Asuntokauppa - Virheilmoitus

Kysymys siitä, oliko asunto-osakkeiden myyjä menetellyt asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajat siten voineet vedota kaupan kohteen virheellisyyteen pykälän 2 momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan estämättä.

AsuntokauppaL 6 luku 14 § 3 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Riidattomat taustatiedot

Arto ja Merja K olivat 3.7.2000 ostaneet Eero ja Eeva M:ltä 114 neliömetrin suuruisen rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat Asunto Oy Ollinkallio -nimisen yhtiön osakkeet 820 000 markan kauppahinnalla. Kauppakirjan mukaan ostaja oli nähnyt huoneiston ja hyväksyi sen siinä kunnossa kuin se ennen kaupan tekemistä ostajalle esiteltäessä oli.

Rakennus oli valmistunut 1980. Eero ja Eeva M olivat ostaneet huoneiston 31.8.1982 ja asuneet siinä 4.7.1988 saakka, jolloin he olivat myyneet huoneiston. Eero ja Eeva M olivat 9.8.1995 ostaneet huoneiston takaisin itselleen, ja ennen muuttoaan huoneistoon he olivat teettäneet huoneiston kosteisiin tiloihin pintaremontin.

Ennen Arto ja Merja K:n sekä Eero ja Eeva M:n välistä kauppaa eräs rakennusmestari oli 28.6.2000 suorittanut Eero ja Eeva M:n toimeksiannosta huoneiston pesuhuoneen, saunan, WC:n ja keittiön allastason edustan silmämääräisen ja pintakosteusmittauksin toimitetun kosteusteknisen tarkastuksen. Tarkastuksesta annetun lausunnon mukaan pintakosteusmittarilla oli saatu yleiskuva materiaalien kosteustasosta, mutta ei tarkkoja kosteusarvoja, jolloin saadut tulokset olivat lähinnä suuntaa-antavia. Pesuhuoneessa suoritetun tarkastuksen tuloksena oli todettu seinän pintamateriaalina olleiden keraamisten laattojen olevan irti alustastaan ja muutamassa laatassa oli todettu kosteuspoikkeamaa. Lausunnon mukaan kosteudet olivat todennäköisesti normaaleja pesuvesistä aiheutuneita muutoksia pintamateriaalin kosteustasapainossa. Mahdollisista vedeneristyksistä ei tarkastushetkellä ollut tietoa. Myös pesuhuoneen lattian pintamateriaalina olevissa klinkkerilaatoissa oli suihkun vaikutusalueelta mitattu kosteuspoikkeama. Mikäli pesuhuoneen seinien ja lattian vedeneristykset olivat kunnossa, sijaitsivat kosteudet lausunnon mukaan rakennusteknisesti oikeassa paikassa.

Kanne ja vastaus Jyväskylän käräjäoikeudessa

Arto ja Merja K vaativat Eero ja Eeva M:ään kohdistamassaan kanteessa hinnanalennusta 9 274,17 euroa korkoineen sillä perusteella, että huoneisto oli ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin Arto ja Merja K:lla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Eero ja Eeva M:n vuonna 1995 suorituttamassa kylpyhuoneen ja saunan korjauksessa oli lattioiden ja seinien laatoitus tehty määräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti vanhan laatoituksen päälle ilman pohjustusta ja vedeneristystä. Myös WC-tilan lattiasta ja seinien alaosasta oli puuttunut vedeneristys. Eero M oli kauppaa edeltäneissä, rakennusmestarin lausunnon johdosta käydyssä neuvottelussa kertonut seuranneensa henkilökohtaisesti, miten kosteiden tilojen remontti oli tehty, ja vakuuttanut, että kosteuseristeet oli tuolloin asennettu rakennusteknisesti oikein. Tähän luottaen Arto ja Merja K olivat tehneet kaupan.

Eero ja Eeva M vastustivat kannetta. He kiistivät vedeneristyksen puuttumisen ja sen, että Eero M olisi kertonut Arto ja Merja K:lle tietäneensä, miten vedeneristykset oli tehty. Arto ja Merja K olivat ilmoittaneet virheestä 9.7.2003 eli yli kahden vuoden kuluttua kaupasta, minkä vuoksi he olivat asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n nojalla menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.

