KKO:2008:31
Dokumentin versiot
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Asuntokauppa
Urakkasopimus
Diaarinumero:S2006/829
Esittelypäivä:27.9.2007
Antopäivä:19.3.2008
Taltio:478
Urakoitsija rakensi asunto-osakeyhtiön kanssa vuonna 1984 tekemänsä laskutyösopimuksen perusteella 1985 valmistuneen rakennuksen. Asunto-osakeyhtiön perustajaosakas myi asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet A:lle, joka myi ne edelleen B:lle. Viimeksi mainitun kaupan tultua puretuksi rakennuksessa ilmenneiden virheiden perusteella ja A:n jouduttua palauttamaan kauppahinnan B:lle A vaati vahingostaan korvausta urakoitsijalta.
Asiassa ei tullut sovellettavaksi 1.9.1995 voimaan tullut asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n 1 momentti, jossa säädetään asunnon myyjän takautumisoikeudesta rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevin perustein katsottiin, ettei urakoitsijan mahdollinen korvausvastuu A:ta kohtaan voinut perustua vahingonkorvauslakiin eikä myöskään sopimusoikeudellisiin periaatteisiin.
AsuntokauppaL 8 luku 2 § 5 mom
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
Teollisuuden Rakennuspalvelu Oy, myöhemmin Terppana Oy, urakoitsijana ja Asunto Oy Kauniaisten Maisterintie 32, myöhemmin Asunto Oy Annelund, rakennuttajana olivat 15.8.1984 tehneet laskutyösopimuksen kahden omakotitalon rakentamisesta. Asunto-osakeyhtiön edustaja Markku T oli omistanut sopimusta tehtäessä kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet ja toiminut sen hallituksen puheenjohtajana. Ennen rakentamisen aloittamista oli sovittu, että Terppana Oy rakentaakin vain yhden asuinrakennuksen. Rakennus oli valmistunut 29.5.1985 ja se oli luovutettu samana päivänä rakennuttajalle.
Terppana Oy ei ollut toiminut grynderinä.
Markku T oli 13.5.1986 myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Göran ja Marita S:lle. Nämä olivat puolestaan 13.3.1990 myyneet osakkeet Arno ja Pirjo K:lle.
Tammi - helmikuun 1992 vaihteessa oli havaittu, että rakennuksen pääviemäri oli painunut. Viemärin korjaustöiden aikana talossa oli havaittu kosteusvaurioita toisen kerroksen vaatehuoneen seinässä. Terppana Oy:n toimitusjohtaja oli ollut läsnä 5.3.1992 pidetyssä katselmuksessa. Korjaustyöt olivat päättyneet kesällä 1992.
Kevättalvella 1996 huoneistossa oli havaittu vesivuoto yläkerran kylpyhuoneen katossa. Vuodon oli todettu aiheutuneen rakenteisiin tiivistyneestä kosteudesta ja se oli aiheuttanut homevaurioita. Talo oli 19.11.1996 määrätty asumiskieltoon.
Arno ja Pirjo K olivat nostaneet Göran ja Marita S:ää vastaan kaupan purkamista koskevan kanteen. Espoon käräjäoikeus oli 17.12.1998 antamallaan tuomiolla purkanut kaupan ja velvoittanut Göran ja Marita S:n muun ohessa palauttamaan kauppahinnan 2 651 306 markkaa korkoineen. Käräjäoikeuden tuomio oli perustunut seuraaviin rakennusvirheisiin: puutteellinen ilmanvaihtojärjestelmä, ullakon puutteellinen tuuletus, höyrysulkumuovissa ja kosteuseristyksissä olevat virheet, sähkötyöt sekä puuttuvat salaojat. Helsingin hovioikeus oli 31.12.2001 antamallaan tuomiolla pysyttänyt käräjäoikeuden tuomion voimassa. Göran ja Marita S olivat palauttaneet tuomion nojalla Arno ja Pirjo K:lle kauppahinnan korkoineen eli 880 338,38 euroa.
Göran ja Marita S olivat vuonna 2002 myyneet huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 285 919,48 euron kauppahinnalla.
