myös siitä, voidaanko kysymyksessä olevan tiedon olettaa vaikuttaneen kaupan ehtoihin, ja millaisiksi ehdot mahdollisesti olisivat muodostuneet oikean tiedon varassa. Jälkimmäiseen kysymykseen käräjäoikeus ei ole omaksumistaan arviointiperusteista johtuen ottanut kantaa.
9. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, ettei käräjäoikeuden tuomion ja valituksen perusteella ole selvää, että käräjäoikeuden oikeudellinen arviointi ostajan oikeudesta hinnanalennukseen taloudellisen virheen perusteella olisi oikea. Käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen oikeellisuutta on siten aihetta epäillä oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla, ja hovioikeuden olisi tullut myöntää B:lle jatkokäsittelylupa.
Päätöslauselma
Hovioikeuden päätös kumotaan ja B:lle myönnetään asiassa jatkokäsittelylupa.
Asia palautetaan Turun hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan jatkettava B:n valituksen käsittelyä.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Kari Kitunen, Liisa Mansikkamäki, Timo Esko ja Marjut Jokela. Esittelijä Tommi Vuorialho.