Arto ja Merja K myönsivät ilmoittaneensa virheestä 9.7.2003 mutta katsoivat, että Eero ja Eeva M olivat salaamalla tietämättömyytensä remontin suoritustavasta menetelleet asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Mikäli Eero ja Eeva M olisivat ilmoittaneet, etteivät he tienneet remontin suorittamistapaa, eivät Arto ja Merja K olisi ostaneet osakkeita.

Käräjäoikeuden tuomio 1.7.2005

Käräjäoikeus totesi, että Eero M oli kertonut havainneensa, kuinka 1995 - 1996 suoritetussa asunnon pintaremontissa kosteiden tilojen seiniin oli tehty turkoosin värinen kosteussively. Eero M oli kuvannut havainneensa kosteissa tiloissa "sinivihreän maiseman". Näin ollen Eero ja Eeva M olivat kiistäneet kosteus- tai vesieristysten puuttumisen asunnon kosteista tiloista.

Kuitenkin vastoin tätä Eero M:n väittämää todistajien kertomuksista ilmeni, että pesuhuoneen seinissä ja lattiassa samoin kuin WC:n lattiassa ei ollut ollut kosteuseristystä tai vedeneristystä lainkaan. Kosteiden tilojen vesieristyksen puuttuminen oli asumiskäytön kannalta oleellinen ja oli omiaan aiheuttamaan asukkaille terveysongelmia. Siten todistelu osoitti, että asunto oli kanteessa lausutuin tavoin ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin Arto ja Merja K:lla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Arto ja Merja K olivat kertoneet, että kun he olivat rakennusmestarin raportin jälkeen katsoneet Eero M:n kanssa asunnon kosteita tiloja, Eero M oli vakuuttanut vedeneristyksen olleen oikein tehty. Eero M oli todennut raportin olleen väärässä siltä osin kuin siinä oli väitetty laattojen olleen irti alustastaan. Erilainen ääni oli johtunut seinän erilaisesta alusmateriaalista.

Eero M oli ilmoittanut kertoneensa Arto ja Merja K:lle pesuhuoneessa havaitsemastaan sinivihreästä tuoreesta pinnasta, kosteuskalvosta, sen perusteella, mitä hän oli asunnossa remontin aikana käydessään havainnut. Eero M:n olettamus oli ollut, että kosteuseristys oli tehty kunnolla. Kuitenkaan hän ei ollut tuolloin tiennyt eroa vesi- ja kosteuseristyksen välillä. Eero M oli myös myöntänyt sanoneensa Arto ja Merja K:lle laattapintoja koputeltaessa erilaisen äänen johtuneen erilaisesta alusmateriaalista, kuten hänen talonpoikaisjärkeilynsä mukaan oli ollut.

Eero M:n kertomus ei juurikaan ollut ristiriidassa Arto ja Merja K:n kertomusten kanssa. Kun lisäksi ei ollut uskottavaa, että Arto ja Merja K pyytämänsä kosteusraportin jälkeen ilman Eero M:n vahvaa vakuuttelua olisivat jatkaneet neuvotteluja asunnon ostamiseksi, Arto ja Merja K:n kertomuksia oli pidettävä uskottavina ja ne osoittivat, että Eero M oli heille vakuuttanut vedeneristyksen tehdyn määräysten mukaisesti eikä asunto siten vastannut niitä tietoja, jotka myyjä oli ennen kaupantekoa asunnosta antanut.

Virhe ei ollut ollut havaittavissa rakenteita purkamatta, eikä kosteusraportti ollut ollut niin yksiselitteinen, että Arto ja Merja K:lla olisi sen johdosta ollut erityinen syy varoa virheen olemassaoloa. Näin ollen Arto ja Merja K eivät Eero M:n vakuuttelun johdosta olleet asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentin perusteella olleet velvollisia tarkistamaan kosteusraportissa ilmi tulleita seikkoja, kuten Eero ja Eeva M olivat väittäneet.

Eero M oli vastoin totuutta vakuuttanut Arto ja Merja K:lle kosteiden tilojen vesieristysten olleen asianmukaiset. Keskustelun lähtökohta huomioon ottaen ja siihen nähden, että Eero M oli myös maininnut seinien erilaisesta alusmateriaalista, Eero M:n vakuuttelu ei ollut ollut kaupankäyntiin liittyvää myyjän kehumista vaan hänen oli täytynyt tietää johtavansa Arto ja Merja K:ta harhaan kysymyksessä olevassa asiassa. Eero M oli näin ilmoittaessaan menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällöin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin kahden vuoden määräaikaa ei sovellettu, ja Arto ja Merja K voivat vedota mainittuun virheeseen.

Hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeus katsoi vesieristyksen korjauskustannuksia vastaavat 8 919,74 euroa, minkä määrän korkoineen käräjäoikeus velvoitti Eero ja Eeva M:n suorittamaan Arto ja Merja K:lle.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Ilkka Ruopuro ja Harri Heikkilä sekä notaari Juha Vähätasanen.

Eero ja Eeva M valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeuden valmistelussa todettiin riidattomaksi, että WC:n lattiasta sekä pesuhuoneen suihkuseinästä ja lattiasta oli puuttunut vedeneristys ja että suihkuseinässä oli ollut vesivaurio. Edelleen oli riidatonta, ettei Arto ja Merja K:lla ollut selonottovelvollisuutta kaupan kohteesta.

Vaasan hovioikeuden tuomio 21.6.2006

Kaupan kohteen virheen osalta hovioikeus totesi, että hyvä rakennustapa oli jo puheena olevaan aikaan edellyttänyt vedeneristystä kosteiden tilojen lattiaan sekä vähintään kosteussulkua kosteiden tilojen seiniin. Seinien vesivaurioiden sekä vedeneristyksen ja kosteussulun puuttumisen vuoksi kaupan kohteessa oli ollut virhe, joka ei ollut ollut vähäinen. Näillä täsmennyksillä hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut kaupan kohteen virhettä koskevilta osilta.

Kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn osalta hovioikeus totesi riidatonta olleen, että Arto ja Merja K eivät olleet vedonneet virheeseen asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentissa säädetyssä kahden vuoden määräajassa. Arto ja Merja K olivat väittäneet, että Eero ja Eeva M olivat antaneet virheellisiä tietoja kosteiden tilojen vedeneristyksestä ja heillä oli siten oikeus vedota virheeseen kahden vuoden määräajan jälkeen. Eero ja Eeva M olivat puolestaan todenneet antaneensa kosteiden tilojen vedeneristyksestä ne tiedot, jotka heillä olivat olleet, eivätkä he siten olleet menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Eero ja Eeva M olivat todenneet, ettei heillä ollut ollut todellista tietoa kosteiden tilojen vesieristyksestä.

Arto ja Merja K olivat kertoneet, että kaupan kohteessa oli suoritettu heidän pyynnöstään kosteustekninen tarkastus. Kosteusmittauksessa huoneiston pesuhuoneessa oli havaittu kosteuspoikkeamia. Tarkastuksesta annetussa lausunnossa oli todettu, että mikäli vedeneristykset olivat kunnossa, sijaitsivat mitatut kosteudet rakennusteknisesti oikeassa paikassa. Arto ja Merja K olivat lausunnon johdosta huolestuneet ja ilmoittaneet Eero M:lle harkitsevansa vakavasti kaupasta perääntymistä. Eero M oli tällöin kutsunut heidät käymään uudelleen asunnolla ja keskustelemaan tarkemmin lausunnossa olevasta vedeneristystä koskevasta epäselvyydestä. Eero M oli sanonut, että tarkastus oli ollut pintapuolinen ja että hän tiesi kosteiden tilojen rakentamisen tapahtuneen asianmukaisesti, koska hän oli seurannut remontin edistymistä. Arto ja Merja K olivat koputelleet pesuhuoneen seiniä ja Eero M oli kertonut erilaisten koputusäänien syyksi seinien erilaiset taustamateriaalit. Myöhemmin oli osoittautunut, että kysymyksessä olleen seinän laatoitus oli ollut erittäin huonosti seinässä kiinni.