Göran ja Marita S olivat vaatineet Terppana Oy:lle 4.3.2002 tiedoksiannetulla kirjeellä heille aiheutuneiden vahinkojen täysimäärästä korvaamista ilmoittaen, että yksilöity vaatimus esitetään myöhemmin.
Kanne Espoon käräjäoikeudessa
Göran ja Marita S lausuivat Terppana Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että heidän sekä Arno ja Pirjo K:n välisen osakkeiden kaupan purkaminen oli johtunut yhtiön tekemistä lukuisista rakennusvirheistä. Yhtiö oli menetellyt tuottamuksellisesti, osittain törkeän tuottamuksellisesti ja jopa tahallisesti rakentaessaan talon, mistä oli aiheutunut Göran ja Marita S:lle vahinkoa. Rakentamisessa oli poikettu hyvästä rakennustavasta, rakennuspiirustuksissa olleista ohjeista, rakennusmääräyskokoelman määräyksistä ja sähköturvallisuusmääräyksistä. Rakennusvirheiden johdosta taloon oli tullut vakavia homevaurioita.
Terppana Oy:n sekä Göran ja Marita S:n välillä ei ollut ollut sopimussuhdetta, joten kyseessä oli vahingonkorvauslain mukainen tuottamukseen perustuva korvausvaatimus. Syy-yhteys Terppana Oy:n toimien ja aiheutuneiden vahinkojen välillä oli olemassa, koska rakennusvirheiden vuoksi kauppa oli jouduttu purkamaan. Göran ja Marita S olivat joutuneet palauttamaan kauppahinnan Arno ja Pirjo K:lle. Aiheutunut vahinko oli esinevahinkoon liittyvää taloudellista vahinkoa eikä puhdasta varallisuusvahinkoa. Joka tapauksessa korvauksen tuomitsemiseen oli erityisiä syitä Terppana Oy:n menettelyn vuoksi.
Asunto-osakeyhtiön lakiin perustuva kunnossapitovastuu tai myyjän kaupanvastuu ei poistanut Göran ja Marita S:n oikeutta vaatia vahingonkorvausta suoraan urakoitsijalta.
Rakennusvirheet oli voitu havaita vasta vuonna 1996. Vahingonkorvauslain mukainen vaatimus ei siten ollut lain 7 luvun 2 §:n nojalla vanhentunut. Vanhentuminen oli joka tapauksessa katkaistu vuosina 1992 ja 1996.
Toissijaisesti vahingonkorvausvaatimus perustui sopimusrikkomukseen. Markku T ja Terppana Oy olivat alunperin ostaneet kyseisen kiinteistön yhdessä perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun. Terppana Oy oli sittemmin luopunut oikeuksistaan kiinteistöön. Vaikka kysymys ei ollut grynderirakentamisesta, Terppana Oy oli sitoutunut kokonaisvastuulliseen rakennusurakkaan. Terppana Oy oli siten vastannut suunnittelusta ja rakennustöistä. Kun laskutustyösopimukseen ei sovellettu rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja, Terppana Oy:n vastuuta ei ollut rajoitettu YSE 1983 14 §:n mukaiseen takuuajan jälkeiseen vastuuseen eikä muillakaan sopimusehdoilla. Asiaa oli siten arvioitava yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Myöskään 10 vuoden vastuu ei alkanut tällaisessa tapauksessa rakennuksen luovuttamisesta vaan aikaisintaan vuodesta 1992 tai 1996.
Vuoden 1992 tapahtumat olivat katkaisseet myös sopimusperusteisen vanhentumisen. Ainakin vanhentuminen oli katkaistu vuonna 1996, jolloin urakoitsijalle oli ilmoitettu asumiskiellosta ja reklamoitu tuolloin ilmenneistä kaupan purkuun johtaneista virheistä. Vuonna 1992 tehdyllä reklamaatiolla oli merkitystä, sillä kysymys oli samasta virheellisestä urakkasuorituksesta, jonka ensimmäiset seuraukset olivat ilmenneet vuonna 1992. Vuodesta 1992 oli alkanut uusi vanhentumisaika, joka oli katkaistu uudelleen vuonna 1996 ja edelleen Terppana Oy:lle 4.3.2002 tiedoksiannetulla kirjeellä.
