Kiinteistön kauppa - Kauppahinta

Diaarinumero:

S97/1768

Kysymys hinnanalennuksen määrän arvioimisesta salaisen virheen perusteella kiinteistönkaupassa. Ään.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 21.6.1999

 

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Turunseudun käräjäoikeudessa

Timo Ari Ensio ja Helena Kristiina Mnen kertoivat Kari Olavi Htaa vastaan ajamassaan kanteessa, että he olivat 23.1.1995 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet Kari Olavi ja Terttu Helena Hnalta 415 000 markan kauppahinnalla Liedon kunnan Loukinaisten kylässä olevan Tontti 5K3 nimisen tilan RN:o 1:180. Kauppahinnasta oli kuitattu kaupantekotilaisuudessa maksetuksi 360 000 mk ja loppukauppahinta 55 000 mk oli tullut suorittaa 28.4.1995 mennessä. Hallintaoikeus tilaan oli siirtynyt ostajille 1.3.1995.

Ennen muuttamistaan tilalle Mset olivat tehneet talossa niin sanotun pintaremontin. Muuton jälkeen Mset olivat havainneet, että rakennuksen lattian alusrakenteet ja seinien runkotolpat olivat lahonneet. Kunnan terveysviranomaiset olivat todenneet, että asuminen talossa ennen sen korjaamista oli terveydelle haitallista. Sen vuoksi Mset olivat joutuneet muuttamaan huhtikuun alusta 1995 vuokra-asuntoon ja asuneet siellä seuranneen lokakuun loppuun sekä tuona aikana korjanneet rakennuksen.

Korjaustyöt oli suorittanut eräs rakennusurakoitsija, mutta purku-, apu- ja siivoustyöt he olivat tehneet itse. Urakoitsija oli laskuttanut työstä 63 500 mk. Tarvikkeiden osalta heillä oli tositteet 49 300 markan ostoista. Kaikista hankinnoista he eivät kuitenkaan olleet saaneet tositteita eivätkä kaikki kuitit olleet jäljellä. Hankintojen kokonaisarvoksi oli arvioitu 130 000 mk. Tilapäisasunnon vuokra viideltä kuukaudelta oli ollut 12 285 mk. Oman työn arvoksi he katsoivat 35 000 mk. Kokonaisvahingon määrä oli siten noin 250 000 mk.

Hnat ja Mset olivat 30.6.1995 sopineet kauppahinnan alentamisesta siitä maksamatta olleella 55 000 markalla. Sopimukseen oli otettu maininta siitä, ettei se estänyt asianosaisia tekemästä asiassa lisävaatimuksia. Sen sijaan Terttu Helena Hnan kanssa oli samana päivänä sovittu asiasta lopullisesti siten, että tämä lisäksi palautti omalta osaltaan kauppahintaa 45 000 mk.

Mset katsoivat, että vaikka rakennus korjausten johdosta oli tullut hieman parempaan kuntoon kuin sen ostettaessa oli voitu edellyttää olleen, oli kauppahinnan alennus Kari Olavi Hnan osalta jäänyt virhettä vastaavaa määrää pienemmäksi. Sen vuoksi ja koska Mset eivät kuitenkaan halunneet vaatia Kari Olavi Hnalta hinnanalennusta enempää kuin he olivat saaneet Terttu Helena Hnalta, he vaativat, että Kari Olavi Hta velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena 45 000 mk korkoineen.

Vastaus

Kari Olavi Hta vaati kanteen hylkäämistä perusteettomana. Hinnanalennusta määriteltäessä oli otettava huomioon, kuinka paljon luovutetun kiinteistön arvo salaisen virheen johdosta poikkesi oletetusta kiinteistön arvosta kaupantekohetkellä. Kosteusvaurioiden korjauskustannuksia ei voitu ottaa huomioon täyteen määrään, koska rakennus oli tullut merkittäviltä osilta uutta vastaavaan kuntoon. Kaupantekohetkellä rakennuksen sisämateriaalit olivat olleet uudistamisen tarpeessa.