Arto ja Merja K:n mukaan Eero M oli kertonut, että kosteiden tilojen remontin oli vuonna 1995 suorittanut ammattitaitoinen kirvesmies. Eero M oli seurannut remontin edistymistä ja hän oli havainnut, että seiniin oli levitetty kosteussulku. Eero M oli remontin tehneen kirvesmiehen ammattitaidon ja omien havaintojensa perusteella vakuuttanut, että vesieristys oli oikein suoritettu.

Arto ja Merja K olivat kertoneet, että kosteiden tilojen vedeneristyksen asianmukaisuus oli ollut kaupan syntymisen kannalta olennainen kysymys. Eero M:n kutsusta tapahtuneen neuvottelutilaisuuden keskeisenä kysymyksenä oli ollut vedeneristyksen asianmukaisuuden selvittäminen.

Eero M oli kertonut kaupantekoon johtaneista seikoista pitkälti samansuuntaisesti Arto ja Merja K:n kanssa. Hänen vuonna 1995 teettämänsä kosteiden tilojen remontti oli tapahtunut siten, että laatat oli laitettu suoraan vanhojen laattojen päälle. Eero M oli kertonut nähneensä "turkoosinvihreän maiseman" remontin aikana, minkä perusteella hän oli katsonut, että vesieristys oli tehty. Eero M oli erityisesti korostanut sitä, ettei hän ollut tiennyt virheestä.

Johtopäätöksinään hovioikeus totesi, että kosteusmittauksen tiedot huomioon ottaen vesieristyksen asianmukaisuudella oli ollut kaupan syntymisen kannalta ratkaiseva merkitys. Arto ja Merja K eivät olisi tehneet kauppaa, elleivät he olisi Eero M:n kertoman perusteella tulleet vakuuttuneiksi vesieristyksen asianmukaisuudesta. Esitetyn näytön perusteella ei voitu tehdä sellaista johtopäätöstä, että Eero M olisi tietoisesti antanut Arto ja Merja K:lle vesieristyksestä vääriä tietoja. Hovioikeus katsoi kuitenkin esitetyn näytön perusteella selvitetyksi, että Eero M oli antanut Arto ja Merja K:lle sellaisen kuvan, että hän omien havaintojensa ja remontin suorittaneen henkilön ammattitaitoisuuden johdosta nimenomaisesti tiesi vesieristyksen olevan kunnossa, vaikka näin ei ollut ollut asian laita. Eero M:n vesieristyksestä antamilla tiedoilla oli ollut keskeinen merkitys Arto ja Merja K:lle.

Edellä mainittu Eero M:n menettely, jossa hän oli myyjänä ilmoittanut virheellisesti olevansa tietoinen kaupan syntymisen kannalta olennaisten seikkojen asianmukaisuudesta saaden Arto ja Merja K:n näin ryhtymään kauppaan, oli asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin tarkoittamalla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta. Arto ja Merja K:lla oli siten oikeus vedota kaupan kohteen virheeseen kahden vuoden määräajan jälkeen.

Hinnanalennuksen määrän osalta hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, eikä muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jorma Latvala, Mikko Pentti ja Tuula Keltikangas.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Eero ja Eeva M:lle myönnettiin valituslupa.

Eero ja Eeva M vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja heidät vapautetaan kaikesta maksuvelvollisuudesta.

Arto ja Merja K vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Suullinen käsittely

Korkein oikeus toimitti asiassa suullisen käsittelyn.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Ratkaistava kysymys

1. Asiassa on jo alemmissa asteissa selvitetty tai tullut riidattomaksi, että huoneiston WC:n ja pesuhuoneen lattiasta oli puuttunut vedeneristys ja pesuhuoneen seinistä vähimmäisvaatimuksena ollut kosteussulku. Korkeimmassa oikeudessa ei ole enää kysymys kaupan kohteen virheellisyydestä sinänsä. Lisäksi riidatonta on, että Arto ja Merja K olivat ilmoittaneet Eero ja Eeva M:lle kanteessaan tarkoitetuista kaupan kohteen virheistä yli kahden vuoden kuluttua huoneiston hallinnan luovuttamisesta Arto ja Merja K:lle ja siten asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentissa virheilmoitukselle säädetyn määräajan jälkeen. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, olivatko Eero ja Eeva M asunto-osakkeet Arto ja Merja K:lle myydessään menetelleet asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja Arto ja Merja K siten voineet vedota virheisiin edellä mainitun määräajan estämättä.

