Tässä on sovellettu ennen asuntokauppalain voimaantuloa 1.9.1996 lakia irtaimesta kaupasta osakekauppaan. Kysymys on ollut myyjien tiedonantovirheestä koskien kylmyyttää lattiassa ja myyjän vastuusta kun asunto-osakeyhtiö on ollut vastuussa virheen korjaamisesta. KKO on hylännyt ostajien vaatimukset " Kylmävuodosta aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta sekä osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen huoneistossa todettu kylmävuoto ei ole siinä määrin olennainen virhe, että sillä olisi kauppalain 19 §:n kannalta oikeudellista merkitystä ottaen huomioon sen, mitä Perälällä osakkeiden hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella on ollut perusteltua aihetta edellyttää."
KKO:1992:158
Dokumentin versiot
Irtaimen kauppa - Kaupan kohteen virheellisyys
Asunto-osakeyhtiö
Diaarinumero:S91/1583
Esittelypäivä:25.8.1992
Antopäivä:5.11.1992
Taltio:3895
Asunto-osakkeiden kaupan jälkeen oli ilmennyt, että asunnossa oli rakenteellinen virhe. Myyjä oli ostajaan nähden vastuussa siitä, että asunto oli sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kaupan kohteen virheellisyyttä kauppalain 19 §:n perusteella harkittaessa otettiin huomioon virheestä aiheutuva haitta, asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta ja osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus. Ään.
KauppaL 19 §
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.11.1992
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Perälän kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa
Perälä on Nauskalle ja Kyllille tiedoksi toimitetun haasteen nojalla kertonut, että hän oli ostanut 16.10.1989 tehdyllä kauppakirjalla 392 500 markan kauppahinnasta Nauskalta ja Kylliltä Asunto Oy Hyvinkään Valtakatu 31 -nimisen yhtiön osakkeet numerot 126 - 164, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa numero 4 yhtiön omistamassa talossa, osoitteessa Valtakatu 31, Hyvinkäällä.
Kaupanteon jälkeen säiden viilennyttyä oli käynyt ilmi, että huoneistossa oli niinsanottu kylmävuoto makuualkoviksi suunnitellussa tilassa lattian ja seinän rajassa. Kylmävuoto johtui todennäköisimmin puutteellisesta eristyksestä. Virheen korjaaminen tulisi urakkatarjousten mukaan maksamaan 47 900 - 51 800 markkaa.
Perälällä oli oikeus asunto-osakkeiden ostajana olettaa, että asunto vastasi ominaisuuksiltaan normaalia lähes uutta asuntoa. Myyjillä oli ollut velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaupan kannalta merkityksellisestä kylmävuodosta ja vaikka myyjät eivät olisi edes kylmävuotoa havainneet, olivat he vastuussa, koska huoneisto oli olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla oli kauppahinta ja muut seikat huomioon ottaen syytä olettaa. Perälällä oli oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.
Tämän vuoksi Perälä on vaatinut muun ohella kylmävuodon johdosta Nauskan ja Kyllin velvoittamista suorittamaan hänelle 51 800 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 16 prosentin korkoineen päätöksen julistamisesta lukien.
Nauskan ja Kyllin vastine
Kylli ja Nauska ovat vastustaneet kannetta ja kiistäneet havainneensa kylmävuotoa asuessaan huoneistossa talven 1988 - 1989. Väitetyn vuodon korjaaminen kuului asuntoosakeyhtiölle. Huoneiston entiseen omistajaan kohdistettuna kylmävuotoa koskeva vaatimus tuli ennenaikaisena hylätä.
Kihlakunnanoikeuden päätös 5.4.1991
Kihlakunnanoikeus on katsonut, että kylmävuotona ilmenevä rakenteellinen vika kuului asunto-osakeyhtiön korjattavaksi. Kun ei ollut osoitettu, että Kyllissä ja Nauskassa olisi kaupantekohetkellä ollut tuottamusta siten, että he olisivat tietoisina kylmävuodosta jättäneet siitä ilmoittamatta ostajalle, kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen ennenaikaisena kylmävuodon osalta sekä velvoittanut Perälän suorittamaan Kyllille ja Nauskalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 22 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.4.1991 lukien.
Helsingin hovioikeuden tuomio 30.10.1991
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Perälä oli saattanut jutun, on lausunut, että kylmävuodon oli epäilty johtuvan rakennuksen rakenteissa ilmenevästä virheellisestä tai puutteellisesta eristyksestä. Asunto-osakeyhtiö oli vastuussa omistamansa rakennuksen rakenteissa ilmenevistä korjauskustannuksista asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 12 §:n nojalla. Hovioikeus on tällä ja kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla jättänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen pysyväksi sekä velvoittanut Perälän suorittamaan Nauskalle ja Kyllille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 20.2.1992. Valituksessaan Perälä on uudistanut kylmävuodon perusteella esittämänsä vaatimukset sekä vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan jutussa korkoineen. Perälä on lisäksi esittänyt, että oikeudenkäyntikulut joka tapauksessa pitäisi kuitata.