Käräjäoikeuden tuomio 17.12.1996

Käräjäoikeus lausui, että rakennuksessa oli ollut salainen virhe, jota kantajat eivät olleet rakennusta ennen kauppaa tarkastaessaan voineet havaita. Virhe oli ollut olennainen. Kantajilla oli oikeus saada hinnanalennusta. Hinnanalennuksen määränä käräjäoikeus piti virheen korjaamisesta aiheutuneitten kustannusten määrää. Korjauskustannusten määrää arvioidessaan käräjäoikeus otti huomioon seuraavat kustannuserät:

1. Ulkopuolisten tekemä korjaustyö Urakoitsijalle maksetut 63 500 mk.

2. Kantajien tekemä työ Kantajat eivät olleet esittäneet yksityiskohtaisia muistiinpanoihin perustuvia laskelmia tekemänsä työn määrästä. Korjaustyön suorittanut urakoitsija oli todistajana kertonut aputyön määrän olleen 350 - 450 tuntia. Kantajien oman työn arvoksi käräjäoikeus arvioi 35 000 - 45 000 mk.

3. Rakennustarvikkeet Laskuilla ja kuiteilla perusteltujen rakennustarvikkeiden määrä oli 32 872,07 mk. Mainittu todistaja oli arvioinut korjaustyöhön tarvittujen tarvikkeiden hinnan noin 130 000 markaksi.

4. Välilliset kustannukset Kantajat, jotka olivat jo ennen vaurioiden havaitsemista muuttaneet rakennukseen asumaan, olivat korjaustöiden aikana joutuneet asumaan muualla. Tilapäisen asunnon vuokrakustannukset luettiin korjauskustannuksiin kanteessa esitettyjen 12 825 markan suuruisina.

Kohtien 1 - 4 perusteella käräjäoikeus arvioi, että kantajien korjaustyön suorittamiseksi välttämättömien kustannusten määrä oli ylittänyt 145 000 mk. Kantajilla oli siten oikeus saada vaatimansa 45 000 markan hinnanalennus.

Tämän vuoksi käräjäoikeus velvoitti Kari Olavi Hnan suorittamaan Msille yhteisesti hinnanalennuksena 45 000 mk viivästyskorkoineen.

Asian on ratkaissut laamanni Sutinen.

Turun hovioikeuden tuomio 28.8.1997

Kari Olavi Hta valitti hovioikeuteen ja vaati kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus lausui perusteluissaan, että Korkeimman oikeuden ratkaisun 1986 II 90 mukaan kiinteistön kauppahinnan alennus voitiin määritellä korjauskustannusten perusteella.

Mset olivat esittäneet kuitteja rakennustarvikkeista noin 30 000 markan osalta. Timo Ari Ensio Mnen oli hovioikeuden suullisessa käsittelyssä kertonut, että tarvikkeita oli lisäksi hankittu tuttavankaupalla ilman kuittia. Todistajana kuultu urakoitsija oli kertonut tehneensä rakennustarvikkeiden hinta-arvion rakennusalan kokemuksensa perusteella. Todistaja oli ollut mukana korjaustöiden alkamisesta lähtien, ja senkin perusteella tiesi, mitä tarveaineita oli käytetty. Todistajan mukaan kaikki muut paitsi kahden makuuhuoneen lattiat oli purettu, ja myös seinärakenteet oli korjattu kahta kosteusvaurioilta säästynyttä makuuhuonetta lukuun ottamatta. Todistajan käsityksen mukaan Msten esittämät kuitit eivät voineet kattaa kaikkia korjaustöissä käytettyjä rakennustarvikkeita. Todistajan esittämä hinta-arvio 130 000 mk sisälsi myös vuolukivitakan, jonka arvo oli hänen mukaansa noin 20 000 mk. Todistajan ilmoituksen mukaan hänen rakennustarvikkeita koskeva hinta-arvionsa perustui siihen, mitä tarvikkeista olisi kaupassa joutunut maksamaan. Nämä seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoi rakennustarvikkeiden kustannuksiksi näytetyn 80 000 mk.

Timo Ari Ensio Mnen oli hovioikeuden suullisessa käsittelyssä kertonut, että hän ja hänen puolisonsa olivat seitsemän kuukauden ajan tehneet rakennuksella töitä iltaisin ja öisin, eikä 450 tuntia edes riittänyt kattamaan kaikkia tehtyjä työtunteja. Talkooväen työtunnit sisältyivät mainittuun tuntimäärään. Talkooväelle ei ollut maksettu palkkaa. Todistajana kuullun urakoitsijan mukaan hänen arvionsa työstä perustui hänen omaan kokemukseensa ja Msten kertomaan. Arvio 350 -450 tuntia sisälsi myös talkoomiesten työtunnit. Todistajan mukaan rakennusalan ammattilaiselta samoihin töihin olisi kulunut 250 - 300 tuntia.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoi näytetyn, että Mset olivat tehneet työtä rakennuksella noin 350 tuntia. Mset eivät sen sijaan olleet näyttäneet toteen oman työnsä hinnoitteluperustetta 100 mk tunnilta. Koska kysymys oli vahingon määrästä, josta näyttö oli vain vaikeuksin esitettävissä, hovioikeus oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n nojalla arvioi oman työn arvoksi 10 000 mk.

Tarvikekustannusten ja oman työn lisäksi hovioikeus katsoi Msille aiheutuneen käräjäoikeuden tuomiossa lausutuin tavoin kustannuksia ulkopuolisten tekemästä korjaustyöstä 63 500 mk ja tilapäisen asunnon vuokrista 12 825 mk. Heille oli siten aiheutunut kustannuksia yhteensä 166 325 mk.

Kari Olavi Hnan mukaan rakennus oli tullut huomattavasti parempaan kuntoon kuin mitä se ostettaessa oli ollut. Todistaja oli kertonut, että olohuoneeseen oli hankittu noin 20 000 markan arvoinen vuolukivitakka entisen toimimattoman avotakan tilalle. Hovioikeus ei ottanut uuden takan hintaa huomioon rakennustarvikkeiden kustannuksia määritettäessä, koska se ei liittynyt kosteusvaurion korjaamiseen. Lisäksi todistajan mukaan kaksi makuuhuonetta oli remontoitu, vaikka niissä ei ollut ollut kosteusvaurioita. Makuuhuoneiden korjauskustannuksiksi todistaja oli arvioinut yhteensä 1 200 mk. Vielä rakennuksen taso oli todistajan mukaan parantunut eteisen, keittiön ja saunan pukuhuoneen lattiamateriaalien ja näihin tiloihin asennetun lattialämmityksen osalta. Todistaja oli arvioinut, että mainitusta tason parantamisesta oli aiheutunut yhteensä noin 2 300 - 2 400 markan lisäkustannukset. Vaikka rakennuksen tason olikin näytetty kerrotuin tavoin parantuneen, oli kysymyksessä niin vähäinen parannus, ettei sillä hovioikeuden mukaan ollut merkitystä ratkaisun lopputuloksen kannalta.

Koska Msille oli siten aiheutunut huomioon otettavia kustannuksia enemmän kuin 145 000 mk, heillä oli oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kartio, Mikkola ja Ikola (eri mieltä). Esittelijä Liisa-Maija Mikkonen.

Eri mieltä ollut jäsen Ikola on lausunnossaan katsonut, että Korkeimman oikeuden ratkaisun 1986 II 90 mukaan kiinteistön kauppahinnan alennus voitiin määritellä korjauskustannusten perusteella. Mset olivat näyttäneet heille aiheutuneen kustannuksia ulkopuolisten tekemästä korjaustyöstä 63 500 mk ja tarvikkeista kuittien perusteella 32 872 mk. Timo Mnen oli hovioikeuden suullisessa käsittelyssä kertonut, että ilmoitettuun oman työn määrään oli sisältynyt myös talkooväen työtunnit. Hän ei ollut kyennyt yksilöimään, mikä olisi ollut Msten itsensä tekemän oman työn määrä. Talkooväelle ei ollut maksettu rahakorvauksia ruoka- ja juomatarjoilun lisäksi. Mset eivät olleet näyttäneet toteen oman työnsä hinnoitteluperustetta 100 mk tunnilta. Hta oli kiistänyt tuon laskuperusteen esittämättä muuta perustetta. Urakoitsija oli hovioikeudessa todistajana kuultuna arvioinut oman työn määräksi 250 - 350 tuntia, johon sisältyivät talkooväen tunnit. Koska kysymys oli vahingon määrästä, josta näyttö oli vain vaikeuksin esitettävissä, Ikola arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n nojalla oman työn hinnoitteluperusteeksi keskimäärin 10 mk tunnilta. Msille oli siten omasta työstä aiheutunut kustannuksia 350 tunnilta 3 500 mk. Käräjäoikeuden toteamin tavoin Ikola piti tilapäisen asunnon vuokrakustannuksia 12 825 mk välillisinä kustannuksina. Koska jutussa oli vaadittu hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta, näitä ei ollut otettava huomioon korjauskustannuksina hinnanalennusta laskettaessa. Näin ollen Msille ei ollut aiheutunut huomioon otettavia kustannuksia heidän jo saamansa 100 000 markan hinnanalennuksen lisäksi. Tämän vuoksi Ikola hylkäsi kanteen sekä kumosi käräjäoikeuden tuomion ja vapautti Hnan kaikesta siinä määrätystä maksuvelvollisuudesta Msia kohtaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Kari Olavi Hnalle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan hän vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Mset antoivat vastauksen ja vaativat valituksen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 21.6.1999

