KKO:2007:8

Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus

Diaarinumero:S2006/390

Esittelypäivä:24.10.2006

Antopäivä:6.2.2007

Taltio:157

A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

 

Tausta

 

A oli 26.10.2000 päivätyllä kauppakirjalla ostanut eräiden kuolinpesien osakkailta, muun muassa B:ltä tontin ja sillä olevan rakennuksen. A oli 30.8.2002 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt tontin ja purkukuntoiseksi osoittautuneen rakennuksen edelleen ja käyttänyt kaupassa kiinteistönvälittäjää.

Helsingin käräjäoikeuden tuomio 29.8.2003

 

A:n kanteesta käräjäoikeus katsoi, että A:n ostamassa kiinteistössä oli ollut salainen virhe. Tämän johdosta käräjäoikeus velvoitti B:n suorittamaan A:lle hinnanalennusta. Lisäksi käräjäoikeus velvoitti B:n korvaamaan A:lle tämän 30.8.2002 tehdyssä kaupassa käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksaman välityspalkkion 10 736 euroa korkoineen. Välityspalkkion korvausvelvollisuuden osalta käräjäoikeus lausui, että maakaaren esitöiden mukaan korvattavia menetyksiä olivat välittömät kaupanteosta aiheutuneet menot sekä reklamaatiosta ja muusta sopimuksen rikkomisen selvittämisestä aiheutuneet kulut. Käräjäoikeus katsoi, että A:n kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio oli ollut sellainen välitön menoseuraamus salaisesta virheestä, jonka B oli velvollinen korvaamaan A:lle ilman tuottamustakin.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kalevi Passila.

 

Helsingin hovioikeuden tuomio 17.3.2006

 

B valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hellevi Niemelä, Riitta Virolainen ja Esa Vuorenalho. Esittelijä Kirsi Krokfors.

 

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

 

B:lle myönnettiin valituslupa siltä osin kuin hänet oli velvoitettu korvaamaan kiinteistönvälityspalkkiota.

 

Valituksessaan B vaati, että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata välityspalkkio.

 

A vastasi valitukseen.

 

Korkeimman oikeuden ratkaisu

 

Perustelut

 

1. A:n B:ltä ynnä muilta ostamassa kiinteistössä on todettu olleen salainen virhe, jonka johdosta A:lla oli oikeus hinnanalennukseen. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko A:lla oikeus saada B:ltä korvausta myös palkkiosta, jonka hän oli maksanut kiinteistönvälittäjälle myydessään kiinteistön edelleen.

 

2. A:n mukaan kiinteistö ei rakennuksessa olleiden virheiden johdosta ollut vastannut sitä tarkoitusta, mikä hänellä oli kiinteistöä ostaessaan ollut, minkä johdosta hän oli joutunut myymään kiinteistön edelleen. Kiinteistön myyminen oli ollut välttämätöntä myös, jotta virheen arvo voitiin luotettavasti määritellä. Kiinteistönvälittäjän palkkiosta aiheutuneet kulut johtuivat siten kaupan kohteen virheestä ja ne oli A:n mukaan voitu tuomita maksettavaksi hinnanalennuksena tai asian selvityskuluna.

 

3. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on kiinteistön salaisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Samasta lainkohdasta ilmenee, että ostajalla ei ole salaisen virheen perusteella oikeutta saada korvausta kärsimästään vahingosta.

 

4. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään kiinteistön kaupassa vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämä arvo ei riipu siitä, päättääkö ostaja pitää kiinteistön vai myydä sen edelleen. Kiinteistön edelleen myymisestä aiheutuvat kustannukset eivät ole sellainen kuluerä, joka voitaisiin ottaa huomioon arvioitaessa lainkohdassa tarkoitettua kiinteistön arvoa.

 

5. Hinnanalennuksen tarkoituksena on hyvittää ostajalle kaupan kohdetta rasittava virhe. Virheestä ei sellaisenaan seuraa, että ostajan olisi pakko myydä kiinteistö edelleen. Kun A on kuitenkin päättänyt myydä virheellisen kiinteistön edelleen, hän vastaa itse tästä kaupasta aiheutuneista kustannuksista. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei siten voida korvata hinnanalennuksena.

 

6. Korkeimmassa oikeudessa A on myös esittänyt, että hänen maksamansa välityspalkkio on ollut luonteeltaan hinnanalennuskanteeseen liittyvä selvityskulu. Kiinteistön edelleen myyminen on hänen mielestään ollut välttämätöntä, jotta hinnanalennuksen oikea määrä voitiin luotettavasti vahvistaa. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että kiinteistön käypä arvo tiettynä ajankohtana on mahdollista määrittää riittävän luotettavasti myös ilman kiinteistön myymistä. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei näin ollen voida hyväksyä myöskään selvittelykuluksi.

 

7. A ei ole esittänyt muitakaan perusteita, joiden nojalla B olisi velvollinen korvaamaan hänelle kysymyksessä olevan välityspalkkion.

 

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomiota muutetaan. A:n vaatimus kiinteistönvälityspalkkion korvaamisesta hylätään. B vapautetaan velvollisuudesta suorittaa A:lle kiinteistönvälittäjän välityspalkkiota 10 736 euroa korkoineen.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Lauri Lehtimaja, Eeva Vuori, Gustav Bygglin ja Timo Esko. Esittelijä Lea Nousiainen.