Nauska ja Kylli ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan korkoineen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.11.1992
Perustelut
Nauska ja Kylli vastaavat asunto-osakkeiden myyjinä siitä, että osakkeisiin liittyvä huoneisto on ollut sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Perälä on näyttänyt, että huoneistossa on kanteessa tarkoitettu kylmävuoto. Kauppakirjan mukaan ostaja on tutustunut huoneistoon ja hyväksynyt sen siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä oli. Tämän vuoksi kysymys kaupan kohteen virheellisyydestä ratkaistaan kauppalain 19 §:n perusteella. Nauskan ja Kyllin ei ole näytetty vaikuttaneen Perälän kaupantekopäätökseen virheellisiä tietoja antamalla tai tiedossaan olleita olennaisia seikkoja salaamalla. Kylmävuodosta aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta sekä osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen huoneistossa todettu kylmävuoto ei ole siinä määrin olennainen virhe, että sillä olisi kauppalain 19 §:n kannalta oikeudellista merkitystä ottaen huomioon sen, mitä Perälällä osakkeiden hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Perälällä ei sen vuoksi ole kylmävuodon perusteella oikeutta hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Perälä velvoitetaan korvaamaan Nauskan ja Kyllin yhteiset vastauskulut 1 100 markalla 16 prosentin korkoineen tästä päivästä.
Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Nikkarinen, Roos (eri mieltä), Taipale ja Tulokas
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Oikeusneuvos Roos: Kyllin ja Nauskan Perälälle 16.10.1989 myymät osakkeet oikeuttavat huoneen ja keittokomeron käsittävään 39 neliömetrin asuinhuoneistoon vuonna 1988 valmistuneessa talossa. Huoneen makuutilan syvennyksessä on lattian pintalämpötila seinän vierestä 17.1.1990 mitattu seitsemässä eri kohdassa ja todettu olevan 10 - 13 astetta huoneiston lämpötilan ollessa yli 19 astetta ja ulkolämpötilan ollessa -19 astetta. Myös syksyllä 1990 suoritetussa tarkastuksessa sama lattiapinta on todettu huomattavasti kylmemmäksi kuin asunto muuten. Lääkintöhallituksen terveydenhoitoasetuksen 16 §:n nojalla asuinhuoneistojen hoidosta ja kunnosta antamien määräysten mukaan asuinhuoneiston pintalämpötila saa poiketa enintään kolme astetta huoneen lämpötilasta.
Lattiapinnan kylmyyden syynä on ilmeisesti niin sanottuna lämpövuotona ilmenevä rakenteellinen puute lämpöeristyksessä ja tuo puute on siten ollut olemassa jo 16.10.1989. Sekä asunto-osakeyhtiöistä 5.2.1926 annetun lain 12 §:n nojalla että 17.5.1991 annetun lain 78 §:n 2 momentin nojalla tällaisesta puutteesta johtuvan vian korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Kauppakirjan mukaan Perälä on tutustunut huoneistoon ja hyväksynyt sen siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä oli. Kyllin ja Nauskan ei ole näytetty vaikuttaneen Perälän ostopäätökseen antamalla virheellisiä tietoja tai salaamalla oleellisia seikkoja. Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan huoneistossa katsotaan näin ollen olevan virhe vain, jos se kylmävuodon vuoksi on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin Perälällä osakkeiden hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Asunto-osakeyhtiön korjausvelvollisuus saattaa rajoittaa Perälän osuuden noin 50 000 markan korjauskustannuksista hänen yhtiöosuuttaan vastaavaksi, mutta se ei poista Perälälle kaupanteosta alkaen lämpövuodosta aiheutunutta asumishaittaa. Haitta ei ole vähäinen ja Perälällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää, ettei sellaista ilmene huoneistossa huomioon ottaen sen käyttötarkoitus ja lääkintöhallituksen edellä mainittu määräys lämpötilapoikkeamasta sekä huoneistoon oikeuttavien osakkeiden 392 500 markan kauppahinta. Näin ollen osakekaupan kohteena olleessa huoneistossa on virhe.
Virheen korjaaminen Kyllin ja Nauskan toimesta ilmeisesti ei tule kysymykseen. Perälällä on näin ollen kauppalain 37 §:n 1 momentin nojalla oikeus hinnanalennukseen. Virheellisen asunnon arvona 16.10.1989 voidaan pitää 370 000 markkaa. Kauppalain 38 §:n mukaan hinnanalennus on siten 22 500 markkaa. Harkitsen sen vuoksi oikeaksi muuttaa hovioikeuden tuomiota siten, että Kyllin ja Nauskan on yhteisvastuullisesti maksettava Perälälle 22 500 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 3.4.1990 lukien ja että Perälä vapautetaan korvaamasta Kyllin ja Nauskan oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa. Velvoitan Kyllin ja Nauskan yhteisvastuullisesti korvaamaan Perälän oikeudenkäyntikulut jutussa 24 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta