KKO:1990:166

 

Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde

Diaarinumero:S89/807

Esittelypäivä:8.2.1990

Antopäivä:7.12.1990

Taltio:3519

 

Omakotikiinteistö oli ostettu 1981. Talo, joka oli rakennettu 1967, oli vuoden 1983 jälkeen selvästi ja epätasaisesti painunut, minkä oli tutkimuksissa todettu johtuneen talon perustusten tekemisestä rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla. Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa olleen salaisen virheen johdosta. Ään.

 

Kanne Tornion raastuvanoikeudessa

 

Väinö Ilmari ja Tarja Tuulikki Vxxxa ovat 2.3.1987 Veijo Matti Vyyyyalle ja 3.3.1987 Anja Vyyyyalle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla sekä kannetta kehittäessään raastuvanoikeudessa lausuneet, että he olivat 29.7.1981 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Tornion kaupungin XII Palosaaren kaupunginosassa korttelissa numero A 27 sijaitsevan omakotitalon tontteineen Vyyyyoilta 200.000 markan kauppahinnasta ja muutoin kauppakirjasta tarkemmin ilmenevin ehdoin. Kiinteistön omistusoikeus oli siirtynyt Vxxxoille kaupantekopäivänä.

 

Kaupantekopäivän jälkeen vuosien mittaan talo oli kauttaaltaan, mutta erityisesti pohjoispään osalta, painunut eri seiniltä, lattiat olivat vääristyneet sekä seinät ja sokkelit katkeilleet ja haljenneet.

 

Vxxxojen syksyllä 1986 suorituttamassa pohjatutkimuksessa oli todettu talon alapuolisen kantavan maapohjan olevan 3,5-5,1 metrin syvyydellä maanpinnasta ja maaperän olevan erittäin humuspitoista kantavan maa-aineskerroksen ja talon soratäytön välissä. Tutkimuksen pohjalta annetussa lausunnossa oli todettu humuspitoisen painuvan maakerroksen vahvuuden muuttuvan rakennuksen kohdalla leveyssuunnassa noin 1,5 metriä. Tämä oli puolestaan saanut aikaan rakennuksen epätasaisen painumisen niin, että pohjoispää oli vajonnut syvemmälle kuin eteläpää. Edelleen lausunnossa oli katsottu erityisesti maaperän kokoonpuristuvuusominaisuuksien olevan syy-yhteydessä ilmenneisiin vahinkoihin.

 

Maaperäominaisuudet huomioon ottaen laattavarainen perustamismenetelmä ei ollut ollut oikea. Selvityksen mukaan ainoastaan niin sanottu betonipilariperustus olisi voinut estää ajan mittaan ilmenneet vauriot ja vahingot. Myyjien olisi tullut ennen varsinaista talonrakentamisvaihetta tutkituttaa tontin perustamistavalle asettamat edellytykset.

 

Vxxxat ovat katsoneet ostamansa kiinteistön peruslaatan ja hiekkatäytön alla olevan tiivistyvän maa-aineksen taloa vahingoittavan kokoonpuristuvuusominaisuuden muodostaneen kauppaan liittyvän salaisen virheen, joka ei ollut ollut ostajien tiedossa kaupantekohetkellä. Virhettä ei myöskään ollut voinut taloa tarkastettaessa havaita.

 

Edellä lausutuin perustein Vxxxat ovat vaatineet ensisijaisesti muun muassa kaupan julistamista puretuksi ja kauppahinnan palauttamista sekä toissijaisesti kauppahinnan alentamista 179.400 markalla sekä Vyyyyoiden velvoittamista palauttamaan kauppahinnan alennusta vastaava määrä 16 prosentin korkoineen. Lisäksi Vxxxat ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Vastine

 

Vyyyyat ovat lausuminsa perustein vastustaneet kannetta kokonaisuudessaan ja vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Raastuvanoikeuden päätös 1.2.1988

