KKO:2008:8


Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Reklamaatio


Tapauksessa KKO linjasi oikea-aikaisen reklamaation perusteita eli myyjän oikeusturva edellyttää, että hänelle annetaan mahdollisuus virheiden tarkastamiseen ennen niiden korjaamista.

 

Diaarinumero:S2006/763

 

Esittelypäivä:25.9.2007

 

Antopäivä:25.1.2008

 

Taltio:36

 

Kiinteistön ostaja purki kiinteistöllä olleen rakennuksen ja ilmoitti sen jälkeen rakenteissa havaituista virheistä myyjälle. Kysymys siitä, mikä merkitys rakennuksen purkamisella on ostajan oikeuteen vedota virheisiin.

 

MK 2 luku 25 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Korkeimman oikeuden ratkaisu

 

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

 

Kanne

 

A oli ostanut 28.3.2002 vahvistetulla kauppakirjalla B:ltä ja C:ltä kiinteistön 145 000 euron kauppahinnasta.

 

A lausui kanteessaan, ettei kaupan kohde ollut ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Omakotitalossa oli seuraavat laatuvirheet: kattotuolit olivat kantavan väliseinän purkamisen johdosta vaurioituneet, alaohjaspuut ja osin myös runkotolpat olivat pahoin lahovaurioituneet; makuuhuoneen lattia oli oikaistu ja rakennettu virheellisesti, ulkoseinän ja lattian välissä oli 3 cm:n eristämätön rako ulkotilaan; talon paalutus käsitti ilmoitettujen kolmen 12-metrisen, sokkeliin ankkuroidun teräspaalun sijasta vain 3 teräskiskoa, joista pisin oli 1,5 metriä ja lyhin 60 cm. Paalutus oli ollut riittämätön ehkäisemään rakennuksen vajoamisen jatkumista, rakennus oli vajonnut merkittävästi ja sen sokkeli oli katkennut. Rakennuksen todelliset lämmityskustannukset vuodessa olivat olleet noin 1 000 euroa ilmoitettua suuremmat. Lisäksi liesituulettimen poistoputki oli päättynyt yläpohjaan.

 

Myyjät olivat antaneet ostajalle rakennuksen kunnosta ja rakenteista sellaista virheellistä tietoa, jolla oli ollut merkitystä kauppaa tehtäessä. Myyjät olivat ilmoittaneet paaluttaneensa rakennuksen 12-metrisillä teräspaaluilla ja siten ehkäisseensä rakennuksen enemmän vajoamisen. Todellisuudessa paalut olivat olleet lyhyemmät eivätkä olleet estäneet vajoamisen jatkumista. Kun paalutuksen korjauskustannukset olivat olleet ostajalle huomattavat, puutteella oli ollut olennainen merkitys kiinteistönkaupalle. Myyjät olivat antaneet virheellisen tiedon lämmityskustannuksista. Myyntiesitteessä todetun sijaan rakennusta oli lämmitetty olennaisin osin sähkölämmityksellä.

 

Myyjät olivat laiminlyöneet ilmoittaa kattotuolien vajoamisesta, makuuhuoneen lattian hyvän rakennustavan vastaisesta korjaamisesta sekä sokkelin katkeamisesta.

 

Antaessaan virheellistä tietoa olennaisista seikoista kaupan kohteessa ja laiminlyödessään ilmoitusvelvollisuutensa myyjät olivat syyllistyneet sopimusrikkomukseen ja siten korvausvelvollisia aiheuttamastaan vahingosta.

 

Edellä mainituilla perusteilla A vaati, että B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle hinnanalennusta 116 179,79 ja vahingonkorvausta 13 080,48 euroa korkoineen.

 

Vastaus

 

B ja C lausuivat, ettei heille ollut suotu mahdollisuutta tutustua väitettyihin virheisiin tai keskusteluun siitä, miten ja mihin hintaan niitä voisi korjata.

 

Kauppakirjan mukaan hallintaoikeus oli siirtynyt ostajalle 1.6.2002. Tosiasiassa hallintaoikeus oli siirtynyt noin viikkoa aikaisemmin. A oli tullut tietoiseksi virheistä viimeistään kesäkuun loppuun 2002 mennessä. Hän oli ollut myyjiin yhteydessä virheistä vasta 23.12.2002 päivätyllä kirjeellä eli noin puoli vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen. Tällöin talo oli purettu ja uusi talo rakennettu vesikattoon asti alkuperäisten suunnitelmien mukaisesti. A ei ollut vedonnut virheisiin maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Tämän vuoksi kanne oli hylättävä.

 

Lohjan käräjäoikeuden välituomio 15.4.2005

 

Ajankohta, milloin ostaja oli tullut tietoiseksi virheistä

 

Asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että ostaja oli tullut tietoiseksi kattotuolien notkahtamisesta 14.6.2002, lahovaurioista kesäkuun 14 päivän ja kesäkuun lopun 2002 välisenä aikana, makuuhuoneen lattian virheistä kesäkuun 14 päivän ja kesäkuun lopun 2002 välisenä aikana, epäselvyydestä rakennuksen lämmityskustannuksissa viimeistään heinäkuussa 2002 ja liesituulettimen poistoputken asennuksesta kesäkuun 14 päivän ja kesäkuun lopun 2002 välisenä aikana.

 

Paalutuksen osalta käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että ostaja oli havainnut sokkelissa halkeamia viimeistään kesäkuussa 2002.

 

Kiinteistön kauppakirjan mukaan ostaja oli tietoinen siitä, että rakennuksen pohjoispää oli eteläpäätä alempana ja että pohjoispää oli tämän johdosta myyjien toimesta paalutettu. Kauppakirjassa oli viittaus kuntoarvioon, jossa oli yksilöity vajoamisen estämiseksi tehty paalujen asennus, ei sen sijaan paalutusta. Myyjät olivat selvittäneet ostajalle paalutuksen tarvetta muutos- tai lisärakentamisen varalta. Ostaja oli kuntoarvion perusteella tiennyt taloon vajoamisen estämiseksi tehdyistä paalujen asentamisesta. Todistajan kertomuksella oli näytetty ostajan voineen suunnilleen elokuun puolessa välissä 2002 todeta, että myyjiltä saadut tiedot paalujen asentamisesta eivät näyttäneet pitävän paikkaansa.

 

Ajankohtana, jolloin kaikki virheet olivat olleet ostajan tiedossa, päätös vanhojen rakenteiden purkamisesta oli jo tehty. Tuolloin oli myös tehty päätös kaksi kerrosta käsittävän talopaketin tilaamisesta. Vanhan rakennuksen purkamislupa oli saatu elokuun puolivälissä 2002. Uuden talon laatta oli valettu 22.11.2002, ja talopaketti oli tullut rakennuspaikalle 26.11.2002.

 

Reklamaatiosta

 

Selostettuaan maakaaren 2 luvun virheilmoitusta ja laatuvirhettä koskevia säännöksiä käräjäoikeus totesi, että reklamaation tarkoituksena oli turvata todistelua, sillä ilman myyjän tietoa asiasta ostaja voisi odottaa vaatimustensa esittämistä niin kauan, että myyjällä ei enää olisi mahdollisuutta esittää vastatodistelua. Reklamaatio turvasi myyjää myös siten, ettei hän perusteetta luule suorituksensa olevan virheetön.

 

Johtopäätökset

 

Käräjäoikeus lausui, ettei lakiin sisältynyt tarkempaa ilmaisua virheestä ilmoittamisesta kuin "kohtuullisessa ajassa", mikä seikka oli harkittava kussakin tapauksessa erikseen. Kohtuullisuuden harkintaan sisältyi ajan kulumisen vaikutus paitsi ostajalle varattuun aikaan selvittää virheiden merkitys myös siihen, miten myyjä voi toteuttaa oikeutensa todeta itse tai asiantuntijoidensa avulla virheiden tosiasiallinen olemassaolo, niiden vaikutukset, korjausmahdollisuudet ja -kustannukset sekä niiden merkitys mahdolliselle hinnanalennukselle, vahingonkorvaukselle tai kaupan purulle.

 

Useiden virheiden kumuloituminen ja kokonaisvirhemäärän johtaminen reklamaation tekemiseen saattoi johtaa siihen, että reklamaatio oli joidenkin virheiden osalta katsottava ajoissa tehdyksi ja joidenkin osalta myöhään tehdyksi.