Sovellettavista säännöksistä

2. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota kaupan kohteen virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja kuitenkin saa edellä mainitun määräajan estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myös muissa kauppaa koskevissa laeissa, esimerkiksi kauppalain 33 §:ssä ja maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa, on vastaavan kaltaiset säännökset, jotka oikeuttavat ostajan poikkeamaan muutoin noudatettavasta reklamaatioajasta muun muassa myyjän kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella.

3. Ostajalle kauppalaeissa asetettu velvollisuus ilmoittaa kaupan kohteen virheellisyydestä säädetyssä ajassa perustuu tarpeeseen saada kaupan osapuolten välit selvitetyiksi joutuisasti. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin perusteluissa onkin todettu, että sanottu kahden vuoden määräaika on tarkoitettu turvaamaan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä, mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta (HE 14/1994 vp s. 135).

4. Kauppalakien säännökset, jotka oikeuttavat ostajan poikkeamaan muutoin noudatettavasta reklamaatioajasta, puolestaan pohjautuvat siihen näkökohtaan, että kaupan solmimisen yhteydessä selvästi moitittavasti toiminutta myyjää ei välttämättä ole perusteltua suojata virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen perusteella. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin poikkeussäännöksen perusteluissa (HE 14/1994 vp s. 135) on esimerkkeinä tilanteista, joissa virheeseen voidaan myyjän kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella vedota kahden vuoden määräajan estämättä, mainittu se, että myyjä on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia. Myös kauppalain 33 §:n perusteluissa (HE 93/1986 vp s. 85) ja maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin perusteluissa (HE 120/1994 vp s. 58) on mainittu saman tyyppiset tilanteet esimerkkeinä vastaavan kaltaisen säännöksen soveltamistilanteista.

5. Jotta myyjän menettelyä voidaan pitää säännöksessä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jolleivät annetut tiedot ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Yksittäistapauksittain arvioitavaksi jääkin, voidaanko myyjän menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitetyiksi.

Eero ja Eeva M:n menettelystä Korkeimmassa oikeudessa esitetty näyttö

6. Eero M ja Arto ja Merja K ovat Korkeimmassa oikeudessa kertoneet ennen kaupan solmimista käydyistä, vedeneristyksen olemassaoloa koskeneista neuvotteluista samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on hovioikeudessa merkitty. Asiassa on siten selvitetty, että Arto ja Merja K:n ilmoitettua Eero ja Eeva M:lle harkitsevansa asuntokaupasta vetäytymistä kosteiden tilojen kosteusteknisessä tarkastuksessa esiin tulleiden seikkojen johdosta Eero M oli kutsunut Arto ja Merja K:n vielä keskustelemaan tarkemmin tarkastuskertomuksesta ja kosteiden tilojen vedeneristystä koskeneesta epäselvyydestä. Käydyssä keskustelussa Eero M oli kertonut ajoittain itse seuranneensa kosteissa tiloissa vuonna 1995 suoritettujen korjaustöiden edistymistä ja siinä yhteydessä havainneensa pesuhuoneessa vaalean vihreän, turkoosin värisen kosteussulkusivelyn sekä tällä perusteella ilmoittaneensa Arto ja Merja K:lle, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti. Lisäksi Eero M oli tuonut keskustelussa esiin käsityksensä siitä, ettei kosteustarkastusraportissa ollut maininta pesuhuoneen pintamateriaalina olleiden laattojen irtoamisesta alustastaan ollut oikea ja että laattojen erilaisten koputusäänien syynä oli Eero M:n käsityksen mukaan ollut seinien erilaiset taustamateriaalit. Keskustelun yhteydessä Eero M oli tuonut esiin myös sen, että korjaustyön olivat suorittaneet ammattitaitoiset kirvesmiehet.