 

Raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että Vxxxat olivat 29.7.1981 ostaneet Vyyyyoilta kanteessa mainitun tontin sillä olevine rakennuksineen 200.000 markan kauppahinnasta. Vxxxat ja ulkopuoliset asiantuntijat olivat ennen kaupantekoa vuonna 1981 tarkastaneet talon eikä siinä ollut tällöin havaittu painumis- tai halkeamisvaurioita. Vyyyyat olivat rakentaneet talon vuonna 1967 omaan käyttöönsä rakennusviranomaisten valvonnassa noin metrin vahvuiselle sorapenkalle. Vyyyyat olivat asuneet talossa noin 14 vuotta ennen sen myyntiä eikä talossa tänä aikana ollut havaittu halkeamia eikä lattian painumisia. Vuonna 1983 talon vesijohtoputkistossa oli todettu olleen vuoto, minkä jälkeen pesuhuone ja alasaunan eteisen lattiat ja seinien alaosat oli uusittu ja vaurioituneet putket vaihdettu. Vuoden 1983 jälkeen talo oli selvästi painunut niin, että lattiat olivat vääristyneet ja talon tiilivuorauksessa ja sokkelissa oli havaittavia halkeamia. Jutun yhteydessä suoritetuissa maaperätutkimuksissa oli käynyt selville, että talon sorapatjan alla oli hiekkaista silttiä, joka humuspitoisuuden vuoksi oli liejuista ja löysää niin, että kova pohja oli maan pinnasta noin 3,5-5,0 metrin syvyydellä, sekä että maaperä oli routivaa. Lisäksi oli käynyt selville, että talvet 1985-1986 ja 1986-1987 olivat olleet kovia pakkastalvia.

 

Vyyyyat olivat rakentaneet talon omaan käyttöönsä rakennusmääräysten mukaisesti. He olivat vasta pitkän ajan kuluttua talon valmistumisesta myyneet talon, jossa ei ollut ilmennyt vikoja myyntihetkellä, siinä kunnossa kuin talo oli ollut kaupanteon hetkellä. Vyyyyat eivät olleet voineet kohtuudella havaita sorapatjan alla olevan maaperän laatua. Vesivahingon ja roudan vaikutusta kysymyksessä olevaan vahinkoon ei ollut voitu täysin sulkea pois.

 

Sen vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt kanteen kokonaisuudessaan ja velvoittanut Vxxxat korvaamaan Vyyyyoiden oikeudenkäyntikulut 20.000 markalla 16 prosentin korkoineen päätöspäivästä lukien.

Vaatimukset hovioikeudessa

 

Vxxxat ovat toistaneet vaatimuksensa kaupan julistamisesta puretuksi tai kauppahinnan alentamisesta 179.400 markalla ja Vyyyyoiden velvoittamisesta yhteisvastuullisesti palauttamaan hinnanalennuksena 179.400 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

 

Vxxxat ovat vielä muutoksen hakemiselle säädetyn määräajan jälkeen 8.4.1988 toimittaneet hovioikeuteen kirjelmän ja professori Heikki Juhani Matalan Asianajotoimisto Hannu Melaluoto Ky:lle osoittaman kirjeen. Kirjeessään Matala on lausunut, että raastuvanoikeuden 1.2.1988 pidetystä istunnosta laadittuun pöytäkirjaan oli merkitty hänen lausumakseen: "Vesivuoto ei ole voinut oleellisesti vaikuttaa", vaikka piti olla: "Vesivuoto ei ole voinut vaikuttaa". Vxxxat ovat kirjelmässään pyytäneet, että hovioikeudessa järjestetään suullinen käsittely tai juttu palautetaan raastuvanoikeuteen tahi Matalan kirjeen sisältö otetaan hovioikeudessa muutoin huomioon.