Göran ja Marita S vaativat Terppana Oy:n velvoittamista suorittamaan heille vahingonkorvausta 544 418 euroa viivästyskorkoineen.
Vastaus
Terppana Oy kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä vanhentuneena ja reklamaation laiminlyönnin vuoksi.
Göran ja Marita S:lla ei ollut parempaa oikeutta ajaa kannetta urakoitsijaa vastaan kuin urakoitsijan sopimuskumppanilla asunto-osakeyhtiöllä. Terppana Oy:n vastuu voi olla vain sopimusperusteista, koska yhtiön mahdollisesti aiheuttama vahinko oli tapahtunut sopimussuhteessa. Göran ja Marita S:n asema perustui urakkasopimuksen toisen osapuolen asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistamiseen. Terppana Oy vastasi sopimuksen perusteella suorituksestaan sopimuspuolten välisessä suhteessa ja siitä jatkuvassa sopimusketjussa. Göran ja Marita S:n vaatimus perustui päävelvoitteen rikkomiseen. He voivat siten vedota vain sopimusvastuuseen eikä vahingonkorvauslain mukaiseen vastuuseen.
Terppana Oy ei kiistänyt sitä, että vahingonkorvauslain 7 luvun 2 §:n mukainen vahingon ilmenemisestä laskettava vanhentumisaika oli pääsäännön mukaan alkanut vuonna 1996. Rakennusurakoissa vanhentumisaika kuitenkin alkoi rakennusurakkasopimusten erityisen luonteen vuoksi edellä mainittua ajankohtaa aikaisemmasta ajankohdasta. Tässä tapauksessa myös vahingonkorvauslain mukainen vanhentuminen oli poikkeuksellisesti alkanut jo sopimuksen tekemisestä elokuussa 1984 tai rakennuksen luovutuksesta 29.5.1985.
Urakkasopimuksessa oli sovittu vaatimusten esittämisajaksi yksi vuosi rakennuksen luovuttamisesta. Lisäksi urakoitsija vastasi takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, joita ei voitu havaita takuuaikana. Tätäkään vastuuta ei ollut, kun kymmenen vuotta oli kulunut rakennuksen luovuttamisesta. Tämän pitemmälle menevää vastuuta urakoitsijalla ei voinut olla. Terppana Oy:n sopimuksenmukainen vastuu oli siten päättynyt viimeistään kymmenen vuoden kuluttua sopimuksen tekemisestä eli elokuusta 1984 tai rakennuksen lopputarkastuksesta 29.5.1985.
Urakkasuhteissa vanhentumista ei voitu katkaista kuten velkasuhteissa velasta vapaamuotoisesti muistuttamalla. Virheistä oli myös reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä lukien, kun ne oli havaittu. Reklamaation oli oltava siten yksilöity, että jokaisesta erillisestä virheestä oli reklamoitava. Vaikka kyseessä ei ollut YSE-ehtojen mukainen sopimus, oli YSE:n periaatteita kuitenkin noudatettava. Reklamointia ei ollut tehty myöskään yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan riittävän yksilöidysti.
Terppana Oy:lle oli ilmoitettu vuonna 1992 talossa olleista virheistä, mutta ilmoitus oli koskenut vain pääviemäriä ja yläkerran vaatehuonetta. Nämä virheet eivät myöskään olleet olleet kaupan purun perusteena eikä näiden virheiden perusteella ollut kanteessa esitetty mitään vaatimuksia.
Arno ja Pirjo K:n vuonna 1996 teettämässä tavarantarkastuksessa, jossa oli käsitelty kaupan purkamisen perusteena olevia seikkoja, Terppana Oy ei ollut ollut edustettuna.
Göran ja Marita S olivat menettäneet oikeutensa vaatia korvausta vuonna 1996 ilmenneiden virheiden vuoksi, koska Terppana Oy:lle oli reklamoitu virheistä ja esitetty vaatimuksia vasta haasteen tiedoksiannolla vuonna 2002.
Espoon käräjäoikeuden välituomio 26.3.2002
Göran ja Marita S:n oikeus tuottamusperusteisen vahingonkorvauskanteen ajamiseen
Göran ja Marita S olivat perustaneet kanteensa ensisijaisesti vahingonkorvauslain mukaiseen tuottamusvastuuseen. Kanteen mukaan urakoitsijan tuottamukselliset teot liittyivät urakoitsijan ja asunto-osakeyhtiön välisen urakkasopimuksen velvoitteiden rikkomiseen. Terppana Oy oli väittänyt, etteivät Göran ja Marita S voineet vaatia urakoitsijalta tuottamusperusteella vahingonkorvausta vaan että kysymys oli tässäkin asianosaissuhteessa sopimusperusteisesta vastuusta.
Vahingonkorvauslain 1 §:n mukaan vahingon korvaamiseen on sovellettava vahingonkorvauslain säännöksiä. Laki ei kuitenkaan koske, ellei vahingonkorvauslaissa tai muussa laissa toisin säädetä, sopimukseen perustuvaa tai muussa laissa säädettyä vastuuta.
Vahingonkorvauslaki on yleislaki. Lähtökohtaisesti kuka tahansa tuottamuksellisella tai tahallisella teolla vahinkoa aiheuttanut voi joutua sen nojalla korvausvelvolliseksi. Tässä arvioinnissa ei ole merkitystä sillä, onko vahinkoa aiheuttanut teko liittynyt joidenkin sopimusvelvoitteiden rikkomiseen, jos sopimussuhteen ulkopuolinen taho on kärsinyt vahinkoa. Vahingonkorvauslaki on kuitenkin toissijainen sopimusperusteiseen vastuuseen nähden. Sopimuskumppaneiden välistä vastuuta arvioidaan sopimuksen velvoitteiden ja vastuunrajoituslausekkeiden pohjalta eikä sopimuskumppani voi valita itselleen esimerkiksi vanhentumisen kannalta edullisempaa vastuumuotoa.
Göran ja Marita S:n sekä Terppana Oy:n välillä ei ollut ollut sopimussuhdetta. Terppana Oy olikin vedonnut siihen, että kyseessä oli sellainen sopimusten ketjutustilanne, jossa Göran ja Marita S johtivat oikeutensa urakkasopimuksen osapuolelta eivätkä sen vuoksi voineet saada parempaa oikeutta kuin asunto-osakeyhtiöllä oli ollut.
Göran ja Marita S olivat ostaneet talon hallintaan oikeuttavat osakkeet Markku T:ltä. Osakkeiden kauppa oli ollut täysin riippumaton urakkasopimuksesta. Pelkästään se seikka, että kaupan kohteena olivat olleet rakennuttajana toimineen asunto-osakeyhtiön osakkeet, ei voinut johtaa siihen, että Terppana Oy:n vastuuta myös Göran ja Marita S:ään nähden arvioitaisiin urakkasopimuksen nojalla. Göran ja Marita S:ää ei voitu pitää sellaisina asunto-osakeyhtiöltä oikeutensa johtavina siirronsaajina, jotka olisivat sidottuja asunto-osakeyhtiön ja Terppana Oy:n välistä urakkasopimusta koskeviin vastuunrajoituksiin.
Göran ja Marita S:llä oli siten oikeus esittää Terppana Oy:tä vastaan tuottamusperusteinen vahingonkorvauslain säännöksiin perustuva vahingonkorvausvaatimus.
Tuottamusperusteisen vahingonkorvauksen vanhentuminen
Kysymyksessä olevana aikana voimassa olleen vahingonkorvauslain 7 luvun 2 §:n mukaan vahingonkorvausta oli vaadittava kymmenen vuoden kuluessa vahingon tapahtumisesta, ellei lyhyempää vanhentumisaikaa ollut säädetty.
Kanteen mukaan vahinko oli ilmennyt vuonna 1996. Terppana Oy oli kuitenkin katsonut, että rakennusurakoiden erityisen luonteen vuoksi vanhentumisaika olisi alkanut pääsäännöstä poiketen jo sopimuksen tekemisestä elokuussa 1984 tai viimeistään rakennuksen luovutuksesta 29.5.1985. Vaatimukset oli esitetty vasta vuonna 2002 ja siten liian myöhään. Göran ja Marita S olivat puolestaan lausuneet, että jos vanhentumisajan ei katsota alkaneen vuonna 1996, se oli alkanut aikaisintaan vuonna 1992.
Lain sanamuodon ja vakiintuneen tulkinnan mukaan vahingonkorvauslain vanhentumissäännöstä oli tulkittava siten, että vahingonkorvausta oli vaadittava kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun vahinko oli ilmennyt. Kysymyksessä oli yleinen vanhentumisaika, joka oli katkaistavissa vapaamuotoisesti. Vanhentumisen katkaiseminen ei edellyttänyt, että korvaussaatava olisi täsmällisesti yksilöity. Velalliselle tuli kuitenkin antaa todisteellisesti tieto häntä vastaan esitetystä vaatimuksesta ennen vanhentumisajan umpeutumista.
Väitetyt vahinkoa aiheuttaneet teot olivat liittyneet urakkasopimuksen velvoitteisiin. Tämä ei kuitenkaan voinut johtaa siihen, että vanhentumisajan alkamista arvioitaisiin tuottamusperusteisessa vastuussa siten, että vanhentuminen alkaisi vastoin lain selvää sanamuotoa ja sen vakiintunutta tulkintaa jo ennen vahingon ilmenemistä. Mahdolliset tulkintaongelmat tuottamusvastuussa liittyivät pikemminkin siihen, ettei vahingon ilmenemisen ajankohta olisi kaikissa tilanteissa selvästi todettavissa, mikä voi siirtää vanhentumisajan alkamista eteenpäin. Tässä asiassa kanteen perusteena olevat vahingot olivat riidattomaksi todetulla tavalla ilmenneet vuonna 1996.
Vuoden 1992 tapahtumilla ei ollut vanhentumisajan alkamisen tai sen katkaisemisen kannalta merkitystä, koska tuolloin havaitut nyt kysymyksessä olevan vahingonkorvausvaatimuksen perusteina oleviin väitettyihin virheisiin nähden erilliset virheet oli korjattu joko vakuutusyhtiön tai urakoitsijan ja Arno ja Pirjo K:n toimesta eikä niistä ollut aiheutunut Göran ja Marita S:lle vahinkoa eikä heillä siten ollut ollut mitään syytäkään esittää vaatimuksia Terppana Oy:lle.
Kun vahingonkorvauslain mukainen vanhentumisakka oli alkanut vuonna 1996 ja vaatimukset oli esitetty vuonna 2002, ei Göran ja Marita S:n oikeus vaatia Terppana Oy:ltä korvausta vahingonkorvauslain nojalla ollut ollut vanhentunut.
Toissijainen sopimukseen perustuva vastuu
Rakennusurakoissa noudatettavan pääsäännön mukaan kymmenvuotisvastuu oli alkanut 29.5.1985 ja päättynyt 29.5.1995. Nyt kyseessä olevaan urakkasopimukseen ei liittynyt sellaisia erityispiirteitä, joiden vuoksi vastuun voitaisiin katsoa alkaneen aikaisemmasta tai myöhemmästä ajankohdasta.
Urakkasopimuksen kymmenenvuotisvastuuta ei voi katkaista muistuttamalla vapaamuotoisesti vastuusta niin, että vanhentumisen katkaisemisesta alkaisi kulua uusi kymmenen vuoden vastuuaika. Kymmenenvuotisvastuussa on kysymys ajasta, jolloin on mahdollista esittää yksilöityjä sopimusrikkomukseen perustuvia vaatimuksia.
Vakuutusyhtiö oli korjannut vuonna 1992 ilmenneestä pääviemärin painumisesta aiheutuneet vahingot. Terppana Oy:lle oli esitetty viemärin korjaamisen yhteydessä vaatimuksia vaatehuoneen kosteusvaurioiden vuoksi. Vaatehuoneen vauriot oli korjattu eikä niistä enää ollut kysymys. Lisäksi vuonna 1992 havaitut vauriot olivat olleet nyt kysymyksessä olevista kannevaatimuksen perusteiksi ilmoitetuista vaurioista erilliset. Sen vuoksi vuonna 1992 tehdyllä reklamaatiolla ja vaatimusten esittämisellä ei ollut merkitystä asiassa.
Syksyllä 1996 oli käyty kirjeenvaihtoa asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välillä. Todistajien kertomukset vahvistivat sen kirjallisista todisteista ilmenevän seikan, että asunto-osakeyhtiö oli reklamoinut urakoitsijalle vuonna 1996 ilmenneiden vaurioiden johdosta ja että urakoitsija oli torjunut vaatimukset vanhentuneina.
Reklamaation tekeminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että siitä alkaisi uusi kymmenen vuoden vastuuaika tai edes sitä, että velkojalla olisi käytössään koko alkuperäinen kymmenvuotiskausi täsmennetyn vaatimuksen esittämiselle. Reklamoituaan velkojan on viivyttelemättä ryhdyttävä toimenpiteisiin konkreettisen seuraamusvaatimuksen esittämiseksi. Asunto-osakeyhtiön ei ollut edes väitetty esittäneen tällaisia vaatimuksia urakoitsijalle. Göran ja Marita S olivat puolestaan esittäneet urakoitsijaa vastaan vaatimuksia vasta kymmenvuotisvastuun jo kuluttua umpeen eli maaliskuussa 2002. Vuonna 1996 tehty reklamaatio oli siten joka tapauksessa menettänyt merkityksensä. Terppana Oy:n sopimusoikeudellinen vastuu oli näin ollen vanhentunut.
Lopputulos
Käräjäoikeus hylkäsi Terppana Oy:n väitteen siitä, että Göran ja Marita S olisivat reklamaation laiminlyönnin tai vanhentumisen vuoksi menettäneet oikeutensa esittää Terppana Oy:tä vastaan kanteessa tarkoitetun vahingonkorvausvaatimuksen.
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Seppo Ovaskainen, Mirja-Leena Nurmi ja Eeva Tikka.
Käräjäoikeuden tuomio 4.5.2004
Käräjäoikeus katsoi lausumillaan perusteilla, että Terppana Oy:n kokonaisvastuullisena urakoitsijana rakentamassa kohteessa oli ollut perustavaa laatua olevia rakennusvirheitä. Laiminlyömällä ammattitaitoiselta urakoitsijalta edellytettävän huolellisuusvelvollisuutensa Terppana Oy oli toiminut tuottamuksellisesti. Rakennusvirheet olivat aiheuttaneet talon kosteus- ja homevauriot, mistä oli ollut seurauksena Arno ja Pirjo K:n perheen sairastuminen ja talon määrääminen asumiskieltoon. Tästä oli puolestaan aiheutunut Göran ja Marita S:n sekä Arno ja Pirjo K:n välisen kaupan purkaminen ja Göran ja Marita S:lle velvollisuus palauttaa Arno ja Pirjo K:lle kauppahinta korkoineen. Käräjäoikeus katsoi kysymyksessä olevan vahingonkorvauslain mukainen esinevahinko ja arvioi Terppana Oy:n tuottamuksesta johtuvan vahingon määräksi 300 000 euroa. Terppana Oy velvoitettiin suorittamaan Göran ja Marita S:lle vahingonkorvausta 300 000 euroa viivästyskorkoineen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Mirja-Leena Nurmi.
Helsingin hovioikeuden tuomio 22.8.2006
Terppana Oy sekä Göran ja Marita S valittivat hovioikeuteen.
Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden välituomion ja tuomion perustelut. Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hellevi Niemelä, Riitta Virolainen ja Tuovi Hyvärinen.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Valituslupa myönnettiin Terppana Oy:lle rajoitettuna. Valituslupa rajoitettiin oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetuin tavoin koskemaan seuraavaa kysymystä.