 

Käräjäoikeus totesi, että ostaja oli ilmoittanut havaitsemistaan virheistä myyjille vasta 23.12.2002 päivätyllä kirjeellä, joka myyjien oli katsottava saaneen tietoonsa tammikuun alkupäivinä 2003. Reklamaatio oli tehty vasta, kun vanha rakennus oli syksyn 2002 kuluessa purettu ja uusi talopaketti pystytysvaiheessa. Ostaja oli näin menettelemällä tehnyt myyjien kannalta tyhjäksi virheestä ilmoittamisen tarkoituksen.

 

Asian kokonaisuus huomioon ottaen käräjäoikeus katsoi, että virheestä ilmoittaminen oli tehty jokaisen kanteessa yksilöidyn vaatimuksen osalta myöhään. Ostaja ei ollut virheiden luonne huomioon ottaen toiminut aktiivisesti ja huolellisesti suhteessa myyjiin. Ostaja ei ollut ottanut myyjiin yhteyttä asiantuntijoita kuultuaan eikä purkupäätöksen tehtyään eikä edes purkamisen päättymisen ja talopaketin tulon välisenä ajanjaksona.

 

Ostaja ei ollut esittänyt hyväksyttävää syytä, miksi virheistä ei ollut ilmoitettu aikaisemmin. Sellaisena syynä ei ollut, huomioon ottaen ostajalla kauppaa tehtäessä ollut ja sittemmin muuttunut kiinteistön käyttötarkoitus, pidettävä sitä, että ostaja oli erilaisten virheiden ilmaantuessa useiden kuukausien ajan arvellut sietävänsä kunkin virheen erikseen, mutta päätynyt uuden talon rakentamispäätöksen myötä siihen, ettei ollut yksin vastuussa kustannuksista.

 

Ostaja ei ollut ilmoittanut virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli ne havainnut tai hänen olisi pitänyt ne havaita. Tämän johdosta ostaja oli menettänyt oikeutensa vedota kaupan kohteen virheellisyyksiin.

 

Ostaja oli väittänyt, ettei hän virheiden vähitellen paljastuessa ollut ymmärtänyt reklamaation merkitystä. Ottaen huomioon asiassa kuultujen todistajien kertomukset sekä ostajan ja hänen puolisonsa korkea koulutustaso ja ostajan puolison aikaisempi rakentamiskokemus, käräjäoikeus katsoi, ettei väite ollut uskottava.

 

Asiassa ei ollut selvitetty, että myyjät olisivat toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

 

Käräjäoikeus totesi, että asian käsitteleminen enemmälti oli tarpeetonta, ja hylkäsi kanteen.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kari Kanerva.

 

Turun hovioikeuden tuomio 28.6.2006

 

A valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Saara Laapas, Riitta Sandholm ja Kaarlo Mikkola. Esittelijä Mika Koivunen.

 

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

 

Valituslupa myönnettiin.

 

A vaati, että hovioikeuden tuomio ja käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

 

B ja C vastasivat valitukseen.

 

Korkeimman oikeuden ratkaisu

 

Perustelut

 

Kysymyksenasettelu

 

1. A on vaatinut B:ltä ja C:ltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta 28.3.2002 tehdyn kiinteistön kaupan johdosta. Kauppahinta tontista rakennuksineen oli ollut 145 000 euroa ja vaadittu hinnanalennus ja vahingonkorvaus on yhteensä 129 260 euroa. Käräjäoikeus on todennut, että A oli päättänyt purkaa rakennuksen ajankohtana, jolloin kaikki väitetyt virheet olivat jo olleet hänen tiedossaan. Koska virheistä oli ilmoitettu myyjille vasta kun rakennus oli purettu ja uusi talopaketti pystytysvaiheessa, A oli menettänyt oikeutensa vedota kaupan kohteen virheellisyyteen. Kanne on hylätty. Hovioikeus on pysyttänyt käräjäoikeuden ratkaisun. Asiassa on kysymys siitä, mikä merkitys A:n menettelyllä on arvioitaessa virheilmoituksen (reklamaation) oikea-aikaisuutta.

 

2. Kanne perustuu siihen, ettei rakennus ollut ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja että myyjät olivat antaneet sen kunnosta ja rakenteista virheellistä tai puutteellista tietoa. Virheiden korjaamiseksi ja rakennuksen saattamiseksi asumiskelpoiseksi oli ollut välttämätöntä remontoida tai purkaa se. Virheet olivat ilmenneet sitä mukaa kuin korjaustyöt olivat edenneet, ja asiantuntijoiden kuulemiseen oli kulunut aikaa. Paalutuksen puuttuminen kokonaan oli havaittu vasta loka- marraskuussa 2002, jolloin virheiden olennaisuus kokonaisuutena oli selvinnyt. «Virheilmoitus» oli tehty noin kahden kuukauden kuluessa tästä ja siten oikea-aikaisesti.