 

Vyyyyat ovat vastanneet muutoksenhakemukseen.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 4.5.1989

 

Hovioikeus on ottanut edellä mainitun, määräajan jälkeen toimitetun kirjelmän liitteineen huomioon. Hovioikeus on katsonut, että selityksen pyytäminen Vyyyyoilta oli ilmeisen tarpeetonta.

 

Koska Matalan kirjeessään tekemää oikaisua ei voitu pitää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 §:ssä tarkoitettuna yksityisluontoisena kertomuksena, pyyntö suullisen käsittelyn toimittamisesta ja jutun palauttamisesta on hylätty aiheettomana.

 

Hovioikeus on lausunut, että Vxxxat olivat 29.7.1981 ostaneet kysymyksessä olevan talon Vyyyyoilta. Vuoden 1983 jälkeen talo oli painunut huomattavasti. Painuminen oli aiheuttanut lattioiden vääristymiä sekä halkeamia sokkeliin ja tiiliverhoukseen.

 

Hovioikeus on katsonut Matalan todistajankertomuksella toteennäytetyksi, että talon painumisen syynä oli ollut perustusten tekeminen rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla. Talon sorapatjan alla oli humuspitoista, hiekkaista silttiä. Humuspitoinen maa oli saanut happea ja palaessaan aiheuttanut maakerrosten kokoonpuristumisen ja talon painumisen.

 

Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen maanäytetutkimuksen mukaan hiekan tiiviysasteesta ilmeni, ettei vesijohdosta tai viemäristä tullut vesi ollut vaikuttanut talon perustusten painumiseen.

 

Vyyyyat eivät kauppaa tehtäessä olleet tienneet talon perustuksissa olleesta virheestä. Vxxxat eivät olleet laiminlyöneet velvollisuuttaan ennen kauppaa tarkastaa taloa eivätkä siten olleet menettäneet oikeuttaan saada virheen perusteella korvausta myyjiltä. Kaupan kohteessa oli siis kaupantekohetkellä ollut salainen virhe.

 

Asuinrakennuksen virheellisyys oli ollut niin olennainen, että Vxxxojen tietoisuus siitä olisi vaikuttanut kiinteistönkaupan tekemiseen. Vxxxoilla oli siten oikeus saada Vyyyyoilta hinnanalennusta sen vuoksi, että asuinrakennus laadultaan ja arvoltaan oli kauppaa tehtäessä ollut olennaisesti huonompi kuin sen myytäessä oli edellytetty olevan.

 

Suoritettavan hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi hovioikeus on katsonut 80.000 markkaa.

 

Hinnanalennusta määrättäessä oli otettu huomioon, ettei talon rakentamisaikana ollut ollut tapana tehdä pientalojen rakennuspaikalla maaperän pohjatutkimusta ja että perustukset oli tehty tavanomaisesti sen ajan rakennusmääräysten ja -tavan mukaisesti sekä että rakennuksen painuminen oli ilmennyt poikkeuksellisen pitkän ajan kuluttua rakennuksen valmistumisesta.

 

Näillä perusteilla hovioikeus on, kumoten raastuvanoikeuden päätöksen, velvoittanut Vyyyyat yhteisvastuullisesti suorittamaan Vxxxoille yhteisesti hinnanalennuksena 80.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 3.3.1987 lukien.

 

Hovioikeus on samalla vapauttanut Vxxxat korvaamasta Vyyyyoiden oikeudenkäyntikuluja raastuvanoikeudessa ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista (133/64) ilmenevän kuittausperiaatteen mukaisesti määrännyt, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa jutussa vahinkonaan.

 

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

 

Valituslupa on myönnetty 5.10.1989.

 

Vyyyyat ovat muutoksenhakemuksessaan vaatineet hovioikeuden tuomion kumoamista ja Vxxxojen kanteen hylkäämistä kokonaisuudessaan sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan jutussa.

 

Vxxxat ovat antaneet pyydetyn vastauksen.

 

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 7.12.1990

Perustelut

 

Hovioikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo Vxxxoilla olevan oikeus saada Vyyyyoilta hinnanalennusta, jonka määräksi Korkein oikeus harkitsee 40.000 markkaa.

 

Koska alioikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet jutun pääasiakysymystä, Vyyyyat eivät saa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin, sellaisena kuin se on 13.3.1964 annetussa laissa, ensimmäisen virkkeen mukaan korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Hävitessään nyt jutun Korkeimmassa oikeudessa tulee Vxxxojen korvata Vyyyyoiden kulut täällä.

 

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että Vyyyyoiden yhteisvastuullisesti Vxxxoille suoritettava hinnanalennus alennetaan 40.000 markkaan 16 prosentin korkoineen 3.3.1987 lukien. Vxxxat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Vyyyyoiden yhteiset oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 1.600 markalla.

 

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Portin (eri mieltä), Lehtonen (eri mieltä), Haarmann ja Taipale

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

 

Oikeusneuvos Lehtonen: Vyyyyat ovat vuonna 1967 rakentaneet omakotitalon kysymyksessä olevalle tontille. He ovat vuonna 1981 myyneet tontin rakennuksineen Vxxxoille. Kiinteistönkaupan yhteydessä ostajat ja heidän käyttämänsä asiantuntijat ovat tarkastaneet talon, jossa ei tuolloin ole havaittu painumisen aiheuttamia eikä muitakaan vaurioita. Talon vesijohtoputkistossa on vuonna 1983 todettu vuoto. Talo on vasta tämän jälkeen selvästi ja epätasaisesti painunut, minkä seurauksena lattiat ovat vääristyneet ja seinät ja sokkelit halkeilleet. Painumisen on sittemmin suoritetuissa tutkimuksissa todettu johtuneen talon perustusten tekemisestä rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla.

 

Vxxxojen vaatiman hinnanalennuksen hyväksyminen edellyttäisi, että kiinteistönkaupan kohteessa olisi luovutushetkellä vuonna 1981 ollut virhe. Vyyyyat ovat kuitenkin rakentaneet talon Keminmaan rakennustarkastajan tekemien piirustusten mukaan. Hänen lisäkseen rakentamista on valvonut Tornion kaupungin rakennustarkastaja. Talon perustukset on tehty tuon ajan rakennusmääräysten ja -tavan mukaisesti. Rakentamisen yhteydessä ei ole suoritettu pohjatutkimusta. Pientalojen rakennuspaikoilla ei kuitenkaan tuohon aikaan ole ollut tapana suorittaa pohjatutkimusta eikä siihen ole ollut lakisääteistä velvollisuuttakaan. Kaupan kohde on siten laadultaan vastannut sille kauppahinnan määrä ja muut asianhaarat huomioon ottaen kohtuudella asetettavia vaatimuksia.

 

Näillä perusteilla katson, että kiinteistönkaupan kohteessa ei luovutushetkellä ole ollut virhettä, jonka perusteella Vxxxoilla ostajina olisi oikeus saada myyjinä olleilta Vyyyyoilta vaatimaansa hinnanalennusta. Sillä seikalla, että rakennus on kaupanteon jälkeen painunut rakennuspaikan vasta myöhemmin selvitettyjen maaperäolosuhteiden vaikutuksesta, jotka olisivat edellyttäneet perustusten toisenlaista rakennustapaa, ei ole asian ratkaisun kannalta merkitystä.

 

Ratkaisunani kumoan hovioikeuden tuomion ja hylkään Vxxxojen kanteen perusteettomana sekä vapautan Vyyyyat velvollisuudesta yhteisvastuullisesti suorittaa Vxxxoille yhteisesti hovioikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta 80.000 markkaa korkoineen. Oikeudenkäyntikulujen osalta olen samaa mieltä kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.

 

Oikeusneuvos Portin: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Lehtonen.