KKO:2012:21

Asuntokauppa - Elinkeinonharjoittaja

Diaarinumero:S2010/753

Kaksi luonnollista henkilöä oli ostanut yhdessä vuokraoikeudet määräaloihin ja niillä sijaitsevat asuinrakennukset, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He olivat perustaneet kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjonneet asuntoja yleisesti ostettaviksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla heidän katsottiin toimineen asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina.

 

AsuntokauppaL 1 luku 3 § 6 kohta

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Rovaniemen käräjäoikeudessa

A ja B vaativat kanteessaan, että C ja D velvoitetaan maksamaan heille yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena 10 486,74 euroa. A ja B olivat 9.2.2007 ostaneet C:ltä ja D:ltä käytetyn asunnon osakkeet. Kaupanteon jälkeen yhtiön rakennuksissa oli jouduttu suorittamaan huomattavia korjauksia, joista oli aiheutunut ostajille yhteensä 10 486,74 euron suuruiset kustannukset. Kaupan kohteessa oli asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettu taloudellinen virhe. A ja B katsoivat Rovaniemen käräjäoikeuden olevan asuntokauppalain 7 luvun 4 §:n (848/1994) nojalla toimivaltainen tuomioistuin, koska A ja B olivat kuluttajia ja C ja D elinkeinonharjoittajia.

A ja B katsoivat, että myyjien C:n ja D:n toiminta oli ollut ammattimaista, koska he olivat ostaneet maanvuokraoikeuden määräalaan ja määräalalla sijainneet kaksi kerrostaloa, joissa oli yhteensä 48 huoneistoa. Yhtiöitettyään vuokraoikeuden ja rakennukset C ja D olivat myyneet huoneistot osakkeina. Samana päivänä kuin nyt puheena olevan kohteen C ja D olivat ostaneet myös toisen ja vähän myöhemmin vielä kolmannenkin kerrostalokohteen, jotka oli samalla tavoin yhtiöitetty ja myyty edelleen osakehuoneistoina. C ja D eivät olleet hankkineet kiinteistöjä omaan käyttöönsä, vaan edelleen myytäviksi. Lisäksi C ja D kuuluivat molemmat neljän eri asunto-osakeyhtiön hallituksiin ja olivat mukana yhtiöissä, jotka harjoittivat kiinteistönvälitystä.

C ja D vaativat, että kanne jätetään tutkimatta, koska Rovaniemen käräjäoikeus ei ollut asiassa toimivaltainen. He eivät olleet asuntokauppalaissa tarkoitettuja elinkeinonharjoittajia vaan yksityishenkilöitä. C:llä ja D:llä ei ollut toiminimeä eivätkä he olleet toiminnastaan kirjanpitovelvollisia. Heitä ei ollut rekisteröity elinkeinonharjoittajiksi. Heidän toimintansa ei ollut toistuvaa, jatkuvaa, kokopäivästä ja laajamittaista, eikä toimiminen kiinteistönvälitysliikkeessä tai muussa yrityksessä voinut estää asunto-osakkeiden ostamista ja myymistä yksityishenkilön ominaisuudessa. Kanne olisi tullut nostaa vastaajien C:n ja D:n kotipaikan mukaan joko Espoon tai Helsingin käräjäoikeudessa.

Käräjäoikeuden päätös 18.12.2009

Käräjäoikeus lausui, että C ja D olivat 31.10.2006 ostaneet Napapiirintalot Oy:ltä kaksi maanvuokraoikeutta määräalaan ja niillä sijaitsevat kolme kerrostaloa, jotka he olivat sittemmin yhtiöittäneet kahdeksi yhtiöksi ja myyneet asunto-osakkeina eteenpäin. Samoihin aikoihin he olivat ostaneet myös kaksi muuta kohdetta ja menetelleet niiden kanssa samalla tavalla. Näissä kohteissa oli yhteensä 110 asuntoa. C:n ja D:n muu elinkeinotoiminta oli ollut A:n ja B:n kertoman mukaista.

Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan sanamuodon mukaan ammattimainen myyminen ei edellytä myyjältä kirjanpitovelvollisuutta eikä elinkeinonharjoittajaksi rekisteröitymistä. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp) mukaan lain elinkeinoharjoittajan käsite on laadittu ottaen huomioon kuluttajansuojalain mukainen elinkeinonharjoittajan käsite, joka puolestaan tuon lain esitöiden mukaan (HE 8/1977 vp) on tarkoitettu laajaksi. Koska asuntokauppalakiin liittyi myös heikomman osapuolen suojaan liittyviä tarkoitusperiä, lain elinkeinonharjoittajan määritelmää ei ollut perusteltua tulkita siten, että toiminta elinkeinonharjoittajana edellyttäisi rekisteröitymistä tai kirjanpitovelvollisuutta. C:n ja D:n toimintaa oli laatunsa ja laajuutensa vuoksi pidettävä asuntokauppalaissa tarkoitettuna asuntojen ammattimaisena myymisenä ja siten elinkeinonharjoittamisena.

Käräjäoikeus hylkäsi C:n ja D:n oikeudenkäyntiväitteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Vesa Kota-aho.

Rovaniemen hovioikeuden päätös 8.7.2010

C ja D valittivat hovioikeuteen ja vaativat käräjäoikeuden päätöksen kumoamista ja kanteen tutkimatta jättämistä. C ja D katsoivat, että heidän toiminnassaan oli ollut kysymys yksityishenkilöinä tehdyistä sijoituksista ja ettei ammattimainenkaan sijoitustoiminta voinut johtaa siihen, että sijoittaja olisi katsottava asuntokauppalain mukaiseksi elinkeinonharjoittajaksi. Lisäksi vain A:n ja B:n asunnon myyntihetken olosuhteilla oli merkitystä. Käräjäoikeus oli virheellisesti ottanut huomioon myös C:n ja D:n kesällä 2007 tekemän kolmannen kaupan.

A ja B vaativat, että valitus hylätään.

Hovioikeus katsoi, että pääpaino asuntokauppalain sisältämän elinkeinonharjoittajan määritelmän arvioinnissa oli pantava tosiasialliselle toiminnalle. Hovioikeus katsoi C:n ja D:n tähdänneen mittavaan taloudelliseen hyötyyn lyhyessä ajassa toiminnalla, johon liittyi normaali yrittäjäriski. Heidän asemansa myyjinä poikkesi merkittävästi asuntokauppalaissa tarkoitetun, omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asemasta. Hovioikeuden mukaan laki ei edellyttänyt toiminnan tai toimialan rekisteröimistä, jotta myyjää voitaisiin pitää elinkeinonharjoittajana. Kerrostalokohteen ostaminen, yhtiöittäminen ja huoneistojen edelleen myynti oli riittävän laajaa ja jatkuvaa, jotta C:tä ja D:tä oli pidettävä elinkeinonharjoittajina.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Sakari Laukkanen, Pasi Oikkonen ja Heikki Juntunen (eri mieltä).

Määräaikainen hovioikeudenneuvos Juntunen katsoi, että C:n ja D:n toiminnassa 9.2.2007 mennessä oli ollut kysymys satunnaisista kertaluonteisista sijoituksista kahteen kiinteistöön eikä toiminnassa ollut ollut jatkuvaan elinkeinotoimintaan liittyvää riskiä, vaan mahdollinen voitto tai tappio oli ollut asunnoista saatujen myyntihintojen ja kohteiden hankintaan ja kunnostukseen sijoitettujen varojen erotus. Kun otettiin huomioon C:n ja D:n henkilökohtainen taloudellinen riski heidän ryhtyessään yksityishenkilöinä kerrottuun laajamittaiseen sijoitustoimintaan, kunkin yksittäisen asunnon kaupassa ei ollut myöskään nähtävissä sellaista osapuolten asemaan perustuvaa sopimusepätasapainoa, jota kuluttajansuojasäännöksillä pyritään tasaamaan.

Näillä perusteilla C:n ja D:n toimintaa ei ollut perusteltua tulkita heidän oman käsityksensä ja heidän toiminnalleen valitsemansa ulkoisen muodon vastaisesti elinkeinon harjoittamiseksi.

 

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin.

C ja D vaativat, että kanne jätetään tutkimatta.