Perustelut

Mset ovat 23.1.1995 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet Hnoilta 415 000 markan kauppahinnalla Liedon kunnan Loukinaisten kylässä olevan Tontti 5K3 nimisen tilan RN:o 1:180, jolla sijaitsee vuonna 1980 rakennettu omakotitalo.

Kari Olavi Hta ja Mset ovat yksimieliset siitä, että rakennuksessa on kaupantekohetkellä ollut salainen virhe. Rakennuksen lattian alusrakenteet ja seinien runkotolpat ovat olleet kosteusvaurioista johtuen lahoja.

Virheen vuoksi Hnat ja Mset ovat 30.6.1995 vahvistetulla asiakirjalla sopineet kauppahinnan alentamisesta 360 000 markkaan siten, että Mset vapautuivat velvollisuudesta suorittaa maksamatta ollut kauppahinnan osa 55 000 mk. Terttu Helena Hta ja Mset ovat lisäksi samana päivänä allekirjoittaneet asiakirjan, jonka mukaan Terttu Helena Hta suoritti Msille lopullisena vahingonkorvauksena vielä 45 000 mk riippumatta kokonaisvahingon määrästä.

Asianosaisten erimielisyys koskee virheen korjaamiseen liittyneiden kustannusten ja niiden avulla arvioitavan hinnanalennuksen määrää. Hovioikeus on katsonut, että Kari Olavi Hta on velvollinen maksamaan Msille hinnanalennuksena näiden jo saamien 100 000 markan määrän lisäksi Msten vaatimat 45 000 mk, koska Msille oli aiheutunut huomioon otettavia kustannuksia enemmän kuin 145 000 mk. Kari Olavi Hta puolestaan katsoo Msten jo saamien 100 000 markan riittävän virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi, koska korjauskustannuksista voitiin hyväksyä ainoastaan ne, jotka oli asianmukaisesti osoitettu tositteilla, ja kun vuokrakustannuksia ei välillisinä kustannuksina voitu ottaa huomioon.

Sovittu kauppahinta on vastannut kiinteistön arvoa sellaisena kuin se olisi kaupantekohetkellä ollut ilman myöhemmin todettua salaista virhettä. Muuta ei ole edes väitetty. Hinnanalennuksen määränä on siten pidettävä sovitun kauppahinnan ja myydyn kiinteistön todellisen arvon erotusta kaupantekohetkellä.

Kiinteistön arvoon vaikuttava rakennuksen virhe on korjattu uusimalla lattian alus- ja päällysrakenteet sekä seinien runkotolpat ja pintamateriaalit. Näistä korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä otetaan huomioon arvioitaessa virheen vaikutusta kiinteistön arvoon. Samalla on kuitenkin otettava huomioon, että kiinteistö on rakenteiden ja materiaalien uusimisesta johtuen tullut korjaustöiden tuloksena parempaan kuntoon kuin Mset kaupan perusteella olivat saattaneet edellyttää.

Mset ovat korjaustöiden aikana tienneet korjauskustannusten merkityksestä hinnanalennusta määrättäessä. He eivät ole esittäneet hyväksyttävää syytä sille, ettei heillä ilmoituksensa mukaan ole kuitteja kaikista materiaalihankinnoista. Tästä johtuva epäselvyys kustannusten määrässä jää siten Msten vahingoksi. Tositteilla on osoitettu urakoitsijalle maksetun korvauksen määrä 63 500 mk ja lisäksi virheen korjaamisen kannalta tarpeellisten rakennustarvikkeitten hankintoja noin 30 000 markalla.

Mset ovat osoittaneet joutuneensa rakennuksen virheestä johtuneista terveydellisistä syistä asumaan tilapäisasunnossa korjaustöiden ajan. Sillä, onko tällainen kustannus välitön vai välillinen seuraus salaisesta virheestä, ei sinänsä ole merkitystä arvioitaessa sen vaikutusta hinnanalennuksen määrään. Tilapäisasunnon vuokraa ei sellaisenaan voida ottaa huomioon hinnanalennuksessa. Yleensä asuntokauppojen yhteydessä rakennuksen hallinnan luovutusajankohdista sovitaan sen vaikuttamatta juurikaan kauppahintaan. Tässä tapauksessa on kuitenkin kysymys viiden kuukauden asumismahdollisuuden menetyksestä, joten voidaan arvioida, että tietoisuus siitä olisi jossain määrin vaikuttanut kauppahintaan. Tämä määrä on arvion mukaan noin 5 000 mk.

Edellä todettuun nähden korjauskustannukset ja asumismahdollisuuden menetys hinnanalennukseen vaikuttavalta osaltaan arvioidaan yhteensä 98 500 markaksi. Kun lisäksi otetaan huomioon toisaalta oman työn arvo, jonka merkitykseksi hinnanalennuksen määrittämisessä voidaan arvioida 350 tunnilta yhteensä noin 3 500 mk, ja toisaalta uusien rakenteiden ja materiaalin aiheuttama rakennuksen kunnon muuttuminen kaupantekotilaisuudessa oletettua paremmaksi, Korkein oikeus katsoo, että hinnanalennuksen määrää ei voida arvioida suuremmaksi kuin mitä kaupan osapuolten välisin sopimuksin on jo toteutettu. Tämän vuoksi Kari Olavi Hta ei ole velvollinen suorittamaan Msten vaatimaa hinnanalennusta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomiot kumotaan muutoin paitsi avustajanpalkkiota koskevalta osalta ja kanne hylätään. Kari Olavi Hta vapautetaan suorittamasta Timo Ari Ensio ja Helena Kristiina Mselle hinnanalennusta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Paasikoski, Suhonen (eri mieltä), Hidén ja Arponen (eri mieltä). Esittelijä Marja-Leena Honkanen.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Arponen: Mset ovat 23.1.1995 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet Hnoilta 415 000 markan kauppahinnalla Liedon kunnan Loukinaisten kylässä olevan Tontti 5K3 nimisen tilan RN:o 1:180, jolla sijaitsee vuonna 1980 rakennettu omakotitalo.

Kari Olavi Hta ja Mset ovat yksimieliset siitä, että rakennuksessa on kaupantekohetkellä ollut salainen virhe. Rakennuksen lattian alusrakenteet ja seinien runkotolpat ovat olleet kosteusvaurioista johtuen lahoja.

Virheen vuoksi Hnat ja Mset ovat 30.6.1995 vahvistetulla asiakirjalla sopineet kauppahinnan alentamisesta 360 000 markkaan siten, että Mset vapautuivat velvollisuudesta suorittaa maksamatta ollut kauppahinnan osa 55 000 mk. Terttu Helena Hta ja Mset ovat lisäksi samana päivänä allekirjoittaneet asiakirjan, jonka mukaan Terttu Helena Hta suoritti Msille lopullisena vahingonkorvauksena vielä 45 000 mk riippumatta kokonaisvahingon määrästä.

Asianosaisten erimielisyys koskee salaisen virheen korjaamiseen liittyneiden kustannusten ja niiden avulla arvioitavan hinnanalennuksen määräämistä. Hovioikeus on katsonut, että Kari Olavi Hta on velvollinen maksamaan Msille hinnanalennuksena näiden jo saamien 100 000 markan määrän lisäksi Msten vaatimat 45 000 mk, koska Msille oli aiheutunut huomioon otettavia kustannuksia enemmän kuin 145 000 mk. Kari Olavi Hta puolestaan katsoo Msten jo saamien 100 000 markan riittävän virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi, koska korjauskustannuksista voitiin hyväksyä ainoastaan ne, jotka oli asianmukaisesti osoitettu tositteilla, ja kun vuokrakustannuksia ei välillisinä kustannuksina voitu ottaa huomioon.