Voiko Terppana Oy olla vastuussa Göran ja Marita S:ää kohtaan kanteessa tarkoitetusta vahingosta vahingonkorvauslain nojalla tai sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan ja, jos vastaus on myönteinen, onko kanteessa tarkoitettu korvausvelka mahdollisesti vanhentunut?
Muilta osin Korkein oikeus voi perustaa ratkaisunsa valituksen kohteena olevassa ratkaisussa todettuihin seikkoihin.
Valituksessaan Terppana Oy vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä.
Göran ja Marita S vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa
1. Teollisuuden Rakennuspalvelu Oy, myöhemmin Terppana Oy, urakoitsijana ja Asunto Oy Kauniaisten Maisterintie 32, myöhemmin Asunto Oy Annelund, rakennuttajana ovat 15.8.1984 tehneet laskutyösopimuksen kahden omakotitalon rakentamisesta. Myöhemmin on sovittu, että mainittu urakoitsija rakentaakin vain yhden talon. Rakennus on valmistunut 29.5.1985, jolloin se on luovutettu asunto-osakeyhtiölle. Sen perustajaosakas Markku T on 13.5.1986 myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Göran ja Marita S:lle. Nämä ovat puolestaan 13.3.1990 myyneet osakkeet Arno ja Pirjo K:lle. Tammi-helmikuussa 1992 huoneistossa on havaittu kosteusvaurioita yläkerran vaatehuoneen seinässä. Kevättalvella 1996 huoneistossa on havaittu vesivuoto yläkerran kylpyhuoneen katossa sekä siitä aiheutuneet homevauriot. Huoneisto on 19.11.1996 määrätty asumiskieltoon. Espoon käräjäoikeus on 17.12.1998 antamallaan tuomiolla purkanut Göran ja Marita S:n ja Arno ja Pirjo K:n välisen osakkeiden kaupan ja velvoittanut Göran ja Marita S:n palauttamaan Arno ja Pirjo K:lle kauppahinnan 2 651 306 markkaa korkoineen. Helsingin hovioikeus on tuomiollaan 31.12.2001 pysyttänyt käräjäoikeuden tuomion voimassa. Göran ja Marita S ovat vuonna 2002 myyneet huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 285 919,48 eurolla.
2. Göran ja Marita S ovat kanteessaan vaatineet Terppana Oy:n velvoittamista suorittamaan heille vahingonkorvauslain nojalla korvausta kaupan purkamisesta aiheutuneesta vahingosta. Korvausvaatimus on perustunut siihen, että Terppana Oy oli rakentaessaan talon tuottamuksellaan aiheuttanut rakennusvirheet, minkä seurauksena taloon oli tullut homevaurioita. Näiden rakennusvirheiden vuoksi Göran ja Marita S:n ja Arno ja Pirjo K:n välinen osakkeiden kauppa oli purettu ja Göran ja Marita S oli velvoitettu palauttamaan Arno ja Pirjo K:lle kauppahinta korkoineen. Toissijaisesti Göran ja Marita S ovat vaatineet vahingonkorvausta sopimusperusteella Terppana Oy:n sopimusrikkomuksen vuoksi.
3. Terppana Oy:n mukaan sen vastuu voi olla vain sopimusperusteista vastuuta, koska yhtiö oli sopimuksen perusteella vastuussa urakasta ja koska Göran ja Marita S:n vaatimus perustui yhtiölle sopimuksessa asetetun velvoitteen rikkomiseen.
4. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat katsoneet, että Göran ja Marita S:llä on vahingonkorvauslain nojalla oikeus vaatia Terppana Oy:ltä vahingonkorvausta Terppana Oy:n rakennusvirheestä aiheutuneesta vahingosta ja että saaminen ei ollut vanhentunut. Alemmat oikeudet ovat katsoneet Terppana Oy:n tuottamuksellaan aiheuttaneen rakennusvirheet ja Göran ja Marita S:lle aiheutuneen vahingon olevan syy-yhteydessä Terppana Oy:n menettelyyn. Terppana Oy on velvoitettu suorittamaan Göran ja Marita S:lle vahingonkorvauksena heille aiheutuneesta esinevahingosta 300 000 euroa korkoineen.
5. Korkeimmassa oikeudessa on Terppana Oy:lle myönnetyn rajoitetun valitusluvan mukaisesti kysymys siitä, voiko Terppana Oy olla vastuussa Göran ja Marita S:ää kohtaan kanteessa tarkoitetusta vahingosta vahingonkorvauslain nojalla tai sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan ja, jos vastaus on myönteinen, onko kanteessa tarkoitettu korvausvelka mahdollisesti vanhentunut.
Korkeimman oikeuden kannanotto korvausvastuuseen
6. Vahingonkorvauslain (412/1974) 1 luvun 1 §:stä ilmenee, ettei sanottu laki pääsääntöisesti koske sopimukseen perustuvaa korvausvastuuta. Göran ja Marita S:n vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että Terppana Oy oli sen ja asunto-osakeyhtiön välillä solmitussa laskutyösopimuksessa tarkoitettuna urakoitsijana täyttänyt sopimuksenmukaisen rakentamisvelvoitteensa virheellisesti. Näin ollen Terppana Oy:n mahdollista korvausvastuuta Göran ja Marita S:ää kohtaan ei voida asiassa perustaa vahingonkorvauslakiin.
7. Sopimusoikeudellisen korvausvastuun lähtökohtana ovat sopimuksen osapuolten väliset sopimusvelvoitteet, joiden rikkomiseen korvausvastuu voidaan perustaa. Sopimus antaa oikeuksia vain sen osapuolille ja velvoittaa vain sen osapuolia. Sopimuksen ulkopuolisella, kolmannella henkilöllä, ei yleensä ole oikeutta vedota edukseen sellaiseen sopimukseen, jonka osapuoli hän itse ei ole. Kyseessä on sopimusoikeudellinen pääperiaate, josta tehtävät poikkeukset perustuvat yleensä nimenomaiseen erillissääntelyyn.
8. Göran ja Marita S eivät ole osapuolina siinä asunto-osakeyhtiön ja Terppana Oy:n välisessä laskutyösopimuksessa, jonka rikkomisesta rakennusvirheiden ja Göran ja Marita S:n kärsimän vahingon väitetään johtuneen. Terppana Oy ei puolestaan ole osapuolena siinä kauppasopimuksessa, jolla Göran ja Marita S ovat ostaneet kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkeet. Göran ja Marita S:n ja Terppana Oy:n välillä ei näin ollen ole sellaista sopimusta, joka antaisi mahdollisuuden perustaa Terppana Oy:n korvausvastuun sopimusoikeudellisiin periaatteisiin.
9. Poikkeuksena edellä todetusta pääperiaatteesta on esimerkiksi asuntokauppalain (843/1994) 7 luvun 2 §:ssä säännös, joka oikeuttaa asunnon myyjän saamaan vahingostaan korvauksen urakoitsijalta silloin, kun myyjä on joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu asunnon rakentaneen urakoitsijan suorituksesta. Myyjällä on säännöksen mukaan oikeus korvaukseen urakoitsijalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa urakoitsijaan.
10. Asuntokauppalain voimaantuloa koskevan 8 luvun 2 §:n 5 momentin soveltamissäännöksen mukaan lain 7 luvun säännöksiä ei sovelleta vaatimukseen, jonka peruste on syntynyt ennen lain voimaantuloa. Laki tuli voimaan 1.9.1995. Terppana Oy:n ja asunto-osakeyhtiön välinen sopimus on tehty 15.8.1984 ja rakennus on luovutettu asunto-osakeyhtiölle 29.5.1985. Terppana Oy:n väitetty rakennusvirhe on tapahtunut talon rakennusvaiheessa vuosina 1984 - 1985, joten asuntokauppalain edellä mainittu säännös ei tule asiassa sovellettavaksi.
11. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, ettei Göran ja Marita S:n esittämälle korvausvaatimukselle ole lain mukaista perustetta.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomio sekä käräjäoikeuden välituomio ja tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Terppana Oy vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Mikael Krogerus, Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.