A ja B vastasivat valitukseen vaatien sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Asiassa on oikeuspaikkaväitteen johdosta kysymys sen arvioimisesta, ovatko C ja D toimineet asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina myydessään 9.2.2007 A:lle ja B:lle käytetyn asunnon.

2. Jos myyjien katsotaan toimineen asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina, määräytyy asuntokauppaa koskevan riita-asian oikeuspaikka asian vireille tullessa voimassa olleen lain 7 luvun 4 §:n (843/1994) mukaisesti. Säännös kuuluu seuraavasti: "Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisessä riita-asiassa kuluttaja voi nostaa kanteen myös sen paikkakunnan yleisessä alioikeudessa, jonka tuomiopiirissä hänellä on asuinpaikkansa."

3. Oikeuspaikkasäännöstä on muutettu 1.9.2009 voimaan tulleella lailla (141/2009). Voimassa olevan säännöksen mukaan toimivaltaisesta tuomioistuimesta säädetään oikeudenkäymiskaaren 10 luvussa. Sanotun luvun 5 §:ään sisältyy säännös valinnaisesta oikeuspaikasta, kun kysymys on kuluttajan elinkeinonharjoittajaa vastaan esittämästä kuluttajansuojalainsäädäntöön perustuvasta vaatimuksesta.

Elinkeinonharjoittajaa koskevat säännökset tässä yhteydessä

4. Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Elinkeinonharjoittajan määritelmä on asuntokauppalain esitöiden mukaan (HE 14/1994 vp s. 52) kirjoitettu ottaen huomioon kuluttajansuojalain mukainen elinkeinonharjoittajan määritelmä. Asuntokauppalakia sovellettaessa elinkeinonharjoittajana pidettäisiin kuitenkin vain sellaista tahoa, joka ammattimaisesti toimii asuntokaupan alalla. Tällaisina tahoina on esitöissä mainittu rakennusliikkeet, rakennuttajayritykset ja -yhteisöt sekä kiinteistönvälittäjät. Merkitystä ei kuitenkaan olisi ainoastaan sillä, millaisen toimialarajauksen kyseinen taho on ilmoittanut esimerkiksi kaupparekisteriin, vaan pääpaino arvioinnissa tulisi antaa tosiasialliselle toiminnalle.

5. Kuluttajansuojalain 1 luvun 5 §:n mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan kuluttajansuojalaissa luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka tuloa tai muuta taloudellista hyötyä saadakseen ammattimaisesti pitää kaupan, myy tai muutoin tarjoaa kulutushyödykkeitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Kuluttajansuojalain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 8/1977 vp s. 15 - 16) elinkeinonharjoittajan käsitteen on todettu vaihtelevan eri laeissa. Kuluttajansuojalaissa käsite on tarkoitettu laajaksi. Hallituksen esityksen mukaan elinkeinonharjoittamisena pidettävän toiminnan tulee olla taloudelliseen tulokseen tähtäävää ja siihen tulee liittyä yrittäjäriski. Toiminnan tulee olla ammattimaista, mutta siltä ei edellytetä pitkää kestoaikaa, vaan elinkeinonharjoittaja voi olla esimerkiksi henkilö, joka ostaa yrityksen tavaravaraston ja myy sen loppuun. Toiminnan ei myöskään tarvitse olla kokopäiväistä tai ympärivuotista.

C:n ja D:n toiminnan arviointi

6. C ja D ovat katsoneet, että he eivät olleet myyneet asuntoa A:lle ja B:lle asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina vaan varojaan asuntoihin sijoittaneina yksityishenkilöinä. Tämä sijoitustoiminta ei ole heidän mukaansa ollut jatkuvaa, kokopäiväistä eikä laajamittaista. Lyhytaikainen ja satunnainen sijoittaminen asunto-osakkeisiin ei ole tulkittavissa asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdassa tarkoitetuksi ammattimaiseksi toiminnaksi asuntokaupan alalla. Lisäksi C ja D ovat katsoneet, että heidän toimintansa luonnetta arvioitaessa ei saanut ottaa huomioon sellaisia hankintoja tai myyntejä, jotka olivat tapahtuneet A:n ja B:n asuntokaupan jälkeen.

7. Korkein oikeus toteaa, että C:n ja D:n toiminnan oikeudellisessa arvioinnissa merkitystä voidaan antaa vain niille hankinnoille, myynneille ja muille asuntokauppaan liittyville toimenpiteille, jotka C ja D olivat tehneet ennen nyt kysymyksessä olevan asunnon myyntiä. Arvioinnin perusteena ovat siten ne kaupat, joilla C ja D ovat ostaneet runsaat kolme kuukautta ennen nyt puheena olevaa kauppaa vuokraoikeuden kahteen kiinteistöön rakennuksineen. Tämän aikaisemman kaupan kohteina olleissa kolmessa asuinrakennuksessa on ollut yhteensä 62 asuntoa.

8. C ja D ovat muodostaneet edellä mainituista hankkimistaan kiinteistökohteista kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjonneet asunnot yleisesti myytäviksi. Tällainen toiminta on vaatinut hankittujen kiinteistöjen arvon ja kunnon sekä kymmenien asuntojen edelleen myymisen edellytysten kokonaisvaltaista liiketaloudellista arviointia. Hankintojen suuruuden ja asuntojen myymisen vaatimien toimenpiteiden johdosta sijoitusten riski on rinnastunut pikemminkin yritystoimintaan liittyvään riskiin kuin yksittäisen sijoituksen riskiin. Vaikka kohteiden hankkiminen ja yhtiöittäminen onkin tapahtunut vain muutama kuukausi ennen A:n ja B:n kanssa tehtyä kauppaa, kysymys on jo myytävien asuntojen suuren määrän vuoksi ollut selvästi kestoltaan pitkäjänteisestä toiminnasta. Toiminta kokonaisuudessaan on vaatinut kiinteistöalaan liittyviä erityistaitoja ja -tietämystä ja ollut laajamittaista. Myyjien toiminta on näistä syistä ollut myös kysymyksessä olevan kaupan osalta selvästi ammattimaista verrattuna esimerkiksi sellaisen myyjän toimintaan, joka myy omassa käytössään ollutta asuntoaan tai yksityisenä sijoittajana satunnaisesti sijoituskohteeksi hankkimaansa asuntoa.

9. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että C:n ja D:n kerrottu toiminta on ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua ammattimaista asuntojen myyntiä.

10. C ja D ovat vedonneet lisäksi siihen, että he eivät olleet rekisteröineet toimintaansa eivätkä harjoittaneet sitä toiminimellä, mitä oli pidettävä edellytyksenä toimimiselle elinkeinonharjoittajana. He ovat myös ilmoittaneet, etteivät he olleet olleet toiminnastaan kirjanpitovelvollisia. C:n ja D:n mukaan merkitystä on myös sillä, että ostajat eivät olleet kauppaa tehtäessä voineet olla siinä käsityksessä, että myyjät olisivat toimineet kaupassa elinkeinonharjoittajina.

11. Korkein oikeus toteaa, että elinkeinonharjoittajan määritelmän voi sekä asuntokauppalakia että kuluttajansuojalakia sovellettaessa täyttää ilman toiminimeä toimiva luonnollinen henkilö. Lakia sovellettaessa tarkastellaan kerrotuin tavoin ensisijaisesti tosiasiallista toimintaa eikä se seikka, että asunnon myyjä ei ole rekisteröinyt toimintaansa tai että hän ei mahdollisesti ole toiminnastaan kirjanpitovelvollinen, estä katsomasta häntä elinkeinonharjoittajaksi. Arviointiin ei vaikuta myöskään se, onko ostaja kauppaa tehdessään kyennyt päättelemään, missä ominaisuudessa myyjä on kaupassa toiminut.

12. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo alempien oikeuksien tavoin, että C ja D ovat 9.2.2007 myyneet käytetyn asunnon A:lle ja B:lle asuntokauppalain 7 luvun 4 §:ssä (843/1994) tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina. Kanne on siten voitu nostaa Rovaniemen käräjäoikeudessa.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pauliine Koskelo sekä oikeusneuvokset Kari Kitunen, Hannu Rajalahti, Ilkka Rautio ja Pekka Koponen. Esittelijä Tarja Raiskinen.