 

Reklamaatiosta

 

3. Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

 

4. Reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopimuksenmukaisena. Pääsääntöisesti oikeus esittää vaatimuksia virheellisen suorituksen johdosta menetetään, ellei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä.

 

5. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

 

6. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Käsillä olevassa tapauksessa tarkasteltavaksi tulee rakennuksen purkamisen merkitys reklamaatiovelvollisuuden kannalta.

 

Sokkelin yläpuoliset laatuvirheet

 

7. Kattotuoleja, makuuhuonetta, lämmityskustannuksia ja liesituulettimen poistoputkea koskevat virheet ovat ilmenneet rakenteissa, jotka A on kesä- heinäkuussa 2002 asiantuntijoita kuultuaan purattanut loppukesästä 2002 kokonaan ennen reklamointia 23.12.2002.

 

8. Korkein oikeus katsoo, että A:n olisi pitänyt ilmoittaa myyjille kanteessa väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen kuin rakenteet on purettu kokonaan. Selvää on, että jos rakennuksen purkaminen on ollut väitetyin tavoin välttämätöntä virheiden korjaamiseksi ja talon saattamiseksi asumiskelpoiseksi, sanottujen virheiden merkitys hinnanalennusvaatimuksen mahdollisena perusteena on ollut tai sen on pitänyt olla jo ennen purkamispäätöksen tekoa A:n tiedossa.

 

Paalutus

 

9. Myyjät ovat kaupanteon yhteydessä esittäneet, että taloa oli vajoamisen estämiseksi tuettu kolmella 12-metrisellä, sokkeliin ankkuroidulla teräspaalulla. A oli ilmoituksensa mukaan tullut vasta syys- lokakuussa 2002 tietoiseksi paalutuksen puutteellisuudesta. Edellä kuvattujen teräspaalujen sijasta oli löydetty kolme teräskiskoa, joista pisin oli ollut 1,5 metriä ja lyhin 60 senttimetriä pitkä. A on käräjäoikeudessa esittänyt, että hän oli huomattuaan myyjien ilmoituksen paalutuksesta paikkansa pitämättömäksi ollut pakotettu ryhtymään perustusten uusimiseen rakennuksen enemmän vajoamisen estämiseksi. Myös paalutusta koskeva reklamaatio on tehty 23.12.2002.

 

10. Korkein oikeus toteaa, että A oli puratettuaan alkuperäisen rakennuksen loppukesästä 2002 paaluttanut uuden rakennuksen perustuksen kahdessa vaiheessa, viimeksi hieman syyskuun 2002 puolen välin jälkeen yhteensä yli 40 paalulla. Ensimmäinen tarjous paalutuksesta on saatu jo kesäkuussa 2002. Rakennuslupa kaksi kerrosta käsittävälle uudisrakennukselle oli saatu 19.9.2002 ja sen pohjalaatta on valettu 22.11.2002. Tarkemmin ei ole selvitetty, miksi myyjien tekemän paalutuksen jäljiltä ei ole löytynyt kokonaisia teräspaaluja, vaan ainoastaan niiden osia. Ottaen huomioon A:n uudisrakennusta koskevat suunnitelmat ja niiden toteuttaminen Korkein oikeus kuitenkin katsoo, ettei myyjien kaupanteon yhteydessä mainitsemien, vanhan rakennuksen vajoamisen estämiseksi asennettujen kolmen teräspaalun kunnolla ole enää ollut merkitystä kaupan kohteen arvon kannalta. Näiltäkään osin ei 23.12.2002 tehty reklamaatio ole ollut oikea-aikainen.

 

Myyjien menettely ja johtopäätökset

 

11. Asiassa ei ole selvitetty eikä muutoinkaan voida enää päätellä, että myyjät olisivat menetelleet kauppaa tehtäessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. A on laiminlyömällä oikea-aikaisen virheilmoituksen menettänyt oikeutensa vedota kanteessa väitettyihin kaupan kohteen virheisiin.

 

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Mikko Tulokas, Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä ja Timo Esko. Esittelijä Matti Sepponen.

 

.