Sovittu kauppahinta vastaa sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa. Muuta ei ole edes väitetty. Hinnanalennus määrätään siten vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Kiinteistön arvoon vaikuttava rakennuksen virhe on korjattu uusimalla lattian alus- ja päällysrakenteet sekä seinien runkotolpat ja pintamateriaalit. Näistä korjaustöistä aiheutuneet kustannukset ovat näyttönä virheellisen kiinteistön arvosta. Mset ovat korjaustöiden aikana tienneet korjauskustannusten merkityksestä näyttönä arvioitaessa virheellisen kiinteistön arvoa. He eivät ole esittäneet hyväksyttävää syytä sille, ettei heillä ilmoituksensa mukaan ole kuitteja kaikista materiaalihankinnoista. Tästä johtuva epäselvyys kustannusten määrässä jää siten Msten vahingoksi. He ovat tositteilla osoittaneet maksaneensa urakoitsijalle 63 500 mk ja lisäksi virheen korjaamisen kannalta tarpeellisista rakennustarvikkeista noin 30 000 mk. Korjauskustannuksiin verrattavana näyttönä virheellisen kiinteistön arvosta otan huomioon oman työn arvona hovioikeuden arvioimat 10 000 mk.

Mset ovat osoittaneet joutuneensa rakennuksen virheestä johtuneista terveydellisistä syistä asumaan väliaikaisesti muussa asunnossa korjaustöiden ajan. Väliaikaisen asunnon vuokraamisesta aiheutuneet menot ovat korvattavia kustannuksia, joita ei tule ottaa huomioon hinnanalennusta määrättäessä.

Korjauskustannusten merkitystä näyttönä arvioitaessa virheellisen kiinteistön arvoa vähentää se seikka, että kiinteistö on rakenteiden ja materiaalin uusimisesta johtuen tullut korjaustöiden tuloksena parempaan kuntoon kuin Mset kaupan perusteella olivat saattaneet edellyttää.

Edellä mainituilla perusteilla ja kun Mset eivät ole esittäneet virheellisen kiinteistön arvosta muuta näyttöä kuin korjauskustannukset, arvioin, että virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä ei ole ollut vähemmän kuin 315 000 mk. Kun sovittu kauppahinta on ollut 415 000 mk ja Mset ovat jo saaneet kaupan osapuolten keskinäisillä sopimuksilla hyvitystä 100 000 mk, Kari Olavi Hta ei ole enää velvollinen suorittamaan Msten vaatimaa hinnanalennusta. Näin ollen päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.

Oikeusneuvos Suhonen: Yhdyn enemmistön perusteluihin seitsemän ensimmäisen kappaleen osalta.

Mset ovat osoittaneet joutuneensa rakennuksen virheestä johtuneista terveydellisistä syistä asumaan tilapäisasunnossa korjaustöiden ajan. Sillä, onko tällainen kustannus välitön vai välillinen seuraus salaisesta virheestä, ei sinänsä ole merkitystä arvioitaessa sen vaikutusta hinnanalennuksen määrään. Kysymys on siitä, että rakennuksessa ei ole voitu korjaustöiden takia noin viiden kuukauden ajan asua. Yleensä asuntokauppojen yhteydessä rakennuksen hallinnan luovutusajankohdista sovitaan sen vaikuttamatta juurikaan kauppahintaan. Tietoisuus korjaustöiden vaatimasta ajasta olisi tosin jossain määrin saattanut vaikuttaa kauppahintaan, mutta toisaalta rakennus on tällöin edellä todetuin tavoin saatettu kaupassa edellytettyä parempaan kuntoon. Tähän nähden katson, ettei korjaustöiden aikaisen tilapäisasunnossa asumisen vaikutus kauppaan ole erikseen arvioitavissa.

Näin ollen arvioin Msille koituneet korjauskustannukset yhteensä 93 500 markaksi. Kun lisäksi otan huomioon oman työn arvon, jonka määräksi hyväksyn hovioikeuden arvioimat 10 000 mk sekä toisaalta rakennuksen paranemisen siitä, mitä kauppaa tehtäessä on oletettu, katson kuten enemmistö, että hinnanalennuksen määrää ei voida arvioida suuremmaksi kuin mitä kaupan osapuolten välisin sopimuksin jo on toteutettu. Siten päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.