Korkeimman oikeuden johtopäätökset

7. Eero M:n aloitteesta jatkettujen kauppaneuvottelujen tarkoituksena oli nimenomaisesti ollut selvittää kosteiden tilojen vedeneristyksen asianmukaisuus tilanteessa, jossa Arto ja Merja K olivat ilmoittaneet Eero M:lle aikomuksestaan vetäytyä kaupasta kosteustarkastusraportissa esitettyjen varaumien johdosta. Neuvottelujen tähän lähtökohtaan nähden on selvää, että vedeneristyksen asianmukaisuudella on ollut Eero M:n tieten kaupan syntymisen kannalta ratkaiseva merkitys. Ilmeistä myös on, että Eero M on kertoessaan omista havainnoistaan vedeneristyksen asentamisesta ja sen tehneiden kirvesmiesten ammattitaidosta saanut Arto ja Merja K vakuuttuneiksi vedeneristysten asianmukaisuudesta ja ryhtymään kauppaan. Eero M:n on edellä mainituissa olosuhteissa täytynyt myös käsittää Arto ja Merja K:lle tuolloin kertomiensa seikkojen merkitys kaupan syntymisen kannalta.

8. Eero M on asian käsittelyn yhteydessä ilmoittanut, että hänellä ei kaupantekohetkellä ollut tosiasiassa ollut tietoa siitä, oliko vedeneristykset tehty vai ei. Eero M on myös Korkeimmassa oikeudessa korostanut sitä, että hän oli kertonut Arto ja Merja K:lle sekä vedeneristyksestä että laattojen kiinnityksestä vain oman vilpittömän käsityksensä.

9. Niin kuin hovioikeuskin on todennut, asiassa esitetyn näytön perusteella ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että Eero M olisi tahallisesti antanut Arto ja Merja K:lle sellaista tietoa vedeneristyksen olemassaolosta, minkä hän olisi itsekin tosiasiassa tiennyt paikkansa pitämättömäksi. Eero M kuitenkin on perustellut Arto ja Merja K:lle käsitystään vedeneristyksen olemassaolosta omilla näköhavainnoillaan ja viittauksin remonttimiesten ammattitaitoon. Hän on siten antanut Arto ja Merja K:lle selvästi ja varauksetta sellaisen kuvan, että hän tosiasiassa tiesi vedeneristyksen asennetuksi, vaikkei näin ollut asia. Tällaisen virheellisen käsityksen antamista kaupan syntymisen kannalta olennaisesta seikasta ei voida enää pitää pelkästään kaupan kohteen ominaisuuksien kaupallisena kehumisena.

10. Niin kuin edellä kohdissa 4 ja 5 on todettu, asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin virheilmoitusaikaa koskevalla poikkeussäännöksellä on pyritty siihen, ettei myyjä voisi vapautua pelkästään ajan kulumisen perusteella virhevastuustaan, jos hänen menettelyään kaupanteon yhteydessä voidaan pitää selvästi epälojaalina tai sopimattomana. Säännöstä voidaan sen tarkoitus huomioon ottaen soveltaa paitsi säännöksen perusteluissa erikseen todetuissa tilanteissa, myös muissa, moitittavuudeltaan vastaavissa tilanteissa, joissa myyjä esimerkiksi on selvästi sopimattomasti johtanut ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen.

11. Asiassa on edellä kerrotuin tavoin selvitetty, että Eero M oli vedeneristyksen asianmukaisuutta koskeneet ostajien epäilyt hälventääkseen ja saadakseen nämä ryhtymään kauppaan antanut ymmärtää olevansa tietoinen kaupan syntymisen kannalta ratkaisevasta seikasta, vaikkei hän tosiasiassa ollut ollut siitä tietoinen. Tällaisen väärän tiedon antamista edellä kerrotuissa olosuhteissa on pidettävä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitettuna kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Gustav Bygglin, Pertti Välimäki, Pasi Aarnio ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Jukka Sippo.